怡璟灣營(yíng)銷方案BY合富

2009年12月騁望·怡璟灣營(yíng)銷方案方案構(gòu)成第一章總體市場(chǎng)分析第二章區(qū)域市場(chǎng)分析第三章住宅總體推廣戰(zhàn)略

第四章總體部署

第一部分總體市場(chǎng)分析一、政策環(huán)境分析二、南寧市總體概況近年出臺(tái)政策類別2008年四季度以前2008年四季度-2009年上半年2009年下半年2010年調(diào)控方向防止市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展扶持市場(chǎng)復(fù)蘇防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)遏止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)整調(diào)整加強(qiáng)調(diào)整90/70政策建立住房保障體系無(wú)出臺(tái)住房保障管理辦法經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案加快保障性住房建設(shè)，大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；加快普通商品住房建設(shè)。土地政策嚴(yán)格寬松寬松嚴(yán)格控制土地類型，增加保障性住房用地加大對(duì)土地違法行為處罰力度規(guī)范土地出讓程序放寬對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)間的限制放寬地價(jià)款支付時(shí)限無(wú)適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供給,提高土地供應(yīng)和實(shí)用效率.原則上一年，最常不得超過(guò)兩年內(nèi)付清地款，首次繳款不得低于50%。完善土地招牌掛制度財(cái)稅政策緊縮積極積極較積極嚴(yán)格稅收減稅減、免、緩多項(xiàng)費(fèi)用無(wú)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限2改5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施，金融政策從緊寬松較寬松適度寬松信貸緊縮加息準(zhǔn)備金率上調(diào)信貸松綁5次降息準(zhǔn)備金率5次下調(diào)加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理把握貨幣信貸增長(zhǎng)速度其他從緊放寬略緊收緊加強(qiáng)預(yù)售管理，施工現(xiàn)場(chǎng)管理，房產(chǎn)測(cè)繪面積等管理放寬對(duì)首次和自住型購(gòu)房的界定標(biāo)準(zhǔn)放寬住房公積金貸款政策放寬購(gòu)房入戶政策等加強(qiáng)商品房銷售管理規(guī)范已購(gòu)公有住房上市交易加強(qiáng)存量房交易結(jié)算資金繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善商品房預(yù)售制度2009年政策回顧——從“扶持發(fā)展”到“防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上半年貨幣政策從緊財(cái)稅政策緊縮土地政策調(diào)整提高土地供應(yīng)和實(shí)用效率.原則上一年，最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年內(nèi)付清地款，首次繳款不得低于50%。營(yíng)業(yè)稅免征年限改為5年下半年寬松信貸松綁5次降息準(zhǔn)備金率5次下調(diào)減稅減、免、緩多項(xiàng)費(fèi)用積極放寬對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)間的限制放寬地價(jià)款支付時(shí)限無(wú)調(diào)整寬松出臺(tái)住房保障管理辦法經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案嚴(yán)格營(yíng)業(yè)稅免征年限改為5年加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)2009年政策回顧——再到“二套房貸”的微妙變局房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年經(jīng)歷了回暖——瘋漲的過(guò)程。2010年房地產(chǎn)政策影響分析調(diào)控目標(biāo):保持消費(fèi)活力,穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)回暖基礎(chǔ),并遏制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快2010年執(zhí)行政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響類別原有政策新增政策利好影響不利影響住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)90/70政策適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供給。加快普通商品住房建設(shè)。促進(jìn)中等、中高收入群體需求的釋放中低價(jià)位，中小套型普通商品房增多，供應(yīng)增大，競(jìng)爭(zhēng)加劇，擠壓高檔住房市場(chǎng)土地政策放寬對(duì)開(kāi)發(fā)時(shí)間的限制提高土地供應(yīng)和使用效率原則上一年，特殊項(xiàng)目不得超過(guò)兩年內(nèi)付清地款，首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。完善土地招牌掛制度——拿地成本提高，影響到部分實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商資金緊張，不得不加快推貨速度，降低價(jià)格要求，加快回款。財(cái)稅政策減稅減、免、緩多項(xiàng)費(fèi)用個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限2改5年鼓勵(lì)首次及自住型、改善型購(gòu)房者購(gòu)房影響投資、投機(jī)購(gòu)房者購(gòu)房積極性影響2手房交易活躍度金融政策加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，把握好貨幣信貸增長(zhǎng)速度——影響二套、多套房的貸款，影響投資、投機(jī)購(gòu)房者積極性其他放寬對(duì)首次和自住型購(gòu)房的界定標(biāo)準(zhǔn)放寬住房公積金貸款政策加強(qiáng)商品房銷售管理規(guī)范已購(gòu)公有住房上市交易加強(qiáng)存量房交易結(jié)算資金繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善商品房預(yù)售制度推動(dòng)城市化,放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制市場(chǎng)運(yùn)行日益規(guī)范，購(gòu)房者放心消費(fèi)，鼓勵(lì)首次及自住型購(gòu)房者進(jìn)行住房消費(fèi)，鼓勵(lì)更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到城市購(gòu)房、居住?！ㄟ^(guò)促進(jìn)中低價(jià)位、中小面積住房需求的增長(zhǎng)來(lái)保障消費(fèi)活力，通過(guò)增加開(kāi)發(fā)商資金壓力，抑制投資投機(jī)性住房消費(fèi)來(lái)遏止房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。政策分析小結(jié)：對(duì)本項(xiàng)目有利的因素對(duì)本項(xiàng)目不利的因素政策明確抑制投資投機(jī)性需求，投資成本的提高將影響投資者對(duì)本項(xiàng)目的購(gòu)買。2010年房地產(chǎn)政策變動(dòng)可能性大，本項(xiàng)目的銷售周期內(nèi)應(yīng)注意規(guī)避因政策變化所導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。為穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，2010年宏觀政策仍以寬松為基調(diào)，多項(xiàng)優(yōu)惠扶持措施得到保留，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。政策表示要推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，越來(lái)越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到城市購(gòu)房，利于本項(xiàng)目的發(fā)展。政策鼓勵(lì)自住型及改善型住房消費(fèi)，多項(xiàng)優(yōu)惠措施得到保留，利于本項(xiàng)目的發(fā)展。二、南寧市房地產(chǎn)總體概況08年宏觀調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)降溫明顯，2008年南寧市住宅預(yù)售總量約為381.9萬(wàn)平方米。09年總體利好政策的刺激使得2009年前11月商品住宅預(yù)售面積為414.38萬(wàn)平米，成交量同比下滑趨勢(shì)有所減緩?！鶖?shù)據(jù)來(lái)源：綠城人居網(wǎng)二、南寧市房地產(chǎn)總體概況受08年四季度以來(lái)的降息減稅、房貸下調(diào)等房產(chǎn)利好政策的刺激，09年南寧市房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。進(jìn)入09年下半年后，住宅價(jià)格進(jìn)一步增長(zhǎng)，但總體銷量呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)?！鶖?shù)據(jù)來(lái)源：綠城人居網(wǎng)分析總結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好，利于項(xiàng)目的發(fā)展。城市房?jī)r(jià)持續(xù)上升，利于本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)項(xiàng)目有利的方面對(duì)項(xiàng)目不利的方面09年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快速，房?jī)r(jià)迅速上升至高位，今后增速有回調(diào)壓力。房?jī)r(jià)上升速度超出政府部門預(yù)期，應(yīng)預(yù)防后市政策的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。第二部分區(qū)域市場(chǎng)分析一、城市規(guī)劃分析二、區(qū)域住宅市場(chǎng)分析城市規(guī)劃本項(xiàng)目根據(jù)《南寧市城市總體規(guī)劃（2006—2020）》：

