商業(yè)街業(yè)態(tài)商鋪劃分

2012-7-4

客天下商業(yè)街業(yè)態(tài)及B區(qū)商鋪劃分市場(chǎng)分析定位策劃業(yè)態(tài)組合規(guī)劃布局報(bào)告提綱市場(chǎng)分析區(qū)域分析市場(chǎng)分析本體分析區(qū)域分析未來(lái)城市核心，發(fā)展前景巨大

區(qū)位：屬于梅州3大商圈之一——江南商圈，相對(duì)較為成熟，區(qū)域居住人口屬于中上層南拓規(guī)劃，未來(lái)梅州發(fā)展的新中心——梅州市政府著力實(shí)施“南拓、北擴(kuò)、中優(yōu)”計(jì)劃，其中的南拓計(jì)劃是以世界客都大道建設(shè)為契機(jī)，拉動(dòng)城市向南面發(fā)展。市城鄉(xiāng)規(guī)劃局制訂了客都大道周邊區(qū)域的路網(wǎng)、用地功能布局、公共設(shè)施配套、開發(fā)強(qiáng)度等作了詳細(xì)規(guī)定，把該區(qū)域規(guī)劃為高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代城市新區(qū)。在規(guī)劃的指引下，梅州火車站站前區(qū)域建設(shè)加快，一個(gè)功能齊全的現(xiàn)代商業(yè)金融服務(wù)功能區(qū)正在形成?！澳蠑U(kuò)·北拓·中優(yōu)”戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域交通位處世界客都大道沿線，距市區(qū)5分鐘生活圈世界客都大道：雙向8車道3分鐘輻射圈：火車站，曾憲梓中學(xué)，歸讀公園，正興系列樓盤等5分鐘生活圈：市政府，飛機(jī)場(chǎng)，鴻都商業(yè)圈，田家炳醫(yī)院等區(qū)域分析小結(jié)1、區(qū)域分析客天下處于未來(lái)城市新核心，發(fā)展前景巨大；2、交通分析：客天下位處世界客都大道沿線，屬于市區(qū)5分鐘生活圈百花洲片區(qū)江北片區(qū)鴻都商圈市場(chǎng)分析梅州目前三大主力商圈，由北向南江北區(qū)域：包括華僑城、老街等區(qū)域，為老城區(qū)。百花洲片區(qū)：以百花洲為中心，環(huán)繞時(shí)代廣場(chǎng)周邊等區(qū)域；地處江南最為繁華地段，較為成熟。鴻都商業(yè)圈：與梅州當(dāng)?shù)卮笊鐓^(qū)鴻都花園相呼應(yīng)，代表城市規(guī)劃建設(shè)較高水平的新商圈，目前已成型。商圈名稱輻射范圍區(qū)域范圍商圈業(yè)態(tài)特征租金、售價(jià)情況江北區(qū)域江北為主，輻射全市華僑城商業(yè)廣場(chǎng)附近臨街商業(yè)百貨、電器、服飾、外貿(mào)店、精品店為主售價(jià)：12000-20000元/平，均價(jià)約16000元/平百花洲全市嘉應(yīng)中路以北，梅江大道兩側(cè)500米以內(nèi)，百花巷和梅龍西路、法政街為中心百貨、服裝鞋帽專賣店、外貿(mào)服飾、精品店、化妝品等為主租金約100-300元/平/月；側(cè)街售價(jià)約20000元/平，正街約40000元/平鴻都商圈全市以彬芳大道為軸，嘉應(yīng)路與新中路之間400米以內(nèi)以鴻都電腦城、蘇寧、喜多多為代表，經(jīng)營(yíng)通訊、數(shù)碼產(chǎn)品、電腦耗材等產(chǎn)品為主售價(jià)：8000-28000元/平，均價(jià)22000元/平；租金：40-100元/平/月市場(chǎng)分析各商圈鋪位售價(jià)從8000-40000元/平米不等市場(chǎng)分析商業(yè)功能較齊全，檔次整體相對(duì)低端江北區(qū)域

商鋪主力面積段：約50-60平米、90平米；華僑城片區(qū)以90平店面為主；品牌專賣店規(guī)模較大，面積180-270平米左右；有部分小面積店鋪，50-60平米；老街則是以50-60平米面積段為主。

