山東濟南天業(yè)-奧體項目策劃競標提案-XXXX年-信立怡高

天業(yè)展翅東部騰飛——天業(yè)·奧體項目競標提案2010年5月2009中國華南房地產策劃代理公司品牌TOP10（品牌價值2.48億）謹呈：山東天業(yè)恒基股份有限公司報告邏輯結構設定目標提出問題解決問題三、實現目標需要解決的核心問題四、項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位一、企業(yè)愿景/項目目標

二、現狀梳理：面臨的機遇與挑戰(zhàn)五、案例借鑒六、整體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議愿景/目標企業(yè)解讀項目解讀項目目標企業(yè)解讀作為上市企業(yè)集團，現金流量對企業(yè)籌資決策、企業(yè)投資決策、企業(yè)資信、企業(yè)盈利、企業(yè)價值等有直接影響。一個以房地產開發(fā)為主業(yè)，涉足地產、礦業(yè)、能源、會展、物業(yè)管理、金融、酒店等行業(yè)的多元化企業(yè)集團。一個在房地產領域呈現出跳躍式發(fā)展，得到了社會各界的廣泛認可和贊譽的明星企業(yè)。一個總資產近30億元大型上市企業(yè)集團。企業(yè)解讀天業(yè)房地產在濟南已開發(fā)多個知名項目，樹立了較好的企業(yè)形象，項目開發(fā)已經站在了較高的起點上。新東方花園天業(yè)翠苑盛世花城天業(yè)國際廣場一步一個臺階，天業(yè)房地產以上市公司為平臺不斷發(fā)展壯大，所做項目無論是在形象還是品質方面都在逐步提升。愿景/目標企業(yè)解讀項目解讀項目目標項目區(qū)位本案所在奧體文博片區(qū)是東部新城的核心---城市副中心，也是濟南未來的城市行政中心所在地。本項目政務中心奧體中心項目區(qū)位區(qū)域交通方便，隨著大型企業(yè)總部和高端人群的陸續(xù)落戶，區(qū)域居住價值、商務價值和商業(yè)價值不斷提升。奧體文博片區(qū)內，有奧體中心、政務中心、文博中心、全運村、奧體酒店、山東省立醫(yī)院東院區(qū)、省成套局安置辦公樓、省法院審判綜合樓、武警邊防總隊大樓、省國資委辦公樓、交通信息管理調度中心、草山嶺舊村改造項目、燕山新區(qū)、安置房、偉東智遠國際新城等重點項目落戶。項目交通項目北臨經十路，南臨旅游路，奧體東路和龍奧北路經過項目將經十路和旅游路聯通，區(qū)域交通非常便利地塊北側為經十路，經十路是濟南最重要的東西向交通干線。地塊南側為旅游路，旅游路向東西延伸，分別到達東部和南部高端住宅區(qū)。奧體東路經過地塊，連接經十路和旅游路龍奧北路連接地塊和龍奧大廈、奧體場館。奧體東路龍奧北路經十東路旅游路周邊配套周邊市政、、文化、體體育、教育育、醫(yī)療設設施齊全,商業(yè)配套設設施逐步完完善。奧體中心五星酒店省立醫(yī)院、武警醫(yī)院院、婦幼保保健院超市博物館項目四至項目北鄰經經十路、西西鄰奧體中中心和奧體體東路，南南鄰龍奧北北路、海爾爾綠城和奧龍觀邸，，具備獨特特的奧體人人文景觀資資源。項目四至東面：施工工工地南面：海爾爾綠城西面:奧體場館北面：經十十東路地塊現狀地塊與路面面有10米左右的高高差，地塊塊西側為奧奧體東路綠綠化帶。項目解讀項目規(guī)劃面面積16萬平方米，，在大型項項目遍布的的奧體片區(qū)區(qū)屬于中等等規(guī)模。建設用地面積32022平米規(guī)劃建筑面積16萬平米地上容積率≤5.0地下容積率≤2.0建筑密度≤30綠地率≥30建筑主體高度100米左右車位配比≥一個/百平米建筑面積地塊基本技技術指標項目解讀項目基本情情況小結濟南東部新新城的核心心區(qū)片區(qū)規(guī)劃主主要功能有有政務、體體育、文化化、衛(wèi)生、、金融、住住宅及商務務辦公等。區(qū)域本體前景16萬平方米城城市綜合體體，中等規(guī)規(guī)模體量。。具備得天獨獨厚的奧體體人文資源源。隨著大型企企事業(yè)單位位的陸續(xù)東東遷及區(qū)域域高端人口口的不斷聚聚集，區(qū)域域商務價值和和居住價值值越來越高高。愿景/目標企業(yè)解讀項目解讀項目目標企業(yè)目標規(guī)避風險，，快速回現現是首要目目標企業(yè)目標排排序利潤最大化化規(guī)避風險快速回現通過項目帶帶動企業(yè)品品牌提升企業(yè)愿景樹立區(qū)域地地標建筑提升城市市功能和和城市形形象報告邏輯輯結構設定目標標提出問題題解決問題題三、實實現目標標需要解解決的核核心問題題四、項目目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及定定位一、企業(yè)業(yè)愿景/項目目標標二、現狀狀梳理：：面臨的的機遇與與挑戰(zhàn)五、案例例借鑒六、整體體規(guī)劃及及物業(yè)發(fā)發(fā)展建議議東部新城城按照濟南南東拓城城市發(fā)展展規(guī)劃，，東部將將成為濟濟南新的的城市中中心。東西兩翼翼發(fā)展的的城市規(guī)規(guī)劃，為為城市由由單核向向多核發(fā)發(fā)展，在在城市空空間方面面提供了了機會。。東部借借產業(yè)東東移、全全運會舉舉行和政政府東遷遷之機，，正在快快速發(fā)展展成為城城市的另另一核心心.新城模式式下的地地產發(fā)展展機遇關于新城城發(fā)展模模式12新城模式式下的地地產發(fā)展展規(guī)律關于“新新城”（（NEWTOWN）新城的定定義：位于大大城市郊郊區(qū)，交交通便利利、設施施齊全、、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，能能分擔大大城市的的居住、、產業(yè)、、行政等等功能，，是具有有相對獨獨立性的的城市社社區(qū)。成功的新新城：應該提提供滿足足于社區(qū)區(qū)（community）日常的的居住、、文化、、教育、、商業(yè)、、和公眾眾或私人人服務的的需求，，并盡可可能減少少與外界界交換的的行為，，形成相相對獨立立的城市市社區(qū)。。新城不應應僅提供供給人們們居住的的場所，，還應提提供就業(yè)業(yè)的機會會，新城城不只是是一個“臥城”。Asuccessfulnewtownprovidesdailyrequiredsocial,cultural,educational,commercial,andpublicorprivateservicestosatisfythecommunityandtominimizecommutingbehavior.