時代廣場B座物業(yè)管理方案

時代廣場B座物業(yè)管理方案目錄一……全面優(yōu)質(zhì)管理二……ISO品管體系三……五常法四……品質(zhì)圈五……安全及健康管理系統(tǒng)六……環(huán)境衛(wèi)生管理系統(tǒng)七……員工績效考核機(jī)制一……“時代廣場”前期物業(yè)管理方案二……“時代廣場”業(yè)戶入住期間的服務(wù)方案三……“時代廣場”投入使用后物業(yè)管理服務(wù)完美時空物業(yè)管理有限責(zé)任公司（“完美時空”）成立于1992年11月，是由完美經(jīng)營服務(wù)公司和香港時空管理集團(tuán)有限公司共同投資組建的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)公司。憑借我們一直堅(jiān)守為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信念，以及不斷引進(jìn)先進(jìn)的專業(yè)管理概念，定能為時代廣場的業(yè)戶提供既完善又具成本效益的物業(yè)管理方案。豐富的中國物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)完美時空的成立是以北京中關(guān)村科技園區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、中央商務(wù)區(qū)的國內(nèi)大型企業(yè)、發(fā)展商及跨國公司為主要服務(wù)對象，為此等高要求客戶提供達(dá)致國際水平及標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)化的管理服務(wù)。我們配合北京的文化、客戶的需求及硬件，結(jié)合國際級的先進(jìn)管理手段，在中關(guān)村上地已為很多知名企業(yè)所在的物業(yè)如群英科技園及盈創(chuàng)動力等提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。憑借豐富的國內(nèi)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，完美時空定能為時代廣場的業(yè)戶提供全方位的優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)。管理特點(diǎn)為確保能為時代廣場提供全面優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，完美時空于管理運(yùn)作上采用了世界級的管理模式—鮑德里奇管理模式（詳情見第三章）。此外，為保證服務(wù)水平不斷改進(jìn)，我們引進(jìn)了多項(xiàng)國際認(rèn)可的品質(zhì)管理系統(tǒng)，包括ISO9001:2000品質(zhì)管理系統(tǒng)、品質(zhì)圈、安全管理系統(tǒng)、環(huán)境衛(wèi)生管理系統(tǒng)及五常法等，并引用到日常的管理運(yùn)作上，以便為時代廣場的業(yè)戶提供卓越的管理服務(wù)。精心設(shè)計(jì)的管理服務(wù)完美時空為時代廣場的業(yè)戶精心設(shè)計(jì)了一套管理服務(wù)計(jì)劃，除度身訂制完善的保安、清潔、維護(hù)及保養(yǎng)服務(wù)外，更將以業(yè)戶的需要為出發(fā)點(diǎn)，提供全面之改善方案建議，藉以提升物業(yè)價值。高效益的服務(wù)表現(xiàn)管理系統(tǒng)strong時空為實(shí)踐給業(yè)戶提供最稱心滿意的服務(wù)之承諾，特別引進(jìn)了「服務(wù)表現(xiàn)管理系統(tǒng)」，讓業(yè)戶根據(jù)我們的服務(wù)表現(xiàn)作出評核，藉此不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)素。而透過「管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)」，業(yè)戶可根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來量度及監(jiān)管服務(wù)質(zhì)素。此外，透過「年度管理服務(wù)意見調(diào)查」、「服務(wù)調(diào)查」及「定期會議」等渠道，業(yè)戶可隨時與我們溝通，表達(dá)對服務(wù)表現(xiàn)的意見，確保我們的服務(wù)水平不斷提升。完美時空擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)及完善的品管系統(tǒng)，且是一間具規(guī)模及信譽(yù)優(yōu)良的專業(yè)物業(yè)管理公司，是時代廣場業(yè)戶的最佳選擇。我們會竭誠為時代廣場業(yè)戶提供全面優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)！完美時空物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱“完美時空”），于1992年11月25日正式掛牌成立，是由完美經(jīng)營服務(wù)公司和香港時空管理集團(tuán)有限公司共同投資組建的物業(yè)管理公司。其經(jīng)營的主要目的是引入先進(jìn)的國際管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，再配合國內(nèi)實(shí)際情況和法規(guī)，為國內(nèi)物業(yè)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)。完美經(jīng)營服務(wù)公司，是服務(wù)于**信息產(chǎn)業(yè)基地，為實(shí)現(xiàn)科技園區(qū)生態(tài)化，創(chuàng)建一流國際知名科技園區(qū)，做出了重要貢獻(xiàn)的知名企業(yè)。并先后通過了ISO9002國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證及ISO14001國際環(huán)境管理體系認(rèn)證。時空管理集團(tuán)有限公司(以下簡稱“時空”)成立于1978年，是香港首屈一指的物業(yè)及設(shè)施管理公司，提供全面優(yōu)質(zhì)的物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)。時空管理于二零零三年進(jìn)行了品牌變革，創(chuàng)立了全新的品牌–「時空整全管理」，配以獨(dú)特的品牌標(biāo)語「無限思維、深遠(yuǎn)成果」，體現(xiàn)了以客為本、不斷追求卓越、提供創(chuàng)新及具效益的整全物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)的承諾。此外，在日常的管理運(yùn)作上亦全面應(yīng)用多項(xiàng)國際認(rèn)可的品質(zhì)控制系統(tǒng)，包括ISO9001:2000品質(zhì)管理系統(tǒng)、ISO14001:1996環(huán)保管理系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)及五常法系統(tǒng)，務(wù)求為業(yè)戶提供卓越的管理服務(wù)。時空先進(jìn)的物業(yè)管理手段除連續(xù)10年獲得香港房屋委員會頒發(fā)“最佳物業(yè)管理公司”獎外，在2001年，更獲得香港管理專業(yè)協(xié)會頒發(fā)的優(yōu)質(zhì)管理大獎。在人力資源方面，時空更在由翰威特咨詢有限公司在亞洲地區(qū)主辦的評選中獲得「2003年香港最優(yōu)秀雇主」第一名及十大「2003年亞洲最優(yōu)秀雇主」之一完美時空集合了以上這兩家公司的優(yōu)勢資源，即：將完美經(jīng)營服務(wù)公司的地域優(yōu)勢、市場資源和優(yōu)秀的員工隊(duì)伍及時空管理集團(tuán)有限公司擁有的26年豐富的、專業(yè)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，和先進(jìn)的技術(shù)資源、管理模式等結(jié)合起來，充分利用雙方的優(yōu)勢互補(bǔ)，使之發(fā)揮最大效能。此外，完美時空在成立僅一年多的時間，已通過ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證(附件一)，并通過一年的運(yùn)作，使之不斷完善。為我們服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化提供了強(qiáng)有力的支持。目前我們管理的項(xiàng)目總面積為：260000平方米四個項(xiàng)目部：科技綜合樓東區(qū)、****科技園、***公寓、***科技園東區(qū)管理面積：20,338平方米，建筑類型：甲級寫字樓，其入住的知名公司：**景觀設(shè)計(jì)、**鑫公司、**達(dá)公司、**恒訊視、世紀(jì)**公司、瑞威世紀(jì)公司、中國石油天然氣（***）技術(shù)開發(fā)公司等****管理面積：155,000平方米，類型:巨型IT辦公空間，共分為A、B、C、D、E五座入住的知名公司：**電腦、IBM、**電信、華夏**、清華**、聯(lián)合**、**時代、**時空、**現(xiàn)代、**集團(tuán)、*&*國際、**科技、萬**科技等**公寓管理面積：26,498平方米，類型：商住兩用式公寓，一、二層為底商，三層以上為公寓，共計(jì)180多戶入住知名公司有：中國銀行、興業(yè)銀行等***科技園管理面積：57,000平方米，類型：廠房，共計(jì)五棟樓，一、二號樓（聯(lián)想全國***中心），三、五號樓為多產(chǎn)權(quán)（清華***、生命***、華**、華北**、華***、科?。奶枠菫槊魈?**控股有限公司。管理項(xiàng)目圖片憑著二十六年豐富的物業(yè)及設(shè)施管理經(jīng)驗(yàn)，香港母公司時空管理已成功創(chuàng)制一套結(jié)合全面優(yōu)質(zhì)管理及符合國際標(biāo)準(zhǔn)的完善品質(zhì)管理系統(tǒng)，為業(yè)戶提供既完善有效又具成本效益的全面優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而此等系統(tǒng)已全面在完美時空所有在管的項(xiàng)目內(nèi)執(zhí)行。一、全面優(yōu)質(zhì)管理(TQM)為確保我們能為時代廣場提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，我們特為時代廣場度身定造一套務(wù)實(shí)并切合所需的「全面優(yōu)質(zhì)管理」方案，以全面提升服務(wù)質(zhì)素及提高運(yùn)作效率。為實(shí)踐全面優(yōu)質(zhì)管理，我們于管理運(yùn)作上采用了世界級的管理模式─鮑德里奇管理模式。（BaldrigeManagementModel）這個模式為員工定下清晰的工作指引及程序，以激發(fā)員工朝著完美時空的理想、信念、價值及目標(biāo)而努力。1、鮑德里奇管理模式主要分為七個部分，分別為：●領(lǐng)導(dǎo)才能●策略性規(guī)劃●客戶及市場焦點(diǎn)●量度、分析、知識管理●人力資源焦點(diǎn)●程序管理●業(yè)績a.領(lǐng)導(dǎo)才能在這一方面，我司的架構(gòu)主要由3個部分組成：即業(yè)務(wù)拓展，總部支援及管理運(yùn)作（見圖示一）。這個架構(gòu)主要的特點(diǎn)是不像過往的由上到下的領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)，而是需要所有高層部門經(jīng)理在執(zhí)行其本身的功能之同時，還要結(jié)合成一個團(tuán)隊(duì)去完成公司的目標(biāo)。