城市綜合體調(diào)研定位及營銷提案

長沙南城全洲集團(tuán)城市綜合體項(xiàng)目定位及營銷思路深圳市營銷協(xié)會地產(chǎn)策劃中心做為深圳營銷行業(yè)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，秉承“突破創(chuàng)新、協(xié)作共贏”的經(jīng)營理念，成功地在華夏大地上不斷取得不俗的市場業(yè)績，樹立了固誠地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)的企業(yè)品牌。

多年來，策劃中心在操作項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行了諸多專項(xiàng)課題研究，對各區(qū)域房地產(chǎn)市場均建立了全面的監(jiān)控體系，同時(shí)積累了大量寶貴的客戶資源，對后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)作奠定了堅(jiān)實(shí)的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)。

感謝全洲集團(tuán)對本中心的信任，給與中心參與思考本項(xiàng)目的機(jī)會。由于時(shí)間關(guān)系，本方案難免存在疏漏之處，希望有機(jī)會和貴司進(jìn)行更為深入的溝通，使得本項(xiàng)目打造成為區(qū)域性的標(biāo)桿商業(yè)物業(yè)，提升全洲集團(tuán)品牌！前言問題界定與結(jié)構(gòu)化分析綜合體研究商業(yè)策略住宅策略項(xiàng)目屬性研判與界定營銷推廣策略問題界定與結(jié)構(gòu)化分析綜合體研究商業(yè)策略住宅策略項(xiàng)目屬性研判與界定營銷推廣策略項(xiàng)目解析城市屬性區(qū)域?qū)傩蚤L沙整體市場分析長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展城市屬性長沙整體市場分析長沙經(jīng)濟(jì)逆勢而上，實(shí)現(xiàn)超越從長沙市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，長沙市經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長為長沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。

1、2009年長沙地區(qū)生產(chǎn)總值增長率為14.5％，人均生產(chǎn)總值為36,989元；2、固定資產(chǎn)投資快速增長為長沙城市擴(kuò)張?zhí)峁┯辛ΡＵ希康禺a(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃建設(shè)如火如荼；3、2009年人均城市居民收入達(dá)到16,836元；

4、據(jù)市經(jīng)委快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，完成全社會工業(yè)總產(chǎn)值3084.50億元，同比增長19.2%，完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2597.52億元，增長20.0%。工業(yè)占全市經(jīng)濟(jì)總量42.2%。長沙工業(yè)躍居全國第8，規(guī)模工業(yè)總量排名提4位。在工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁拉動(dòng)下，長沙在全國35個(gè)中心城市中GDP的排位也從第17位前移至第14位?？傮w規(guī)劃方向形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局:“一主”指中心城區(qū)?！皟纱巍敝负游餍鲁呛托邱R新城“四組團(tuán)”暮云、撈霞、高星、含浦“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域：河西新城星馬新城一洲兩岸城南新區(qū)暮云、撈霞、高星、含浦四大組團(tuán)長沙城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢中央和省在長沙重大基本建設(shè)項(xiàng)目近年計(jì)劃總投資518.5億元，2009年投資156億元，占重大項(xiàng)目年度計(jì)劃總投資的11%；2010年計(jì)劃投資268.5億元，實(shí)施重點(diǎn)工程136個(gè)?；窘ㄔO(shè)項(xiàng)目：(一)安居工程：

三角洲整體開發(fā)項(xiàng)目、東牌樓舊城改造項(xiàng)目、南湖片區(qū)?北部（金外灘）棚改、中山西路棚戶區(qū)改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤崗沖棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)（二）暢通工程重點(diǎn)實(shí)施長株潭城際軌道交通、武廣鐵路客運(yùn)專線、四個(gè)過江通道、十條主干道、五座橋梁、“一區(qū)四片”路網(wǎng)和內(nèi)五區(qū)路網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目等。（三）文化工程兩館一廳、長沙市青少年宮等續(xù)建項(xiàng)目建設(shè)，湘江客運(yùn)中心、長沙文化產(chǎn)業(yè)園、先導(dǎo)區(qū)湖南文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)示范基地等項(xiàng)目的建設(shè)（四）重大片區(qū)建設(shè)主要包括武廣片、南湖片、濱江新城片等三大片區(qū)和農(nóng)村土地整理

2009和2010年將是長沙基礎(chǔ)建設(shè)突飛猛進(jìn)的一年2009-2011年，長沙市二環(huán)以內(nèi)棚改面積將超過600萬平方米，一共涉及109個(gè)棚改項(xiàng)目，三年之內(nèi)全部要改造完畢。其中，2009年、2010年、2011年三年棚改項(xiàng)目分別是33個(gè)、24個(gè)、52個(gè)，涉及拆遷面積分別為約200萬平方米、148萬平方米、288萬平方米，總面積約730萬㎡。改造范圍包括湘江大道以東，東二環(huán)線以西，瀏陽河北段以南，南二環(huán)線以北地區(qū)和湘江西岸沿江地區(qū)，以及長沙市政府確定的其他地區(qū)。其中2009年總投資166億元，啟動(dòng)了33個(gè)棚戶區(qū)，涉及居民近5萬戶，重點(diǎn)項(xiàng)目24個(gè)，完成市屬企業(yè)危舊房屋改造拆除4000戶，完成6000戶貨幣補(bǔ)貼憑證的發(fā)放。目前已開工建設(shè)項(xiàng)目共19個(gè)，中山西路、朝陽一村、東牌樓、長沙三角洲、金谷（赤崗沖）、南湖片、濱江新城、桐梓坡大板房、望月湖舊城等一批棚戶區(qū)等。根據(jù)《中共長沙市委會市政府關(guān)于安居工程和棚改工作實(shí)施意見》，2012年末將達(dá)到人均35㎡的小康居住水平目標(biāo)南湖片區(qū)是長沙市今年最大的棚戶區(qū)之一，約聚集有3萬棚戶居民。