以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提升江南，重點(diǎn)向南。

中心城突出“一軸兩帶多中心”的發(fā)展模式，逐步形成沿邕江兩岸串珠式展開(kāi)、沿其支流縱深發(fā)展的城市布局形態(tài)。南發(fā)展帶：以產(chǎn)業(yè)服務(wù)、工業(yè)及物流等產(chǎn)業(yè)功能為主北發(fā)展帶：以綜合服務(wù)、教育研發(fā)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等城市功能為主城市建設(shè)重點(diǎn)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)：蟠龍、鳳嶺、龍崗北、高新、羅文、沙井、那洪和安吉8個(gè)片區(qū)。重點(diǎn)改善地區(qū)：中心組團(tuán)和埌東、友愛(ài)、東溝嶺、仙葫西、亭洪、富寧、大沙田和蒲廟8個(gè)片區(qū)。重點(diǎn)生態(tài)治理和培育地區(qū)是：青秀山風(fēng)景名勝區(qū)、五象嶺森林公園、良鳳江森林公園、南湖公園，邕江兩岸濱水區(qū)域、朝陽(yáng)溪、竹排沖、心圩江、可利江、八尺江等內(nèi)河水系沿岸，以及金沙湖、天雹、羅文、大王灘、龍?zhí)?、銀嶺、老虎嶺等7個(gè)水庫(kù)周邊和邕江上游重點(diǎn)水源保護(hù)區(qū)域。中心城各組團(tuán)片區(qū)劃分組團(tuán)片區(qū)江南組團(tuán)亭洪片區(qū)、富寧片區(qū)、沙井片區(qū)和那洪片區(qū)城西組團(tuán)高新片區(qū)、陳村片區(qū)、五里亭片區(qū)、可利片區(qū)和羅文片區(qū)良慶組團(tuán)蟠龍片區(qū)、大沙田片區(qū)、玉洞片區(qū)和平樂(lè)片區(qū)中心組團(tuán)新城片區(qū)、興寧片區(qū)和永新片區(qū)城北組團(tuán)友愛(ài)片區(qū)、安吉片區(qū)、東溝嶺片區(qū)和金橋片區(qū)青秀組團(tuán)鳳嶺片區(qū)、埌東片區(qū)、柳沙片區(qū)和青秀山片區(qū)邕寧組團(tuán)蒲廟片區(qū)、龍崗北片區(qū)和龍崗南片區(qū)仙葫組團(tuán)仙葫西片區(qū)、仙葫半島片區(qū)和仙葫東片區(qū)小結(jié)：南寧市在未來(lái)將持續(xù)東建西擴(kuò)發(fā)展，項(xiàng)目所在的城西組團(tuán)羅文片區(qū)將得到重點(diǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展。從規(guī)劃可見(jiàn)，城西組團(tuán)將成為科研教育中心、文教基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和花園式居住新城，并且是南寧市重點(diǎn)水源保護(hù)區(qū)將利于本項(xiàng)目獲得良好的市場(chǎng)前景。區(qū)域內(nèi)板塊劃分根據(jù)西鄉(xiāng)塘區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤分布的密集度和呈現(xiàn)的片區(qū)同質(zhì)化特點(diǎn)，我們將西鄉(xiāng)塘區(qū)劃分為：城北區(qū)板塊，相思湖板塊，永新板塊。本項(xiàng)目各板塊住宅發(fā)展?fàn)顩r西鄉(xiāng)塘區(qū)城北板塊相思湖新區(qū)板塊永新區(qū)板塊在售樓盤數(shù)量3123新增樓盤數(shù)量221樓盤規(guī)模規(guī)模較小，建筑密度高中型規(guī)模，50-150畝為主規(guī)模小,建筑密度高物業(yè)檔次中端中高端中低端主要物業(yè)類型住宅、公寓住宅、公寓住宅.公寓建筑類型高層小高層,高層高層均價(jià)（元/㎡）4500-52004700-67004800-5600主力戶型單間42-60㎡兩房71-82㎡三房112-126㎡兩房87-90㎡三房117-133㎡兩房74-92㎡三房105-124㎡主要消費(fèi)群企事業(yè)單位者、周邊居民、個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)單位者、周邊居民、個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)單位者、周邊居民、個(gè)體戶、私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目所在板塊分析版塊內(nèi)各個(gè)在售項(xiàng)目都較本項(xiàng)目更為靠近成熟區(qū)域，享有便捷交通及配套。目前在本區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目眾多,分布在廣西大學(xué)周邊、科園大道沿線、相思湖周邊。本項(xiàng)目所在的路段上目前無(wú)商品房項(xiàng)目在售，僅有昌泰清華園一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目在售，。2009在相思湖板塊售項(xiàng)目分布瀚林華府（67畝）盛天熙園（36畝）嘉匯馨源（101畝）現(xiàn)代魯班（168畝）福滿花園（58畝）錦秀豪庭（52畝）嘉華綠洲瀚林雅筑（54畝）西湖東郡（30畝）水岸華府（55畝）騁望酈都（86畝）本項(xiàng)目項(xiàng)目所在板塊分析本區(qū)域未來(lái)新增項(xiàng)目集中在科園大道沿線及相思湖以西片區(qū)，以中小規(guī)模項(xiàng)目為主，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)進(jìn)一步向西擴(kuò)張延伸。

