智能建筑與物業(yè)設(shè)施管理

“智能建筑”與物業(yè)設(shè)施管理“智能建筑”熱了許多年，盡管至今尚無(wú)一個(gè)公認(rèn)的定義，但全國(guó)各地已矗立起了幾萬(wàn)幢各種類型的“智能建筑”，從建筑物智能化系統(tǒng)的功能定位、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招投標(biāo)管理，到施工質(zhì)量控制與竣工驗(yàn)收，政府、業(yè)內(nèi)專家、業(yè)主、設(shè)備供應(yīng)商、系統(tǒng)集成商等多方人士都作了深入的探討，也實(shí)實(shí)在在地推出了各種典型方案、標(biāo)準(zhǔn)和政策，設(shè)計(jì)與施工的行為日趨規(guī)范。但筆者在近年對(duì)上海多項(xiàng)“智能建筑”建設(shè)、使用情況的跟蹤中聽(tīng)到不少對(duì)“智能建筑”毀譽(yù)言論（浪費(fèi)、添麻煩、花架子、增加管理成本等），看到一些完全背離建設(shè)初衷的智能化系統(tǒng)運(yùn)行情況（部分失效，關(guān)閉自動(dòng)為手動(dòng)操作，運(yùn)行不正常，維修費(fèi)用高等）。引發(fā)這些言論與情況的原因可以分為兩大類，一類是在規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)中存在嚴(yán)重缺陷的工程，另一類是管理水平低下與管理方法失當(dāng)導(dǎo)致建筑物智能化系統(tǒng)功能下降、部分失靈以至整體癱瘓。對(duì)于前一類原因造成的問(wèn)題，已經(jīng)總結(jié)、探索出很多有效的對(duì)策。對(duì)于后一類問(wèn)題，似乎目前尚未成為焦點(diǎn)，而筆者認(rèn)為智能化系統(tǒng)與設(shè)施的管理將是比建設(shè)好智能建筑更重要的問(wèn)題，必須成為行業(yè)的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)與重點(diǎn)。本文就智能建筑的物業(yè)設(shè)施管理問(wèn)題作一些討論，以期提請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士重視。一．物業(yè)設(shè)施管理

1．廣義物業(yè)設(shè)施管理概念建筑物本體及其中的設(shè)施設(shè)備都有是有壽命的，通常建筑物本體的壽命在60-70年左右，而設(shè)施設(shè)備的壽命在6-25年不等。建筑物一經(jīng)投入使用，就需要良好的經(jīng)營(yíng)管理和維護(hù)管理。對(duì)建筑物本體和其中的設(shè)施設(shè)備，要定期地進(jìn)行測(cè)試和診斷，及時(shí)地進(jìn)行維護(hù)和修理以保證建筑物及設(shè)施的完好，這不僅可以降低其壽命周期成本（LifeCycleCost,LCC）延長(zhǎng)使用壽命，而且還可以使物業(yè)增值。同時(shí)，根據(jù)用戶要求調(diào)整建筑布局，改善室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)空氣品質(zhì)，增設(shè)OA、通信及自動(dòng)化設(shè)備以及對(duì)原有設(shè)施設(shè)備的改善等也都是物業(yè)管理人員的職責(zé)。因此，國(guó)外對(duì)物業(yè)設(shè)施管理（FacilityManagement,FM）十分重視，F(xiàn)M是一個(gè)繁榮的行業(yè)。國(guó)際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA,InternationalFacilityManagementAssociation）對(duì)FM所下的定義是：“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作”。物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛，它包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、土地、建筑物、設(shè)備、房間、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。它不僅能延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，確保其功能正常發(fā)揮，擴(kuò)大收益、降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率低收費(fèi)的服務(wù)、改善業(yè)務(wù)體制、使工作流程合理化和簡(jiǎn)潔化。根據(jù)國(guó)際物業(yè)設(shè)施管理協(xié)會(huì)的分類，F(xiàn)M的業(yè)務(wù)內(nèi)容主要為以下九項(xiàng)：

●物業(yè)的長(zhǎng)期規(guī)劃；●物業(yè)管理的年度計(jì)劃；●物業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和預(yù)算；●不動(dòng)產(chǎn)的獲得及其處理；●物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)房間裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機(jī)器、器具和備品的設(shè)置以及房間管理；●建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計(jì)；●新建筑或原建筑的改造更新；●維護(hù)管理和運(yùn)行管理；●物業(yè)的支援機(jī)能和服務(wù)。

2．FM的工作目標(biāo)物業(yè)設(shè)施管理FM是一門科學(xué)，也是從建筑物業(yè)主、管理者和使用者的利益出發(fā)，對(duì)所有的設(shè)施與環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。FM這一經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是為使用者提供服務(wù)，為管理人員提供創(chuàng)造性的工作條件以使其得以尊重和滿足，為建筑物業(yè)主保證其投資的有效回報(bào)并不斷地得到資產(chǎn)升值，為社會(huì)提供一個(gè)安全舒適的工作場(chǎng)所并為環(huán)境保護(hù)做出貢獻(xiàn)。智能建筑的物業(yè)由于采用了高度自動(dòng)化裝備和先進(jìn)的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取建筑物的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、設(shè)備的信息從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的高度進(jìn)行設(shè)施管理，因而與傳統(tǒng)的設(shè)施管理有很大的區(qū)別。兩者的差別對(duì)比如表1所示：

表1設(shè)施管理方式比較表

傳統(tǒng)的設(shè)施管理智能建筑的物業(yè)設(shè)施管理

管理的特征：現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

主要目標(biāo)：維持保養(yǎng)最優(yōu)化與改革

管理的著眼點(diǎn)：發(fā)生問(wèn)題的設(shè)施全部固定資產(chǎn)

