廣東惠州某大酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告

*****大酒店可行性研究報(bào)告編制單位：*****旅游開(kāi)發(fā)有限公司編制人：******審核人：***編制時(shí)間：二OO八年八月二十八日*****大酒店可行性分析報(bào)告目錄第一章綜述.........................................................31.1惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展.................................................31.2惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望......................................81.3“*****大酒店”項(xiàng)目立項(xiàng)背景............................14第二章惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析...................................162.1住宅市場(chǎng)分析.................................................162.2酒店市場(chǎng)分析.................................................202.3產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析...........................................27第三章“*****大酒店”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)功能類型比較研究及綜合評(píng)價(jià).....323.1“*****大酒店”項(xiàng)目概況................................323.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)功能類型SWOT分析....................................323.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)功能類型綜合評(píng)價(jià).....................................33第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)功能類型經(jīng)濟(jì)效益分析.................................354.1成本分析.....................................................354.2出售酒店價(jià)格預(yù)測(cè).............................................374.3銷售酒店贏利分析.............................................384.4經(jīng)營(yíng)酒店效益分析.............................................404.5經(jīng)營(yíng)酒店出售產(chǎn)權(quán)式酒店效益比較分析...........................42第五章項(xiàng)目定位.....................................................445.1項(xiàng)目總體定體.................................................445.2項(xiàng)目具體定位.................................................445.3目標(biāo)客戶群定位...............................................46第六章項(xiàng)目的不確定性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略.............................496.1主要變量分析................................................496.2敏感性分析..................................................506.3其它規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)策略........................................51第七章結(jié)論.........................................................53第一章綜述1.1惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展惠州市概況惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰，是中國(guó)大陸除深圳市外距離香港最近的城市?，F(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門(mén)縣。設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。全市有51個(gè)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、16個(gè)街道辦事處，常住人口377萬(wàn)人?；葜菔袑僦槿墙?jīng)濟(jì)區(qū)，陸地面積1.12萬(wàn)平方公里，占珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)面積的1/4。海域面積4520平方公里，海岸線長(zhǎng)223.6公里，是廣東省的海洋大市之一，同時(shí)也是著名僑鄉(xiāng)，祖籍惠州的華僑和港澳臺(tái)同胞超過(guò)90萬(wàn)人（其中：有海外華僑華人40萬(wàn)人、歸僑2萬(wàn)人、僑眷45萬(wàn)人、港澳同胞50萬(wàn)人、港澳眷屬共60萬(wàn)人。海外僑胞主要分布于馬來(lái)西亞、新加坡、印尼、泰國(guó)、緬甸、越南、澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)、加拿大等國(guó)家）。惠州的自然資源尤其是旅游資源非常豐富。全市具有旅游開(kāi)發(fā)潛力的景點(diǎn)有900多處，屬景點(diǎn)高密度分布區(qū)，并具有資源多樣性的特點(diǎn)，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、澗、島為一體，融自然景觀與人文景觀于一身。早在十年前，惠州已進(jìn)入中國(guó)大中城市“投資硬環(huán)境40優(yōu)”、“綜合實(shí)力50強(qiáng)”的行列，良好的投資環(huán)境為廣大投資者所認(rèn)同。近兩年來(lái)，惠州把營(yíng)造良好的投資環(huán)境作為深化改革、擴(kuò)大開(kāi)放的戰(zhàn)略舉措，加大了城市建設(shè)力度，不斷完善城市功能，先后榮獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城市”和“國(guó)家環(huán)保模范城市”稱號(hào)，使惠州的環(huán)境優(yōu)勢(shì)更為凸現(xiàn)。目前，惠州已形成由深水港、鐵路、高速公路、機(jī)場(chǎng)相互配套的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。惠州港為國(guó)家一級(jí)口岸，水路距香港僅47海里，可供建港的深水岸線30多公里，年吞吐量可達(dá)1.2億噸，現(xiàn)已建成2座萬(wàn)噸級(jí)通用碼頭和4座3.5萬(wàn)噸級(jí)的原油油氣碼頭，形成年吞吐量1500萬(wàn)噸的規(guī)模。京九鐵路與廣梅汕鐵路在惠州交匯，即將建成通車的惠澳（惠州港）鐵路與京九、廣梅汕鐵路接軌，將形成鐵路連接港口的大陸橋格局?；蓰}、深汕、廣惠、惠河與在建的莞惠等多條高速公路貫穿全境。全市公路通車?yán)锍?211公里，公路密度65公里/百平方公里。惠州至深圳黃田機(jī)場(chǎng)1個(gè)小時(shí)車程，至廣州白云機(jī)場(chǎng)只有2.5個(gè)小時(shí)車程。改革開(kāi)放20多年來(lái)，惠州市堅(jiān)持“工業(yè)立市”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)定不移地走發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的道路。培育出TCL、德賽、華陽(yáng)等一批大型國(guó)有（控股）企業(yè)集團(tuán)以及僑興、富紳等一批民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。全市累計(jì)實(shí)際利用外資超過(guò)100億美元，辦起了8000多家外資企業(yè)，其中世界500強(qiáng)企業(yè)17家。目前，惠州已成為世界最大的電池和鐳射光頭生產(chǎn)基地，亞洲最大的電話機(jī)、電腦主板生產(chǎn)基地，中國(guó)最大的電視機(jī)、汽車音響、高級(jí)電工產(chǎn)品、照相機(jī)生產(chǎn)基地之一，成為中國(guó)華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。2007年惠州宏觀經(jīng)濟(jì)分析2007年，惠州經(jīng)濟(jì)處于“黃金發(fā)展期”。GDP、金融機(jī)構(gòu)人民幣存款、招商引資項(xiàng)目合同總額3個(gè)含金量極高的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均突破千億元大關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步顯現(xiàn)“又好又快”。1）、GDP超千億

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2007年惠州市GDP突破千億元大關(guān)，達(dá)到1085億元，增長(zhǎng)14.1%。三種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（％）調(diào)整為：7.9：58.8：33.3?；葜蒈Q身全國(guó)一類重點(diǎn)城市行列，成為“GDP千億元城市”的新晉成員，經(jīng)濟(jì)發(fā)展跨越一個(gè)標(biāo)志性的臺(tái)階。2）、財(cái)稅收入保持高位前行

2007年，全市地方一般預(yù)算收入62.06億元。1-4季度全市地方一般預(yù)算收入增長(zhǎng)分別為：34％、28.4％、40.8％、39.6%，全年呈現(xiàn)持續(xù)高位增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其中，上繳地方財(cái)政的國(guó)內(nèi)增值稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅合計(jì)對(duì)地方財(cái)政一般預(yù)算收入的貢獻(xiàn)達(dá)60.9％，拉動(dòng)地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)24.1個(gè)百分點(diǎn)。同期，來(lái)源惠州的財(cái)政總收入307億元，增長(zhǎng)80.2%。全市稅收總收入（國(guó)、地稅合計(jì)）231.77億元，增長(zhǎng)32.5%。其中，國(guó)稅176.94億元，增長(zhǎng)32.1%；地稅54.83億元，增長(zhǎng)33.9%。地稅增長(zhǎng)快于國(guó)稅增長(zhǎng)，有力地支持了地方財(cái)政收入的快速增長(zhǎng)。地稅收入中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)和城市地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅收增長(zhǎng)對(duì)全市地稅增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)超過(guò)50％。其中，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)達(dá)67.7％，拉動(dòng)全市地稅增長(zhǎng)9.7個(gè)百分點(diǎn)。顯示，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)地方稅收的重大貢獻(xiàn)。大亞灣財(cái)政收入領(lǐng)跑各縣（區(qū)）。分縣（區(qū)）看，各地財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)分別為：惠城區(qū)37.8%、惠陽(yáng)區(qū)49%、大亞灣區(qū)51.1%、惠東縣35.8%、博羅縣34.4%、龍門(mén)縣30.6%。顯示各地的財(cái)政收入增幅均超過(guò)30％，其中市區(qū)（惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、大亞灣區(qū)）財(cái)政收入增長(zhǎng)明顯快于縣域財(cái)政收入增長(zhǎng)。3）、兩大工業(yè)支柱行業(yè)（電子、石化）進(jìn)一步協(xié)調(diào)發(fā)展

2007年，全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值440.29億元，增長(zhǎng)16.4%。其中，電子行業(yè)增加值210.61億元，占規(guī)模以上工業(yè)的比重47.8%,比上年下降3.2個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)16%；石化工業(yè)增加值101.11億元，占比達(dá)30%，比上年大幅上升10.3個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)36.2％。電子、石化兩大支柱產(chǎn)業(yè)占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為70.8％，隨著石化產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷壯大，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)性進(jìn)一步增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也適度重型化調(diào)整，輕重工業(yè)比重由上年的45.2：54.8調(diào)整為39.2：60.8。龍門(mén)工業(yè)領(lǐng)跑各縣（區(qū)）。分縣（區(qū)）看，各地規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)分別為：惠城區(qū)15%、惠陽(yáng)區(qū)18%、大亞灣區(qū)38.3%、惠東縣17.4%、博羅縣21.8%、龍門(mén)縣64.6%。龍門(mén)由于三大水泥項(xiàng)目相繼投產(chǎn)，拉動(dòng)了其工業(yè)快速增長(zhǎng)。4）、固定資產(chǎn)投資創(chuàng)歷史新高2007年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額484.23億元，創(chuàng)下歷史新高。1-4季度全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)分別為：23％、35.4％、56.2％、56.8%，下半年呈現(xiàn)高速擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。其中，工業(yè)完成投資195.89億元，增長(zhǎng)49％，成為今年以來(lái)投資增長(zhǎng)的重要亮點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)投資完成211.78億元，增長(zhǎng)65.4％，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資137.33億元，增長(zhǎng)98.9％。顯示，工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)投資齊頭并進(jìn)，共同為惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供強(qiáng)大后勁，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化協(xié)調(diào)發(fā)展。大亞灣投資領(lǐng)跑各縣（區(qū)）。分縣（區(qū)）看，各地的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅分別為：惠城區(qū)32.9%、惠陽(yáng)區(qū)58.8％、大亞灣區(qū)137.7％、惠東縣30.6%、博羅縣41.8%、龍門(mén)縣7.5%。顯示，大亞灣區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)的投資高速增長(zhǎng)；惠城區(qū)、惠東縣、博羅縣也保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。5）、商貿(mào)零售業(yè)增幅再攀新高

2007年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額353.94億元，增長(zhǎng)19.1%，增幅比上年上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)在高位增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，創(chuàng)下近幾年消費(fèi)增幅的新高。1-4季度全市商貿(mào)零售業(yè)增長(zhǎng)分別為：15.4％、17.6％、18.8％、19.1%，全年呈現(xiàn)逐步升溫的態(tài)勢(shì)。其中，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)完成306.13億元，增長(zhǎng)19.1%；住宿和餐飲業(yè)完成47.81億元，增長(zhǎng)18.9%。顯示，隨著高端酒店的相繼投入營(yíng)業(yè)，惠州的住宿酒店業(yè)收入呈強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。大亞灣消費(fèi)品零售總額增幅最高。分縣（區(qū)）看，各地的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅分別為：惠城區(qū)20%、惠陽(yáng)區(qū)18.8%、大亞灣區(qū)20.8％、惠東縣17.3%、博羅縣19.1%、龍門(mén)縣17.6%。顯示，各縣（區(qū)）消費(fèi)增幅都保持在17-21%的快速增長(zhǎng)區(qū)間。6）、外商直接投資較快增長(zhǎng)

