萬科公司的財(cái)務(wù)分析

萬科A財(cái)務(wù)分析

鄭培培、錢亞潔、朱曉琴、虞源珍、伍曉琴、聶文君、楊潔

萬科基本情況：1984年5月萬科企業(yè)股份有限公司成立1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域1988年12月公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元1991年1月萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)2005年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10評(píng)選第一2006年成為第一家進(jìn)入全國納稅百強(qiáng)榜的地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴銀行貸款，近來國務(wù)院和央行出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根。央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產(chǎn)業(yè)的主動(dòng)脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺(tái)，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關(guān)的頭等大事。2005——2006年經(jīng)營業(yè)績

2005——2006年經(jīng)營業(yè)績

盈利能力比較：

萬科A盈利能力財(cái)務(wù)比率

年度200420052006毛利率30.91%34.79%37.24%銷售凈利潤率11.45%12.79%12.07%資產(chǎn)凈利潤率6.73%6.00%6.11%凈資產(chǎn)收益率14.16%16.25%14.48%每股收益0.390.360.49

1.公司2004、2005、2006的利潤總額分別為126032.92萬元、197618.17萬元、339651.82萬元，分別占主營業(yè)務(wù)利潤的65.2%、65.16%和66.96%。利潤的數(shù)量和質(zhì)量都不錯(cuò)，企業(yè)經(jīng)營比較穩(wěn)定。2.毛利率04年為30.91%，06年達(dá)到37.24%。毛利呈上升趨勢，說明萬科的獲利能力逐年增強(qiáng)，市場競爭力也逐年提高。3.萬科的凈資產(chǎn)收益率由2005年末的16.25%逐年減少到2006年末的14.28%。凈資產(chǎn)收益高，說明資本運(yùn)營效益好，企業(yè)權(quán)益資本獲利能力強(qiáng)，對(duì)企業(yè)投資者保證程度高。4.企業(yè)資產(chǎn)凈利潤率增長緩慢,從2005年末到2006年末只增長了1.83%，相對(duì)于其他指標(biāo)而言增長速度慢。在凈利潤增長的同時(shí)，存貨也在迅速的膨脹，從而導(dǎo)致總資產(chǎn)額的增多。5.萬科的每股收益從05年的0.36增加到0.49而同行業(yè)都低于0.3。股票的盈利能力不錯(cuò)，公司有較好的經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況。償債能力同行業(yè)橫向比較：公司萬科A同行業(yè)平均水平年度04年05年06年04年05年06年短期償債能力：

流動(dòng)比率2.411.832.042.681.422.01速動(dòng)比率0.730.460.631.440.590.86現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率16.64%7.75-13.820.76%61.95%92.69%長期償債能力：

負(fù)債比率59.42%60.98%64.94%股東權(quán)益比率39.93%39.02%30.68%現(xiàn)金債務(wù)總額比11.36%24.23%34.10%20.64%58.09%36.80%萬科A的流動(dòng)比率在05、06年都高于同行業(yè)平均水平，單純從這一指標(biāo)看，萬科的短期償債能力還是不錯(cuò)的。從折線圖中我們可以明顯看出，萬科的速動(dòng)比率比同行業(yè)低，這主要是由于萬科的存貨比較多，其中擬開發(fā)的土地和在建開發(fā)產(chǎn)品占了存貨的90%左右，其余的基本上是已建成的房產(chǎn)。從理論上講，負(fù)債比率在40%-50%為宜，但萬科的負(fù)債比率高于該標(biāo)準(zhǔn)，這是由房地產(chǎn)業(yè)投入資金量大、投資回收期長、負(fù)債比較高的特色所決定的。萬科A近三年次財(cái)務(wù)費(fèi)用狀況2006年14015.162005年1619.712004年-422.1

萬科A近兩年的財(cái)務(wù)費(fèi)用增加很多，一方面是國家宏觀調(diào)控貸款利息提高，但最主要的是長短期借款大幅度提高。營運(yùn)能力同行業(yè)橫向比較：

萬科公司相關(guān)營運(yùn)指標(biāo)同行業(yè)

2004年2005年2006年2004年2005年2006年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.590.560.510.330.360.25流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.600.600.55應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率23.7928.0748.1113.6712.9418.07存貨周轉(zhuǎn)率0.550.540.490.530.440.37

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析：該公司主營業(yè)務(wù)收入和資產(chǎn)都有明顯增加，但資產(chǎn)的增長率明顯高于主營業(yè)務(wù)收入的增長率，使得總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低。但總資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均水平要高的多，說明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的營運(yùn)能力較強(qiáng)。整體來看，萬科相對(duì)于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當(dāng)優(yōu)勢的。

200420052006萬科A0.590.560.51同行業(yè)0.330.360.25應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率分析整體來看，與同行業(yè)相比應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高很多，在看到較好的應(yīng)收賬款管理工作的同時(shí)，也應(yīng)該看到企業(yè)可能對(duì)賒銷條件或付款期控制過緊，銷售政策過嚴(yán)，因此帶來的后果就是失去很多銷售機(jī)會(huì)，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。存貨周轉(zhuǎn)率分析由于存貨的大幅增多，導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。萬科的存貨中有近一半是擬開發(fā)的土地,還有約43%的在建產(chǎn)品。從上圖可以看到萬科的勞動(dòng)生產(chǎn)率是逐年上升的，這與其不斷增長的主營業(yè)務(wù)收入不可分割。建議：1.加大促銷力度，充分利用土地儲(chǔ)