江蘇東海雙西湖項目投資可行性研究報告書

PAGEPAGE31雙西湖項目投資可行性研究報告

說明本報告是根據(jù)公司提供的基本材料、報告完成人從各種途徑收集的盡可能詳細(xì)的資料、實(shí)地考察、交談以及結(jié)合我司項目研究部的理論、經(jīng)驗(yàn)所完成的。我們將盡可能站在公正客觀和中立的立場為投資者提供一個比較完整的可行性分析，就我司項目研究部的職業(yè)道德，要求不為利益因素驅(qū)動而影響評估的結(jié)論。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分項目概況 3一、項目簡介 3二、地理位置 5三、交通及基礎(chǔ)設(shè)施 6四、政府規(guī)劃 6五、小結(jié) 8第二部分資源優(yōu)勢分析 9一、泉水資源 9二、高爾夫 10三、其它旅游資源 11第三部分規(guī)劃與經(jīng)營項目建議 13一、戰(zhàn)略規(guī)劃 13二、經(jīng)營項目及其設(shè)施要求 15第四部分市場分析、預(yù)測與營銷策劃 20一、房地產(chǎn)市場行情分析 20二、旅游業(yè)分析 22三、營銷推廣思路 25第五部分項目投資經(jīng)濟(jì)分析 28一、成本估算 28二、預(yù)測樓價 30第六部分投資建議 31一、項目的優(yōu)勢 31二、項目的制約力 31三、投資建議 32

第一部分項目概況一、項目簡介1、區(qū)域介紹雙西湖是一個以旅游資源為媒介，以濕地、溫泉、水資源自然資源等為特色的，能夠?yàn)閲鴥?nèi)外的游客提供健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村，同時為居住者提供便利、休閑健身、生活工作的理想人居環(huán)境。西雙湖在東海素有“小西湖”美稱。此在此建立旅游度假村既適合商務(wù)旅游，也適合家居生活。周邊無任何其他工業(yè)企業(yè)、民居，為項目將來的發(fā)展提供了廣闊的空間。2、項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西雙湖項目占地8.1km2，計劃建設(shè)150萬m2左右，總投資約20—25億左右。其中水體面積達(dá)到5057畝。它的建成將擴(kuò)大西雙湖的水容積，加強(qiáng)堤案的防洪蓄水功能。該項目首先啟動，南湖中心商業(yè)區(qū)(加油站)，現(xiàn)已開工建設(shè)的項目中心廣場建設(shè)及水晶塔景觀橋建設(shè)康橋半島回填工程詩林工程，用一年時間將主要景區(qū)，基礎(chǔ)配套設(shè)施全部建成，形成良好地湖區(qū)新城環(huán)境。總體大約三年可以建成一個：自然和諧，藍(lán)天、碧水、美居為一體，一流人才云集，一流要素匯聚的新東海。用地面積（M2）建筑占地面積（M2）總建（M2）建筑密度容積率A108021205247593719％0.7B124690236918647219%0.69C1381672901510706521%0.77D130359260729516220%0.73E1685073370112469520%0.74F1816093268911078118%0.61G143410229458489816%0.59H45249611312441855825%0.92綜合別墅區(qū)5131086157220934812%0.4【基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表】

二、地理位置東海位于江蘇省東北部，東瀕黃海，南臨淮安，西連彭城，北界齊魯，境內(nèi)擁有“江蘇第一湖”，“華東第一泉”，“亞洲第一井”是聞名中外的水晶之都?！倦p西湖與城市位置情況】項目位于東海縣城西部，距縣城中心2公里，距離蘇北洗浴療養(yǎng)勝地東海溫泉10公里，游覽區(qū)東西長3.2公里，南北寬2.65公里【地塊周邊現(xiàn)狀：】城市環(huán)境惡化，由于經(jīng)濟(jì)需要，城市工業(yè)擴(kuò)張，導(dǎo)致在縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，生態(tài)環(huán)境受到破壞擠壓，環(huán)境和綠化對于城市環(huán)境的平衡問題日顯突出。