2007年，全市外商直接投資合同項(xiàng)目444個(gè)；外商直接投資合同外資15.71億美元，增長(zhǎng)3.8％；全市實(shí)際吸收外商直接投資12.28億美元，增長(zhǎng)17.5％。其中，電子行業(yè)引入外資合同項(xiàng)目最多的行業(yè)，共65個(gè)，直接外商投資2.57億美元，分別占全市12.8%和20.9%；房地產(chǎn)行業(yè)合同項(xiàng)目29個(gè)，利用外商直接投資1.6億美元。從引資的地區(qū)看，香港仍然是引入項(xiàng)目最多的地區(qū)，占全部項(xiàng)目的74.3%。1-4季度實(shí)際吸收外商直接投資累計(jì)增幅分別為：0.04%、-6%、17.7%、17.5%，呈現(xiàn)逐步攀升態(tài)勢(shì)，顯示下半年引資形勢(shì)逐步好轉(zhuǎn)，引入外資額明顯增加。龍門(mén)吸收外商直接投資增幅領(lǐng)跑縣（區(qū)）。分縣（區(qū)）看，各地實(shí)際吸收外商直接投資增長(zhǎng)分別為：惠城區(qū)8.9%、惠陽(yáng)區(qū)22%、大亞灣區(qū)21.7%、惠東縣30%、博羅縣21.9%、龍門(mén)縣40.5%。顯示全市除惠城區(qū)外,各縣(區(qū))實(shí)際吸收外商投資都保持快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)都超過(guò)20%，其中龍門(mén)尤為突出。7）、外貿(mào)順差超過(guò)50億美元

2007年，全市進(jìn)出口總額241.13億美元，增長(zhǎng)13.6％。其中，進(jìn)口95.07億美元，增長(zhǎng)6.2％；外貿(mào)出口146.06億美元，增長(zhǎng)18.9％。其中，私營(yíng)企業(yè)出口6.36億美元，增長(zhǎng)39.5%；外資企業(yè)出口129.91億美元，增長(zhǎng)20.6%。全市實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差50.99億美元，創(chuàng)下我市對(duì)外貿(mào)易順差的新記錄。從出口主要商品來(lái)看：機(jī)電產(chǎn)品117.57億美元，占比80.5%，增長(zhǎng)19.6%；服裝7.86億美元,占比5.4%,增長(zhǎng)9.5%;鞋類3.01億美元,占比2.1%,增長(zhǎng)10.4%,塑料制品3.2億美元,占比2.2%,增長(zhǎng)23%;玩具1.2億美元,占比0.7%,增長(zhǎng)15.9%。外貿(mào)出口大亞灣領(lǐng)跑縣（區(qū)）。分縣（區(qū)）看，各地外貿(mào)出口增長(zhǎng)為：惠城區(qū)12.5%、惠陽(yáng)區(qū)25.1%、大亞灣區(qū)80.6%、惠東縣37%、博羅縣13%、龍門(mén)縣12.9%。顯示大亞灣外貿(mào)出口高速增長(zhǎng)，惠東縣、惠陽(yáng)區(qū)的增長(zhǎng)也高于其他縣區(qū)。8）、房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展

2007年，全市商品房建筑面積1277萬(wàn)平方米，突破1000萬(wàn)平方米大關(guān)；商品房銷售額153.33億元，突破100億元大關(guān)；全年完成商品房投資137.33億元，突破100億元大關(guān)。07年惠州房地產(chǎn)呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，建筑面積、銷售面積、銷售金額增幅均超過(guò)50%。2007年商品房銷售均價(jià)為4001元/平方米，比1-11月銷售均價(jià)小幅回落31元/平方米。1-3季度全市商品房累計(jì)平均價(jià)格（元/平方米）分別為：3492、3646、3901。顯示，受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，四季度商品房?jī)r(jià)格漲幅明顯減緩。分縣（區(qū)）看，各地商品房銷售價(jià)格（元/平方米）為：惠城區(qū)4753、惠陽(yáng)區(qū)3554、大亞灣區(qū)3916、惠東縣2165、博羅縣2328、龍門(mén)縣2329。顯示縣區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)全部超過(guò)2000元/平方米，惠城區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)接近5000元/平方米。9）、金融存貸款快速增長(zhǎng)

2007年年末，全市本外幣貸款余額679.74億元，比年初增長(zhǎng)41.1％；本外幣存款余額1169.48億元，比年初增長(zhǎng)18.6%。存款與GDP同步踏入“千億俱樂(lè)部”?；輺|貸款增幅最快。分縣（區(qū)）看，各地金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款增幅分別為：惠城區(qū)52.1%、惠陽(yáng)區(qū)49.1%、大亞灣區(qū)-5.3%、惠東縣68.4%、博羅縣34.8%、龍門(mén)縣10.4%。顯示惠東縣、惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、博羅縣的貸款增幅都比較高，龍門(mén)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，大亞灣負(fù)增長(zhǎng)。10）、農(nóng)民收入實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)

2007年，城市居民人均可支配收入17310元，增長(zhǎng)8.2%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)4.1％；全年農(nóng)民人均純收入5695元，增長(zhǎng)11.9％，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.7％。全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額647.61億元，比年初增長(zhǎng)6.7％，其中，城鎮(zhèn)居民存款519.29億元，比年初增長(zhǎng)2.9%；農(nóng)村居民存款128.32億元，比年初增長(zhǎng)25.2%，與農(nóng)民純收入一起呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。縣（區(qū)）居民存款惠陽(yáng)增幅最快。分縣（區(qū)）看，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款增幅分別為：惠城區(qū)4.2%、惠陽(yáng)區(qū)11.7%、大亞灣區(qū)9.6%、惠東縣3.1%、博羅縣11.6%、龍門(mén)縣5.4%。顯示全市居民儲(chǔ)蓄存款保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。物價(jià)水平高企

2007年，城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲3.9%，比3%的的控制線高出0.9個(gè)百分點(diǎn)，主要的拉動(dòng)因素是食品類價(jià)格高企（上漲10.6個(gè)百分點(diǎn)）。小結(jié)：07年惠州的經(jīng)濟(jì)得到了高速的發(fā)展，也吸收了大量的港澳投資，其中電子同石化兩大工業(yè)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，而房地產(chǎn)行業(yè)的興起，也帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的快速興起。1.2惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望2008年上半年惠州宏觀市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)情況1）、物價(jià)仍呈上漲態(tài)勢(shì)1-5月，市區(qū)CPI指數(shù)（即居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）比上年同期上漲5.7％，其中食品類價(jià)格指數(shù)上漲達(dá)15.6％，CPI上漲的87.7％主要來(lái)自于食品價(jià)格。顯示，當(dāng)前價(jià)格上漲仍是結(jié)構(gòu)性上漲，并不是價(jià)格全面上漲的通貨膨脹。受去年物價(jià)上漲翹尾因素、低溫雨雪冰凍災(zāi)害等因素影響，市區(qū)CPI指數(shù)仍繼續(xù)攀升，影響著全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的方方面面，更直接影響了全市居民生活質(zhì)量。2）、金融貸款增速放緩5月末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額1257.19億元，比年初增長(zhǎng)7.5％，增幅同比回落3.5個(gè)百分點(diǎn)。同期，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額743.89億元，比年初增長(zhǎng)9.4％，增幅同比回落14.1個(gè)百分點(diǎn)。金融貸款增速放緩，顯示“從緊”貨幣政策效應(yīng)顯現(xiàn)，特別是房地產(chǎn)信貸快速增長(zhǎng)勢(shì)頭得到有效抑制。3）、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍顯強(qiáng)勁1-5月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為192.85億元，增長(zhǎng)49.4％，對(duì)比1-4月，增幅雖然回落14.9個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中，工業(yè)完成投資86億元，增長(zhǎng)56.4%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資105.6億元，增長(zhǎng)45％。第三產(chǎn)業(yè)投資和工業(yè)投資繼續(xù)在高位運(yùn)行，同時(shí)，工業(yè)投資增幅的高速增長(zhǎng)，將再度激發(fā)工業(yè)發(fā)展后勁。1-5月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成67.24億元，同比增長(zhǎng)66.1％，同比回落32.1個(gè)百分點(diǎn)，其投資額占第三產(chǎn)業(yè)投資的比重為63.7％。[分析]：08年上半年惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)依然明顯，相對(duì)全國(guó)范圍的土地流拍之風(fēng)，惠州上半年無(wú)土地流拍現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)投資熱情依然高漲，說(shuō)明后期市場(chǎng)放量上升空間很大。4）、商品房銷售前期低迷，后期上揚(yáng)，同比下降幅度較大上半年，全市商品房銷售面積103.4萬(wàn)平方米，同比下降30.8％；商品房銷售金額41.6億元，下降25.3％；5月末，全市商品房銷售均價(jià)為3916元/平方米，比上年末銷售均價(jià)回落85元/平方米；6月份商品房銷售價(jià)格開(kāi)始上揚(yáng)，上半年全市商品房銷售均價(jià)為4119元/平方米。[分析]：受政策和整體市場(chǎng)影響，惠州上半年商品房銷售明顯回落，但整體均價(jià)相對(duì)07年略有上升，主要是由于5月份以來(lái)一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)價(jià)格的拉升。在市場(chǎng)放量不斷擴(kuò)大的情況下，后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。5）、商品房空置面積同比有的增加（資料來(lái)源：惠州統(tǒng)計(jì)年鑒、惠州市人民政府公眾信息網(wǎng)）截至到5月底，惠州商品房空置面積為78.7萬(wàn)平米。同比增長(zhǎng)7.5%。下半年市場(chǎng)趨勢(shì)展望，當(dāng)前惠州房地產(chǎn)業(yè)面臨的發(fā)展機(jī)遇今年上半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了從1998年以來(lái)，銷售面積和銷售額同時(shí)下降的情況。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷是相對(duì)的，是向理性回歸過(guò)程中的一種調(diào)整，之后不健康因素會(huì)逐漸消除，而居民的自住需求會(huì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展?；葜莘康禺a(chǎn)主要的利好因素如下：1）、惠州經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程不斷提速、交通設(shè)施的不斷完善為房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇2008上半年GDP增幅平穩(wěn)，財(cái)稅收入高速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資增幅高位攀升，消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)，利用外資保持較快增長(zhǎng)，外貿(mào)出口增幅平穩(wěn)?；葜軬DP增長(zhǎng)率多年始終保持在10%以上，2007年惠州GDP突破1000億元大關(guān)，標(biāo)志著惠州進(jìn)入全國(guó)一類重點(diǎn)城市行列；未來(lái)五年，惠州有望承接深圳、東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2000億元，經(jīng)濟(jì)總量上將再造一個(gè)惠州?；葜萁煌ㄔO(shè)施不斷完善，各組團(tuán)的道路網(wǎng)絡(luò)日益密切，08年上半年惠南大道開(kāi)通，惠城區(qū)與惠陽(yáng)區(qū)的聯(lián)系更緊密，沿海城市的格局正在確立。在《惠州市高速公路網(wǎng)規(guī)劃（2006-2020年）》中，構(gòu)架了“五橫三縱”的公路網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃總里程850公里，共形成15個(gè)高速公路出入通道口，86條高速公路出入境車道。到2010年，惠州市高速公路總里程達(dá)500公里，“十二五”期末達(dá)到750公里，“十三五”期末達(dá)到850公里。屆時(shí)四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)像紐帶一樣，將全省周邊各城市和惠州市各縣區(qū)及重要港口緊密連接在一起。2）、城市格局構(gòu)架擴(kuò)大帶來(lái)良好發(fā)展機(jī)遇，組團(tuán)式城市住房建設(shè)規(guī)劃加快城市發(fā)展步伐根據(jù)《惠州市城市住房建設(shè)規(guī)劃（2008—2012年）》，市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，惠州市區(qū)包含了惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)及大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總用地面積2672.3平方公里。其中：城市規(guī)劃區(qū)主要由惠城、惠陽(yáng)—大亞灣、仲愷—陳江三大組團(tuán)組成。組團(tuán)式城市住房建設(shè)規(guī)劃有助于合理布局城市格局，加快城市發(fā)展的步伐。在《惠州城市總體規(guī)劃（2006-2020）》已經(jīng)通過(guò)批準(zhǔn)實(shí)施，惠州城市市區(qū)面積由419平方公里擴(kuò)大到2672平方公里，惠州將從沿江城市發(fā)展為沿海城市。3）、創(chuàng)建文明城市、改善城市環(huán)境，有助于提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展和吸引外來(lái)人口，人口紅利將提升房地產(chǎn)的剛性需求惠州創(chuàng)建文明城市，對(duì)城市環(huán)境提出的更高的要求，環(huán)境的優(yōu)化對(duì)提升產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了更好的契機(jī)。近幾年因產(chǎn)業(yè)發(fā)展而帶來(lái)的外來(lái)人口不斷增加，同時(shí)居民人均收入也在增加，1-5月，市區(qū)居民人均可支配收入8683元，增長(zhǎng)11.1％，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)5.2%；居民人均消費(fèi)性支出6399元，增長(zhǎng)18.4％，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)12%。根據(jù)《惠州市城市總體規(guī)劃》，2007年規(guī)劃范圍內(nèi)常住人口189.6萬(wàn)人，2008年規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)有常住人口195.9萬(wàn)人，2012年底規(guī)劃范圍內(nèi)常住人口266.6萬(wàn)人，規(guī)劃期內(nèi)增加70.7萬(wàn)人。人口自然增長(zhǎng)和收入水平的不斷增長(zhǎng)將使得首次置業(yè)，換房等剛性居住需求趨于旺盛。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)1）、惠陽(yáng)中心與深圳和東莞的距離將進(jìn)一步拉近據(jù)惠州市規(guī)劃建設(shè)局官方網(wǎng)公示的《惠州市惠陽(yáng)中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃(2007-2020)(草案)》（據(jù)規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露這是惠陽(yáng)由市變區(qū)后首次對(duì)中心區(qū)做詳細(xì)規(guī)劃。）輕軌1、2號(hào)線接駁深圳根據(jù)規(guī)劃草案，惠陽(yáng)將加強(qiáng)與深莞的聯(lián)系互動(dòng)，并從交通、物流、市政配套方面為接受深圳、東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移鋪路。將利用惠州港和京九鐵路的交通物流優(yōu)勢(shì)，在交通方面建立惠州港與東莞東部、深圳東部、河源、汕尾等地區(qū)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域的高效鏈接。惠陽(yáng)區(qū)將與周邊城鎮(zhèn)形成一個(gè)城市群體，融入珠三角洲“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”。與深圳的合作將把惠州港與深圳市主干道網(wǎng)系統(tǒng)、東部新城對(duì)外交通系統(tǒng)對(duì)接，提高深惠經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率?；蓐?yáng)高速公路聯(lián)絡(luò)線也將與深圳外環(huán)高速公路銜接，并預(yù)留了連接深圳的城際軌道交通廊道。規(guī)劃惠陽(yáng)區(qū)輕軌1號(hào)線，經(jīng)三和、秋長(zhǎng)、淡水、大亞灣至澳頭，惠陽(yáng)區(qū)輕軌2號(hào)線經(jīng)三和、洋納、新橋、惠州新客站、淡水至白云，并考慮在深圳14號(hào)軌道線接駁換乘。2）、[產(chǎn)業(yè)園]經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

