萬(wàn)象城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

杭州萬(wàn)象城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

商業(yè)一地塊分析三萬(wàn)象城簡(jiǎn)介二區(qū)域分析四總結(jié)錢(qián)江新城規(guī)劃區(qū)域位置—一地塊分析錢(qián)江新城規(guī)劃

功能定位是未來(lái)杭州行政、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)的中心；是城市經(jīng)濟(jì)、旅游發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)；是開(kāi)辟錢(qián)塘江時(shí)代，帶動(dòng)錢(qián)塘江兩岸城市開(kāi)發(fā)的重要因素；是杭州現(xiàn)代化大都市形象的標(biāo)志區(qū)位情況地理、交通：萬(wàn)象城位于錢(qián)江新城的CBD區(qū)域，北靠錢(qián)江路，西鄰江景路，南臨富春路，東依慶春路，其中地鐵4號(hào)線中的江錦路站、地鐵2號(hào)線的錢(qián)江路站均與萬(wàn)象城接駁，項(xiàng)目周邊還覆蓋了多條BRT快速公交路線。周邊配套：杭州大劇院、國(guó)際會(huì)議中心、市民中心、波浪文化城近在咫尺，規(guī)劃有未來(lái)這里將成為商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化娛樂(lè)的中心。

本項(xiàng)目周邊都是城市標(biāo)志性的建筑，區(qū)域價(jià)值已被認(rèn)可，有一定的升值空間；配套成熟、生活便利，體現(xiàn)高檔的生活品質(zhì)。二區(qū)域分析萬(wàn)象城規(guī)劃總建筑面積約80萬(wàn)平方米，其中有首期已建成建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物娛樂(lè)中心。與三棟建筑面積達(dá)14萬(wàn)平方米超高層住宅；二期將建設(shè)建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米的酒店式寫(xiě)字樓、公寓，三期將建設(shè)建筑面積達(dá)11萬(wàn)平方米的超高層寫(xiě)字樓與6萬(wàn)平方米的超五星級(jí)酒店。區(qū)域SWOT分析

區(qū)域優(yōu)勢(shì)Strength錢(qián)塘江畔，自然景觀條件佳政府統(tǒng)一規(guī)劃，有序?qū)嵤?，?yán)格控制管理區(qū)域交通便捷區(qū)域劣勢(shì)Weakness背臨錢(qián)塘江，發(fā)展空間受限尚未成型，需要一定時(shí)間的人氣積累多家不同背景開(kāi)發(fā)商實(shí)施建設(shè)，良莠不齊，增加了同質(zhì)開(kāi)發(fā)的潛在危險(xiǎn)就規(guī)劃本身而言，杭州錢(qián)江CBD的規(guī)劃是相當(dāng)?shù)轿缓途咔罢靶缘?，在截止目前的錢(qián)江新城建設(shè)的過(guò)程里我們也不難看出，政府的決心是堅(jiān)定的。但由于杭州傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)的潛在競(jìng)爭(zhēng)，與隔江相望的錢(qián)江世紀(jì)城能不能形成合力等問(wèn)題，并且隨著杭州地緣經(jīng)濟(jì)地不斷被邊緣化，錢(qián)江新城CBD形成過(guò)程是漫長(zhǎng)而艱苦的，隨之而來(lái)的不確定因素也相當(dāng)復(fù)雜。地鐵交通分析其中2號(hào)線、5號(hào)線經(jīng)萬(wàn)象城地塊經(jīng)錢(qián)江新城并在其中設(shè)有站點(diǎn)的線路有三條線路這對(duì)萬(wàn)象城的可達(dá)性和客流的匯集起到了極大的促進(jìn)作用錢(qián)江新城規(guī)劃交通組織老城區(qū)交通連接有清江路、解放東路、慶春東路、鳳起東路等交通主干道。過(guò)江網(wǎng)絡(luò)杭州市將在目前（已建和在建）六座跨錢(qián)塘江大橋的基礎(chǔ)上，再增添“四橋一隧”，形成“十橋一隧”加密過(guò)江網(wǎng)絡(luò)。萬(wàn)象城利用地塊自身的優(yōu)勢(shì)，合理地規(guī)劃，規(guī)避主干道過(guò)寬及周邊大樓的壓制，全力打造強(qiáng)勢(shì)商業(yè)中心，為項(xiàng)目的最終贏利打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因?qū)懽謽琼?xiàng)目區(qū)位不具優(yōu)勢(shì)，需避免錢(qián)江新城內(nèi)部的不必要無(wú)效競(jìng)爭(zhēng)。酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)中必須力求更貼近核心輻射區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位和政府機(jī)構(gòu)的實(shí)際需求，與新城內(nèi)大量的酒店形成錯(cuò)位互補(bǔ)，在商務(wù)配套方面真正達(dá)到CBD的要求。地塊SWOT分析區(qū)域優(yōu)勢(shì)Strength區(qū)域劣勢(shì)Weakness