2010相思湖板塊潛在項(xiàng)目本項(xiàng)目桂成項(xiàng)目占地約11.5畝總建3.3萬(wàn)㎡容積率：4.35樓面地價(jià)：1034同人項(xiàng)目占地約60.2畝總建10萬(wàn)㎡容積率：2.5樓面地價(jià)：1800桂能項(xiàng)目占地約16.3畝總建4.3萬(wàn)㎡容積率：4.0樓面地價(jià)：1166鄔慶穗項(xiàng)目占地約22.76畝總建7.6萬(wàn)㎡容積率：5.0樓面地價(jià)：1290紅日東升項(xiàng)目占地約78.9畝總建15.8萬(wàn)㎡容積率：3.0樓面地價(jià)：1775由于受到政策的限制，未來(lái)本片區(qū)的戶型產(chǎn)品仍將以90平米以下的緊湊實(shí)用戶型為主。項(xiàng)目占地面積容積率建筑類型(預(yù)計(jì))戶型結(jié)構(gòu)(預(yù)計(jì))桂能項(xiàng)目16.3畝4高層套型建筑面積90平方米以下住房面積，達(dá)到住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上鄔慶穗項(xiàng)目22.76畝5高層桂成項(xiàng)目11.5畝4.35高層住宅商品房套型建筑面積90平方米以下建筑面積占住宅建設(shè)總面積15％以上同人項(xiàng)目60.2畝2.5小高層+高層住宅套型面積≤90m2的應(yīng)占住宅總面積的60%以上騁望項(xiàng)目43.2畝3.8小高層+高層住宅套型面積≤90平方米的應(yīng)占住宅總面積的70%以上區(qū)域住宅市場(chǎng)特征分析總結(jié)：1、區(qū)域樓盤規(guī)模都較大，且多規(guī)劃為小高層或高層建筑，同質(zhì)化明顯；2、區(qū)域主力供需戶型以功能齊全的緊湊、實(shí)用型二房、三房為主，與本項(xiàng)目住宅戶型結(jié)構(gòu)相似度較高；

3、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分散，自然景觀資源相對(duì)匱乏，居住環(huán)境不理想，業(yè)主素質(zhì)普遍不高；4、區(qū)域內(nèi)置業(yè)消費(fèi)以原居民為主，需求旺盛但購(gòu)買力有限，對(duì)總價(jià)承受能力低。5、區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量較大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)持續(xù)；第三部分住宅總體推廣戰(zhàn)略一、項(xiàng)目產(chǎn)品貨量分析

三、營(yíng)銷戰(zhàn)略大思路

四、營(yíng)銷銷售策略

二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉

貨量分析項(xiàng)目90平米以下產(chǎn)品占到70%，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小。樓棟戶型面積（約㎡）套數(shù)1#2房、2+1房、3+1房、復(fù)式14902.8約2062#2房、2+1房、3+1房、復(fù)式14902.8約2063#2房、2+1房、3+1房、復(fù)式13043.2約1664#2房、2+1房、3+1房、復(fù)式13043.2約1665#2房、2+1房、3+1房、復(fù)式17044.4約238合計(jì)——72936.4約982大部分戶型贈(zèng)送面積，附加值高，市場(chǎng)追捧。市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重。價(jià)值白皮書(shū)——從東盟商務(wù)區(qū)到東盟高教園區(qū)展開(kāi)北部灣騰飛的翅膀到二O一五年，南寧市相思湖新區(qū)將建成總占地一萬(wàn)四千三百八十六畝，擁有二十余所大專院校的高等職業(yè)教育園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展廣西與東盟國(guó)家教育、文化、技術(shù)等合作關(guān)系，建設(shè)成為東南亞國(guó)家語(yǔ)種人才、物流服務(wù)人才、技能人才等特色高素質(zhì)人才培養(yǎng)輸送基地。一江兩河三公園承載夢(mèng)想家園

