國際估價標準與技術(shù)

國際估價標準與技術(shù)徐進亮博士資深皇家特許測量師資深中國土地估價師智地平臺執(zhí)行總經(jīng)理

1IVS國際估價標準2美國USPAP3RICS紅皮書4國際傳統(tǒng)估價與分析技術(shù)5國際先進估價與分析技術(shù)一、國際估價標準委員會IVSCwww.IVSC.org國際評估準則IVS1981年國際財產(chǎn)評估準則委員會（theInternatianalAssetsValuationStandardsCommittee,TIAVIC）成立，1995年更名為國際評估準則理事會（theInternatianalValuationStandardsCommittee,IVSC）1984年，首份國際準則達成協(xié)議1994年，首份國際準則出版，2002年、2011年被重新修訂，2013年7月1日公布最新準則國際評估準則理事會（IVSC）1、是注冊于美國的一個全球性的非盈利機構(gòu)，總部設于倫敦，最高權(quán)利機關(guān)為基金委員會，下屬設有專業(yè)委員會和標準委員會。2、一個真正的國際性組織，現(xiàn)有74個成員體，來自于54個國家。成員資格一般代表各自國家的國家性評估協(xié)會或委員會。3、三個委員會：基金委員會、專業(yè)委員會、標準委員會，各司其職。準則被權(quán)威，習慣，或普遍認同作為一個典型或范例所確定起來的事物：標準，是一種常態(tài)的存在法律、法規(guī)、標準、道德規(guī)范

法律：是被制定的并且必須遵守法規(guī)：通常是幫助實施和貫徹法律，有時會有沖突標準（準則）：一種衡量方式道德規(guī)范：是不會令人產(chǎn)生誤解使人在標準范圍內(nèi)行事準則和道德規(guī)范提供一個水平范圍以保證競爭和衡量成功進行評估準則的執(zhí)行1、IVS只提供指導但不執(zhí)行2、事實上IVS不可能執(zhí)行3、執(zhí)行是各個國家的職責4、執(zhí)行有時也通過其它手段進行許多國家的估價標準都參考了IVS的內(nèi)容，如：RICS將IVS內(nèi)容并入紅皮書，要求會員同時必須遵守IVS指引IVS的目標和范圍三條原則目標指引國際評估準則的發(fā)展1、促進跨國交易通過促進財產(chǎn)市場的發(fā)展、加強財務報告的透明性，增加評估的可靠性2、提供專業(yè)基準3、提供符合新興工業(yè)化國家需要的評估和財務報告準則行為規(guī)范1、道德和能力要求2、保證評估結(jié)果是可靠的，一致的和無偏見的財產(chǎn)類型不動產(chǎn)、個人財產(chǎn)、交易、財務利益IVS基本結(jié)構(gòu)IVS1市場價值評估基礎(chǔ)IVS2除市場價值外的評估基礎(chǔ)IVS3評估報告IVS評估原理不是一個關(guān)于評估的課程；包括了基本的評估概念和原理；除少數(shù)例外，基本原理得到全世界的認可土地、不動產(chǎn)等財產(chǎn)的概念價值、價格、成本和市場等概念I(lǐng)VS基本概念一IVS基本概念二IVS基本概念三IVS基本概念四市場價值市場價值是估計值，是對有意愿的交易雙方經(jīng)過理性謹慎自愿的市場行為之后，在評估期日雙方不存在關(guān)聯(lián)交易的一個所有物價值的預測市場價值是一宗不動產(chǎn)在經(jīng)過適當?shù)氖袌鐾茝V后，在估價時點由一個自愿的賣方出售給一個自愿的買方的正常交易中所形成的金額。在交易中，買賣雙方掌握充分的信息，行事謹慎且沒有受到脅迫。二、美國專業(yè)估價統(tǒng)一執(zhí)業(yè)標準UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice,USPAP/由美國估價基金會的估價標準委員會發(fā)布在美國是被廣泛接受和認可的評估執(zhí)業(yè)準則，并成為國際評估界具有重要影響力的準國際性準則。UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice(USPAP)canbeconsideredthequalitycontrolstandardsapplicableforrealproperty,personalproperty,intangibleassets,andbusinessvaluationappraisalanalysisandreportsintheUnitedStatesanditsterritories.USPAP,asitiscommonlyknown,wasfirstdevelopedinthe1980sbyajointcommitteerepresentingthemajorU.S.andCanadianappraisalorganizations.Asaresultofthesavingsandloancrisis,theAppraisalFoundation(TAF)wasformedbythesesamegroups,alongwithsupportandinputfrommajorindustryandeducationalgroups,andTAFtookoveradministrationofUSPAPTheFinancialInstitutionsReform,RecoveryandEnforcementActof1989(FIRREA)authorizedtheAppraisalSubcommittee(ASC),whichismadeupofrepresentativesoftheleadingU.S.governmentagenciesandnon-governmentalorganizationsempoweredtooverseetheU.S.mortgageandbankingsystem.TheASCprovidesoversighttoTAF.1989年頒布的《金融機構(gòu)改革、復興和實施法案》（FIRREA）授權(quán)估價附屬委員會（ASC）有權(quán)監(jiān)督美國抵押貸款和銀行體系。ASC是由美國著名的政府機構(gòu)和非政府組織的代表組成，并對TAF

