昆明房地產XXXX年月市場調研小結

昆明房地產2012年6月市場調研小結一、昆明樓市概況二、房產政策解讀三、本土營銷案例四、經典項目借鑒

五、項目發(fā)展方向構想一、昆明樓市概況1、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向2、昆明樓盤板塊分布解讀PART

1城市規(guī)劃云南省、昆明市提出了建設現代新昆明的偉大構想，昆明將圍繞滇池實施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安寧、富寧、宜良、崇明）、“一湖四環(huán)”工程。把昆明建設成為集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市。

規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為核心，以楚雄-昆明-紅河、曲靖-昆明-玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸為發(fā)展軸的“一核五軸”，形成“中心城區(qū)、二級城市、三級城鎮(zhèn)(市)、重點鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”五級配置的市域城鎮(zhèn)等級結構。到2020年，昆明市域城市化水平將達73%。

中心區(qū)新增190平方公里核心昆明=主城+呈貢新區(qū)+空港經濟區(qū),以東西、南北兩軸帶動周邊二線城市、三線城鎮(zhèn)發(fā)展

空港經濟區(qū)東西向發(fā)展主軸南北向發(fā)展主軸宜良安寧?？谛鲁菚x寧新城主城嵩明昆明城市總體規(guī)劃（2010-2020）PART

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城市規(guī)劃——“一湖四片”+航空港規(guī)則未來昆明將圍繞滇池構建“一湖四片”（東西南北城）+一航空港，建設現代新昆明市區(qū)?？傄?guī)劃用地面積490平方公里，總規(guī)劃人口450萬人。其中東城呈貢新城為大昆明市區(qū)啟動區(qū)。東城——即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產業(yè)為特色的生物產業(yè)基地，現代城市物流業(yè)中心。規(guī)劃人口95萬人，用地100平方公里。南城——即晉城——晉寧新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬人，用地80平方公里。西城——即昆陽——?？谛鲁牵纬梢粤椎V精加工、機械制造、電子儀表、旅游服務為主要產業(yè)的工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬人，用地60平方公里。

北城——即現在的主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個區(qū)為依托，形成金融商貿旅游服務中心、現代新昆明城市的核心區(qū)。規(guī)劃人口220萬人，用地220平方公里?？崭劢洕鷧^(qū)——航空港占地30平方公里，旅客吞吐量達到3500萬人次/年，奠定全國第四、西部第一的國家大型門戶樞紐機場地位。東城南城西城主城空港經濟區(qū)一、昆明樓市概況1、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向2、昆明樓盤板塊分布解讀PART

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昆明城市概況/城市功能片區(qū)北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)—發(fā)展引導區(qū)昆明北部城市教育、文化、商務的副中心和城市向北的對外交通樞紐，煙草、光機電產業(yè)以及中高級住宅區(qū)集中的區(qū)域西市區(qū)--發(fā)展優(yōu)化區(qū)形成以傳統工業(yè)結構優(yōu)化、高新技術產業(yè)、旅游度假、生活居住功能為主綜合功能地區(qū)東市區(qū)—發(fā)展促進區(qū)形成城市東部的鐵路、公路對外交通的樞紐，以現代工業(yè)、主題公園及住宅建設為主，是綠色生態(tài)屏障南市區(qū)—發(fā)展限制區(qū)形成以體育休閑、旅游度假、生活居住、行政辦公和對外交通等各種功能集中的地區(qū)二環(huán)路內形成商務辦公、金融貿易、城市風光、旅游購物、休閑娛樂等功能集中區(qū)域PART

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昆明樓盤板塊分布/板塊住宅及商業(yè)西市區(qū)：昆明的傳統工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為落后，但隨著房地產規(guī)劃式開發(fā)的進程，西市區(qū)的兩個板塊西山區(qū)板塊和高新板塊都有大量新項目浮出北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)中心區(qū)：昆明的城市商業(yè)核心區(qū)域，商業(yè)價值最高的區(qū)域。隨著中心區(qū)內的房地產的開發(fā)，加速的帶動中心區(qū)商業(yè)的發(fā)展，中心區(qū)將始終引領昆明商業(yè)的發(fā)展北市區(qū)：隨著住宅社區(qū)的大規(guī)模開發(fā)，以及便利的交通條件，成為了北市區(qū)成為區(qū)域商業(yè)核心的先決條件，而北市區(qū)的商業(yè)形態(tài)，也由最初的社區(qū)商業(yè)，開始向臨街商業(yè)，獨立商業(yè)進行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始豐富，依托大體量住宅形成的特色商業(yè)的北市區(qū)正在發(fā)生了質的變化，而未來輕軌的開通，也將促進北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展，形成城市副中心。南市區(qū)：區(qū)域成熟較早，地塊較大，包括滇池板塊，官南板塊及東南板塊，目前各個板塊都有多個商業(yè)項目在進行運作東市區(qū)：東市區(qū)隨著大量工業(yè)園區(qū)的開發(fā)以及隨著昆明行政中心遷移帶動各大星級酒店及5A寫字樓、高級商業(yè)的聚集，逐漸成為昆明城市新中心。城市經濟和房地產的快速發(fā)展加快推動昆明商業(yè)由單中心向多中心轉變，并形成多個組團式的區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)域化發(fā)展初步成型。三環(huán)的“圈層”效應

城市的環(huán)路猶如一個圈子，形成很明顯的分界，產生強烈的“圈內”和“圈外”的感覺。“一環(huán)內”和“三環(huán)外”，天壤之別。昆明樓市一環(huán)板塊的價值已經體現，主要為舊城改造、城中村改造。二環(huán)板塊的價值正在朝著以前一環(huán)的價值靠攏。而三環(huán)板塊的重要價值之一在于，內接昆明主城，外接安寧、嵩明、富民等郊縣，形成圈層效應。區(qū)位房價（2007年“451”格局）房價（2012年“67915”格局）三環(huán)外區(qū)域——逼近6000元/平方米二環(huán)至三環(huán)區(qū)域（二環(huán)外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一環(huán)至二環(huán)區(qū)域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一環(huán)內6500元-10000元/平方米15000-20000元/平方米昆明房價曾經的“451“格局就是依據一環(huán)和二環(huán)所分的三個區(qū)間形成的。昆明三環(huán)的建成，再次定位昆明房價格局，成為價格標桿，重塑2012年“67915”格局，僅僅用了五年。PART