------NEW-TOWNPLANNING:PRINCIPLESANDPRACTICE/GideonGolany關于新城城發(fā)展模模式依據新城城發(fā)展的的內在核核心驅動動因素和和城市功功能的不不同，可可以分為為6大新城發(fā)發(fā)展模式式新城發(fā)展展模式田園新城城產業(yè)新城城邊緣新城城行政中心心新城國際案案例例Stevenage（英國，，倫敦））MiltonKeynes（英國，，倫敦））新城發(fā)展展模式TOD交通導向向新城PortSunlight（英國，，利物浦浦）筑波科學學城（日日本，筑筑波）Radburn（美國，，紐約））Columbia哥倫比亞亞新城（（美國，，馬里蘭蘭州）千里新城城（日本本，大阪阪）多摩新鎮(zhèn)鎮(zhèn)（日本本，東京京都）沙田新市市鎮(zhèn)（中中國，香香港）Canberra（澳洲，，堪培拉拉）Brasilia（巴西，，巴西利利亞）副中心新新城東京臨海海副中心心新城（（日本，，東京））拉德芳斯斯副中心心（法國國，巴黎黎）關于新城城發(fā)展模模式新城開發(fā)發(fā)關鍵影影響因素素規(guī)劃注重規(guī)劃的合理性，充分參考社會各界的意見，并預留待發(fā)展用地立法和政策政府在立法和政策上對新城建設給予支持交通新城與中心城之間要有便捷的交通系統(tǒng)相連接新城內部的交通要充分考慮公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)和主要交通干道的合理性和便捷性產業(yè)結構產業(yè)結構的非單一性、二、三產業(yè)都應齊備功能具備生活、居住、工作、休閑等多重功能配套高標準、完善的各類配套環(huán)境環(huán)境優(yōu)美，能夠吸引中心城的人口過來居住資金大量的資金投入以保證新城的前期建設，資金來源于政府部門和其他私企關于新城城發(fā)展模模式濟南東部部新城的的發(fā)展模模式：行政中心心新城是是應政府府需求所所新建的的,以政府和和相關產產業(yè)為主主的，集集居住、、工作、、生活為為一體的的新城模模式。承擔城市市中心區(qū)區(qū)的部分分功能，，以解決決城市中中心區(qū)功功能過度度集中，，減輕經經濟活動動對城市市造成的的副面影影響；城城市副中中心的發(fā)發(fā)展與城城市中心心區(qū)域存存在很強強的依附附關系。。副中心新新城模式式行政中心心新城模模式在“一體體兩翼””城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃導向下下，奧體體文博片片區(qū)定位位于濟南南東部的的城市副副中心。。其先期期啟動及及區(qū)域發(fā)發(fā)展拉動動工程為為新政務務中心、、奧體中中心、省省博物館館新館和和檔案館館新館、、省立醫(yī)醫(yī)院東院院區(qū)、省省高院、、武警總總隊、奧奧體酒店店、魯商商國奧城城、全運運村等，，當前階階段拉動動主力為為政府及及政府企企事業(yè)單單位。具具有副中中心新城城模式和和行政中中心模式式新城的的雙重特特點。關于新城城發(fā)展模模式地產市場場運作與與新城發(fā)發(fā)展階段段密切相相關新城模式式化的地地產發(fā)展展規(guī)律不同新城城可以有有不同的的啟動模模式，但但最終都都將歷經經右表的的三個階階段。對于一個個成熟的的副中心心新城及及行政中中心新城城，其最最終必然然會成為為城市中中心，承承擔城市市功能。。階段起步期發(fā)展期成熟期發(fā)展狀態(tài)主要道路暢通主導工程，如政府辦公大樓等形象工程啟動；以政府投資為主體的重點項目相繼啟動；簡易商服配套；住宅開發(fā)啟步；大量住宅投用，居民遷入，人氣上升；社區(qū)普通商業(yè)增加；醫(yī)院、學校公建配套投用；公交體系逐步完備；產業(yè)拉動、政府拉動，辦公氛圍開始萌動;行政中心或商務中心形成；星級酒店和寫字樓；藝術館、美術館；大型綜合性商業(yè)；特色商業(yè)街；各式公寓、小戶型；地位演變人氣低迷，市場認可度低，觀望。區(qū)域具雛形，區(qū)域中心確立，開始認知。城市新的中心市場全面追捧周期2年左右2－3年2－3年市場價值市場進入意愿度低低價值價值開始提升價值充分實現不斷升值地產開發(fā)的機會住宅具有開發(fā)機會，以性價比占領市場；但寫字樓、商業(yè)等銷售困難；寫字樓市場開始啟動；商務辦公需求增加；商業(yè)地產開始啟動，酒店、公寓等物業(yè)市場具備；區(qū)域發(fā)展展?jié)蠔|部部正處于于新城發(fā)發(fā)展期政府東遷遷，完善善的道路路交通網網絡，全全運場館館、公共共配套設設施和商業(yè)配套套設施的的相繼投投入使用用。重汽、黃黃金、魯魯信、國國電等龍龍頭企業(yè)業(yè)的總部部陸續(xù)東東遷，大大型企業(yè)業(yè)總部不不斷涌入入奧體片片區(qū)，總總部經濟濟中心雛雛形開始始呈現。。名士豪庭庭、全運運村、奧奧龍觀邸邸等大型型社區(qū)交交付，高高端人群群開始聚聚集，人人氣上升升。新城發(fā)展展地產運運作的一一般規(guī)律律新城模式式化的地地產發(fā)展展規(guī)律1、國內城城市的新新城發(fā)展展從啟動動完成到到基本成成熟，往往往要經經歷起步期（2年左右））、發(fā)展期（2－3年）、成熟期（2年以上））三個階階段。2、國內新新城發(fā)展展的速度度及各階階段所需需時間與與城市的的經濟發(fā)發(fā)展水平平、政府府支持力力度等水水平有關關；3、國內新新城的地地產開發(fā)發(fā)一般遵遵循“住宅—商務—商業(yè)”的順序，，在起步步及發(fā)展展期住宅宅產品消消化量大大，價格格上升較較快；在在發(fā)展期期，寫字字樓開始始放量，，市場形形成，價價格快速速穩(wěn)步提提升；進進入成熟熟期后，，商業(yè)大大規(guī)模發(fā)發(fā)展，商商業(yè)氣氛氛日趨成成熟。1、國內城城市的新新城發(fā)展展從啟動動完成到到基本成成熟，往往往要經經歷起步期（2年左右））、發(fā)展期（2－3年）、成熟期（2年以上））三個階階段。2、國內新新城發(fā)展展的速度度及各階階段所需需時間與與城市的的經濟發(fā)發(fā)展水平平、政府府支持力力度等水水平有關關。區(qū)域房地地產開發(fā)發(fā)以奧體場場館為中中心，以以經十路路為軸線線，形成成了以綜綜合體開開發(fā)為主主體的房房地產發(fā)發(fā)展模式式。整個區(qū)域域集中了了眾多品品牌開發(fā)發(fā)商，開開發(fā)起點點高，規(guī)規(guī)模大，，綜合體體定位同同質化嚴嚴重。區(qū)域房地地產開發(fā)發(fā)項目名稱開發(fā)企業(yè)規(guī)劃指標物業(yè)類型及面積中鐵匯展國際中鐵十局集團房地產開發(fā)有限公司占地面積:45381平方米；總建筑面積:192342平方米項目規(guī)劃為商業(yè)步行街、soho辦公、商務公寓、酒店、大型超市、地下車庫等。魯商國奧城山東省魯商置業(yè)有限公司占地面積:50600平方米；總建筑面積:350000平方米規(guī)劃有6棟高層建筑，是以甲級寫字樓為主，同時涵蓋高級公寓、星級酒店及品牌商業(yè)的多功能、復合性建筑組群。