施行監(jiān)督。TAFcarriesoutitsworkthroughtwodivisions–theAppraisalStandardsBoard(ASB)andtheAppraisalQualificationsBoard(AQB).Thelattergroupsetsforthminimumqualificationsforappraisallicensure,anditsworkhasbeenadoptedbyallstatesandterritories.TheASBmaintainsUSPAP,andissuesupdatesinJanuaryofevennumberedyears.TAF

設有兩個工作委員會

–

估價準則委員會（ASB）和估價認證委員會（AQB）。AQB提供最低資格鑒定執(zhí)照，所有的州與地區(qū)都予以認可；ASB

制定USPAP，每兩年的1月重新公布。第1部分準則與準則說明.定義導言規(guī)則職業(yè)道德規(guī)則專業(yè)勝任能力規(guī)則工作范圍規(guī)則管轄除外規(guī)則準則和準則條文準則1不動產(chǎn)評估準則2不動產(chǎn)評估報告準則3評估復核和報告準則4不動產(chǎn)評估咨詢準則5不動產(chǎn)評估咨詢報告準則6批量評估和報告準則7動產(chǎn)評估準則8動產(chǎn)評估報告準則9企業(yè)價值評估準則10企業(yè)價值評估報告評估準則說明評估準則說明1評估復核——評估準則條文3—1(g)注釋的細化說明評估準則說明2折現(xiàn)現(xiàn)金流分析評估準則說明3追溯性價值意見評估準則說明4未來價值意見評估準則說明5職業(yè)道德條款的保密規(guī)定評估準則說明6不動產(chǎn)和動產(chǎn)市場價值意見中的合理展示期評估準則說明7對不動產(chǎn)和動產(chǎn)評估中特定條款的背離許可評估準則說明8報告的電子傳遞評估準則說明9明確預期用途和預期使用者評估準則說明10在涉及聯(lián)邦權(quán)益的交易中投保聯(lián)邦存款保險的金融機構(gòu)所使用的業(yè)務評估程序與USPAP關(guān)系示意圖不動產(chǎn)評估程序評估復核程序不動產(chǎn)評估咨詢程序批量評估程序動產(chǎn)評估程序企業(yè)價值和無形資產(chǎn)評估程序第2部分咨詢意見咨詢意見1交易歷史咨詢意見2評估對象的勘查咨詢意見3以前評估的更新咨詢意見4準則條文1—5(b)咨詢意見5開展評估業(yè)務過程中的幫助及助手要求咨詢意見6評估復核功能咨詢意見7營銷時間意見咨詢意見8不動產(chǎn)評估中的市場價值和公允價值咨詢意見9涉及環(huán)境污染的不動產(chǎn)評估咨詢意見10評估師和客戶關(guān)系咨詢意見11評估準則條文2—2和8—2中有關(guān)評估