云南大理公司踩盤市調報告

大理房地產市場調查報告一、項目地塊位于下關城區(qū)建設路城市核心，道路通達性相當好。地塊東臨泰安路，北臨建設路，西鄰寧和巷，南鄰龍西路。其中建設路和泰安路均為城市主干道，地塊兩面形成八面風的絕佳位置。項目區(qū)位及交通大理古城區(qū)泰安路創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)下關城區(qū)建設路寧和巷龍溪路周邊配套地塊位于下關城市核心區(qū)，周邊配套相對完善，構成感較為完善的生活圈。配套學校下關一中下關六中大理實驗小學下關一小下關六小玉龍藝術幼兒園大理州幼兒園醫(yī)院下關交通醫(yī)院大理市第一人民醫(yī)院大理州人民醫(yī)院大理天龍醫(yī)院華康醫(yī)院商業(yè)步行街女人街興盛商業(yè)城人和購物廣場東華商場迎賓商場盛興廣場紫云批發(fā)城休閑娛樂大理電影娛樂城青少年宮青少年體育俱樂部人民公園天寶公園銀行建設銀行農業(yè)銀行工商銀行郵政儲蓄銀行中國銀行項目用地指標項目地塊位于大理市下關建設路78號，用地規(guī)模123.79畝，用地性質為居住用地（兼商業(yè)）累計投資約15億元，將建成大理的地標建筑。資料來源：大理市規(guī)劃局網站云南泰業(yè)房地產開發(fā)有限公司目前開發(fā)項目有內蒙古“匯豪天下”項目、浙江臺州“書香苑”項目、云南大理“泰業(yè)國際廣場”項目，開發(fā)總投資超100多億。項目名稱泰業(yè)國際廣場建設地點大理市下關鎮(zhèn)建設路78號建設單位云南泰業(yè)房地產開發(fā)有限公司用地面積123.79畝總建筑面積416800㎡用地性質商住用地建筑密度50%容積率6.0綠地面積綠地率28.8%二、城市概況城市概況國家戰(zhàn)略層面——國家級歷史文化名城；國家級風景名勝區(qū)；最適宜居住的城市之一。位于云南中部偏西，

東鄰楚雄州，南靠普洱市、臨滄市，西與保山市、怒江州相連，

北接麗江市。是中國

西南邊疆開發(fā)較早的地區(qū)之一。四季溫差不大，干濕季分明，常年氣候溫和，以秀麗山水和少數民族風情聞名于世。187公里城市概況在云南的戰(zhàn)略定位——滇西中心城市；中國通往南亞的樞紐節(jié)點滇西城市群定位為中國面向西

南開放重要橋頭堡建設的先行區(qū)及國際陸路大通道門戶；以發(fā)展外向型產業(yè)、民族文化旅游產業(yè)和特色農業(yè)為云南省重要增長極。優(yōu)越的地理位置以及發(fā)達

的旅游業(yè)，造就大理大理經濟中心的地位。城市概況城市分為古城區(qū)、下關、海東、鳳儀、滿江等片區(qū)發(fā)展，素有文獻之邦之稱，是中國十大古都之一。城市概況城鎮(zhèn)化水平逐年提高，2011年大理州城鎮(zhèn)化水平達到36%，比上年提高3個百分點，預計2012年達到38%。2011年大理州城市化水平為36%，比2010年提高3個百分點。據2012年大理州政府工作報告顯示，2012年大理全州城鎮(zhèn)化率預計