管理對(duì)象的時(shí)間：當(dāng)前的設(shè)施狀況全生命周期及未來(lái)的設(shè)施

相關(guān)知識(shí)與技術(shù)：僅與建筑物本體相關(guān)與建筑、不動(dòng)產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、心理、環(huán)境、信息等相關(guān)

承擔(dān)的部門：?jiǎn)我坏脑O(shè)施運(yùn)行維護(hù)多部門交叉復(fù)合管理

智能建筑物的FM目標(biāo)有三大要素：質(zhì)量、財(cái)務(wù)和供給。每一要素具有十分豐富的內(nèi)容。

●質(zhì)量目標(biāo)

FM的質(zhì)量與人直接相關(guān)，建筑物中所有設(shè)施都應(yīng)以最大限度滿足使用的要求。這一質(zhì)量又可分解為5個(gè)分項(xiàng)。

1）特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風(fēng)格要表現(xiàn)出其特色，其中有象征（標(biāo)志）性、美觀及地方的風(fēng)土特色。

2）舒適：建筑物的環(huán)境要使人對(duì)身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學(xué)，光、聲、空氣、色彩等建筑物理環(huán)境不僅適合人在內(nèi)的居住的活動(dòng)，而且還能滿足使用人的特殊愛(ài)好，通信等設(shè)備滿足各類機(jī)構(gòu)人員的需求。

3）效率：建筑物中信息、通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等各種設(shè)施高度綜合并形成有機(jī)的整體，共享信息，這更提高了各類設(shè)施的功能，效率、便與操作和兼容性。

4）可靠：這里的可靠具有多層含義，把災(zāi)害與侵犯時(shí)對(duì)人員的傷害降到最低，減少各類污染對(duì)人體健康的損害，提高設(shè)施的安全運(yùn)行壽命，為建筑物使用人提供私密的個(gè)人空間等。

5）適應(yīng)：建筑物的運(yùn)行符合政府的法規(guī)，和周邊區(qū)域協(xié)調(diào)相處，并且為環(huán)境保護(hù)與節(jié)能做出貢獻(xiàn)。

●財(cái)務(wù)目標(biāo)

FM是追求利益的組織活動(dòng)，財(cái)務(wù)目標(biāo)自然是十分重要的。隨著中國(guó)的人力成本、能源費(fèi)用與設(shè)備器材費(fèi)用的增長(zhǎng)，應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)來(lái)指導(dǎo)FM工作。財(cái)務(wù)?？煞譃?個(gè)分項(xiàng)。

1）設(shè)施營(yíng)運(yùn)費(fèi)：包括設(shè)備租借費(fèi)、能源費(fèi)、運(yùn)行服務(wù)費(fèi)，在工程項(xiàng)目籌建時(shí)，需對(duì)這三部分費(fèi)用進(jìn)行權(quán)衡以確定設(shè)施的方案。在設(shè)施已定的情況下，則控制能源費(fèi)與運(yùn)行服務(wù)費(fèi)的支出。

2）設(shè)施相關(guān)與投資：土地費(fèi)、增容費(fèi)、排污費(fèi)、設(shè)備維護(hù)更新費(fèi)用。

3）設(shè)施的固定資產(chǎn)：FM要努力使固定資產(chǎn)減少折舊，促進(jìn)增值。

4）生命周期費(fèi)用：利用技術(shù)措施與管理方法，延長(zhǎng)設(shè)施的安全運(yùn)行壽命。降低建筑物運(yùn)行費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)更新費(fèi)用、修繕費(fèi)等。

●供給目標(biāo)能隨時(shí)為用戶需求提供最大的空間，是FM的重要職能。

1）需求的響應(yīng)：能為用戶不斷地提供他們所需要的空間、環(huán)境、設(shè)施與服務(wù)。

2）設(shè)施的利用效率：充分發(fā)揮公共區(qū)域的設(shè)施能力（會(huì)議室、健身房、停車場(chǎng)等），提供服務(wù)，同時(shí)有效利用這些資產(chǎn)。

因此，設(shè)施管理應(yīng)是一項(xiàng)極重要的業(yè)務(wù)工作和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。但是從中國(guó)長(zhǎng)期盛行的重建設(shè)輕管理和近年來(lái)只是簡(jiǎn)單地對(duì)下崗職工安排從事物業(yè)管理的情況來(lái)看，似乎對(duì)此尚未有足夠的認(rèn)識(shí)。

二．設(shè)施管理的基本工作

智能建筑的設(shè)施設(shè)備日趨高性能、大型化、信息化與自動(dòng)化，所以在其壽命周期中運(yùn)行與管理費(fèi)用，如圖1所示約占?jí)勖芷诔杀荆↙CC）總費(fèi)用的85%以上。因此，維持設(shè)備的功能，確保設(shè)備的高效率、盡量減少設(shè)備的故障，是發(fā)揮設(shè)備投資效益的重要環(huán)節(jié)。另外，信息化與自動(dòng)化的設(shè)施設(shè)備又為現(xiàn)代化的物業(yè)設(shè)施管理提供了平臺(tái)與基礎(chǔ)。在此，我們分析一下設(shè)施管理的基本工作。