報告類型的內(nèi)容咨詢意見12采用準則條文2—2和8—2中的報告類型咨詢意見13不動產(chǎn)抵押估價業(yè)務中遵守USPAP咨詢意見14補貼住房的評估咨詢意見15限制評估業(yè)務中啟用偏離條款咨詢意見16公平住房法和評估報告內(nèi)容咨詢意見17計劃進行改良的不動產(chǎn)評估咨詢意見18自動評估模型(AVM)的使用咨詢意見19不動產(chǎn)評估業(yè)務中不能接受的業(yè)務條件咨詢意見20復核人單獨形成價值意見的評估復核業(yè)務咨詢意見21遵守USPAP咨詢意見22不動產(chǎn)市場價值評估業(yè)務中的工作范圍咨詢意見23在不動產(chǎn)評估業(yè)務中明確評估對象的相關(guān)特征咨詢意見24通常執(zhí)業(yè)方式咨詢意見25在涉及聯(lián)邦權(quán)益業(yè)務中明確客戶咨詢意見26將報告“改編”(轉(zhuǎn)交)給其他當事方咨詢意見27為新客戶評估同一資產(chǎn)咨詢意見28工作范圍的決定、執(zhí)行和披露咨詢意見29可接受的工作范圍咨詢意見30聯(lián)邦監(jiān)管金融機構(gòu)使用的評估咨詢意見31涉及多個評估師的業(yè)務咨詢意見32從價稅評估和批量評估業(yè)務監(jiān)管部門聯(lián)合評估和估價指南目的背景監(jiān)管政策評估和估價規(guī)程選擇進行評估和估價工作的專業(yè)人士評估和估價職能的獨立性需要評估的交易業(yè)務最低評估準則評估類型需要進行估價的交易業(yè)務估價內(nèi)容進行估價專業(yè)人士的資格評估和估價的有效性更新貸款、再融資及其他期后業(yè)務規(guī)程的執(zhí)行日常監(jiān)督關(guān)于違規(guī)投訴自動評估模型簡介目前使用的三種自動評估模型關(guān)于使用自動評估模型的指南和規(guī)范美國評估相關(guān)部門網(wǎng)址聯(lián)邦部門政府發(fā)起企業(yè)民間組織州評估師管理部門后記三、RICS估價標準（REDBOOK）RICSValuation–ProfessionalStandardsJanuary

2014英國皇家特許測量師學會紅皮書的目錄1、引言2、術(shù)語3、專業(yè)標準（PS）4、全球估價實踐聲明5、2013年IVS6、全球估價實踐指南7、全球估價標準、附錄及指導性說明變更概述與IVS的聯(lián)系重點術(shù)語對標準執(zhí)行的要求從未如此嚴厲強制適用大量減少例外情形違反規(guī)定條款一一一慣堅持合規(guī)性與職業(yè)道德12個核心價值A(chǔ)）正直不阿

絕不把你自己的所得利益凌駕于客戶的福利之上，或是凌駕于你要對其履行職業(yè)職責的對象的福利之上。一直尊重客戶的私密性。在你的判斷力之內(nèi)，總是考慮社會更廣泛利益。