圖示一:此外，總經(jīng)理及高級行政人員會組成一個優(yōu)質(zhì)推進(jìn)委員會，負(fù)責(zé)計(jì)劃整體的公司策略（包括未來3年目標(biāo)和每年目的）及定期檢視整體表現(xiàn)。同步各部門及項(xiàng)目經(jīng)理會按照公司的每年目的去制定本的目標(biāo)及行動表。提供以客為本的全面優(yōu)質(zhì)服務(wù)是我司的使命，當(dāng)優(yōu)質(zhì)推進(jìn)委員會制定了3年目標(biāo)及每年目的后，我們會透過員工通訊，海報(bào)及會議等令所有員工對公司的遠(yuǎn)景，使命，核心價值和目標(biāo)清楚了解及形成習(xí)慣。b.策略性規(guī)劃策略性規(guī)劃是我司在公司目的，技能，資源和業(yè)務(wù)各方面發(fā)展及維護(hù)的一個重要過程，透過策略性規(guī)劃，我司能經(jīng)常地調(diào)整業(yè)務(wù)方向而達(dá)到不斷增長的成效?？偨?jīng)理及各部門經(jīng)理會在每年的業(yè)務(wù)策略發(fā)展及計(jì)劃工作會上，修訂未來3年目標(biāo)和制定來年計(jì)劃。并由各功能小組制定工作計(jì)劃行動時間表，來確保所有目標(biāo)能按時完成。此外，我們還會定期檢視工作計(jì)劃及做出相應(yīng)的修訂。c.客戶及市場焦點(diǎn)明白客戶需要及提供它們所期望的服務(wù)是十分重要，在這一方面，我公司已建立一個完善的調(diào)查系統(tǒng)去收集顧客的意見。?初期管理服務(wù)調(diào)查—在所有新接管的項(xiàng)目進(jìn)行，主要目的是了解顧客對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求。?每年管理服務(wù)調(diào)查—在所有管理的項(xiàng)目進(jìn)行，主要目的是檢視服務(wù)表現(xiàn)。?調(diào)查后的拜訪——在每次調(diào)查后，項(xiàng)目經(jīng)理將會直接拜訪客戶并聽取他們的意見。除此之外，客戶還可透過電郵，意見表及定期會議來反映他們的需要及意見，我公司會將這些意見收集分析后為客戶度身制訂其所需要的服務(wù)。d.量度、分析、知識管理我司已建立一套特定的主要表現(xiàn)指標(biāo)來量度公司的達(dá)標(biāo)情況。此外，我們會從顧客及內(nèi)部兩方面收集有關(guān)顧客滿意，員工態(tài)度及業(yè)務(wù)利潤增長的數(shù)據(jù)來支持公司的運(yùn)作及策略性目標(biāo)。顧客方面包括顧客滿意度、投訴及贊揚(yáng)的統(tǒng)計(jì)，季度的表現(xiàn)評核,市場占有率及續(xù)約率等。而內(nèi)部方面包括服務(wù)承諾、財(cái)務(wù)狀況、員工表現(xiàn)評核，員工滿意率及員工培訓(xùn)需求等。我司也制定了一些機(jī)制來分析收集回來的數(shù)據(jù)，并會將此類訊息透過不同的渠道下傳到有關(guān)部門及人員，使他們能根據(jù)分析結(jié)果制定行動計(jì)劃表，來改善未符合要求的地方。e.人力資源焦點(diǎn)員工是一間公司發(fā)展的支柱，因此，我公司視員工為公司的重要資產(chǎn)，為使員工能提供優(yōu)質(zhì)的顧客服務(wù)，公司必需創(chuàng)造一個令員工引以自豪和滿意的工作環(huán)境。要維持公司在市場的領(lǐng)導(dǎo)地位，我們相信品質(zhì)和員工的承擔(dān)是一個十分重要的因素。為此理念，我們發(fā)展了以下六個人力資源管理方針：?發(fā)掘人才?吸引人才?善用人才?獎勵人才?栽培人才?維系人才此外，公司還設(shè)計(jì)了一套全面的人力資源管理計(jì)劃及其相應(yīng)政策，與此同時，也設(shè)定“所有前線經(jīng)理均為人力資源經(jīng)理”為主題，它需要所有經(jīng)理在日常的運(yùn)作上實(shí)行人力資源管理的職責(zé)。在溝通方面，我們?yōu)閱T工建立不同的溝通渠道，為確保公司與員工間的有效溝通，我們透過電腦網(wǎng)絡(luò)建立了一個雙向的溝通網(wǎng)。對于表現(xiàn)優(yōu)秀的員工，我們還建立了一套獎勵機(jī)制。至于怎樣評訂員工的表現(xiàn)，在高層和中層的管理人員，我們采用了“平衡計(jì)分卡”的方法，“平衡計(jì)分卡”主要分為四個部分：分別為財(cái)務(wù)、顧客、過程和員工方面；對于一般員工，我們則采用雙向的表現(xiàn)評核方式，并且透過此方式，員工不但能清楚了解自己的表現(xiàn)，同時也可向我們反映他們的意見及需求。為配合整個人力資源計(jì)劃，一系列的在職培訓(xùn)將會提供給各層員工。我們會透過調(diào)查了解員工的需要而制定全年的培訓(xùn)計(jì)劃，除內(nèi)部培訓(xùn)之外，我們還鼓勵員工報(bào)考各種的專業(yè)資格。我們會提供學(xué)費(fèi)資助給那些成功取得專業(yè)資格的員工。f.程序管理?產(chǎn)品和服務(wù)管理程序我們考慮到向顧客提供服務(wù)應(yīng)該由一個符合客戶要求的產(chǎn)品計(jì)劃過程開始，以下圖表展示出我們的程序管理的主要方面?！钤O(shè)計(jì)過程在設(shè)計(jì)過程中，我們承諾提供以客為本的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。因此，我們的承諾是我們設(shè)計(jì)如何為客戶服務(wù)的基礎(chǔ)，并且會透過一些調(diào)查和會談收集客戶對服務(wù)需求的意見，也會借鑒一些其它先進(jìn)項(xiàng)目的特點(diǎn)來設(shè)計(jì)一些新的服務(wù)給客戶。最后，也會透過一些服務(wù)后的反饋訊息重新修訂我們的服務(wù)以達(dá)至完全符合客戶的要求。☆傳達(dá)過程為確保設(shè)計(jì)出來的服務(wù)能滿意的傳達(dá)給我們的客戶，我們采用了以下的程序及最終檢測：我們會組織不同的內(nèi)部培訓(xùn)給與我們的前線員工，為使他們能按照我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來提供服務(wù)，我們也采用了世界認(rèn)可的品質(zhì)管理系統(tǒng)——ISO9001，來制定優(yōu)質(zhì)的服務(wù)程序，同時利用品質(zhì)圈為出現(xiàn)問題時尋求解決方法。并實(shí)施五常法，維持我們的良好工作環(huán)境。此外，我們也會成立一個業(yè)務(wù)過程委員會去檢討和改善我們的過程設(shè)計(jì)和運(yùn)作。我們也會設(shè)立些有形的指標(biāo)來衡量我們的服務(wù)表現(xiàn)，包括客戶服務(wù)調(diào)查，客戶滿意率調(diào)查，定期與客戶溝通，業(yè)績和外界的認(rèn)同。這些結(jié)果提供有效框架來量度我們的傳達(dá)過程。?支持程序當(dāng)所有前線員工在提供核心管理服務(wù)給客戶的同時，總部也會提供支援服務(wù)作為他們的支柱如財(cái)務(wù)及人力資源管理。g.業(yè)績作為一間管理服務(wù)公司，要持續(xù)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展，客戶滿意率的高低是十分重要的，為取得一個全面的服務(wù)表現(xiàn)，我們會使用不同的方法來量度客戶滿意的程度。包括每年管理服務(wù)調(diào)查，服務(wù)大使調(diào)查，管理服務(wù)的表現(xiàn)評核，客戶投訴及贊揚(yáng)記錄，服務(wù)后的調(diào)查及由客戶轉(zhuǎn)介的業(yè)務(wù)等。此外，在服務(wù)及市場占有率的增長也是表現(xiàn)業(yè)績的一種情況。由于管理服務(wù)是以人為主，所以員工對公司的滿意率也是考核業(yè)績的其中一種因素。最后，當(dāng)然是外界對公司的認(rèn)同，如市優(yōu)、國優(yōu)級文明企業(yè)等。二、ISO品管體系ISO9001:2000品質(zhì)管理系統(tǒng)１、憑著香港母公司多年來致力推行優(yōu)質(zhì)管理的經(jīng)驗(yàn)，完美時空已順利把整套ISO9001:2000品質(zhì)管理系統(tǒng)與全面優(yōu)質(zhì)管理模式結(jié)合起來，確保完美時空的品管系統(tǒng)能不斷改進(jìn)，為業(yè)戶提供高質(zhì)素的管理服務(wù)。２、于接管物業(yè)的初期，我們會先為時代廣場制定一套完善的品質(zhì)管理計(jì)劃，訂明運(yùn)作要求及品質(zhì)目標(biāo)，讓駐守時代廣場的員工能更有效地遵照所訂立的服務(wù)準(zhǔn)則執(zhí)行日常管理工作，從而提高服務(wù)質(zhì)素。３、我們會定期檢討和修訂品質(zhì)目標(biāo)，藉以不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)素。三、五常法１、完美時空于去年開始推行五常法，目的是透過執(zhí)行「常組織、常整頓、常規(guī)范、常自律、常清潔」，以加強(qiáng)員工的自律性，為業(yè)戶建立一個優(yōu)美的環(huán)境(附件五)。２、透過推行五常法，定能為時代廣場建立一個安全、舒適及整潔的工作環(huán)境。四、品質(zhì)圈１、完美時空于2004年初引進(jìn)「品質(zhì)圈」作為不斷改善服務(wù)的輔助工具。２、我們積極鼓勵前線員工自發(fā)組成品質(zhì)圈，主動提出改進(jìn)服務(wù)的建議，并將具建設(shè)性的建議制定為政策。五、安全及健康管理系統(tǒng)１、香港母公司時空管理于二零零零年成立安全及健康委員會，藉此加強(qiáng)員工對職業(yè)安全及健康的認(rèn)識。２、于二零零一年，更建立了安全及健康管理系統(tǒng)，進(jìn)一步提升公司職業(yè)安全及健康的水平，并為員工、承判商及業(yè)戶建立一個符合工廠及工業(yè)經(jīng)營條例的安全及健康的工作環(huán)境。３、憑著多年來致力推行優(yōu)質(zhì)管理的經(jīng)驗(yàn)，我們已成功把安全及健康管理系統(tǒng)融入我們的品質(zhì)管理系統(tǒng)。六、環(huán)境衛(wèi)生管理系統(tǒng)１、一般物業(yè)大部份只著重清潔，而忽略了衛(wèi)生之標(biāo)準(zhǔn)?！阜堑湫头窝住怪l(fā)，使大眾對環(huán)境衛(wèi)生的問題更為關(guān)注。２、推出「環(huán)境衛(wèi)生管理系統(tǒng)」，目的是確立居住及工作環(huán)境之衛(wèi)生管理流程，從而推廣物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生文化，并為業(yè)戶提供一個安全及健康的居住及工作環(huán)境。３、「環(huán)境衛(wèi)生管理系統(tǒng)」是一套完善的環(huán)境衛(wèi)生管理流程，當(dāng)中主要包括兩個方針：3.1嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境衛(wèi)生管理流程；3.2推廣衛(wèi)生文化。3.1嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境衛(wèi)生管理流程●內(nèi)部環(huán)境管理-是指管理物業(yè)及設(shè)施內(nèi)的一般環(huán)境衛(wèi)生程序，包括消毒、滅蟲、設(shè)施保養(yǎng)及廢物收集等。●外在環(huán)境管理a.透過評估周邊地區(qū)的環(huán)境因素，例如鄰近之建筑地盤、管理物業(yè)及設(shè)施之內(nèi)部環(huán)境、公共地方及其它設(shè)施等，對管理物業(yè)及設(shè)施所產(chǎn)生之影響，繼而作出最恰當(dāng)?shù)奶幚?。b.