為深莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移鋪路在與東莞的聯(lián)系建立在資源共享基礎(chǔ)上，瀝林鎮(zhèn)與東莞的謝崗鎮(zhèn)同為邊緣鎮(zhèn)區(qū)和水源性缺水地區(qū)，規(guī)劃促進(jìn)兩鎮(zhèn)共享供水水源。實(shí)現(xiàn)與東莞“土地”與“人力、資金”的良好合作，共同促進(jìn)沿海以石化、物流、旅游、制造業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)帶和城鎮(zhèn)群的建立。規(guī)劃還指出惠州應(yīng)做好充分準(zhǔn)備，有條件地接納東莞制造業(yè)向惠州轉(zhuǎn)移，逐步建立人才引入和創(chuàng)新機(jī)制，幫助企業(yè)落地。尤其是發(fā)展壯大惠州制造業(yè)品牌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，依托三和片區(qū)，做大做強(qiáng)計(jì)算機(jī)通信高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。并準(zhǔn)備在惠陽(yáng)中心城區(qū)北部規(guī)劃一個(gè)新的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引國(guó)外和深圳、東莞等地高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。除了為工業(yè)的對(duì)接鋪路，規(guī)劃還支出惠陽(yáng)在環(huán)保方面需要加強(qiáng)與周邊城市的聯(lián)系?；葜菖c深圳、河源、東莞應(yīng)建立跨區(qū)域的河流整治與保護(hù)機(jī)制，保護(hù)東江水質(zhì)，改善淡水河水質(zhì)，保障區(qū)域供水安全。3）、[住房]增加中低價(jià)位商品房由于20世紀(jì)90年代初的盲目開(kāi)發(fā)，惠陽(yáng)中心區(qū)遺留了許多“問(wèn)題樓盤(pán)”，各種性質(zhì)的用地混雜相互干擾，中心區(qū)功能不突出。規(guī)劃擬縮減居住用地，調(diào)整某些已出讓土地的用途，使第三產(chǎn)業(yè)更多地登臨“黃金地”。并提到“早期的政府土地出讓行為，不論其合法性如何，必須通過(guò)合法的規(guī)劃，降低早期政府行為帶來(lái)的誠(chéng)信和政策風(fēng)險(xiǎn)”。此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將做進(jìn)一步調(diào)整，規(guī)劃提出積極發(fā)展適合廣大居民消費(fèi)水平的普通商品住房，并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)做了規(guī)劃。商品房規(guī)劃將增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。中心區(qū)將新建經(jīng)濟(jì)適用房8.93萬(wàn)套，平均套型建筑面積為75平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房主要分布在城鎮(zhèn)密集區(qū)。廉租房將建300萬(wàn)平方米，套型建筑面積平均為40平方米，并將逐步提高經(jīng)濟(jì)適用房的比重。據(jù)了解，到目前為止惠陽(yáng)區(qū)還未盤(pán)整出用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的用地，由于商品房?jī)r(jià)格日益上漲，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房還未動(dòng)工建設(shè)，惠陽(yáng)住房困難戶的住房問(wèn)題日益明顯。4）、[公交]開(kāi)通快速公交連接兩主城區(qū)為了縮短惠城、惠陽(yáng)兩主城區(qū)的距離，惠城惠陽(yáng)兩區(qū)間將開(kāi)通快速公交，公交路線初步規(guī)劃為以惠州客運(yùn)南站為起點(diǎn)，途經(jīng)南線客運(yùn)站-仲愷-陳江-鎮(zhèn)隆-新墟-秋長(zhǎng)-排坊-惠陽(yáng)客運(yùn)總站-響水河，終點(diǎn)為大亞灣客運(yùn)站。此外，惠陽(yáng)區(qū)內(nèi)的客運(yùn)條件也將大大改善，將增設(shè)三個(gè)長(zhǎng)途客運(yùn)站。并將增設(shè)兩處貨運(yùn)站來(lái)改變現(xiàn)在惠陽(yáng)客運(yùn)站因貨運(yùn)站與客運(yùn)站混合使用的困境。1.3“*****大酒店”項(xiàng)目立項(xiàng)背景綜上所述，惠州近年GDP增長(zhǎng)率始終保持在15%以上，且有加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，完全可以支撐房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，2007年惠州人均GDP28780元（折合$3837元），房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，生存、改善需求兼有。深圳等消費(fèi)者購(gòu)買力外溢惠及惠州，價(jià)格洼地凸現(xiàn)，投資客比例增加，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完善，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏巨大空間。惠州的自然資源尤其是旅游資源非常豐富，臨近香港和深圳特殊的地理位置使得旅游收入迅速增加，酒店業(yè)開(kāi)始迅猛發(fā)展。*****旅游開(kāi)發(fā)有限公司正是抓住惠州旅游業(yè)發(fā)展的起步階段，看準(zhǔn)了惠州未來(lái)發(fā)展的良好前景，利用惠州目前開(kāi)發(fā)的價(jià)格洼地，選擇在惠州的“硅谷”建設(shè)五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店--“*****大酒店”（以惠環(huán)、仲愷、陳江為中心區(qū)，潼僑、鎮(zhèn)隆、瀝林為輻射區(qū)的南惠州，面積近300平方公里，區(qū)域總?cè)丝?0多萬(wàn)，區(qū)域內(nèi)工廠林立、企業(yè)云集，會(huì)聚了多家世界500強(qiáng)及中國(guó)100強(qiáng)企業(yè)，包括可口可樂(lè)、三星、LG、SONY、TCL、德賽等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，年工業(yè)總產(chǎn)值突破800億元，云集了來(lái)自亞洲、歐美等地的知識(shí)精英，是當(dāng)之無(wú)愧的“惠州硅谷”）。“惠州硅谷”是城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。硅谷的精英掌控了智慧與財(cái)富，在南惠州構(gòu)成強(qiáng)大的知富階層。然而，面對(duì)強(qiáng)勁的消費(fèi)前景，“惠州硅谷”尚沒(méi)有代表其城市形象的商務(wù)酒店配套。

第二章惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析2.1

惠州住宅市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù)分析據(jù)政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，07年惠州市1-11月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資117.85億元，增100.2%.完成商品房建筑面積1154.33萬(wàn)平方米，增69.4%；完成商品房竣工面積325.27萬(wàn)平方米，增83%；商品房銷售金額131.15億元，增129.2%.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大幅增長(zhǎng)直接拉動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增22.5%，對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)37.1%.2.1.1惠州房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)由于惠州是工商一體城市，有著良好的生活環(huán)境，加上靠近深圳，所以很多樓盤(pán)都是面向深圳市場(chǎng)的需求。就惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域分布來(lái)說(shuō)，統(tǒng)計(jì)部門(mén)分析認(rèn)為惠城區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)密?；莩菂^(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資72.12億元，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重達(dá)61.2%。而龍門(mén)縣完成不到1億元，所占比重僅0.8%?；莩菂^(qū)本來(lái)就人口密集，土地資源相對(duì)緊張，如此高密度的投資開(kāi)發(fā)，勢(shì)必對(duì)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)影響；而其他縣區(qū)相對(duì)較慢，發(fā)展不平衡，不利于地區(qū)整體城市化的建設(shè)發(fā)展。去年以來(lái)惠州商品房銷售價(jià)格上漲過(guò)快，已沖上4000元大關(guān)，環(huán)比增長(zhǎng)35.3%，主要是因素是市場(chǎng)需求量的增加，尤其是深圳等外地投資者的進(jìn)駐搶購(gòu)拉高了本地房?jī)r(jià)。2.1.2惠州房?jī)r(jià)仍然沉穩(wěn)雖然2008年前后，深圳樓市遭遇冰期；廣州樓市一片凄風(fēng)冷雨；東莞萬(wàn)科帶頭降價(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌回兩年前，樓市跳水降幅超三成等地區(qū)性的房?jī)r(jià)回落，但惠州沒(méi)有受到太大的沖擊?；葜輼鞘袃r(jià)格目前還基本能保持在去年的水平上，相對(duì)比較穩(wěn)定?；葜輼鞘心壳暗木鶅r(jià)在3900到4800之間。就目前的狀態(tài)來(lái)看，惠州樓市還沒(méi)有很明顯的降價(jià)趨勢(shì)。2.1.3一手樓市進(jìn)入了拉鋸狀態(tài)1）、07年國(guó)慶期間房?jī)r(jià)達(dá)到高峰國(guó)慶期間惠州市區(qū)新房的價(jià)位為4500元/平方米至5500元/平方米，國(guó)慶黃金周惠城推出的樓盤(pán)面積、套數(shù)、價(jià)位都有所增長(zhǎng)，集中推出了近四五千套新房，總面積約為四五十萬(wàn)平方米，戶型以100～120平方米的三房一廳為主。2）、08年春節(jié)樓市較為冷淡