售價(jià)：12000-26000元/平，均價(jià)約18000元/平；

租金：因店鋪質(zhì)量而異，從20元/平/月-150元/平/月；

商業(yè)布局：華僑城為以前梅州富人聚居區(qū)，聚集了當(dāng)?shù)氐母叨巳耸?，商業(yè)街配套齊全、適合中高端人士消費(fèi)，是江北片區(qū)最成熟、最高端商圈；老街則是梅州歷史較久的商圈，提供服飾、文具等各種生活用品，主要滿足江南、江北片區(qū)商鋪或個(gè)體工商戶的批發(fā)需求、以及低檔消費(fèi)水平的顧客需求。市場(chǎng)分析百花洲商圈滿足中不同人群消費(fèi)，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，屬于相對(duì)成熟階段百花洲商圈

商鋪主力面積段：主力面積段50-60平米；品牌專賣店規(guī)模較大，會(huì)選擇兩至三間店鋪打通同時(shí)使用，面積180-270平米左右；有部分小面積店鋪，30平米左右。

售價(jià)：正街約40000元/平，側(cè)街售價(jià)約20000元/平；

租金：正街店鋪?zhàn)饨鸺s100-200元/平/月，側(cè)街60-120元/平/月；

商圈介紹：百花洲是梅州本地目前最成熟、人流最集中的商業(yè)圈，主營(yíng)服飾業(yè)務(wù)。商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺，可滿足低、中、高端不同檔次消費(fèi)群的需求。其中，梅隴路專賣店經(jīng)營(yíng)服飾消費(fèi)水平及檔次最高，是當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳褐饕M(fèi)地帶。鴻都商圈

商鋪主力面積段：主力面積段50-80平米，少量最小面積30平米左右，有連鎖店或?qū)Ｙu店面積較大區(qū)間120—200平米。

售價(jià)：正街約32000元/平，側(cè)街售價(jià)約17000元/平；

租金：正街店鋪?zhàn)饨鸺s220-300元/平/月，側(cè)街120-200元/平/月；

商圈圈層不夠高檔次：與梅州當(dāng)?shù)卮笊鐓^(qū)鴻都花園相呼應(yīng)，代表城市規(guī)劃建設(shè)較高水平的新商圈，目前已成型，主要經(jīng)營(yíng)手機(jī)、電腦等電子產(chǎn)品、裝修建材等，鴻都美食街主經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)、古玩字畫等，人氣較旺。市場(chǎng)分析鴻都商圈代表城市規(guī)劃建設(shè)較高水平的新商圈，但業(yè)態(tài)功能尚有很大提升空間1、供需分析從全市供需商業(yè)市場(chǎng)來(lái)看,梅州現(xiàn)有的商業(yè)結(jié)構(gòu)屬初級(jí)業(yè)態(tài)，大型商圈尚未形成，當(dāng)?shù)厝藢?duì)商業(yè)投資的理念也處于初級(jí)階段。2、商業(yè)屬性分析：從區(qū)域發(fā)展的對(duì)比性來(lái)看，客天下商業(yè)業(yè)態(tài)脫離梅州當(dāng)?shù)厣倘Φ陌l(fā)展模式，不屬于目前梅州所具備的商業(yè)形態(tài)。3、商業(yè)情況梅州沒有一站式的購(gòu)物中心，甚至沒有成功的步行街，這在一個(gè)擁有40萬(wàn)城市人口的城市來(lái)說(shuō)，急需成功的集中購(gòu)物點(diǎn)。市場(chǎng)分析小結(jié)客天下總占地3萬(wàn)畝，總投資30億，預(yù)計(jì)8-10年開發(fā)完成。1、已被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)，年接待游客數(shù)量6-8萬(wàn)人次。廣場(chǎng)等區(qū)域免費(fèi)游玩的游客近15-20萬(wàn)。2、國(guó)際圣山國(guó)際住區(qū)規(guī)劃建設(shè)129萬(wàn)平米建筑，未來(lái)客天下預(yù)計(jì)將有3萬(wàn)人口入住。3、僅按常住人口計(jì)算，人均月消費(fèi)為1000元，則社區(qū)總消費(fèi)約為3千萬(wàn)每月，另外還有每年接待數(shù)萬(wàn)游客，在客天下每月的消費(fèi)額約為3.3千萬(wàn)以上。本體分析客天下旅游產(chǎn)業(yè)園——體量大，人氣足目前客天下已有商業(yè)形態(tài)：1、酒店:梅州唯一一家正式授牌五星級(jí)酒店2、喜多多超市：梅州當(dāng)?shù)刈畲筮B鎖超市3、3D影院：梅州設(shè)備最先進(jìn)3D影院4、廣場(chǎng)小木屋：10個(gè)特殊建筑商鋪5、兒童游樂場(chǎng)：海底世界等主題娛樂場(chǎng)本體分析客天下現(xiàn)有商業(yè)——類型較少本體分析大型歐洲風(fēng)情商業(yè)街——特色建筑可售商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)商業(yè)建面：19469平米鋪位形式：7個(gè)獨(dú)體樓+82個(gè)底商店鋪鋪位面積：獨(dú)體樓550-1046平米，底商店鋪45-96平米。建筑形態(tài)：3大主題廣場(chǎng)，歐式風(fēng)情建筑樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）1棟553.06211.7211.7976.462棟406.72203.36203.36813.443棟466.54216.87216.87900.285棟308.32154.16158.08620.566棟514.8265.62265.621046.048棟211.4218.9218.9649.29棟193.6210147.1550.7總計(jì)