圖1壽命周期成本中各項(xiàng)費(fèi)用的比例

設(shè)備在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況可表示為故障曲線，其形狀象一個(gè)浴缸，稱之為"浴槽曲線"（Bath-tubCurve），如圖2所示。圖中1，2，3三條曲線分別代表了三種不同的保養(yǎng)方式：（1）只使用不保養(yǎng)；（2）事后保養(yǎng)；（3）預(yù)防保養(yǎng)?？梢?jiàn)采取預(yù)防保養(yǎng)可以大延長(zhǎng)設(shè)備的的使用壽命。

1．設(shè)備“三期”的管理工作在初期故障期，為了減少設(shè)備故障時(shí)間，物業(yè)設(shè)施管理人員要了解裝置中壽命最短的部件或組件，并加以特別注意。還要找出設(shè)計(jì)、施工和材料方面的缺陷和不足，分析造成設(shè)備故障的原因并加以解決，盡快使設(shè)備故障率下降并進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)。為此，物業(yè)設(shè)施管理人員在建筑物的安裝調(diào)試階段就應(yīng)該到位，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)行監(jiān)理并熟悉整個(gè)系統(tǒng)，學(xué)習(xí)操作和設(shè)備保養(yǎng)的方法和程序。在偶發(fā)故障期，設(shè)備的故障率下降到準(zhǔn)許故障率之下。此時(shí)，應(yīng)著重提高物業(yè)設(shè)施管理人員對(duì)故障的檢測(cè)診斷能力和修理能力，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)設(shè)施管理人員的教育培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)備品的管理。為減少設(shè)備故障率、延長(zhǎng)耐用壽命，應(yīng)進(jìn)行必要的設(shè)計(jì)改善。在磨耗故障期，設(shè)備和系統(tǒng)構(gòu)成接近或達(dá)到各自的壽命期，由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化使故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新可以降低此期間的故障率。在磨耗故障期還應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)，定期對(duì)零部件進(jìn)行檢測(cè)，掌握其劣化程度。同時(shí)堅(jiān)持日常的清掃、加油、調(diào)整，減緩零部件的磨損和劣化速度，延長(zhǎng)其壽命。

2．設(shè)備狀況診斷

建筑設(shè)備的管理人員，必須對(duì)自己所管理的對(duì)象的情況有全面深入的了解，及時(shí)對(duì)設(shè)備的故障作出可靠的診斷。

首先是調(diào)查，根據(jù)竣工圖紙文件、各種管理臺(tái)帳、大樓管理者和業(yè)主提供的資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，為今后的診斷確定調(diào)查對(duì)象。但僅憑這樣的調(diào)查是不能作出診斷的。調(diào)查的主要內(nèi)容是確認(rèn)機(jī)能故障的程度和范圍、今后進(jìn)行設(shè)備診斷的實(shí)施條件（如實(shí)施的時(shí)間、周期、預(yù)算，保管的資料、數(shù)據(jù)）、進(jìn)行診斷維修的制約條件（維修作業(yè)的空間限制、時(shí)間限制，設(shè)備功能中止的容許范圍、時(shí)期、周期等）。診斷主要目的是了解設(shè)備的下述情況：

1）設(shè)備的劣化情況。對(duì)部件主要是掌握其磨耗度、腐蝕度和絕緣性能；對(duì)機(jī)器主要是掌握其效率、噪聲和振動(dòng)；對(duì)系統(tǒng)則主要掌握其熱平衡、風(fēng)量平衡、水量平衡。設(shè)備的劣化會(huì)影響其功能，比較容易找準(zhǔn)診斷的對(duì)象，但調(diào)查得的現(xiàn)象必須找到原因。

2）節(jié)能情況。調(diào)查分析能耗量的構(gòu)成，判斷是否能引入建筑、設(shè)備、運(yùn)行管理和室內(nèi)環(huán)境方面的節(jié)能技術(shù)措施。一般而言，建筑物的負(fù)荷構(gòu)成、使用時(shí)間表、房間的用途以及空間的間隔總會(huì)發(fā)生變化，實(shí)際運(yùn)行情況與當(dāng)初的設(shè)計(jì)思想不可能完全一致。因此，室內(nèi)的重新裝修和重新布置必須要與建筑設(shè)備系統(tǒng)的改造結(jié)合。

3）省力化。提起建筑業(yè)，人們就會(huì)聯(lián)想起設(shè)計(jì)和施工，而建筑物的維護(hù)管理卻是不為重視，設(shè)計(jì)和施工時(shí)為維護(hù)管理考慮得很少，因此建筑物的維護(hù)管理往往依靠手工和經(jīng)驗(yàn)，在運(yùn)行管理中積累起來(lái)的大量數(shù)據(jù)也很少有人去認(rèn)真地分析整理。按照現(xiàn)代物業(yè)管理的要求，應(yīng)該把以人的經(jīng)驗(yàn)和能力為中心的維護(hù)管理業(yè)務(wù)電腦化。作為一個(gè)高素質(zhì)的物業(yè)管理人員，應(yīng)當(dāng)量化調(diào)查分析維護(hù)管理與運(yùn)行管理業(yè)務(wù)，充分考慮省力化的維護(hù)管理，以提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大FM的業(yè)務(wù)。

4）提高功能，適應(yīng)信息化。當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)提出功能變更和提高的要求時(shí)，應(yīng)對(duì)現(xiàn)存系統(tǒng)的功能程度進(jìn)行調(diào)查診斷，以機(jī)器、系統(tǒng)的性能測(cè)定為中心，掌握附加新功能的可能性和制約因素。

5）環(huán)境。測(cè)定溫度、濕度、CO2濃度、噪聲和照度，以舒適性和節(jié)能性為目標(biāo)進(jìn)行診斷。這些環(huán)境因素都可以進(jìn)行定量診斷,對(duì)建筑物用戶反映不滿較多的部位進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查。