黃金時代廣場山東黃金地產有限公司占地面積:99800平方米；總建筑面積:427400平方米涵蓋甲級寫字樓、高級公寓和商業(yè)物業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，寫字樓面積約17萬㎡，公寓面積約12萬㎡，商業(yè)物業(yè)約1萬㎡，地上地下停車位高達3069個。玉蘭廣場濟南海爾綠城置業(yè)有限公司規(guī)劃建筑面積15萬平方寫字樓、商業(yè)、公寓、五星級酒店中潤世紀廣場山東中潤置業(yè)有限公司占地面積:46620平方米；總建筑面積:330000平方米涵蓋了辦公、商業(yè)、酒店、高級公寓等方面，是一個具有國際先進理念，集多種功能為一體的現代化建筑綜合體，中潤世紀廣場由七幢寫字樓、十幢住宅樓組成區(qū)域寫字字樓分布布東部寫字字樓主要要分布在在燕山片片區(qū)、奧奧體片區(qū)區(qū)和高新新片區(qū)，，項目位位于奧體體片區(qū)。。高新片區(qū)大衛(wèi)奧體項目目總部基地齊魯軟件園玉蘭廣場項目目中潤廣場黃金時代廣場場魯商國奧城楚天燕山盛世世名士杰座魯邦項目中鐵匯展國際際奧體片區(qū)燕山片區(qū)區(qū)域在售項目目總供應量近近60萬平方米，潛潛在項目總供供應量近135萬平方米。在售項目名稱寫字樓總體量中鐵匯展國際20萬平米魯邦國際廣場7萬平方米魯商國奧城12萬平米黃金時代廣場17萬平米中潤世紀城3萬平方米在售供應量總計約59萬區(qū)域寫字樓市市場潛在項目名稱寫字樓總體量大衛(wèi)國際10萬平米玉蘭廣場15萬平方米全運村公建10萬平米魯班項目20萬平米總部基地南區(qū)80萬平方米潛在供應量總計約135萬高新區(qū)寫字樓樓市場以較低低的拿地價格格、政府支持持、政策優(yōu)惠惠和低廉的價價格，吸引了了大量科技型型企業(yè)的入住住怡科產業(yè)園，，一期14萬平米已經銷銷售完畢，均均價3500（魯銀集團等等）；二期B1座12萬平米，B2座14萬平米售中鐵鐵十局；B3座1萬平米；B4，4萬平米，售黃黃金集團，均均價近4000；已售總面積積約45萬平米，怡科科產業(yè)園總規(guī)規(guī)劃達100萬平米，繼續(xù)續(xù)向東、向南南（越過經十十路）。區(qū)域寫字樓市市場燕山片區(qū)中潤潤廣場依托于于優(yōu)越的地理理位置和較高高的產品品質質，吸引了大大量企業(yè)客戶戶和投資者，，價格較高高層：A1（約3萬余平米）被平安保險所購高層：A2（約2.7萬平米）被中石化所購高層：A3（除5-7層為散售，其他均為整層銷售1260平米）5層：共4套房源（220平米、369平米－2間、300平米）6層、7層：各4套房源（300平米、442平米、519平米）高層：A4約（2萬余平米）半棟（2－14層）集中銷售給一家企業(yè)，目前正在進行大客戶洽談。15層以上中潤集團留作自用。小高層：A5（近1萬平米）被太平洋保險所購小高層：A6（近1萬平米）小高層：A7（近1萬平米）散售。三星、三菱等公司以整層或半層的方式購買。區(qū)域寫字樓市市場奧體片區(qū)項目目大部分由品品牌開發(fā)商開開發(fā)，檔次和和品質都定位位較高。黃金時代廣場場魯商國奧城大衛(wèi)奧體項目目玉蘭廣場區(qū)域寫字樓市市場區(qū)域項目寫字字樓開發(fā)主要要以定向開發(fā)發(fā)和大客戶整整層出售為主主，這種開發(fā)發(fā)模式風險小小，但周期長長，價格低。。項目名稱顧客類型中鐵匯展國際賢文莊投資，外貿，科技等公司，多為整層購買的客戶，投資占30％，自用70％總部基地寫字樓團購為主魯商國奧城寫字樓團購為主黃金時代廣場省國資委、省安全生產監(jiān)督管理局、省企業(yè)聯合會等海爾綠城玉蘭廣場整棟出售給山東高速大衛(wèi)奧體中心大的企業(yè)集團正在洽談，根據企業(yè)要求定制寫字樓區(qū)域寫字樓市市場區(qū)域寫字樓市市場小結1、區(qū)域市場供供應量大，市市場競爭激烈烈。2、區(qū)域以定向向開發(fā)模式為為主，寫字樓市場不不成熟。濟南公寓(在售、售罄)項目主要集中中在中部和二二環(huán)東到高新新區(qū)板塊,老城中心區(qū)項項目產品檔次次較高。中齊未來城九城尚都彩世界香港國際藍調國際正大時代廣場誠基中心鑫苑金座香格里拉騰騏?冠宸發(fā)祥1號公館萬達達人界萬豪國際居易香桔市中鐵匯展國際名士豪庭Mini公館銀座中心玉蘭公寓東領尚座大舜天成青年會金光旺角在售項目售罄項目潛在項目御景城盛世名門濟南公寓項目目分布情況在售、潛在項項目目前公寓物業(yè)業(yè)，40年商業(yè)用地性性質的項目約約占50%；目前在售公公寓項目市場場存量約5萬㎡，潛在供供應約20萬㎡。中部板塊鑫苑金座：50年產權，3棟（1棟15層、2棟18層）高層；約6.4萬平米，銷售率100%。另有商鋪九城尚都：50年產權，1棟小高層；約1.4萬平米，銷售率100%。另有商鋪彩世界：40年產權，8棟小高層，約15萬平米，銷售100%。另有商鋪東部板塊西部板塊1.534.567.5萬達達人界：40年產權，1棟高層，約2萬平米，銷售100%。另有商業(yè)/住宅居易香桔市：70年產權，6棟小高層、高層；約8萬平米，銷售率100%。另有商鋪東領尚座：50年產權，1棟12層Loft商務公寓，1.6萬平米,銷售率100%。另有寫字樓、住宅售罄項目香格里拉：40年產權，2棟高層；約12萬平米，銷售率90%。1.534.567.5香港國際：40年產權，4棟高層，約4萬平米；銷售80%。另有住宅和底商誠基中心：70年產權，6棟公寓。約6萬平米，銷售率99%，另有商鋪/住宅物業(yè)正大時代廣場：40年產權，1棟高層；約3.4萬平米，銷售率90%。另有商鋪/寫字樓物業(yè)中齊未來城：50年產權，2棟17、18層高層；約3萬平米，銷售率90%。另有商鋪/住宅藍調國際：40年產權，4棟(1棟23層、1棟26層、2棟31層）高層；4萬平米，銷售率90%。另有商業(yè)騰騏?冠宸：70年產權，2棟小高層，6棟多層；約2萬平米，銷售90%

。另有住宅發(fā)祥1號公館：40年產權，1棟小高層，約3萬平米，銷售70%。另有商鋪萬豪國際

：40年產權，高層，約2萬平米，銷售74%。另有商業(yè)/住宅名士豪庭Mini公館：38年產權，高層；約2.63萬平米，銷售75%。另有商業(yè)大堂中鐵匯展國際：40年產權；約3萬平米，預計2010.5-6開盤。另有商業(yè)、寫字樓玉蘭公寓：40年產權，1棟25層酒店式公寓；約4萬平米，預計上半年開盤。大舜天成青年會

：40年產權，約3.26萬平米，預計2010年年底開盤。金光旺角