2昆明樓市中的三環(huán)“圈層效應”效應5呈貢新城板塊：別墅14000-22000元/平米住宅5000-7000元/平米2南片區(qū)（官渡區(qū)）別墅18000-20000元/平米住宅7000-9000元/平米1西片區(qū)（西山區(qū)）別墅18000-40000元/平米住宅7000-10000元/平米6安寧板塊別墅14000-20000元/平米住宅3000-6000元/平米6254133北片區(qū)（五華區(qū)）別墅9000-22000元/平米住宅6600-12000元/平米44東片區(qū)（盤龍區(qū)）別墅20000-30000元/平米住宅8000-10000元/平米7其中晉寧新城也有少量樓盤昆明新建樓盤主要集中在二環(huán)內，主要按方向分為四大板塊，價格基本遵循昆明環(huán)路圈層效應理論，但同時也形成了環(huán)滇池高檔住宅區(qū)。由于三環(huán)以及骨干高速公路的的修成通車，使得樓盤開發(fā)逐漸向外圍擴散，輻射到3大新城以及安寧。PART

2昆明樓市板塊分布解讀二、、房房產產政政策策解解讀讀1、國國家家宏宏觀觀政政策策2、昆昆明明本本土土政政策策PART1國家家宏宏觀觀政政策策宏觀觀調調控控落實實保保障障性性住住房房抑制制投投資資投投機機完善善首首套套房房優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策保證證住住房房剛剛性性需需求求國八八條條限限購購政政策策差別別化化信信貸貸政政策策PART1國家家宏宏觀觀政政策策二、、房房產產政政策策解解讀讀1、國國家家宏宏觀觀政政策策2、昆昆明明本本土土政政策策根據據2012年國國家家及及地地方方政政策策出出臺臺的的調調控控政政策策，，未來來中中國國房房地地產產的的調調控控手手段段可可能能從從限限購購、、限限價價等等行行政政手手段段轉轉變變?yōu)闉槭惺袌鰣鼋浗洕鷿质侄味?，，但但抑抑制制投投資資性性需需求求的的目目標標不不會會變變，，控控制制房房價價上上漲漲不不動動搖搖，，同同時時加加大大保保障障性性住住房房供供給給，，滿滿足足市市場場剛剛性性需需求求。。PART2昆明明2012最新新房房產產政政策策序號標題時間內容01《關于印發(fā)國務院2012年立法工作計劃的通知》2012-04-09近日國務院下發(fā)了《關于印發(fā)國務院2012年立法工作計劃的通知》，規(guī)定了三檔總計190件相關法律規(guī)章的起草、修改工作，《基本住房保障條例》位列第二檔，權威人士透露，條例有望在今年10月前基本完成草案起草，并于本年底前上交國務院法制辦。這意味著住房保障終于即將有法可依。02《住房公積金管理條例》二次修訂2012-04-104月9日下午，北京市西城區(qū)車公莊西路的世紀國建賓館里，聚集了數位房地產專家，就住房公積金管理的相關問題展開了討論。意味著《住房公積金管理條例》的第二次修訂，住建部已啟動前期工作?！稐l例》修訂工作爭取在2013年6月前完成，并上報國務院法制辦。修訂內容主要包括三個方面：一是住房公積金的用途和功能的調整；二是對覆蓋人群的重新梳理；三是對監(jiān)管的制度化約束。其中，公積金貸款支持保障房建設的試點將繼續(xù)擴大。03《關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》2012-04-10昨日，最高法發(fā)布《關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》，對法院如何受理行政機關申請強制執(zhí)行房屋征收、受理后如何進行審查和裁定等問題進行了規(guī)范，并確立了“裁執(zhí)分離”為主導的強制執(zhí)行方式。自2012年4月10日起施行。04《金融企業(yè)準備金計提管理辦法》2012-04-174月17日，財政部下發(fā)《金融企業(yè)準備金計提管理辦法》，明確自今年7月1日起實施金融企業(yè)動態(tài)撥備管理，將金融企業(yè)從凈利潤中提取的一般準備比例由此前的1%提高至1.5%，金融企業(yè)信貸資產的風險準備金計提標準也相應調整。05《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿）2012-04-20北京市住建委昨日發(fā)文宣布，北京市住建委昨日發(fā)布《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿），擬在建設過程中，為開發(fā)商提取預付款增加2次，同時資金監(jiān)管不再涉及經濟適用房項目。06《昆明市住房公積金繳存管理實施細則》2012-04-2423日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，根據建設部、財政部、中國人民銀行建金管〔2005〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實施細則》的規(guī)定，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數上、下限進行調整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數上限為10410元；繳存工資基數下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據了解，此次住房公積金繳存基數上、下限調整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。PART2昆明明房房地地產產重重點點政政策策解解讀讀序號標題政策要點政策評析01《下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點》——2012年05月12日中國人民銀行中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第二次下調存款準備金率，上次下調準備金率是在2月24日。同時，這也是自去年11月30日中國央行宣布近三年來首次“降準”之后，中國央行連續(xù)第三次下調存款準備金率。此次“降準”并不是為了挽救樓市泡沫，如果政府現在還想挽救，要做的遠遠不止這些。存款準備金率下調主要目的是緩解銀行體系的流動性壓力，避免信貸收縮影響實體經濟，流動性增加后，肯定會有部分資金進入樓市。然而，此舉對企業(yè)和個人信貸自然也是好消息。02《昆明市住房公積金繳存管理實施細則》4月23日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，根據建設部、財政部、中國人民銀行建金管〔2005〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實施細則》的規(guī)定，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數上、下限進行調整。今年起，單位職工繳存住房公積金的工資基數上限為10410元繳存工資基數下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據了解，此次住房公積金繳存基數上、下限調整的執(zhí)行期間為2012年1月1日至2012年12月31日。

2012年4月，武漢、南昌、鄭州、沈陽、山東濱州等二、三線城市紛紛上調住房公積金貸款額度。在此背景下，中央相關部委多次明確支持首套房購房需求，而上調公積金貸款額度正好是支持了剛性需求者的首套房購房需求。因此，雖然在北京、上海等一線城市，住房公積金上限仍未有松動，但此次部分二、三線城市上調公積金貸款額度，且上調幅度在15%至25%之間的消息，還是讓對數字斤斤計較的剛需群體大為歡呼。