6）安全性。對(duì)建筑物的防災(zāi)能力與防范能力根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)調(diào)查其設(shè)置狀況和動(dòng)作情況。表2、3、4分別列出建筑設(shè)備調(diào)查和診斷的參考項(xiàng)目。

表2建筑電氣設(shè)備的診斷項(xiàng)目

序號(hào)診斷項(xiàng)目主要目的調(diào)查、測(cè)定概要評(píng)價(jià)法

1機(jī)器內(nèi)外診斷（除照明器具）劣化安全

外觀檢查，絕緣試驗(yàn)，程序試驗(yàn)（變配電，干線，動(dòng)力等設(shè)備）與各項(xiàng)規(guī)范比較

2接地阻抗診斷劣化安全

為防止漏電，抑制異常電壓，保護(hù)裝置動(dòng)作而應(yīng)保持的接地阻抗值，用接地阻抗計(jì)測(cè)定與電氣設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)比較

3避雷器診斷劣化安全

調(diào)查由雷擊、開(kāi)關(guān)沖擊等異常電壓造成的電力設(shè)備保護(hù)功能（避雷器簡(jiǎn)易測(cè)定值）絕緣測(cè)定，放電起始電壓測(cè)定與避雷器標(biāo)準(zhǔn)比較

4照明器具劣化診斷劣化安全

防止整流器的劣化引發(fā)火災(zāi)的調(diào)查、照明器具使用狀況，外觀、照度調(diào)查根據(jù)總點(diǎn)燈時(shí)間、光源特性等與標(biāo)準(zhǔn)值比較

5帶電導(dǎo)線溫度診斷劣化安全

絕緣受熱劣化的發(fā)現(xiàn)，防止由于溫度上升引起的事故，溫度計(jì)測(cè)定機(jī)器和配線材料等的表面溫度與電氣設(shè)備機(jī)器的容許最高工作溫度標(biāo)準(zhǔn)比較

6變壓器的負(fù)荷率調(diào)查節(jié)能提高效能

為降低變壓器的損耗，調(diào)查平日、休息日各變壓器的負(fù)荷率，考慮投運(yùn)臺(tái)數(shù)控制的可能性以平均負(fù)荷率50%為大致標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)

7節(jié)電設(shè)備利用的調(diào)查（變壓器、電容器、照明器具等）節(jié)能

省電型機(jī)器采用的可能性調(diào)查，竣工文件、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、現(xiàn)場(chǎng)情況的確認(rèn)根據(jù)改造工程費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)的降低額度等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)

8合適照度診斷節(jié)能環(huán)境

各房間取若干代表點(diǎn)作照度測(cè)定

與規(guī)范比較

9晝光燈熄滅可能性的診斷節(jié)能

有采光窗的房間中作白天關(guān)燈、減燈可能性調(diào)查。

各房間晝光照度的測(cè)定

與規(guī)范比較

10有可能用時(shí)間表控制的機(jī)器的調(diào)查節(jié)能省力

根據(jù)運(yùn)行記錄和現(xiàn)場(chǎng)觀察，對(duì)不需要的時(shí)間帶中運(yùn)行的機(jī)器進(jìn)行調(diào)查（公共區(qū)域照明、戶外燈等）

根據(jù)改造工程費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)的降低額度等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)

11利用低谷電力可能性調(diào)查節(jié)能

熱水器的用水量和需要熱水的時(shí)間分布等蓄熱方式的調(diào)查同上

12其它節(jié)能劣化

根據(jù)建筑物的實(shí)際情況，通過(guò)預(yù)診斷確定有效診斷的方案

表3建筑給排水衛(wèi)生設(shè)備的診斷項(xiàng)目

序號(hào)診斷項(xiàng)目主要目的調(diào)查、測(cè)定概要評(píng)價(jià)方法

1給水用量節(jié)能劣化

對(duì)建筑物全體和各系統(tǒng)的用水量進(jìn)行全年調(diào)查，查明過(guò)度用水量、用途不明的水量（管理數(shù)據(jù)、代表性系統(tǒng)測(cè)定）與設(shè)計(jì)值比較，與同種用途的其它建筑物比較

2給水栓的水量、水壓的測(cè)定節(jié)能劣化

在未端給排水栓實(shí)測(cè)

給水栓的開(kāi)度調(diào)整情況的調(diào)查

根據(jù)配管腐蝕引起阻塞情況的測(cè)定結(jié)果進(jìn)行校核與設(shè)計(jì)值比較

3便器洗凈水量、水壓的診斷節(jié)能劣化

各便器凈水量、水壓的測(cè)定，確認(rèn)有無(wú)采用節(jié)水型器具

與基準(zhǔn)值比較，根據(jù)配管腐蝕測(cè)定結(jié)果進(jìn)行校核

4供熱水熱源的效率診斷節(jié)能劣化

熱水鍋爐效率的測(cè)定、負(fù)荷率的調(diào)查，鍋爐節(jié)能措施采用狀況的確認(rèn)