：40年產權，約2.5萬平米，預計2010年5-6月開盤。銀座中心：40年產權，寫字樓、公寓、商業(yè)綜合體，約55萬平米，其中公寓2.2萬平米，2棟高層，360套，2010年開盤。濟南公寓概況況分析自09年6月以來，公寓寓成交量大幅幅攀升，除今今年春節(jié)2月成交低迷外外，其余月份份成交量保持持700套左右。成交較好的區(qū)區(qū)域主要是因因為房源較為為充足，有新新房源推出。。南部區(qū)域無無供應。公寓市場成交交量及區(qū)域分分析市場均價基本本保持穩(wěn)定，，小幅度上漲漲，4月份平均價格格為8008元/平米。數據來源：信信立怡高房地地產市場月報報注：不包括loft公寓市場總體體價格分析毛坯精裝在售公寓毛坯坯交房占7成，價格集中中在7500-9000元/平米；簡裝修修交房裝修標標準在600-800元/平米，精裝2500元/平米。說明:1.數據來源：實實地調研;2.誠基中心、萬萬豪國際為層層高5.6米，5.9米loft；3.發(fā)祥1號公館為酒店店式公寓（精精裝）；4.香格里拉僅剩剩幾套房源，，朝向位置差差。在售公寓項目目價格分析誠基中心香港國際彩世界鑫苑金座騰騏?冠宸中齊未來城藍調國際九城尚都正大時代廣場香格里拉萬達達人界發(fā)祥巷2030405060708090100一室二二室室及其他公寓主力戶型型主要是30-40㎡㎡、50-60㎡㎡的一室；二室室較少，面積積為80-90㎡㎡。戶型供應分析析項目客戶特征誠基中心居住、投資各占五成，首次置業(yè)與改善型居住客戶比例相當，客戶來源較為廣泛正大時代廣場客戶以辦公、投資型客戶為主，區(qū)域來源主要為歷下區(qū)中齊未來城主要為首次置業(yè)的年輕人，以自住為主，客戶主要來自高新區(qū)藍調國際客戶主要年輕群體首次置業(yè)自用者為主，自用客約為70%，投資客占到30%?？蛻糁饕獊碜皂椖恐苓厖^(qū)域，主要輻射以高新、歷下、歷城區(qū)域。香格里拉偏商的小戶型公寓產品，soho辦公屬性較為明顯，因此客戶以辦公、投資型客戶為主，其比例分別為40%、30%，自住客戶為30%，客戶以周邊小企業(yè)、小公司及其他區(qū)域的年輕置業(yè)者為主香港國際周邊客戶為主，自用型客戶約70%，投資客戶30%發(fā)祥1號公館多為二次置業(yè)；辦公、投資客占65-70%，自住客比例較小，約30%；客戶主要來自槐蔭、市中、歷下、天橋區(qū)，項目周邊企事業(yè)單位高端客群萬豪國際投資客戶占主體，約到70%，自住客戶約30%；loft產品投資辦公占主體；多為二次置業(yè)。彩世界成交客戶主要以私營民營企業(yè)基層員工、個體業(yè)主為主；年齡35歲以下占70%，成交客戶中首次置業(yè)者占55%，投資客戶占40%，其余的占5%。成交客多來自周邊地區(qū)，天橋區(qū)占60%，槐蔭區(qū)20%，其他區(qū)域20%鑫苑金座25—45歲首次置業(yè)者過度型客戶，以自住客戶為主，占到65%，因其總價較低，吸引了大批首付能力較低的剛性需求客戶九城尚都居住型公寓以辦公自用型客戶為主，約為60%；SOHO商務公寓，投資客戶居多，自用投資比例約為80%；客戶以經十路以南、項目周邊的中小型企業(yè)為主。萬達達人界高端的公寓產品輻射整個濟南區(qū)域，客戶以投資為主約為73%；客群為35歲以上有一定經濟基礎的高端人群，其中在周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群占到65%；客戶中約有7%是購買本項目住宅和商業(yè)的客戶。首次置業(yè)、投投資客戶占主主體；自住客客戶多為過渡渡房，投資客客多為個體私私營企業(yè)主、、企事業(yè)單位位高收入者。。公寓客戶分析析公寓市場2009年6月以來，公寓寓成交量大幅幅攀升，除今今年春節(jié)2月成交低迷外外，其余月份份成交量保持持700套左右；目前市場存量量較少（5萬平），潛在在供應20萬平，公寓市市場還有一定定開發(fā)空間。。供應成交多為40、50年產權，中部部產品檔次較較高；面積集中在30-40，50-60平米的一房及及少量的80-90平米的兩房。。產品中部高檔項目目輻射區(qū)域廣廣泛，東、西西部項目的購購房者多為周周邊轄區(qū)的客客戶；首次置業(yè)、投投資客戶占主主體，約占7成；自住客戶主要要是購買南向向“小戶型型”，作為過過渡房，購房房者多在25-35歲之間；投資客多為30-45歲的個體私營營企業(yè)主具有有一定經濟實實力的客戶。。客戶價格市場均價基本本保持穩(wěn)定小小幅度上漲；；目前在售公寓寓毛坯交房占占7成，價格集中中在7500-9000元/平米，精裝修修交房裝修標標準在600-800元/平米，精裝2500元/平米。（首付付5成，10年還清）濟南公寓項目目主要集中在在中部和二環(huán)環(huán)東到高新區(qū)區(qū)板塊,南部、北部目目前供應不大大。區(qū)域分布濟南公寓市場場小結區(qū)域公寓市場場項目周邊在售售公寓為海爾爾綠城玉蘭公公寓和名士豪豪庭MINI公館總體量售價銷售狀況總建筑面積38740平方米均價13000元/㎡103/339套總體量售價銷售狀況總建筑面積26000平方米均價10000元/㎡120/342套戶型面積戶型特征數量比例A88.30m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚42套11%B73.91m2一室兩廳一衛(wèi)一廚231套57%C111.20m2兩室兩廳一衛(wèi)一廚42套11%D138.81m2兩室兩廳兩衛(wèi)一廚42套11%F146.69m2兩室兩廳兩衛(wèi)一廚21套5%G208.43m2 三室兩廳兩衛(wèi)一廚21套5%海爾綠城玉蘭蘭公寓以73平米戶型為主主名士豪庭MINI公館以40-56平米小戶型為主A戶型40平米B戶型46平米C戶型56平米D戶型43平米玉蘭公寓面積積區(qū)間在73平米-208平米之間，總總價區(qū)間在90萬-300萬之間；MINI公館面積區(qū)間間在40平米--56平米之間，總總價區(qū)間在40萬-60萬之間區(qū)域公寓市場場戶型分析客戶多為項目目區(qū)域人群，，玉蘭公寓總總價較高，客客戶多為財富富階層，投資資比例高；名名士MINI公館總價相對對較低，客戶戶以年輕白領領和企事業(yè)單單位中高層為為主，且自住住比例較玉蘭蘭公寓高?？蛻羟闆r海爾綠城玉蘭公寓名士MINI公館來自區(qū)域及比例歷下區(qū)68%、歷城區(qū)32%、市中區(qū)19%、高新區(qū)1%周邊客戶，如政府單位年齡結構及比例20-30歲10%、31-35歲6%、36-40歲21%、41-50歲58%、50歲以上5%30-40歲職業(yè)構成及比例私營業(yè)主50%、國營企業(yè)31%、礦業(yè)10%、金融業(yè)7%、教師2%個體為主約占80%購房目的及比例自住33%、投資62%、自主兼投資5%辦公、投資各占一半付款方式及比例一次性45%、按揭55%一次性75%、按揭25%區(qū)域公寓市場場客戶分析區(qū)域公寓市場場研判符合區(qū)域客戶戶需求的小戶戶型公寓有巨巨大市場機會會公寓產品得到到本區(qū)域的企企事業(yè)單位白白領和中高管管理層的認可可。