B）誠懇可靠

做任何事情都讓人信任，絕不故意誤導。不保留信息或歪曲信息。

C）透明公開

與你的客戶分享實情，讓事情盡可能的簡單和易于理解。

D）承擔責任

承擔所有的責任，如果事情沒做好，從不責備他人。E）貴乎自知知道你的專業(yè)能力限度，不要企圖超越這個限度，絕不做超出你的專業(yè)能力范圍之事。

F）客觀持平提出的建議要清晰、恰當，絕不能讓你的情感或利益左右你的判斷。

G）尊重他人絕不對他人持有偏見。

H）樹立榜樣記?。豪斡浤愕娜魏喂娂八饺诵袨槎紩绊懩銈€人、RICS及其他會員的名譽。I）敢言正道當發(fā)現(xiàn)任何形式的危害安全行為或不法行為時，敢于采取應有的行動。J）奉公守法避免任何違反法律、引起訴訟以及有損職業(yè)清譽的行為。K）避免沖突申明任何潛在的利益沖突，以及個人、專業(yè)等所有相關(guān)方面的沖突。

L）保守秘密維護客戶的隱私，非不得已絕不泄露機要信息。五大道德價值標準做事有誠信永遠提供高水平的服務所作所為促進公眾對此專業(yè)的信任對別人要尊敬承擔責任獨立性、客觀性與利益沖突一一一一共14條，這里不一一列舉，幾乎窮盡各種典型情況。與國內(nèi)估價標準不同這是以前沒有如此強調(diào)的以前也提的很少輪替政策強調(diào)審查他人報告聘用條款誰是估價業(yè)務的完成人假設與特殊假設假設與特殊假設限制條件限制條件限制條件勘查（物理）勘查（市場）假設與特殊假設的應用第六十二條（主要假設情況）如果注冊房地產(chǎn)估價師認為某些事項是合理的、可接受的及無需具體查勘的，可以對此作出假設。歷史性建筑估價中的假設通常包括下列內(nèi)容：（一）產(chǎn)權(quán)。要求產(chǎn)權(quán)排他性，不存在抵押、查封等或地役權(quán)、優(yōu)先權(quán)、通行權(quán)等因素影響，除非有特殊說明。注冊房地產(chǎn)估價師應要求估價委托人提供相關(guān)資料。（二）市場狀況。市場通常分為活躍、滯銷或疲軟市場，各地歷史性建筑保護政策不一，市場活躍度也不同，注冊房地產(chǎn)估價師應根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r進行假設，并對已經(jīng)發(fā)生的市場變化情況予以考慮和說明。估價是一種專業(yè)服務是指某個組織或個人，應用某些方面的專業(yè)知識和專門知識，按照客戶的需要與要求，為客戶在某一領(lǐng)域內(nèi)提供服務。特點是：知識含量、科技含量較高。但要避免自說自話。估價舊思維所有不動產(chǎn)都有價值；估價師的工作就是“尋找”價值，編寫報告；報告必須是所有人都能理解的。新思維顧客遇到了問題；估價師通過與顧客的協(xié)商，明確問題的根源和實質(zhì)；為了解決客戶遇到的問題，估價師與客戶達成協(xié)議；估價師確定適當?shù)墓ぷ鞣秶?，形成具有一定可信度的意見和結(jié)論；估價師以清晰、易于為客戶及其他預期客戶所理解的方式報告其估價結(jié)果。舊思維與新思維差異

重要的原因是市場的差異性71房地產(chǎn)投資的成熟（MaturityofRealEstateInvestments）

CapitalGain（資本收益）IncomeGain（現(xiàn)金流收益）Return（收益）Return（收益）EmergingMarket（新興市場）DevelopedMarket

（發(fā)達市場）ChinaUSA’60s’00sJapan最終取決于經(jīng)濟發(fā)展階段：四、國際傳統(tǒng)估價與分析技術(shù)簡介AI美國估價學會/

美國估價技術(shù)是目前國際公認的技術(shù)較為成熟的體系三大方法經(jīng)濟權(quán)益完全產(chǎn)權(quán)市場租金出租人權(quán)益合同租金承租人權(quán)益兩者差額超額租金負承租人權(quán)益合同租金高于市場租金正承租人權(quán)益合同租金低于市場租金合同租金（出租人權(quán)益）合同租金（出租人權(quán)益）市場租金（完全產(chǎn)權(quán)）轉(zhuǎn)租人或者中間承租人權(quán)益出租人初級承租人次級承租人