大多在售樓盤(pán)在春節(jié)期間都沒(méi)有推出與準(zhǔn)業(yè)主的互動(dòng)活動(dòng)，多數(shù)的喜迎新春活動(dòng)都在年前舉行。且今年春節(jié)期間天氣特別寒冷，不太適宜發(fā)展商開(kāi)展大規(guī)模的活動(dòng)。3）、市民對(duì)小優(yōu)惠不為所動(dòng)春節(jié)期間，很多樓盤(pán)都掛出巨型宣傳畫(huà)，向市民表達(dá)新春的問(wèn)候，同時(shí)也打出“買樓有禮”的口號(hào)，但收效甚微，市民對(duì)這種“買樓送物業(yè)管理費(fèi)”，或是“買樓送家私”以及“買樓享有9.8折”等所謂優(yōu)惠早已司空見(jiàn)慣，現(xiàn)時(shí)這樣的廣告已經(jīng)比較難打動(dòng)消費(fèi)者的心。盡管新春期間樓市整體成交并不活躍，但也有個(gè)別樓盤(pán)因?yàn)閮?yōu)惠一步到位，以其較實(shí)惠的價(jià)格取得了較好的銷量。如東湖中心區(qū)的頤景花園，起價(jià)為3888元，目前均價(jià)為4300元，以一套90平方米的房子為例，折后總價(jià)約37萬(wàn)元。沒(méi)有過(guò)多虛開(kāi)的高價(jià)，也沒(méi)有過(guò)多的“會(huì)員制”或者是折上折，省去了市民云里霧里的折騰，也得到市民的認(rèn)可，在初六開(kāi)市當(dāng)天就有客戶落單。4）、自住型住宅開(kāi)始占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位今年前兩個(gè)月有成交的樓盤(pán)銷售情況看，成功交易的主流產(chǎn)品是自住型住宅，“市場(chǎng)還是存在較好的剛性需求，居家自用型的房子市場(chǎng)相對(duì)較好。”據(jù)某代理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。5）、進(jìn)入了新一輪拉鋸狀態(tài)據(jù)惠州市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月惠城區(qū)住宅成交均價(jià)為4633元/平方米，與去年同期水平接近。1、2月份共有2220套商品房成交，成交量較去年同期下降了8%左右。主要購(gòu)房人群開(kāi)始轉(zhuǎn)換惠州市場(chǎng)過(guò)去嚴(yán)重依賴深圳市場(chǎng)，在深圳樓價(jià)步步高升的時(shí)期，不少深圳投資者將目光投向了惠州，隨之有大批的深圳人涌向了惠州，買了大量?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳價(jià)格的惠州樓盤(pán)。據(jù)了解，有不少惠州新樓盤(pán)的深圳客戶所占的比重超過(guò)80％。特別是進(jìn)入2007年的下半年，惠州樓市越發(fā)火熱，惠城、惠陽(yáng)、惠東、博羅到處都有新盤(pán)啟動(dòng)，隨之而來(lái)的是購(gòu)房者對(duì)樓市的瘋狂追捧。2.1.5惠州今年擬出讓300公頃土地?fù)?jù)惠州市國(guó)土資源局資料顯示，今年市區(qū)擬出讓多宗土地，多數(shù)面積在10公頃以上，總出讓土地面積超過(guò)300公頃，從江北、大湖溪、東江新城到河南岸、金山湖等地，均有分布。1）、惠州市區(qū)2008年擬出讓十塊土地?fù)?jù)惠州市土地儲(chǔ)備中心資料顯示，惠州市目前規(guī)劃在2008年公開(kāi)出讓土地10宗,出讓土地面積336萬(wàn)平方米，據(jù)該中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2008年計(jì)劃出讓的這10宗土地均擁有非常好的地理環(huán)境，都具有極高的投資價(jià)值。此外東江新城將出讓3宗大地塊除一月份已經(jīng)出讓的江北7號(hào)小區(qū)一宗12公頃的土地外，今年還有3宗東江新城的大地塊出讓。去年第三季度，東江新城就出讓了3宗總計(jì)30多公頃的地塊，其中一宗18公頃的地塊以8億多元的價(jià)格被中信深圳（集團(tuán)）公司拿下，超出底價(jià)4億多元。近期東江新城將出讓兩宗地塊，一宗13公頃、一宗20公頃，分別位于東江新城20號(hào)小區(qū)和21號(hào)小區(qū)。另外，在馬安圍和和閱糧畜牧場(chǎng)場(chǎng)都將約有770公頃的土地出出讓，出讓時(shí)時(shí)將分小宗出出讓，原則上上每宗地不超超過(guò)20公頃。在惠南南大道兩側(cè)也也計(jì)劃出讓總總面積約80公頃的零星地地塊，在惠州州岸32號(hào)、33號(hào)小區(qū)、金金山大道兩側(cè)側(cè)也將有部分分地塊出讓。土地出讓對(duì)比小結(jié)結(jié)：今年擬出讓土地比比去年略少，去去年，惠州市市區(qū)以招標(biāo)、拍拍賣、掛牌方方式出讓經(jīng)營(yíng)營(yíng)性用地43宗，面積3994公頃，交易起起始價(jià)40.9億元，成交交價(jià)67.5億元，超出起起始價(jià)26.6億元。但今今年擬出讓地地塊多數(shù)面積積超過(guò)10公頃，且個(gè)別別超大地塊面面積可達(dá)70公頃。2.1.6大量爛爛尾樓開(kāi)始盤(pán)盤(pán)活