由于此系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)流程管理，我們建立了十三項(xiàng)完整的程序，以協(xié)助清潔服務(wù)承辦商及員工徹底執(zhí)行每個清潔步驟，務(wù)求提升管理物業(yè)及設(shè)施的衛(wèi)生水平，讓業(yè)戶擁有一個空氣潔凈、食水優(yōu)質(zhì)及害蟲絕跡的健康居住及舒適工作的環(huán)境。3.2推廣衛(wèi)生文化●借著物業(yè)期刊、小冊子及講座等活動，向公眾宣傳環(huán)境衛(wèi)生的重要，以加強(qiáng)大眾對這方面的社會責(zé)任?！翊送?，時空管理亦會在管理物業(yè)及設(shè)施內(nèi)舉行不同的推廣活動，以及不時與政府部門合作舉辦區(qū)域性講座活動。我們深信透過嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境衛(wèi)生管理流程及積極推廣衛(wèi)生文化，定能為業(yè)戶提供一個優(yōu)質(zhì)健康的居住及工作環(huán)境。七、員工績效考核機(jī)制1、錄用機(jī)制管理人員錄用依據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目經(jīng)理由公司總經(jīng)理任命，各部門主管由項(xiàng)目經(jīng)理提出人員需求及建議報(bào)予人力資源部運(yùn)作，人力資源部從人才貯備庫調(diào)配或從社會招聘，經(jīng)人力資源部初試通過，進(jìn)入該項(xiàng)目人力資料備選庫，由人力資源部組織第二次面試，面試人員由項(xiàng)目經(jīng)理、公司各專業(yè)骨干組成，以案例為主測試其專業(yè)素質(zhì)，解決實(shí)際問題的能力和服務(wù)意識。2、考核機(jī)制項(xiàng)目經(jīng)理業(yè)績由公司考核，依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理業(yè)績審核表，從公司、業(yè)戶/開發(fā)商、員工及管理外包商等各角度評析，各項(xiàng)分?jǐn)?shù)累積，每半年考核結(jié)果與項(xiàng)目經(jīng)理的待遇互動。各主管及員工的考核由項(xiàng)目經(jīng)理組織實(shí)施，分日?？荚u和集中考評，日?？荚u包括：2.1通過每月一次的答卷考評其業(yè)務(wù)技能，對大廈系統(tǒng)的了解程度，對項(xiàng)目工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)的熟悉程序，記入員工考核登記表。2.2通過服務(wù)反饋單的反饋情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，綜合考慮員工工作量及業(yè)戶/開發(fā)商滿意度情況，記入員工考核表。2.3通過綜合管理部、部門經(jīng)理對員工服務(wù)情況的回訪、日常投訴情況獲取業(yè)戶/開發(fā)商滿意度，記入員工考核登記表。2.4嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)督檢查機(jī)制，對員工工作成果進(jìn)行抽查，抽查結(jié)果記入員工考核登記表。2.5組織員工互評，保證部門之間、員工之間溝通順暢，并將結(jié)果進(jìn)行客觀分析，記入考核登記表。2.6進(jìn)行客戶滿意率調(diào)查，記入考核登記表。通過以上辦法綜合考評，對各級員工服務(wù)情況進(jìn)行量化記錄，結(jié)果與員工浮動獎金掛鉤。3、淘汰機(jī)制根據(jù)公司統(tǒng)一制定的考評細(xì)則由公司監(jiān)督實(shí)施，集中評審每半年一次，與日常工作的考核登記表、過失單，嘉獎單綜合評判，量化評測其工作成效，決定員工的職位、薪酬和去留，分?jǐn)?shù)較低的員工將給予警示，情況嚴(yán)重者，平時過失單累計(jì)三張者，由于個人原因造成重大責(zé)任事故者將予以除名，反之，將予以表彰、加薪和升職。一、“時代廣場”前期物業(yè)管理方案1、前期物業(yè)管理工作的實(shí)施程序自接受委托管理之日起，組織成立工作小組，針對時代廣場的具體問題提出相關(guān)的服務(wù)計(jì)劃書，并按雙方認(rèn)可的計(jì)劃書進(jìn)行實(shí)施，定期派有關(guān)人員參加各項(xiàng)工程會議。主動和建筑公司承包商及顧問公司溝通，同時按計(jì)劃書和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對大廈進(jìn)行監(jiān)理，并以物業(yè)管理角度提出建議，提供每周工作報(bào)告，經(jīng)業(yè)戶/開發(fā)商同意后和建筑公司溝通，解決現(xiàn)實(shí)問題并保持相關(guān)記錄，建立前期物業(yè)管理檔案。2、前期物業(yè)管理工作內(nèi)容2.2參加“時代廣場”建筑期間的各項(xiàng)專業(yè)工程會議，提出專業(yè)意見和建議；2.3參加“時代廣場”前期機(jī)電設(shè)設(shè)備、各類建建材的招投標(biāo)標(biāo)工作，參與與供應(yīng)商合同同的評審，特特別是質(zhì)保條條款的評審和和跟進(jìn)工作；；2.4跟進(jìn)設(shè)計(jì)變變更和施工圖圖紙的變更，并并作詳細(xì)的記記錄；2.5參與指導(dǎo)各各項(xiàng)工程的驗(yàn)驗(yàn)收，特別是是隱蔽工程的的驗(yàn)收。2.6收集整理各各類圖紙、設(shè)設(shè)備及建材的的資料，包括括：封樣、產(chǎn)產(chǎn)品來源證、原原裝保修書、使使用說明書、環(huán)環(huán)保認(rèn)證書及及建立設(shè)備臺臺帳,跟進(jìn)建筑施施工和設(shè)備安安裝過程;庫存必需的的配件配料，為為日后的維修修保養(yǎng)工作作作好充分的準(zhǔn)準(zhǔn)備；2.7對“時代廣場”公共區(qū)域裝裝修裝飾日后后不利于維修修和清潔的裝裝修裝飾工程程以及管理用用房、垃圾房房、信報(bào)箱等等管理配套設(shè)設(shè)施合適的位位置提出意見見和建議；2.8對“時代廣場”的樓宇自控控系統(tǒng)和智能能化系統(tǒng)提出出意見和建議議；2.9交付使用前前先行驗(yàn)收，向向業(yè)戶/開發(fā)商匯報(bào)報(bào)驗(yàn)收中發(fā)生生的問題，包包括未達(dá)設(shè)計(jì)計(jì)要求的問題題以及各項(xiàng)遺遺漏工程,為日后正式式驗(yàn)收創(chuàng)造條條件2.100對不利于日日后維修、保保潔的工程提提出增減建議議，以便于后后期工程維修修、養(yǎng)護(hù)、管管理；2.111按照工程進(jìn)進(jìn)度要求逐步步接管大廈的的設(shè)備，開展展管理和運(yùn)行行工作；2.122對安全保證證系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)，并配合照照明系統(tǒng)以使使用角度提供供專業(yè)建議。2.133對垃圾的處處理方式提供供建議，以保保證在各種天天氣情況下的的衛(wèi)生清理。2.144協(xié)助業(yè)戶/開發(fā)商做好好驗(yàn)收和接管管工作，制定定驗(yàn)收表格，清清點(diǎn)物品數(shù)量量，檢查施工工質(zhì)量。2.155定期向業(yè)戶/開發(fā)商提交交工作報(bào)告。3、管理理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)3.1參加各專業(yè)業(yè)工程技術(shù)會會議，工程協(xié)協(xié)調(diào)會議，從從保修的角度度、物業(yè)管理理的角度，提提出書面意見見和建議；3.2對逐步接管管的共用設(shè)施施設(shè)備及區(qū)域域、房間實(shí)施施鑰匙管理，成成品保護(hù)管理理；3.3建立機(jī)電設(shè)設(shè)備檔案（設(shè)設(shè)備臺帳），設(shè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行、檢查、維維修、保養(yǎng)及及大、中修時時間計(jì)劃等記記錄齊全；3.5檢檢查消防滅火火設(shè)施、器材材，確保完好好，消防通道道暢通；3.6設(shè)備及管道道保持整潔、通通風(fēng)，無跑、冒冒、滴、漏和和鼠害現(xiàn)象；；3.7設(shè)施設(shè)備標(biāo)標(biāo)志齊全、管管理規(guī)范，安安全操作程序序、責(zé)任人明明確，運(yùn)行人人員持證上崗崗；3.8對容易危及及人身安全的的設(shè)施設(shè)備應(yīng)應(yīng)有明顯的警警示標(biāo)志和防防范措施；對對可能發(fā)生的的各種突發(fā)性性設(shè)備故障有有應(yīng)急預(yù)案；；3.9制定健全的的房屋裝飾維維修管理服務(wù)務(wù)和計(jì)劃。查查檢裝修公司司的裝修方案案，審查裝修修圖紙，與施施工單位簽訂訂裝修管理協(xié)協(xié)議及防火責(zé)責(zé)任書；3.100裝修期間，對對裝修現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行巡視與檢檢查，加強(qiáng)施施工用電和動動火管理。及及時清運(yùn)裝修修垃圾；3.111對進(jìn)出的裝裝修車輛、裝裝修人員實(shí)行行出入證管理理，調(diào)解因裝裝修施工引發(fā)發(fā)的糾紛；3.122裝修結(jié)束后后，對違反裝裝修協(xié)議的施施工單位與業(yè)業(yè)戶方溝通后后進(jìn)行處理；；3.133主動與業(yè)戶戶方聯(lián)系、溝溝通信息，確確定接管驗(yàn)收收的原則、時時間和程序；；3.144制定健全的的接管驗(yàn)收方方案，確定接接管驗(yàn)收日程程表；3.155制定出各專專業(yè)（單項(xiàng)工工程）接管驗(yàn)驗(yàn)收的明細(xì)單單和各類接管管工作表格；；3.166跟蹤能源消消耗實(shí)況，詳詳細(xì)記錄，并并提出節(jié)能方方案。3．177對前期項(xiàng)目目交接中出現(xiàn)現(xiàn)的工程遺留留問題，與開開發(fā)商、各施施工方通過會會議溝通、文文案跟進(jìn)，盡盡快完善解決決，減少開發(fā)發(fā)企業(yè)的后繼繼之憂。4、人員員進(jìn)場的安排排4.1合合同鑒定后派派駐工程工作作小組，實(shí)施施前期介入工工作。4.2依依照工程進(jìn)度度和開發(fā)商要要求，提出合合理的相關(guān)專專業(yè)人員的進(jìn)進(jìn)場時間，經(jīng)經(jīng)開發(fā)商同意意后進(jìn)場工作作。5、前期期檔案的建立立按前期物物業(yè)的實(shí)施方方式，前期物物業(yè)管理工作作實(shí)施程序及及前期檔案索索引要求,建筑公司承承包商須提供供相關(guān)資料。并并按前期工作作小組提供的的建議，做好好相關(guān)會議記記錄及每周工工作報(bào)告。建建議的跟進(jìn)結(jié)結(jié)果、設(shè)計(jì)的的修改及隱蔽蔽工程等,由專人負(fù)責(zé)責(zé)建立前期物物業(yè)管理檔案案。6、物業(yè)業(yè)的驗(yàn)收管理理6.1驗(yàn)收前的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作驗(yàn)收小組組根據(jù)建筑公公司提供的圖圖紙，按設(shè)計(jì)計(jì)和施工要求求編制驗(yàn)收計(jì)計(jì)劃,按國家標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《建筑安裝裝工程質(zhì)量檢檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》驗(yàn)收；驗(yàn)驗(yàn)收小組編制制驗(yàn)收計(jì)劃和和標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收收小組按承建建商提供的竣竣工圖，設(shè)備備清單，所有設(shè)施、設(shè)設(shè)備出廠合格格證書，設(shè)備調(diào)試運(yùn)運(yùn)行記錄、試試驗(yàn)報(bào)告等，在在業(yè)戶/開發(fā)商的協(xié)協(xié)調(diào)下進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收。