（次級出租人）1、市場比較法最基本的方法，充分反映了房地產(chǎn)市場上大多數(shù)主體的思維模式。住宅領(lǐng)域：市場比較法是最令人信服、也最便于運用的方法。商用房地產(chǎn)（CommercialRealEstate）領(lǐng)域：對象房地產(chǎn)大型化、綜合性趨勢日益顯著。優(yōu)良替代物缺乏、可比案例價格調(diào)整困難的困境，適用性受到限制。1比較因素的描述轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)權(quán)利融資條件銷售狀況購買后要立即支付的費用市場條件（時間修正）區(qū)位物理特征經(jīng)濟特征土地使用用途（用途分區(qū)）非不動產(chǎn)組成的價值市場條件（時間修正）成交日期距離現(xiàn)在的時間價格/平方英尺-3010.00-912.50-458.00-448.50-413.95-488.50-369.00-114.50-2011.00市場條件（時間修正）成交日期距離現(xiàn)在的時間價格/平方英尺-488.50-458.00-448.50-369.00-3010.00-2011.00-912.50-413.95-114.50市場條件（時間修正）r=0.9840

市場條件（時間修正）成交日期距離現(xiàn)在的時間價格/平方英尺Ln($/平方英尺）-488.502.14-458.002.08-448.502.14-369.002.20-3010.002.30-2011.002.40-912.502.53-413.952.64-114.502.67市場條件（時間修正）對數(shù)曲線圖：r=0.9899對偶數(shù)據(jù)分析待估不動產(chǎn)案例1案例2案例3案例4價格/平方英尺$10.40$10.00$8.70$9.10銷售日期當前6個月前當前8個月前9個月前街道主街主街百老匯大街主街百老匯大街城市WestvilleWestvilleWestvilleEastvilleWestville③比較因素的修正對偶數(shù)據(jù)分析待估不動產(chǎn)案例1案例2案例3案例4價格/平方英尺$10.40$10.00$8.70$9.10日期修正當前6個月前當前8個月前9個月前修正價格/平方英尺$11.00$10.00$9.50$10.00大街主街主街Broadway主街Broadway街道修正+1.00+1.00修正價格/平方英尺$11.00$11.00$9.50$11.00城市WestvilleWestvilleWestvilleEastvilleWestville城市修正+1.50表格的主要步驟第一步：以交易案例2和4為基礎(chǔ)，市場狀況修正選擇每月提高$0.10第二步：以交易案例1和2為基礎(chǔ)，Broadway劣于主街，修正數(shù)量為$1.00/平方英尺第三步：以交易案例1和3為基礎(chǔ)，Eastville劣于Westville,修正數(shù)量為$1.50/平方英尺2、成本法中國估價結(jié)果相對較低。主要原因：地價不以市場比較法取得，開發(fā)成本未算全。

美國房地產(chǎn)市場主體較少以成本積算思路考慮房地產(chǎn)價格；成本法中減價修正額（或折舊）的估算較為繁復和困難，影響了成本法試算結(jié)果的可信性。工作表格Worksheet折舊

DepreciationandobsolescencePhysicalDepreciation物理折舊FunctionalObsolescence功能折舊ExternalObsolescence外部折舊折舊的求取方法

MethodsofestimatingdepreciationMarketextractionmethod市場提取法Age–lifemethod年齡-壽命法Breakdownmethod分解法市場提取法

MarketExtractionmethod年齡-壽命法/Age-LifeMethod分解法/

BreakdownMethod功能折舊的計算

Calculatingfunctionalobsolescence外部折舊/ExternalObsolescence衡量外部折舊的方法：市場提取的折舊分配法市場資料分析法收益損失資本化法房地產(chǎn)權(quán)益修正