達到38%。預計到2015年，大理全州城鎮(zhèn)化率將達到45%以上。到2020年，大理市城市建成區(qū)面積達100平方公里以上。21.50%27.50%29%31%33%36%38%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2006-2011年大理城鎮(zhèn)化走勢0.00%2006年2007年2008年2009年1010年2011年2012年系列121.50%27.50%29%31%33%36%38%城市概況人口數量逐年穩(wěn)步增長，一定程度上保證了房地產市場的需求平衡。60.660.760.860.9612010年2011年近兩年來大理市人口增長請情況（單位：萬人）根據《大理市總體規(guī)劃》：到2015年，城市人口達62萬人以上；到2020年，城市人口達70萬人以上。2011年，大理州人口數量為354.7萬人，相比2010年，增長了3.2萬人。60.960.7城市規(guī)劃以大理為核心，外圍四縣為副中心，向外輻射，形成“單核、一圈、三環(huán)、四軸”的城鎮(zhèn)體系格局，整體構成核心發(fā)展區(qū)接軌的“都市區(qū)經濟”。“單核、一圈、三環(huán)、四軸”的城鎮(zhèn)體系格局單核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下關、鳳儀、海東為核心，以約50公里距離和1小時通勤范圍為半徑向外擴散，形成一個大理都市圈三環(huán)：環(huán)洱海、賓川、祥云、彌渡城鎮(zhèn)密集環(huán)和鶴慶、劍川、洱源城鎮(zhèn)密集環(huán)；四軸：以大理滇西中心城市為核心，向外放射形成四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸線。東向跨海：行政中心東移，為城市改造創(chuàng)造便利條件；四區(qū)并進：對下關舊城改造為主，逐步擴展為輔，進一步完善行政、醫(yī)療、教育與商業(yè)等綜合性職能；溝通兩帶：修建跨海橋隧通道，溝通海東和海西兩帶，實現發(fā)展資源的整合；廿字生長：依托山、水、田、城（古城與現代新城）、橋（或隧道）、網（交通網與設施網）組成組團化的廿字型的組團生態(tài)網絡生長結構。城市規(guī)劃城市主城區(qū)東向跨海，四區(qū)并進，溝通兩帶，廿字生長。根據中期規(guī)劃2010年城市建設總用地27.7平方

公里，人均城市建設用地98.9平方米。其中：下

關19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方

公里，人均132.1平方米；

2015年城市建設總用地31.5平方公里，人均城市建設用地98.5平方米。其中：下關21平方公

里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均

124.1平方米。用地規(guī)劃建設用地不斷增加，土地供應量逐漸增加。圖例說明資料來源：大理市規(guī)劃局適建區(qū)限建區(qū)禁建區(qū)現狀城區(qū)三、城市經濟發(fā)展狀況城市經濟發(fā)展狀況城市經濟高速發(fā)展，穩(wěn)居西部地區(qū)第一。第三產業(yè)產值持續(xù)穩(wěn)定增長，產業(yè)結構呈現三、二、一的發(fā)展格局。2006-2011年大理州GDP走勢圖（單位：億元）大理州三產增長比較2011年省內西部各州市GDP增長對比（單位：億元）568.5319.6178.596.464.66005004003002001000大理州保山市麗江市迪慶州怒江州2502001501005002010年2011年近兩年大理市GDP增長情況（單位：億元）數據來源：大理州、大理市2011年經濟公報城市經濟發(fā)展狀況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲蓄穩(wěn)定增長，具備高端消費基礎，但還需進一步灌輸全新理念，促進消費。近兩年大理州大理市人均可支配收入單位：元18000175001700016500160001550015000145002011年 2010年數據來源：大理州、大理市2011年經濟公報1771315801城市經濟發(fā)展狀況旅游產業(yè)發(fā)展勢頭強勁，游客數和收入大幅增加，對投資性產品和酒店業(yè)發(fā)展利好。2011年接待游客數為1545萬人次，比2010年增長209.4萬人次，增長率為15.5%2011年旅游業(yè)總收入為138.4億元，比2010年增長23.3億元，增長率為20.3%。城市經濟發(fā)展狀況經濟、城市的發(fā)展，特別是旅游業(yè)的發(fā)展，大理城市魅力凸顯，外資市場看好大理城市發(fā)展，紛紛入駐。2010年實際招商引資總金額為81