三、交通及基礎(chǔ)設(shè)施【交運(yùn)網(wǎng)絡(luò)暢通完備】水陸空交通兼?zhèn)?，鐵路、公路、航運(yùn)、航空都十分便利。東隴海鐵路橫貫全縣，境內(nèi)有5個火車站、4條鐵路專用線。國道、省道及普通公路構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，全縣道路總里程1769.4公里，連霍、同三高速，310、204國道，323、245、236省道等干支線公路38條，境內(nèi)縣鄉(xiāng)村道路全面暢通。連云港民航機(jī)場座落東海境內(nèi)白塔埠鎮(zhèn)，已開通廣州、北京、上海等10多條航線。內(nèi)河擁有等級航道2條、等外級航道3條、碼頭5個，航道總長130多公里，可抵長江、京杭大運(yùn)河。特殊的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，使東海已經(jīng)具有較強(qiáng)的對外輻射能力。向西，可以新亞歐大陸橋東橋頭堡為依托，向內(nèi)陸地區(qū)縱深輻射；向南，可覆蓋蘇北等廣闊地區(qū)；向北，可向魯南和膠東半島輻射。四、政府規(guī)劃東海城市建設(shè)要往湖邊靠，走入西雙湖時代，西雙湖畔應(yīng)該成為東海最大的亮點(diǎn)，成為東海匯聚一流人才，一流要素的最大匯聚地的指示精神。《西雙湖東海新城》項目建設(shè)總體規(guī)劃推出湖濱濕地城市的新理念。兼顧五個融合：一是歷史與現(xiàn)代的融合；二是自然與人文的融合；三是休閑、旅游與人居的融合；四是商貿(mào)與信息的融合；五是體育健康與現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的融合。規(guī)劃九大功能區(qū)區(qū)域，十八個景觀區(qū)。【五個融合】1、歷史與現(xiàn)代融合：把中心廣場建成東海縣的城市大客廳，以噴泉，圖騰柱，水晶塔展現(xiàn)東海歷史典故的大禹治水，神猴西游，福如東海等結(jié)合中心水晶塔構(gòu)成晶都眺望，把東海歷史與現(xiàn)代以及遠(yuǎn)景眺望有機(jī)結(jié)合起來，構(gòu)成一道亮麗的人文景觀，成為東海人民的會客廳。2、自然與人文的融合：整個新城以西雙湖為依托保護(hù)水域，降低湖底標(biāo)高，將地上湖變?yōu)榈叵潞瑪U(kuò)大容量，增加綠化，布局構(gòu)成世界地圖縮影，組成十八景區(qū)景觀，賦於人文理念，形成不同的城市功能區(qū)域。如詩林，讓文化名詩名篇與園林建設(shè)相輝映。3、休閑旅游與度假人居的融合：東海旅游是非常有開發(fā)景的一大產(chǎn)業(yè)空間。以西雙湖中堤為軸線，建設(shè)中心廣場一十七孔景觀橋一市民主題業(yè)園一高爾夫球場與溫泉相呼應(yīng)，組成東海旅游觀光帶。以南山路，濱湖路親水休閑、娛樂區(qū)與湖濱別墅，森林島高級公寓，南湖高尚住宅區(qū)相融合，讓東海成為連云港的后花園。滬、蘇、浙客，有階層共享的居住天堂和休閑度假勝地。4、商貿(mào)會務(wù)與信息的融合：以湖濱路與和平路、南湖交匯處作為老城與新城的銜接口，建設(shè)10萬m2超市，水晶、百貨三大商業(yè)區(qū)，配以東堤商業(yè)街，構(gòu)成新商業(yè)中心區(qū)域。同時配以森林島高級公寓，高爾夫俱樂部，商務(wù)會所構(gòu)成一流人才集聚區(qū)域，打造人才信息平臺，促進(jìn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。5、體育健康與現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)相融合：充分利用湖區(qū)水源和地形優(yōu)勢建設(shè)水上漂流帆板，游艇、高爾夫球符合國際游艇比賽標(biāo)準(zhǔn)的等各項體育運(yùn)動項目，所有這類項目均采取市場化運(yùn)作，使其與三產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合起來，形成東海旅游經(jīng)濟(jì)的新支柱【政府重視】東海縣聘請多學(xué)科的專家對以雙西湖為中心的東?？h城進(jìn)行全方位規(guī)劃，使“十五”末23平方公里的城區(qū)，擴(kuò)大到“十一五”末40平方公里，城市人口由16萬人上升到30萬人，逐步將東海建成全國硅材料產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)旅游型現(xiàn)代化湖濱城市、國際知名水晶之都，成為連云港市“一體兩翼”T型產(chǎn)業(yè)布局的重要支撐、沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶的重要節(jié)點(diǎn)為了確保各級干部一心一意謀發(fā)展，縣委嚴(yán)格把好會議關(guān)、發(fā)文關(guān)，實(shí)行干部“三三制”（三分之一干部抓招商引資、三分之一干部抓機(jī)關(guān)業(yè)務(wù)、三分之一干部抓扶貧支農(nóng)）、“五五制”（50%抓招商引資、50%抓日常工作）。五、小結(jié)通過前面的介紹和分析，我們認(rèn)為：第一、項目立項受到政府極大重視和支持，項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定，是地方政府鼓勵和優(yōu)先發(fā)展的項目。項目建設(shè)有重要的社會意義。其次、從當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)投資環(huán)境來看，投資硬環(huán)境較好，作為旅游、度假、居住也將具有較大的發(fā)展空間。因此，在當(dāng)?shù)亟厝燃俅寰邆漭^好的發(fā)展?jié)摿Α５谌?、旅游資源豐富，建造濕地生態(tài)生活居住休閑項目具備可操作性?？傊?，雙西湖溫泉度假村具有較好的發(fā)展?jié)摿ΑＭ顿Y此溫泉度假村項目是必要的，也是可行的。