再看昆明今年昆明市住房公積金繳存工資基數上、下限進行調整這件事。毋庸置疑，住房公積金制度是一項惠民政策，重點在于支持中低收入者及住房困難戶的住房需求，政策的調整主要是基于這部分人群的實際購房困難，最大限度滿足他們提取公積金和公積金貸款的需求PART2昆明明二二手手別別墅墅、、商商業(yè)業(yè)、、非非住住宅宅房房產產交交易易稅稅費費大大幅幅提提升升個稅稅繳繳納納標標準準為為成成交交價價全全額額的的1%或差差額額的的20%，即即不不滿滿5年的的非非住住宅宅個個稅稅按按成成交交價價全全額額的的1%征收收，，滿滿5年的的非非住住宅宅按按有有原原始始發(fā)發(fā)票票的的（（契契稅稅發(fā)發(fā)票票、、不不動動產產說說明明書書等等一一系系列列））的的按按照照成成交交價價與與原原房房價價差差額額的的20%征收收。。昆明明市市針針對對非非住住宅宅（（商商鋪鋪、、寫寫字字樓樓、、廠廠房房等等））二二手手轉轉讓讓土土地地增增值值稅稅的的調調整整，，除除沿沿用用原原來來按按交交易易額額1%征收收土土地地增增值值稅稅的的同同時時，，也也按按照照增增值值率率不不同同征征收收30%-60%（四四級級累累進進制制））土土地地增增值值稅稅，，即即征征收收標標準準是是按按成成交交價價減減去去扣扣除除項項目目金金額額后后的的30%-60%征收收(扣除除金金額額包包括括最最初初購購房房時時的的納納稅稅證證明明和和發(fā)發(fā)票票證證明明等等)。增增值值額額未未超超過過扣扣除除項項目目金金額額50%的部部分分，，實實行行稅稅率率為為30%；增增值值額額超超過過扣扣除除項項目目金金額額50%，未未超超過過100%的部部分分，，稅稅率率為為40%；增增值值額額超超過過扣扣除除項項目目金金額額100%，未未超超過過200%的部部分分，，稅稅率率為為50%；增增值值額額超超過過扣扣除除項項目目金金200%的部部分分，，適適用用稅稅率率為為60%。2012年以以前前按按照照成成交交價價的的1%來征征收收2012年以以前前按按照照成成交交價價的的1%來征征收收土地地增增值值稅稅個人人所所得得稅稅政策策解解讀讀總總結結：：1抑制投資投機2惠民政策保證剛需3大力發(fā)展保障性住房三、本土營銷銷案例1、東盟森林2、云南華僑城城3、星耀水鄉(xiāng)開發(fā)商：云南實力房地地產開發(fā)經營營集團有限公公司項目狀態(tài)：一期售罄，二二期剩余少量量房源項目類型：綜合體所在區(qū)域：昆明東南板塊塊建筑面積：340萬平方米銷售價格：住宅5300-5800/平方米商鋪15000-30000/平方米項目地址：云南省昆明市市彩云北路興興呈路由浙商投資和和浙滇置業(yè)聯聯合開發(fā)的大大型綜合地產產項目東盟商商貿港開篇項項目的東盟森森林占地2000余畝，集鉑金金超五星酒店店、商品交易易、會展、民民俗文化交流流、東南亞風風情商業(yè)街、、配套寫字辦辦公、商業(yè)廣廣場、配套住住宅為一體的的大型商業(yè)綜綜合體，涵蓋蓋5萬㎡希爾頓鉑鉑金五星級酒酒店，10萬㎡地中海式式品質住宅，，集東南亞民民俗風情街，，旅游休閑，，購物娛樂，，文化餐飲，，酒店商務于于一體的以國國際化精神為為靈魂的大型型綜合項目，，已被列為省省政府"雙百重點項目目"及昆明市重點點建設項目。。PART1東盟森林基本信息項目簡介2011年8月17日，周三，《云南信息報》甫一出街，頭頭版出位搶眼眼，引起南方方都市報、新新京報、華商商報、華西都都市報、新民民晚報、楚天天都市報、大大河報、新周周刊、鳳凰網網等30余家媒體關注注，此廣告更更是通過微博博這個媒介，，在全國范圍圍內瘋狂流轉轉，短短半天天時間內，微微博關注達到到上十萬人。。PART1東盟森林-出位廣告營銷銷云南信息報頭頭版整版版涂黑廣告封面頭條新聞聞下面，是一一大片的涂黑黑，中間小的的不能再小的的空白地，露露出一行小字字“東盟森林，白白金五星社區(qū)區(qū)”。2012年3月，東盟森林林打出二期紫紫檀“全部房房源統統一口口價3800元/㎡競拍”的廣告告。如此低價價競拍，似乎乎是要一夜之之間將昆明房房價拉回十年年前。而廣告告中“不必再再羨慕十年前前買了房賺翻翻的人”的聳聳動，勾得不不少置業(yè)者心心癢癢。據了了解，若購房者想參參加本次拍賣賣活動，需繳繳納5萬元的保證金金。根據拍賣會現現場參會人員員達近2000人統計，此次次拍賣活動開開發(fā)商收取保保證金就可達達一億元左右右。4月21日東盟森林拍拍賣活動在國國際會展中心心舉行，邀請請了云南電視視臺著名主持持人小從作為為主持，并準準備了很多表表演活動暖場場，聚集了很很多人氣。但但現場拍賣叫叫價都是由開開發(fā)商邀請的的拍賣師掌握握，價格始終終控制在5500以上。拍賣會的實質質為開發(fā)商廣廣告作秀及收收取保證金緩緩解資金壓力力。PART1東盟森林/房價3800起拍賣以低房價拍賣賣為噱頭，圈圈錢緩解資金金壓力PART1東盟森林/賣點總結物業(yè)增值知名酒店及大大型商超、影影院的入駐會會為社區(qū)物業(yè)業(yè)帶來更大的的增值空間。。區(qū)位優(yōu)勢毗鄰1號輕軌王家營營站，緊鄰彩彩云北路、昆昆玉高速、呈呈榮大道，便便捷交通宜居環(huán)境臨昆玉路百畝畝生態(tài)公園，，昆明首家低低碳環(huán)保綠色色生態(tài)小區(qū)新開發(fā)區(qū)輕軌軌物業(yè)千畝森林城市市綜合體希爾頓酒店入入駐三、本土營銷銷案例1、東盟森林2、云南華僑城城3、星耀水鄉(xiāng)開發(fā)商：華僑城集團項目狀態(tài)：一期售罄，二二期天麓剩余余少量房源項目類型：國家休閑度假假區(qū)所在區(qū)域：昆明東南板塊塊建筑面積：1244萬平方米銷售價格：22000/平方米項目地址：云南省昆明市市宜良縣陽宗宗海北岸云南華僑城實實業(yè)有限公司司秉承華僑城城集團“規(guī)規(guī)劃就是財富富”、“環(huán)境境就是優(yōu)勢””等先進理念念，以周圍眾眾多的旅游景景點為依托，，按照“生態(tài)態(tài)優(yōu)先、旅游游先行”的原原則進行旅游游項目和主題題社區(qū)的系統統開發(fā)。