6.2驗(yàn)收的實(shí)施施驗(yàn)收小組組在預(yù)驗(yàn)收過過程中，按專專業(yè)分工及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、設(shè)設(shè)備清單進(jìn)行行預(yù)驗(yàn)收；對對實(shí)物的驗(yàn)收收為主要驗(yàn)收收的設(shè)備和材材料的規(guī)格、型型號、制造廠廠，并清點(diǎn)數(shù)數(shù)量、安裝位位置等。在預(yù)預(yù)驗(yàn)收過程中中，驗(yàn)收出未未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的的設(shè)備及與設(shè)設(shè)計(jì)要求不符符的設(shè)備，提提出書面《整整改報(bào)告》提提交業(yè)戶/開發(fā)商，經(jīng)經(jīng)業(yè)戶/開發(fā)商同意意或返回。6.3驗(yàn)收后的處處理工作驗(yàn)收小組組專業(yè)人員根根據(jù)分工寫出出單項(xiàng)的驗(yàn)收收報(bào)告，驗(yàn)收收小組負(fù)責(zé)人人根據(jù)全部單單項(xiàng)驗(yàn)收報(bào)告告，寫出物業(yè)業(yè)的綜合性驗(yàn)驗(yàn)收報(bào)告的評評定及意見書書，呈交公司司總部。對不合格的的設(shè)備、設(shè)施施，寫出書面面報(bào)告，上呈呈業(yè)戶/開發(fā)商及監(jiān)監(jiān)理公司，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理代表表驗(yàn)收物業(yè)管管理接收單位位同物業(yè)的交交接單位進(jìn)行行正式移交，并并辦理有關(guān)手手續(xù)。驗(yàn)收小小組要填寫物物業(yè)竣工資料料驗(yàn)收記錄，填填寫物業(yè)的交交接記錄。物物業(yè)部辦理正正式物業(yè)驗(yàn)收收移交手續(xù)時時，會同業(yè)戶戶/開發(fā)商、施施工單位簽字字生效，將全全部檔案資料料移交檔案室室存檔。6.4驗(yàn)收后不合合格的處理工工作對在預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收中未達(dá)到到要求的設(shè)備備，整改落實(shí)實(shí)實(shí)施后，驗(yàn)驗(yàn)收小組進(jìn)行行檢查，驗(yàn)證證并在《整改改報(bào)告》中記記錄結(jié)果，整整改合格后進(jìn)進(jìn)行正式的驗(yàn)驗(yàn)收。對監(jiān)理理公司移交的的竣工圖，在在《交接記錄錄》中記錄。6.5設(shè)備驗(yàn)收設(shè)計(jì)圖紙紙與設(shè)備的規(guī)規(guī)格型號、數(shù)數(shù)量符合；主主要設(shè)備、設(shè)設(shè)施的安裝位位置與安裝質(zhì)質(zhì)量符合；設(shè)設(shè)備與連接整整個系統(tǒng)的技技術(shù)性能，應(yīng)應(yīng)與設(shè)計(jì)要求求符合，檢查查結(jié)果記錄在在《驗(yàn)收交接接記錄表中》；；對物業(yè)的其其他配套系統(tǒng)統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行行驗(yàn)收，驗(yàn)收收結(jié)果記錄在在《驗(yàn)收交接接記錄表》中中。7、物業(yè)業(yè)交接管理7.1建筑公司應(yīng)應(yīng)按接管驗(yàn)收收應(yīng)具備的條條件和應(yīng)提交交的資料提前前做好房屋交交驗(yàn)準(zhǔn)備，房房屋竣工后，及時提出接接管驗(yàn)收申請請。接管單位位應(yīng)在15日內(nèi)審核完完畢，及時簽簽發(fā)驗(yàn)收通知知并約定時間間驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收符合要求求，接管單位位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)驗(yàn)收合格憑證證，并應(yīng)及時時簽發(fā)接管文文件。7.2接管驗(yàn)收時時，交接雙方方均應(yīng)嚴(yán)格按按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行行。驗(yàn)收不合格格時，雙方協(xié)協(xié)議處理辦法法，并商定時時間復(fù)驗(yàn)。7.3房屋接管交交付使用后，如如發(fā)生隱蔽性性的重大質(zhì)量量事故，應(yīng)由由接管單位會會同開發(fā)商和和設(shè)計(jì)、施工工單位，共同同分析研究，查查明原因；如如屬設(shè)計(jì)、施施工、材料的的原因應(yīng)由設(shè)設(shè)計(jì)及建筑公公司負(fù)責(zé)處理理；如屬使用用不當(dāng)、管理理不善的原因因，則應(yīng)由接接管單位負(fù)責(zé)責(zé)處理。7.4從驗(yàn)收接管管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑筑工程保修的的有關(guān)規(guī)定，由由建筑公司負(fù)負(fù)責(zé)保修，接管單位在在需要時用于于代修。保修修期滿，按時時結(jié)算。二、“時時代廣場”業(yè)戶入住期期間的服務(wù)方方案1、客戶戶現(xiàn)場看房的的物業(yè)管理配配合方案：1.1確確定客戶看房房專用路線在大廈招招租過程中，由由于施工整改改、客戶裝修修、客戶看房房、業(yè)戶自用用辦公有可能能會同時進(jìn)行行，為了保證證看房客戶的的人身安全、入入住客戶的辦辦公環(huán)境、成成品的保護(hù)工工作，物業(yè)對對此提出可行行性建議，并并與開發(fā)商共共同協(xié)商確定定一條路線，供供看房客戶專專用，避免造造成交叉影響響。1.2租租售過程中做做好物業(yè)管理理相關(guān)事宜的的咨詢工作在租售過過程中，客戶戶若想了解物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)相關(guān)事項(xiàng)，如如：物業(yè)管理理服務(wù)委托事事項(xiàng)及范圍、房房屋各項(xiàng)技術(shù)術(shù)指標(biāo)、能源源費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（水、電、蒸蒸汽、天然氣氣）等，物業(yè)業(yè)會派專業(yè)人人員對開發(fā)商商提出的事項(xiàng)項(xiàng)提供數(shù)據(jù)和和相關(guān)資料，解解答物業(yè)相關(guān)關(guān)問題，以保保證房屋合同同的順利簽訂訂。1.3向向業(yè)戶提供物物業(yè)各項(xiàng)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及大樓樓技術(shù)數(shù)據(jù)，圖圖紙等。1.4制制定業(yè)戶公約約、服務(wù)指南南及裝修手冊冊。2、業(yè)戶戶的入住管理理方案2.1業(yè)業(yè)戶入住辦理理：物業(yè)根據(jù)據(jù)大廈的具體體使用情況，將將制訂《業(yè)戶戶公約》。對對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)權(quán)利與義務(wù)、物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)的權(quán)利與義義務(wù)、房屋的的使用與維修修、能源費(fèi)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與代代收代繳協(xié)議議、違約責(zé)任任做出明確規(guī)規(guī)定，與業(yè)戶戶簽訂承諾書書，以保證遵遵守公約規(guī)定定的內(nèi)容。2.2裝裝修管理：?由于于裝修涉及到到噪音、粉塵塵、刺激氣味味，如果沒有有一套切實(shí)可可行的裝修制制度和強(qiáng)有力力的監(jiān)管措施施，勢必會對對業(yè)戶及客戶戶的經(jīng)營活動動產(chǎn)生一定程程度的影響，引引起業(yè)戶的投投訴。良好的的裝修管理可可以將裝修帶帶來的影響降降低到最小程程度。?裝修修手續(xù)辦理所所需提交的資資料：a裝修修施工方案及及裝修平面圖圖。b公安安分局消防管管理處的消防防審批手續(xù)。c施工工方營業(yè)執(zhí)照照復(fù)印件、資資質(zhì)證書復(fù)印印件，需加蓋蓋紅章。d施工工方簽訂《裝裝修管理協(xié)議議》及《治安安消防責(zé)任書書》。e進(jìn)場場施工人員的的身份證復(fù)印印件?！袷┕し脚c物業(yè)簽訂訂《裝修手冊冊》，手冊中中對裝修注意意事項(xiàng)及要求求、消防管理理要求、各項(xiàng)項(xiàng)登記表（裝裝修項(xiàng)目登記記表、房屋裝裝飾裝修平面面圖、裝修日日常巡查登記記表、裝修前前驗(yàn)收單、裝裝修后驗(yàn)收單單、裝修方案案審核表、精精裝修相關(guān)方方案備案表）等等做出具體規(guī)規(guī)定。明確裝裝修公司的責(zé)責(zé)任?！褡龊檬┕し桨负蛨D圖紙的審批、存存檔工作，以以便日后查詢詢?！袷杖⊙b修押金，這這是施工方保保證遵守裝修修規(guī)定的有力力約束?！窦訌?qiáng)裝修監(jiān)管力度度，避免出現(xiàn)現(xiàn)違規(guī)操作，如如隨便動火、正正常上班時間間制造噪音等等?！裱b修施工監(jiān)管流程程圖（見下頁頁）：●房屋裝修驗(yàn)收內(nèi)容容包括房屋本本體、圖紙及及相關(guān)資料，如如：使用說明明書、合格證證、檢測報(bào)告告、保修協(xié)議議等。驗(yàn)收結(jié)果填填寫《驗(yàn)收一一覽表》。●簽訂接管驗(yàn)收協(xié)議議，協(xié)議中對對交接各方的的權(quán)利和義務(wù)務(wù)、保修時限限、保修責(zé)任任做出相關(guān)規(guī)規(guī)定。裝修監(jiān)管管流程三、投入入使用后物業(yè)業(yè)管理服務(wù)1、房屋屋建筑本體共共用部位的維維修、養(yǎng)護(hù)和和管理1.1房屋本體共共用部位的維維修與保養(yǎng)可可分為計(jì)劃性性和突發(fā)性兩兩類，一套全全面及完善的的維修保養(yǎng)方方案是將突發(fā)發(fā)性故障減至至最低并加以以控制的最有有效手段。1.2計(jì)劃性維修修與保養(yǎng)一般般可分為短期期、中期及長長期，不同的的保養(yǎng)及維修修是根據(jù)不同同的需要，因因此在安排上上亦有所不同同?！穸唐谛员ｐB(yǎng)及維修修這是指每每月或每月所所進(jìn)行之經(jīng)常常性維修及保保養(yǎng)，這些工工作能確保物物業(yè)之各設(shè)施施設(shè)備能正常常良好地運(yùn)作作。●中期性保養(yǎng)及維修修這是指每每年或半年所所進(jìn)行之維修修保養(yǎng)，這些些是比較長遠(yuǎn)遠(yuǎn)之工作。主主要是對房屋屋及設(shè)備進(jìn)行行一些較大型型維修、保養(yǎng)養(yǎng)及一些在平平日不能進(jìn)行行之工程。●長期性保養(yǎng)及維修修這是指每每3-10年或更長時時間才進(jìn)行的的維修及保養(yǎng)養(yǎng)，這包括大大型的維修、翻翻新、改造或或更新。