市場機會研判小戶型居住和和投資價值高高，而項目周周邊小戶型公公寓稀缺。項目周邊公寓寓僅有玉蘭公公寓和名士豪豪庭MINI公館，供應量量不大。符合區(qū)域客戶戶需求的小戶戶型公寓有巨巨大市場機會會誠基中心濟南核心地段段城市綜合體體項目位置：濟南市和平路路與歷山路交交叉口技術指標：占地面積110000平方米，總建筑面積：：33萬平方米容積率：3總戶數：4000個規(guī)劃設計：規(guī)劃有住宅、、公寓、商業(yè)業(yè)、寫字樓、、商鋪開發(fā)周期：分四期開發(fā)項目特色：復式，小戶型型，投資地產產戶型套數配比面積（平米）兩室135035%80—100三室265065%90—120全部為挑高復復式結構，戶戶型以90-120平方米三室為為主。誠基中心24棟點式小高層層住宅，公共區(qū)域精裝裝，室內毛坯坯層高5.2、5.4米兩種公建化外立面面分析角度客戶情況年齡年輕人居多，年齡在25-50歲置業(yè)目的60%為二次置業(yè)，年輕人居多，或者三代同住的家庭，獨居老人一般不購買本項目。職業(yè)個體很少，80%有固定收入區(qū)域以項目周邊為主購買因素位置，居住性價比，復式戶型，建筑品質公共部分精裝修付款方式80%為首次貸款客戶主要為年年輕人，項目目位置、建筑筑外觀和復式式戶型受青睞睞。誠基中心1、年輕群體較較偏愛LOFT公寓；2、項目投資價價值是客戶主主要購買因素素。3、公建化的建建筑外觀對年年輕群體有較較高的吸引力力。誠基中心對本項目的啟啟示萬達廣場濟南中心大型型城市綜合體體項目位置：位于市中區(qū)，，經二路以南南，經四路以以北，順河高高架以西，緯緯一路以東圍圍合區(qū)域。技術指標項目占地：333333平方米規(guī)劃總面積：：102萬平米容積率：3車位：約2500個規(guī)劃設計：15棟高層住宅、、1棟高層公寓、、1棟五星級酒店店、4棟高層寫寫字樓高端精裝裝修公寓寓，40-50㎡戶型為項項目主力力戶型，，占比70%。戶型/面積套數（套）比例A：4515625%B：5031250%C：61528.3%D：64528.3%E：46528.3%萬達廣場場層數：28層，3-28層為精裝裝公寓總套數數：624戶，5梯24戶，26層采暖暖：：地板板采暖精裝修，，墻面乳乳膠漆，，木地板板，廚浴浴衛(wèi)生間間全裝，，無家具具，裝修修造價800元/平米。萬達廣場場客戶主要要來自項項目周邊邊人群，，看重項項目升值值潛力，，投資者者占大多多數?？蛻魜碓粗苓呣k公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群；公寓客戶中約有7%是購買本項目住宅和商業(yè)的客戶。購買目的投資65%，自用35%，以投資為主客戶關注因素地理位置優(yōu)越，升值潛力較大；萬達品牌萬達廣場場對本項目目的啟示示1、高端公寓寓有市場場空間；；2、公寓客客戶主要要來自項項目所在在的區(qū)域域，投資客戶戶看重區(qū)區(qū)位、升升值潛力力和品牌牌。3、40-50平方米小小戶型因因其總價價低受到到投資客客戶歡迎迎。4、精裝修對對客戶具具有較大大吸引力力。萬豪國際際城市文化化核心區(qū)區(qū)綜合體體項目位置介紹項目東至省藝術學院宿舍，南至山師大附中，西至省化工研究所，北到文化東路，項目所處位置人文自然環(huán)境優(yōu)越，教育資源豐富，交通便利，生活配套齊全，性價比較高。物業(yè)類型住宅、商業(yè)、SOHO、LOFT、豪宅占地面積40畝建筑面積約100,000㎡容積率2.13綠化率35%建筑類型高尚住宅,板樓,小高層,高層項目特色小戶型，投資地產裝修狀況毛坯總戶數約2300戶（住宅約400戶、公寓473戶、商鋪約1400戶）萬豪國際際萬豪國際際采用奢奢華金黃黃色外立立面，主主力戶型型63平米，，熱銷銷戶型型為78平米。。建筑風風格：：為歐歐式現現代風風格，，奢華華金色色玻璃璃幕墻墻外立立面層高：：5.6mA戶型，，63平米，，55萬左右右價位位，首首層與與夾層層效果果圖（（主力力戶型型）G戶型，，78平米，，70萬左右右價位位，首首層與與夾層層效果果圖（（熱銷銷戶型型）分析角度客戶情況年齡年輕人居多，年齡在25-50歲置業(yè)目的60%為二次置業(yè)，年輕人居多，區(qū)域以項目周邊為主，附近中高收入的年輕白領、企業(yè)中層。購買因素位置，居住性價比高付款方式80%為首次貸款客戶主主要為為年輕輕人，，購房房以自自住為為主，，看重重項目目較高高的居居住性性價比比。萬豪國國際1、年輕輕群體體較偏偏愛LOFT公寓，，追求求居住住在市市中心心的較較高性性價比比；2、精美美的建建筑外外觀提提升了了客戶戶的購購買欲欲望；；3、地段段的稀缺缺性是是投資資型客客戶的的核心心購買買因素素。萬豪國國際對本項項目的的啟示示項目位位置：：位于濟濟南市市槐蔭蔭區(qū)振振興街街片區(qū)區(qū),由經十十路、、經七七路、、緯十十二路路三條條城市市主干干道圍圍合而而成技術指指標項目占占地：：約90000平方米米規(guī)劃總總面積積：約約55萬平方方米容積率率：4.2車位：：約2500個規(guī)劃設設計12萬平米米購物物中心心、大大型商商業(yè)街街區(qū)、、2棟150米超高高甲級級寫字字樓、、2棟獨棟棟辦公公樓、、2棟商務務公寓寓及四四星級級酒店店。銀座中中心濟南核核心區(qū)區(qū)首席席體驗驗式城城市綜綜合體體層數：：各16層，單層建建筑面面積：：約740.4平米、、層高：：4.95米、戶型面面積：：40-70平米。?？偺讛禂担?84套銀座中中心公寓由由兩棟棟高層層LOFT公寓組組成，，層高高4.95米，戶戶型面面積區(qū)區(qū)間為為40--70平方米米銀座中中心銀座中中心的的客戶戶主要要來自自項目目所在在的槐槐蔭區(qū)區(qū)。自自住客客戶比比例明明顯大大于投投資客客戶，，40-50平方米米小戶戶型最最受客客戶歡歡迎。。需求戶型占比40-50㎡36.7%50-60㎡12.9%60-70㎡28.6%70㎡以上9.9%未知12%購買用途占比自用63.4%投資34.2%未定2.3%40-50平方米米小戶戶型最最受客客戶歡歡迎70平米以以上戶戶型客客戶接接受程程度較較低購買客客戶以以投資資為主主，占占比63.4%客戶區(qū)域占比歷下區(qū)5.9%市中區(qū)16%槐蔭區(qū)66.4%其它11.7%項目所所在的的槐蔭蔭區(qū)客客戶最最多，，項目目區(qū)域域客戶戶認可可度較較高銀座中中心1、城市市核心心區(qū)LOFT公寓以以其較較高的的價值值得到到客戶戶認可可；2、公寓寓客戶戶主要要來自自項目目所在在的區(qū)區(qū)域。。3、40-50平方米小小戶型基基本功能能完備，，總價低低，最受受客戶歡歡迎。