第二部分資源優(yōu)勢分析自然資源是我們項目的賣點(diǎn)和立足點(diǎn)支撐，因此我們需要對項目本身具有的自然景觀優(yōu)勢有所認(rèn)識。一、泉水資源對于溫泉度假村來講，礦泉資源無疑是需著重考慮的一環(huán)。礦泉的出水量、水溫、以及泉水所蘊(yùn)含的礦物質(zhì)都將是投資此類項目的投資者所需重點(diǎn)考察的對象。特殊的泉水礦物質(zhì)、及其對人體的功效將構(gòu)成溫泉度假村的一項重要的資源優(yōu)勢，不僅可利用它來開發(fā)特色化的溫泉消費(fèi)項目，而且構(gòu)成了此類休閑度假的營銷重點(diǎn)之一?！緶厝喗椤繙厝堑叵聼崴奶烊怀雎饵c(diǎn)。泉可分為礦泉和淡水泉，礦泉又分為溫泉與地下熱水和冷礦泉，前者主要指醫(yī)用礦泉，后者主要指醫(yī)用礦泉和飲用礦泉。我國對醫(yī)用礦泉又進(jìn)行不同的分類：依溫度不同分為：依滲透不同劃分為：依PH不同可分為：冷泉：25°低滲：可融性固體在1—8g/L酸性泉：PH2—4微溫泉：25—33°C等滲：可融性固體在8—10g/L中性泉：PH6—7.5溫泉：34—37°C高滲：可融性固體在10g/L以上鹼性泉：PH8.5—10熱泉：38—42°C弱酸性泉：PH4—6高熱泉：43°弱鹼性泉：PH7.5—8.5溫泉對人體的醫(yī)療作用早已被人們認(rèn)識，在我國利用溫泉治病有悠久的歷史。溫泉對人體的作用可分為：（一）機(jī)械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的靜壓作用和水的液體微粒運(yùn)動對機(jī)體的摩擦作用；（二）溫度的刺激作用，溫度相差越大則刺激作用越大。溫度不同則其治療作用不同：低溫浴（低于34°C）具有促進(jìn)腎上腺能效應(yīng)，興奮交感神經(jīng)，皮膚血管收縮，脈搏緩慢，心搏出量減少，血壓升高，胃腸蠕動降低等作用；不感溫浴的療效：礦泉水浴溫度在34-36℃之間時稱為不感溫浴。此溫度對機(jī)體的刺激性最小，浸浴時對心血管和呼吸系統(tǒng)基本上無任何影響，此溫度長時間浴療對神經(jīng)系統(tǒng)有明顯的鎮(zhèn)靜作用；溫?zé)嵩〉寞熜В旱V泉水溫度在37-39℃之間時稱為溫?zé)嵩?。此溫度促進(jìn)膽鹼能的效應(yīng)，能興奮副交感神經(jīng)系統(tǒng)，血管擴(kuò)張，脈搏加速，心搏出量增加，血流加快，心動強(qiáng)度增加，血壓下降，皮膚溫度升高，皮膚電阻下降，基礎(chǔ)代謝旺盛，胃腸蠕動增強(qiáng)，胃液分泌開始由增多逐漸減少。循環(huán)血量增加，呼吸頻率增加；高熱浴對機(jī)體的刺激比較強(qiáng)烈，機(jī)體反應(yīng)明顯，如強(qiáng)烈發(fā)汗，心臟負(fù)擔(dān)加重，血壓升高等。（三）礦泉的化學(xué)成分的刺激作用是礦泉水所獨(dú)有的特異性作用，并依礦泉水中所含成分的不同，以及礦泉本身的放射性和分離出來的氣體的放射性、礦化度、膠體性、滲透壓的不同，其作用也不盡相同。礦水浴時礦水是通過兩種形式對機(jī)體產(chǎn)生作用的，即離子狀態(tài)的化學(xué)成分進(jìn)入體內(nèi)與化學(xué)物質(zhì)附著在體表面而產(chǎn)生對皮膚的刺激作用。二、高爾夫高爾夫球場地理位置緊鄰綜合別墅區(qū)，揉和了優(yōu)美的天然景色和地勢優(yōu)越性，為球友提供了一處完美的擊球場地，此球場在規(guī)模和面積上也毫不遜色，力爭建成為東海乃至蘇北的最佳天然景觀高爾夫場地，以期成為東海一道亮麗風(fēng)景線。三、其它旅游資源【濕地】1、濕地定義：指無論其天然或人工、長久或暫時性的沼澤地、泥炭地或水域地帶，帶有或靜止或流動、或?yàn)榈?、半鹽水、鹽水水體者，包括低潮時水深不超過6米的水域。濕地被譽(yù)為“地球之腎”，受到全世界范圍的廣泛關(guān)注，在世界自然保護(hù)大綱中，濕地與森林、海洋一期并稱為全球“三大生態(tài)系統(tǒng)”。2、濕地的功能濕地是蓄水、防洪的天然“海綿”濕地是自然生命基因庫濕地是地球排泄廢物、化解污染的“腎臟器官”濕地的綜合作用，濕地城市是城市規(guī)劃的一種全新形式，建立在濕地過濾花園基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)資源（水、土、空氣、能源）的更新。在濕地城市中，城市的發(fā)展不再破華環(huán)境，濕地城市是一種體現(xiàn)城市和自然的可持續(xù)和諧關(guān)系的新的城市模式?！竟δ芊謪^(qū)】從地區(qū)分布及功能而言，我們將整個西雙湖劃分為九個大區(qū)域。湖東南面是住宅生活社區(qū)，和其相對應(yīng)的是湖西北面的綜合別墅區(qū)，此區(qū)域呈包圍之勢環(huán)繞于西雙湖。西雙湖的中心地帶是一個匯集商貿(mào)、娛樂、休閑、運(yùn)動及生態(tài)環(huán)境的綜合區(qū)域。而環(huán)境周圍康樂娛樂區(qū)、高爾夫休閑區(qū)等。最北面的是詩林區(qū)，使之成為著名的文化藝術(shù)交流場所。湖西南面設(shè)立為水上競技村?！旧謲u】它以生態(tài)主題公園的形式，島上有繁茂的樟樹林。這個島嶼與開放空間將會以全年毒晝夜開放的形式面向公眾，并根據(jù)季節(jié)的變化設(shè)計不同的特色與主題。【十八景點(diǎn)】詩林水上娛樂中心湖濱大道水晶搭：西雙湖獨(dú)一無二的標(biāo)志水上競賽中心濕地風(fēng)景區(qū)濕地觀鳥區(qū)：棲息著許多珍貴的鳥類森林島南山大道：西雙湖的了望臺天然泳區(qū)商業(yè)大街：西雙湖的經(jīng)濟(jì)中心沙灘地西雙湖大橋五洲廣場碼頭西雙湖大酒店：是西雙湖的縮版，在此可一覽西雙湖的世界地圖板塊主題公園：位于西雙湖大橋的西端入口處高爾夫球場