從大亞灣灣區(qū)相關(guān)部門(mén)門(mén)了解到，截截至2007年底，大亞亞灣區(qū)共盤(pán)活活“爛尾樓”面積30多萬(wàn)平方米米，占總“爛尾樓”面積的80%以上。由于于歷史原因，大大亞灣區(qū)遺留留“爛尾樓”的現(xiàn)象比較較普遍。據(jù)不不完全統(tǒng)計(jì)，該該區(qū)的“爛尾樓”總建筑面積積約有40多萬(wàn)平方米米，其中位于于城市主干道道周邊影響性性較大的“爛尾樓”有30多萬(wàn)平方米米。近年來(lái)，在在各方堅(jiān)持不不懈的努力下下，通過(guò)采取取靈活有效的的措施，該區(qū)區(qū)“爛尾樓”現(xiàn)象得到明明顯改觀。2007年，大亞灣灣打響了盤(pán)活活“爛尾樓”的攻堅(jiān)戰(zhàn)，致致力推進(jìn)了海海景廣場(chǎng)（現(xiàn)現(xiàn)在的“大中華·東方新天地地大廈”）、大亞灣灣購(gòu)物中心等等10處“爛尾樓”的復(fù)工改建建。目前，這10處“爛尾樓”已全面盤(pán)活活或進(jìn)行包裝裝整治。區(qū)內(nèi)內(nèi)其余面積較較小的“爛尾樓”也得到逐步步盤(pán)活或包裝裝整治。到2007年底，該區(qū)區(qū)盤(pán)活“爛尾樓”面積已有30多萬(wàn)平方米米，占總“爛尾樓”面積的80%以上。據(jù)悉悉，大亞灣區(qū)區(qū)力爭(zhēng)用一年年多時(shí)間消除除區(qū)內(nèi)所有“爛尾樓”。2.1.7惠州市市豪宅市場(chǎng)分析析房貸新政改變了整整個(gè)珠三角城城市群的樓市市發(fā)展軌跡。然然而，從日前了解到到的情況看，整整個(gè)珠三角樓樓市中的豪宅宅消費(fèi)并沒(méi)有有受到很大的的沖擊。而在在惠州這樣一一個(gè)珠三角城城市群的豪宅宅新市場(chǎng)，2008年依然可能能出現(xiàn)比較穩(wěn)穩(wěn)健的交投上上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，其其中惠州江北北區(qū)、水口區(qū)區(qū)更可能成為為改變格局的的生力軍。1）、惠州高端住宅明顯顯放量在2007年整個(gè)珠珠三角客戶搶搶灘惠州市場(chǎng)場(chǎng)的熱烈氛圍圍中，惠州高高端住宅似乎乎并不太顯山山露水，但合合生·帝景灣、國(guó)國(guó)墅園、領(lǐng)墅墅、寶安·山水江南、奧奧林匹克花園園、雅居樂(lè)白白鷺湖等樓盤(pán)盤(pán)卻在珠三角角高端客戶群群中引起了不不小的波瀾，只只是由于項(xiàng)目目以及客戶本本身相對(duì)低調(diào)調(diào)，而不像大大眾住宅那樣樣喧鬧而已。2008年惠州高高端市場(chǎng)將可可能有一個(gè)明明顯的放量，近近兩年進(jìn)入惠惠州的一線品品牌開(kāi)發(fā)商如如深圳鵬基、振振業(yè)、寶安地地產(chǎn)、中信、萬(wàn)萬(wàn)科、雅居樂(lè)樂(lè)、奧園、碧碧桂園、富力力、珠江、名名流、珠光等等均可能在年年內(nèi)啟動(dòng)或推推出一批高端端項(xiàng)目，惠州州豪宅將呈現(xiàn)現(xiàn)全面開(kāi)花的的狀況，成為為珠三角地區(qū)區(qū)又一密集型型高端項(xiàng)目集集中地。作為啟動(dòng)惠州高端端市場(chǎng)的元?jiǎng)讋准?jí)開(kāi)發(fā)商，合合生創(chuàng)展更將將一舉推出近近50萬(wàn)平方米豪豪宅，合生·帝景灣、合合生·國(guó)際新城、合合生·世界島等多多個(gè)豪宅項(xiàng)目目將攜手登場(chǎng)場(chǎng)，成為市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)的中堅(jiān)堅(jiān)力量。2）、政策限制豪宅較稀稀缺目前在惠州，以旅旅游度假為主主題的雅居樂(lè)樂(lè)白鷺湖的獨(dú)獨(dú)棟別墅均價(jià)價(jià)2.3萬(wàn)元／平方方米左右，最最高近3萬(wàn)元／平方方米，聯(lián)排別別墅均價(jià)1.8萬(wàn)元／平方方米，合生國(guó)國(guó)際新城雙拼拼別墅（帶精精裝修）均價(jià)價(jià)1萬(wàn)元／平方方米。因此別別墅等高端項(xiàng)項(xiàng)目相比深圳圳、廣州等地地處于明顯的的價(jià)格洼地。從市場(chǎng)消費(fèi)導(dǎo)向來(lái)來(lái)看，宏觀調(diào)調(diào)控前惠州高高端項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)以短期或中中期投資為主主，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為為長(zhǎng)期投資和和自住為主。由由于土地珍貴貴、市場(chǎng)購(gòu)買買力增強(qiáng)、換換房周期到來(lái)來(lái)等諸多因素素，未來(lái)兩三三年惠州高端端項(xiàng)目?jī)r(jià)格的的總體漲幅應(yīng)應(yīng)該在10％—30％以上。從投資角度分析，別別墅是較穩(wěn)定定的投資產(chǎn)品品，持有時(shí)間間越長(zhǎng)增值空空間越大。由由于國(guó)家明令令限制別墅等等高端用地，今今后別墅等高高端項(xiàng)目的投投放量會(huì)相應(yīng)應(yīng)減少，因此此別墅等高端端項(xiàng)目的長(zhǎng)期期價(jià)值將得到到提升，珠三三角這些高端端投資者看中中的，首先是是惠州快速的的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所所帶來(lái)的巨大大發(fā)展?jié)摿?，其其次是惠州交交通的不斷改改善與珠三角角大經(jīng)濟(jì)圈融融為一體，整整個(gè)板塊的投投資價(jià)值增加加。2.2酒店行業(yè)分分析我國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀及及發(fā)展：據(jù)世界旅游組織最最新的展望報(bào)報(bào)告稱:到2020年的全世界界游客量將達(dá)達(dá)到16億人次以上上，是1966年的3倍多，旅游游收入則增長(zhǎng)長(zhǎng)成倍，由4250億美元猛增增到200000億美元。中中國(guó)將成為世世界旅游的一一個(gè)主要目的的地和客源國(guó)國(guó)，接待境外外游客由現(xiàn)在在一年5000萬(wàn)人次增加加到1.73多億人次，旅旅游業(yè)增長(zhǎng)前前景十分可觀觀。中國(guó)酒店行業(yè)在22005-22006年度開(kāi)始實(shí)實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng)長(zhǎng)，全面扭虧虧為盈。從中中國(guó)酒店業(yè)整整體業(yè)績(jī)看，無(wú)無(wú)論是住宿率率還是平均房房?jī)r(jià)保持了持持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)勢(shì)頭。統(tǒng)計(jì)結(jié)結(jié)果顯示，所所有五星級(jí)酒酒店的平均房房?jī)r(jià)達(dá)到人民民幣806元，四星級(jí)級(jí)酒店為人民民幣436元，三星級(jí)級(jí)酒店為人民民幣268元，經(jīng)濟(jì)型型酒店為人民民幣180元。就住宿宿率而言，三三星、四星和和五星級(jí)酒店店的平均住宿宿率在69%到70%之間，經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店的住住宿率達(dá)到了了92%。各層級(jí)酒酒店的平均每每房間收益依依次為，五星星級(jí)酒店人民民幣552元，四星級(jí)級(jí)酒店人民幣幣305元，三星級(jí)級(jí)酒店人民幣幣186元，經(jīng)濟(jì)型型酒店人民幣幣165元，前三者者分別比2004年增長(zhǎng)了11%、9%和20%。估計(jì)2007年、2008年酒店行業(yè)業(yè)效益增長(zhǎng)的的局面還會(huì)維維持，也就意意味著，酒店店全行業(yè)從2006年到2010年大體上有有五年的增長(zhǎng)長(zhǎng)空間。酒店店需求增長(zhǎng)很很快，大概每每年都有10%以上的增長(zhǎng)長(zhǎng)水平。整體體酒店市場(chǎng)的的客源結(jié)構(gòu)仍仍維持穩(wěn)定。商商務(wù)客源仍是是酒店需求的的主體，在五五星、四星、三三星和經(jīng)濟(jì)型型酒店總需求求中所占的比比例分別為48%、49%、40%和46%。五星級(jí)酒酒店的國(guó)內(nèi)客客源所占比例例比變化不大大，但四星級(jí)級(jí)酒店市場(chǎng)的的國(guó)內(nèi)客源比比例卻發(fā)生了了較大的變化化，國(guó)內(nèi)管理理及自行管理理的四星級(jí)酒酒店的國(guó)內(nèi)客客源占總體客客源的比例分分別下降了10%和7%。2008年全球?qū)⒂?079家新酒店開(kāi)開(kāi)業(yè),可提供客房1315117間。除去人人口的變化對(duì)對(duì)其他房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影響，這這表明在2008年，酒店數(shù)數(shù)量毛增長(zhǎng)率率為2.8%。中國(guó)酒店店業(yè)發(fā)展速度度全球居首。整整個(gè)亞太地區(qū)區(qū)酒店業(yè)建設(shè)設(shè)規(guī)模相當(dāng)大大，其中將近近半數(shù)發(fā)生在在中國(guó)。2006年亞洲的建建設(shè)項(xiàng)目有386個(gè)，共包括1112885個(gè)房間，其其中68%是四星級(jí)以以上的酒店。這這些項(xiàng)目中的的188家位于中國(guó)國(guó)，占整個(gè)亞亞洲的48%，共有71967個(gè)房間,其中四星級(jí)級(jí)以上的酒店店有134家。未來(lái)的3-5年，中中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒酒店業(yè)進(jìn)入快快速發(fā)展的黃黃金季節(jié)，市市場(chǎng)規(guī)模在1500億元左右，以以如家、錦江江之星為代表表的經(jīng)濟(jì)型酒酒店第一梯隊(duì)隊(duì)以及以莫泰泰168和7天為代表的的第二梯隊(duì)，將將會(huì)在他們已已經(jīng)擴(kuò)張的版版圖上繼續(xù)深深耕細(xì)作，使使得網(wǎng)點(diǎn)的布布局更加密集集，而經(jīng)濟(jì)型型酒店作為資資源型產(chǎn)業(yè)，這這個(gè)行業(yè)的后后來(lái)者將會(huì)進(jìn)進(jìn)入殘酷的優(yōu)優(yōu)勝劣汰階段段。巨額資本本流向亞洲，特特別是中國(guó)，而而且這種速度度會(huì)在未來(lái)10年保持平穩(wěn)穩(wěn)。預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)將將成為全球最最大的旅游目目的地。2008年的北京奧奧運(yùn)會(huì)和2010年的上海世世博會(huì)，都給給酒店業(yè)發(fā)展展帶來(lái)了巨大大推動(dòng)力。調(diào)調(diào)研顯示，絕絕大多數(shù)酒店店都預(yù)計(jì)在奧奧運(yùn)會(huì)之前建建成。2006上半年到2007年北京將有103家酒店開(kāi)張張。摘自《2007年中國(guó)賓館館酒店行業(yè)研研究報(bào)告》：：2.2.2我國(guó)酒酒店業(yè)的發(fā)展展趨勢(shì)1)、保持穩(wěn)步增增長(zhǎng)的趨勢(shì)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)的進(jìn)一步好好轉(zhuǎn)，酒店業(yè)業(yè)目前呈現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的趨勢(shì)，但但這種現(xiàn)象不不可能長(zhǎng)期存存在，在保持持效益增長(zhǎng)的的情況下，酒酒店行業(yè)存在在利潤(rùn)平均化化的趨勢(shì)，將將會(huì)保持一個(gè)個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展展速度。2)、經(jīng)營(yíng)集團(tuán)化化、國(guó)際化的的趨勢(shì)由于規(guī)模模經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，生產(chǎn)與資資本的國(guó)際化化進(jìn)一步促使使經(jīng)營(yíng)的集團(tuán)團(tuán)化與國(guó)際化化。通過(guò)兼并并與重組，形形成酒店規(guī)模模與網(wǎng)絡(luò)的大大集團(tuán)在市場(chǎng)場(chǎng)上的占有量量日益增大，發(fā)發(fā)展具獨(dú)特的的規(guī)模效應(yīng)，從從而在經(jīng)營(yíng)與與管理方面起起著領(lǐng)導(dǎo)潮流流更為突出的的支配與主宰宰作用。3)、高度競(jìng)爭(zhēng)的的趨勢(shì)我國(guó)酒店店業(yè)不僅存在在國(guó)內(nèi)企業(yè)間間的競(jìng)爭(zhēng)，而而且也直接面面臨國(guó)際市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同同時(shí)，不僅在在傳統(tǒng)的酒店店間存在激烈烈競(jìng)爭(zhēng)。而且且還需迎接新新型的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的挑戰(zhàn)(如度假性的的物業(yè)對(duì)酒店店業(yè)的沖擊)。4)、產(chǎn)品多樣化化與綜合性經(jīng)經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)－－－旅旅游者的需求求是多種多樣樣的。因此，我我們要不斷提提高酒店產(chǎn)品品的檔次結(jié)構(gòu)構(gòu)，改變產(chǎn)品品形象，盡力力提供多樣化化的產(chǎn)品，尋尋找新的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)。5)、酒店服務(wù)個(gè)個(gè)性化的趨勢(shì)勢(shì)酒店的生意多取決決于服務(wù)，而而優(yōu)良的服務(wù)務(wù)又多體現(xiàn)在在細(xì)微處和是是否有人情味味，是否做到到了微笑服務(wù)務(wù)，使賓客有有何良好的感感受，也是賓賓客取舍酒店店的關(guān)鍵。6)、人才競(jìng)爭(zhēng)、服服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)、品品牌競(jìng)爭(zhēng)的趨趨勢(shì)當(dāng)今國(guó)際、國(guó)內(nèi)酒酒店的競(jìng)爭(zhēng)，除除表現(xiàn)為服務(wù)務(wù)質(zhì)量、管理理水平、價(jià)格格、客源市場(chǎng)場(chǎng)，服務(wù)設(shè)施施，酒店特色色與酒店風(fēng)格格等一般性的的競(jìng)爭(zhēng)外，酒酒店經(jīng)營(yíng)管理理與服務(wù)方面面人才缺乏，是是目前酒店業(yè)業(yè)發(fā)展面臨的的緊迫問(wèn)題，也也是酒店競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的關(guān)鍵因素素。2.2.3惠州酒酒店業(yè)現(xiàn)狀.1惠州酒店業(yè)發(fā)發(fā)展的條件1)、優(yōu)越的自然然條件惠州市位于廣東省省東南部，珠珠江三角洲東東北端，南臨臨南海大亞灣灣，與深圳、香香港毗鄰，是是中國(guó)大陸除除深圳市外距距離香港最近近的城市?；莼葜菔袑僦槿墙?jīng)濟(jì)區(qū)，陸地面積1.12萬(wàn)平方公里，占珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)面積的1/4。海域面積4520平方公里，海岸線長(zhǎng)223.6公里，是廣東省的海洋大市之一。2)、惠州行政及及地緣優(yōu)勢(shì)惠州是著名僑鄉(xiāng)，祖祖籍惠州的華華僑和港澳臺(tái)臺(tái)同胞超過(guò)990萬(wàn)人（其中：：有海外華僑僑華人40萬(wàn)人、歸僑2萬(wàn)人、僑眷45萬(wàn)人、港澳澳同胞50萬(wàn)人、港澳澳眷屬共60萬(wàn)人。海外外僑胞主要分分布于馬來(lái)西西亞、新加坡坡、印尼、泰泰國(guó)、緬甸、越越南、澳大利利亞、美國(guó)、英英國(guó)、加拿大大等國(guó)家）。3)、城市職能定定位惠州將用5年的時(shí)時(shí)間，使經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量、發(fā)展展水平，跨進(jìn)進(jìn)珠三角先進(jìn)進(jìn)城市行列，初初步建成綜合合實(shí)力較強(qiáng)的的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)濟(jì)強(qiáng)市，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)寬裕型小康康，中心城區(qū)區(qū)率先基本實(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義義現(xiàn)代化。2.2.3.2惠惠州酒店業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀1)、發(fā)展速度快快，己具規(guī)模模全年接待國(guó)內(nèi)外游游客1566..9萬(wàn)人次，增增長(zhǎng)28.7％；接待住住宿游客707.2萬(wàn)人次，增增長(zhǎng)25.8％，其中國(guó)國(guó)內(nèi)游客人數(shù)數(shù)585.9萬(wàn)人次，增增長(zhǎng)27.0％。旅行社社組團(tuán)方面，國(guó)國(guó)內(nèi)游42.7萬(wàn)人次，增增長(zhǎng)14.2%；出境游2.4萬(wàn)人次，下下降8.9％。全年實(shí)實(shí)現(xiàn)旅游總收收入84.3億元，增長(zhǎng)37.0％，其中旅旅游外匯收入入2.9億美元，增增長(zhǎng)34.5％。（資料來(lái)源：：惠州公用信信息網(wǎng)）2)、星級(jí)酒店發(fā)發(fā)展快，管理理水平高目前有五星星級(jí)酒店6家，四星級(jí)級(jí)酒店66家。3)、酒店分布不不均勻，區(qū)域域差異大其中惠城區(qū)五星級(jí)級(jí)酒店3家，四星級(jí)級(jí)酒店3家，惠陽(yáng)區(qū)區(qū)五星級(jí)酒店店1家，四星級(jí)級(jí)酒店2家，惠東五星星級(jí)酒店2家，大亞灣開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)五星級(jí)級(jí)酒店1家，四星級(jí)級(jí)酒店3家，龍門(mén)縣四星星級(jí)酒店1家。數(shù)據(jù)顯示示，酒店集中中在惠州城區(qū)區(qū)。區(qū)域差異異大，與各地地經(jīng)濟(jì)水平相相對(duì)應(yīng)。4)、酒店服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目多，部分分項(xiàng)目對(duì)外經(jīng)經(jīng)營(yíng)惠州酒店業(yè)已擺脫脫傳統(tǒng)酒店業(yè)業(yè)以住宿為主主的服務(wù)內(nèi)容容、以客房服服務(wù)為目的的的配套設(shè)施?；莼葜菥频陿I(yè)功功能除住宿外，還有餐餐飲、娛樂(lè)、健健身、會(huì)議等等各種服務(wù)，特特別是大型酒酒店均興辦各各類大型會(huì)議議，如國(guó)際交交易會(huì)、論壇壇等。星級(jí)酒酒店多提供會(huì)會(huì)員制服務(wù)。星星級(jí)酒店的服服務(wù)配套除滿滿足住客需要要外，還對(duì)外外經(jīng)營(yíng)，特別別是餐飲、娛娛樂(lè)、健身、泳泳池、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)等，以增加加收益。2.2.3惠州酒酒店業(yè)預(yù)測(cè)2.2.3.1利利好因素1)、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展加速，提提升城市形象象惠州開(kāi)始始“二次創(chuàng)業(yè)”，加速城市市發(fā)展，尤其其是惠陽(yáng)區(qū)的的建設(shè)進(jìn)程加加快等，將提提升城市形象象，進(jìn)一步吸吸引境內(nèi)外投投資者及游客客。2)、舉辦各類國(guó)國(guó)內(nèi)、國(guó)際交交易會(huì)，擴(kuò)大大知名度2008年惠州將將舉辦全國(guó)性的“國(guó)家文明城市”評(píng)比活動(dòng)，會(huì)會(huì)展中心常年年不斷地舉辦辦各類國(guó)內(nèi)、國(guó)國(guó)際交易會(huì)、展展覽會(huì)等，進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大惠惠州的知名度度。3)、加快城市規(guī)規(guī)劃，進(jìn)一步提提升旅游價(jià)值值2000年到20003年，惠州連連續(xù)被主評(píng)為為”全國(guó)造林綠綠化十佳城市市”（2000年由全國(guó)綠綠化委員會(huì)授授予）;“中國(guó)優(yōu)秀旅旅游城市”（2001年由國(guó)家旅旅游局授予），“國(guó)家衛(wèi)生城市”（2001年由全國(guó)愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)委員會(huì)授予）；”國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”（2002年由國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局授予）；”國(guó)家園林城市”（2003年由中國(guó)建設(shè)部授予）；“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”（2003年由國(guó)家建設(shè)部授予）；近日，惠州市政府又提出了“用5年的時(shí)間，使我市的經(jīng)濟(jì)總量、發(fā)展水平，跨進(jìn)珠三角先進(jìn)城市行列，初步建成綜合實(shí)力較強(qiáng)的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，實(shí)現(xiàn)寬裕型小康，中心城區(qū)率先基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化”的目標(biāo)，將進(jìn)一步提升惠州國(guó)際旅游城市的價(jià)值。4)、中國(guó)加WTTO，境外機(jī)構(gòu)構(gòu)、人員進(jìn)駐駐惠州中國(guó)不僅加入WTTO，惠州作為為經(jīng)濟(jì)惠州、臨臨惠州的口岸城城市等將直接接收益。大量量境外機(jī)構(gòu)、人人員將進(jìn)駐，惠惠州酒店業(yè)需需求大。2.2.3.2不不利因素1)、面臨境外品品牌酒店業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)壓力對(duì)外開(kāi)放的力度不不斷加大，惠惠州酒店業(yè)面面臨境外品牌牌酒店的沖擊擊。2)、相關(guān)行業(yè)的的沖擊隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和和人們生活水水平的提高，特特別是在惠州州，人們開(kāi)始始二次置業(yè)、三三次置業(yè)。度度假物業(yè)將成成時(shí)尚，投資資性的產(chǎn)權(quán)酒酒店將沖擊市市場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)式式酒店分流部部分酒店客戶戶，酒店業(yè)面面臨新的挑戰(zhàn)戰(zhàn)。2.2.4區(qū)域市市場(chǎng)分析2.2.4.1一一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)圈主要指惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)范圍內(nèi)的的己建、待建建的酒店。惠州麗景花園酒店店