與竣工時(shí)數(shù)據(jù)比較，與最新設(shè)備比較

5供熱水溫度的診斷節(jié)能劣化

熱水供水溫度和未端供熱水溫度的測(cè)定，隔熱材料傳熱系數(shù)的測(cè)定

與未端容許最低溫度的比較，計(jì)算配管系統(tǒng)熱損失量

6供熱水量、供熱水壓力的診斷節(jié)能劣化

未端供熱水栓的測(cè)定，按季節(jié)調(diào)查熱水器具的使用率

可否改為局部供熱水方式，與容許供熱水量、水壓的比較

7供熱水循環(huán)泵運(yùn)行方法的診斷節(jié)能功能

供熱水循環(huán)泵的間歇運(yùn)行化、部分熱水供應(yīng)的停止（包括切換到局部供熱水方式）等的研討

與正確循環(huán)量的比較

8衛(wèi)生器具朽化診斷劣化

外觀檢查和啟動(dòng)測(cè)試（溢水閥、浮球閥、電磁閥、水箱等）

與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)比較

9降低下水道費(fèi)用的診斷其它

溢水量、冷卻水飛散量、蒸發(fā)量的實(shí)測(cè)，算出按不同付費(fèi)制的費(fèi)用可降低的支付額度

與現(xiàn)行排水費(fèi)用比較

10有關(guān)保健衛(wèi)生的水質(zhì)檢查安全劣化

根據(jù)保健衛(wèi)生的規(guī)定進(jìn)行水質(zhì)測(cè)定（原水，未端水）

與有關(guān)法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)比較

11排水水質(zhì)的診斷安全

取樣水質(zhì)分析與排水標(biāo)準(zhǔn)比較

12排水再利用的可能性診斷功能提高節(jié)能

排水量、排水水質(zhì)的現(xiàn)狀調(diào)查，排水再生的費(fèi)用的把握，再利用的用途和用量的計(jì)算

當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T的確認(rèn)費(fèi)用效果比的研究

13雨水利用的可能性診斷節(jié)能

當(dāng)?shù)亟涤炅康恼{(diào)查

根據(jù)建筑物形態(tài)計(jì)算集水量

當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T的確認(rèn)費(fèi)用效果比的研究

14衛(wèi)生設(shè)備系統(tǒng)診斷節(jié)能省力

根據(jù)其它診斷項(xiàng)目、竣工圖紙、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的數(shù)據(jù)，探討可否采用已知的節(jié)能、節(jié)水技術(shù)措施

與已知的節(jié)能、節(jié)水技術(shù)措施比較

15燃?xì)庠O(shè)備安全性節(jié)能劣化

根據(jù)竣工圖紙、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)調(diào)查

與標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)比較

其它診斷節(jié)能劣化

根據(jù)建筑物的實(shí)際情況，通過(guò)預(yù)診斷確定有效診斷的方案

表4空調(diào)設(shè)備的診斷項(xiàng)目

序號(hào)診斷項(xiàng)目主要目的調(diào)查、測(cè)定概要評(píng)價(jià)方法

1主要設(shè)備的性能診斷劣化節(jié)能功能提高

根據(jù)各設(shè)備的實(shí)測(cè)進(jìn)行分析，測(cè)定內(nèi)容以溫度、流量、耗能量為主。

在檢測(cè)系統(tǒng)不完備的建筑物中要為測(cè)定作大量準(zhǔn)備。

冷凍機(jī)（效率），鍋爐（效率），冷卻塔（換熱效率），水泵（全效率），風(fēng)機(jī)（全效率），空調(diào)機(jī)（傳熱系數(shù)）

與竣工時(shí)數(shù)據(jù)比較

與最新設(shè)備比較

不同期間各設(shè)備負(fù)荷參差率的狀態(tài)

2耗能量診斷節(jié)能

耗電量、燃料耗量的測(cè)定（其中還要調(diào)查不同用途、不同設(shè)備群的耗能量構(gòu)成）

與同用途的其它建筑物比較與基準(zhǔn)值比較

3二次側(cè)負(fù)荷分布的診斷節(jié)能功能提高

調(diào)查測(cè)定典型期間二次側(cè)負(fù)荷的量和變動(dòng)，把握熱負(fù)荷的實(shí)態(tài)，研究設(shè)備系統(tǒng)有效利用的方法（實(shí)測(cè)水溫、流量、設(shè)備負(fù)荷參差率等）

與其它建筑物熱負(fù)荷量比較，設(shè)備系統(tǒng)負(fù)荷對(duì)應(yīng)性的優(yōu)劣，設(shè)備容量的驗(yàn)證

4模擬二次側(cè)負(fù)荷分布的診斷節(jié)能功能提高

根據(jù)實(shí)際的房間使用狀態(tài)、設(shè)備工作狀態(tài)等進(jìn)行負(fù)荷計(jì)算，按節(jié)能的觀點(diǎn)，對(duì)熱源設(shè)備的容量進(jìn)行驗(yàn)證，研究提高設(shè)備系統(tǒng)有效性的對(duì)應(yīng)方法

與其它建筑物的熱負(fù)荷比較，設(shè)備系統(tǒng)負(fù)荷對(duì)應(yīng)性的優(yōu)劣，計(jì)算值與實(shí)測(cè)值的比較

5冷熱水、冷卻水的溫度、流量診斷節(jié)能功能提高

根據(jù)溫度、流量的測(cè)定，從節(jié)能的觀點(diǎn)出發(fā)調(diào)查系統(tǒng)是否處于健全的狀態(tài)（檢查過(guò)大流量、負(fù)荷對(duì)應(yīng)性的優(yōu)劣）

與設(shè)計(jì)值比較，與基準(zhǔn)值比較，控制系統(tǒng)的檢驗(yàn)

6空調(diào)機(jī)的送風(fēng)量、送風(fēng)溫度診斷節(jié)能環(huán)境

根據(jù)空調(diào)機(jī)送風(fēng)量、送風(fēng)溫度的實(shí)測(cè)，從節(jié)能的觀點(diǎn)出發(fā)，調(diào)查輸送動(dòng)力低減化的可能性

與居室外環(huán)境診斷得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照，與設(shè)計(jì)風(fēng)量比較