第三部分規(guī)劃與經(jīng)營項目建議一、戰(zhàn)略規(guī)劃在進(jìn)行項目的戰(zhàn)略規(guī)劃時，應(yīng)該著重解決以下幾個問題：1.項目的開發(fā)初期，如何制定一個完整的、規(guī)范的、有創(chuàng)意的戰(zhàn)略規(guī)劃？并且這個規(guī)劃應(yīng)該是經(jīng)過廣泛論證的；2.在項目的建設(shè)初期，就要體現(xiàn)和服從項目的戰(zhàn)略規(guī)劃；3.戰(zhàn)略規(guī)劃如何體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展？包括溫泉資源的利用與保護(hù)、內(nèi)部環(huán)境建設(shè)與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)、短期經(jīng)濟(jì)利益與長期市場培育等?！疽?guī)劃目標(biāo)】依靠硅、石英等天然資源，重點(diǎn)發(fā)展加工型產(chǎn)業(yè)成為東海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。西雙湖規(guī)劃以改善人民環(huán)境、加強(qiáng)稅務(wù)管理、大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)提升城市形象為目標(biāo)。西雙湖時代概念持續(xù)發(fā)展與良性戶動特質(zhì)，以展現(xiàn)東?？h城市風(fēng)貌，以突出“水晶之都”水晶文化為依托，完善城市規(guī)劃布局?！疽?guī)劃主題】我們以濕地中的城市衍生生態(tài)中的城市結(jié)構(gòu)，以現(xiàn)代科學(xué)為手段順應(yīng)未來城市走向。水景觀為主題原則：整體運(yùn)用與西雙湖區(qū)周邊環(huán)境相關(guān)的各個景觀要素，建筑、堤岸、橋梁、環(huán)境小品、植被綠化等，構(gòu)筑層次豐富、有序的水景觀風(fēng)貌。生態(tài)的原則：通過生態(tài)設(shè)計的規(guī)劃手法，如濕地對湖水的過濾、凈化功能等。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原則：東海縣是一個快速發(fā)展中的中國小城鎮(zhèn)的縮影，以城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)是一個重要的特征，本城市設(shè)計的重要意圖是通過對西雙湖的改造創(chuàng)造高質(zhì)量、生態(tài)特征明顯的湖區(qū)景觀，營造東?？h風(fēng)貌景觀特色，以增加旅游的吸引力，發(fā)展與帶動地方第三產(chǎn)業(yè)，跟隨城市向服務(wù)型國際化都市發(fā)展的步伐。防洪水的原則：東海縣西雙湖水體總面積占5.5平方公里。此次規(guī)劃將充分利用湖泊的灘涂地，重新規(guī)劃開挖、改造、營造一個獨(dú)具特色的東?？h風(fēng)族景觀，利用增加平均水深的方法使西雙湖庫容量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加20％?！鹃_發(fā)西雙湖對東海的戰(zhàn)略意義】湖泊對城市的重要性而言，它是調(diào)劑城市和平衡發(fā)展的重要地理資源。西雙湖對東?？h城來說有著非常重要的戰(zhàn)略發(fā)展意義。西雙湖的發(fā)展可以是東海一大改變。西雙湖的改造成功，將使得連云港整個西北部的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展得到很大的變化。二、經(jīng)營項目及其設(shè)施要求我們建議西雙湖項目主要由溫泉會所、高爾夫、別墅、康樂保健療養(yǎng)中心、水上竟技村莊等九大部分組成，相關(guān)的設(shè)施要求具體如下：項目設(shè)施要求溫泉會所利用資源優(yōu)勢，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫(yī)、文化和娛樂的結(jié)合,借助溫泉的住宿條件優(yōu)勢，把康復(fù)理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建設(shè)；商務(wù)會議中心要求會議設(shè)備齊全，要能滿足不同類別的商務(wù)會議客人的需求；風(fēng)味餐廳要布置獨(dú)特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。高爾夫高尚運(yùn)動文化，戶外運(yùn)動的休閑娛樂去處。利用濕地建設(shè)獨(dú)特的濕地高爾夫球場和俱樂部，為蘇北魯南及周邊地區(qū)外企、外籍人員及企業(yè)家和成功人士提供一個聚會、休閑、交流、會商的高尚社會交往區(qū)域。酒店以住宿客人為服務(wù)對象，按照四星級旅游涉外飯店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，各座別墅要突出建筑外觀、內(nèi)部裝修風(fēng)格的獨(dú)特性和多樣化，體現(xiàn)各國、各民族的特色。詩林博物館突出人文特色文化氛圍。自然與人文的有機(jī)諧和體，使之成為著名的文化藝術(shù)交流場所商務(wù)會務(wù)中心對外開發(fā)式商務(wù)會議中心，為商務(wù)談判提供會議場所，同時提供附加服務(wù)休憩娛樂、度假理想勝地水上竟技村多樣化的展示技能的娛樂休閑水上樂園，以湖為主題，開展水上漂流、劃艇、帆板等體育訓(xùn)練和游樂，與現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，形成運(yùn)動健康新時尚?？禈繁＝’燄B(yǎng)中心注重療養(yǎng)，體驗(yàn)診療，借助溫泉療養(yǎng)和景觀療養(yǎng)森林島別墅位于西雙湖最佳位置緊靠高爾夫球場，種植有大片森林植物的豪宅綜合別墅區(qū)四高綜合別墅區(qū)，企業(yè)商務(wù)成功人士、高層公務(wù)員的理想棲居地。森林高尚住宅區(qū)、新城住宅生活區(qū)和濕地臨湖別墅區(qū)共同構(gòu)成。環(huán)湖新城風(fēng)格多樣，特色明顯，富有時代建筑風(fēng)格和現(xiàn)代氣息的建筑群。景觀風(fēng)景區(qū)以現(xiàn)有中堤建造成的新區(qū)廣場一景觀大橋一市民主題公園一高爾夫球場為中心軸線配以濕地風(fēng)景區(qū)，詩林花卉，使新區(qū)成