對本項目目的啟示示區(qū)域商業(yè)業(yè)分布項目周邊邊5公里內現現存商業(yè)業(yè)以底商商為主；；未來兩兩年，工工業(yè)南路路以及奧奧體片區(qū)區(qū)將出現現數個體體量在3萬㎡以上上的大型型集中商商業(yè)現有商業(yè)業(yè)：現有商業(yè)業(yè)主要分分布在不不臨主干干道的居居住區(qū)內內，為生生活服務務類商業(yè)業(yè)。沿二二環(huán)東路路有數個個大型綜綜合超市市。在售商業(yè)業(yè)：在售商業(yè)業(yè)主要分分布在沿沿工業(yè)南南路和經經十路的的商品房房底商。。規(guī)劃商業(yè)業(yè)：除一部分分商品房房底商外外，沿工工業(yè)南路路、奧體體和軟件件園周邊邊均規(guī)劃劃大體量量商業(yè)。。項目名稱建筑面積（平方米）中鐵匯展國際35,000海爾綠城大商業(yè)63,700魯商國奧城65,000奧體商業(yè)100,000總計約26萬主要競爭爭沿經十路路未來出出現的幾幾個大型型潛在商商業(yè)項目目，商業(yè)業(yè)面積近近26萬方，規(guī)規(guī)劃多為為綜合性性購物中中心加商商業(yè)街，，大型購購物中心心競爭激激烈。區(qū)域典型型商業(yè)項項目位置位于東部新城區(qū)，北起經十路，南至龍奧北路，東起奧體東路，西至奧體西路開盤時間正在招商規(guī)模有1.8萬平米的中心商業(yè)區(qū)，1.2萬平米的大眾消費餐飲區(qū)和1.3萬平米的商務辦公區(qū)，1.16萬平米的汽車銷售區(qū)和其他健身游泳區(qū)域商業(yè)建筑面積10萬平米業(yè)態(tài)規(guī)劃一層：咖啡廳、體育用品、高檔家具、石玩店、汽車店二層：餐飲價格/租金日租0.8-1.2元每平米客戶類型外貿公司，汽車超市，個體商戶租售情況已租70%奧體場館館商業(yè)項目名稱全運村商業(yè)中鐵匯展國際魯商國奧城位置旅游路以南，龍洞隧道以西經十路奧體中心對面經十路奧體中心對面開盤時間2011年2010年6月2010年5月定位集寫字樓、商務公寓、大型商業(yè)于一體的商務綜合體項目高新區(qū)集高端寫字樓、商務公寓、大型商業(yè)于一體的商務綜合體項目。建成后將成為集甲級寫字樓、星級酒店、商業(yè)步行街、休閑、娛樂，及銀座商城于一體的大型綜合標志性城市建筑組群。商業(yè)建筑面積6萬平米3.5萬平米6.5萬平米業(yè)態(tài)規(guī)劃大型購物中心有面積為1.2萬平米的銀座購物廣場，兩個旗艦店和商業(yè)街項目的地下一層為項目的商業(yè)部分，銀座將進駐其中中鐵匯展展國際、、魯商國奧奧城、全全運村商商業(yè)區(qū)域典型型商業(yè)項項目1、區(qū)域商商業(yè)物業(yè)業(yè)市場供供應量大大；2、在建項項目已規(guī)規(guī)劃多家家大型購購物中心心，競爭爭非常激激烈3、區(qū)域商商業(yè)環(huán)境境短期較較差，大大型商業(yè)業(yè)物業(yè)銷銷售速度度慢，啟啟動難，，不易存存活。市場商業(yè)業(yè)物業(yè)供供應量大大，大型型購物型型商業(yè)競競爭激烈烈，銷售售速度慢慢，啟動動難、不不易存活活。商業(yè)市場場小結本項目體體量大，，必須宏宏觀把握握區(qū)域人人口發(fā)展展規(guī)律，，研究其其消費習習慣、能能力以及及對物業(yè)業(yè)的需求求情況。。建設期快速發(fā)展展期政府前期期造勢住宅用地地出讓基礎設施施建設公共設施施建設人口特征征規(guī)劃期、、啟動期期：穩(wěn)定繁榮榮期階段無人氣標志時間產業(yè)工人人、住宅宅客戶商務人士士、住宅宅客戶以以及投資資客城市白領領為主、、商務人人士、流流動人口口、居民民政府公建建建設政府部門門搬遷產業(yè)物業(yè)業(yè)集中住宅和寫寫字樓商商業(yè)用地地出讓公眾對新新區(qū)前景景不確定定寫字樓大大量開發(fā)發(fā)大型商業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)域基本本成熟區(qū)域內土土地出讓讓完畢公眾對區(qū)區(qū)域確立立信心區(qū)域成為為城市中中心，成成為城市市經濟發(fā)發(fā)展引擎擎區(qū)域成為為活力中中心，經經濟活動動和社會會活動引引領城市市生活項目建設設基礎設施施住宅、基基礎設施施寫字樓、、商業(yè)大型綜合合體大型的MALL未來2-3年，項目目所在區(qū)區(qū)域新建建商品住住宅可容容納37萬人；2020年片區(qū)規(guī)規(guī)劃人口口將達到到69萬性質商品住宅建筑面積已入住約200萬在建約800萬潛在約100萬合計1100萬平米居住人口口人口規(guī)模模：2年內37萬；2020年規(guī)劃人人口69萬。消費水平平：城市白領領、財富富階層，，消費水水平較高高需求：生活服務務，餐飲飲、百貨貨、休閑閑娛樂特點描述述：人口基數數龐大，，收入穩(wěn)穩(wěn)定，區(qū)區(qū)域消費費的主力力商品房總總建筑面面積1100萬人均面積積30平米/人未來將有有37萬居住在在本區(qū)域域數據來源源：信立立怡高數數據庫（（截止2009年12月31日）商務人口口新郎大廈廈（原永永安大廈廈）華能大廈廈區(qū)域商務務辦公規(guī)規(guī)劃總量量約300萬㎡。目目前入住住寫字樓樓面積約約73萬㎡，入入市在售售及潛在在供應寫寫字樓面面積約215萬㎡。東部片區(qū)區(qū)規(guī)劃寫寫字樓面面積約300萬㎡，將提供約約15萬的商務務消費人人口人口規(guī)模模：至少15萬人。消費水平平：收入高，，消費水水平較高高。需求：高檔餐飲飲，商務務配套、、酒店住住宿特點描述述：人口基數數龐大，，收入穩(wěn)穩(wěn)定，區(qū)區(qū)域消費費的主力力標準等級人均辦公面積（平米）本項目人口一般標準6-10約38萬成熟標準10-20平米約20萬高檔標準20平米以上約15萬流動人口口人口規(guī)模模：參觀人數數約200萬人次。。消費水平平：消費水平平較高，，隨機性性強。需求：高檔餐飲飲，百貨貨、酒店店住宿特點描述述：人流量大大，拉動動力強。。數字一：：2009年上半年年，濟南南市共舉舉辦展會會63場，占年年計劃的的52.5%，展位數數3萬個，參觀人數數310萬人次。。數字二：：全運場場館數字三：：公務商商務流動動人口產業(yè)人口口人口規(guī)模模：超過15萬人消費水平平：收入水平平高于城城市一般般水平，，消費水水平較高高。需求：百貨、餐餐飲、休休閑娛樂樂特點描述述：人流量大大，拉動動力強。。區(qū)域內企企業(yè)：5343家世界500強企業(yè)19家中國500強企業(yè)，45家上市公司司:17家儲備企業(yè)業(yè)上市后備備資源119家從業(yè)人員員：直接從事事高新技技術產業(yè)業(yè)的有6萬多人，，碩博1500多人，累累計承擔擔國家火火炬計劃劃項目100多項，省省部級火火炬計劃劃項目300多項。