7風(fēng)量平衡診斷節(jié)能環(huán)境

根據(jù)各系統(tǒng)的風(fēng)量平衡實(shí)測(cè)值，明確空調(diào)區(qū)和非空調(diào)區(qū)之間熱量的傳遞

與不同用途的正壓、負(fù)壓要求對(duì)照

8新風(fēng)量診斷節(jié)能環(huán)境

根據(jù)新風(fēng)量和居室環(huán)境的測(cè)定，明確新風(fēng)量的過(guò)量或不足

與設(shè)計(jì)值比較

9環(huán)境診斷節(jié)能環(huán)境

主要以居室環(huán)境為對(duì)象，溫度、濕度、浮游粉塵量、CO2濃度、CO濃度、風(fēng)速等的實(shí)測(cè)

與標(biāo)準(zhǔn)值比較，與新風(fēng)量對(duì)照

10燃?xì)馄骶叩呐艢饬吭\斷節(jié)能環(huán)境

燃?xì)馐褂昧俊⑴艢饬康臏y(cè)定，排氣面風(fēng)速的實(shí)測(cè)

與建筑規(guī)范、消防規(guī)范的基準(zhǔn)值比較

11電氣室、機(jī)械室的換氣量診斷節(jié)能環(huán)境

室內(nèi)熱環(huán)境、換氣量的測(cè)定，風(fēng)機(jī)運(yùn)行方法的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)

與設(shè)備允許的熱環(huán)境基準(zhǔn)所要求的換氣量比較

12停車場(chǎng)的換氣診斷節(jié)能環(huán)境

CO，CO2濃度，換氣量的實(shí)測(cè)，風(fēng)機(jī)運(yùn)行方法的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)與停車場(chǎng)的換氣標(biāo)準(zhǔn)比較

13風(fēng)系統(tǒng)的阻力診斷節(jié)能劣化

在認(rèn)為阻力損失大的部位實(shí)測(cè)阻力損失，探明阻力過(guò)大的原因。

對(duì)象：風(fēng)閥、盤管、過(guò)濾器、靜壓箱、彎頭等

與其準(zhǔn)值比較，設(shè)計(jì)風(fēng)量與實(shí)測(cè)風(fēng)量的比較

14水系統(tǒng)的阻力診斷節(jié)能劣化

在認(rèn)為阻力損失大的部位實(shí)測(cè)阻力損失，探明阻力過(guò)大的原因。

對(duì)象；盤管、閥門、過(guò)濾器、閥門開(kāi)度等

與基準(zhǔn)值比較，設(shè)計(jì)水量與實(shí)測(cè)水量的比較

15蒸氣配管系統(tǒng)的診斷節(jié)能劣化

蒸汽的泄漏量的實(shí)態(tài)調(diào)查，疏水器等抽樣解體調(diào)查與基準(zhǔn)值比較

16自動(dòng)控制系統(tǒng)的診斷節(jié)能劣化省力

模擬動(dòng)作檢驗(yàn)，現(xiàn)場(chǎng)校正，傳感器精度，控制閥等執(zhí)行機(jī)構(gòu)動(dòng)作檢驗(yàn)，運(yùn)行管理數(shù)據(jù)等的確認(rèn)比較

與基準(zhǔn)值比較，設(shè)計(jì)意圖與實(shí)際運(yùn)行管理方法的比較

17各空調(diào)換氣設(shè)備系統(tǒng)的宏觀診斷節(jié)能劣化

根據(jù)其它診斷項(xiàng)目、竣工圖紙、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的數(shù)據(jù)，探討可否采用已知的節(jié)能技術(shù)措施

與已知的節(jié)能技術(shù)措施比較

其它診斷節(jié)能劣化

根據(jù)建筑物的實(shí)際情況，通過(guò)預(yù)診斷確定有效診斷的方案

3．關(guān)于工程回訪

表2、3、3是在物業(yè)設(shè)施管理中需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行調(diào)查、診斷的部分內(nèi)容，但由此我們也可以看到要做的工作是大量的，尤其是在國(guó)內(nèi)智能建筑工程經(jīng)驗(yàn)不足、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不全的條件下建成的項(xiàng)目，在物業(yè)設(shè)施管理的同時(shí)會(huì)暴露許多規(guī)劃設(shè)計(jì)的缺陷。而在建筑物智能化系統(tǒng)的施工、調(diào)試與驗(yàn)收過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員很少參與具體工作。一項(xiàng)工程竣工后盡管系統(tǒng)運(yùn)行尚不穩(wěn)定，竣工資料亦不完整，但已在匆匆趕著評(píng)獎(jiǎng)，此時(shí)智能化系統(tǒng)是工程的特色與亮點(diǎn)，往往為了眼前需要文過(guò)飾非，結(jié)果設(shè)計(jì)人員因不了解真實(shí)情況，不能意識(shí)到設(shè)計(jì)的成功與失敗之處，難以提高設(shè)計(jì)水平和今后的工程質(zhì)量。

如果設(shè)計(jì)人員能與物業(yè)設(shè)施管理工作結(jié)合，增加工程回訪，針對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析、調(diào)整與改造，那是一件極有意義的工作。三．建筑物智能化系統(tǒng)的管理

建筑物智能化系統(tǒng)的物業(yè)設(shè)施管理的基本原則、方法與前述的FM是完全一致的。表2、3、4所列內(nèi)容中有一部分實(shí)際上就是BA系統(tǒng)的工作范圍。但是智能化系統(tǒng)由于大量采用現(xiàn)代的通信技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)及控制技術(shù)，無(wú)論是工作性質(zhì)還是運(yùn)行管理都與傳統(tǒng)的機(jī)電設(shè)備有較大的差異，如果管理思路不能符合智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，那么就可能出現(xiàn)各種問(wèn)題。