為水景交融、風(fēng)景秀麗、相得益彰的亮麗風(fēng)景線圖示：【溫泉會所】溫泉會所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，主要服務(wù)項目由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會議中心和風(fēng)味餐廳四部分組成。1、溫泉浴城：這是溫泉會所的基礎(chǔ)設(shè)施，包括經(jīng)典浴池和特色浴池兩類。經(jīng)典浴池除了要保持普通溫泉浴池的一般功能外，更要突破傳統(tǒng)的溫泉洗浴觀念，突出“男女分浴”的健康洗浴觀念，在傳統(tǒng)洗浴設(shè)施功能的前提下增加和引進(jìn)先進(jìn)的洗浴服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項目，提高服務(wù)檔次和設(shè)施水平。設(shè)置水幕電影等水上娛樂設(shè)施，開發(fā)一些適合青少年旅客參加或家庭旅客共同參加的水上活動和岸邊活動。而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在。該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化，重點(diǎn)吸納東、西方的溫泉泡湯文化，出集眾家之長，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。要設(shè)計建造各式各樣的溫泉湯池，重點(diǎn)突出回歸自然的形式。如各個湯池有的取山野意味，有的取園林意識，有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環(huán)繞與水洞相連。各個湯池有大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦湯池僅供二人，但主要是可供三五人或十人以下同時使用的“家庭池”、“友情池”?？煽紤]設(shè)置氣泡浴、差別浴、藥浴、花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、陽光浴等特色項目，在強(qiáng)調(diào)各種項目的特殊療效的同時突出享受、與大自然溶為一體的氛圍。2、康體理療中心：這是溫泉會所的主要配套服務(wù)設(shè)施。溫泉的水溫高，含有多種對身體有益的礦物質(zhì)。要在充分發(fā)揮溫泉這種固有功效的基礎(chǔ)上，針對治病和健身的需要，聘請專職醫(yī)師指導(dǎo)，配合純中草藥及中醫(yī)針灸、按摩、推拿、刮痧等治療形式及其他康體設(shè)施達(dá)到“有病治病，無病健身”的目的，使之成為省內(nèi)有名的溫泉康體理療之地。除此以外，還可以增設(shè)溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等項目，從而豐富康體理療中心的服務(wù)項目，讓旅客有更多的選擇。3、商務(wù)會議中心：要有能夠容納200人左右的一個多功能廳，這個多功能廳除了要配備電腦、互聯(lián)網(wǎng)、投影儀、寬屏幕、高級音響各種等各種先進(jìn)的會議設(shè)施外，還應(yīng)配齊其他設(shè)備，以供客戶舉辦大型宴會和歌舞晚會。為了提高場地的綜合利用率，多功能廳應(yīng)采用可間隔式的裝修，以便服務(wù)人員按照客戶的需求把整個大廳間隔成幾個大小不一的小廳。除了多功能廳外，還要有三到五個裝修豪華、功能齊全的中小型會議室，以滿足客戶高檔次的需求。溫泉會所內(nèi)要設(shè)立一個商務(wù)中心，提供打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)等服務(wù)，以及移動電話和筆記本電腦的出租、維修、會議過程中的記錄、錄音等高級文秘服務(wù)。4、風(fēng)味餐廳：風(fēng)味餐廳內(nèi)的裝修不能太豪華，要與整個度假村的生態(tài)、環(huán)保風(fēng)格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布局、菜單設(shè)計、員工服裝等方面都突出一種在城市里無法享受到的農(nóng)家氛圍。依托度假村內(nèi)的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料要以生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)種植的無公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法養(yǎng)殖的無公害的家禽、塘魚為主，并突出當(dāng)?shù)氐暮ｕr特色。制作要標(biāo)榜正宗的客家菜系做法，以著名的東江鹽火局雞、梅菜扣肉、東江釀豆腐等美味佳肴來吸引客人。還為客人免費(fèi)加工從生態(tài)農(nóng)莊和荷花池里采摘的瓜果蔬菜和從垂釣場釣到的塘魚，讓客人充分享受“娛樂的成果”。【高爾夫球場】戶外運(yùn)動，高尚運(yùn)動文化，提升這個新城的品質(zhì)和知名度，打造成為東海乃至連云港最好的天然景觀高爾夫球場，為球友提供完美的擊球場地，結(jié)合新城規(guī)劃的酒店，可以考慮建造高爾夫酒店。同時其他娛樂設(shè)施，各種室外活動項目主要根據(jù)室外地形和湖光山色來開發(fā)，整個區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。根據(jù)國際室外娛樂的潮流，將建造垂釣場、射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等多種室外活動設(shè)施。垂釣場要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設(shè)計獨(dú)特，魚類眾多，自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚的場所。而射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等設(shè)施的建造要考慮以青年人為消費(fèi)主體。各種室外娛樂活動都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全性，以及服務(wù)過程中的安全保護(hù)工作，讓旅客真正玩得盡興。所開發(fā)的人工湖泊，除了用于垂釣場外，還可以用來開發(fā)荷花池等項目，讓游客能在優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享受真正的自然風(fēng)情?！緞e墅區(qū)】北美風(fēng)格為主，由于溫泉別墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動場所較為分散，為了確?？腿说纳拓敭a(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高保衛(wèi)技能的同時還應(yīng)該要配置先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、緊急報警系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安全保衛(wèi)設(shè)施。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。除此之外，還需要配備一些輕便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發(fā)生時可以集合保衛(wèi)力量及時到達(dá)現(xiàn)場，從而提高安全保衛(wèi)工作的時效性。在溫泉別墅的開發(fā)過程中，可以借用目前國際流行的分時度假概念來開發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般每年獲得一定時間的免費(fèi)入住權(quán)，其他時間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營，在年終獲得客房利潤的一定比例收取投資回報?！揪C合別墅區(qū)】在別墅區(qū)植物的配置上要考慮品種的多樣性和新奇行。每棟建筑之間點(diǎn)綴高大的喬木組成綠色屏障，是每組建筑都置身于綠色的空間之中，形成一個較為靜謐的環(huán)境。在各建筑的主要入口處，用色彩鮮艷的花卉組成花莖與綠籬。草坪的品種也富于變化，不同的色彩，不同的質(zhì)感，形成不同氣氛的綠色空間在確保各建筑單元的私密性以外，在較大的空間處適當(dāng)?shù)狞c(diǎn)綴亭、廊、花架、活動廣場的園林建筑及小品，為人們提供了觀賞活動。交流的場地，增加了人與人之間的互動性?！酒渌嚎禈繁＝’燄B(yǎng)中心、水上竟技村、商務(wù)會務(wù)中心、詩林博物館】康樂保健療養(yǎng)中心是整個新城不可或缺的必需配套，可以打造成兼顧旅游度假休閑的療養(yǎng)圣地，不僅針對新城業(yè)主，同時也對外營業(yè)；水上竟技村容易吸引旅游度假人群的關(guān)注，也是東海乃至連云港市新穎的娛樂運(yùn)動；商務(wù)會務(wù)中心是政商人士研討開會的清靜場所，同時由于附加特色服務(wù)，成為這類人群光顧的主要驅(qū)動力；獨(dú)特景觀資源優(yōu)勢加上詩林博物館集聚的人文氛圍，使新城的居住環(huán)境更是優(yōu)上加優(yōu)。