棚戶區(qū)的改造，不僅僅是老城區(qū)價(jià)值的提升，更為樓市帶來大量的被迫性剛性置業(yè)需求。舊城棚戶區(qū)改造釋放強(qiáng)大需求長沙市市軌道道交通通工程程：2號線線已于于2009年9月啟啟動(dòng)建建設(shè)，，部分分地鐵鐵站已已相繼繼動(dòng)工工預(yù)計(jì)計(jì)五年年后建建成通通車；；1號號線一一期工工程地地質(zhì)初初勘12月月26日全全面啟啟動(dòng),初勘勘為期期一個(gè)個(gè)月。。另外，，1號線線一期期工程程取消消了曾曾備受受市民民關(guān)注注的伍伍家?guī)X嶺站與與黑石石鋪路路站，，新增增了新新河三三角洲洲站、、人民民路站站、南南湖路路站、、時(shí)代代陽光光大道道站和和披塘塘路站站。過江通通道：：主要建建設(shè)湘湘江大大道瀏瀏陽河河隧道道，勞勞動(dòng)路路湘江江隧道道，開開展?fàn)I營盤路路湘江江隧道道和人人民路路湘江江隧道道的前前期工工作，，營盤盤路湘湘江隧隧道已已于2009年年9月月動(dòng)工工建設(shè)設(shè)。預(yù)預(yù)計(jì)到到2012年元元月建建成。。軌道交交通與與過江江隧道道等重重點(diǎn)交交通工工程，，將會會快速速提升升城市市化率率武廣高高速鐵鐵路2009年年12月26日日正式式開通通運(yùn)營營12月月26日，，武廣廣客運(yùn)運(yùn)專線線全線線正式式通車車，列列車運(yùn)運(yùn)行時(shí)時(shí)速達(dá)達(dá)350公公里，，千里里財(cái)富富之旅旅全面面開啟啟，鄂、湘、粵粵三省昂首首挺進(jìn)“三三小時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈”。依托武廣新新長沙站形形成的武廣廣新城，未未來規(guī)劃居居住人口將將達(dá)到37萬。雨花區(qū)已完完成了站前前廣場等21個(gè)配套套項(xiàng)目拆遷遷，累計(jì)騰騰地4000畝，與與拆遷建設(shè)設(shè)同步推進(jìn)進(jìn)的是，武武廣新城配配套項(xiàng)目用用地將面向向“長三角角”地區(qū)招招商，未來來“四橫兩縱縱一軸一環(huán)環(huán)”的配套路網(wǎng)網(wǎng)格局已初初顯雛形。。武廣新城的的長沙站南南北樓、長長沙站西廣廣場地下商商業(yè)項(xiàng)目、、杜花路國國際商業(yè)中中心以及磨磨盤洲、潭潭陽洲主題題樂園項(xiàng)目目等，將成成為“長三角”資本追逐的的熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)武廣新新城項(xiàng)目投投資將超過過50億元。。隨著武廣客客運(yùn)專線的的全線通車車，這一中中部地區(qū)商商務(wù)交通樞樞紐將在雨雨花區(qū)崛起起70個(gè)城建項(xiàng)目目竣工市政府安排排城建重點(diǎn)點(diǎn)工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目102個(gè)（（未含先導(dǎo)導(dǎo)區(qū)47個(gè)個(gè)項(xiàng)目），，年度計(jì)劃劃投資182.1億億元;已開開工項(xiàng)目78個(gè)，完完成投資128.5億元，占占年度計(jì)劃劃投資的71%;70個(gè)項(xiàng)目目陸續(xù)竣工工。加之南湖、濱江江、武廣三大片區(qū)土土地整理，，全年將完完成城建重重點(diǎn)工程建建設(shè)投資180億元元左右，相相對2008年可凈凈增投資50億元。。其中，“一洲兩岸岸”項(xiàng)目已完成成投資40.9億億元，占年年度計(jì)劃投投資的78%。而位位于新河三三角洲片區(qū)區(qū)內(nèi)，計(jì)劃劃于2009年竣工工的“兩館一廳廳”工程，，由于要要配合開開福區(qū)北北部新城城的開發(fā)發(fā)進(jìn)度，，只得放放慢腳步步延遲交交工。目前，音音樂廳完完成封頂頂，博物物館、圖圖書館完完成主體體結(jié)構(gòu)。。此外，湘湘江大道道南段景景觀工程程、瀟湘湘大道北北段風(fēng)光光帶景觀觀工程、、橘子洲洲風(fēng)景區(qū)區(qū)、濱江江大道、、湘江大大道三角角洲段、、瀏陽河河隧道、、五合垸垸段、經(jīng)經(jīng)開區(qū)段段、戴家家河段、、瀟湘南南大道目目前已基基本完工工。音樂廳圖書館博物館長沙市整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持著著較快的的增長幅幅度。持續(xù)快速速的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長，，為長沙沙房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展打打下很好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)。長沙城市市建設(shè)如如火如荼荼，良好的城城市投資資環(huán)境可可謂筑巢巢引鳳，，會吸引更更多實(shí)力力投資商商來長投投資，也更能使使消費(fèi)者者因?qū)ν锻顿Y前景景看好而而增強(qiáng)購購買動(dòng)力力。長沙經(jīng)濟(jì)濟(jì)態(tài)勢小小結(jié)城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行與與規(guī)劃小小結(jié)城市屬性性長沙房地地產(chǎn)市場場發(fā)展土地市場場情況望城縣、、北城和和南城近近郊、以以及中心心濱江地地塊，將將成為未未來一年年長沙的的重點(diǎn)開開發(fā)區(qū)域域。09年土土地交易易量以望望城縣最最大，約約為1282.1畝，，居長沙沙之首；；其次是是雨花區(qū)和開福區(qū)區(qū)，交易易量分別別為434.8畝和475.3畝。。2010年第一季季度，長長沙土地地交易掛掛牌出讓讓32宗，共計(jì)計(jì)1944.59畝。實(shí)際際成交11宗,成交總金金額106778萬元，其其中，商商業(yè)用地地成交7.06萬㎡，均均價(jià)405.74萬元/畝；住宅宅用地成成交6.16萬㎡，均均價(jià)544.16萬元/畝；工業(yè)業(yè)用地成成交23.25萬㎡，均均價(jià)38.95萬元/畝；隨著兩型型社會先先導(dǎo)區(qū)的的不斷發(fā)發(fā)展和建建設(shè)，河河西的開開發(fā)已經(jīng)經(jīng)從岳麓麓區(qū)逐漸漸開始向向望城縣縣擴(kuò)大，，未來望望城縣與與南、北城城的近郊郊片區(qū)，，都將成成為近幾幾年的主主要開發(fā)發(fā)對象。。數(shù)據(jù)來源源：長沙沙市國土土資源局局。以以上數(shù)據(jù)據(jù)不含工工業(yè)用地地南城、河西為為重點(diǎn)開開發(fā)對象象，中心心板塊成成交量小小數(shù)據(jù)來源源：長沙沙市國土土資源局局（以以上數(shù)據(jù)據(jù)不含工工業(yè)用地地）城市用地地持續(xù)向向四周擴(kuò)擴(kuò)張，中中心城區(qū)區(qū)土地成成交量小小，土地地成交集集中在河河西，其其他周邊邊區(qū)域土土地成交交以南城城、星沙較大。09年，，中心城城區(qū)交易易量最少少，為11.72畝，，成交量最最大的為為河西，，為650.22畝畝，其次是南城，交交易量為為261.23畝畝，居第三的的是星河河，成交交量為134.5畝。。09年土地成成交以50畝以下小小幅地塊塊為主，，河西土土地成交交量最大大09年長長沙土地地成交地地塊共103宗宗，其中中50畝畝以下小小地塊達(dá)達(dá)到76宗之多多，占總總體成交交量的70%。。51-100畝地塊塊成交15宗，，101-500畝地地塊成交交12宗宗。2010年第一季季度，全全市土地地成交11宗，成交交面積36.46萬㎡，成交金額額達(dá)10.68億元。數(shù)據(jù)來源源：長沙沙市國土土資源局局城市郊區(qū)區(qū)開發(fā)以以多層、、小高為為主，城城市中心心則以集集約型開開發(fā)為主主成交土地地綜合容容積率區(qū)區(qū)間為1.44-4.0，其中，，中心板板塊容積積率最高高，星沙沙板塊容容積率最最低。未來土地地開發(fā)將將以小高高層，高高層為主主，其他他物業(yè)特特別是別別墅物業(yè)業(yè)將逐步步減少，，容積率率區(qū)間集集中分布布在2.0-4.0之間。中心城區(qū)物業(yè)業(yè)形態(tài)單一，，多以高容積積率物業(yè)為主主。數(shù)據(jù)來源：長長沙市國土資資源局（以以上數(shù)據(jù)不含含工業(yè)用地））歷年住宅與商商住用地樓面面地價(jià)情況09年純住宅宅樓面地價(jià)與與商住樓面地價(jià)價(jià),分別為675.15元元/㎡和1395.68元/㎡。