進(jìn)行計(jì)劃劃維修保養(yǎng)的的次序和期限限是根據(jù)房屋屋的作用、狀狀況、特點(diǎn)、使使用條件來進(jìn)進(jìn)行安排，物物業(yè)管理部門門每年根據(jù)有有關(guān)維修保養(yǎng)養(yǎng)工作的內(nèi)容容和要求，編編制預(yù)防性維維修保養(yǎng)計(jì)劃劃，分期分項(xiàng)項(xiàng)下達(dá)給維修修的人員或?qū)I(yè)公司予以以實(shí)施。2、房屋屋建筑本體共共用設(shè)施設(shè)備備2.1給排水系統(tǒng)統(tǒng)，包括共用用的上下水管管道，雨落管管，加壓供水水設(shè)備，中水水系統(tǒng)?！窠o排水管理人員必必須了解、熟熟悉樓宇內(nèi)的的供水系統(tǒng)，如如：水管、水水池、水箱、水水泵，開關(guān)節(jié)節(jié)門及閥門位位置?！穸ㄆ谘惨曀貌僮髯魇欠裾?，供供水系統(tǒng)有無無損壞或滴漏漏，水箱是否清清潔，定期安安排清洗水池池，使水箱每每年清洗一次次，以保持衛(wèi)衛(wèi)生?！窠?jīng)常檢查溝、渠及及污水管道是是否暢通，及及時清理渠道道蓋上的垃圾圾，以防止下下雨時渠水受受阻而水浸?！駱怯钔鈮Φ墓孟孪滤馨l(fā)生破破裂，應(yīng)立即即維修，以免免污水流出影影響環(huán)境衛(wèi)生生?！袼梅績?nèi)所有設(shè)備備在正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)應(yīng)放在自動位位置，所有操操作標(biāo)志簡單單明確，主接接觸器開關(guān)每每兩個月檢查查清洗一次。●管理處每半年度應(yīng)應(yīng)對各種水池池（箱）清洗洗、消毒一次次，并取水樣樣送檢，如有有特殊情況可可臨時增加清清洗次數(shù)?！袂逑础⑾?、檢修修等工作由取取得健康合格格證的管理處處技工進(jìn)行。2.2中中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)●空調(diào)主機(jī)的維修保保養(yǎng)a.中中央空調(diào)機(jī)組組必須每隔15分鐘巡查1次。并對冷冷媒壓力、電電壓、電流作作記錄，在運(yùn)運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)屬屬于不正常的的現(xiàn)象應(yīng)及時時匯報(bào)給空調(diào)調(diào)主管作出處處理。b.在在巡查空調(diào)主主機(jī)、風(fēng)機(jī)、風(fēng)風(fēng)柜、盤管風(fēng)風(fēng)機(jī)時，注意意過濾網(wǎng)、過過濾器、翅片片是否清潔，以以及地漏排水水情況，皮帶帶和機(jī)械轉(zhuǎn)動動部分是否需需加油或調(diào)整整。c.巡巡查水塔、水水泵、膨脹箱箱時，注意水水塔以及水箱箱的水位、水水泵出入水壓壓力表是否正正常，風(fēng)扇皮皮帶及轉(zhuǎn)動部部分是否需加加油或調(diào)整。d.按按照保養(yǎng)規(guī)程程及巡查制度度，必須定時時做好空調(diào)主主機(jī)及所分管管設(shè)備的日常常巡查、保養(yǎng)養(yǎng)工作，確保保設(shè)備處于良良好的性能狀狀態(tài)，并按設(shè)設(shè)備的安全操操作規(guī)程操作作，嚴(yán)防人為為事故發(fā)生。e.保保持設(shè)備房的的清潔和通道道暢通，嚴(yán)禁禁堆放易燃易易爆物品以及及其他雜物，提提高警惕，注注意防火工作作。f.空空調(diào)機(jī)組實(shí)行行定人、定崗崗負(fù)責(zé)維修保保養(yǎng)，按安全技術(shù)術(shù)規(guī)程、保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行操操作，做好日日常、月、季季保養(yǎng)工作，保保證維修、保保養(yǎng)質(zhì)量，確確保重點(diǎn)設(shè)備備經(jīng)常處于良良好狀態(tài)，并并記入檔案。g.發(fā)發(fā)現(xiàn)如下情況況之一，均必必須停機(jī)查明明原因，進(jìn)行行及時修理或或更換機(jī)件：?發(fā)現(xiàn)現(xiàn)電動機(jī)發(fā)出出嗡嗡的響聲聲。?壓縮縮機(jī)發(fā)生敲擊擊聲和雜音。?發(fā)現(xiàn)現(xiàn)因負(fù)荷過大大而發(fā)出劇烈烈震動。?電動動機(jī)、壓縮機(jī)機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降降低。h.冷冷凍機(jī)、空調(diào)調(diào)設(shè)備運(yùn)行正正常無重大事事故嚴(yán)格按照照操作規(guī)程操操作，做到冷冷凍機(jī)運(yùn)行穩(wěn)穩(wěn)定無液擊、咬咬缸、喘振、超溫溫、超壓、泄泄漏等異?，F(xiàn)現(xiàn)象；油壓、油油溫、油位、冷冷卻水進(jìn)出水溫溫度及壓力，冷冷媒水進(jìn)出口口溫度及壓力力、吸排氣溫溫度及壓力、電壓壓、電流、冷冷媒量均應(yīng)在在正常范圍內(nèi)內(nèi)。保證無重重大事故發(fā)生生。i.保保持潤滑油、冷冷媒、傳熱面面的清潔按要求定定期清潔各過過濾器，更換潤滑油油、冷媒；定定時清潔冷卻卻水、冷媒水質(zhì)質(zhì)的受污傳熱熱面并保持良良好的傳熱效效果。j.做做好經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行定期分析析冷凍機(jī)運(yùn)行行情況和能耗耗指標(biāo)，搞好好合理供冷，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及時解決決，使機(jī)器始始終保持良好好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行狀態(tài)。k.對對冷凍水系統(tǒng)統(tǒng)水質(zhì)每季度度、對冷卻水水系統(tǒng)水質(zhì)每每半個月化驗(yàn)驗(yàn)一次運(yùn)行人員員對照以上數(shù)數(shù)值進(jìn)行驗(yàn)收收，化驗(yàn)單應(yīng)應(yīng)與工作單一一同保存，并在監(jiān)督督記錄上做好好記錄。l.運(yùn)運(yùn)行人員每月月自取水樣檢檢查，使用PH試紙測試其PH值，并靜置24小小時，觀察其其色度，做好記錄。若若發(fā)現(xiàn)PH值超標(biāo)或水水樣濁或有明明顯銹色（微微紅），應(yīng)馬馬上通知主管管并由主管通通知承辦單位位工程維修修部主管，水水樣保存5天?！窨照{(diào)主機(jī)的操作：：a.啟啟動前的準(zhǔn)備備?檢查查配電是否正正常，抄讀各各相電壓。?啟動動風(fēng)柜、新風(fēng)風(fēng)機(jī)及風(fēng)機(jī)盤盤管，最低要要有一臺以上上冷凍水泵的的水流量。?檢查查油溫度是否否達(dá)到要求。?啟動動冷凍泵及冷冷卻水、冷卻卻水塔風(fēng)扇。?視察察冷凍機(jī)冷卻卻水流量及出出入水壓是否否正常。b.啟啟動程序?如以以上設(shè)備工作作正常，可按按動“自動（AUTO）”按鈕。?主機(jī)機(jī)內(nèi)的電腦將將探測各自控控連鎖冷凍、冷冷卻水流開關(guān)關(guān)等，如果電腦探探測的各連鎖鎖無誤，主機(jī)機(jī)將正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。c.運(yùn)運(yùn)行時的正常常數(shù)據(jù)?冷凍凍油溫55—60°C。?冷凝凝器壓力796—1250KKPa。?蒸發(fā)發(fā)壓力250—270KPPa。d.停機(jī)機(jī)程序?按操操作屏上“STOP”鈕一次，請請不要按兩次次“STOP”來停機(jī)，否則機(jī)組將將認(rèn)為是緊急急停機(jī)而停機(jī)機(jī)前不卸載。?冷凍凍水泵應(yīng)持續(xù)續(xù)動作10—30分鐘才可按按停，冷卻塔塔風(fēng)扇可在停停機(jī)后數(shù)分鐘鐘按停。?停機(jī)機(jī)后應(yīng)繼續(xù)保保持主機(jī)油箱箱處于預(yù)熱狀狀態(tài)，以便再再次啟動，嚴(yán)嚴(yán)禁將配電開開關(guān)打向“OFF”?！耧L(fēng)機(jī)盤管的維修保保養(yǎng)a.制制冷技工每隔隔半年對風(fēng)機(jī)機(jī)盤進(jìn)行一次次清潔、保養(yǎng)養(yǎng)。b.檢檢查風(fēng)機(jī)是否否轉(zhuǎn)動靈活，如如有阻滯現(xiàn)象象，則應(yīng)加注注潤滑油;如有異常摩摩擦響聲，則則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)機(jī)軸承。c.用用500V兆歐表檢測測風(fēng)機(jī)電機(jī)線線圈絕緣電阻阻應(yīng)不低于0.5MΩ,否則應(yīng)整修修處理。檢查查電容有無變變形、鼓脹或或開裂，如有有則應(yīng)更換同同規(guī)格電容；；檢查各接線線頭是否牢固固，是否有過過熱痕跡，如如有則作相應(yīng)應(yīng)整修。d.清清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉葉、盤管、積積水盤上的污污物。e.用鹽鹽酸溶液（內(nèi)內(nèi)加緩蝕劑）清清除盤管內(nèi)壁壁的水垢。f.擰擰緊所有緊固固件。g.清清潔風(fēng)機(jī)盤管管外殼?！衽潆娤到y(tǒng)a.建建立運(yùn)行記錄錄，每小時至至少巡查一次次，每月組織織檢查一次，每每年檢修一次次，查出問題題及時修理，不不能解決的問問題及時報(bào)告告物業(yè)部和工工程部。每班班巡查內(nèi)容：：房內(nèi)是否有有異味，記錄錄電壓、電流流、溫度、電電表讀數(shù)、檢檢查屏上指示示燈、電器運(yùn)運(yùn)行聲音、補(bǔ)補(bǔ)償柜運(yùn)行情情況；發(fā)現(xiàn)異異常，及時修修理與報(bào)告。b.電電器線路操作作開關(guān)設(shè)明顯顯標(biāo)志，停電電拉閘；停電電檢修，掛標(biāo)標(biāo)志牌。c.變變壓器在運(yùn)行行中觀察其聲聲音、溫度是是否正常，電電壓電流的測測量讀數(shù)。d.所所有計(jì)量儀表表的測量讀數(shù)數(shù)及指示燈、信信號裝置等是是否正常工作作。e.運(yùn)運(yùn)行中的開關(guān)關(guān)、母線、接接頭等一切截截流導(dǎo)體有無無跳火、冒煙煙、燒焦、發(fā)熱熱、變色等現(xiàn)現(xiàn)象。f.各各開關(guān)回路需需標(biāo)明供電范范圍，以便工工作，每星期期檢查開關(guān)一一次，每天檢查查電表一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及時時處理。g.變變壓器外殼及及電纜系統(tǒng)有有良好的接地地，接地電阻阻每年測一次次。h.配配電室做好通通風(fēng)和降溫工工作，一般室室內(nèi)溫度不超超過40攝氏度為宜宜。i.檢檢查電纜坑有有無積水，如如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)應(yīng)及時清除。j.配配電室每月吸吸塵一次，保保持室內(nèi)清潔潔、干凈。k.有有檢修記錄和和測試紀(jì)錄，試驗(yàn)有效效期為2年。l.每每年對接地網(wǎng)網(wǎng)檢查、測試試一次。m.功功率因素補(bǔ)償償?shù)陀?.9時，應(yīng)及時時修復(fù)?！耠娞輆.電電梯值班員須須每天對所轄轄電梯進(jìn)行巡巡視檢查，巡巡視檢查內(nèi)容容包括：?電梯梯運(yùn)行過程與與正常狀態(tài)有有無差別。?電梯梯的配套設(shè)施施是否齊全完完好。?電梯梯機(jī)房減速箱箱是否正常?電梯梯鋼絲繩外觀觀是否有斷絲絲斷股現(xiàn)象。?電梯梯制動區(qū)是否否可靠，制動動、禁錮件是是否松動。?電梯梯維修保養(yǎng)工工作是否留有有缺陷。?