PropertyRightsAdjustment成本法求取的結(jié)果是完全產(chǎn)權(quán)（feesimple）狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場價值，如果估價對象是出租人權(quán)益（leasedfeeinterest）或承租人權(quán)益（leasedholdinterest），應進行權(quán)益修正。3、收益法a.直接資本化法

b.報酬資本化法還原利率(資本化率)研究

直接資本化率(R)

報酬資本化率(Y)

直接資本化率（Rate）指將單一年度內(nèi)的預期收益直接與價值指示的折算比率。

R不是投資回報年，不是投資績效的完全度量；R可能高于、低于或等于投資回報率，取決于收益和價值的預期率變化；報酬資本比率（YieldRate）是指將未來收益（通常包括定期收益和轉(zhuǎn)售價值）與價值指示的折算比率，又表現(xiàn)為投資回報率、內(nèi)部收益率和折現(xiàn)率等。例：計算Ro、YoRo=10.5%IRR(Yo)=12.51%相對于國內(nèi)基本公式，R應從理論上與Yo相同，是長期投資回報績效的體現(xiàn)。第0年第一年第二年第三年第四年第五年Io189000194400200880200880205200轉(zhuǎn)售價值V-18000001980000直接資本化率和報酬資本化率之間的函數(shù)關(guān)系資本化率體現(xiàn)的是收益與價值的關(guān)系，資本化率=安全利率+風險調(diào)整率，即物業(yè)風險越高，資本化率就越高。直接資本化率(R)求取方式的特點不需要預測未來許多年的凈收益,只需預測未來一年的收益，一般比較容易判斷不需要考慮房地產(chǎn)未來的轉(zhuǎn)售情況數(shù)據(jù)往往來源于市場顯示的收益與價值，能較好的反映市場當前的實際情況由于只是一年的預測，一般對增長率判斷失誤，誤差會比較大更多地考慮房地產(chǎn)的現(xiàn)實回報率，對時間變化不能較好預測直接資本化率風險要低于反映長期回報的報酬資本化率一般報酬資本化率公式：

R0=Y0-A=Y0-Δ0·a其中R0為綜合直接資本化率；

Y0為綜合報酬資本化率

A通常表示為持有期房地產(chǎn)全部價值的資本化率

Δ0為房地產(chǎn)持有期總價值變化的百分比值

a為年度換算系數(shù)基本金融函數(shù)6個基本金融函數(shù)1元的未來價值

FV？PV（1元）5年12%1元的現(xiàn)值

FV（1元）

PV？5年12%1元年金的未來價值PMT（1元）FV？5年12%1元年金的現(xiàn)值PMT(1元)PV？5年12%償債基金未來現(xiàn)值為1元的年金值5年12%FV（1元）PMT？貸款償付金現(xiàn)值為1元的年金值PMT？5年12%PV（1元）

①1元年金的未來價值②1元年金的現(xiàn)值③1元的未來價值④1元的現(xiàn)值⑤現(xiàn)值為1元的年金值⑥未來價值為1年的年金值房地產(chǎn)市場分析基本概念①基本定義②市場分析的基本步驟與工作內(nèi)容③市場分析的層次115①市場分析的基本定義對某一特定經(jīng)濟物品或服務的市場做確認和研究市場分析的核心是確定不動產(chǎn)的最高最佳使用狀況、市場的需求與供給的競爭關(guān)系及其潛在市場占有率通過從具體不動產(chǎn)在具體市場的具體使用方式下采集具體的收益數(shù)據(jù)，運用到數(shù)理模型中，用來反映未來變化狀況的合理解釋116②市場分析的基本步驟與工作內(nèi)容117對象不動產(chǎn)產(chǎn)品分析物質(zhì)特征、權(quán)屬特征、區(qū)位、市場吸引力，最高最佳使用確定細分市場界定對象不動產(chǎn)的市場區(qū)域確定對象不動產(chǎn)最可能的使用者預測需求量（以因果分析為基礎(chǔ)，從分析影響需求的主導因素入手）住宅：人口零售商業(yè)：最終消費者的收入水平辦公：就業(yè)水平及其中使用辦公室的人數(shù)預測供給量對象不動產(chǎn)所屬類型的現(xiàn)有存量面積