“中國(guó)水城”——南寧發(fā)展的最新方向及步伐，而項(xiàng)目位于當(dāng)前南寧市水環(huán)境綜合整治中處于主戰(zhàn)場(chǎng)，一江兩河三公園是夢(mèng)想的居住家園。價(jià)值白皮書(shū)——從中國(guó)綠城到中國(guó)水城價(jià)值白皮書(shū)——從江岸到江灣景觀稀缺價(jià)值再度升級(jí)

邕江主脈，城市生息繁衍的養(yǎng)料和能量的供給源泉。在項(xiàng)目范圍，實(shí)現(xiàn)了城市江景中難得一見(jiàn)的三源匯達(dá)的景觀，大自然雕刻的原始資源，是南寧城市江景中不可復(fù)制的唯一資源，更是各大城市難得媲美的恢弘勝景。價(jià)值白皮書(shū)——從驪都到怡璟灣一群國(guó)際大師們的匠心力作騁望怡璟灣是繼驪都之后的又一恢弘藝術(shù)品，從規(guī)劃、建筑、園林到材料、設(shè)備，都凝聚了一群國(guó)際大師們的匠心力作

。（騁望·驪都）（騁望·怡璟灣）價(jià)值白皮書(shū)——從上層水建筑到節(jié)能環(huán)保示范小區(qū)騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球隨著地球氣候的變化及目前市場(chǎng)對(duì)環(huán)保的關(guān)注，作為有責(zé)任的企業(yè)公民，建議在墻面材料、屋頂材料、施工材料及配套設(shè)施上采用節(jié)能環(huán)保的新型技術(shù)。價(jià)值白皮書(shū)——從空間到增值價(jià)值漩渦獨(dú)有向心力南寧首創(chuàng)空中觀景平臺(tái)，打破了一戶人家只有可能享受一個(gè)水平高度的景觀，公共觀景平臺(tái)不僅享受了獨(dú)占景觀，更享受了水泥森林里久違的鄰里融洽；均好性較強(qiáng)的贈(zèng)送面積的戶型，不單是客戶需求的主力熱點(diǎn)，也是居家文化多元化的具象表現(xiàn)。空間靈活的多樣性組合，更為生活的多彩和韻味增添不一樣的情趣?？臻g橫向延展空間縱向延展空間橫向延展價(jià)值白皮書(shū)——從品質(zhì)到品味人居標(biāo)桿的量變到質(zhì)變市場(chǎng)客戶的眼光越發(fā)挑剔、各開(kāi)發(fā)商對(duì)于自身發(fā)展越發(fā)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?，以及公眾的輿論監(jiān)督力量越來(lái)越強(qiáng)烈，對(duì)于住宅品質(zhì)的要求呼聲越來(lái)越大。品質(zhì)水準(zhǔn)可以有據(jù)可循，生活品味必然是訴求、經(jīng)驗(yàn)和精神的沉淀，不可能一蹴而就。80%的建筑密度還原心靈空間承載的是本真欲求，往往在生活空間中難以得到還原。怡璟灣不單在橫向空間將比例尺度最大化還原，還在縱向空間分布層次格局，使得空間尺度由傳統(tǒng)二維平面提升為三維立體，視野在內(nèi)外需求上享受最大化的奢適。價(jià)值白皮書(shū)——從樓距到視野錯(cuò)落內(nèi)外水景融為一體無(wú)形似有形，看似柔弱卻能有穿石之功力，水可以根據(jù)外界的狀態(tài)改變自己的形狀，這是多么神奇的變幻能力！智者樂(lè)水

！怡璟灣的三疊水正是利用這一特性，將水景演繹的變化表現(xiàn)得淋漓精致。價(jià)值白皮書(shū)——從水園林到三疊水推廣策略大思路品牌戰(zhàn)略：以品牌帶動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展

潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均無(wú)品牌資源，對(duì)于騁望來(lái)說(shuō)已有一定的品牌的積甸，應(yīng)以此為契機(jī)，做為騁望品牌的強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)的項(xiàng)目。本項(xiàng)目將是騁望品牌向市場(chǎng)展示的重要窗口，品牌戰(zhàn)略是本項(xiàng)目發(fā)展的重要戰(zhàn)略。因此，以“事件營(yíng)銷”為突破口，引起市場(chǎng)關(guān)注，同時(shí)配合現(xiàn)場(chǎng)的品質(zhì)展示，是本項(xiàng)目的首要發(fā)展戰(zhàn)略?！膀G望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”系列營(yíng)銷事件與環(huán)保部門合作發(fā)起南寧萬(wàn)人綠色承諾活動(dòng)與相思湖管委合作發(fā)起美化江畔綠色活動(dòng)…………推廣策略大思路體驗(yàn)戰(zhàn)略：體驗(yàn)式、實(shí)景樣板營(yíng)銷回顧中國(guó)以及南寧近年來(lái)成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例，無(wú)一例外的采用震撼市場(chǎng)的體驗(yàn)策略，項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，體驗(yàn)式營(yíng)銷勢(shì)在必行。同時(shí)項(xiàng)目樣板展示必須突破常規(guī)，體現(xiàn)個(gè)性化特色。針對(duì)項(xiàng)目情況，我們提出環(huán)境體驗(yàn)、環(huán)保品質(zhì)體驗(yàn)、服務(wù)體驗(yàn)三大主題展示?，F(xiàn)場(chǎng)外圍包裝：2010年2月10日規(guī)避沿路茂盛綠化帶的遮擋，采用突破常規(guī)的8米超高工地外圍墻吸引眼球效果，采用具有“水概念”的異型外圍墻設(shè)計(jì)，增加路徑客群的關(guān)注體驗(yàn)戰(zhàn)略：環(huán)境體驗(yàn)——外部環(huán)境現(xiàn)場(chǎng)外圍包裝（夜間）：2010年2月10日江北大道作為直達(dá)項(xiàng)目的主干道，但是夜間市政亮化工程欠缺，建議沿項(xiàng)目周圍的綠化部分進(jìn)行彩燈裝飾，達(dá)到搶眼奪目的效果，達(dá)到區(qū)域熱議的良好口碑，也化解客戶對(duì)于項(xiàng)目所在位置偏僻荒涼的想法，同時(shí)便于引起途徑客戶高度注意體驗(yàn)戰(zhàn)略：環(huán)境體驗(yàn)——外部環(huán)境道旗完成時(shí)間：2010年2月10日騁望·怡璟灣騁望·驪都體驗(yàn)戰(zhàn)略：環(huán)境體驗(yàn)——外部環(huán)境為保證在“五·一”房博會(huì)能夠有效的將項(xiàng)目和房博會(huì)的客戶進(jìn)行有效互動(dòng)，建議將園林工程搶在“五·一”房博會(huì)前完成。園林展示范圍體驗(yàn)戰(zhàn)略：環(huán)境體驗(yàn)——內(nèi)部環(huán)境工法房——著重環(huán)保品質(zhì)體現(xiàn)。將建筑材料、施工工藝真實(shí)展現(xiàn)給出來(lái)，從細(xì)節(jié)打動(dòng)客戶。樣板房——著重不同風(fēng)格的演澤以及空間的利用。及概念的打造體驗(yàn)戰(zhàn)略：品質(zhì)體驗(yàn)實(shí)際生活中對(duì)戶型功能的生動(dòng)描述，莫過(guò)于通過(guò)樣板間的實(shí)景展示來(lái)表達(dá)。（水概念設(shè)計(jì)樣板間）1#，5F全層共8套體驗(yàn)戰(zhàn)略：品質(zhì)體驗(yàn)在項(xiàng)目的外力面設(shè)計(jì)方面，開(kāi)發(fā)商一直致力于做到盡善盡美，使外力面獨(dú)具特色。因此，我司建議在前期完成一、二號(hào)樓的外立面展示，在中期完成項(xiàng)目?jī)?nèi)庭所有外立面展示。體驗(yàn)戰(zhàn)略：品質(zhì)體驗(yàn)【時(shí)尚品質(zhì)電梯大堂建議

】隨著南寧購(gòu)房客戶的越趨于理性，除了項(xiàng)目的園林、戶型外，架空層作為一個(gè)鄰里交流的空間，電梯大堂成為了客戶判斷樓盤品質(zhì)的一個(gè)重要因素，而且騁望驪都的電梯大堂的前期展示也給到市場(chǎng)一定的影響。建議在新項(xiàng)目中，展示更為漂亮大氣的電梯大堂。體驗(yàn)戰(zhàn)略：品質(zhì)體驗(yàn)【時(shí)尚品質(zhì)電梯大堂建議

】個(gè)性化前期物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)體驗(yàn)前期星級(jí)物業(yè)服務(wù)規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)展示——獨(dú)立聘請(qǐng)形象好氣質(zhì)佳的保潔、保安現(xiàn)場(chǎng)管家等做為項(xiàng)目前期物業(yè)形象的展示，將其收入與項(xiàng)目銷售收入掛勾，成為他們提供更好服務(wù)的源動(dòng)力，給市場(chǎng)不同的服務(wù)體驗(yàn)。體驗(yàn)戰(zhàn)略：服務(wù)體驗(yàn)騁望地產(chǎn)社區(qū)大巴騁望地產(chǎn)在江北大道2個(gè)項(xiàng)目近2600戶人家，雖然有車一族占一定，但是家人特別是老人出行還是不方便，雖然周邊還有輕軌及公車，但是始終也不方便，建立社區(qū)大巴，不僅可以解決此類問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的服務(wù)意識(shí)及業(yè)主的口碑也得到更大的體現(xiàn)。建議設(shè)立大巴怡璟灣、驪都、萬(wàn)達(dá)三點(diǎn)一線站點(diǎn)。體驗(yàn)戰(zhàn)略：服務(wù)體驗(yàn)推廣策略大思路溫情戰(zhàn)略：老業(yè)主資源的溫情挖潛騁望·驪都的業(yè)主資源是本項(xiàng)目可以最快速、最直接可利用的資源之一。如何利用好老客戶資源，如何使他們成為我們銷售的潛在推手，深挖業(yè)主資源非常關(guān)鍵。

騁望會(huì)——作為擁有兩個(gè)項(xiàng)目業(yè)主的開(kāi)發(fā)商，凝聚業(yè)主的共同社區(qū)精神和人文素質(zhì)，是啟動(dòng)這批資源的唯一號(hào)召力。信息通訊員——從騁望·驪都甄選一批騁望的“粉絲”業(yè)主，通過(guò)他們對(duì)騁望品牌的高認(rèn)可，傳遞開(kāi)發(fā)商和本項(xiàng)目各種利好信息。真情問(wèn)候——天氣變化、大型節(jié)慶日，一句短信的問(wèn)候會(huì)給業(yè)主帶來(lái)不一樣的感受。品質(zhì)再品鑒——主動(dòng)邀請(qǐng)老業(yè)主對(duì)新項(xiàng)目集體性參觀，利于快速、簡(jiǎn)單的大面積打開(kāi)項(xiàng)目展示優(yōu)勢(shì)和震撼力傳播。