5556.68小學(xué)對(duì)面單層商鋪面積商鋪面積（㎡）單層商鋪158.6單層商鋪268.9單層商鋪367.7單層商鋪470單層商鋪571.15單層商鋪660.93單層商鋪769.25總計(jì)466.53本體分析單鋪面積為40-100平米本體分析單鋪面積主要面積段為60-100平米本體分析B區(qū)底商層高較低，柱間距較窄，對(duì)于品牌商家的招商會(huì)有一定的硬件障礙。由于B區(qū)底商建筑層高一般都在三米以下，還需要安裝消防管道，部分區(qū)域需安裝空調(diào)管道，所以實(shí)際凈高較低，會(huì)對(duì)引進(jìn)品牌商家和銷售產(chǎn)生一定影響。由于B區(qū)底商建筑進(jìn)深較淺，同樣不利于引進(jìn)大型商場(chǎng)。1、客天下旅游產(chǎn)業(yè)園客天下總體量較大，未來(lái)游客及住區(qū)業(yè)主人氣將會(huì)非常旺，商業(yè)前景巨大；2、客天下現(xiàn)有商業(yè)：客天下現(xiàn)有商業(yè)僅能滿足業(yè)主或游客的一小部分需求，需擴(kuò)充商業(yè)形態(tài)；3、大型歐洲風(fēng)情商業(yè)街：歐洲大型風(fēng)情商業(yè)街體量較大，建筑形態(tài)獨(dú)具特色，獨(dú)棟商鋪規(guī)劃面積較大，實(shí)現(xiàn)銷售難度較大；散鋪面積區(qū)間較為適中，實(shí)現(xiàn)價(jià)值可能性較大.本體分析定位策劃案例借鑒市場(chǎng)定位顧客定位功能定位形象定位它山之石，可以攻玉案例借鑒一期項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積：約1.5萬(wàn)平米，擁有街鋪80余間。二期項(xiàng)目商業(yè)建筑面積：1900平方米。深圳華僑城高檔住宅區(qū)—波托菲諾之中，毗鄰7萬(wàn)平方米燕棲湖，片區(qū)擁有極為優(yōu)質(zhì)的客戶資源及優(yōu)美的自然環(huán)境。商業(yè)定位：高檔社區(qū)的生活配套服務(wù)，涵蓋餐飲、綜合性會(huì)所、超市、酒吧、咖啡面包房、美容、精品銷售等。已進(jìn)駐的商家——丹桂軒餐廳、舞鶴日本料理、漢陽(yáng)館韓國(guó)料理、百佳超市、可頌坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、夢(mèng)圓皇宮美容等連鎖品牌店。波托菲諾意大利精品街風(fēng)格，