+潛在競爭性不動產(chǎn)的面積分析需求與供給的相對關(guān)系當供給=需示，即供求平衡當供給>需求，過剩供給=供給量-需求量；當供給<需求，剩余需求=需求量-供給量。預測對象不動產(chǎn)的市場占有率③市場分析的層次劃分為四個層次等級：A級市場分析，是傳統(tǒng)的描述性分析，市場數(shù)據(jù)主要是從已有區(qū)域和城市數(shù)據(jù)中得到，定位于對過去的分析而非未來，對市場供需的說明主要依靠可比銷售案例B級市場分析，在A級市場分析的基礎(chǔ)上，對供給和需求進行更詳細的市場調(diào)查，以此為基礎(chǔ)，使用確定的數(shù)據(jù)推測對象不動產(chǎn)的最高最佳使用方式A、B級市場分析主要通過歷史數(shù)據(jù)進行推導C級市場分析，運用基本的預測分析技術(shù)，通過對供給和需求的預測，初步判斷市場吸納能力、銷售或租賃性況以及可能的市場價格，包括市場份額、區(qū)位競爭力等D級市場分析，在C級市場分析的基礎(chǔ)上，還包括未來可能的土地利用計劃安排，公共和私人財務能力、公共政策分析、風險分析，并且提供詳細的開發(fā)估算和最佳使用方式結(jié)論等C、D級市場分析主要使用數(shù)理技術(shù)進行預測市場分析的層次表120推斷分析描述性分析A——BC——D推斷出的對象不動產(chǎn)屬性量化的對象不動產(chǎn)屬性通過宏觀分析推斷出的用途和市場適銷性的區(qū)位性決定因素通過宏觀和微觀分析得出的用途和適銷性的區(qū)位性決定因素的定量分析和圖表分析根據(jù)普遍的經(jīng)濟基礎(chǔ)分析推斷的需求由原始的經(jīng)濟基礎(chǔ)分析得出的需求通過選擇的可比實例推斷需求通過特定的對象不動產(chǎn)市場細分和人口統(tǒng)計資料得出的需求預測通過選擇的可比實例推斷供給通過清點現(xiàn)有的和預測的計劃完成的情況得出的量化的供給量推斷的均衡/最高最佳使用和市場占有情況的結(jié)論量化的均衡最高最佳使用——概念計劃時間進程——量化的市場占有的預測重點是：由直覺得到的知識歷史資料判斷重點是：可量化的資料預測判斷A、B級市場分析適合于一個穩(wěn)定、相對平衡的市場：1、有數(shù)量穩(wěn)定的近期、以貨幣結(jié)算的銷售2、供給不存在明顯的過量或短缺3、價格、空置率、租金等指標相對穩(wěn)定適用于項目規(guī)模小、市場相對穩(wěn)定的已有不動產(chǎn)項目C、D級市場分析適合于一個不穩(wěn)定、供需不平衡的市場：1、市場銷售狀況波動明顯2、供給存在嚴重過量或不足3、價格、空置率、租金等指標變化情況復雜適用于擬開發(fā)項目或可改建項目不動產(chǎn)可銷售性分析用來研究目前或未來市場上，針對于某地區(qū)的不動產(chǎn)如何被吸納、被出售或出租，包括市場分析或同一類物業(yè)的市場分析1、不動產(chǎn)生產(chǎn)能力分析2、市場區(qū)域分析3、需求分析4、供給分析5、供給和需求相互作用分析1、生產(chǎn)能力分析是分析不動產(chǎn)提供服務以滿足人們需要和利用房屋從事經(jīng)濟活動的能力以及提供生活便利的能力解決的問題：標的不動產(chǎn)向市場提供什么？其競爭的優(yōu)勢和劣勢是什么？