云南南華僑城旅游游項目主要包包括滇越鐵路路主題旅游、、生態(tài)旅游小小鎮(zhèn)、體育公公園、國際會會議中心、頂頂級溫泉SPA、溫泉泉水公公園、、生態(tài)態(tài)濕地地及森森林休休閑公公園等等，華華僑城城立志志將該該項目目建設設成一一個融融旅游游、觀觀光、、娛樂樂、度度假為為一體體的高高標準準的國國際化化旅游游度假假勝地地。PART2云南華華僑城城基本信信息項目簡簡介華僑城城集團團成立立于1985年11月11日，是是隸屬屬于國國務院院國資資委管管理的的大型型中央央企業(yè)業(yè)之一一。成成立二二十多多年以以來，，由深深圳灣灣畔的的一片片灘涂涂起步步，發(fā)發(fā)展成成為一一個跨跨區(qū)域域、跨跨行業(yè)業(yè)經營營的大大型國國有企企業(yè)集集團，，培育育了房房地產產及酒酒店開開發(fā)經經營、、旅游游及相相關文文化產產業(yè)經經營、、電子子及配配套包包裝產產品制制造等等三項項國內內領先先的主主營業(yè)業(yè)務。。PART2華僑城城主要要業(yè)務務構成成華僑城城主要要業(yè)務務構成成PART2華僑城城旅游游+酒店+地產發(fā)發(fā)展模模式Textinhere地產酒店旅游華僑城城獨創(chuàng)創(chuàng)的““旅游游+地產””的成成片開開發(fā)模模式現現在已已經較較為成成熟。。其““旅游游+地產””其實實是““先旅旅游后后地產產”的的路子子，一一方面面提升升了房房地產產的價價值（（保證證了地地產業(yè)業(yè)務的的高毛毛利率率），，另一一方面面也使使旅游游資源源的邊邊際效效應得得到了了充分分的挖挖掘，，實現現旅游游和地地產的的雙贏贏。PART2華僑城城發(fā)展展模式式研究究華僑城城的策策略是是進行行成片片的區(qū)區(qū)域型型綜合合開發(fā)發(fā)：先先將大大塊地地拿到到手，，再分分期開開發(fā)，，構筑筑產業(yè)業(yè)鏈條條，進進行旅旅游和和房地地產、、酒店店、商商業(yè)、、文化化、教教育之之間的的跨產產業(yè)資資源整整合，，使各各產業(yè)業(yè)優(yōu)勢勢資源源彼此此結合合，實實現關關聯協協同的的方式式，發(fā)發(fā)揮主主題公公園的的旅游游效應應。旅游能能夠聚聚人氣氣、創(chuàng)創(chuàng)品牌牌，但但創(chuàng)造造的利利潤不不如房房地產產豐厚厚，把把可控控制的的資源源最大大化整整合到到地產產中，，通過過區(qū)域域資源源的優(yōu)優(yōu)化配配置，，使土土地產產生出出最大大的經經濟效效益和和社會會效益益，為為華僑僑城旅旅游提提供了了比旅旅游本本身更更豐厚厚的利利潤。。PART2云南華華僑城城/賣點總總結旅游地地產超五星星酒店店旅游度度假企業(yè)會會所定定制高端住住宅1234天麓豪豪宅，，用地地面積積近22萬m2，建筑筑面積積5萬m2，均價價22000左右，，靠山山臨海海，風風景優(yōu)優(yōu)美，，周邊邊高爾爾夫球球場，，高級級會所所，溫溫泉水水療一一應俱俱全，，專為為高端端成功功人士士打造造項目分分為四四大區(qū)區(qū)：濱濱水水休閑閑度假假區(qū)、、康體體運動動休閑閑區(qū)、、主題題文化化旅游游區(qū)、、山谷谷生態(tài)態(tài)度假假區(qū)，，集地地中海海風情情建筑筑，高高端SPA，滇越越鐵路路主題題小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，高高爾夫夫球場場，高高級會會所為為一體體的國國際旅旅游度度假區(qū)區(qū)依托華華僑城城國際際旅游游度假假區(qū)優(yōu)優(yōu)勢，，推出出企業(yè)業(yè)會所所定制制服務務，即即根據據企業(yè)業(yè)的要要求對對800-1000平米大大宅從從戶型型到格格局全全方位位的定定制服服務。。項目擁擁有圣圣托里里尼會會議超超五星星酒店店，，皇皇宮酒酒店、、高高爾夫夫會所所酒店店、、城堡堡酒店店等多多個五五星級級酒店店以及及菲拉拉精品品酒店店、、火火車主主題酒酒店、、半山山藝術術酒店店、、山山谷木木屋酒酒店、、萬福福精舍舍等多多家風風情酒酒店三、本本土營營銷案案例1、東盟盟森林林2、云南南華僑僑城3、星耀耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)開發(fā)商商：昆昆明星星耀（（國際際）俱俱樂部部有限限公司司項目狀狀態(tài)：：房源源充足足項目類類型：：生態(tài)態(tài)濕地地，別別墅所在區(qū)區(qū)域：：昆明明北部部板塊塊建筑面面積：：55萬平方方米銷售價價格：：18000/平方米米項目地地址：：昆明明空港港經濟濟區(qū)嵩嵩明明嘉麗麗澤濕濕地星耀水水鄉(xiāng)總總占地地約6500畝，總總建筑筑面積積53萬平米米，其其中住住宅42萬平米米，公公建11萬平米米。公公建包包括主主題精精品酒酒店、、高爾爾夫會會所、、辦公公樓、、特色色商業(yè)業(yè)街、、千人人會議議中心心、垂垂釣俱俱樂部部、馬馬術俱俱樂部部、員員工宿宿舍、、綜合合運動動館。。