06年07年08年09年純住宅樓面地價(jià)區(qū)間（元/㎡）190-1465236-2491285-1197398-1416住宅+商業(yè)樓面地價(jià)區(qū)間（元/㎡）220.-1840180-3942235-2660379-2946數(shù)據(jù)來源：長長沙市國土資資源局商品房市場情情況施工面積逐年年快速遞增，，未來市場供供應(yīng)量巨大，，競爭形勢異異常嚴(yán)峻按照通常在未未來3.5年左右開發(fā)完完畢進(jìn)行測算算，則每年市市場供應(yīng)量將將達(dá)1500萬平方米左右右。數(shù)據(jù)來源：長長沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心商品房需求市市場火爆，但但仍不能逆轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)長沙供大于于求的嚴(yán)峻形形勢需求市場火爆爆：從2009年的預(yù)售與銷銷售數(shù)據(jù)來看看，商品房銷銷售面積已大大于預(yù)售面積積近28%。數(shù)據(jù)來源：長長沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心2009年批批售量加上08年550萬方左右的的余貨，供應(yīng)量共達(dá)1300萬平平米左右，09年前11個(gè)月銷售量約962萬平米米，總體仍然是是供大于求。。供應(yīng)量走勢：09年初至年年末，基本呈呈現(xiàn)上升趨勢勢，尤其是9月之后，各各月批售量都都非常大由于受到政府府拉動(dòng)內(nèi)需、、支持房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展等政策策的影響，長長沙樓市從二二月份開始逐逐步回暖，從從年初至年末末，基本呈現(xiàn)現(xiàn)上升趨勢；；自9月份以后，，各月批售量量都非常大，，尤其是春秋秋兩屆房交會會前的一個(gè)月月里，批售量量更是達(dá)到頂頂峰。數(shù)據(jù)來源：長長沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心各區(qū)供求關(guān)系：雨花區(qū)區(qū)仍然是長沙沙供求大區(qū)，，開福區(qū)發(fā)展展速度最快雨花區(qū)傳統(tǒng)供供求大區(qū)地位位不變，銷售售量與供應(yīng)量量都位居榜首首。開福區(qū)供應(yīng)量量與銷售量目目前已居第二二位，是發(fā)展展最快的區(qū)域域。根據(jù)以上圖表表可以看出，，除岳麓區(qū)供供求較為平衡衡以外，其他各行政區(qū)區(qū)，無論是商商品房還是商商品住宅，均均出現(xiàn)了供不不應(yīng)求的現(xiàn)象象。數(shù)據(jù)來源：長長沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心2009年商商品房均價(jià)快快速增長，增增長率直追2007年，2010年第一季度，，價(jià)格同比上上漲8.28％。09年長沙商商品房價(jià)格上上漲幅度較為為平穩(wěn)，住宅宅價(jià)格同比增增長4.28%。長沙樓價(jià)自07年開始快快速上漲，尤尤其是07年年，增長率達(dá)達(dá)26%。2010年第第一季度，住住宅價(jià)格同比比增長11.38％。但但銷售率有所所下降，出現(xiàn)現(xiàn)“價(jià)升量跌跌”的跡象，，與頻繁出臺臺的調(diào)控政策策有一定關(guān)系系。數(shù)據(jù)來源：長長沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心雨花區(qū)住宅價(jià)價(jià)格漲速位居居中等2009年，雨花區(qū)住住宅價(jià)格提升升速度位居中中等。最高為為開福區(qū)。2010年第一季度，，全市商品房房住宅均價(jià)為為4467元/㎡，同比上漲11.38％。數(shù)據(jù)來源：長長沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心房價(jià)收入比情情況

武漢鄭州長沙合肥南昌太原30平米房價(jià)（我國人均居住面積）151350133710110700123060125430132810半年可支配收入9702911410682900180027676預(yù)計(jì)年可支配收入194051828821364180021600415352房價(jià)收入比7.807.345.186.847.848.65按照國際慣例例，房價(jià)收入入比在3-6倍之間間為合理區(qū)間間，目前長沙沙房價(jià)收入比比處于合理范范疇之內(nèi)，表表明當(dāng)前房價(jià)價(jià)是消費(fèi)者完完全可以接受受的水平。而而其它城市房房價(jià)均大幅超超出收入水平平。同中部六省會會城市的對比比可看出，長長沙的經(jīng)濟(jì)增增長水平與房房價(jià)不對等，，未來尚有較較大的提升空空間。中部六省會城城市房價(jià)收入入比情況：處于合理范疇疇，房價(jià)在居居民可以接受受的水平。數(shù)據(jù)來源：長長沙市統(tǒng)計(jì)信信息網(wǎng)長沙房價(jià)時(shí)間指標(biāo)武漢鄭州長沙合肥南昌太原長沙排名08年末常住人口（萬人）891736659.2491458.1355309年上半年GDP(億元)1983.21524.31484.1835.2787.3683.9309年上半年同比增長10.1%7.3%14.0%16.0%11.1%0.8%209年上半年固定資產(chǎn)投資1258.11024.610721156.0556.6200.6309年上半年同比增長25.0%30.9%28.0%24.0%38.6%-9.2%309年上半年商品房住宅均價(jià)514347493909433544124899609年上半年同比增長-5.3%6.4%-4.0%10.7%13.3%-8.3%409年上半年商品房預(yù)售\銷售0.810.530.760.720.430.532長沙各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)都排在在前三位，GDP同比增增長6省會城城市排在第2位,但住宅宅價(jià)格卻排在在最末位，從從其中的不對對稱性可看出出，長沙的房價(jià)尚尚有很大提升升空間。由于供應(yīng)量的的不足，而銷銷量卻大副上上升，供不應(yīng)應(yīng)求的不平衡衡關(guān)系是各城城市間普遍存存在的現(xiàn)象，，長沙市雖然也也存在供不應(yīng)應(yīng)求現(xiàn)象，但但在中部6省會城市中中僅排在第2位。數(shù)據(jù)來源：長長沙市統(tǒng)計(jì)信信息網(wǎng)09年長沙住宅結(jié)構(gòu)構(gòu)供求情況2009年供供應(yīng)量之最為60-90平平米住宅產(chǎn)品，其其銷售量位居居第二。供銷銷比達(dá)0.85，為各類住宅宅產(chǎn)品最高值值。2010年第一季度，，批準(zhǔn)預(yù)售面面積以60－90平米、90－120平米為主，新新增供應(yīng)27％。這表明，60－90平米面積區(qū)間間住宅在長沙沙是最暢銷的的。供銷供銷比面積區(qū)間套數(shù)比例套數(shù)比例≤60㎡1027916.151467817.220.760-90㎡1706726.822003723.510.8590-120㎡13364211760720.660.76120-144㎡1426222.412060014.430.69＞144㎡886213.611226414.430.7數(shù)據(jù)來源：長長沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心長沙市2009年產(chǎn)產(chǎn)品供銷情況況消費(fèi)特征分析析分析目的：通通過08年與09年的長沙置業(yè)者進(jìn)進(jìn)行分析，了了解置業(yè)者在在新環(huán)境下的的客戶特征變變化，以便為為本案項(xiàng)目提提供營銷決策策參考；數(shù)據(jù)來源：長長沙市房地產(chǎn)產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)預(yù)報(bào)系統(tǒng)中簽簽約成交客戶戶數(shù)據(jù)，不含含經(jīng)適等非市市場定價(jià)房，，戶藉、年齡齡、性別等數(shù)數(shù)據(jù)均依身份份證進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)。樣本量：：138439戶。消費(fèi)特征分析析的目的和意意義置業(yè)者年齡特特征近兩年置業(yè)群群體年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)年輕化趨勢勢明顯，特別別是25-35歲歲，由08年年38%上升升到55.71%。1、25-35歲是長沙沙市的購房主主力，35-40歲這個(gè)個(gè)年齡段也呈呈上升趨勢；；2、25歲以以下購房客戶戶呈下降趨勢勢；3、25-35歲購房客客戶上升比例例較大。數(shù)據(jù)來源：房房地產(chǎn)研究中中心成交客戶戶數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)研究中中心成交客戶戶置業(yè)者區(qū)域特特征數(shù)據(jù)來源：房房地產(chǎn)研究中中心成交客戶戶本市城區(qū)和本本省外市仍處處于置業(yè)需求求的主導(dǎo)地位位，本省外市市籍增幅加大大，本市城區(qū)區(qū)籍降幅明顯顯。隨著城市的不不斷發(fā)展，本本省外市籍的的置業(yè)客群將將成為未來長長沙購房群的的主力軍。