新老共聯(lián)誼——增強(qiáng)兩批業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，適用中秋活動(dòng)。贈(zèng)送小禮品——增加業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的好感銷售策略——事件活動(dòng)營(yíng)銷策略營(yíng)銷活動(dòng)造勢(shì)“尊榮體驗(yàn)之旅”——售樓部開(kāi)放，準(zhǔn)備的精致美味的比利時(shí)宮廷巧克力、英國(guó)貴族莊園巧克力以及法國(guó)lafite紅酒，邀請(qǐng)騁望驪都業(yè)主及前期意向客戶，在醇香甜美中，讓賓客快樂(lè)的體驗(yàn)沙盤的性質(zhì)。與項(xiàng)目采用的新型環(huán)保材料及技術(shù)公司進(jìn)行合作協(xié)議簽署新聞發(fā)布會(huì)，最好是廣西重來(lái)沒(méi)有使用的新技術(shù)，引起市場(chǎng)的關(guān)注，并開(kāi)啟系列營(yíng)銷活動(dòng)。銷售策略——事件活動(dòng)營(yíng)銷策略“騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”系列營(yíng)銷事件與環(huán)保技術(shù)單位簽訂合作協(xié)議新聞發(fā)布會(huì)4月銷售策略——事件活動(dòng)營(yíng)銷策略“騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”系列營(yíng)銷事件與環(huán)保部門合作發(fā)起南寧萬(wàn)人綠色承諾活動(dòng)將騁望運(yùn)用新型環(huán)保材料及號(hào)召市民環(huán)保行為印制活動(dòng)物料。印制活動(dòng)T桖，在五一期間，在房博會(huì)外場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)、航洋進(jìn)行萬(wàn)人綠色承諾活動(dòng)，只要市民在大型承諾展板前，朗讀綠色承諾并簽下名字，既可獲得宣傳物料及活動(dòng)T桖。5月銷售策略——事件活動(dòng)營(yíng)銷策略“騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”系列營(yíng)銷事件與相思湖管委合作發(fā)起美化江畔綠色活動(dòng)與管委共同合作，號(hào)召驪都業(yè)主及新項(xiàng)目的意向客戶一起美化邕江項(xiàng)目段河堤邊。6月銷售策略——事件活動(dòng)營(yíng)銷策略“騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”系列營(yíng)銷事件廣西首個(gè)綠色環(huán)保社區(qū)開(kāi)放活動(dòng)結(jié)合項(xiàng)目園林開(kāi)放活動(dòng)以“廣西首個(gè)綠色環(huán)保社區(qū)”開(kāi)放，邀請(qǐng)老業(yè)主、意向客戶、環(huán)保單位、新聞媒體參加。將項(xiàng)目形象及騁望地產(chǎn)“企業(yè)公民”關(guān)注環(huán)保形象大大提高。7月銷售策略——阻擋營(yíng)銷策略在項(xiàng)目前期形象樹(shù)立階段，可通過(guò)戶外廣告、電梯廣告、工地形象、公交車等戶外媒體強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入市場(chǎng)，集中將項(xiàng)目定位清晰傳達(dá)出去，突顯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地位，加強(qiáng)形象宣傳曝光率?！竟卉噮⒖紙D例】【工地圍墻參考圖例】銷售策略——阻擋營(yíng)銷策略戶外傳播攔截：高桿本案設(shè)置重點(diǎn)：人流攔截、形象傳播選址建議：1、快環(huán)沿線友愛(ài)路段：攔截外來(lái)高端人流，傳播項(xiàng)目信息2、萬(wàn)達(dá)區(qū)域：傳播項(xiàng)目信息，樹(shù)立品牌形象3、大學(xué)魯班路段：外來(lái)人口、區(qū)域客戶必經(jīng)過(guò)區(qū)域4、永和橋段：攔截江北大道的出入口戶外攔截：重新加栽種項(xiàng)目沿線鮮艷花草植被，同時(shí)通過(guò)燈光映照，區(qū)別于周邊形象。現(xiàn)場(chǎng)圍墻包裝，現(xiàn)沿街植被形成鮮明形象。銷售策略——阻擋營(yíng)銷策略【參考圖例】聯(lián)合媒體結(jié)合時(shí)事要點(diǎn)進(jìn)行炒作，開(kāi)展“時(shí)要討論”和主題論壇，“騁望地產(chǎn)與您共筑我們的地球”、“從東盟商務(wù)區(qū)到東盟高教園區(qū)”、“尋找城市最后的典藏”在自身拉動(dòng)客戶需求的同時(shí)，還營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)，就本項(xiàng)目所處板塊開(kāi)發(fā)、建設(shè)對(duì)南寧乃至廣西居住發(fā)展的影響進(jìn)行聯(lián)合正面評(píng)論，并在區(qū)、市內(nèi)各電視臺(tái)、報(bào)刊、雜志上進(jìn)行多方面立體報(bào)導(dǎo)。主題論壇時(shí)要炒作銷售策略——活用媒體炒作策略“泛銷售”實(shí)質(zhì)：“泛銷售”是利用人際關(guān)系傳播進(jìn)行營(yíng)銷的手段之一，兼?zhèn)淞虽N售和宣傳兩大功能。“泛銷售”特點(diǎn)：銷售人員從“坐銷”轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)出擊，走出售樓部和固定工作時(shí)間，在社會(huì)各層面進(jìn)行實(shí)務(wù)性的推廣銷售。建立并培訓(xùn)泛銷售團(tuán)隊(duì)，聯(lián)合廣西合富輝煌享有遍及廣西各城市超過(guò)10萬(wàn)個(gè)客戶資源的龐大數(shù)據(jù)庫(kù)，并可在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)30多家二手房分行的聯(lián)動(dòng)，為本項(xiàng)目尋找有效客源有巨大幫助。銷售策略——構(gòu)建立體營(yíng)銷網(wǎng)，泛銷售撒網(wǎng)捕魚(yú)銷售策略——以老帶新，深挖資源積累成立騁望會(huì)邀請(qǐng)騁望業(yè)主加入騁望會(huì)，介紹新業(yè)主成交可獲得相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。經(jīng)常性舉辦會(huì)員活動(dòng)利用周末節(jié)假日在新項(xiàng)目舉辦主題業(yè)主會(huì)員活動(dòng)，帶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)氛圍情況下，加強(qiáng)業(yè)主忠誠(chéng)度。啟動(dòng)溫情計(jì)劃節(jié)日問(wèn)候、小禮品贈(zèng)送等系列小細(xì)節(jié)的關(guān)懷。銷售策略——不鳴則已，一鳴驚人所有成功的營(yíng)銷，都必須有充分的營(yíng)銷噱頭，以超出市場(chǎng)期望值的效果，征服市場(chǎng)。所以我們要用開(kāi)場(chǎng)震撼的效果，培育市場(chǎng)信心。為此我們?cè)O(shè)計(jì)了本項(xiàng)目的“體驗(yàn)戰(zhàn)略”，在項(xiàng)目開(kāi)售前，制造項(xiàng)目一旦面市，必然震撼市場(chǎng)的效果。采用集中式開(kāi)盤的方式，拉動(dòng)“羊群效應(yīng)”作用的發(fā)揮。利用較長(zhǎng)時(shí)間的預(yù)約，積蓄大量的預(yù)約客戶，在開(kāi)盤當(dāng)天形成上千客戶瘋搶的局面，利用這一現(xiàn)象引發(fā)更多客戶的好奇心，同時(shí)，搶奪市場(chǎng)的目光，猶如給目標(biāo)客戶注入強(qiáng)勁的興奮劑，激發(fā)客群的旺盛需求。利用這一供需不平衡的爆點(diǎn)，既確立了開(kāi)發(fā)商品牌的新層次，又樹(shù)立了市場(chǎng)的產(chǎn)品標(biāo)桿，也有力還擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，達(dá)到“一石三鳥(niǎo)”的作用。銷售策略——利用“羊群效應(yīng)”，采用爆炸式銷售策略第四部分住宅總體部署