PART3星耀水水鄉(xiāng)基本信信息項目簡簡介利用特特嘉麗麗澤片片區(qū)高高原水水資源源，8條河道道貫通通整個個片區(qū)區(qū)，規(guī)規(guī)劃有有生態(tài)態(tài)濕地地園；；充分保保留農農場原原始生生態(tài)環(huán)環(huán)境，，規(guī)劃劃出了了薰衣衣草莊莊園以以及花花海園園，養(yǎng)養(yǎng)生園園等大大型生生態(tài)主主題區(qū)區(qū)域；；項目住住宅區(qū)區(qū)域周周邊規(guī)規(guī)劃有有高爾爾夫，，以及及大部部分生生態(tài)區(qū)區(qū)域，，居住住環(huán)境境相對對較優(yōu)優(yōu)；項目內內部的的生態(tài)態(tài)區(qū)域域以及及住宅宅區(qū)域域的交交通規(guī)規(guī)劃是是不可可以行行車的的，只只能騎騎馬，，走路路或自自行車車，能能更好好的保保持生生態(tài)環(huán)環(huán)境。。PART3星耀水水鄉(xiāng)/項目規(guī)劃PART3星耀水鄉(xiāng)/濕地資源利用嘉麗澤澤片區(qū)高原原水資源，，8條河道貫通通整個片區(qū)區(qū)；生態(tài)濕地公公園，孕孕育出整個個項目自然然風光；地處稀缺生生態(tài)環(huán)境區(qū)區(qū)域，屬屬于云南保保留較完好好的原生態(tài)態(tài)濕湖泊區(qū)區(qū)。2009年嵩明嘉嘉麗澤高原原水鄉(xiāng)張張祖林林最好保持它它的原生態(tài)態(tài)，一定要要處理好保保護和開發(fā)發(fā)的問題，，保護好就就是最大的的開發(fā)。項目擁有極極好的濕地地自然風光光PART3星耀水鄉(xiāng)/馬術俱樂部部星耀水鄉(xiāng)擁擁有全昆明明最好的馬馬術俱樂部部星耀水鄉(xiāng)馬馬術俱樂部部馬匹多為為百萬以上上名馬，星星耀集團購購買所得，，很多參加加過著名電電影拍攝，，荷蘭品種種占大多數數PART3星耀水鄉(xiāng)/分時度假簽約RCI：購房者購購買了一套套房屋，可可能每年只只有一個月月的時間自自住，其余余11個月處于閑閑置狀態(tài)，，通過RCI交換平臺，，可將房屋屋閑置的11個月交換，，讓別人住住進你的房房屋，享用用這個房屋屋所在社區(qū)區(qū)的全部度度假資源，，自己到不不同國家旅旅游度假時時，可免費費住進相同同等級的房房屋和享受受社區(qū)度假假資源。星耀水鄉(xiāng)簽簽約溫德姆姆集團分時時度假項目目PART3星耀水鄉(xiāng)/建筑特色星耀水鄉(xiāng)建建筑材料優(yōu)優(yōu)秀，特色色明顯星耀水鄉(xiāng)的的別墅，主主體建筑全全部采用加加拿大進口口木材，為為云南首例例，防潮，，防蟲，防防震性能良良好。外觀有4種主色調調24種搭配組組成，讓讓人有耳耳目一新新的感覺覺。彩色色搭配的的別墅區(qū)區(qū)，充滿滿活力，，充斥著著童話色色彩，在在別墅樓樓盤中也也較少有有此風格格。PART3星耀水鄉(xiāng)鄉(xiāng)/賣點總結結規(guī)劃合理分時度假建筑特色濕地資源配套豐富四、經典典項目借借鑒廣州金地地門道科科技園PART1金地門道道科技園園金地門道道-EOD綠色生態(tài)態(tài)辦公產產業(yè)園門道商務務園，占占地70余萬平米米，共分分八大區(qū)區(qū)塊，以以國際綠綠色生態(tài)態(tài)商務辦辦公區(qū)的的先進理理念，將將商務、、匯展、、休閑、、娛樂等等有機地地結合。。引入低低容積率率、綠色色生態(tài)的的規(guī)劃設設計理念念和發(fā)展展模式，，打造健健康、和和諧、創(chuàng)創(chuàng)造力優(yōu)優(yōu)先的以以現代服服務為引引領的國國際化商商務區(qū)。。PART1金地門道道科技園園/項目優(yōu)勢勢物業(yè)形態(tài)態(tài)主要有有4層和8層輕型物物業(yè)兩種種。面向向文化創(chuàng)創(chuàng)意企業(yè)業(yè)銷售租租賃。其其樓面空空間組合合靈活，，既可獨獨立使用用，也可可拼接后后使用。。每層單單元面積積約250~400平方米，，每棟面面積約1000~3200平方米。。以大開間間，大窗窗幕為主主錯落交交置的獨獨棟辦公公區(qū)在英英國著名名設計院院的雕琢琢之下，，合院思想想在12萬余平米米的建筑筑規(guī)模中中自然流流露PART1金地門道道科技園園/功能分區(qū)區(qū)園區(qū)實行行統一的的總體規(guī)規(guī)劃，劃分為生生活區(qū)、、生產區(qū)區(qū)、價值值提升區(qū)區(qū)三個空空間類別別，條件較較弱的地地塊先轉轉讓，條條件較好好的地塊塊后轉讓讓或自行行開發(fā)。。生活區(qū)統統一開發(fā)發(fā)并迅速速啟動，分期進進度與招招商保持持同步。。生活區(qū)區(qū)以服務務本項目目入園企企業(yè)為主主，適當當兼顧洪洪灣片區(qū)區(qū)其他企企業(yè)，經經營方式式以物業(yè)業(yè)開發(fā)出出售為主主，出租租為輔。。價值提升升區(qū)生產區(qū)生活區(qū)PART1金地門道道科技園園/戶型PART1金地門道道科技園園/小結規(guī)劃共分八大區(qū)塊，將商務、匯展、休閑、娛樂等有機地結合配套中心果嶺區(qū)，設有8層的研發(fā)商務樓和4層的產業(yè)別墅。規(guī)劃有商務會所、環(huán)幕電影區(qū)、高爾夫、游泳、桑拿等配套設施。