高檔社區(qū)的生活配套功能定位功能劃分A區(qū)精品街（5%）以化裝品、首飾為主，輔以藝術(shù)品、小提琴、紀(jì)念品等B區(qū)水邊休閑街（80%）餐飲、酒吧、紅酒專賣、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜點(diǎn)等C區(qū)社區(qū)服務(wù)街（15%）美容美發(fā)、銀行、郵電局、鮮花店、干洗店、家政服務(wù)店等社區(qū)性超市BAC以餐飲、休閑為主，其次是基本生活配套，購(gòu)物占比非常小。波托菲諾商業(yè)功能業(yè)態(tài)組合休閑類商家餐飲類商家購(gòu)物類商家夢(mèng)圓皇宮SPA美容健會(huì)丹桂軒百佳超市依貝佳美容生活館頭啖湯博尚高爾夫?qū)Ｙu古羅馬咖啡吧麥膳坊龍潤(rùn)普爾lily咖啡舞鶴SPR咖啡可頌坊星巴克私家花園茶樓憑借華僑城品牌、高端客戶群，相對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成功招來(lái)一些品牌商家。波托菲諾以低租金讓利為回報(bào)，平均租金在50-60元/平米（市區(qū)普通商業(yè)200元/平米）B住戶美食愛好者游客波托菲諾住戶，以外企高管（外籍人士）、企業(yè)主、華僑為主，年齡在30-40歲，是服裝等商品的主要消費(fèi)者對(duì)商業(yè)街上的知名餐飲品牌慕名而來(lái)者，對(duì)其他商業(yè)形態(tài)構(gòu)成一定的隨機(jī)消費(fèi)。例如專門來(lái)吃丹桂軒的入住波托菲諾國(guó)際公寓的游客，以外籍人士居多這里的酒吧、書吧等店吸引了其他一些高檔社區(qū)的居民來(lái)消費(fèi)其他高檔社區(qū)居民波托菲諾客戶范圍以住戶及美食愛好者為核心，其次為游客及其他高檔社區(qū)居民進(jìn)大門百佳超市1000面積較大的超市超市輔營(yíng)區(qū)聆聽音樂音像25雪貝麗阿姨干洗10金碧擦鞋擦鞋修鞋20擦鞋價(jià)格5~10元/雙，另外還提供沙發(fā)、車座保養(yǎng)，擦鞋三雙可提供上門服務(wù)美容美容15海王藥業(yè)藥店30招商地產(chǎn)地產(chǎn)中介20超市二側(cè)街鋪中國(guó)銀行銀行1507-11便利店便利店40悠悠讀書書店30漢湯館酒樓200頭啖湯（二樓）酒樓300波托菲諾商業(yè)街詳細(xì)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)街右側(cè)香檳紅酒吧酒吧80招商銀行銀行20波托菲諾畫廊藝術(shù)品店40明館（家具）家具50寶琪蘭化妝品化妝品40在東海購(gòu)物廣場(chǎng)有連鎖，屬于進(jìn)口產(chǎn)品?？他愃苟∶姘棵姘?0純美世家家具家具120路可可時(shí)光首飾50東海購(gòu)物廣場(chǎng)有連鎖店，都是來(lái)自意大利的孤品首飾韓國(guó)服裝女裝60單件商品700~1500元多，波托菲諾商業(yè)街詳細(xì)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)街外圍世聯(lián)地產(chǎn)地產(chǎn)中介50招商地產(chǎn)地產(chǎn)中介50世華地產(chǎn)地產(chǎn)中介150恒協(xié)干洗連鎖干洗20我型我塑美發(fā)美發(fā)100美容美容300依貝佳美容300我型我塑美容美容250絲域養(yǎng)發(fā)館美容100夢(mèng)圓皇宮美容500空調(diào)公司200中原地產(chǎn)地產(chǎn)中介50波托菲諾商業(yè)街詳細(xì)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)街左側(cè)店名業(yè)態(tài)面積(單位：平方米）