第四部分市場分析、預(yù)測與營銷策劃一、房地產(chǎn)市場行情分析【整體市場現(xiàn)狀與趨勢研判－供求情況】小結(jié)：2002年起東海城市化進(jìn)程發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民開始進(jìn)城購置房產(chǎn)，市場走向繁榮。2003年、2004年市場銷售火爆，新建商品房供應(yīng)略顯不足。2005年由于前期累計開發(fā)量較大，加上國家宏觀調(diào)控，客戶場外持幣觀望以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源集中于2003年、2004年集中消化，使得2005年商品房消化放緩。東海房產(chǎn)市場明顯出現(xiàn)供大于求的狀況，銷售速度放慢、價格走勢趨于平穩(wěn)。市中心和郊縣成交狀況將出現(xiàn)分化，新一輪住宅對品質(zhì)要求的時代即將到來。小結(jié)：由于房產(chǎn)市場起步較晚，東海商品住宅價格在2002年處于較低水平，隨著房產(chǎn)投資大幅度增加、鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買力釋放，2003年起商品住宅價格一路走高。受國家宏觀政策影響以及房產(chǎn)上市量短期內(nèi)放大，2004年-2005年商品住宅價格漲幅放緩。當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨皆鲩L，投資意識加強(qiáng)，市場供應(yīng)相對不足、開發(fā)品質(zhì)的提升，物業(yè)形態(tài)的豐富，成為了近年來東海商品房價格上漲的主要因素。【區(qū)域競爭市場現(xiàn)狀】區(qū)域名稱：西雙湖區(qū)域產(chǎn)品類型：多層、別墅典型案例：西雙湖花苑、怡安公寓、福?；▓@價格區(qū)間：多層1450-1800元/平方米別墅1600-2300元/平方米【區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)】1、房產(chǎn)處于發(fā)展起步階段，未來發(fā)展空間大。西雙湖周邊區(qū)域?qū)儆谂Ｉ芥?zhèn)，近郊概念。房產(chǎn)開發(fā)始于2003年，起步較晚。加之交通配套不完善，該區(qū)域地段認(rèn)知度不強(qiáng)。隨著政府確定西遷，重點(diǎn)開發(fā)西雙湖房地產(chǎn)、旅游及配套產(chǎn)業(yè)，未來發(fā)展?jié)摿^大。2、房產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)以別墅項目為龍頭，提升品位與檔次，未來將以中高檔產(chǎn)品為主。3、目前房產(chǎn)消費(fèi)以區(qū)域消費(fèi)群體為主，隨著政府西遷，區(qū)域?qū)肴丝谒刭|(zhì)不斷提高，未來房產(chǎn)消費(fèi)需求將不斷提升。4、圍繞西雙湖獨(dú)特的自然景觀，未來將發(fā)展為東海高尚人文、低密度居住社區(qū)。二、旅游業(yè)分析【旅游業(yè)發(fā)展前景誘人】學(xué)者的分析表明：21世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的世紀(jì)，未來5年，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速發(fā)展的過程中將出現(xiàn)大的變化：首先、行業(yè)發(fā)展趨勢是品牌價值增加，整個行業(yè)將出現(xiàn)大并購。未來5年中國旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類似BassHotel&Resorts、Accor、Starwood、Marriott類型的旅游業(yè)集團(tuán)。其次，中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場中所占的市場份額也將大幅度提高。第三、服務(wù)國內(nèi)消費(fèi)者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大發(fā)展。這是隨著國內(nèi)中產(chǎn)階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮流。第四、旅游景點(diǎn)類的上市公司將得到良好的發(fā)展?！緰|海溫泉簡介】東海溫泉位于東?？h西北20公里處羽山南，這里泉水灼熱，冬夏如湯，屬于噴泉式熱泉，泉水清澈透明，富含多種元素，有極重要的醫(yī)療價值。溫泉發(fā)現(xiàn)于唐代，相傳"唐王馬陷淤泥河，薛禮救駕"的故事就發(fā)生于此。明《隆慶海州志》載此泉曰："冬夏如湯"，清代《海州直隸州志》也有載"此泉有兩池，冬猶溫"。泉的地下水范圍很廣，東到糧站--農(nóng)機(jī)站一線，南到食品站一線，南北長約900米，東西寬約750米，面積0.7平方公里。地下水溫達(dá)到94攝氏度，流出地面水溫82攝氏度，且流量達(dá)900余噸。以溫泉賓館浴室一帶最高，地下熱水出水量和溫度最高，并向外圍逐漸降低。泉水外觀透明、味咸，水質(zhì)量屬鈉鈣型，內(nèi)含有多種對人體有益和必須的微量元素，其中鍶、鋰、鋅、鋁等含量較高，氡、氟和溶解二氧化硅含量均達(dá)到礦泉水標(biāo)準(zhǔn)。可治多種皮膚病，對細(xì)胞再生和協(xié)調(diào)內(nèi)分泌有較好的效應(yīng)?！镜湫蜏厝椖刻攸c(diǎn)簡介】華興池