戶型以通透高挑戶型為主，獨棟商業(yè)建筑為輔戶型設計合理，空間組合靈活五、項目目發(fā)展方方向構想想1、項目定定位2、客戶分分析3、營銷方方式PART1項目區(qū)位位我公司項項目所在在地為呈呈貢縣洛洛陽片區(qū)區(qū)小新冊冊村附近近，距離離呈貢市市政府僅5分鐘車程程，鐵路路近在咫咫尺，出出門便是是呈黃快快速公路路，地理理位置優(yōu)優(yōu)越地處昆明明主城、、空港經經濟區(qū)、、呈貢新新區(qū)三城城中心，，位于經經開區(qū)規(guī)規(guī)劃工業(yè)業(yè)園大沖沖片區(qū)PART1項目定位位根據總公公司綠色色交易的的經營理理念，結結合本項項目實際際情況，，經公司司領導研研究決定定，項目初步步定位為為集高端端農副產產品，冷冷鏈，物物流，倉倉儲為一一體的綠綠色工業(yè)業(yè)園區(qū)冷鏈倉儲儲高端食材材城物流五、項目目發(fā)展方方向構想想1、項目定定位2、客戶分分析3、營銷方方式PART2客戶分析析目標客戶戶01.相關行業(yè)業(yè)企業(yè)或或個人從事冷鏈鏈物流行行業(yè)食品加工工業(yè)者相關包裝裝、倉儲儲、運輸輸行業(yè)02.投資客工業(yè)物業(yè)業(yè)投資者者03.大面積物物業(yè)需求求者別墅投資資者企業(yè)定制制會所相關行業(yè)業(yè)倉儲、、加工、、物流、、包裝行行業(yè)執(zhí)業(yè)業(yè)者對物物業(yè)的需需求較高高，對此此類客戶戶可以租租代售形形式進行行銷售根據廣州州金地門門道工業(yè)業(yè)園區(qū)的的成功案案例，園園區(qū)景觀觀綠化優(yōu)優(yōu)美，生生活配套套規(guī)劃合合理，吸吸引了眾眾多企業(yè)業(yè)和個人人入駐。。其中不不乏別墅墅投資客客及企業(yè)業(yè)定制會會所。此此類客戶戶為對生生活或辦辦公環(huán)境境要求較較高的，，可進行行物業(yè)銷銷售方式式近年來工工業(yè)地產產穩(wěn)定而而持續(xù)的的增長引引起了許許多投資資客的興興趣，轉轉而從投投資商業(yè)業(yè)和住宅宅轉向工工業(yè)廠房房。此類類客戶為為物業(yè)銷銷售客戶戶五、項目目發(fā)展方方向構想想1、項目定定位2、客戶分分析3、營銷方方式PART3營銷方式式媒體廣告告推廣產銷見面面會農產品主主題文化化路演PART3營銷方式式媒體組織織：平面媒體體—《云南日報報》陽光樓市市《春城晚報報》地產版《云南信息息報》《都市時報報》《白金風尚尚》《大觀周刊刊》《加油》網絡媒體體—搜房網昆昆明站站、云云南信息息港房房網電視媒體體—YNTV-2《都市條形形碼》KMTV-1《《街頭巷尾尾》戶外廣告告—機場路、、市區(qū)黃黃金媒體體+高速路出出入城單單立柱媒體廣告告推廣-------------軟文報道道不低于于20篇-------------平面硬廣廣投放不不低于40次-------------網絡媒體體報道數數次-------------電視硬廣廣投放40次-------------電視專題題節(jié)目3-5期-------------戶外投放放PART3營銷方式式產銷見面面會農產品主主題文化化路演產銷見面面會和路路演活動動可同時時交替進進行，旨旨在宣傳傳農產品品綠色交易文化化，為園園區(qū)綠色色產業(yè)進進行宣傳傳和推廣廣，展示示園區(qū)物物業(yè)類型，最終終達到推推盤效果果。生活配套套營銷手段段規(guī)劃合理從報規(guī)報建開始就積極規(guī)劃園區(qū)辦公區(qū)域及配套設置的構建。可借鑒珠江金地門道打造綠色辦公區(qū)，以租代售的形式或華僑城會所定制方式，為企業(yè)定制獨棟會所或辦公樓，解決產權不可分割的問題生活配套套區(qū)規(guī)劃劃完善，，進行商商務、娛娛樂、購購物等的的有機結結合。輔輔以配套套單身公公寓解決決園區(qū)辦辦公人員員生活住住宿問題題。參考本土土營銷案案例進行行報媒、、網絡、、電話等等的營銷銷?？烧艺冶就林麖V告告策劃公公司及代代理銷售售公司進進行推盤盤。小結：匯報完畢畢謝謝品牌延伸伸的七大大鐵律在中國這這一特殊殊的市場場環(huán)境下下，大多多數財力力并不雄雄厚且品品牌營銷銷能力較較弱的中中國企業(yè)業(yè)，應通通過品牌牌延伸來來迅速而而穩(wěn)健地地壯大自自己。盡盡管從純純理論的的角度出出發(fā)，不不進行品品牌延伸伸，每發(fā)發(fā)展一種種產品就就導入一一個新品品牌，形形成一品品一牌乃乃至如寶寶潔公司司的一品品多牌格格局是最最好的選選擇。但但是，這這只是一一種理想想；吠態(tài)態(tài)。中國國的企業(yè)業(yè)所具備備的財力力、品牌牌推廣能能力、產產品的市市場容量量都不允允許它們們這樣做做。一般而言言，市場場競爭越越激烈，，各行業(yè)業(yè)的專家家品牌越越多，品品牌延伸伸的成功功系數越越低，然然而恰恰恰是在歐歐美等發(fā)發(fā)達國家家。市場場競爭異異常激烈烈、殘酷酷，但品品牌延伸伸還是十十分盛行行并取得得了很大大成功。。美國市市場。近近10年里成功功的產品品有2/3屬于品牌牌延伸而而不是新新品牌導導入市場場。有人人比喻：："品牌延伸伸就像當當年咸吉吉思汗橫橫掃歐亞亞大陸一一樣，席席卷了整整個廣告告和營銷銷界。"品牌延伸伸已成為為西方企企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略的的核心。。中國市場場還處于于輕量級級競爭狀狀態(tài)之中中，因此此品牌延延伸會比比歐美發(fā)發(fā)達國家家市場有有更多的的成功機機會。來來自國內內營銷實實踐第一一線的信信息也表表明，品品牌延伸伸在整個個中國市市場上有有著頑強強的生命命力。海海爾、樂樂百氏、、娃哈哈哈、美加加凈、步步步高等等都通過過品牌延延伸迅猛猛發(fā)展，，成為同同業(yè)翹楚楚。