億元，相比2008

年增長31.06億元，增長比例高達

38.27%。數據來源：大理州政府工作報告四、房地產市場狀況下關板塊是以本地市場為主，樓盤數量較多，價格相對其他板塊較低；海東板塊是一個新興版塊，其中

“洱海國際

生態(tài)城”以高端啟動，使區(qū)域成為整個大理市場的高端物業(yè)風向標；傳統(tǒng)大理古城板塊經歷了由最初的低價、低質，主打本地市場客戶，到開始向現在的較高價格、品質開始提升，主打外地市場客戶的階段。海西下關海東大理房地產開發(fā)區(qū)域大理房地產市場可劃分為傳統(tǒng)大理古城板塊、海東板塊和下關三大板塊?！蛾P于加快海東山地城市開發(fā)建設的意見》明確嚴控海西項目開發(fā)：大理將嚴格控制海西、海南新開發(fā)建設項目，在海西、海南布局的建設項目，須由大理市委、市人民政府報州委、州人民政府同意批復后方可組織實施。海西片區(qū)未來的土地供應及發(fā)展重心在喜洲。銀海山水間感通別墅洱海天域洱海莊園天籟家園實力項目1000畝海西片區(qū)主要項目錦達豪庭興盛時光泰業(yè)國際廣場實力項目俊發(fā)項目下關老城片區(qū)主要項目下關是大理的核心區(qū)，房地產開發(fā)多為為舊城改造項目，據2011年大理房交會調查統(tǒng)計，大理本地人多樂居于下關片區(qū)，占60%的比例，其次是海東及滿江區(qū)；舊城改造項目照搬昆明模式，物業(yè)類型以點式高層+寫字樓+酒店+集中商業(yè)中心的城市綜合體為主；目前舊城改造總占地5000畝，目前已有3宗地完成拆遷，其中實力集團、俊發(fā)地產已獲得城中村改造項目的開發(fā)權。大理公館洱海傳奇大理市政府（規(guī)劃中）環(huán)球時代洱海國際生態(tài)城五洲國際商貿城御培坊海東片區(qū)（滿江）主要項目楊麗萍項目蒼海高爾夫唐季禮項目耀鵬地產中建穗豐實力地產項目世博集團項目城投集團項目實力集團：8000多畝世博集團項目：具體面積丌明確；唐季禮項目：4000多畝；楊麗萍項目：大理論壇，2000

畝；滄海高爾夫：4000畝；耀鵬地產：200畝；云南城投：700畝；《關于加快海東山地城市開發(fā)建設的意見》中明確：嚴控海西、海南，主攻海東的原則，丼全州之力主攻海東片區(qū)建設。海東片區(qū)主要項目房地產市場狀況根據長期景氣周期理論計算，結合大理人口增長，大理市每年住房需求將超過59萬平米。據城鎮(zhèn)人口人均20㎡住房需求理論計算：大理從2008年至2020年的房地產理論需求=（58.68-34.37）

×

20=486.2萬㎡；每年需求超過40萬㎡（未計算外來投資需求、悠閑度假需求）根據2005年大理市城鎮(zhèn)人口人均29.13㎡的住

房需求理論計算：

大理從2008年至2020年的房地產理論需求=（58.68-34.37）

×

29.13=708.15萬㎡；每年需求超過59萬平米，每月需求近5萬㎡（未計算外來投資需求、悠閑度假需求）房地產市場狀況14.622324.325.532.745.625.836.7504030201002006年2007年2008年大理州2009年大理市2010年2011年近年大理州、大理市房地產投資情況單位：億元282.8近年大理州、大理市固定資產投資情況單位：億元 360.3 10713940030020010002010年2011年大理州 大理市固定資產投資穩(wěn)定增長，房地產投資飛速增長，對國民經濟的有效拉動不斷增強。2011年大理州完成固定資產投資完成360.3億元，比上年增長27.4%；房地產開發(fā)投資45.6

億元，比上年增長39.4%。同年大理市完成固定資產投資139億元，比上年增長30%；房地產開發(fā)投資36.7億元，比上年增長42%。飛速GDP增長速度房地產市場發(fā)展狀況小于4%萎縮4%—5%停滯甚至倒退5%—8%穩(wěn)定發(fā)展8%—10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展102.15105.6141.5819027.3566.2793.16118.5626.5%54.4%65.8%62.4%0501001502002008年2009年供應量（萬㎡）2010年銷售量（萬㎡） 銷售率2011年供銷情況大理房地產處于一個較快的發(fā)展期，國家的一系列政策對大理市場的沖擊并不大，逆勢轉強；旅游業(yè)增長及大理知名度的影響，開發(fā)商看好并認可大理房地產市場前景；市場共音量相對較大，本地消化有限，大量外銷型產品推出，銷售率不高。商品房供需統(tǒng)計普通住宅均價走勢大理房地產均價呈上漲趨勢，

在2008年金融危機發(fā)生時，住宅漲幅仍保持在5.6%，2011年舊城改造項目和幾個品質樓盤推出，抬高了住宅均價，幾個城中村項目住宅均價達到6800元/㎡；普通住宅作為內銷型產品，在一段時間里保持緩慢增長，旅游地產開發(fā)、別墅類物業(yè)的炒作一定程度上帶動了普通住宅價格的上漲。普通住宅均價走勢圖314732143387408314.9%2.1%5.4%20.0%25%20%15%10%5%0%5000400030002000100002008年2009年 2010年普通住宅均價（元/㎡）2011年增長率別墅均價走勢低密度物業(yè)外銷比例較大，受大理城市規(guī)劃影響，海西片區(qū)供應量正在縮減，逐漸向海東區(qū)域轉移；別墅作為大理房產市場的主要外銷產品，價格增幅較大，經過一段時間推廣炒作后，2009年價格快速上漲，增長率高達53%，但近年來增幅較?。粍e墅市場受內外因素影響不大，開發(fā)商對別墅市場的熱情遠高于普通住宅市場。別墅均價走勢圖474172907562.9793633.3%53.8%3.7%4.9%0%20%40%60%10000800060004000200002008年2009年2010年2011年別墅均價（元/㎡）增長率商業(yè)狀況下關的商圈以建設路和泰安路為軸，成“十”字形分布；大理現總體商業(yè)水平較低，布局不合理，商業(yè)設施多已落后，業(yè)態(tài)規(guī)劃重復。大理商業(yè)分布情況：□大理商業(yè)形態(tài)有四大類：城市商業(yè)（下關）、旅游商業(yè)（大