電梯梯機(jī)電運(yùn)轉(zhuǎn)是是否正常。?各外外呼、選層、指指示裝置、對對講電話是否否正常。?減速速箱油位、溫溫升是否正常常。?有無無異聲、異味味現(xiàn)象和地坑坑水浸現(xiàn)象等等。b.電電梯機(jī)房要求求機(jī)房應(yīng)有有通排風(fēng)、防防潮、防塵、防防小動物等措措施；地面、門門窗、設(shè)備完好好清潔；通道道暢通；維修修工具、備件件固定存放；定人定時時清掃，保保持清潔整齊齊；機(jī)房不準(zhǔn)準(zhǔn)堆放雜物和和易燃易爆物物品；要有消防措施施。機(jī)房照明明和維修電源源插座及電源源開關(guān)應(yīng)符合合要求。機(jī)房門要加加鎖，門上應(yīng)有“機(jī)房重地閑閑人莫入”的標(biāo)志，機(jī)房頂應(yīng)裝置金金屬吊鉤，指指明最大允許許負(fù)荷量標(biāo)志志。c.電電梯地坑要求求地坑要保保持清潔，安安裝照明裝置置，無積水、滲滲水現(xiàn)象，定定期檢查安全開關(guān)關(guān)是否有效。b.電電梯控制屏用用吹風(fēng)機(jī)或用用漆刷輕撣，做做到無灰塵，磁磁鐵接觸開關(guān)關(guān)無銹蝕、無無油垢。如有有油垢，用酒酒精棉花擦凈凈，以防被粘粘結(jié)吸住不放放，造成電動動機(jī)連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。e.曳曳引電動機(jī)全全部外形要擦擦凈，做到無無油垢、無黃黃油，底盤無無積油。f.各各層廳門及地地坎槽要經(jīng)常常清潔，以防防門腳阻塞而而影響廳門暢暢通。廳門外外要定期擦凈凈，保持整潔潔衛(wèi)生?！駱莾?nèi)消防設(shè)備設(shè)施施a.每每月隨機(jī)抽取取不低于５％％的煙感，檢檢驗(yàn)煙感報(bào)警警是否正常。b.手手動報(bào)警按鈕鈕，檢查安裝裝是否牢固，有有無破損及丟丟失。c.任任選手動報(bào)警警按鈕，進(jìn)行行模擬報(bào)警，測測試報(bào)警功能能是否正常。d.室室內(nèi)消防栓每每月逐個檢查查一次。檢查查栓門關(guān)閉是是否良好；鎖鎖、玻璃有無無損壞；箱內(nèi)內(nèi)元件是否良良好，有無脫脫落；栓內(nèi)水水槍頭有無滲滲漏；水帶仔仔細(xì)檢查有無無破損，如有有，應(yīng)立即替替換。e.隨隨機(jī)抽取消火火栓破玻測試試，消防中心心應(yīng)有正確的的報(bào)警顯示。f.定定時檢查出口口指示燈，玻玻璃面板有無無劃痕或破裂裂現(xiàn)象。g.出出口指示燈、電電源指示燈是是否亮，如不不亮，應(yīng)立即即修理。h.檢檢查出口指示示燈安裝是否否牢固。i.定定時進(jìn)行一次次備用電池亮亮燈，使電池池放電后再充充電，延長電電池壽命。j.每每半年進(jìn)行一一次風(fēng)機(jī)啟動動試驗(yàn)，消防防泵定期保養(yǎng)養(yǎng)檢修。k.每每半年進(jìn)行一一次噴淋報(bào)警警閥門、壓力力表檢查。3、物業(yè)業(yè)管理范圍內(nèi)內(nèi)市政公用設(shè)設(shè)施管理3.1綠化●綠化管理方案大廈區(qū)域域和周邊綠化化是大廈環(huán)境境及其功能與與美觀相結(jié)合合的整體，針對對具體情況，我我公司接管后后將安排專業(yè)業(yè)綠化隊(duì)進(jìn)行行養(yǎng)護(hù)、管理。a.制制定全年綠化化養(yǎng)護(hù)管理計(jì)計(jì)劃b.建建立健全綠化化養(yǎng)護(hù)人員崗崗位職責(zé),完善管理制制度。c.綠綠化養(yǎng)護(hù)工程程程序?物業(yè)業(yè)園藝師根據(jù)據(jù)實(shí)際情況和和業(yè)戶需求，制制定綠化改造造方案和每月月綠化工作內(nèi)內(nèi)容，并定期期檢查工作的的落實(shí)情況，報(bào)報(bào)業(yè)戶和物業(yè)業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人。?項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人根據(jù)據(jù)園藝師制訂訂的綠化改造造方案和每月月綠化工作內(nèi)內(nèi)容，安排綠綠化維護(hù)員開開展工作。d.室室外綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)?嚴(yán)禁禁踐踏草坪，保保證草坪生長長良好。?搞好好綠地的環(huán)境境衛(wèi)生工作。?花木木的死株、病病株及時清除除，缺株補(bǔ)植植。?發(fā)現(xiàn)現(xiàn)病蟲害進(jìn)行行捕捉或噴藥藥消滅。?花木木、草坪根據(jù)據(jù)季節(jié)調(diào)整澆澆水時間。保保證不出現(xiàn)翹翹邊焦干跡象象。?草坪坪的除雜工作作要定期進(jìn)行行，保持草坪坪的純凈。?花木木每周除草、松松土二次以上上，并進(jìn)行施施肥。?草坪坪要經(jīng)常扎剪剪，草高控制制在5㎝以下，每每季施肥一次次。?每33個月對喬、灌灌木做一次綠綠化養(yǎng)護(hù)，每每隔一周澆灌灌一次，對高度超過過5m的喬灌木木實(shí)行修剪，及及時剪掉枯葉葉殘枝，使高高低錯落有致致，外形美觀觀。春秋兩季季施肥，肥料料不透出地面面。?綠化化帶和2m以下的花花木，每月要要修枝整形一一次。e.室室內(nèi)綠擺色彩艷麗麗的花卉和碧碧綠青翠的植植物，通過藝藝術(shù)的處理，裝裝點(diǎn)大廈室內(nèi)空間間，綠化美化化環(huán)境，給人人們以清新、高高雅的美好享享受。?綠擺擺管理標(biāo)準(zhǔn)☆搬運(yùn)花卉時，要注注意保護(hù)花卉卉的形態(tài)不被被扭曲和損傷傷，注意放置場地地的衛(wèi)生，盡盡量減少花泥泥及污物的散散落?！畲髲B內(nèi)擺放的花卉卉要經(jīng)常檢查查，相互調(diào)劑劑，在檢查時時要及時清除除黃葉、枯葉葉，對已枯萎萎的花卉要立立即更換?！畋３只ɑ艿恼ＩL，與葉面面清潔，按規(guī)規(guī)定擦凈葉上上的灰塵及淋淋水。☆花卉品種配置和擺擺放位置適當(dāng)當(dāng)，構(gòu)圖合理理。☆建立花卉養(yǎng)護(hù)管理理檔案，制訂訂各類花卉樹樹木標(biāo)志牌，將將品種、數(shù)量量、擺放位置置、編號等項(xiàng)項(xiàng)目逐一列出出。☆定期注意綠擺動態(tài)態(tài)，提供管理理依據(jù)和參考考?！钕驑I(yè)戶宣傳注意事事項(xiàng)，爭取客客戶配合，共共同做好養(yǎng)護(hù)護(hù)工作。?綠擺擺擺放方案☆建筑物的空間與植植物擺放的關(guān)關(guān)系：植物大大小、高低、姿姿態(tài)與擺放位位置空間大小小比例適當(dāng)。植植物擺放位置置多考慮在出出入口、凸凹凹處、柱前及及大面積硬質(zhì)質(zhì)墻前。并根根據(jù)甲方要求求力求做到線線條簡單明快快，樸素大方方而不奢華，以以精巧的擺放放和各具特色色的風(fēng)格，體體現(xiàn)不同業(yè)戶戶的企業(yè)精神神和文化內(nèi)涵涵；☆建筑物的色調(diào)與植植物擺放的關(guān)關(guān)系：植物色色調(diào)將以淺綠綠、深綠為基基調(diào)，配以高高檔優(yōu)質(zhì)套盆盆，使植物擺擺放的色彩與與建筑物色調(diào)調(diào)既有變化又又協(xié)調(diào)統(tǒng)一；；☆建筑物與植物擺放放的主次關(guān)系系：植物的種種類和數(shù)量要要精益求精，不不宜過多、過過濫，做到既既有氣氛又不不顯得雜亂；；既能彌補(bǔ)硬硬質(zhì)裝修材料料的缺點(diǎn)又不不喧賓奪主。既既營造出良好好的辦公環(huán)境境，又不能影影響正常的辦辦公活動。?日常常的租擺管理理方案☆每周末租擺人員更更換老板間及及大廳前臺的的鮮花，并將將花泥交足水水，花葉用噴噴壺噴水，使使鮮花的葉子子保持鮮亮?！钭鈹[人員每天對綠綠色植物澆水水時，避免將將水澆多，水水流到地上將將地毯弄臟?！钭鈹[人員每天用剪剪枝工具對形形狀不美觀、個個別葉子發(fā)黃黃的綠色植物物進(jìn)行修剪工工作，以保證證每盆綠色植植物沒有黃葉葉，形狀符合合要求，保持持整體性?！钭鈹[人員每3—66個月對綠植植施肥一次，應(yīng)應(yīng)根據(jù)綠植的的品種不同制制訂施肥的具具體時間和頻頻次，并將工工作內(nèi)容填寫寫工作記錄?！钊缬许氄{(diào)整或更換換的綠植，租租擺人員應(yīng)向向客服主管匯匯報(bào)，經(jīng)同意意后方可實(shí)施施。?重大大節(jié)日的租擺擺管理方案☆租擺人員應(yīng)提前一一周按業(yè)戶/開發(fā)商要求求將花壇布置置完畢?！钭鈹[人員每天對花花壇內(nèi)的花卉卉澆水，澆水水要均勻，使使每盆花卉都都能吸收足夠夠的水分?！钭鈹[人員每天對花花壇內(nèi)的花卉卉進(jìn)行檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)有損壞或或不符合要求求的花卉，及及時向項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理報(bào)告，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理給予予協(xié)調(diào)解決。?租擺擺管理服務(wù)的的監(jiān)督與檢查查☆租擺人員每天對綠綠植進(jìn)行巡視視，發(fā)現(xiàn)不合合格的綠植隨隨時進(jìn)行修剪剪或更換?！羁头藛T每天對綠綠植進(jìn)行抽查查，發(fā)現(xiàn)的輕輕微問題填寫寫《服務(wù)質(zhì)量量檢查考評表表》可責(zé)令租租擺人員進(jìn)行行糾正，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的一般問題題應(yīng)立即向客客服主管或部部門經(jīng)理報(bào)告告。f.綠化化改造方案和和每月綠化工工作內(nèi)容?工作作原則保持良好好的綠化效果果，在現(xiàn)有基基礎(chǔ)上有所提提高并不斷完完善，保證現(xiàn)有綠綠化不改變使使用用途，綠綠地面積不會會減少，花草草樹木生長正常，節(jié)節(jié)約水資源，盡盡量使用環(huán)保保型農(nóng)藥化肥肥，減少對環(huán)環(huán)境的污染，逐逐年增加垂直直綠化面積，優(yōu)優(yōu)先選用抗蟲蟲性好的園藝藝植物。?工作作程序☆園藝師根據(jù)實(shí)際情情況負(fù)責(zé)制訂訂綠化改造方方案和每月綠綠化工作內(nèi)容容，并定期檢檢查工作的落落實(shí)情況，報(bào)報(bào)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人?！铐?xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)園園藝師制訂的的綠化改造方方案和每月綠綠化工作內(nèi)容容，安排綠化化維護(hù)員開展展工作。3.2化化糞池●與有資質(zhì)的專業(yè)清清淘公司簽定定服務(wù)合同。●化糞池每季度清理理一次。●作業(yè)操作時做好保保護(hù)，防止弄弄臟工作現(xiàn)場場?！褚蜃鳂I(yè)時會產(chǎn)生噪噪音，故避開開業(yè)戶的工作作時間?！窠议_井蓋后，要有有專人看護(hù)，應(yīng)應(yīng)配備相應(yīng)標(biāo)標(biāo)識，清理后后蓋好，以防防行人跌落?！窕S池內(nèi)的沼氣有有毒且易燃，故故應(yīng)將充分散散發(fā)后，才能能作業(yè)?！褡鳂I(yè)時，周圍不得得有任何明火火。4、公共共區(qū)域內(nèi)的清清潔衛(wèi)生、垃垃圾的收集、清清運(yùn)4.1保保潔管理方案案●建立健全《保潔管管理制度》對對大廈實(shí)施全全方位保潔，保保證清潔衛(wèi)生生。a.制制定《保潔工工作標(biāo)準(zhǔn)》,確保各區(qū)域域的清潔質(zhì)量量達(dá)到業(yè)戶要要求。b.制制定符合大廈廈清潔標(biāo)準(zhǔn)的的《保潔工作作流程》，從從而保證保潔潔部順暢的工工作程序。