備注工商銀行銀行60寵物醫(yī)院寵物用品30吉祥天飾品30一些具有特色的民族服裝，售價(jià)在600~2000元/件船模飾品家庭裝飾品30最貴28000元一個(gè)，便宜也要180元一個(gè)，聽說(shuō)市內(nèi)它是唯一的一家以進(jìn)口模型為主的商戶，沃爾瑪會(huì)員店也從他們這進(jìn)貨古羅馬咖啡吧咖啡館150百事活酒莊酒吧100葡萄酒價(jià)格在128~680元/瓶之間，會(huì)員制，市內(nèi)福強(qiáng)路益田村內(nèi)開了一家連鎖店媽舍（民族服飾）女裝30優(yōu)悠書吧書吧40一杯酒在20~30元，在其自架的二樓還可以放影碟。為附近以及更加遠(yuǎn)的高檔社區(qū)的一些消費(fèi)者茶葉店茶葉30私家花園花店20世聯(lián)行中介40招商地產(chǎn)中介40波托菲諾商業(yè)街詳細(xì)業(yè)態(tài)規(guī)劃湖邊景觀資源最佳的地方配置的是高檔的休閑、餐飲類物業(yè)。湖邊左側(cè)意大利咖啡咖啡館100高檔的物業(yè)類型可頌坊面包房100西堤島咖啡咖啡館200布朗士咖啡雪茄館咖啡館200湖邊右側(cè)麥膳坊酒樓300波托菲諾國(guó)際公寓酒店套房60套丹桂軒酒樓500最低消費(fèi)180/位以上波托菲諾商業(yè)街詳細(xì)業(yè)態(tài)規(guī)劃1、業(yè)態(tài)：以餐飲、休閑為主，其次是基本生活配套，購(gòu)物占比非常小；生活配套數(shù)量有限，但功能齊全，能夠完整滿足居民需求；2、資源利用：所占資源更優(yōu)位置的物業(yè)更為高檔；資源優(yōu)勢(shì)薄弱位置建立生活配套設(shè)施；3、生活必需：利用地理位置相對(duì)較差位置，建立生活必需配套，生活配套總量15%左右；案例小結(jié)功能定位風(fēng)情商業(yè)街為社區(qū)商業(yè)何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無(wú)店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以內(nèi)，盡管項(xiàng)目為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在節(jié)假日有部分游客，但是由于風(fēng)情商業(yè)街處于客家小鎮(zhèn)入口若側(cè)，主要的消費(fèi)還是靠A\B兩區(qū)的住宅業(yè)主進(jìn)行常規(guī)的消費(fèi)。功能定位風(fēng)情商業(yè)街為中間型商業(yè)輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,同時(shí)一招本項(xiàng)目的特殊情況，兼顧部分旅游.內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標(biāo)分類功能定位風(fēng)情商業(yè)街為中間型商業(yè)類型案例戶數(shù)人口商業(yè)總面積（㎡）人均商業(yè)面積（㎡/人）輻射型美麗365花園1,7996,29716,0002.54招商海月花園4,19914,69728,0001.91錦繡江南4,40015,40025,0001.62海濱廣場(chǎng)4,76016,66018,0001.08中間型陽(yáng)光棕櫚園2,94610,3119,0000.87蔚藍(lán)海岸5,11917,91715,5000.87內(nèi)向型祈福新邨7,46426,12419,8000.76皇御苑3,69012,9155,9400.46萬(wàn)科四季花城4,70016,4506,0000.36風(fēng)和日麗3,60012,6001,9800.16星河灣10,33036,1555,0000.14