[4星]，惠陽(yáng)淡水家路國(guó)際際大酒店

[5星]地址：惠陽(yáng)淡水星星河?xùn)|路詳細(xì)信息：家路國(guó)國(guó)際大酒店由由惠州家路酒酒店投資有限限公司投資建建造，酒店占占地面積133500平方米，建筑面積積23800平方米，集客客房、餐飲、娛娛樂(lè)、休閑、渡渡假、商貿(mào)、辦辦公、商務(wù)...(3)新都會(huì)大酒店地址：中國(guó)廣東惠惠陽(yáng)白云坑（惠惠陽(yáng)海關(guān)側(cè)）詳細(xì)信息：新都會(huì)會(huì)大酒店是惠惠陽(yáng)地區(qū)首家家以“綠色、環(huán)保保、健康為特特色的五星級(jí)級(jí)頂級(jí)商務(wù)酒酒店，酒店位位于中國(guó)南海海之濱，電子子、石化名城城—廣東省惠州州市惠陽(yáng)區(qū)，南南鄰大亞灣，比比鄰香港，西西與深...惠州三陽(yáng)酒店

[[4星]地址：惠州市陳江江鎮(zhèn)仲愷五路路118號(hào)詳細(xì)信息：三陽(yáng)陽(yáng)酒店是一家集商商務(wù)、餐飲、康康樂(lè)、客房為為一體的國(guó)際際四星級(jí)豪華華商務(wù)型酒店店。酒店位于于廣東省惠州州市陳江仲愷愷五路118號(hào)，交通便便利，毗臨深深圳、廣州、東東莞；距深圳圳...2.2.4.2二二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)圈1)、—大亞灣片片區(qū)大亞灣南海度假村村酒店

[4星]地址：大亞灣霞涌涌鎮(zhèn)詳細(xì)信息：惠州東東部綿長(zhǎng)的海海岸線上,閃爍著一顆顆燦爛的明珠珠,這就是被人人們譽(yù)為“小三亞”的著名海濱濱旅游景區(qū)-----大亞灣南海海旅游度假區(qū)區(qū)由外商獨(dú)資資興建的南海海旅游度假區(qū)區(qū)...惠州千帆閣酒店

[4星]地址：廣東惠州大大亞灣霞涌鎮(zhèn)鎮(zhèn)詳細(xì)信息：千帆閣閣酒店位于廣廣東省惠州市市大亞灣霞涌涌鎮(zhèn)，占地面面積五萬(wàn)三千千多平方米，是是一家集商務(wù)務(wù)、旅游于一一體，配套設(shè)設(shè)施齊全的準(zhǔn)準(zhǔn)四星級(jí)酒店店。酒店于二二零零四年元元月三日正式式營(yíng)業(yè)。...惠州大亞灣假日酒酒店?[5星]地址：惠州大亞灣灣安惠大道1號(hào)詳細(xì)信息：惠州大大亞灣假日酒酒店是按國(guó)際際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)興建的涉外外商務(wù)型酒店店。由國(guó)際著著名的洲際集集團(tuán)管理，是是目前惠州地地區(qū)唯一的國(guó)國(guó)際品牌酒店店。酒店地處處珠江三角洲洲腹地，臨海海而立，與秀秀美海...惠州康匯公寓酒店店

[4星]地址：廣東省惠州州市大亞灣中中心區(qū)體育場(chǎng)場(chǎng)詳細(xì)信息：康匯外外商公寓酒店店是集商務(wù)、休休閑、住宅為為一體的酒店店式公寓。酒酒店毗鄰霞涌涌海灘度假勝勝地及中海殼殼牌石化區(qū)，位位處于澳霞大大道主干道上上，大亞灣行行政中心、中中心區(qū)體育場(chǎng)場(chǎng)近在咫尺，...2)、惠城商圈惠州凱旋假日酒店店

[4星]惠州順天云景

[[4星]地址：惠州市江北北文昌二路9號(hào)（國(guó)稅局局旁邊）惠州金世紀(jì)假日酒酒店

[5星]康帝國(guó)際酒店

[[5星]地址：惠州市環(huán)城城西一路渡口口所詳細(xì)信息：惠州康康帝國(guó)際酒店店是廣東省惠惠州市規(guī)模最最大、檔次最最高、設(shè)施最最完善、服務(wù)務(wù)最齊全的豪豪華五星級(jí)酒酒店。酒店擁?yè)碛?68間客房，酒酒店占地面積積14000平方米，建筑筑面積達(dá)8萬(wàn)平方...天悅(嘉柏)大酒店?[5星]]地址：中國(guó)廣東省省惠州市麥地地路22號(hào)詳細(xì)信息：天悅（嘉嘉柏）大酒店店是惠州首家家按五星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、建建造、裝修并并按五星級(jí)要要求經(jīng)營(yíng)管理理的酒店。酒酒店座落于惠惠州市麥科特特大道22號(hào)，位于秀秀麗的西湖湖湖畔，西江懷懷抱，群山擁?yè)砗螅?..3）、其它地區(qū)龍朝大酒店?[44星]地址：廣東省惠州州市龍門(mén)縣城城太平新路33號(hào)詳細(xì)信息：龍朝大大酒店是龍門(mén)門(mén)溫泉聯(lián)合企企業(yè)，是龍門(mén)門(mén)唯一一家四四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的的酒店。建筑筑面積近兩萬(wàn)萬(wàn)平方米，集集餐飲、旅游游、娛樂(lè)、休休閑、商務(wù)為為一體的綜合合性涉外大酒酒店。酒店設(shè)設(shè)有舒適的各各種標(biāo)...惠州惠東萬(wàn)事達(dá)華華僑酒店