c.制制定《保潔培培訓(xùn)方案》，不不但要求外包包保潔公司對對新上崗員工工、層長、領(lǐng)領(lǐng)班等制定相相關(guān)知識的實(shí)實(shí)操及理論培培訓(xùn)，物業(yè)部部還專門制定定針對不同業(yè)業(yè)戶專項(xiàng)服務(wù)務(wù)的培訓(xùn)，以以提高技術(shù)技技能，尤其須須加強(qiáng)其服務(wù)務(wù)意識。d.制制定《保潔員員工作手冊》將將保潔員的工工作區(qū)域、具具體區(qū)域的工工作頻率、每每個時間段的的工作內(nèi)容做做出明示，以以確保提高保保潔員的工作作效率和最優(yōu)優(yōu)化的人員管管理，減少人人員，提高清清潔質(zhì)量。e.建建立完善的監(jiān)監(jiān)管體系。除除物業(yè)部管理理人員層層監(jiān)監(jiān)督檢查工作作外，客服部部還增設(shè)一名名質(zhì)檢人員專專門檢查工作作質(zhì)量，如有有不合格區(qū)域域，在最短時時間內(nèi)改正。f.建建立與其他部部門的溝通合合作。建立快快速有效的信信息傳遞機(jī)制制，除本部門門檢查自己的的工作外，還還協(xié)助其他部部門的相應(yīng)工工作。如工程程的報(bào)修、綠綠植檢查、大大型會議的輔輔助工作等。g.建建立健全激勵勵機(jī)制和約束束機(jī)制。將保保潔員的工資資中劃分出一一部分獎懲工工資，根據(jù)保保潔員的工作作量大小、工工作質(zhì)量好壞壞、工作時的的表現(xiàn)及出出勤情況等多多種因素實(shí)行行獎懲分明，多多勞多得的獎獎懲制度。h.制制定各種應(yīng)急急程序以應(yīng)對對突發(fā)事件?！翊髲B區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一放放置垃圾筒，生生活辦公垃圾圾日產(chǎn)日清，對對業(yè)戶生活辦辦公垃圾實(shí)施施“三化”管理，即垃垃圾收集袋裝裝化、垃圾回回收資源化、垃垃圾處理無害害化。a.垃垃圾收集袋裝裝化：業(yè)戶生生活垃圾的收收集，統(tǒng)一采采用標(biāo)準(zhǔn)的垃垃圾袋進(jìn)行袋袋裝清運(yùn)。b.垃垃圾回收資源源化：通過垃垃圾的分類收收集，從中分分撿出可回收收物品進(jìn)行回回收利用，避避免資源浪費(fèi)費(fèi)。c.垃垃圾處理無害害化：再次分分撿后出現(xiàn)的的有害垃圾可可統(tǒng)一交給環(huán)環(huán)衛(wèi)部門進(jìn)行行集中處理，無無害垃圾則委委托環(huán)衛(wèi)部門門運(yùn)出大廈。4.2保潔工作程程序標(biāo)準(zhǔn)<見附表一>4.3保保潔工作安排排（例，可根根據(jù)實(shí)際情況況調(diào)整）●每日保潔安排：a.77:00-99:00：集中垃圾圾、地毯吸塵塵、做兩個衛(wèi)衛(wèi)生間的清潔潔、打掃樓梯梯（扶手、立立柱、地面）、電電梯間和電梯梯廳的清潔、擦擦辦公區(qū)隔段段、清潔煙灰灰缸。b.經(jīng)經(jīng)理室、會議議室[門（門框、門門面、合頁、門門把手、門軸軸）、窗（窗窗框、玻璃窗窗臺）、桌（桌桌面、桌腿）、椅椅（椅腿、扶扶手、靠背、椅椅座）、地面面、桌上物品品]全面清潔c.99:00-112:00：清潔窗臺臺、窗框、玻玻璃、開關(guān)、插插座、文件柜柜（柜面、柜頂頂、把手、滑滑軌、隔板）、飲飲水機(jī)（滴水水盒、機(jī)體、飲飲水桶）、踢踢角線、消防防栓、工程門門、衛(wèi)生間維維護(hù)。d.下午午：巡視保潔潔（會議室、衛(wèi)衛(wèi)生間、飲水水機(jī)、地面維維護(hù)、飲水機(jī)機(jī)旁垃圾筒、煙煙灰缸）、綠綠擺清潔e.116:00--19:000：收垃圾、擦擦拭標(biāo)牌、宣宣傳欄框f.118:00--19:000：吸地毯。●每周清潔二次：管管道、布告欄欄頂●每周清潔：徹底清潔潔所有玻璃、鋁鋁塑墻面（整整體）、清洗洗衛(wèi)生間磁磚磚墻、衛(wèi)生間隔段段頂、工位隔隔段縫、屋頂頂抽風(fēng)口、壁壁燈、工位椅椅子（椅腿、扶扶手、椅背、椅椅座）、地下下車庫沖洗●半月清潔：鋁塑墻墻頂5、保安安、消防管理理巡視方案；；5.1保安管理方方案●人員管理對保安員員實(shí)行半軍事事化管理，所所有保安員均均在物業(yè)區(qū)域域內(nèi)集中住宿宿；為應(yīng)付突突發(fā)事件，非非在崗位保安安員的70%承擔(dān)“應(yīng)急分隊(duì)”任務(wù)在保安安員宿舍休息息待命，外出出人數(shù)控制在在30%。應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)的主要任務(wù)務(wù)是在可能發(fā)發(fā)生各類刑事事、治安案件件、火險(xiǎn)和其其他自然災(zāi)害害事故時，有有足夠的力量量應(yīng)付和處理理，使影響和和損失降到最最低?！窠⑼晟频募顧C(jī)機(jī)制。a.定期期與保安員舉舉辦座談會，分分組進(jìn)行討論論工作、生活活中的難點(diǎn)，并并由最高組織織者進(jìn)行現(xiàn)場場解決。b.根據(jù)據(jù)保安員的工工作情況，以以獎分的方式式對保安員進(jìn)進(jìn)行獎勵，并并根據(jù)其績效（獎分）值值進(jìn)行日評、周周評、月評最最終來體現(xiàn)個個人所得。從從而激發(fā)工作作熱情。c.根據(jù)據(jù)工作中三種種人員(分別為工作作積極的、工工作消極的、工工作一般)的情況，定定期舉辦學(xué)習(xí)習(xí)互勉工作，激激發(fā)與帶進(jìn)每每一位員工。d.定期期組織娛樂活活動，專人負(fù)負(fù)責(zé)落實(shí)，讓讓每一位員工工都能享受到到大家庭的溫溫暖。e.針對對每次進(jìn)行的的工作都進(jìn)行行摸底評估，并并建立相關(guān)檔檔案，來進(jìn)一一步完善管理工作作。?保安安員的選擇：：如：身高高、體重、業(yè)業(yè)務(wù)、會話、處處事能力、資資歷、外語程程度，工作業(yè)業(yè)務(wù)熟練程序序，建立專用用相關(guān)表格保保存?zhèn)€人檔案案作為今后培培訓(xùn)的依據(jù)。?保安安的入職流程程和辭職流程程：為了更好好服務(wù)于各業(yè)業(yè)戶，完全控控制保安的入入職和離職不不至使各業(yè)戶戶的工作正常常運(yùn)行受到影影響，特制定定了相關(guān)入職職、離職流程程。?培訓(xùn)訓(xùn)制度a.制訂訂培訓(xùn)計(jì)劃；；b.分分級分批對保保安負(fù)責(zé)人和和保安員進(jìn)行行專業(yè)培訓(xùn)；；c.對對每個人培訓(xùn)訓(xùn)情況和進(jìn)度度，以及培訓(xùn)訓(xùn)后的結(jié)果都都以表格的形形式體現(xiàn)；d.以以報(bào)告的形式式總結(jié)培訓(xùn)受受益情況并列列入個人的檔檔案，依此作作為建議保安安公司升職或或增加獎金的的參考；?完善善的信息反饋饋機(jī)制a.日常?；卦L及以問問卷的方式來來向業(yè)戶調(diào)查查保安的滿意意度，做好相相應(yīng)統(tǒng)計(jì)并分析解決決問題。b.對業(yè)業(yè)戶的特約服服務(wù)做到有記記錄單、有責(zé)責(zé)任人，有落落實(shí)人，及時時反饋業(yè)戶滿滿意的情況。?建立立嚴(yán)密監(jiān)督機(jī)機(jī)制a.依依員工總?cè)藬?shù)數(shù)確定有效管管理人員的人人數(shù)原則，設(shè)設(shè)立各管理層層。b.依依據(jù)不同的管管理層建立各各自職責(zé)與職職能。c.不不同方式不同同部門進(jìn)行互互相監(jiān)督并做做出監(jiān)督內(nèi)容容標(biāo)準(zhǔn)、流程程、計(jì)劃表格，相應(yīng)資資料進(jìn)行存檔檔。d.對對查出的問題題有跟進(jìn)、有有落實(shí)、有反反饋、有工作作計(jì)劃、有責(zé)責(zé)任人。e.消消防督察員24小時對大廈廈消防和保安安工作進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督檢查。?保安安工作程序在屬地公公安機(jī)關(guān)和相相關(guān)工作的政政府監(jiān)管部門門的指導(dǎo)下開開展物業(yè)安全全保衛(wèi)工作，配配合公安機(jī)關(guān)關(guān)完成所交辦辦的工作任務(wù)務(wù)。a.對對所轄區(qū)域進(jìn)進(jìn)行安全防范范檢查、發(fā)現(xiàn)現(xiàn)隱患、漏洞洞，提出整改改措施。對可可能發(fā)生問題題的部門、部部位，提出具具有前瞻性和和可行性的防防范措施。根根據(jù)公安機(jī)關(guān)關(guān)文件規(guī)定審審核，確定重重點(diǎn)防范部位位；建立重點(diǎn)點(diǎn)防范部位檔檔案。每季及及重大節(jié)日前前，對重點(diǎn)防防范部位進(jìn)行行一次安全檢檢查并記錄，寫寫出重點(diǎn)防范范部位安全檢檢查報(bào)告，建建立《重點(diǎn)防防范部位登記記制度》和《重重點(diǎn)防范部位位安全保衛(wèi)制制度》。上報(bào)報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和和保安主管，并并抄送有關(guān)部部門.b.發(fā)發(fā)生一般治安安問題，情節(jié)節(jié)特別輕微、尚尚不夠治安處處罰的，參照照有關(guān)規(guī)定處理；做好好訪問筆錄，填填寫《處理治治安問題登記記表》。c.發(fā)發(fā)生治安、刑刑事案件后，應(yīng)應(yīng)立即報(bào)告項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理或值值班人員和保保安負(fù)責(zé)人，當(dāng)當(dāng)班人員迅速速調(diào)集警力趕趕赴現(xiàn)場，控控制事態(tài)發(fā)展展；留住雙方方當(dāng)事人、扣扣留犯罪嫌疑疑人、留住見見證人；做好好訪問、詢問問筆錄、查清清基本情況；；由項(xiàng)目當(dāng)班班最高一級負(fù)負(fù)責(zé)人決定是是否向公安機(jī)機(jī)關(guān)報(bào)案，需需要保留現(xiàn)場場的，由保安安部負(fù)責(zé)人派派人對現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行保護(hù)d.受受理業(yè)戶、客客戶丟失投訴訴：業(yè)戶、客客戶、客人在在物業(yè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)丟失物品，物物業(yè)保安人員員首先保護(hù)好好現(xiàn)場、訪問問情況后作為為線索存檔備備查。業(yè)戶、客客戶、客人需需要報(bào)案的，應(yīng)應(yīng)首先向保安安負(fù)責(zé)人報(bào)案案，由保安負(fù)負(fù)責(zé)人協(xié)助其其向所屬公安安機(jī)關(guān)報(bào)案。e.對對管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)撿到的物品品及時填寫《撿撿拾物品登記記表》、《收收存撿拾物品品回執(zhí)》，根根據(jù)線索積極極查找失主。對對查找失主未未果的物品，進(jìn)進(jìn)行分類收存存，每半年向向公司財(cái)務(wù)部部上繳。f.制制定《危險(xiǎn)品品管理規(guī)定》、《緊緊急情況處理理預(yù)案》、《保保安重要設(shè)備備啟用程序》等等，并與相關(guān)關(guān)政府監(jiān)管部部門建立綠色色通道，以備備處理緊急情情況。g.對對員工進(jìn)行培培訓(xùn)（按《培培訓(xùn)控制程序序》執(zhí)行），應(yīng)應(yīng)本著預(yù)防為為主的原則；；對新入職員員工進(jìn)行安全全常識培訓(xùn)；；結(jié)合社會治治安形勢，經(jīng)經(jīng)常進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)，填寫《員員工培訓(xùn)簽到到表/考核成績單單》。?