上表中，輻射型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.0—2.5㎡之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－1㎡之間。面積不是判斷輻射\中間\內(nèi)向型的唯一標(biāo)準(zhǔn).（來(lái)自外部資料）形象定位風(fēng)情商業(yè)街定義為中高檔社區(qū)商業(yè)的形象定位一般分為：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔幾個(gè)類別，依照前面的梅州本地的市場(chǎng)情況，以及項(xiàng)目的自身情況，作為中間型商業(yè)，考慮對(duì)周邊的輻射，以及項(xiàng)目本身客戶群、業(yè)主群的質(zhì)量，將風(fēng)情商業(yè)街定義為中高檔。社區(qū)商業(yè)為主、旅游文化為輔生活為主，旅游為輔歐式風(fēng)情在外，社區(qū)配套在內(nèi)特色風(fēng)情為表，居住需求為里形象定位：歐式風(fēng)情商業(yè)街張先生：深圳游客游玩時(shí)間：2011年12月份第一次來(lái)梅州，聽朋友介紹客家文化發(fā)祥地年齡：30歲左右客戶語(yǔ)錄：“第一次來(lái)，真的非常棒，環(huán)境好，文化做的非常足，沒有白來(lái)，就是少了些互動(dòng)的節(jié)目?！薄碍h(huán)境真的不錯(cuò)，就是有些不方便，晚上想住這里，感受一下夜景，但酒店又有些貴，要是有便宜些的就好了”。。。。。?？蛻粜枨笞粉櫋瓝?jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)表顯示：客天下旅游產(chǎn)業(yè)園年接待境內(nèi)外游客約6-8萬(wàn)人次，但大多數(shù)為一次性游客，且逗留時(shí)間有限。酒店入住率月均高達(dá)35%-55%。游客數(shù)量可觀，且呈上升趨勢(shì)。劉先生：客天下業(yè)主，G212購(gòu)房時(shí)間：2009年12月份預(yù)計(jì)裝修入住時(shí)間：“沒這么快”年齡：40歲左右家庭構(gòu)成：4口之家，兩個(gè)孩子職業(yè)：梅州開診所客戶語(yǔ)錄：“現(xiàn)在這里出入不是很方便，超市、學(xué)校什么的都沒有，哪那么快住進(jìn)來(lái)？”“每次去都是爬山，偶爾帶家人去還好，朋友去了想喝杯咖啡都不方便?！?。。。。。?？蛻粜枨笞粉櫋吞煜鹿蹭N售地產(chǎn)房源533套，目前已裝修入住的業(yè)主僅為20戶左右，隨著疊院2期的入伙、E區(qū)即將入伙，2012年預(yù)計(jì)將有1-200戶家庭的入住。已達(dá)到入伙條件卻未入伙裝修的最關(guān)鍵原因——目前客天下配套尚未完善，居住進(jìn)來(lái)不方便。吳小姐：梅州市民，客天下會(huì)員入會(huì)時(shí)間：2010年3月份平均游園次數(shù)：5次/年年齡：35歲左右家庭構(gòu)成：3口之家，1個(gè)孩子職業(yè)：普通職工客戶語(yǔ)錄：“我是最早入會(huì)的會(huì)員啦，第一來(lái)感覺挺好，但后來(lái)每次都是帶親戚朋友來(lái)，都爬山，要是有更多能玩的就好了”“一幫朋友這么遠(yuǎn)過來(lái)，爬山累了，想找個(gè)大點(diǎn)的地方坐下來(lái)聊聊或是逛逛街都不方便，都是露天的”。。。。。?？蛻粜枨笞粉櫋芏嗝分菔忻駮?huì)將客天下作為閑暇放松的地點(diǎn)之一，但在領(lǐng)略山水景觀資源之后，需求更多功能的娛樂設(shè)施以及更多購(gòu)物、休閑配套。1、游客：希望在客天下實(shí)現(xiàn)度假、休閑、購(gòu)物、住宿一體化服務(wù)；2、業(yè)主：希望客天下盡快完善社區(qū)內(nèi)超市、藥店、干洗店、銀行等配套設(shè)施；3、市民：希望客天下能有高端或特色主題商業(yè)，一站式完成購(gòu)物、逛街、休閑等需求?？蛻粜枨笮〗Y(jié)一類三類二類游客客天下業(yè)主本地高端客戶群業(yè)態(tài)組合百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；能否在項(xiàng)目目前條件下開業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合-深圳23個(gè)社區(qū)來(lái)自外部資料業(yè)態(tài)建議內(nèi)外兼修，歐式風(fēng)情在外、社區(qū)配套商業(yè)在內(nèi),吸客業(yè)態(tài)程均勻分布。1棟2棟5棟3棟6棟8棟9棟社區(qū)配套配電房特色酒吧、咖啡店、KTV為主生活配套百貨、餐飲業(yè)態(tài)建議社區(qū)商業(yè)以超市、餐飲和服務(wù)配套為主業(yè)態(tài)建議主題模式特色商業(yè)：7棟主題商業(yè)樓棟建造特色旅游商業(yè)街，建議全部帶有排煙管道，便于業(yè)態(tài)調(diào)整和銷售。7棟特色主題商業(yè)樓棟分別根據(jù)其各自的特點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，引進(jìn)星巴克、酒館等各類清吧物業(yè)，為游客提供國(guó)際化、都市化的交友平臺(tái)。