隨著長株潭城城市群建設(shè)的的整體推進(jìn)，，大河西規(guī)劃劃建設(shè)的全盤盤啟動(dòng)，武廣廣高速年底的的全線貫通，，越來越多的的“新長沙人”開始涌入長沙沙由于在08下半年本本市城區(qū)一些些潛在的剛性性需求集中爆爆發(fā)完，所以以在09上半半年出現(xiàn)了短短期的回落。。成交戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)及面積數(shù)據(jù)來源：長長沙房地產(chǎn)研研究中心09上半年成成交數(shù)據(jù)09上半年，，全市住宅成成交戶型主要要集中于三房房，比例達(dá)35.33%，居第一位位。位于第二二位的則是兩兩房，比例達(dá)達(dá)29.55%。其次是是一房。成交面積段主主要集中在60㎡-90㎡和120㎡—140㎡，與08年總體趨勢勢一致。60㎡-90㎡和120㎡—140㎡占比幾幾乎等同，在在未來置業(yè)需需求中占比最最大，高達(dá)46.56%，其次為90㎡—120㎡，比例例達(dá)21.96%。成交分布區(qū)域域上半年成交區(qū)區(qū)域主要分布布在二環(huán)至三三環(huán)之間的區(qū)區(qū)域，幾乎占占到總成交量量的6成。。隨隨著二二環(huán)以以內(nèi)房房價(jià)的的不斷斷攀升升，土土地供供應(yīng)量量的不不斷減減少，，較多多知名名開發(fā)發(fā)商開開始在在外圍圍拿地地，近近郊置置業(yè)趨趨勢明明顯。。數(shù)據(jù)來來源：：房地地產(chǎn)研研究中中心成成交客客戶置業(yè)需需求換房需需求所所占比比例最最大。。外地進(jìn)進(jìn)城置置業(yè)需需求尾尾隨其其后，，“新新長沙沙人””將會會越來來越多多。購房者者仍以以自住住型為為主，，自住住比例例占到到整個(gè)個(gè)置業(yè)業(yè)目的的的8成；；投資資型比比例呈呈現(xiàn)現(xiàn)上升升趨勢勢。數(shù)據(jù)來來源：：房地地產(chǎn)研研究中中心成成交客客戶數(shù)據(jù)來來源：：房地地產(chǎn)研研究中中心成成交客客戶長沙房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場09年年呈量量價(jià)齊齊升態(tài)態(tài)勢，，住宅宅銷售售市場場火熱熱。然然而供供大于于求的的大形形勢嚴(yán)嚴(yán)峻，，潛在在供應(yīng)應(yīng)量巨巨大，，2010年一一季度度長沙沙商品品房價(jià)價(jià)格增增長速速度有有所放放緩。。從產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)看，，由于于目前前房價(jià)價(jià)收入入比尚尚屬合合理，，60-90平平米的的緊湊湊型產(chǎn)產(chǎn)品和和120㎡-140㎡㎡舒適適型產(chǎn)產(chǎn)品是最為為暢銷銷的，，預(yù)計(jì)計(jì)隨著著婚房房、棚棚改等等剛性性需求求增大大，以以及城城市化化率提提升等等因素素，緊緊湊型型產(chǎn)品品的需需求仍仍會增增大。。年齡層層為25-35歲的的置業(yè)業(yè)者是是長沙沙市的的購房房主力力。長沙經(jīng)經(jīng)濟(jì)態(tài)態(tài)勢小小結(jié)長沙房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場小結(jié)結(jié)問題界界定與與結(jié)構(gòu)構(gòu)化分分析綜合體體研究究商業(yè)策策略住宅策策略項(xiàng)目屬屬性研研判與與界定定營銷推推廣策策略項(xiàng)目屬屬性城市屬屬性區(qū)域?qū)賹傩愿鲄^(qū)市市場分分析南城區(qū)區(qū)域分分析區(qū)域?qū)賹傩愿鲄^(qū)域域市場場分析析城市主主要板板塊的的劃分分與資資源分分布注：板板塊劃劃分打打破房房地產(chǎn)產(chǎn)局統(tǒng)統(tǒng)計(jì)范范疇，，將星星沙、、望城城局部部地帶帶納入入分析析范圍圍①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩長沙市市通常常以東東、南南、西西、北北、中中對長長沙的的房地地產(chǎn)市市場作作區(qū)域域劃分分，近近兩年年，隨隨著城城市迅迅速擴(kuò)擴(kuò)張，，土地地供應(yīng)應(yīng)分散散，這這五個(gè)個(gè)大區(qū)區(qū)域中中又衍衍生出出不少少各具具開發(fā)發(fā)特點(diǎn)點(diǎn)的小小板塊塊，情情況如如下：：板塊名稱依托資源1金星北路金星北路，臨市府，生態(tài)資源，土地成本低，品牌開發(fā)商云集效應(yīng)2市府麓谷市府政務(wù)新區(qū)、生態(tài)資源3麓南含浦岳麓山、大學(xué)城4芙蓉北交通便利，臨湘江，環(huán)境資源豐富5中心城市中心，區(qū)位優(yōu)勢6南城省府省政府南遷，長株潭一體化核心7金鷹月湖文化休閑產(chǎn)業(yè)、月湖公園8尚東芙蓉區(qū)政府，瀏陽河，緊鄰城市核心，富貴城東的居住理念9體育新城體育新城、武廣客運(yùn)站10經(jīng)開星沙國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)，環(huán)境資源金星北北路市府麓麓谷麓南含含浦芙蓉北北中心南城省省府金鷹月月湖尚東體育新新城經(jīng)開星星沙北中南東西各板塊熱熱點(diǎn)商商品住住宅項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)格情情況板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)上半年均價(jià)（元/㎡）下半年均價(jià)（元/㎡）下半年漲幅整體漲幅金星北恒大名都小高層、高層精裝3200-33003789-500018.40%9%-18%南山蘇迪亞諾小高層、洋房、別墅獨(dú)棟7300聯(lián)排5000-5500聯(lián)排5100獨(dú)棟80009.60%市府麓谷郡原廣場高層4890550012.50%8%-25%恒大華府小高層、高層精裝5100620021.60%旭輝藏郡小高層、高層40004800-500020-25%金科東方大院別墅未開盤聯(lián)排8500-12400——保利麓谷林語多層、小高層380041007.90%宜居萊茵城高層3500440025.70%麓南含浦陽光100洋房、別墅4700600027.60%27%-37%米蘭春天多層、別墅小高層3000小高層均價(jià)412037.30%芙蓉北湘江世紀(jì)城高層江景均價(jià)5000起非江景均價(jià)3700江景均價(jià)5400起，非江景均價(jià)420013.50%8%-21%萬國城MOMA小高層、高層3200390021.80%雙灣國際高層480052008.40%中心區(qū)五一大道202高層6700750012.00%7%-13%華盛新外灘高層650070007.70%金燁融府高層未開盤8000起——長沙之芯高層未開盤8500-10800——摩天一號高層620075007.00%書院觀邸高層6000680013.30%金域南外灘高層530062006.90%各板塊塊熱點(diǎn)商商品住住宅項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)價(jià)格情情況板塊項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)上半年均價(jià)（元/㎡）下半年均價(jià)（元/㎡）下半年漲幅整體漲幅南城省府長沙奧林匹克小高層48005000-60004.2%-25%4%-20%星城榮域小高層——4800-4900——