銷售階段分期各階段銷售策略入市時(shí)機(jī)開(kāi)盤前部署推貨部署3#三期：3#，2010.12中上旬，面積約13043㎡，約166套。以小貨量緊密推貨趁熱打鐵，利用不斷高漲的市場(chǎng)熱度消化貨量。1#四期：1#，2011.03中下旬，面積約14903㎡，約206套。社區(qū)在原有展示的基礎(chǔ)上成熟度更高，市場(chǎng)高認(rèn)可度、小戶型、高實(shí)用率、最佳景觀等因素都為項(xiàng)目提供了更具主動(dòng)性的銷售利器，利于價(jià)值的有效實(shí)現(xiàn)。4#一期：2#、4#，2010.08.上旬，面積約27946㎡，約372套。兩種景觀素質(zhì)、相似的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，利用價(jià)格差異吸納不同客群。2#5#二期：5#，2010.10中上旬，面積約17044㎡，約238套。利用市場(chǎng)熱銷局面，及時(shí)消化素質(zhì)相差不大的高性價(jià)比產(chǎn)品，“金九銀十”節(jié)點(diǎn)推動(dòng)消化節(jié)奏住宅推貨部署推貨周期時(shí)間推售單位套數(shù)面積（㎡）建議單價(jià)（元/㎡）成交金額（元）一期2010.082#20614,9035,300137,679,4004#16613,0434,500二期2010.105#23817,0444,75080,989,000三期2010.123#16613,0434,90063,910,700四期2011.031#20614,9035,60083,456,800合計(jì)————98272,9365,019366,035,900注：以上計(jì)劃為初步方案，由于銷售期內(nèi)將會(huì)受到許多客觀因素左右，實(shí)際銷售中將根據(jù)市場(chǎng)變化靈活調(diào)整銷售部署。推貨量分析注：以上計(jì)劃為初步方案，由于銷售期內(nèi)將會(huì)受到許多客觀因素左右，實(shí)際銷售中將根據(jù)市場(chǎng)變化靈活調(diào)整銷售部署。各階段推廣策略1、前期（2009年2月——2010年7月）重點(diǎn)塑造形象，以項(xiàng)目定位價(jià)值搶占片區(qū)市場(chǎng)至高點(diǎn)。前期以不可復(fù)制的“前景規(guī)劃”區(qū)域、項(xiàng)目的唯一的定位進(jìn)行炒作，塑造項(xiàng)目形象和開(kāi)發(fā)商升級(jí)的市場(chǎng)掛念，搶占銷售主動(dòng)權(quán)，營(yíng)造賣方市場(chǎng)環(huán)境。策略配合重點(diǎn)：高調(diào)樹(shù)立形象前期利用戶外形象廣告及包裝展示，樹(shù)立項(xiàng)目高度，加強(qiáng)品牌形象的市場(chǎng)信任度和美譽(yù)度，同時(shí)預(yù)告本項(xiàng)目入市。前所未有的全景園林的展示，具有重磅炸彈的轟炸力震撼市場(chǎng)。板塊炒作造勢(shì)開(kāi)盤前與政府相關(guān)部門及各大主流媒體合作，全方位炒作區(qū)域定位價(jià)值、完整描繪區(qū)域無(wú)限前景，并結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)展情況舉辦形象推廣類的營(yíng)銷活動(dòng)。各階段推廣策略2、中期（2010年8月——2010年12月）側(cè)重定位核心賣點(diǎn)的解讀宣傳，突顯項(xiàng)目個(gè)性的差異化。中期整個(gè)項(xiàng)目推廣已全面展開(kāi)，此時(shí)具備了品牌形象的價(jià)值認(rèn)知基礎(chǔ)，需要充分的展現(xiàn)出本項(xiàng)目的主題賣點(diǎn)和個(gè)性，因此定位主題的闡述和延展則是此階段的重要任務(wù)。策略配合重點(diǎn)：緊抓個(gè)性化推廣價(jià)值本項(xiàng)目所處區(qū)域定位、同時(shí)擁有一線純粹江景、風(fēng)水寶地是本項(xiàng)目最值得重點(diǎn)挖掘的三大核心價(jià)值。善用事件營(yíng)銷本項(xiàng)目屬于中小型規(guī)模、推廣期不長(zhǎng)，事件營(yíng)銷要緊密結(jié)合項(xiàng)目主題定位，并具備一定的延續(xù)性和時(shí)效性，以鞏固和提升項(xiàng)目形象。各階段推廣策略3、后期（2011年1月——2011年5月）展現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值全面提升。隨著銷售的推進(jìn)，除了前期展示的部分更為成熟外，工程進(jìn)度的不斷完善，也直觀的展示了生活配套完善、氛圍濃郁的成熟社區(qū)條件。策略配合重點(diǎn)：市場(chǎng)熱捧為主線，項(xiàng)目確立區(qū)域標(biāo)桿和開(kāi)發(fā)商品牌成功升級(jí)成熟的社區(qū)除了具有出彩的園林外，這個(gè)時(shí)候的項(xiàng)目更具生活氛圍，市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目的喜好度更加明顯，解密當(dāng)中客戶高度認(rèn)可的原因——區(qū)域標(biāo)桿和品牌升級(jí)。項(xiàng)目開(kāi)盤條件1、現(xiàn)場(chǎng)展示工作完成

