云南2016年房地產(chǎn)估價師制度與政策：城紫錢、綠線、藍(lán)線和黃線管理試題

云南省2016年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：城市紫錢、綠線、藍(lán)線和黃線管理試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意)1、一套建筑面積為100面，單價為2000元/面的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%,則該套住宅的。A：實際單價為2000元/m2,實際總價為30.16萬元B：實際單價為1950元/m2,實際總價為20萬元C：實際單價為2000is/m2,實際總價為20萬元D：實際單價為2200元/m2,實際總價為30.16萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/m2,成新率為70%,房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2,土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%,則該房地產(chǎn)的價格為元/m2。A：1700B：2000C：2100D：2400E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某宗工業(yè)用地面積為5000mz,容積率為1.0,樓面地價為800元/mz,若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0,其中商業(yè)用途建筑面積占40%,樓面地價為3000元/m2,居住用途建筑面積占60%,樓面地價為1000元/m2。該宗地塊上理論上應(yīng)補交的地價為萬元。A：4000B：5900C：6800D：7200E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、實施裁決的房屋拆遷管理部門是。A：鄉(xiāng)級以上地方人民政府B：鄉(xiāng)級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門C：縣級以上地方人民政府D：縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章5、()是指企業(yè)按照每個消費者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之間的差異可以具體到每個最基本的組成部件。A.全面覆蓋B.大量定制C.市場專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化6、市場條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于。A：物業(yè)出租經(jīng)營成本B：業(yè)主希望的投資回報率C：通貨膨脹率D：同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E：借款合同7、某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的_。A.位置固定性B.不一致性C.適應(yīng)性D.相互影響性8、住宅專項維修資金的使用須經(jīng)—同意。A.房產(chǎn)管理部門B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主委員會D.業(yè)主大會9、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為。A：待開發(fā)房地產(chǎn)價值B：管理費用C：銷售稅費D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是_。A.市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流11、路線價的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的。A：預(yù)期原理B：替代原理C：均衡原理D：收益遞增遞減原理E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由｛）規(guī)定。A：全國人民代表大會B：國務(wù)院C：國土資源部D：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價（土地單價）為3000元/m2,后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計算，其前街影響深度為―。18%20%15%25%14、工程建設(shè)定額的特點中，反映了統(tǒng)一的意志和統(tǒng)一的要求。A：科學(xué)性B：權(quán)威性C：系統(tǒng)性D：穩(wěn)定性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、導(dǎo)致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素不包括。A：相關(guān)房地產(chǎn)的價格水平B：該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C：消費者的收入水平D：消費者對未來的預(yù)期E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、一筆貸款的名義利率是10%，當(dāng)計息周期趨于無窮大時，實際利率是_。10.2%10%11.5%10.52%17、下列應(yīng)計入用地面積的有。A：有明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地B：市政管轄的道路、街道等公共用地C：公共使用的河涌、水溝、排水溝D：經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作為市政建設(shè)的用地E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金.當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是萬元.（2005年試題）A：13.2B：15.9C：19.5D：20.4E：借款合同19、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元/m?、712元/m?、744元/m2、781元/m2和815元/mz,采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為。A：849元/m?B：865元/m?C：882元/m?D：915元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是—分析的目的。A.盈虧平衡B.敏感性C.風(fēng)險D.概率21、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于_。A.經(jīng)營成本B.物業(yè)檔次C.業(yè)主目標(biāo)收益要求D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系22、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起—日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會、議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。1530456023、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是。A：投機需求膨脹B：金融機構(gòu)過度放貸C：房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)D：土地資源的稀缺性E：借款合同24、—是建設(shè)項目的組成部分，它是具有獨立的設(shè)計文件和相應(yīng)的綜合概（預(yù)）算書，竣工后能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程。A.單項工程B.單位工程C.分部工程D.分項工程25、從經(jīng)濟角度看，土地利用選擇的一般順序是_。A.商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地B.商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地C.