理古城）、交通商業(yè)（喜洲鎮(zhèn)）、鄉(xiāng)村商業(yè)（鳳儀、灣橋、周城）；□下關鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)以城市商業(yè)業(yè)態(tài)為主，兼有一定的旅游商業(yè)和鄉(xiāng)村商業(yè)元素；□下關鎮(zhèn)是出入大理的交通核心要塞，交通商業(yè)不可或缺。下關商業(yè)分布情況：□以建設路和泰安路為軸，沿交通干道形成網狀商業(yè)經濟□城市商圈的構成并不是以大型商場為核心構成，而僅僅是商業(yè)密集區(qū)自然形成。□百貨、超市、商業(yè)街、批發(fā)市場并存，共處于一個商圈之內□無論是新興的大型專業(yè)化市場，還是個性化、一站式、購物與休閑結合的現代商業(yè)綜合體都有可能催生新的商圈。置業(yè)人群根據相關政府統(tǒng)計數據顯示，大理的主要購房人群基本上是大理本地人，

2011年此類人群購置房產量占比達86.5%，外省市購房者占7.4%，省內其他州市夠質量相對較小，占6.1%；近年來大理市城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，當地人消費購買力大大提升，已具備相當的能力購買房產。近年來大理置業(yè)人群走勢100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2007年2008年2009年2010年2011年大理本地外省市 省內各州市3.32%4.76%6.86%5.29%6.10%4.80%5.67%4.87%12.46%7.40%91.88%89.57%89.84%86.50%80.68%五、大理舊城改造相關政策大理市舊城改造政策簡述1.

土地獲取方式：

“毛地公開交易”方式和“凈地公開交易”方式。采用“毛地公開交易”方式的改造項目，在規(guī)劃改造范圍內集體土地依法征收后，政府進行土地儲備，規(guī)劃條件作為土地交易條件，進行公開交易。中標企業(yè)按照經被拆遷人民主表決通過、市人民政府批準的拆遷補償安置方案，組織實施拆遷安置工作。采用“凈地公開交易”方式供地的改造項目，由政府主導完成拆遷安置工作后，交由市土地收購儲備交易中心進行收儲和公開交易。交易成功后依法簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，領取國有建設用地使用權證。2.

房屋拆遷補償安置：“貨幣補償”和“產權調換”實行貨幣補償的，被拆遷房屋補償價格以房屋拆遷公告發(fā)布時政府公布的貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋的具體區(qū)位、建筑結構、建筑面積、建筑層數、新舊程度、裝修標準及居住環(huán)境等因素評估確定。實行產權調換，被拆遷房屋按建筑面積計算，四層以內（包括四層）按實際建筑面積1:1進行產權置換；四層以上建筑面積部分按建安成本費給予貨幣補償。安置房屋屬多層的按建筑面積計算，安置房屋屬高層的按套內面積計算。3.

勞動就業(yè)、社會保障、征地補償舊城改造項目投資商在項目建成之后，所設置的就業(yè)崗位，必須優(yōu)先考慮本項目拆遷范圍內有就業(yè)愿望和就業(yè)能力的被拆遷人的勞動就業(yè)問題。舊城改造范圍內的居民，可以選擇參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險，城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險其中一種醫(yī)療保險。征地涉及拆遷住房的，必須先安置后拆遷。集體建設用地按20萬元/畝補償；對集體農用地仍按大理市征地統(tǒng)一年產值和征地綜合地價即13萬元/畝補償。收回行政劃撥的國有土地，屬于行政機關、全額撥款事業(yè)單位的可無償收回并作適當補助；屬于差額撥款事業(yè)單位、企業(yè)、村組或個人的按20萬元/畝補償。大理市舊城改造政策簡述

大理市沿用了很多昆明市舊城改