將項(xiàng)目的中庭的園林、、會(huì)所、工地形象墻、實(shí)體外立面、架空層及電梯大堂、實(shí)體樣板房、工程樣板房、看樓通道全部進(jìn)行展示2、宣傳物料、資料完成3、足夠的宣傳儲(chǔ)備期4、物業(yè)公司及相關(guān)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定5、各項(xiàng)裝修標(biāo)準(zhǔn)、硬件設(shè)備確定6、獲得預(yù)售許可證法律規(guī)定，略。入市時(shí)機(jī)項(xiàng)目前期籌備時(shí)間項(xiàng)目的正式入市啟動(dòng)時(shí)間為：2010年4月中下旬，項(xiàng)目首次開(kāi)盤時(shí)間以下部署則先按照2010年8月8日為正式開(kāi)盤時(shí)間，各階段的工作計(jì)劃均以此為參考進(jìn)行。2010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.01包裝部署完成模型制作完成項(xiàng)目圍墻包裝；戶外等攔截完成樓書(shū)、戶型手冊(cè)、海報(bào)制作完成部分園林展示要求環(huán)保展示和樣板間裝修會(huì)所使用園林展示完成園林+架空層展示推廣部署形象鋪墊期形象強(qiáng)化期預(yù)約期開(kāi)盤強(qiáng)化期首期推廣部署營(yíng)銷部署入駐營(yíng)銷中心預(yù)約啟動(dòng)驪都會(huì)系列活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)全面開(kāi)放開(kāi)放開(kāi)盤“共筑我們的地球”系列營(yíng)銷活動(dòng)主題炒作東盟高教區(qū)炒作綠色地產(chǎn)炒作尋找城市典藏形象鋪墊期（2010年2月中下旬—2010年3月下旬）推廣核心：以“騁望品牌”及“騁望·怡璟灣”作為形象訴求，利用懸念蓄勢(shì)，迅速建立項(xiàng)目的品牌形象及知名度，并給市場(chǎng)足夠的期待，以達(dá)到攔截客戶、儲(chǔ)備客戶的目的。媒介組合：以戶外、圍墻及攔截策略為主。該階段工作重點(diǎn)內(nèi)容：確定各合作單位、完成戶外陣地確定、造型圍墻、銷售中心區(qū)域改變完成、各銷售物料準(zhǔn)備。以“一江一湖，再獻(xiàn)一灣”作為形象推廣。【騁望·驪都】銷售中心正式開(kāi)始項(xiàng)目信息咨詢的接待。首期推廣部署首期推廣部署形象強(qiáng)化期（2010年4月中上旬—2010年4月下旬）推廣核心：通過(guò)立體的媒介宣傳組合，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立項(xiàng)目形象。以“東盟高教園”作為重點(diǎn)推廣訴求，與前期推廣形成對(duì)應(yīng)，將項(xiàng)目絕版自然資源、品質(zhì)形象、特殊的區(qū)域定位導(dǎo)入項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)客戶認(rèn)同。媒介組合：《南國(guó)早報(bào)》、《榜樣》等