項(xiàng)目?jī)擅媾R寬闊的主干道，一定程度影響商業(yè)人氣

西側(cè)的規(guī)劃中的300米摩天高樓，使得本地塊項(xiàng)目受到高度壓迫感距離錢(qián)塘江較遠(yuǎn)，親水性欠缺

處于核心區(qū)內(nèi)左右逢源的區(qū)位位置，可同時(shí)吸引來(lái)自寫(xiě)字樓和居民區(qū)的多樣化消費(fèi)群體

東側(cè)住宅已大面積動(dòng)工，將帶來(lái)大量人氣建設(shè)中的過(guò)江隧道更能進(jìn)一步提升地塊價(jià)值地鐵的規(guī)劃，將提升區(qū)域價(jià)值基本概況三萬(wàn)象城簡(jiǎn)介萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)集團(tuán)&新鴻基地產(chǎn)總投資：逾50億港幣位置：錢(qián)江新城-杭州CBD一期占地面積：9.95萬(wàn)平方米主要用途:商業(yè)，寫(xiě)字樓，酒店及酒店式公寓，住宅開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年4月22日建筑面積：240000㎡樓層：地上6層、地下3層停車位：B2局部及B3全部約1300個(gè)車位萬(wàn)象城商城總平圖分布解析項(xiàng)目分析地下三層，地上六層空中花園→下層式廣場(chǎng)各層品牌介紹分布解析品牌布局主力租戶Ole’（B2）、Central尚泰百貨（B1-L3）、百老匯影城（L3-L5）、冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)（L4）

分布解析人氣較高的場(chǎng)所1、1層總服務(wù)臺(tái)貴賓卡

2、B1層千味刷3、3層嘉禾電影廣場(chǎng)4、4層溜冰場(chǎng)品牌解析地下二樓品牌超市/健康/生活餐飲美車堂華潤(rùn)堂RichLife集品堂L&CHarborHouse芋貴人味千拉面

McDonald'sMichelCourcelle珠寶餐飲FENIX、Tissot、CHJJEWELLERY、ENZO、周生生、周大福、千禧之星、CITYCHAIN、LensCrafters、甜言物語(yǔ)、emoi、樂(lè)扣樂(lè)扣、Mannings、Minigem、時(shí)光音像

大漁鐵板燒、滿記甜品、AppleStreet、面包新語(yǔ)、ColdStone、必勝客、Starbucks、KFC、Godiva、甜言物語(yǔ)、千味涮、太興餐廳、Movenpick、PacificCoffee尚泰百貨

品牌解析地下一樓品牌品牌解析一樓品牌國(guó)際品牌/珠寶/手表ouisVuitton、PRADA、MiuMiu、Fendi、Dior&DiorHomme、Ferragamo、ErmenegildoZegna、BottegaVeneta、Cartier、EmporioArmani、Montblanc、Piaget、LoroPiana、Balenciaga、Coach、MarinaRinaldi、Maxmara、HugoBossBlackLabel、Escada、Marni、Dunhill、Paul&Shark、Y-3、亨吉利世紀(jì)名表中心尚泰百貨

品牌解析二樓品牌國(guó)際品牌/國(guó)際潮流服飾LouisVuitton、Thoery、Durban、Kookai、Marella、HugoBossOrangeLabel、TrueReligion、Pinko、iBLUES、Blugirl、LLOYD、Lancel、Anteprima、Giada、Sammy、RIMOWA、ALEXANDREDEPARIS、songofsong、EscadaSport、Max&Co.、Kent&Curwen、H&M、MUJI、NOVO、Lb、PennyBlack、D-mop、TommyHilfiger、OVS尚泰百貨餐飲品牌：CostaCoffee

品牌解析三樓品牌時(shí)尚休閑服飾/鞋履/電影院Ochirly、EIEGANT.PROSPER、Dissona、COZZI、LEO、Pesaro、NINEWEST、Mephisto、EQ：IQ、GIVHSHYH、Finity、Jorya、JoryaWeekend、Marisfrolg、on&on、MAPbybelle、DanielHechter、PSALTE、Jessica、SteveMadden、NOVO、H&M、CAT、GEOX、SKAP、藍(lán)絲繪、JNBY、速寫(xiě)、VEROMODA、JACK&JONES、ONLYSELECTED