華興池是最大的溫泉池，細(xì)心地看，你會發(fā)現(xiàn)"華興池"是仿中華版圖建成，依中國西高東低地勢不同、深淺不一，分低溫區(qū)和高溫區(qū)（青藏高原池），適應(yīng)不同游客的需求。池邊設(shè)有飲吧，可免費(fèi)供游客享用，可供300人同浴共游。三合風(fēng)呂此池呈獨(dú)特的三角形設(shè)計，祝福每位游客健康、快樂、長壽。六福湯

大補(bǔ)元?dú)獾娜藚ⅲ瑥?fù)脈固脫的靈芝，補(bǔ)血活血的當(dāng)歸，清利頭目的薄荷，美容美發(fā)的蘆薈，清熱解毒的艾葉和三丫苦，與溫泉水雙效合一，相得益彰，其功效之神奇自然就不言而喻了。忽然一泉

在溫泉池的頂棚上設(shè)有若干個機(jī)關(guān)，在人毫不知情的情況下，毫無規(guī)律地噴酒冰水，使游客享受新鮮、刺激、浪漫之樂趣。木溫泉

御溫泉特設(shè)的木溫泉，運(yùn)用五行原理，全部采用芬蘭白木松木質(zhì)結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)的白木松在溫泉水的滋潤下，雙效合一，健脾行氣，護(hù)胃益臀。酒溫泉

"天若不愛酒，天上無酒仙；地若不愛酒，地上無酒泉"。在溫泉水中不斷滴入小米酒，米酒合溫泉水的雙效合一，相得益彰，既可解乏，又可加快血液循環(huán)，促進(jìn)新陳代謝，浴后令人精神振奮，經(jīng)常沐浴，能讓人在不知不覺中留住青春。紅酒泉