1．建筑物智能化系統(tǒng)在運(yùn)行期間的產(chǎn)出與投入我們所談及的智能化系統(tǒng)主要指的是：

●與建筑物設(shè)備關(guān)系密切的系統(tǒng)：BA系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)、一卡通服務(wù)系統(tǒng)、停車庫(kù)管理系統(tǒng)、集成化設(shè)備管理系統(tǒng)（BMS）。

●通信系統(tǒng)：用戶程控交換機(jī)及電信接入設(shè)備、移動(dòng)通信系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。

●信息服務(wù)系統(tǒng)：衛(wèi)星電視與共用天線系統(tǒng)、背景音響與緊急廣播系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)、多媒體信息查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)、多媒體會(huì)議系統(tǒng)、會(huì)議電視系統(tǒng)。

建筑物中設(shè)置了這些智能化系統(tǒng)，大提高了建筑物的自動(dòng)化與信息化水平，能為用戶提供大量的生活服務(wù)與信息服務(wù)，提供更好的服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，并且為物業(yè)設(shè)施管理提供了先進(jìn)的技術(shù)手段去實(shí)現(xiàn)FM的工作目標(biāo)。由于建筑物智能化系統(tǒng)在國(guó)內(nèi)的運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)不多，不少領(lǐng)導(dǎo)與管理人員存在一些不切實(shí)的觀念，也是出現(xiàn)目前“智能建筑”實(shí)績(jī)不佳的原因。

其一為“智能化系統(tǒng)是高新技術(shù)的自動(dòng)化產(chǎn)物，一旦建成，一切皆可自動(dòng)進(jìn)行，能大減少管理人員?！逼鋵?shí)不然，智能化系統(tǒng)的操作與運(yùn)行，必須配備較高技術(shù)素質(zhì)的人員，除操作人員外還應(yīng)有專業(yè)維護(hù)力量的支持。

其二是“我們建設(shè)的智能化系統(tǒng)設(shè)備是世界一流的，保證十年不落后，質(zhì)量可靠，可以長(zhǎng)年無(wú)人值守自動(dòng)工作?！钡?，再好的設(shè)備也會(huì)老化，要保證無(wú)人值守自動(dòng)工作，必須定期地進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

因此，為能發(fā)揮建筑物智能化系統(tǒng)的功能與作用，在智能化系統(tǒng)投入運(yùn)行后，必須在操作崗位上投入相應(yīng)的操作管理人員。表5為某機(jī)關(guān)智能化系統(tǒng)管理對(duì)人員配置的要求，雖然工程規(guī)模與性質(zhì)可有不同，但表中對(duì)人員的考慮方法是可以借鑒的。

表5機(jī)關(guān)辦公樓智能化系統(tǒng)管理人員配置建議一覽表

系統(tǒng)分項(xiàng)

值班操作人員技術(shù)管理人員建議隸屬主管部門

崗位

責(zé)職與能力

安保系統(tǒng)與消防系統(tǒng)

8人7天24小時(shí)每班2人值班、操作，電氣、電子專業(yè)，中?；虼髮?人系統(tǒng)故障診斷，維護(hù)工作組織，電氣、電子、自動(dòng)化專業(yè)，本科保衛(wèi)處

廣播系統(tǒng)與衛(wèi)星電視系統(tǒng)

1人5天8小時(shí)值班、操作,電氣、自動(dòng)化專業(yè)，中?；虼髮?.5人系統(tǒng)故障診斷，維護(hù)工作組織，電氣、通信專業(yè)，本科或大專操作人員屬行政處，管理人員屬技術(shù)處

BA系統(tǒng)

*3人可由電氣\空調(diào)管理人員兼7天12小時(shí)值班、操作，電氣、自動(dòng)化專業(yè)中?；虼髮?.5人系統(tǒng)故障診斷，維護(hù)工作組織，電氣或自動(dòng)化專業(yè)，本科行政處

門禁系統(tǒng)

*1人可由安?；騉A系統(tǒng)管理人員兼7天24小時(shí)值班、操作，電子、自動(dòng)化專業(yè)，中?；虼髮?(機(jī)要政審)可由OA系統(tǒng)管理人員兼系統(tǒng)故障診斷，IC卡制作，維護(hù)工作組織，電氣或自動(dòng)化專業(yè)，本科（機(jī)要政審）技術(shù)處

通信系統(tǒng)PABXPDS

話務(wù)3人5天12小時(shí)值班、操作，電子、通信專業(yè)，中?；虼髮?機(jī)要政審)1人設(shè)備線路故障檢查排除，系統(tǒng)故障診斷，維護(hù)工作組織，文件檔案制作。電子或通信專業(yè)，本科技術(shù)處

LED大屏顯示系統(tǒng)

5天8小時(shí)可由OA系統(tǒng)操作人員兼值班、操作，電子、計(jì)算機(jī)專業(yè)，中?；虼髮Ｓ蒓A系統(tǒng)管理員兼系統(tǒng)故障診斷,維護(hù)工作組織,電子、計(jì)算機(jī)專業(yè)，本科技術(shù)處