注：信息息來源于于高新政政府網（（2009）知名企業(yè)業(yè)：浪潮潮集團、、齊魯制制藥、博博士倫福福瑞達、、齊魯電電機制造造、山東東華為通通信、積積成電子子、華能能氣動、、勝利生生物、元元隆生物物、天辰辰集團、、華光電電子、法法因數控控、十方方圓通、、山大科科技產業(yè)業(yè)園、將將軍煙草草，青島島啤酒、、輕騎標標致、同同欣電子子。區(qū)域人口類型規(guī)劃人口數收入水平消費水平需求業(yè)態(tài)進入時間特點描述產業(yè)人口超過15萬2-8萬為主消費水平一般中檔餐飲、綜合超市、休閑娛樂、生活配套啟動期高新技術等產業(yè)人群，消費水平明顯高于城市整體產業(yè)人口水平。商務人口至少15萬4-20萬消費水平高中高檔餐飲、商務配套快速發(fā)展期總部經濟催生大量中高端商務人群。公職人員--4-10萬消費水平高中高檔餐飲和商務配套建設期大量機關單位進駐，全面拉動消費檔次。流動人口200萬--消費水平較高中高端餐飲娛樂等快速發(fā)展期人流量大，帶動整條消費鏈。居住區(qū)居民69萬2萬以上消費水平較高生活配套為主，百貨、餐飲、娛樂等啟動期數量最多，消費需求多元。未來東部新新城人口規(guī)規(guī)模大，消消費能力高高于全市平平均水平，，將形成以以企事業(yè)單位位青年白領領和中高層層為主的多多元人口結結構。報告邏輯結結構設定目標提出問題解決問題三、實現現目標需要要解決的核核心問題四、項目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略及及定位一、企業(yè)愿愿景/項目目標二、現狀梳梳理：面臨臨的機遇與與挑戰(zhàn)五、案例借借鑒六、整體規(guī)規(guī)劃及物業(yè)業(yè)發(fā)展建議議企業(yè)目標：：規(guī)避市場場風險，快快速回現是是首要目標標企業(yè)目標規(guī)避風險>快速回現>利潤最大化化>通過項目帶帶動公司品品牌企業(yè)設想所有物業(yè)盡盡可能變現現，不打算算物業(yè)的自自我持有核心問題為實現目標標，本項目目該如何規(guī)規(guī)劃？問題：如何何實現低風風險、快速速銷售的綜綜合體規(guī)劃劃？核心問題構構建物業(yè)形態(tài)的的確定產品組合的的確定體量比例的的確定總體規(guī)劃布布局各產品如何何做？核心問題：：如何實現低低風險、快快速銷售的的綜合體規(guī)規(guī)劃？核心問題分分解本項目綜合合體物業(yè)可可能的產品品組合形式式寫字樓+商業(yè)公寓+商業(yè)寫字樓+公寓+商業(yè)酒店物業(yè)在在短時間內內無法變現現，本項目目產品不作作考慮。核心問題分分解從目標出發(fā)發(fā)，本項目目的物業(yè)形形態(tài)定位低風險綜合合體快速銷售多產品組合合綜合體全分拆銷售售物業(yè)形態(tài)態(tài)均衡發(fā)展模模式綜合體體市場熱銷產產品銷售型均衡衡發(fā)展模式式綜合體核心問題分分解寫字樓產品品有沒有空空間？寫字樓市場場競爭異常常激烈。區(qū)域市場寫寫字樓已有有國奧城、、黃金時代代廣場、匯匯展國際等等市場供應應約60萬方，后續(xù)將有有綠城玉蘭蘭廣場、魯魯班項目、、總部基地地南區(qū)、大大衛(wèi)項目約約135萬方，本項目目目前處于前前堵后追的的局面。寫字樓物業(yè)業(yè)風險較大大。如果采取市市場零售的的方式，由由于本項目目樓面地價價較高，在在市場上將將沒有價格格優(yōu)勢，存存在較高風風險。如果果采用定制制的方式，，雖然風險險較低，但但周期長，，利潤低。。本項目做寫寫字樓不是是最優(yōu)選擇擇。從供給的角角度分析：：本項目產品品選擇公寓寓的理由區(qū)域大量辦辦公人群的的涌入。隨著區(qū)域中中心的逐漸漸成熟，政政府、事業(yè)業(yè)單位的進進駐，總部部經濟的形形成，將會會吸引大量量的辦公人人群，其中中年輕白領領、外企高高管、高新新技術人才才等將會是是公寓的客客戶基礎。。小型企業(yè)的的進駐。依附于政府府事業(yè)單位位和大型企企業(yè)生存的的小型企業(yè)業(yè)，由于其其資金實力力較弱，一一般不會購購買租金較較高的寫字字樓，公寓寓是這部分分企業(yè)的合合適選擇。。本項目做公公寓是較優(yōu)優(yōu)的選擇。。從需求的角角度分析：：公寓總價低低，優(yōu)勢明明顯。與寫字樓相相比，單套套公寓面積積要遠小于于單套寫字字樓的面積積，總價低低，客戶群群基數大，，且具有宜商宜住宜宜投資的優(yōu)勢。本項目商業(yè)業(yè)的發(fā)展策策略放棄購物型型的商業(yè)，，選擇銷售售速度快的的商業(yè)類別別和業(yè)態(tài)1、不可做大大體量購物物型商業(yè)2.商業(yè)體量中中等3.可做抗風險險性強、新新區(qū)啟動易易存活的業(yè)業(yè)態(tài)。1.新區(qū)啟動時時，餐飲為為抗風險最最強的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。2.小規(guī)模體量量無法達到到商業(yè)積聚聚的效果3.加快銷售速速度需要多多個臨街面面，和商業(yè)業(yè)的主題定定位。4.價值最大化化的實現，，銷售速度度的實現1.城市商業(yè)競競爭：老城城區(qū)的商業(yè)業(yè)地位不可可動搖2.區(qū)域商業(yè)競競爭：區(qū)域域有多家大大型購物型型商業(yè)啟動動3.區(qū)域的商業(yè)業(yè)環(huán)境短期期較差4.本項目的規(guī)規(guī)模條件不不夠做大型型商業(yè)5.開發(fā)商目標標：不持有有體量：中等規(guī)模模（2萬左右）業(yè)態(tài)：餐飲、娛娛樂、購物物本項目在整整個大區(qū)域域的角色定定位本項目奧體文博片片區(qū)功能完備的的緊縮城市市承擔緊縮城城市配套功功能的綜合合體報告邏輯結結構設定目標提出問題解決問題三、實現現目標需要要解決的核核心問題四、項目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略及及定位一、企業(yè)愿愿景/項目目標二、現狀梳梳理：面臨臨的機遇與與挑戰(zhàn)五、案例借借鑒六、整體規(guī)規(guī)劃及物業(yè)業(yè)發(fā)展建議議整體戰(zhàn)略導導出項目概況企業(yè)目標我們面臨著著哪些市場場機會與挑挑戰(zhàn)？我們有什么么樣的條件件？我們希望得得到什么？？根據現狀及及目標擬合合，我們需需要通過什什么來形成成本項目的的核心競爭爭力發(fā)展戰(zhàn)略整體定位市場現狀打造市場差異化化產品形成項目的的核心競爭爭力；充分分整合資源源，從規(guī)劃劃、產品、、推廣全方方位打造滿滿足客戶需需求的高品品質社區(qū)。。