在溫泉中不斷加入高檔紅葡萄酒，酒香怡人，浴后可使人精神振奮，美容護(hù)膚效果佳，特別適合女士浸泡。花草溫泉

溫泉中置入40多種中草藥，在溫泉的作用下，藥香四溢，對腰、肩痛有奇效，經(jīng)常沐浴可以養(yǎng)顏?zhàn)o(hù)膚咖啡溫泉

溫泉中加入適量咖啡提取液，因而濃香四溢，浴后能令人精神煥發(fā)，皮膚潤澤，常浴能容顏永駐。浴足池

"樹老根先絕，人老足先衰"。御溫泉按照足部反射區(qū)按摩的原理，特設(shè)浴足池溫泉，泉底采用凹凸不平的鵝卵石，對腳起按摩作用，水中置入十幾種對足部保健有益的中草藥，可促進(jìn)血液循環(huán)，增強(qiáng)免疫力，促進(jìn)新陳代謝，并對腳氣等疾病有諸多良效。三、營銷推廣思路思考：市場定位準(zhǔn)確（賣什么？賣給誰？）特色挖掘至關(guān)重要（項目賣點(diǎn)的把握）軟件和硬件的協(xié)調(diào)（自然資源和人力資源的整合）該項目具有優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢，同時規(guī)模效應(yīng)決定了該項目的市場定位和客戶定位是多層次的?！臼袌龆ㄎ弧恳月糜蔚禺a(chǎn)為核心競爭力（賣旅游資源更是賣我們的項目）區(qū)域大型高檔別墅社區(qū)結(jié)合花園景觀住宅旅游休閑度假、商業(yè)娛樂等服務(wù)功能的綜合地產(chǎn)項目【客源分析】類型區(qū)域特征購房動機(jī)客群重視度自住客當(dāng)?shù)?、連云港等地企業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)團(tuán)購等生活居住、養(yǎng)老、療養(yǎng)等*****投資客范圍擴(kuò)大至華東區(qū)域充足資金，具有投資經(jīng)歷，華東區(qū)域?yàn)橹鳚M足自身旅游、休閑度假、商務(wù)需求，兼顧委托管理獲取投資利潤****其它當(dāng)?shù)?、連云港或其它外來人口工作經(jīng)商、當(dāng)?shù)厝硕沃脴I(yè)等外來經(jīng)商、工作等***【營銷推廣思路】該項目如何成為市場關(guān)注點(diǎn)，如何引發(fā)消費(fèi)欲望，除了要有正確的市場定位外，還必須加大營銷推廣的力度。在項目開發(fā)一開始就設(shè)立專職的市場營銷部門，全面負(fù)責(zé)營銷調(diào)研、制定營銷計劃、設(shè)計營銷組合、開展促銷活動、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等營銷行為。該項目由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項目多，工程量大，開發(fā)時間長，因此整體的營銷推廣活動在開發(fā)建設(shè)期和實(shí)際運(yùn)營期各有側(cè)重。1、開發(fā)建設(shè)期的營銷推廣重點(diǎn)在開發(fā)建設(shè)期間，營銷推廣重點(diǎn)在于迅速提高知名度，創(chuàng)建品牌。借助政府的免費(fèi)對外宣傳機(jī)會來提高知名度。通過報紙電視等可視媒體對當(dāng)?shù)丶斑B云港市宣傳造勢，集中突出項目的自然景觀賣點(diǎn)，引發(fā)受眾人群對該項目的初步感性認(rèn)識。項目正式開工建設(shè)階段需要撒網(wǎng)式廣告轟炸，廣而告之，擴(kuò)大受眾人群范圍；項目出地面階段集中投放特定消費(fèi)人群。公開階段，邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費(fèi)的媒體報道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。通過各種促銷手段在短時間內(nèi)迅速打開市場，給到過雙西湖的旅客和本地的居民都留下良好的印象，讓他們成為該項目的免費(fèi)宣傳者。引爆現(xiàn)場，儲備客戶；開盤階段，集中簽約，銷控把握。當(dāng)項目工程全部完成，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲，市場營銷部門就要加大促銷力度：在電視、報紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強(qiáng)聲譽(yù)的新聞稿。2、實(shí)際運(yùn)營期的營銷推廣重點(diǎn)當(dāng)該項目初步打開市場，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營期后，營銷推廣的重點(diǎn)就由迅速提高知名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭取回頭客。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴關(guān)系，執(zhí)行雙贏的利益分配方案；與附近的旅游景點(diǎn)簽訂合作協(xié)議，相互提供優(yōu)惠，為對方爭取客源；建立客戶檔案，與商務(wù)會議客人和企業(yè)客戶搞好關(guān)系營銷工作。此外，還要定期舉辦各種特色活動，滿足旅游求新求異的心理需求。贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ?，以及與度假村內(nèi)各種服務(wù)項目相關(guān)的公益活動，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、高爾夫友誼賽、水上竟技體育事業(yè)等，從而增強(qiáng)項目品牌力。

第五部分項目投資經(jīng)濟(jì)分析說明：項目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、市場分析和經(jīng)營項目建議等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評價，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測和估計多參考了行業(yè)內(nèi)運(yùn)作的專業(yè)數(shù)據(jù)或相關(guān)行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考價值。但由于實(shí)際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方和專門的工程承包隊進(jìn)一步詳細(xì)商討，計劃投資與實(shí)際投資的內(nèi)容差別較大，因此預(yù)測數(shù)據(jù)和投入運(yùn)營后的實(shí)際數(shù)據(jù)必須進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。雙西湖項目是集居住、度假、娛樂、休閑、健身、理療為一體的綜合服務(wù)項目，且處于準(zhǔn)備開發(fā)階段，工程量比較大，需要較多資金。一、成本估算本項目占地面積196037萬平方米，地上總建筑面積1312916平方米，約合2943畝，土地出讓金88290萬元。注釋：根據(jù)《東?？h牛山鎮(zhèn)土地定級估價報告》，牛山鎮(zhèn)四級地住宅用地基準(zhǔn)地價為220元/平方米，該基準(zhǔn)地價是指宗地“四通一平”條件下，住宅用地法定最高年限70年期的地價，其中包括了土地取得費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、宗地紅線內(nèi)開發(fā)費(fèi)、利息、利潤和土地增值收益。依據(jù)以下基準(zhǔn)地價基本公式：V=Vlb×(1+Σki)×Kj式中：V土地價格；Vlb某一用途土地在某一級別上的基準(zhǔn)地價；Σki宗地地價修正系數(shù)；Kj估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)。此外，待估宗地所在區(qū)域2003年1月至今地價有較大上升，故在此應(yīng)作期日修正。根據(jù)2003年《江蘇省東?？h城區(qū)土地分等定級估價報告》，經(jīng)分析影響待估宗地