再加加上國內內企業(yè)的的財力較較弱及品品牌管理理的經驗驗不豐富富，也決決定了在在發(fā)展新新產品過過程中主主要會采采用品牌牌延伸策策略。但品牌延延伸對企企業(yè)而言言，既可可能是一一本萬利利的好事事，也可可能是前前進中萬萬劫不復復的深淵淵。未經經理性決決策和操操作不夠夠科學穩(wěn)穩(wěn)健的品品牌延伸伸也是很很危險的的。要有有效回避避品牌延延伸風險險，并大大力發(fā)揮揮品牌延延伸的作作用使企企業(yè)迅速速上新臺臺階，必必須先對對是否可可以品牌牌延伸、、延伸到到哪些領領域作出出正確決決策。品品牌延伸伸的規(guī)律律可以歸歸納為七七條。共有品品牌的的核心心價值值適宜宜品牌延延伸的的論述述中最最為常常見的的是"相關論論",即門類類接近近、關關聯度度較高高的產產品可可共用用同一一個品品牌。。但是，，關聯聯度高高才可可以延延伸的的理論論，一一遇到到完全全不相相關的的產品品成功功共用用同一一個品品牌的的事實實，就就顯得得蒼白白無力力。比比如：：萬寶寶路從從香煙煙延伸伸到牛牛仔服服、牛牛仔褲褲、鴨鴨舌帽帽、腰腰帶獲獲得了了很大大的成成功。。這說說到底底是因因為品品牌核核心價價值能能包容容表面面上看看上去去相去去甚遠遠的系系列產產品。。登喜喜路（（Dunhill）、都都彭（（）、華華倫天天奴（（Valentino）等奢奢侈消消費品品品牌牌麾下下的產產品一一般都都有西西裝、、襯衫衫、領領帶、、T恤、皮皮鞋、、皮包包、皮皮帶等等，有有的甚甚至還還有眼眼鏡、、手表表、打打火機機、鋼鋼筆、、香煙煙等跨跨度很很大、、關聯聯度很很低的的產品品，但但也能能共用用一個個品牌牌。因因為這這些產產品雖雖然物物理屬屬性、、原始始用途途相差差甚遠遠，但但都能能提供供一種種共同同的效效用，，即身身份的的象征征、達達官貴貴人的的標志志，能能讓人人獲得得高度度的自自尊和和滿足足感。。此類類品牌牌的核核心價價值是是文化化與象象征意意義，，主要要由情情感性性與自自我表表現型型利益益構成成，故故能包包容物物理屬屬性、、產品品類別別相差差甚遠遠的產產品，，只要要這些些產品品能成成為品品牌文文化的的載體體。同樣，，都彭彭、華華倫天天奴、、萬寶寶龍既既然貴貴為頂頂級奢奢侈品品牌，，去生生產單單價為為200~300元的T恤、襯襯衣、、鋼筆筆（萬萬寶龍龍最便便宜的的鋼筆筆都不不低于于1200元）就就會掉掉價和和降格格品牌牌檔次次，這這樣的的品牌牌延伸伸就會會失敗敗。以以檔次次、身身份及及文化化象征征為主主要賣賣點的的品牌牌。一一般很很難兼兼容中中低檔檔產品品，否否則會會破壞壞品牌牌的核核心價價值。。二戰(zhàn)戰(zhàn)之前前，美美國的的豪華華車并并非凱凱迪拉拉克而而是派派卡德德（Packard）。派派卡德德曾是是全球球最尊尊貴的的名車車，是是羅斯斯?？偪偨y的的坐駕駕。然而，，派卡卡德利利令智智昏，，在上上世紀紀30年代中中期推推出被被稱為為"快馬"（clipper）的中中等價價位車車型，，盡管管銷路路好極極了，，但派派卡德德的王王者之之風漸漸失、、高貴貴形象象不復復存在在了，，從此此走向向衰退退。這這與派派克生生產3-5美元的的低檔檔鋼筆筆而慘慘遭失失敗有有驚人人的相相似。。說到到底都都是因因為新新產品品與原原有的的品牌牌核心心價值值相抵抵觸。。有否否定娃娃哈哈哈品牌牌延伸伸者舉舉例派派克的的品牌牌延伸伸失敗敗來證證明娃娃哈哈哈的延延伸也也是錯錯的。。其實實此延延伸非非彼延延伸，，派克克的延延伸破破壞了了品牌牌的核核心價價值，，娃哈哈哈卻卻沒有有。娃哈哈哈延伸伸的成成功與與派克克延伸伸的失失敗不不僅證證明了了核心心價值值是品品牌延延伸決決策的的中心心，還還再一一次證證明了了相關關論只只是一一個表表象。。因為為派克克只是是從高高檔筆筆延伸伸到低低檔筆筆，無無論高高檔低低檔都都還是是筆，，無疑疑是關關聯度度很高高的延延伸，，按照照相關關論應應該是是成功功的，，結果果派克克是失失敗的的，而而娃哈哈哈所所延伸伸的系系列產產品之之間的的相關關性比比派克克低，，結果果卻是是成功功的。。前面談談到過過，關關聯度度高只只是表表象，，關聯聯度高高導致致消費費者會會因為為同樣樣或類類似的的理由由而認認可并并購買買某一一個品品牌才才是實實質，，可以以說，，這是是品牌牌核心心價值值派生生出來來的考考慮因因素。。除眾眾所周周知的的同行行業(yè)產產品外外，關關聯度度高的的表現現形式式還有有：伴伴侶產產品（（如雀雀巢的的咖啡啡與伴伴侶、、牙刷刷與牙牙膏、、打印印機與與墨粉粉）：：產品品之間間有相相似的的成分分、共共同的的技術術；相相同的的目標標消費費群（（如日日本的的康貝貝愛、、國內內的好好孩子子延伸伸到嬰嬰兒童童車、、紙尿尿褲、、童裝裝都很很成功功）；；相同同的營營銷通通路與與服務務（如如各種種電腦腦耗材材）。。個性化化、感感性化化的產產品不不宜當品牌牌的質質量保保證是是消費費者與與客戶戶購買買產品品的主主要原原因的的時候候，品品牌可可延伸伸于這這一系系列產產品，，如電電器、、工業(yè)業(yè)用品品；但但是，，可細細分、、個性性化、、感性性化和和細膩膩化的的產品品很難難與別別的產產品共共用同同一品品牌。。南韓樂樂喜-金星的的LG品牌用用于所所有的的電器器、手手機、、顯示示器、、零部部件乃乃至電電梯、、乳膠膠漆、、幕墻墻玻璃璃，而而化妝妝品卻卻用蝶蝶）皮皮（Debon）品牌牌。因因為用用戶選選擇電電器、、手機機、乳乳膠漆漆、幕幕墻玻玻璃等等產品品品牌牌時，，最重重要的的一點點就是是要對對品牌牌的品品質有有所認認同。。