土地估價報告評分標準

土地估價報告評分標準土地估價報告以滿分100分計。一、估價報告中如有以下情況出現(xiàn)，以零分計算：估價報告與規(guī)范格式嚴重不符的；報告中土地估價師簽名不足兩名的，或非該機構(gòu)在冊土地估價師簽名的；與有關(guān)法律、法規(guī)不符合的；評估方法選擇嚴重錯誤的；報告嚴重漏項的。二、評估測算方法中如有以下情況出現(xiàn)，該種方法以零分計算：成本逼近法1、征地費用和相關(guān)稅費與法律、法規(guī)及區(qū)域客觀情況嚴重背離；2、開發(fā)費用與地價定義嚴重不符，造成地價與實際水平相差較大。（二）市場比較法1、比較案例的選擇不符合評估方法要求；2、比較案例的選擇與待估宗地的要求不相符。（三）基準地價1、沒有明確指出基準地價內(nèi)涵；2、宗地級別確定錯誤；3、基準地價系數(shù)修正法整體使用錯誤。（四）剩余法1、不是最佳開發(fā)利用方式；2、不動產(chǎn)總價的估算與客觀水平嚴重不符。（五）收益還原法總收益和總費用的確定與客觀水平嚴重不符。（六）其他方法1、直接影響土地價格的關(guān)鍵因素選擇錯誤；2、評估價格的基本概念不清，造成地價與客觀水平嚴重背離。三、估價報告的具體評分標準：土地估價報告評分標準（試行）評估機構(gòu)名稱：報告名稱：報告編號：評分標準得分得分點存在問題土地估價報告155文字說明式第一部分摘要3分“估價結(jié)果一覽表”、“簽字”、“蓋章”第二部分估價對對象界定2分估價對象界定清楚楚第三部分土地價格格結(jié)果5分估價依據(jù)2分估價依據(jù)是否全面面估價方法2分方法選擇依據(jù)闡述述是否得當估價結(jié)果1分土地單價、總地價價、大寫幣種種等第四部分附件5分土地證及權(quán)屬證明明、位置示意意圖、相關(guān)圖件、機構(gòu)資資質(zhì)土地估價技術(shù)報告告80第一部分總述8估價對象界定1分估價對象界定清楚楚估價依據(jù)1分估價依據(jù)是否全面面價格定義2分土地使用權(quán)性質(zhì)、年年期、期日、實實際開發(fā)程度與用途、設設定開發(fā)程度度與用途估價結(jié)果1分土地單價、總地價價、大寫幣種種等需要特殊說明的事事項3分假設、特殊處理、有有效條件、使使用限制、資料來源、其他說說明（抵押……...）第二部分估價對象象描述及地價價影響因素分分析14土地位置狀況2分位置、用途、面積積、四至等土地權(quán)利狀況3分權(quán)屬、權(quán)利年期、他他項權(quán)利地上建筑物狀況1分建筑總面積、建筑筑密度等一般因素2分影響地價宏觀性的的政策等區(qū)域因素4分區(qū)域界定范圍是否否合理、區(qū)域域位置、基礎礎設施、環(huán)境條件、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚度、規(guī)規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用情情況等描述是是否恰當個別因素2分最有效利用、宗地地自身條件、個個別開發(fā)程度度第四部分土地估價價58估價原則1分與方法聯(lián)系選擇是是否得當、全全面，描述是否規(guī)范、正正確地價確定2分評估結(jié)果可信度分分析，最終地地價確定依據(jù)與方法估價方法與估價過過程55分估價報告總體評價價5邏輯性、一致性3分前后描述一致、語語句是否通暢暢、有無錯別別字制作標準與設計2分格式是否規(guī)范、制制作美觀總評分數(shù)100分對估價方法評分說明如下：用兩種方法進行評估的估價方法與估價過程評分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，兩種方法不分主次則各占50％，使用三種方法進行評估的，各占三分之一。方法項目評分比例（％）得分得分點存在問題成本逼近法征地成本20組成部分是否全面面、費用的確確定依據(jù)是否否充分合理、是是否是客觀成成本土地開發(fā)費用20開發(fā)狀況及相應的的開發(fā)費用標標準、依據(jù)、是是否為客觀的的開發(fā)費用相關(guān)稅費10組成部分是否全面面、費用的確確定依據(jù)是否否充分合理利息計算10利率選擇、開發(fā)周周期的設定、計計息期利潤求算10利潤率的選擇、依依據(jù)土地增值收益10增值收益率選擇、依依據(jù)相關(guān)修正10年期、區(qū)位、還原原利率等地價計算10市場比較法比較實例選擇20案例個數(shù)、實際交交易案例、時時間限制、用用途一致、相相同供需圈、案案例描述清楚楚、選擇特殊殊案例的說明明比較因素選擇15是否包括影響地價價的全部主要要因素、因素素選擇是否合合理、修正系系數(shù)確定的理理由和標準因素條件說明及說說明表編制5描述各條件是否客客觀、具體、量量化因素條件及系數(shù)550情況修正系數(shù)10期日修正系數(shù)5年期修正系數(shù)5區(qū)域修正系數(shù)20個別修正系數(shù)10地價計算10方法項目評分比例（％）得分得分點存在問題基準地價系數(shù)修正正法基準地價簡介地價內(nèi)涵10制訂時間、開發(fā)程程度等修正體系10宗地級別的確定10宗地位置所對應的的土地級別及及價格基準地價修正600編制待估宗地因素素條件說明表表30與基準地價修正系系數(shù)表一致編制待估宗地因素素修正系數(shù)表表20其他因素修正10地價計算10剩余法最佳開發(fā)利用方式式10土地用途、容積率率等是否符合合規(guī)劃和設計計的要求不動產(chǎn)總價估算20估算方法和依據(jù)開發(fā)成本估算30估算成本全面、準準確及其選擇擇依據(jù)編制利息計算10開發(fā)周期、利息率率、計息周期期利潤計算10利潤