博林金谷小高層、高層4200480014.3%金鷹月湖藏瓏湖上國際高層、別墅臨街4450臨街4700，均價(jià)66005.60%4%-15%月湖闌庭小高層46004800-52004.3%-13%威爾士春天高層40004600-470015.00%尚東萬科金域藍(lán)灣小高層、高層4800550014.50%9%-14%萬科西街庭院多層、小高層、別墅小高層4900小高層53509.20%東璽門高層4000440010.00%世嘉國際華城高層440048009.10%體育新城錦湘國際星城多層、小高層4100-4200500019.0%5%-21%新城新世界高層450047004.50%茂華國際湘小高層、高層4200480014.30%融科檀香山洋房6800-75007000-90002.9%-20%嘉宇盛世華章小高層、高層3800460021.05%星城映像高層420046009.50%經(jīng)開星沙蝴蝶谷高層2800330017.80%12%-20%華潤鳳凰城小高層、高層3500（精裝）4200（精裝）20.00%恒基凱旋門小高層、高層、多層3400400017.60%方略蕭邦小高層、高層2500280012.00%通過均均價(jià)比比較，，各板板塊價(jià)價(jià)格都都有較較大幅幅度的的增長長；其其中以以南城省省府、、河西、、體育育新城城、中中心片片區(qū)漲漲幅最最為明明顯。。數(shù)據(jù)說說明：：此次均均價(jià)區(qū)區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)不不包含含洋房房、別別墅物物業(yè)；；各板塊塊上、、下半半年價(jià)價(jià)格，，均取取自該該片區(qū)區(qū)在售售項(xiàng)目目的整整體銷銷售均均價(jià)；；以上價(jià)價(jià)格以以折后后均價(jià)價(jià)為統(tǒng)統(tǒng)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。從右圖圖中可可看出出，南城省省府、、體育新新城與與河西西片區(qū)區(qū)的價(jià)格增增長幅幅度最最為明明顯，，這與與“省政府府南移移帶動(dòng)動(dòng)”“武廣客客運(yùn)”及大河河西“先導(dǎo)區(qū)區(qū)”的市政政規(guī)劃劃有著著直接接密切切的關(guān)關(guān)系市中心心板塊塊由于雙雙線地地鐵的的貫穿穿涉入入，加加上土土地資資源的的稀缺缺性及及江景景項(xiàng)目目的開開發(fā)，，使該該區(qū)域域的價(jià)價(jià)格在在下半半年上上漲迅迅速，，可謂謂“寸土寸寸金”2700-33003600-45003000-35004000-55003600-48003500-47003800-45002400-32003600-42003000-400008年年12月均均價(jià)09年年上半半年均均價(jià)3500-42003500-48002500-35003800-46003800-48004300-65003800-50003500-43003700-50002700-3500各板塊塊09年年的商品住住宅價(jià)價(jià)格變變化09年年下半半年均均價(jià)3300-40004000-50004000-50003000-40004400-55005000-70004500-50003500-48004000-60004400-7000“四區(qū)一一線”物業(yè)漲漲幅最最大2009年，全全市十十大版版塊的的房屋屋銷售售價(jià)格格與去去年年年底相相比，，均有有大幅幅上漲漲，其其中以以中心區(qū)區(qū)版塊塊、體體育新新城版版塊、、南城城省府府版塊塊、河河西先先導(dǎo)區(qū)區(qū)、以以及地地鐵沿沿線物物業(yè)漲幅最最為明明顯。。南城省省府體育新新城地鐵物物業(yè)中心板板塊河西先先導(dǎo)市府麓麓谷、、體育育新城城、省省府南南城、、地鐵鐵物業(yè)業(yè)成為為長沙沙的置置業(yè)熱熱點(diǎn)依托長長株潭潭經(jīng)濟(jì)濟(jì)一體體化、、大河河西先先導(dǎo)區(qū)區(qū)、地地鐵建建設(shè)、、武廣廣客運(yùn)運(yùn)等多多重市市政規(guī)規(guī)劃效效應(yīng)迭迭加，，使地地市州州來長長置業(yè)業(yè)、投投資者者等綜綜合置置業(yè)者者不斷斷增加加。因此，，南城省省府板板塊、市府府麓谷谷板塊塊、體體育新新城板板塊以以及地地鐵沿沿線物物業(yè)，成為為今年年里購購房者者首選選的熱熱點(diǎn)置置業(yè)區(qū)區(qū)域。。體育新新城效效果圖圖郊區(qū)/新區(qū)置置業(yè)已已漸成成購房房者的的消費(fèi)費(fèi)主流流通過分分析和和對比比，發(fā)發(fā)現(xiàn)長長沙最最受購購房者者關(guān)注注的典典型項(xiàng)項(xiàng)目，，大多遠(yuǎn)遠(yuǎn)離市市中心心，多多集中中在二二環(huán)與與三環(huán)環(huán)之間間的近近郊，，甚至至是遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊的的位置置上。。隨著市市中心心房價(jià)價(jià)的不不斷攀攀升，，和城城市交交通建建設(shè)的的不斷斷完善善，人人們在在出行行條件件日益益方便便的今今天，，更趨趨于選選擇在在近郊郊區(qū)域域購房房，路路程已已不再再是問問題。。無論從從居住住環(huán)境境還是是社區(qū)區(qū)的配配套品品質(zhì)，，近郊郊及新新區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目的的性價(jià)價(jià)比絕絕不低低于市市中心心，因因此，，郊區(qū)區(qū)、新新區(qū)置置業(yè)已已漸成成購房房者的的消費(fèi)費(fèi)主流流。代表項(xiàng)項(xiàng)目：：新城新新世界界、融融科檀檀香山山、星星城映映象、、星城城榮域域熱銷理理由：：區(qū)域域價(jià)值值帶動(dòng)動(dòng)銷售售“武廣廣客運(yùn)運(yùn)專線線”帶動(dòng)了了體育育新城城板塊塊的房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展，隨隨著其其在今今年年年底的的建成成通車車，使使該片片區(qū)的的樓盤盤變得得更加加炙手手可熱熱，銷銷售價(jià)價(jià)格也也是一一路看看漲。。“省府府南遷遷”、、“三三市融融城””戰(zhàn)略略的實(shí)實(shí)施，直接接導(dǎo)致致城市市重心心南移移。加加上交交通配配套等等設(shè)施施的跟跟進(jìn)，，南部部新城城現(xiàn)已已初具具雛形形，未未來升升值潛潛力無無限。?？蛻魳?gòu)構(gòu)成與與特征征項(xiàng)目主要客戶來源及構(gòu)成年齡區(qū)域來源置業(yè)目的旺銷產(chǎn)品28-45歲之間地市州部分政府官員和私企業(yè)主，高橋經(jīng)營戶自住為主，其中相當(dāng)部分屬于自住+投資型一樓帶花園最熱銷25-40歲之間樹木嶺、高橋大市場，周邊做生意、上班的客戶自住型客戶占70%，投資型客戶占30%二房和單間戶型25-40歲之間水電八局、周邊居民、企業(yè)職工，東塘商圈部分客戶自住+投資的占80%，純投資型的占總成交30%80-90㎡的兩房三房25-40歲之間大部分為本地，以南城的國企、規(guī)劃局、教師居多絕大部分為自住，另外有部分外縣市購買用于投資130-140㎡的三房、四房戶型，60－90投資戶型需求漸旺自住型型占絕絕大比比例，，投資資需求求后來來居上上，多多有私私家車車客戶分分析購房群群體年年輕化化趨勢勢明顯顯，25-35歲是是長沙沙市的的購房房主力力，35-40歲這這個(gè)年年齡段段也呈呈上升升趨勢勢；“新長長沙人人”成成為置置業(yè)主主力，，隨著著城市市的不不斷發(fā)發(fā)展，，本省省外市市籍的的置業(yè)業(yè)客群群將成成為未未來長長沙購購房群群的主主力軍軍。住宅成成交戶戶型主主要集集中于于二房三三房，，成交交面積積段主主要集集中在在60㎡㎡-90㎡㎡和120㎡-140㎡㎡，與與08年的的成交交總體體趨勢勢一致致。成交區(qū)區(qū)域主主要分分布在在二環(huán)環(huán)至三三環(huán)之之間的的區(qū)域域，占占到總總成交交量的的6成成。近近郊置置業(yè)趨趨勢明明顯。。換房需需求所所占比比例最最大，，自住住型為為主，投投資比比例逐逐年上上升。。區(qū)域?qū)賹傩阅铣菂^(qū)區(qū)域分分析南城省省府板板塊核核心區(qū)區(qū)位明明顯，，是長長株潭潭都市市一體體化的的重要要銜接接點(diǎn)湘潭市長沙市株洲市南城省府板塊長沙南南城包包括天天心區(qū)區(qū)南部部、雨雨花區(qū)區(qū)南部部和長長沙縣縣暮云云鎮(zhèn)、、跳馬馬鎮(zhèn)等等，屬于長長株潭潭一體體化建建設(shè)的的咽喉喉地帶帶。南城路路網(wǎng)系系統(tǒng)日日臻完完善：：南北向向主干干道（（芙蓉蓉南路路、韶韶山南南路、、萬家家麗路路），，東西西向主主干道道（湘湘府路路、木木蓮沖沖路、、香樟樟路、、南三三環(huán)）），黑黑石鋪鋪大橋橋和城城市環(huán)環(huán)線的的開通通，使使南城城區(qū)位位優(yōu)勢勢日益益彰顯顯。隨著著輕軌軌修修建建、、三三環(huán)環(huán)線線兩兩廂廂的的開開發(fā)發(fā)，，長長株株潭潭三三市市城城際際交交通通的的開開設(shè)設(shè)，，長沙沙南南城城的的區(qū)區(qū)位位條條件件愈愈發(fā)發(fā)顯顯著著。。