警員員備勤要求a.警警員備勤期間間，不得隨意意離開備勤區(qū)區(qū)，在大廈內(nèi)內(nèi)臨時有事需需離開備勤區(qū)，應(yīng)應(yīng)告訴其他備備勤警員自己己的去向，長長時間應(yīng)向隊(duì)隊(duì)長請示。b.在在宿舍備勤警警員不得大聲聲喧嘩，不得得影響夜班人人員休息，應(yīng)應(yīng)保持好宿舍舍衛(wèi)生及公用用設(shè)備設(shè)施，時時刻準(zhǔn)備應(yīng)付付各種突發(fā)情情況。?車場場的管理a.在在車場出入口口，保安員對對出入車庫的的車輛均要嚴(yán)嚴(yán)格檢查登記記核實(shí)后施行行。b.巡巡邏人員每一一小時對存放放的車輛進(jìn)行行巡查，并做做好巡查登記記，如發(fā)現(xiàn)不不同的問題應(yīng)應(yīng)根據(jù)各自的的工作流程進(jìn)進(jìn)行解決匯報(bào)報(bào)。c.當(dāng)當(dāng)車場車位停停滿時，當(dāng)值值保安員應(yīng)在在車庫入口放放置“車位已滿”的標(biāo)識牌，以以提醒前來停停車的客戶。d.根根據(jù)業(yè)戶要求求對部分停車車位進(jìn)行收費(fèi)費(fèi)管理。?首首先根據(jù)車型型、停放時間間確定收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。?當(dāng)當(dāng)車進(jìn)入停車車場，車輛入入口保安根據(jù)據(jù)車型確定收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并并向來賓發(fā)放放計(jì)時卡。指指導(dǎo)車輛進(jìn)入入停車場，同同時用對講機(jī)機(jī)通知巡邏保保安打開地位位鎖，指揮車車輛入位。e.巡邏邏保安接到入入口通知后，按按停車場相關(guān)關(guān)規(guī)定引導(dǎo)車車輛停放入位位，并提醒客客戶帶好自己己的貴重物品品鎖好車門，并并時時看管好好客戶車輛不不被偷盜。f.對多多家業(yè)戶的車車輛為了便于于管理，制定定不同顏色不不同規(guī)格的停停車證，并對對車輛必要的的資料進(jìn)行存存檔，比如車車型、顏色、車車牌號、車輛輛歸屬性質(zhì)、聯(lián)聯(lián)系方式、完完損情況。若遇一家家業(yè)戶有重大大接待時，可可與其他業(yè)戶戶協(xié)調(diào)預(yù)留停停車場，保證證接待的順利利進(jìn)行。?物資資的管理a．建建立保安系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備檔案?建立立消防系統(tǒng)和和保安系統(tǒng)及及防衛(wèi)器具、通通信器具低值值易耗品的管管理臺帳。?物品品管理應(yīng)有相相應(yīng)責(zé)任人去去落實(shí)維護(hù)，必必要時簽訂管管理協(xié)議，收收集使用方法法、使用注意意事項(xiàng)維護(hù)保保養(yǎng)方法等相相關(guān)資料。?定期期對所有設(shè)備備物品進(jìn)行測測試盤點(diǎn)，統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，并做出出相應(yīng)總結(jié)報(bào)報(bào)表，發(fā)現(xiàn)問問題及時糾正正做好記錄并并存檔。b.通過過各種方式對對保安、消防防系統(tǒng)維保商商進(jìn)行監(jiān)督，必必要時簽訂相相關(guān)協(xié)議進(jìn)行行約束。?物業(yè)業(yè)相關(guān)部門前前期應(yīng)對各設(shè)設(shè)備系統(tǒng)熟悉悉，并能保證證在非維保期期內(nèi)有效維修修。?對維維保期內(nèi)的設(shè)設(shè)備運(yùn)行狀況況詳細(xì)登記，做做好相應(yīng)的表表格建立專項(xiàng)項(xiàng)檔案。?統(tǒng)計(jì)計(jì)并建立維保保公司的相關(guān)關(guān)資料如營業(yè)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件件、單位概況況、信譽(yù)度等等進(jìn)行存檔。為為今后的維保保商的選擇提提供參考。c.空間間的管理?合理理利用現(xiàn)有的的空間，配合合監(jiān)控與門禁禁系統(tǒng)，優(yōu)化化人力資源，降降低成本，保保障大廈安全全。?確定定監(jiān)控盲區(qū)、重重點(diǎn)部位、要要害部位、機(jī)機(jī)密部位、易易燃易爆部位位等制定相關(guān)關(guān)措施進(jìn)行保保障。5.2消消防管理方案案?管理理計(jì)劃：a.消防防管理就是預(yù)預(yù)防物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)的火火災(zāi)發(fā)生，貫貫徹“預(yù)防為主，防防消結(jié)合”的方針，最最大限度的使使用合理的應(yīng)應(yīng)急措施，減減少火災(zāi)帶來來的損失。b.保安安部下設(shè)消防防控制中心，消消防控制中心心由6人24小時值機(jī)，保保證消防監(jiān)控控中心處于24小時監(jiān)控狀狀況，以保證證業(yè)戶的安全全。c.建建立健全防火火檔案制度d.物物業(yè)部根據(jù)消消防局下發(fā)的的防火檔案，結(jié)結(jié)合時代廣場場的實(shí)際情況況，建立防火火檔案，并上上報(bào)的安全主主管部門。防防火檔案對火火災(zāi)隱患、消消防設(shè)備狀況況（位置、功功能、狀態(tài)等等）、重點(diǎn)防防火部位、前前期消防工作作概況等記錄錄在案，以備備隨時查閱。物物業(yè)安全負(fù)責(zé)責(zé)人會根據(jù)記記載的內(nèi)容，每每月研討，不不斷提高防火火、滅火的水水平和效率。e.按按照《中華人人民共和國消消防法》的有有關(guān)規(guī)定認(rèn)真真做好“三落實(shí)”?責(zé)任任落實(shí)。把消消防責(zé)任落實(shí)實(shí)到基層、部部門，落實(shí)到到具體人員。?器材材落實(shí)。將每每個消防器材材落實(shí)到個人人，堅(jiān)持做到到物業(yè)管轄區(qū)區(qū)域內(nèi)的消防防器材齊全、有有效，隨時處處于待命狀態(tài)態(tài)。?檢查查落實(shí)。物業(yè)業(yè)部定期對時時代廣場內(nèi)消消防設(shè)備設(shè)施施進(jìn)行檢查。每每月?物業(yè)業(yè)部組織相關(guān)關(guān)人員檢查，每每周安全負(fù)責(zé)責(zé)人組織保安安員自查，平平時由保安負(fù)負(fù)責(zé)人抽查，做做到發(fā)現(xiàn)隱患患及時清除。f.組建建時代廣場安安全防火委員員會。?火災(zāi)災(zāi)撲救流程?制訂訂消防設(shè)備設(shè)設(shè)施的檢查計(jì)計(jì)劃:為了使消防防設(shè)備設(shè)施能能在關(guān)鍵時刻刻起到至關(guān)作作用，就應(yīng)該該時刻保證處處于正常待運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，所所以就應(yīng)該對對消防設(shè)備設(shè)設(shè)施進(jìn)行有計(jì)計(jì)劃的檢查、保保養(yǎng)、維護(hù)計(jì)計(jì)劃，根據(jù)消消防設(shè)備設(shè)施施的使用狀況況，安裝位置置、技術(shù)要求求及相關(guān)法律律法規(guī)的規(guī)定定將檢查分為為三種形式，分分別為日檢、月月檢、年檢。不不同的檢查項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)有相應(yīng)應(yīng)的表格，每每次檢查均會會進(jìn)行登記，并并存檔備案，對對于發(fā)現(xiàn)的隱隱患則通知相相關(guān)人員，由由物業(yè)部配合合整改，以達(dá)達(dá)到相應(yīng)規(guī)范范，保障時代代廣場安全。g.人員員的選擇：在選擇消消防中控值機(jī)機(jī)員時，首要要的條件狀況況必須持有消消防部門頒發(fā)發(fā)的在有效期期范圍之內(nèi)的的上崗操作證證書，其次就就是一些其他他要求：身體體素質(zhì)好；反反應(yīng)靈敏；責(zé)責(zé)任心強(qiáng)；熟熟悉消防器材材的使用；具具備一定的消消防知識，人人員的外表和和形象通過面面試來確認(rèn)，而而專業(yè)知識則則通過口答和和筆答兩方面面考察，合格格后方可上崗崗，然后由現(xiàn)現(xiàn)有執(zhí)機(jī)員帶帶領(lǐng)結(jié)合時代代廣場具體情情況共同操作作使新到崗的的員工能夠充充分了解本崗崗位工作狀況況，保證在人人員變更的情情況下，工作作能得到延續(xù)續(xù)，同時，我我們在人員的的選擇上，也也會根據(jù)業(yè)戶戶對員工的滿滿意度和勝任任工作的能力力來決定是否否應(yīng)該調(diào)換。i.人員員的培訓(xùn)：培訓(xùn)分為為崗前培訓(xùn)和和崗位中的培培訓(xùn)，崗前培培訓(xùn)為短期，一一般培訓(xùn)1~3天，培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容為：時代代廣場簡介，物物業(yè)內(nèi)部相關(guān)關(guān)制度職責(zé)及及企業(yè)文化，崗崗位狀況，崗崗位中的培訓(xùn)訓(xùn)則為長期的的，在工作中中，結(jié)合實(shí)際際運(yùn)作情況，根根據(jù)業(yè)戶要求求和設(shè)備設(shè)施施的特點(diǎn)，實(shí)實(shí)時進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)。義務(wù)消防防隊(duì)員的培訓(xùn)訓(xùn)，定期請有有經(jīng)驗(yàn)的消防防隊(duì)員或公安安人員進(jìn)行培培訓(xùn)，使義務(wù)務(wù)消防隊(duì)員能能夠?qū)?fù)雜、多多變的消防情情況進(jìn)行了解解，我們公司司鼓勵員工在在專業(yè)學(xué)校學(xué)學(xué)習(xí)與本專業(yè)業(yè)有關(guān)的知識識，并在政策策上給予支持持，根據(jù)所在在職位的不同同，按相應(yīng)的的比例報(bào)銷學(xué)學(xué)習(xí)所花費(fèi)的的費(fèi)用，并組組織員工統(tǒng)一一進(jìn)行年度審審驗(yàn)，保證證證書的有效性性，解決員工工的后顧之憂憂，使員工能能夠全身心投投入到工作之之中。h.監(jiān)督督機(jī)制：建立健全全較完善的監(jiān)監(jiān)督檢查機(jī)制制，實(shí)行防火火安全“三級”檢查制度。?一級級檢查由消防防值班員實(shí)施施；☆每天對本崗位管轄轄范圍進(jìn)行一一次火情安全全的檢查，排排除本身能解解決的消防隱隱患；☆發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處處理，及時報(bào)報(bào)告；☆接班應(yīng)提前15分分鐘到崗，了了解上一班次次安全情況，并簽簽字交接；?二級級檢查由安全全負(fù)責(zé)人實(shí)施施：☆安全負(fù)責(zé)人每周對對管轄范圍內(nèi)內(nèi)建筑本體設(shè)設(shè)備物資進(jìn)行行檢查；☆檢查員工對防火安安全工作的執(zhí)行行情況。☆對員工進(jìn)行安全教教育。?三級級檢查由項(xiàng)目目經(jīng)理實(shí)施☆每月項(xiàng)目經(jīng)理對各各部門進(jìn)行重重點(diǎn)檢查或抽抽查；☆檢查各部門貫徹防防火安全制度度的執(zhí)行情況況，重點(diǎn)檢查查機(jī)要部位防防火安全情況況；☆對于檢查結(jié)果，好好的表揚(yáng)或獎獎勵，差的批批評或處罰；；i.激勵勵機(jī)制：?獎勵勵先