[5星]地址：廣東省惠州州市惠東縣平平山鎮(zhèn)廣汕公公路60號(hào)惠州金海灣喜來(lái)登登度假酒店

★★★★★★惠州金海灣喜來(lái)登登度假酒店由由“中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司10強(qiáng)之一的金金融街控股股股份有限公司司投資興建，由由喜達(dá)屋酒店店及度假村管理集團(tuán)管管理。惠州金金海灣喜來(lái)登登度假酒店，坐坐落于珠三角角濱海風(fēng)景最最優(yōu)美的惠州州巽寮金海灣灣一個(gè)坐擁24平方公里的的疆域，16公里原生海海岸線，11公里白色沙沙灘，60畝紅樹(shù)林，七七山八灣十八八景等美輪美美奐的自然生生態(tài)海灣?；莼葜葙沐冀鸷：臣磳⒊蔀闉橐跃幼楹撕诵?，配有適適度的高品質(zhì)質(zhì)、互動(dòng)式、知知識(shí)型、文化化級(jí)的海洋度度假娛樂(lè)設(shè)施施的美麗海灣灣。金融街控控股股份有限限公司致力于于將金海灣開(kāi)開(kāi)發(fā)成一個(gè)景景觀有序，交交通便捷，設(shè)設(shè)施完善，崇崇尚海洋生態(tài)態(tài)和人文相融融合，具有國(guó)國(guó)際水準(zhǔn)的濱濱海度假級(jí)生生活區(qū)。統(tǒng)計(jì)表明，惠州現(xiàn)現(xiàn)有五星級(jí)酒酒店6家，四星級(jí)級(jí)酒店9家，并有多多家四星級(jí)以以上酒店正在在興建，反應(yīng)應(yīng)了市場(chǎng)有較較大需求。2.3產(chǎn)權(quán)式酒店店市場(chǎng)分析2.3.1基本情情況介紹概念及特征產(chǎn)權(quán)式酒店采用用星級(jí)酒店的的一些服務(wù)內(nèi)內(nèi)容和管理模模式，又具有有住宅和寫(xiě)字字樓的一些特特點(diǎn)，既可居居住，也可在在室內(nèi)辦公，是是近年來(lái)房地地產(chǎn)市場(chǎng)上出出現(xiàn)的一種新新型的物業(yè)。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店按用途分為為酒店式住宅宅公寓和酒店店式商務(wù)公寓寓兩種，住宅宅公寓以居住住為主，一般般是由小面積積的住宅演變變而來(lái);商務(wù)公寓以以辦公為主，通通常是由小面面積的寫(xiě)字樓樓演變而來(lái)。二二者都是提供供優(yōu)質(zhì)的酒店店服務(wù)。類似似的還有一種種物業(yè)一一公公寓式寫(xiě)字樓樓，從寫(xiě)字樓樓延伸出來(lái)的的，單位面積積小，但不強(qiáng)強(qiáng)調(diào)酒店式物物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)式酒店有以以下特征:(1)提供酒店式式服務(wù)和管理理;(2)兼具居住和和辦公功能;(3)建筑面積積小于90MM2;(4)多位于交通通發(fā)達(dá)、公寓寓式寫(xiě)字樓繁繁華、高樓林林立的CBD(商務(wù)惠東新)區(qū)域。2.3.1.2功功能設(shè)置1)、功能定位產(chǎn)權(quán)式酒店分兩兩大類:一類是側(cè)重重于居住功能能，主要是為為居家生活提提供酒店式服服務(wù)的產(chǎn)權(quán)式式酒店，配有管道道煤氣和廚房房，每房裝有有有線電視線線路或衛(wèi)星接接收無(wú)線，臥臥室和廳劃分分明確，居住住功能齊全。另一類側(cè)重于辦公公功能，為各各類機(jī)構(gòu)或個(gè)個(gè)人提供辦公公場(chǎng)所的簡(jiǎn)單單居住條件的的產(chǎn)權(quán)式酒店店。2)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及及樓宇智能化化程度不同產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店裝修不同，智智能化程度不不同。標(biāo)準(zhǔn)高高低主要差距距在于:有沒(méi)有中央央空調(diào)系統(tǒng)，智智能化程度是是否高，公共共部分裝修是是否豪華。3)、服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)權(quán)式酒店都能能提供酒店式式服務(wù)，具體體服務(wù)內(nèi)容各各不相同?；痉?wù)內(nèi)容容有家居清潔潔、衣服洗燙燙、餐飲、娛娛樂(lè)、健身等等以辦公為主主的商務(wù)公寓寓，則還提供供商務(wù)、會(huì)議議廳等商務(wù)場(chǎng)場(chǎng)所。產(chǎn)權(quán)式式酒店不僅需要較較高檔的裝修修和智能化設(shè)設(shè)備等硬件設(shè)設(shè)施，物業(yè)管管理和服務(wù)作作為軟件也很很重要。2.3.1.3經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式有出售售、出租、租租售三種。1)、出售方式采取出售售方式，可以以盡快收回投投資，取得回回報(bào)，減小市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這這是公司樂(lè)于采用的的經(jīng)營(yíng)方式。實(shí)實(shí)踐中為絕大大多數(shù)公司所所采用。2)、出租方式在出租方方式下，投資資回報(bào)期長(zhǎng)，而而且存在較大大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。3)、租售并舉方方式租售并舉舉也是產(chǎn)權(quán)式式酒店的一種經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式。通常常情況下，公公司都希望將所所有戶型單位位賣掉，由業(yè)業(yè)主去打理。采采取租售并舉舉，是不得已已而為之的，售售出去的單位位由業(yè)主自用用或出租，售售不出去的單單位只好由公公司直接出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)。采取何種種經(jīng)營(yíng)方式，主主要根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)情況而定。一一般情況下宜宜選擇出售。為為避免風(fēng)險(xiǎn)，在在供過(guò)于求的的情況下，租租售并舉也是是擴(kuò)大市場(chǎng)占占有率的一種種方式.2.3.1.3市市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)式酒店被譽(yù)為為繼儲(chǔ)蓄、國(guó)國(guó)債、股票、期期貨、住宅、商商鋪后投資市市場(chǎng)的“第七種武器”，這一投資資方式被引進(jìn)進(jìn)惠州之后迅迅速走紅，已已引起眾多投投資者的關(guān)注注。1）、各具特色的多多家產(chǎn)權(quán)式酒酒店相繼在惠惠州入市，銷銷售一路火爆爆目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式式酒店項(xiàng)目發(fā)發(fā)展勢(shì)頭迅猛猛，繼京、滬滬、穗、深等等地推出形式式各異的產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店帶旺旺當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)后，這這股投資熱潮潮在2004年又刮到了惠惠州。作為惠州市首家產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店，金金世界銀座五五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式式酒店自2004年11月28日開(kāi)盤(pán)后，銷銷售一路火爆爆，392套酒店客房房在半個(gè)月內(nèi)內(nèi)就銷售過(guò)半半。有的投資資者一口氣認(rèn)認(rèn)購(gòu)兩三套，有有的更是買了了10套。金世界界銀座一共32層，地面30層，其中1至5層是商業(yè)裙裙樓，6至19層是產(chǎn)權(quán)式式酒店。其因因“豐厚的投資資回報(bào)、優(yōu)異異的經(jīng)營(yíng)管理理、完美的設(shè)設(shè)施配套”而獲得了惠惠州商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資者的首首肯。而金鑾·惠州酒店店從開(kāi)始銷售售，就刷新了了惠州市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)熱銷的的記錄。在不不到3個(gè)月的時(shí)間間里，擁有352套客房的金金鑾·惠州酒店就就銷售一空。金金鑾·惠州酒店雄雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力力、豐富的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、卓越的業(yè)業(yè)界聲譽(yù)及對(duì)對(duì)專業(yè)精神的的準(zhǔn)確理解和和項(xiàng)目自身的的市場(chǎng)定位，是是其熱銷的重重要因素。三環(huán)公寓酒店總建建筑面積121633平方米，規(guī)劃劃有開(kāi)發(fā)商自自營(yíng)的豪華娛娛樂(lè)KTV，4樓以上是按按照三星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)裝修設(shè)計(jì)計(jì)的近120間客房。其其適中的規(guī)模模和準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位，對(duì)對(duì)客房的入住住率和酒店后后期的經(jīng)營(yíng)管管理都大有裨裨益，所以剛剛一入市就受受到已經(jīng)看好好惠州產(chǎn)權(quán)式式酒店市場(chǎng)投投資者的歡迎迎。金都國(guó)際則定位為為頂尖的商務(wù)務(wù)酒店，從項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解解的情況來(lái)看看，金都國(guó)際際所有樓層的的戶型及配套套設(shè)施都緊緊緊圍繞這個(gè)定定位進(jìn)行。其其配套設(shè)施有有500平方米的豪華華大堂，規(guī)劃劃有中西餐廳廳、會(huì)議室、商商務(wù)中心、大大型娛樂(lè)康體體設(shè)施等，客客房裝修前衛(wèi)衛(wèi)時(shí)尚，建筑筑特色現(xiàn)代大大方。2）、投入少、回報(bào)報(bào)豐厚等吸引引了投資者目目光產(chǎn)權(quán)式酒店在惠州州為什么能夠夠一路熱銷？？除了項(xiàng)目自自身的優(yōu)勢(shì)之之外，還有哪哪些因素吸引引了投資者紛紛紛前往投資資？投入少、回回報(bào)豐厚等是是吸引投資者者目光的重要要因素。以金鑾·惠州酒店店為例，首期期投入11萬(wàn)元左右后后，投資者即即可擁有一套套超四星級(jí)豪豪華客房的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)50年，且附帶20年返租分紅紅契約，投資資者享有客房房利潤(rùn)70%的分紅及每每月最低2000元的保底租租金，以入住住率70%的保守估算算，投資者每每月收益即達(dá)達(dá)4200元。開(kāi)業(yè)滿5年后，如投投資者需要發(fā)發(fā)展商原價(jià)回回購(gòu)其客房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，之前的的收益仍歸投投資者所有。金金世界銀座更更是亮出了“8萬(wàn)付出，90萬(wàn)回報(bào)”的高額回報(bào)報(bào)招牌，相比比于10萬(wàn)元還買不不到一套小戶戶型住宅來(lái)說(shuō)說(shuō)，這個(gè)吸引引力可以說(shuō)相相當(dāng)大。三環(huán)環(huán)公寓酒店也也是采取七成成按揭的投資資方式，投資資者除擁有5萬(wàn)多元的超超低投資門(mén)檻檻外，每年還還可以坐享8%的穩(wěn)定回報(bào)報(bào)，即年收益益達(dá)1萬(wàn)多元，15年后在輕松松賺得20多萬(wàn)元的的同時(shí)，還可可以擁有一間間產(chǎn)權(quán)屬于自自己的星級(jí)酒酒店客房。除此之外，金世界界銀座業(yè)主每每年擁有20天免費(fèi)入住住權(quán)，金鑾·惠州酒店業(yè)業(yè)主每年享有有36天免費(fèi)入住住權(quán)，三環(huán)公公寓酒店和金金都國(guó)際則分分別擁有每年年36天和24天的免費(fèi)入入住權(quán)。這種種一定期限的的免費(fèi)入住權(quán)權(quán)也吸引了不不少投資者，尤尤其是有著待待客需求的私私人企業(yè)主。由由于他們本來(lái)來(lái)就有接待賓賓客的需求，每每套客房每年年或多或少的的免費(fèi)入住權(quán)權(quán)對(duì)他們來(lái)說(shuō)說(shuō)，意味著不不僅可以方便便接待，還可可省下一筆不不菲的接待費(fèi)費(fèi)用。2.3.1.4目目標(biāo)市場(chǎng)分析析在產(chǎn)權(quán)式式酒店出現(xiàn)以以前，各大酒酒店已有一些些能長(zhǎng)期租用用的公寓用房房，具有酒店店式公寓基本本相同的居住住和辦公用途途，提供給一一些常駐惠州州的海內(nèi)外高高級(jí)管理人員。產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)場(chǎng)需求都主要要有以下幾類類:1)、惠州的的小企業(yè)和SOHO族2)、海內(nèi)外常駐駐惠州機(jī)構(gòu)的的商務(wù)人員、管管理人員和技技術(shù)人員3)、常來(lái)惠州的的國(guó)內(nèi)及海外外商務(wù)人員4)、投資者2.3.1.5市市場(chǎng)預(yù)測(cè)1)、惠州經(jīng)濟(jì)的的高速發(fā)展促促進(jìn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店的發(fā)展隨著惠州的經(jīng)濟(jì)高高速增長(zhǎng)，尤尤其是高科技技產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足足發(fā)展，中國(guó)國(guó)加入WTO后改革開(kāi)放放的進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大以及惠州州作為中國(guó)改改革開(kāi)放的窗窗口效應(yīng)，來(lái)來(lái)惠的海內(nèi)外外駐中國(guó)的商商務(wù)機(jī)構(gòu)及海海內(nèi)外商務(wù)人人員會(huì)愈來(lái)愈愈多，產(chǎn)權(quán)式式酒店的需求將增增加。