南南城城大大開開發(fā)發(fā)，，將對對株株洲洲、、湘湘潭潭兩兩市市產(chǎn)產(chǎn)生生強(qiáng)強(qiáng)大大的的拉拉力力，，推推動(dòng)動(dòng)三三市市一一體體化化進(jìn)進(jìn)程程，，形形成成核核心心都都市市圈圈。。本案案地地理理區(qū)區(qū)位位呈呈““攜攜兩兩翼翼面面中中央央””的的絕絕佳佳態(tài)態(tài)勢勢根據(jù)據(jù)《新新南南城城新新中中心心長長沙沙區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展調(diào)調(diào)查查研研究究報(bào)報(bào)告告》》建建議議，，整整個(gè)個(gè)南南城城省省府府板板塊塊可可按按：：行政政文文化化中中心心區(qū)區(qū)、、商商務(wù)務(wù)及及總總部部區(qū)區(qū)、、會會展展及及商商貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)、、生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)保保工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)、、現(xiàn)現(xiàn)代代物物流流園園區(qū)區(qū)、、生生態(tài)態(tài)型型健健康康住住宅宅區(qū)區(qū)等六六大大區(qū)區(qū)進(jìn)進(jìn)行行布布局局。。南城城擁擁有有強(qiáng)強(qiáng)勁勁的的發(fā)發(fā)展展引引擎擎：：湖湖南南省省政政府府、、天天心心區(qū)區(qū)政政府府、、雨雨花花區(qū)區(qū)政政府府的的南南遷遷，，雨花花區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)保?？瓶萍技脊すI(yè)業(yè)園園和和長長沙沙理理工工大大學(xué)學(xué)新新校校區(qū)區(qū)的的建建設(shè)設(shè)，，從總總體體上上提提升升了了南南城城的的區(qū)區(qū)位位檔檔次次和和品品位位。。本案案地地塊塊位位置置，，位位于于商商務(wù)務(wù)及及總總部部區(qū)區(qū)與與現(xiàn)現(xiàn)代代物物流流園園區(qū)區(qū)的的交交集集處處，，面面對對生生態(tài)態(tài)型型健健康康住住宅宅區(qū)區(qū)和和行行政政文文化化中中心心，地位位呈呈““攜兩兩翼翼面面中中央央””的的態(tài)態(tài)勢勢，，可謂謂是是核核心心區(qū)區(qū)域域的的核核心心地地段段，，得得天天獨(dú)獨(dú)厚厚。。本案南城城版版塊塊大大致致范范圍圍：：北北至至南南二二環(huán)環(huán)、、東東至至圭圭塘塘河河、、西西至至湘湘江江、、南南至至長長株株潭潭接接合合部部，，以以芙芙蓉蓉路路、、韶韶山山路路、、湘湘府府路路為為軸軸，，位位于于天天心心區(qū)區(qū)和和雨雨花花區(qū)區(qū)。。版塊塊特特點(diǎn)點(diǎn)：：南南城城是是近近年年來來發(fā)發(fā)展展最最為為迅迅猛猛的的版版塊塊之之一一，，直直接接得得益益于于長長株株潭潭一一體體化化的的政政策策走走向向，，版版塊塊開開發(fā)發(fā)量量在在長長沙沙二二環(huán)環(huán)以以外外首首屈屈一一指指。。2004年湖南南省政政府、、天心心區(qū)政政府南南遷帶帶動(dòng)了了周邊邊的發(fā)發(fā)展，，形成成了以省府府為核核心的的高檔檔公寓寓住宅宅、商商務(wù)酒酒店區(qū)區(qū)和深深入長長株潭潭接合合部的的別墅墅區(qū)，，未來來發(fā)展展?jié)摿α薮蟠蟆Ｄ铣鞘∈「姘鎵K未未來發(fā)發(fā)展?jié)摑摿蘧薮蟊景讣t星商圈南城省省府版塊的的紅星星商圈圈將成成為融融城核核心商商業(yè)中中心區(qū)區(qū)，本本案勢勢必成成為其其中的的最亮亮點(diǎn)。。省政府府的南南移，，帶動(dòng)動(dòng)了高高端人人群、、高檔檔社區(qū)區(qū)、高高端配配套的的南遷遷。南南城，，作為為長沙沙最有有潛力力的區(qū)區(qū)域，，一個(gè)個(gè)全新的的商圈圈價(jià)值值正在在浮出出水面面。南城人人口主主要集集中在在湘府府路、、汽車車南站站等核核心區(qū)區(qū)域。。而人人口密密集地地，也也必定定是商商業(yè)鼎鼎盛地地。以紅星星商圈圈為極極地的的一個(gè)個(gè)新商商業(yè)中中心正正強(qiáng)勢勢崛起起。據(jù)政府府預(yù)測測，南城人人口近年內(nèi)內(nèi)將增增至４４０萬萬，南南城已已形成成全新新的高高品質(zhì)質(zhì)居住住中心心。核核心商商圈的的雛形形已經(jīng)經(jīng)確立立。在長株株潭融融城的的核心心區(qū)域域紅星商商圈為為核心心的方方圓兩兩公里里范圍圍內(nèi)，，將形成成由九九個(gè)四四星級級以上上高檔檔酒店店，和和逾一一百萬萬平方方米涵蓋購購物、、辦公公、休休閑、、娛樂樂、教教育、、文化化等各類業(yè)業(yè)態(tài)的的新的的復(fù)合合型商業(yè)中中心帶動(dòng)紅紅星商商圈整整體定定位的的提升升和實(shí)實(shí)現(xiàn)區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的跨越越式發(fā)發(fā)展。。時(shí)代陽光大道洞株路本案中心區(qū)區(qū)版塊塊、體體育新新城版版塊、、南城城省府府版塊塊、河河西先先導(dǎo)區(qū)區(qū)、以以及地地鐵沿沿線物物業(yè)漲漲幅最最為明明顯。。依托托長株株潭經(jīng)經(jīng)濟(jì)一一體化化、地地鐵建建設(shè)、、武廣廣客運(yùn)運(yùn)等多多重市市政規(guī)規(guī)劃效效應(yīng)迭迭加，，郊區(qū)區(qū)置業(yè)業(yè)已漸漸成消消費(fèi)主主流。。“南城城省府府版塊塊”核核心區(qū)區(qū)位明明顯，，是長長株潭潭都市市一體體化的的重要要銜接接點(diǎn)，，而本案在在版塊塊內(nèi)地地理區(qū)區(qū)位呈呈“攜攜兩翼翼面中中央””的態(tài)態(tài)勢，，實(shí)為為核心心點(diǎn)，，未來來發(fā)展展前景景巨大大。長沙經(jīng)經(jīng)濟(jì)態(tài)態(tài)勢小小結(jié)區(qū)域市市場小小結(jié)問題界界定與與結(jié)構(gòu)構(gòu)化分分析綜合體體研究究商業(yè)策策略住宅策策略項(xiàng)目屬屬性研研判與與界定定營銷推推廣策策略項(xiàng)目屬屬性城市屬屬性區(qū)域?qū)賹傩皂?xiàng)目解解析項(xiàng)目屬屬性界界定項(xiàng)目屬屬性項(xiàng)目解解析項(xiàng)目區(qū)區(qū)位位于雨雨花區(qū)區(qū)洞井井鋪，時(shí)代代陽光光大道道南側(cè)側(cè)，位位屬長長沙南南城板板塊臨臨近湖湖南省省政府府，區(qū)區(qū)位未未來價(jià)價(jià)值極極大。。南城是是省會會長沙沙的南南大門門，是是長株株潭經(jīng)經(jīng)濟(jì)一一體化化的前前沿陣陣地為為長沙沙拓南南擴(kuò)城城的“橋頭堡”04年省政府南南遷，標(biāo)志志著三市融融城（長株株潭）計(jì)劃劃的正式實(shí)實(shí)施，南城將成為為湖南省的的中央政務(wù)務(wù)區(qū)（CPD）。據(jù)政府規(guī)劃，，將陸續(xù)投投入上百億億資金，南城將成為為新型生態(tài)態(tài)城、生態(tài)態(tài)型的省級級行政文化化中心、長長株潭核心心區(qū)域的高高尚住宅區(qū)區(qū)、長沙最富富吸引力的的城市休閑閑場所。本案一級輻射圈二級輻射圈本案經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)（二期）用用地面積：：47904.05㎡；（二期）總總建筑面積積：71795.89㎡㎡；二期規(guī)劃建建設(shè)：寫字樓樓地上建筑筑面積38495.88㎡㎡；地下建筑面面積6874.27㎡；倉庫地上建筑面面積19144.26㎡㎡；地下建筑面面積7281.48㎡；計(jì)劃總投資資1.8億元。構(gòu)想目標(biāo)全洲藥業(yè)集集團(tuán)的構(gòu)想想目標(biāo)：成為全球醫(yī)醫(yī)藥集散基基地。打造5A標(biāo)準(zhǔn)國際級級寫字樓，，并實(shí)現(xiàn)銷銷售目標(biāo)。。倉儲實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品展示交交易與倉儲儲配送一體體化服務(wù)。。