商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地D.商業(yè)、辦公、工業(yè)、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選,所選的每個選項得0?5分）1、當(dāng)成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值時，說明_。A.房地產(chǎn)市場存在著泡沫B.房地產(chǎn)市場不景氣C.房地產(chǎn)市場很繁榮D.房地產(chǎn)市場不存在泡沫2、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%,年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%,風(fēng)險報酬率為安全利率的60%,則該商場在2005年10月的價值最接近于一萬元。5365495578163、在城市大氣污染中，生活污染源包括等。（2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識試題）A：家庭汽車污染B：生活燃料污染C：居住環(huán)境污染D：城市垃圾污染E：食品加工形成的大氣污染4、下列房地產(chǎn)中，不得設(shè)定抵押的有_。A.共有房地產(chǎn)B.未解決權(quán)屬爭議的房屋C.已出租的房屋D.被執(zhí)法機關(guān)查封的房屋E.經(jīng)濟適用住房5、商業(yè)銀行的職能包括。A：充當(dāng)信用中介B：變貨幣資本為貨幣收入C：充當(dāng)支付中介口：創(chuàng)造派生存款和信用流通工具E：變貨幣收入為貨幣資本6、自《城市規(guī)劃法》實施以來，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機制不斷創(chuàng)新，先后就—出臺了部門規(guī)章。A.紅線B.綠線C.紫線D.藍(lán)線E.黃線7、原建設(shè)部令第97號《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，對等內(nèi)容作出了明確規(guī)定。A：房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)人員資格管理B：房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的管理C：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理D：房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的管理E：房地產(chǎn)中介服務(wù)管理等要求8、一般來說，有利于增加所在地區(qū)房地產(chǎn)市場需求的因素有。A：城市化水平的提高B：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的技術(shù)進步C：房地產(chǎn)本身價格的提高D：消費者收入水平的提高E：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)要素價格下降9、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）擬通過競標(biāo)取得一項目土地使用權(quán)進行住宅和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為此與乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱乙公司）達(dá)成協(xié)議，由乙公司為甲公司提供市場分析、項目融資、營銷計劃以及投標(biāo)報價等內(nèi)容的咨詢報告，同時甲公司委托乙公司代理銷售其開發(fā)的住宅和商業(yè)用房。雙方協(xié)定，根據(jù)利益分享和風(fēng)險共擔(dān)的原則，甲公司在簽訂協(xié)議時向乙公司支付部分款項，余款和代理傭金根據(jù)乙公司提供的咨詢服務(wù)和代理銷售的進度支付。（2007年試題）下列關(guān)于雙方達(dá)成協(xié)議的表述中，正確的是。八：雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同8：雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報告C：甲公司是乙公司的被代理人D：甲公司開始支付的款項是一種定金E：停止侵害10、經(jīng)濟增長通常用一定時期內(nèi)實際的平均增長率來衡量。A：國內(nèi)生產(chǎn)總值B：國民生產(chǎn)總值C：國民收入D：國民消費水平E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、城市規(guī)劃的批后管理主要是。A：對建設(shè)項目選址審批核發(fā)項目選址意見書B：對城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C：對建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證口：按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違法占地的查禁工作E：按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違法建設(shè)的查禁工作12、在調(diào)查方法中，可用專題討論法，此法通常邀請_。1?3人4?5人6?10人11?13人13、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以—狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產(chǎn)B.估價對象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)14、下列屬于損益表內(nèi)容的有。A：負(fù)債B：投資收益、營業(yè)外收入C：銷售收入、銷售成本、銷售稅金、銷售利潤D：營業(yè)外支出、所得稅E：凈利潤15、下列對國家實行土地登記注冊核發(fā)證書表述有錯誤的是_。A.屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》B.屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地所有證》C.使用國有土地的，核發(fā)《國有土地所有證》D.使用集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》16、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為_。1.050.950.981.0317、下列項目中的資產(chǎn)負(fù)債表中，屬于非流動負(fù)債的項目是。A：應(yīng)付票據(jù)B：應(yīng)付賬款C：應(yīng)交稅費D：應(yīng)付債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、銀行券具有以下特點。A：是在銀行信用的基礎(chǔ)上產(chǎn)生，通過存款提現(xiàn)和貸款投入流通B：信譽高，具有法定支付能力，可在全國范圍內(nèi)流通C：是一種法定支付手段，任何人不得拒收D：不定期，可以長期流通使用E：定期，但可以長期流通使用19、所謂—就是要按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。A.概算設(shè)計B.限額設(shè)計C.設(shè)計概算D.限額概算20、，是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)。A：投資機會選擇與決策分析B：前期工作C：建設(shè)階段D：租售階段E：借款合同21、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積2萬面，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2,預(yù)測銷售價格為8000元/m2,則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的容積率為。A：1.4B：1.5C：1.6D：1.8E：借款合同22、無論實行貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個基本原則必須明確，即。A：調(diào)