辦公自動(dòng)化系統(tǒng)OA

2人5天8小時(shí)系統(tǒng)與文擋管理，計(jì)算機(jī)專業(yè),大?；虮究?機(jī)要政審)2人軟件功能開(kāi)發(fā),系統(tǒng)故障診斷,維護(hù)工作組織,計(jì)算機(jī)專業(yè)，本科（機(jī)要政審）技術(shù)處網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)5天8小時(shí)系統(tǒng)管理，計(jì)算機(jī)專業(yè)大?；虮究?機(jī)要政審)1人，操作員與管理員合系統(tǒng)故障診斷,維護(hù)工作組織,計(jì)算機(jī)專業(yè)，本科（機(jī)要政審）技術(shù)處智能建筑管理系統(tǒng)BMS5天8小時(shí)，由OA系統(tǒng)操作人員兼系統(tǒng)管理，計(jì)算機(jī)大專或本科(機(jī)要政審)由OA系統(tǒng)管理人員兼系統(tǒng)故障診斷,維護(hù)工作組織,計(jì)算機(jī)專業(yè)，本科（機(jī)要政審）技術(shù)處視音頻系統(tǒng)，電子會(huì)議系統(tǒng)，燈光系統(tǒng)操作3人5天8小時(shí)值班、操作，設(shè)備維護(hù)。電子、電氣專業(yè)，中專或大專1人系統(tǒng)故障診斷,維護(hù)工作組織,電子、電氣專業(yè)，本科技術(shù)處合計(jì)人數(shù)17(21)人7人注：1）機(jī)關(guān)的智能化系統(tǒng)及其管理，因建筑物功能和運(yùn)作的特殊性，與出租辦公樓物業(yè)管理方式有許多的差別，原則上應(yīng)劃歸三個(gè)職能部門、保衛(wèi)處、行政處與技術(shù)處。

2）崗位設(shè)置原則是確保各系統(tǒng)正常運(yùn)行所必須的值班操作與管理人員。

3）各類系統(tǒng)與人員隸屬劃分的原則是，按工作性質(zhì)劃歸其業(yè)務(wù)工作的主管部門，凡涉及機(jī)關(guān)內(nèi)部機(jī)密的系統(tǒng)由技術(shù)處管理。建筑物智能化系統(tǒng)需要專業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)，通常由系統(tǒng)集成商或設(shè)備供應(yīng)商完成，平時(shí)定期派員前來(lái)測(cè)試維護(hù)，以及早發(fā)現(xiàn)隱患，設(shè)備故障時(shí)能及時(shí)（2-4小時(shí)內(nèi)）響應(yīng)排除。這樣可降低對(duì)物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)能力要求，減少高技能的人力費(fèi)用和備件的貯存量。最主要的是提高了智能化系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行的保障能力。除綜合布線系統(tǒng)外，各類智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用視其系統(tǒng)的特點(diǎn)與工作責(zé)任（一般維護(hù)：器件損壞另收費(fèi)；全責(zé)維護(hù)：包換損壞器件等）的大小，每年收費(fèi)在設(shè)備總價(jià)的3-8%左右。隨著使用年限接近使用壽命，維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用還將升高。

所以對(duì)建筑物智能化系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，建設(shè)是需要投資，管理—發(fā)揮系統(tǒng)的功能同樣更需要投入，這就是圖1揭示的費(fèi)用分析的意義。對(duì)于一些受重建設(shè)輕管理傳統(tǒng)影響的人們來(lái)說(shuō)，不僅應(yīng)該更換觀念，而且需在智能建筑的物業(yè)管理上考慮足夠的預(yù)算。

2．智能化系統(tǒng)運(yùn)行管理工作

智能化大廈只有在日常運(yùn)行使用中，才能體現(xiàn)出較傳統(tǒng)型建筑無(wú)法比擬的使用和管理效率。智能建筑及智能化系統(tǒng)的運(yùn)行管理是一門新興的學(xué)科，如何科學(xué)地對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行管理，現(xiàn)成的可供利用、借鑒的經(jīng)驗(yàn)和管理資料很少。國(guó)內(nèi)通常物業(yè)設(shè)施管理的模式有兩類，一是籌建工程部人員延續(xù)物業(yè)管理工作，二是由專業(yè)物業(yè)管理公司承接。但無(wú)論哪一種模式，以下的工作是必須的。

1）物業(yè)設(shè)施管理專業(yè)工程師參與智能化系統(tǒng)施工、調(diào)試和驗(yàn)收，是接受智能化系統(tǒng)專業(yè)知識(shí)的強(qiáng)化培訓(xùn)。

2）智能化系統(tǒng)施工、調(diào)試時(shí)，物業(yè)管理工程師及時(shí)消化系統(tǒng)技術(shù)資料，參與施工圖的深化翻樣設(shè)計(jì)及部分系統(tǒng)的翻譯，注重系統(tǒng)各類測(cè)試數(shù)據(jù)、原始施工資料的收集、匯總和分析，故初步了解掌握了各系統(tǒng)工作原理、使用功能和運(yùn)行規(guī)律。

3）完善的原始施工資料、系統(tǒng)技術(shù)資料和系統(tǒng)竣工資料，是系統(tǒng)的運(yùn)行管理的必要技術(shù)條件。

4）由于系統(tǒng)供應(yīng)商提供的系統(tǒng)技術(shù)資料，內(nèi)容繁雜，均側(cè)重于其系統(tǒng)產(chǎn)品的技術(shù)介紹，專業(yè)性強(qiáng)。這類非針對(duì)具體項(xiàng)目而編制的系統(tǒng)技術(shù)資料，對(duì)大廈的日常系統(tǒng)運(yùn)行管理可操作性作用不大。物業(yè)管理工程師在消化系統(tǒng)技術(shù)資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)大廈智能化系統(tǒng)實(shí)際配置，根據(jù)操作人員的實(shí)