終極目標(biāo)本項(xiàng)目終極極目標(biāo)：名利雙收名樹立長沙地產(chǎn)建建設(shè)、商業(yè)業(yè)運(yùn)營的標(biāo)標(biāo)竿全方位提升升全洲藥業(yè)業(yè)集團(tuán)品牌牌利項(xiàng)目在保障障利潤前提提下順利銷銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招招商銷售利利潤最大化化項(xiàng)目解析項(xiàng)目地塊四四至情況北東西南本案項(xiàng)目解析優(yōu)勢地段優(yōu)勢本項(xiàng)目地處處長沙市南南拓區(qū)域，，是長株潭潭融城的咽咽喉之道，，是都市圈圈的核心區(qū)區(qū)位，具有有巨大發(fā)展展價(jià)值和商商業(yè)價(jià)值；；交通便利項(xiàng)目地處時(shí)時(shí)代陽光大大道與洞株株路交匯處處，交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)較成熟熟，滿足項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)和和居住的可可達(dá)性要求求；規(guī)劃和規(guī)模模優(yōu)勢項(xiàng)目涵蓋一一期、二期期地塊，所所提供的產(chǎn)產(chǎn)品線豐富富，5A寫字樓樓、大型商商業(yè)、住宅宅屬于典型的的城市綜合合體，具有有規(guī)劃和規(guī)規(guī)模優(yōu)勢，，在周邊項(xiàng)項(xiàng)目單一的的產(chǎn)品類別別和建筑形形態(tài)中獨(dú)樹樹一幟；品牌優(yōu)勢本項(xiàng)目由長長沙市著名名企業(yè)全洲洲藥業(yè)集團(tuán)團(tuán)精心打造造，未來將將成為南城城省府區(qū)域域武廣新城城中最為亮亮麗的都市市名片，品品牌優(yōu)勢突突出。項(xiàng)目解析劣勢區(qū)域整體形形象檔次較較低項(xiàng)目地塊范范圍周邊人人氣不旺，，商業(yè)及相相關(guān)配套不不齊，在售售物業(yè)價(jià)格格在區(qū)域市市場內(nèi)偏低低，整體區(qū)區(qū)域檔次不不高。缺乏開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)關(guān)資源全洲藥業(yè)集集團(tuán)在醫(yī)藥藥和物流行行業(yè)是排頭頭兵，但在在地產(chǎn)開發(fā)發(fā)方面欠缺缺相關(guān)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，尤其是是在商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)方面，，更缺乏招招商、經(jīng)營營管理的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和能力力，為本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)帶帶來諸多制制衡；地塊周邊環(huán)環(huán)境較雜亂亂目前地塊周周邊遍布民民居、物流流貨運(yùn)場、、工業(yè)廠房房等，物流業(yè)短期期全部遷移移需要政府府大力度措措施執(zhí)行。。項(xiàng)目解析機(jī)會經(jīng)濟(jì)前景提提供動(dòng)力源源泉長沙市經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長穩(wěn)定定，經(jīng)濟(jì)前前景看好，，商業(yè)發(fā)展展迅速，南南城省府版版塊區(qū)域人人口數(shù)量和和平均收入入水平都在在不斷增長長，這些為為房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展提供了了動(dòng)力源泉泉城市建設(shè)如如火如荼長沙市政府府在南城省省府版塊投投入大額資資金，搞公公建配套設(shè)設(shè)施建設(shè)，，修路造橋橋改善區(qū)域域環(huán)境，由由于以前此此區(qū)域的發(fā)發(fā)展落后，，恰好給片片區(qū)規(guī)劃留留下了揮灑灑筆墨的空空間，更容容易實(shí)現(xiàn)政政府“六區(qū)區(qū)”規(guī)劃的的設(shè)想。整整體環(huán)境檔檔次的提升升改觀指日日可待。城市規(guī)劃推推動(dòng)商業(yè)發(fā)發(fā)展在城市化進(jìn)進(jìn)程及城市市規(guī)劃的影影響下，南南城商業(yè)發(fā)發(fā)展空間放放大，項(xiàng)目目緊鄰紅星星商圈的商商業(yè)地理優(yōu)優(yōu)勢，對于于促進(jìn)本項(xiàng)項(xiàng)目打造商商業(yè)差異化化發(fā)展極為為有利。政策誘導(dǎo)商商業(yè)趨向從長沙市政政府出臺的的商圈規(guī)劃劃方案中可可以看出，，政府對市市級商業(yè)發(fā)發(fā)展的考慮慮更加成熟熟和細(xì)致，，這個(gè)信息息具有重要要的指導(dǎo)意意義，使把把本項(xiàng)目打打造成為引引導(dǎo)長沙商商業(yè)建設(shè)、、運(yùn)營的標(biāo)標(biāo)竿成為可可能。項(xiàng)目解析析威脅政府規(guī)劃劃施政落落實(shí)具有有延后性性項(xiàng)目所在在區(qū)域，，未來幾幾年內(nèi)都都將不斷斷地進(jìn)行行城市化化建設(shè)，，而這也也將間接接影響到到商業(yè)價(jià)價(jià)值培育育和商業(yè)業(yè)人氣聚聚集，存存在的威威脅不可可避免。。市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)變化莫莫測房地產(chǎn)是是關(guān)系民民生的行行業(yè)，各各級政府府對地產(chǎn)產(chǎn)的調(diào)控控政策變變化莫測測，而在在長株潭潭融城大大開發(fā)的的背景下下，房地地產(chǎn)市場場快速發(fā)發(fā)展，產(chǎn)產(chǎn)品推出出量大，，類型豐豐富，概概念層出出不窮。。項(xiàng)目銷銷售期內(nèi)內(nèi)，市場場競爭環(huán)環(huán)境變化化，項(xiàng)目目銷售面面臨著一一定的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和壓壓力。項(xiàng)目屬性性屬性界定定項(xiàng)目屬性性界定長株潭都都市圈核核心城城市綜合合體長株潭都都市圈新新城核核心區(qū)位位長株潭都都市圈標(biāo)標(biāo)桿商商業(yè)項(xiàng)目目產(chǎn)品線豐豐富創(chuàng)新新差異化化明顯問題界定定與結(jié)構(gòu)構(gòu)化分析析綜合體研研究商業(yè)策略略住宅策略略項(xiàng)目屬性性研判與與界定營銷推廣廣策略疑問Question情境Situation矛盾Complication我們采用用S-C-Q結(jié)構(gòu)構(gòu)化分析析方法固誠策劃劃分析模模型情境（Situation）（公認(rèn)事事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情情境發(fā)展展并引發(fā)發(fā)矛盾的的因素））疑問（Question）(分析存存在的問問題)存在某個(gè)個(gè)問題針對出現(xiàn)現(xiàn)的問題題采取了某某項(xiàng)行動(dòng)動(dòng)知道解決決的方法法提出解決決方案行動(dòng)未能能奏效如何實(shí)施施解決方方案該方案是是否正確確為什么沒沒能奏效效我們應(yīng)該該怎么辦辦需要達(dá)成成的目標(biāo)標(biāo)發(fā)生了防防礙完成成目標(biāo)的的情況通過S-C-Q基本本結(jié)構(gòu)的的分析我我們確定定了界定定問題的的分析模模型固誠策劃劃分析模模型？R1非期望結(jié)結(jié)果：特特定情境境導(dǎo)致的的特定結(jié)結(jié)果R2期望結(jié)果果：規(guī)避避特定結(jié)結(jié)果，期期望得到到滿意結(jié)結(jié)果S=情境境C=R1,R2Q=如何何從R1到R2特定結(jié)果果滿意結(jié)果果情景SituationS：情境境（situation）——項(xiàng)目背景景事實(shí)（（規(guī)模、、地段、交交通等））長株潭、、長沙CPD(中央政政務(wù)區(qū))核心城城市綜合合體；城市綜合合體項(xiàng)目目強(qiáng)大的的城市商商務(wù)商業(yè)業(yè)辦公居居住功能能；項(xiàng)目緊鄰鄰時(shí)代陽陽光大道道與洞株株路，路路網(wǎng)交通通便利快快捷；項(xiàng)目位于于南城省省府版塊塊，屬于于長潭株株融城咽咽喉核心心區(qū)域，，長沙市市市級紅紅星商業(yè)業(yè)區(qū)（南南城第一一商圈））；區(qū)域規(guī)劃劃為新型生態(tài)態(tài)城、省省級行政政文化中中心、長長株潭核核心區(qū)域域的高尚尚住宅區(qū)區(qū)、長沙沙最富吸吸引力的的城市休休閑場所所。