尚泰百貨Kubrick鼎泰豐仙蹤林餐飲品牌品牌解析四樓品牌兒童/運(yùn)動(dòng)休閑服飾/書(shū)店/冰場(chǎng)/電影院BEBELUX、Jacadi、NikeKids、Kingkow、Goodbaby、ToysRus、AdidasKids、E-landKids、Celden、CHCKEEDUCK、DrivePro、TeenieWeenie/E-LAND/ROEM、LOTTO、Columbia、TheNorthFace、JackWolfsin、Samsonite、HotWind、PageOne、瑪花纖體餐飲品牌釜山料理川味觀三上日本料理一茶一坐外婆家ICAF品牌解析五樓品牌禮品/家店/電影院/餐飲世尊家具藝術(shù)廊、肖邦家居、琉璃工房、LLADRO、法蘭瓷、非非想時(shí)尚發(fā)型、MTM、氣味圖書(shū)館、FRANZ、雙立人、BOSE、OSIM、SONY、CAV、OTO、蘇寧精品店、大食代、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、豆撈坊、亞洲土地

品牌解析六樓品牌美容Orlane法國(guó)幽蘭美研中心餐飲蘇浙匯、張生記、唐宮四總結(jié)總結(jié)就區(qū)位來(lái)說(shuō)，杭州萬(wàn)象城項(xiàng)目地處杭州市錢(qián)江新城，屬于CBD的核心配套，是以萬(wàn)象城shoppingmall為核心，集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、高尚住宅為一體的都市綜合體項(xiàng)目。但是目前錢(qián)江新城的商務(wù)和居住配套尚未完全啟用，加上連接市區(qū)和錢(qián)江新城的地鐵尚未建成，公交線路也較為不便，因此現(xiàn)階段交通是萬(wàn)象城面臨的比較大的問(wèn)題，工作日客流稀少。針對(duì)此問(wèn)題，萬(wàn)象城開(kāi)通了四條免費(fèi)接駁巴士，方便客人的出行。

現(xiàn)階段消費(fèi)者前往方式以駕車為主，且以杭城本地人為主，周末自駕的人數(shù)較多。隨著萬(wàn)象城知名度的提升，輻射的區(qū)域逐步增大，且游客的數(shù)量也大為增加，將來(lái)其輻射范圍將進(jìn)一步增加乃至達(dá)到整個(gè)浙江。萬(wàn)象城的建筑設(shè)計(jì)亦比較有特色，它由凱里森建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)，此公司亦是港匯廣場(chǎng)、悅達(dá)889的設(shè)計(jì)公司。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)概念源于由杭州最著名的西湖為主導(dǎo)的一條城市河流——錢(qián)塘江。項(xiàng)目的靈感以及設(shè)計(jì)的各處細(xì)節(jié)都來(lái)自河流穿越建筑的形象寓意，創(chuàng)造了類似峽谷的室內(nèi)空間和自然地貌的屋頂造型，這個(gè)概念貫穿了整個(gè)建筑的造型、動(dòng)線規(guī)劃、建筑語(yǔ)言和材料選擇。整個(gè)建筑富有流動(dòng)性，且在屋頂設(shè)置空中花園，環(huán)境和L6的餐飲店鋪相得益彰，9米的層高使餐廳格外大氣。

總結(jié)萬(wàn)象城項(xiàng)目定位是高端時(shí)尚的家庭消費(fèi)，倡導(dǎo)的并不是簡(jiǎn)單的購(gòu)物模式，而是一種高端精致的生活方式。從LV、Prada、Dior、FENDI、ZEGNA這些國(guó)際一線品牌，到ANTEPRIMA、LANCEL等100多個(gè)國(guó)際時(shí)尚服飾品牌，且很多都是品牌旗艦店的形式，而LouisVuitton也繼在深圳萬(wàn)象城開(kāi)出中國(guó)最大的旗艦店之后，在杭州萬(wàn)象城開(kāi)設(shè)1880平方米的旗艦店。除了國(guó)際一線品牌，萬(wàn)象城也不乏年輕時(shí)尚品牌，從H&M、OVS這樣國(guó)外快速時(shí)尚品牌，到Ochirley等本土的設(shè)計(jì)師品牌，都是目前受到年輕消費(fèi)者認(rèn)可的品牌。餐飲方面，從杭州本地最富盛名的外婆家、張生記，到香港粵菜唐宮、太興茶餐廳，從臺(tái)灣小吃鼎泰豐，到上海菜系的蘇浙匯，還有釜山料理、豆撈坊等等，各種菜系風(fēng)格的餐飲都可以找到；Lifestyle方面，引進(jìn)了Pageone、MUJI等年輕人歡迎的品牌；休閑娛樂(lè)方面，冰紛萬(wàn)象滑冰場(chǎng)和百老匯影院豐富了商場(chǎng)的娛樂(lè)功能?？偨Y(jié)另外，尚泰百貨則和萬(wàn)象城起到了品牌互補(bǔ)的作用，例如化妝品、內(nèi)衣、家居等幾個(gè)品類是mall中較少或者沒(méi)有的，就在尚泰中得到了很好的補(bǔ)充，多為承租能力較低的品類，或是商品SKU較少或者是形象達(dá)不到獨(dú)立店鋪的品牌。一樓的化妝品和三樓的內(nèi)衣及家居都有豐富的品牌可以選擇，而二樓三樓服飾的NOVO