8第八棟HOUSE一樓——德國(guó)奧古斯丁啤酒坊樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）8棟193.6210147.1550.7業(yè)態(tài)建議根據(jù)獨(dú)棟商鋪的不同國(guó)家風(fēng)格、不同位置對(duì)一樓招商引進(jìn)各種品牌，如第八棟為德式風(fēng)格建筑，來(lái)自德國(guó)的啤酒，將極具吸引力。9第九棟HOUSE一樓——薩莉亞意式西餐廳樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）9棟211.4218.9218.9649.2業(yè)態(tài)建議根據(jù)獨(dú)棟商鋪的不同國(guó)家風(fēng)格、不同位置對(duì)一樓招商引進(jìn)世界品牌特色餐飲或酒吧，第九棟為意式建筑，意大利美食，世界向往。6第六棟HOUSE——主題KTV樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）6棟514.8265.62265.621046.04業(yè)態(tài)建議根據(jù)獨(dú)棟商鋪風(fēng)格，因其位置位于商業(yè)街入口處，人流量大，不懼噪音，適宜打造特色主題KTV——卡通動(dòng)漫、浪漫愛情等5第2、3、5棟一樓或者一二樓HOUSE——韓國(guó)料理、肯德基或者麥當(dāng)勞、日本料理等特色餐飲，也可以是俏江南，小肥羊等中餐品牌樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）2棟406.72203.36203.36813.443棟466.54216.87216.87900.285棟308.32154.16158.08620.5632漢陽(yáng)宮日本舞鶴鑫泰業(yè)態(tài)建議根據(jù)獨(dú)棟商鋪的不同國(guó)家風(fēng)格、不同位置對(duì)一樓招商引進(jìn)各種品牌，單層面積相對(duì)較大，合適做大型高端品牌餐飲，這樣不會(huì)和美食街相沖突。第1棟——?dú)W洲風(fēng)情咖啡店樓棟首層面積（㎡）第二層面積（㎡）第三層面積（㎡）總面積（㎡）1棟553.06211.7211.7976.461業(yè)態(tài)建議由于1棟位于商業(yè)街最內(nèi)側(cè)，相對(duì)人流較少，清靜幽雅，是喝咖啡、談生意、逛街小憩的地方。51細(xì)節(jié)打造契合各主題廣場(chǎng)，通過各區(qū)域的細(xì)節(jié)品質(zhì)打造，營(yíng)造國(guó)際風(fēng)情，體現(xiàn)高端品味。細(xì)節(jié)打造街面的小品、椅子、水景、互動(dòng)型雕塑最大化增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)感，延長(zhǎng)消費(fèi)者滯留時(shí)間。B區(qū)業(yè)態(tài)建議綠色區(qū)域做百貨及餐飲，中檔特色餐飲，此區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)街的主入口處，昭示性最強(qiáng)，商業(yè)街內(nèi)側(cè)，特色餐飲可吸引人流量聚集，同時(shí)百貨的加盟，聚集人氣紅色點(diǎn)區(qū)域?yàn)榘儇浬虉?chǎng)入口處黑框區(qū)域，比較接近是整個(gè)商業(yè)街中心入口處，同時(shí)也是業(yè)主購(gòu)物最便利處，做服務(wù)配套，包括理發(fā)店、小便利店、小吃店、茶館等，以小鋪為主規(guī)劃布局鋪位面積鋪位面積硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐。每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區(qū)間。數(shù)據(jù)借鑒B區(qū)商業(yè)街為中間型商業(yè)

中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中“501㎡以上”的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。

鋪位面積百貨餐飲區(qū)域的鋪位劃分那么依照前面對(duì)B區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位，首先對(duì)百貨餐飲區(qū)域進(jìn)行概念劃分1號(hào)鋪位面積百貨餐飲區(qū)域的鋪位劃分此區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)街的主要入口處，且昭示性最強(qiáng)！由于二層層高最低只有2350mm，常規(guī)商業(yè)使用比較困難，因此建議將此區(qū)域定義為對(duì)樓頂裝飾相對(duì)較弱的商業(yè)，由于二層層高較低，銷售時(shí)可采取買一層半送半層等策略口徑紅框區(qū)域，由于柱子較多，利用率低，鋪位難以分割，可直接一分為二，直接作為兩個(gè)整鋪進(jìn)行劃分，可用于火鍋店、燒烤店等使用，便于利用空間黃框區(qū)域，柱間距相對(duì)較寬，且有規(guī)律，且中心為商業(yè)街中心廣