隨著惠惠州的經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)，人們收收入水平提高高，惠州投資資產(chǎn)權(quán)式酒店店的人也會(huì)增增加。2)、惠州的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展可增加加產(chǎn)權(quán)式酒店店的需求惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，投投資惠州產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店的人就多，往往來(lái)惠州的商商務(wù)人員及休休閑旅游人數(shù)數(shù)多，惠州駐惠商務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)也多，對(duì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店店的需求就旺旺。3)、SOHO族族的增加將對(duì)對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店店的銷售產(chǎn)生生利好效益隨著高新新技術(shù)的發(fā)展展，網(wǎng)絡(luò)的普普及，將會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生更多的SOHO族。SOHO族人員會(huì)成成為購(gòu)買或租租用產(chǎn)權(quán)式酒酒店的較大群群體。4)、產(chǎn)權(quán)式酒店店用于純居家家者會(huì)減小產(chǎn)權(quán)式酒店與住宅宅相比，居家家氛圍淡，且且價(jià)格和物業(yè)業(yè)管理費(fèi)高，不不大適合家庭庭居住。隨著著住宅小區(qū)的的居住環(huán)境和和居住質(zhì)量不不斷改進(jìn)，單單純?yōu)榫幼《?gòu)買酒店式式公寓者會(huì)減減少。2.3.5區(qū)域市市場(chǎng)分析目前惠州產(chǎn)權(quán)式酒酒店市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量稀少，出出現(xiàn)短暫空白白期，但不排排除競(jìng)爭(zhēng)者的的出現(xiàn)，這正正是項(xiàng)目推出出的有利時(shí)機(jī)機(jī)。2.3.6項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展情況本項(xiàng)目已已取得《惠州州市建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證》，設(shè)計(jì)方方案和施工圖圖設(shè)計(jì)通過(guò)政政府規(guī)劃審批批。項(xiàng)目的《土土地使用合同同》已簽定，現(xiàn)項(xiàng)目處于基礎(chǔ)施工階段。綜上分析析，我們認(rèn)為為該產(chǎn)權(quán)式酒酒店項(xiàng)目可行行。2.3.7結(jié)論綜上所述述，從惠州市市酒店業(yè)現(xiàn)狀狀和發(fā)展前景景進(jìn)行分析后后，我們認(rèn)為為該項(xiàng)目主要要適合做產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店。經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式可考考慮主題式、綜綜合型、會(huì)員員制、連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)等。第三章“******大酒店”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)功能類型比較研究究及綜合評(píng)價(jià)價(jià)3.1項(xiàng)目概況酒店總建筑面積約約13.6萬(wàn)㎡，19層高，共有有房間1381余套（其其中：客房1131套、公寓250套、頂層為660㎡的總統(tǒng)套套房），客房房面積為57.355-139..45㎡，酒店為為標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)級(jí)的配套：配配有一次可容容納2600人開(kāi)會(huì)的會(huì)會(huì)議室、游泳泳池、桑拿房房、卡拉OK歌舞廳等。*****旅游大大觀園總占地地面積約2萬(wàn)畝，其中中建有高爾夫夫球場(chǎng)占地約約2600畝，水療中中心占地約42000㎡，健康會(huì)會(huì)所建筑面積積約2000㎡，還建有有溫泉、藝術(shù)術(shù)村、休閑茶茶莊，有機(jī)觀觀光農(nóng)業(yè)，兒兒童樂(lè)園、登登山運(yùn)動(dòng)及拓拓展基地等配配套設(shè)施。本項(xiàng)目確定為惠陽(yáng)陽(yáng)區(qū)2008年度10大重點(diǎn)工程程，惠州市重重點(diǎn)項(xiàng)目，有有力的保證了了項(xiàng)目快速健健康發(fā)展。3.2項(xiàng)目SWOOT分析3.2.1優(yōu)勢(shì)分分析（STRENNGTH）1）、生態(tài)優(yōu)勢(shì)：擁有山山、水、林、氣氣等優(yōu)美自然然環(huán)境，自然然資源豐富，環(huán)境幽靜怡人。2）、配套優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃建建設(shè)有：云頂頂高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)，水療中心心，溫泉、藝藝術(shù)村，健康康會(huì)所，休閑閑茶莊，有機(jī)機(jī)生態(tài)農(nóng)場(chǎng)，兒兒童樂(lè)園、登登山運(yùn)動(dòng)及拓拓展基地等配配套設(shè)施。3）、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：******旅游大大觀園總占地地面積約20000畝；其中建建有高爾夫球球場(chǎng)占地約2600畝；有機(jī)生生態(tài)農(nóng)場(chǎng)占地地約1600畝；天然水水庫(kù)占地約500畝；水療中中心占地約46000㎡；健康會(huì)會(huì)所建筑面積積約2000㎡，還建有有溫泉、藝術(shù)術(shù)村、休閑茶茶莊、兒童樂(lè)樂(lè)園、登山運(yùn)運(yùn)動(dòng)及拓展基基地等。4）、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)：酒店、別別墅、高爾夫夫球場(chǎng)、健康康會(huì)所、水療療中心等設(shè)施施都采用最高高規(guī)格的定位位，確保高品品質(zhì)、高品位位、超豪華。5）、服務(wù)優(yōu)勢(shì)：公司將將提供一流的的管理與服務(wù)務(wù)，其中五星星級(jí)大酒店已已聘請(qǐng)國(guó)際一一流品牌的酒酒店運(yùn)營(yíng)公司司“喜來(lái)登”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管管理。3.2.2劣勢(shì)分分析（WEEKNNESS）1）、缺乏相應(yīng)的市政配配套、商業(yè)配配套，如學(xué)校校、醫(yī)院、大大超市等；2）、距離城市中心交遠(yuǎn)遠(yuǎn)，普通消費(fèi)費(fèi)者前往不夠夠方便。3.2.3機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)分析（OPPROORTUNIITY）1）、惠州市政府通過(guò)鎮(zhèn)鎮(zhèn)?。惤篮?-淡水道路（四車道）拓寬工程建設(shè)，致力于打造“1小時(shí)城市生活圈”，隨著市政道路工程程建設(shè)的推進(jìn)進(jìn)，**灣區(qū)位優(yōu)勢(shì)越越來(lái)越明顯；；2）、本項(xiàng)目是惠陽(yáng)地區(qū)區(qū)特大重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，得到政政府各方面的的大力支持；；3）、本項(xiàng)目目前是惠州州市甚至是整整個(gè)華南地區(qū)區(qū)為數(shù)不多高高端物業(yè)及度度假勝地，有有機(jī)會(huì)搶占高高端客戶的眼眼球。3.2.4威脅點(diǎn)點(diǎn)分析（THREAAT）1）、國(guó)家可能進(jìn)一部出出臺(tái)新的調(diào)控控政策，提高高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、置業(yè)的門(mén)門(mén)檻，從而影影響到本項(xiàng)目目的銷售；2）、國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)政策的變變化，也會(huì)影影響到本項(xiàng)目目的銷售。3.3酒店客源分分析休閑度假“*****大酒店店”坐落于******大觀園園，大觀園占地約2萬(wàn)畝、自然資資源豐富，環(huán)環(huán)境幽靜、湖湖灣交錯(cuò)分布布，山、水、林林、氣等自然然景觀優(yōu)美，這這些都是休閑閑觀光、旅游游度假的重要要資源?！?*灣”離惠州市區(qū)20分鐘，離深深圳35分鐘，離東東莞60分鐘、離廣廣州90分鐘、均在在一個(gè)多小時(shí)時(shí)內(nèi)車程，是是目前喜歡休休閑度假人士士的一個(gè)理想想樂(lè)園。商務(wù)會(huì)議、商務(wù)接接待“*****大酒店店”的生態(tài)環(huán)境境和綜合的各各項(xiàng)配套資源源是其它區(qū)域五星星級(jí)大酒店不不可比擬的，必必將成為區(qū)域域內(nèi)政府部門(mén)門(mén)、大型集團(tuán)團(tuán)公司、團(tuán)體體等的商務(wù)會(huì)會(huì)議及商務(wù)接接待的中心。旅行團(tuán)*****大觀園園，旅游資源源豐富，綜合合配套現(xiàn)代齊齊備，是休閑閑觀光、度假假旅游的最佳佳目的地，成成為華南－惠惠州旅游線路路的重要一站站。主要客源來(lái)自香港港、深圳、廣廣州、東莞、惠惠州等國(guó)際國(guó)國(guó)內(nèi)大都市：：●其中公司自有湯泉泉高爾夫會(huì)員員達(dá)3000多人●惠州市周邊有國(guó)內(nèi)內(nèi)外著名大企企業(yè)（如：殼殼牌石油，中中石化，熊貓貓，TCL及大亞灣片片區(qū)的大型企企業(yè)等）●深圳緊鄰惠州，有有金融貿(mào)易、外外商投資、大大型民營(yíng)等企企業(yè)上萬(wàn)家，有有龐大的消費(fèi)費(fèi)客源?！駯|莞是制造業(yè)名城城，有眾多國(guó)國(guó)內(nèi)外知名企企業(yè)，有香港港工商協(xié)會(huì)及及臺(tái)灣工商協(xié)協(xié)會(huì)等大型社社會(huì)團(tuán)體組織織?！褚?*灣為中心，強(qiáng)強(qiáng)大的客源網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)完全可以以輻射到香港港，廣州等國(guó)國(guó)際化大都市市。憑著優(yōu)越的自然生生態(tài)環(huán)境、四四通八達(dá)便利利的交通、齊齊全的配套和和世界一流的的品牌酒店管管理公司的卓卓越服務(wù)，我我們相信***灣大酒店一一定會(huì)興旺發(fā)發(fā)達(dá)，為公司司帶來(lái)巨大的的經(jīng)濟(jì)效益和和社會(huì)效益。第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)功功能類型經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分析如前所述，本項(xiàng)目目可作產(chǎn)權(quán)式式酒店。本部部分主要對(duì)本本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效效益進(jìn)行分析析:分析項(xiàng)目成成本，出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店分分析、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店效益分析，經(jīng)經(jīng)營(yíng)和出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店效效益比較分析析。按國(guó)內(nèi)及及國(guó)際慣例，剩剩余法(又稱假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法)被大量應(yīng)用用于土地估價(jià)價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)價(jià)和投資決策策，故我們應(yīng)應(yīng)用剩余法估估算本項(xiàng)目成成本及贏利情情況。剩余法基本思路::V=A--(B+C))V一一購(gòu)購(gòu)置開(kāi)發(fā)場(chǎng)地地的地價(jià)A一一總總開(kāi)發(fā)價(jià)值或或開(kāi)發(fā)完成后后的不動(dòng)產(chǎn)資資本價(jià)值B一一整整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)成本本C一一開(kāi)開(kāi)發(fā)商合理利利潤(rùn)具體公式式:地價(jià)=樓樓價(jià)一建筑費(fèi)費(fèi)用一專業(yè)人人士費(fèi)用一管管理費(fèi)用一不不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用用一財(cái)務(wù)費(fèi)用用一稅費(fèi)一銷銷售費(fèi)用一利利潤(rùn)4.1成本分析1)、地價(jià):17757萬(wàn)元根據(jù)土地地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該該項(xiàng)目樓面地地價(jià)總價(jià)為:1757萬(wàn)元元。2)、建筑成本::52312萬(wàn)元元根據(jù)惠州市定額站站《惠州建筑工程程價(jià)格信息》公公布資料，22007年惠州同類物業(yè)業(yè)資料及本項(xiàng)項(xiàng)目高檔物業(yè)業(yè)的建筑特點(diǎn)點(diǎn)等，我們估估算本項(xiàng)目的的建筑成本如如下:(以下單位為:元/M2)(1)建筑工程費(fèi)用:11080(2)樁樁基礎(chǔ)(包括特殊處處理):100(3)室室內(nèi)裝修：22000(4)純純凈水工程：：12