LG作為國國際大大品牌牌，無無疑能能給人人踏實實感和和品質質有保保證的的感覺覺；而而化妝妝品是是極其其感性性化和和個性性化的的產品品，品品牌名名、包包裝、、設計計、廣廣告、、文化化內涵涵能否否獲得得消費費者的的審美美認同同是成成功的的關鍵鍵，光光靠硬硬梆梆梆的品品質保保證無無法獲獲得消消費者者的厚厚愛。。因此此，化化妝品品的品品牌名名、包包裝、、廣告告要富富有女女性化化色彩彩、給給人以以柔和和、浪浪漫的的感覺覺和美美的遐遐想。。LG公司司不不得得不不給給化化妝妝品品專專門門推推一一個個新新品品牌牌"蝶妝妝-DEBON".財力力、、品品牌牌推推廣廣力力弱弱的的企企業(yè)業(yè)適適宜宜有的的理理論論家家曾曾舉舉出出汽汽車車公公司司推推多多品品牌牌來來抨抨擊擊國國內內一一些些企企業(yè)業(yè)的的品品牌牌延延伸伸，，如如只只一一個個通通用用就就有有凱凱迪迪拉拉克克、、別別克克、、歐歐寶寶等等十十多多個個品品牌牌。。其其實實這這是是兩兩回回事事，，首首先先汽汽車車是是一一個個差差異異性性很很大大的的產產品品，，可可以以明明顯顯細細分分出出不不同同的的市市場場，，需需要要多多個個個個性性化化的的產產品品品品牌牌來來吸吸引引不不同同的的消消費費群群。。同同時時，，我我們們還還不不能能忽忽視視汽汽車車的的價價值值很很高高，，支支撐撐得得起起推推多多品品牌牌的的巨巨額額成成本本開開支支。。瑞瑞士士的的許許多多名名表表廠廠推推多多品品牌牌，，如如歐歐米米茄茄、、雷雷達達都都屬屬于于同同一一個個公公司司，，也也是是因因為為產產品品價價值值較較高高。。故故汽汽車車業(yè)業(yè)與與名名表表行行業(yè)業(yè)推推多多品品牌牌有有其其特特殊殊性性，，絲絲毫毫也也不不能能藉藉此此斷斷定定其其它它行行業(yè)業(yè)品品牌牌延延伸伸是是錯錯誤誤的的。。P&G較少少進進行行品品牌牌延延伸伸，，一一方方面面是是因因為為行行業(yè)業(yè)與與產產品品易易于于細細分分化化，，可可以以通通過過性性格格迥迥異異的的多多個個品品牌牌來來增增加加對對不不同同消消費費群群的的吸吸引引力力；；另另一一方方面面是是因因為為P&G擁有有雄雄厚厚財財力力和和很很強強的的品品牌牌營營銷銷能能力力。。有有些些文文章章言言必必寶寶潔潔、、通通用用。。但但國國內內的的企企業(yè)業(yè)與與它它們們比比實實在在是是差差異異性性太太大大，，大大都都應應通通過過品品牌牌延延伸伸來來迅迅速速狀狀大大自自己己。。即即使使像像通通用用這這樣樣財財大大氣氣粗粗、、富富可可敵敵國國的的公公司司也也感感到到推推多多品品牌牌的的艱艱辛辛，，開開始始是是從從幾幾十十個個品品牌牌中中挑挑出出幾幾個個重重點點品品牌牌加加以以培培養(yǎng)養(yǎng)，，主主要要推推凱凱迪迪拉拉克克、、歐歐寶寶、、雪雪佛佛萊萊、、別別克克。。容量小的的市場環(huán)環(huán)境適宜宜企業(yè)所處處的市場場環(huán)境與與企業(yè)產產品的市市場容量量也會影影響品牌牌決策，，有時甚甚至會起起決定性性作用。。臺灣企企業(yè)是運運用品牌牌延伸策策略最頻頻繁的，，連許多多不應該該延伸的的行業(yè)也也是一竿竿子到底底，同一一個品牌牌用于各各種產品品，這與與其成長長的市場場環(huán)境有有關。在在發(fā)展初初期，由由于缺乏乏拓展島島外市場場的實力力。幾乎乎所有臺臺灣企業(yè)業(yè)的目標標市場都都局限在在島內。。消費品品的市場場容量是是以人口口數量為為基礎的的，而島島內人口口基數僅僅為2000多萬，任任何一個個行業(yè)的的市場容容量都十十分有限限，也許許營業(yè)額額還不夠夠成功推推廣一個個品牌所所需的費費用。所所以更多多的是采采用"一牌多品品"策略，如如：臺灣灣的統一一、味全全公司的的奶粉、、汽水、、茶、飲飲料、果果汁、方方便面一一概冠以以"統一"、"味全"的品牌名名。統一集團團甚至把把統一品品牌延伸伸用于蓄蓄電池。。統一蓄蓄電池因因為很少少被汽車車業(yè)以外外的人士士所認知知，故不不會對統統一的方方便面、、飲料的的銷售帶帶來不良良影響。。同時汽汽車業(yè)專專業(yè)人士士又會很很自然地地想到，，統一怎怎么說也也是一個個大企業(yè)業(yè)，對蓄蓄電池的的投資不不是小打打小鬧，，在資本本上足以以保證獲獲取優(yōu)秀秀的人力力資源、、先進的的技術及及精良的的設備，，故其品品質是有有保證的的。統一一公司用用統一品品牌既能能以較低低的成本本推廣蓄蓄電池，，也能加加快被業(yè)業(yè)內人士士的接受受，同時時對主業(yè)業(yè)的副作作用也十十分有限限。隨著臺灣灣企業(yè)拓拓展大陸陸市場和和國際化化進程的的加快。。為適應應市場競競爭的需需要，應應該會有有些企業(yè)業(yè)減少品品牌延伸伸策略，，采用"一牌一品品"或"一品多牌牌"策略。模仿競爭爭者的品品牌策略略很多品牌牌延伸盡盡管新產產品在成成名品牌牌的強力力拉動下下起來了了，但原原產品的的銷售卻卻下降了了。即產產生了"翹翹板效效應".娃哈哈的的品牌延延伸之所所以基本本未出現現此類現現象，除除娃哈哈哈品牌核核心價值值能包容容新老產產品外，，其在兒兒童乳酸酸奶行業(yè)業(yè)"半斤八兩兩"的對手樂樂百氏也也在搞類類似的品品牌延伸伸也是重重要因素素?？祹煄煾?、統統一這些些競爭品品牌之間間的產業(yè)業(yè)結構基基本雷同同且都在在延伸。。各自的的風險就就隨之降降低。明確發(fā)展展新產品品的目的的如果企業(yè)業(yè)發(fā)展新新產品的的目的僅僅僅是發(fā)發(fā)揮成功功品牌的的市場促促銷力，，搭便車車賣一點點兒。那那么就算算不符合合品牌延延伸的一一些基本本原則也也可以延延伸。不不過在操操作時，，新產品品應盡量量少發(fā)布布廣告以以免破壞