尋找差異房地產開發(fā)發(fā)模式的差差異潛在客戶群群體的差異異強調新標準準強調產品特特色和價值值市場領跑者者區(qū)域影響者者搭便車，借借勢以小博大，，殺傷戰(zhàn)術術價格戰(zhàn)的制制造者目標明確，，挖掘客戶戶瞄準市場縫縫隙和需求求點企業(yè)影響力力弱強市場實現能能力弱強領導者挑戰(zhàn)者補缺者跟隨者產品物業(yè)類類型的差異異核心戰(zhàn)略——差異化產品品的領先和和形象超越越形成項目目核心競爭爭力。整體戰(zhàn)略定定位本項目客戶輻射5個圈層范圍圍；對不同圈層層的客戶牽牽引力分析析：對本片片區(qū)的年輕輕白領、中中低管理層層級公務員員進行深度度挖掘；其其次為濟南南市其他區(qū)區(qū)域年輕置置業(yè)者、首首次置業(yè)者者；最后為為即將入伙伙的寫字樓樓白領客戶戶；不同圈層內內部也會因因為客戶類類型的不同同而使得本本項目對其其牽引力存存在差異；；54321本案第1圈層：目前前周邊白領領、中高層層管理者；；第2圈層：濟南南市其他區(qū)區(qū)域年輕置置業(yè)者、首首次置業(yè)者者；第3圈層：未來來將要入伙伙的寫字樓樓白領及投投資客戶；；第4圈層：已購購買周邊項項目的投資資客；第5圈層：外地地投資客客戶定位小小的包，裝著大大的夢等待選擇工作的日子，很慢很長；達到理想的位置，也許做比說強；人生計劃完美，也有甜蜜意外；；市中區(qū)區(qū)、歷歷城、、歷下下、高高新區(qū)區(qū)……它想知道道，每次次搬家家會是最后一次；有了車車，城市小了，，生活活大了兩個人的城成城市，一路愛的風景!客群素素描東部新新城城市勁勁中產產銳意進進取／／追求求個性性／品品位生生活／／時尚尚動感感以區(qū)域域發(fā)展展前景景、客客戶需需求依依托，，實現現發(fā)展展商快快速回回現預預期目目標。。本體機機會CBD核心區(qū)區(qū)奧體片片區(qū)配配套優(yōu)優(yōu)勢明明顯區(qū)域市市場中中寫字字樓、、商業(yè)業(yè)競爭爭激烈烈，項項目找找準公公寓產產品作作為突突破口口奧體片片區(qū)內內城市市辦公公商務務人群群的頂頂級居居住配配套客戶機機會以精致致小戶戶型為為主力力精致：：精裝裝修、、高品品質、、時尚尚小戶型型：以以40平米為為主力力戶型型以80%現金牛牛產品品快速速走量量，LOFT產品拉拉升價價值產品定定位市場機機會公寓產產品定定位奧體政政務中中心頂頂級國國際化化純板板式小小戶型型公寓寓行政辦辦公、、總部部基地地城市市群，，頂級級國際際化配配套型型居住住項項目，，是濟濟南第第一個個國際際生活活體驗驗式生生活區(qū)區(qū)。商業(yè)產產品定定位服務于于社區(qū)區(qū)的、、創(chuàng)意意的、、休閑閑的、、現代代的體體驗式式街區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)產品定定位LOFT產品定定位國際化化引領領城市市的精精品LOFT核心戰(zhàn)戰(zhàn)略：：差異異化領領先體體系整體布布局時尚主主題領先科科技融街區(qū)區(qū)精髓髓，以以建筑筑融合合都市市功能能，匯匯集LOFT公寓，，MINI公寓，，商業(yè)業(yè)等諸諸多產產品形形態(tài)為為一體體，整整體建建筑布布局合合理。。凸顯建建筑立立面時時尚、、動感感風格格、精精細化化打造造和前前衛(wèi)化化布局局純板式式公寓寓的精精心打打造，，戶型型緊湊湊合理理布局局。時尚、、潮流流、國國際化化的社社區(qū)主主題所所引領領的新新的居居住方方式、、居住住理念念。實現精精品公公寓高高科技技智能能化，，各項項家居居智能能引進進，切切合時時尚、、科技技定位位。核心競競爭力力：小小戶型型發(fā)力力、特特色主主題引引領是是最易易被感感知的的升級級動作作。優(yōu)秀產產品產品體體系站立于于城市市CBD新核；；打打造溢溢出室室外的的完整整生活活系統(tǒng)統(tǒng)；晶晶鉆鉆空間間，樂樂居體體驗；；城市新新區(qū)核核心國際化化潮流流公寓寓形象定定位形象定定位案名建建議建議2：微·BLOG建議3：BLOG公寓建議4：銳詞法法則案名解析析：在這里，，有完整整純粹的的自我空空間；在這里，，有眾享享向上的的生活狀狀態(tài)；所以，可可以行走走于城市市之上，，所以，可可以接受受未來的的仰望。。首推案名名：布洛洛格空間間報告邏輯輯結構設定目標標提出問題題解決問題題三、實實現目標標需要解解決的核核心問題題四、項目目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及定定位一、企業(yè)業(yè)愿景/項目目標標二、現狀狀梳理：：面臨的的機遇與與挑戰(zhàn)五、案例例借鑒六、整體體規(guī)劃及及物業(yè)發(fā)發(fā)展建議議研究目的的：市場對典典型小戶戶型公寓寓產品的的青睞，，小戶型型價值挖挖掘與推推廣借鑒鑒。日本集合合式住宅宅典型案例例借鑒日本小戶戶型開發(fā)發(fā)建設有有近60年的歷史史，目前前此類住住宅設計計已趨于于成熟，，中小戶戶型是日日本集合合住宅的的主流戶戶型。采采用NLDK型方案，，即以L(起居室)、D(餐廳)和K(廚房)為住宅的的基本要要素，以以起居室室為中心心，布置置各房間間，連接接n臥室。由由于臥室室面積和和個數的的可變，，可衍生生出不同同的類型型來滿足足不同家家庭的需需求，這這一形式式是日本本城市住住宅的主主流。日本集合合式住宅宅是當前前日本城城市住宅宅的主流流。LnDKn日本集合合式住宅宅合理的面面積規(guī)劃劃日本集集合住住宅一一般一一居在在40平米左左右，，二居居在60平米左左右，，三居居一般般在80平米左左右。。此面面積相相當于于中國國的套套內建建筑面面積。。適合合工薪薪階層層和青青年家家庭的的2-3口之家家。實用功功能性性強日本的的集合合住宅宅由于于外廊廊式結結構，，多從從北側側入戶戶，戶戶門往往后退退2m左右，，與公公共外外走廊廊中間間形成成一個個小院院子。。戶型平平面呈呈“十字形形”，即：：戶型型中間間為走走廊，，入戶戶后設設鞋柜柜、衣衣柜；；臥室室靠近近住宅宅入口口附近近，沿沿走廊廊兩側側布置置，并并不強強求南南向；；中部部為衛(wèi)衛(wèi)浴空空間和和廚房房(廚房不不要求求必須須對外外開窗窗)；起居居室則則位于于最南南端，，一般般與餐餐廳相相連，，共同同構成成餐起起空間間；和和室作作為日日本特特有的的第二二起居居空間間，一一般與與起居居室相相鄰設設置，，推拉拉門可可打開開、摘摘下，，其空空間可可間接接采光光而不不必直直接臨臨窗。。鞋柜、、衣柜柜臥室衛(wèi)浴空空間廚房起居室室餐廳和室戶型面面積規(guī)規(guī)劃設設計合合理，，功能能性強強，實實用性性強。。日本集集合式式住宅宅日本的的集合合住宅宅主要要為框框架結結構，，基本本形式式以外外廊板板式為為主，，也有有一定定比例例的高高塔，，但最最常見見的是是外廊廊內廊廊式住住棟。。室內較較少承承重墻墻；輕