南城人口口近年內(nèi)內(nèi)將增至至４０萬萬，形成成全新的的高品質(zhì)質(zhì)居住中中心。核核心商圈圈的雛形形已經(jīng)確確立。紅星商圈圈范圍內(nèi)內(nèi)將形成成九個(gè)四四星級以以上高檔檔酒店，，和逾一一百萬平平方米涵涵蓋購物物、辦公公、休閑閑、娛樂樂、教育育、文化化等各類類業(yè)態(tài)的的復(fù)合型型商業(yè)中中心；地塊區(qū)域域目前居居住環(huán)境境有待改改善，商商業(yè)氛圍圍不夠；；周邊已售售和待售售的住宅宅和商鋪鋪價(jià)格適適中，銷銷售情況況良好；；紅星商圈圈商鋪出出租率高高，經(jīng)營營狀況良良好；規(guī)模交通地段區(qū)域現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀沖突ComplicationR1：非非期望結(jié)結(jié)果——由特定情情境導(dǎo)致致的特定定結(jié)果紅星商圈圈是是南南城最大大的綜合合性商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈圈，占地地約5平方公里里，輻射射區(qū)域達(dá)達(dá)到30平方公里里。長沙株洲洲湘潭三三市融城城將給項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊帶來大大量的商商貿(mào)客流流；紅星商圈圈已形成成商貿(mào)、、物流、、房地產(chǎn)產(chǎn)、家居居建材、、會展五五大產(chǎn)業(yè)業(yè)循環(huán)流流動(dòng)發(fā)展展的復(fù)合合產(chǎn)業(yè)空空間。在紅星商商圈之外外，多為為社區(qū)配配套而建建的街鋪鋪；目前，居居民社區(qū)區(qū)和消費(fèi)費(fèi)人群多多聚集在在汽車南南站至紅紅星大市市場一線線，項(xiàng)目地塊塊區(qū)域內(nèi)內(nèi)目前居居民稀少少，需依依托商圈圈效應(yīng)和和融城效效應(yīng)。區(qū)域內(nèi)交交通便利利，路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)。。區(qū)域商業(yè)業(yè)消費(fèi)熱熱度以紅紅星市場場為核心心呈梯級級輻射態(tài)態(tài)勢，距距離越遠(yuǎn)遠(yuǎn)商業(yè)價(jià)價(jià)值越低低。R2：期期望結(jié)果果——我們期望望的滿意意結(jié)果（（實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)）依附于““紅星商商圈”和和“長株株潭融城城”的發(fā)發(fā)展帶動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，，立足““省植物物園”之之鄰區(qū)位位，把本本項(xiàng)目成成為全市市乃至長長株潭都都市圈中中具有有有影響力力的生態(tài)態(tài)型城市市綜合體體；實(shí)現(xiàn)寫字字樓、商商業(yè)、住住宅的有有機(jī)結(jié)合合，體現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)價(jià)價(jià)值和宜宜居價(jià)值值；高調(diào)的市市場定位位，有效效的營銷銷策略，，成功的的經(jīng)營管管理，實(shí)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益和和社會效效益相結(jié)結(jié)合的滿滿意結(jié)果果；突破傳統(tǒng)統(tǒng)市場，，提升市市場，超超越市場場。借市造市市借市：極極致發(fā)揮揮區(qū)位可可于我所所用之““市”借市三市融城紅星商圈省植物園三市融城城宏觀來看看，本項(xiàng)項(xiàng)目位處處融城咽咽喉之地地，長株株潭都市市圈往來來必經(jīng)之之處，應(yīng)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)應(yīng)大勢用用此政策策做好文文章做足足文章，，立足長長沙面向向都市圈圈。紅星商圈圈中觀來看看，商圈圈效應(yīng)能能量是巨巨大的，，可以為為本項(xiàng)目目提供源源源不斷斷的商貿(mào)貿(mào)客流，，如何在在商圈邊邊緣打造造出特色色和差異異化項(xiàng)目目，這是是項(xiàng)目用用好“市市”的關(guān)關(guān)鍵。省植物園園微觀來看看，與省省級植物物公園為為鄰，這這是長沙沙市任何何一個(gè)商商業(yè)項(xiàng)目目都沒有有的獨(dú)特特條件，，這將創(chuàng)創(chuàng)造獨(dú)特特消費(fèi)群群—游客，使使項(xiàng)目成成為長沙沙地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目中唯一個(gè)橫橫跨商業(yè)業(yè)地產(chǎn)和和旅游地地產(chǎn)兩大大范疇的的城市綜綜合體。。具有強(qiáng)烈烈的創(chuàng)新新性和排排他性?。≡焓校捍虼蛟於际惺腥χ凶钭罹邉?chuàng)新新性核心心城市綜綜合體造市購物居住旅游休閑商務(wù)本項(xiàng)目長株潭都市圈紅星商圈長沙市各各商圈和和商業(yè)體體，多數(shù)數(shù)功能單單一，往往往僅能能提供消消費(fèi)者購購物、休休閑的業(yè)業(yè)態(tài)享受受。而本項(xiàng)目目，除了了能提供供具有都都市綜合合本身所所涵蓋的的購物、、商務(wù)、、居住等等功能外外，還可可利用排排他的區(qū)區(qū)位特性性進(jìn)行造造市，積積極發(fā)展展旅游體體驗(yàn)式生生態(tài)購物物功能。?？膳c長沙市或或省旅游局合合作，發(fā)揮湖湖南省植物園園生態(tài)旅游能能量，打造“5A級生態(tài)旅旅游購物公園園”，吸引省內(nèi)乃至至全國旅游購購物客群。C：矛盾或沖沖突（complication）——R1與R2之之間存在著的的矛盾或沖突突R1R2矛盾沖突VSVSVSVS地塊環(huán)境雜亂亂，周邊物業(yè)業(yè)檔次較低打造都市圈中中核心城市綜綜合體地塊周邊業(yè)態(tài)態(tài)多數(shù)為市場場配套的商貿(mào)貿(mào)物流，租金金水平較低，，人貨混雜實(shí)現(xiàn)住宅和商商業(yè)的有機(jī)結(jié)結(jié)合，體現(xiàn)商商業(yè)價(jià)值和宜宜居價(jià)值紅星市場所帶帶來的人潮僅僅停留于特定定區(qū)域中，需需加以指引依附商圈效應(yīng)應(yīng)，使其發(fā)展展成為長沙乃乃至都市圈級級商業(yè)綜合體體以紅星市場為為核心消費(fèi)市市場超越市場問題QuestionQ：提出問題題（question）

——要要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須須面臨的核心心問題項(xiàng)目需要怎樣樣的定位，有有效拔高本項(xiàng)項(xiàng)目的市場形形象，使物業(yè)業(yè)檔次在區(qū)域域整體落后形形象上的突破破。項(xiàng)目依附現(xiàn)有有商圈，要從從何處著手提提升商業(yè)內(nèi)涵涵，尋求差異異化，鍛造核核心競爭力。。項(xiàng)目如何脫穎穎而出，營銷銷上吸引更多多客戶群體關(guān)關(guān)注，實(shí)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和社社會效益雙贏贏的滿意結(jié)果果。？？？問題界定與結(jié)結(jié)構(gòu)化分析綜合體研究商業(yè)策略住宅策略項(xiàng)目屬性研判判與界定營銷推廣策略略項(xiàng)目定位發(fā)展模式從此，一個(gè)都都市新中心即即將崛起，人人們的生活及及消費(fèi)習(xí)慣將將被改變……項(xiàng)目屬性界定定：長株潭都市圈圈核心城市綜綜合體長株潭都市圈圈標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目5A寫字樓、集群群商業(yè)、國際際社區(qū)這預(yù)示著：長株潭都市圈圈城市綜合體體即將橫空出世世綜合體研究發(fā)展模式城市綜合體HOPSCA：“在一個(gè)地塊塊上具有單個(gè)個(gè)或多個(gè)功能能的一組建筑筑”城市綜合體—又稱豪布斯卡卡（HOPSCA）豪布斯卡（HOPSCA