2022年行業(yè)分析城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控2000年，廣州市提出了“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”的總體進(jìn)展戰(zhàn)略，近日又提出“兩心四城”、“一主三副”的將來(lái)城市空間結(jié)構(gòu)，在城市原有進(jìn)展基礎(chǔ)上開(kāi)頭了新一輪的城市更新運(yùn)動(dòng)，而與“城市”概念息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則在土地供應(yīng)、人口與產(chǎn)業(yè)流淌以及資本運(yùn)營(yíng)等幾方面與城市更新運(yùn)動(dòng)存在著相互影響、有機(jī)結(jié)合的親密關(guān)系。

在土地供應(yīng)方面，“郊區(qū)化進(jìn)展”、“舊城改造”、“（工農(nóng)）用地性質(zhì)更改”以及“房改房上市”等成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的土地來(lái)源。

舊城改造開(kāi)創(chuàng)了第一波房地產(chǎn)市場(chǎng)高潮，至今大部分舊城區(qū)的房產(chǎn)仍舊保持著高位的市場(chǎng)價(jià)值，凸顯著傳統(tǒng)城市中心區(qū)域的重要性和不行替代性。但是，曾經(jīng)的炒樓熱潮在“97金融風(fēng)暴”退潮之后給廣州的舊城區(qū)平添了很多爛尾項(xiàng)目和問(wèn)題樓盤(pán)，影響了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康進(jìn)展，時(shí)至今日，廣州政府不再允許房地產(chǎn)商插足舊城改造工作，是有著其前車(chē)之鑒的。

寸金寸土、日趨飽和的舊城區(qū)讓郊區(qū)進(jìn)展的可能成為了現(xiàn)實(shí)。郊區(qū)化進(jìn)展，尤其是番禺地區(qū)十年來(lái)的迅猛進(jìn)展，可以看作是房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城區(qū)面貌深刻改造的絕佳個(gè)案，這一改造為市民供應(yīng)了可供選擇的居住新方向，大大促進(jìn)了這一地區(qū)的城市化進(jìn)程，當(dāng)然也為房地產(chǎn)商帶來(lái)了相當(dāng)豐厚的利潤(rùn)。而從前一些本屬郊區(qū)的地方則慢慢變成舊城區(qū)的一部分，如原白云機(jī)場(chǎng)將會(huì)變身為白云新城，成為城市開(kāi)發(fā)熟地的一部分。然而，在個(gè)人的居住需求得到滿(mǎn)意以后，郊區(qū)化的問(wèn)題突現(xiàn)了，那就是假如各方面的配套不能平衡進(jìn)展的話(huà)，郊區(qū)只是“住區(qū)的總和”，只能是“半天城”，這里的人也就只能每天作“鐘擺式”的城市穿越運(yùn)動(dòng)。

隨著城區(qū)大型工廠(chǎng)逐步遷出原址，原址多變?yōu)榫幼^(qū)，如工業(yè)大道、員村、荔灣路等工業(yè)沿線(xiàn)都慢慢變成了居住沿線(xiàn)。此外，城中村也被視為地產(chǎn)市場(chǎng)上又一塊可口奶酪。

房改房繞開(kāi)“單位”這關(guān)，得以更自由地流通，將為以后的房產(chǎn)租賃以及二手市場(chǎng)帶來(lái)新的刺激元素。房改房的上市雖不會(huì)帶來(lái)大面積的地產(chǎn)沖擊，但是在微觀的局部市場(chǎng)卻能起著微妙的影響作用。

城市更新的政策引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的流淌與布局，而房地產(chǎn)市場(chǎng)則為人口的流淌供應(yīng)了落足點(diǎn)。

再多的土地終究會(huì)有用完的一天的，如何在這一天到來(lái)之前，深化利用資源，提高附加值，走質(zhì)量與內(nèi)涵的進(jìn)展之路，將是一個(gè)成熟的市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

工業(yè)區(qū)與居住區(qū)相分別的城市功能支配開(kāi)頭受到越來(lái)越大的壓力，所以作為廣州市最勝利的工業(yè)區(qū)，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)不斷地傳出要建設(shè)混合型城區(qū)的呼聲。開(kāi)發(fā)區(qū)在其次產(chǎn)業(yè)上很發(fā)達(dá)，這里的從業(yè)者帶旺了別處區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。要縫合二三產(chǎn)業(yè)之間的裂痕，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為對(duì)接產(chǎn)業(yè)與人口的有效橋梁之一，讓從業(yè)者與從業(yè)地不再那么遙遠(yuǎn)。

產(chǎn)業(yè)與人口的對(duì)外流淌與布局，使得舊城中心區(qū)面臨著“空心化”的風(fēng)險(xiǎn)與壓力。舊城區(qū)各類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施齊備，文化、科研、信息、通訊、交通等方面的布局尤為密集，這樣的資源配置當(dāng)然在狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有多大的競(jìng)爭(zhēng)力，但是在整個(gè)城市的運(yùn)營(yíng)方面卻依舊有著不行替代的作用和價(jià)值。如何搞好舊城區(qū)，對(duì)于新城區(qū)以后的持續(xù)進(jìn)展將有著無(wú)比重要的示范性。

眼下的樓市畢竟是否有泡沫，可謂眾說(shuō)紛紜。廣州曾經(jīng)在上世紀(jì)90年月經(jīng)受過(guò)一次不小的樓市泡沫期，那次泡沫過(guò)后，在不少樓盤(pán)因爛尾或種種問(wèn)題而被拍賣(mài)重組之前，各大銀行由于市場(chǎng)投機(jī)、房貸關(guān)系等緣由而成為這些樓盤(pán)的最大業(yè)主。這樣的局面使得資本市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)之間的循環(huán)受到影響，一方面增加了銀行壞賬，另一方面，問(wèn)題樓盤(pán)又阻礙了城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。從這個(gè)角度來(lái)考慮，對(duì)于樓市的泡沫的確應(yīng)當(dāng)好好重視和防范。

對(duì)于因暴利而造成社會(huì)資本在房地產(chǎn)業(yè)的積累，一方面政府要樂(lè)觀地調(diào)控，另一方面也應(yīng)當(dāng)依靠市場(chǎng)的整體進(jìn)展帶來(lái)社會(huì)利潤(rùn)的平均化，化解資本過(guò)度集中于某一行業(yè)或區(qū)域所帶來(lái)的潛在危機(jī)。

例如，廣州的一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)已開(kāi)頭試水純房地產(chǎn)業(yè)以外的市場(chǎng)，如商業(yè)、重工、環(huán)保、醫(yī)藥、教育等領(lǐng)域。當(dāng)然，這個(gè)已超越了狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)的范圍了，需要進(jìn)行更廣泛的市場(chǎng)討論、政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。