不動產(chǎn)實際和潛在的生產(chǎn)能力是以下各因素的函數(shù)：宗地與建筑的物理、區(qū)位屬性；不動產(chǎn)合法權(quán)利；法律或規(guī)劃限制等2、市場區(qū)域針對某一具體不動產(chǎn)的市場范圍進行地理或位置上的描述，在可能的、潛在的購買者和用戶心目中，與不動產(chǎn)具有相似性、可替代性，并且可以與之形成有效競爭的不動產(chǎn)所處的區(qū)域范圍時間-距離關(guān)系替代與競爭人口估算區(qū)域：面對的市場有多大126127128129MultipleNuclei130131132CurrentTrendsinaMetropolitanArea133PracticeProblemAnalysisofGrowthPatterns3、需求目的是要找出致使這些需求發(fā)生變化的經(jīng)濟變量和人口統(tǒng)計變量主要經(jīng)濟變量：就業(yè)情況、人口、家庭、收入、住房、零售支出、空間增長模式家庭結(jié)構(gòu)：單身家庭、多人家庭家庭式住宅、公寓式住宅（多戶）零售物業(yè)市場人口預測可支配收入家庭規(guī)模支出模式住宅物業(yè)市場人口預測收入家庭規(guī)模年齡不動產(chǎn)個人所有權(quán)和租賃狀況4、供給分析限定為僅包括與需求預測區(qū)域相對應的地理區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)主要經(jīng)濟變量：價格和土地、勞動、資本及管理的成本5、供給/需求相互作用經(jīng)濟指標空置率吸納率相對供給量的需求量價格和租金變化趨勢不動產(chǎn)交易量的差額商業(yè)購物中心市場分析1、術(shù)語購物中心定義分類：鄰里型、社區(qū)型、地區(qū)型、專賣店或主題購物中心以及其它購物中心建筑術(shù)語停車系數(shù)：每單位總可出租面積平均擁有的車位貨物類型：便利品、專業(yè)品、耐用消費品和沖動型商品商業(yè)區(qū)一級商業(yè)區(qū)：車程5分鐘，購物中心20分鐘以內(nèi)；從地理區(qū)域向外延伸，消費額占所在區(qū)域零售總額的60-70%次級商業(yè)區(qū)：車程15分鐘，購物中心40分鐘以內(nèi)；從地理區(qū)域向外延伸，消費額占所在區(qū)域零售總額的20-30%三級商業(yè)區(qū)：一級和次級商業(yè)區(qū)總和應占有90%的總銷售額，其它的10%由三級商業(yè)區(qū)占有，距離沒有明顯指標，除非該地區(qū)沒有其它的商業(yè)設施，否則很少把三級商業(yè)區(qū)定義為地區(qū)商業(yè)中心購物中心分析的特點購物中心本身并不能產(chǎn)生新的機會，只是在與其它商業(yè)進行競爭時分割現(xiàn)有市場必須考慮已經(jīng)存在的、已規(guī)劃的或潛在的競爭購物中心的市場占有是商業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)中主要競爭區(qū)位的主要租戶的函數(shù)，必須仔細研究哪些競爭區(qū)位的主要租戶購物中心不能優(yōu)先發(fā)展，而只能跟隨社區(qū)的發(fā)展而發(fā)展，所以當?shù)貐^(qū)發(fā)展明顯時，出租的房屋子和租金才可能增加購物者一般不會輕易放棄一個主要的購物中心購物中心市場分析過程1、定義生產(chǎn)量（不動產(chǎn)生產(chǎn)能力分析）進行地塊和建筑分析，以確定物業(yè)的競爭優(yōu)勢和劣勢進行位置分析研究土地用途和關(guān)聯(lián)性確定標的不動產(chǎn)在城市發(fā)展結(jié)構(gòu)的位置列出初步競爭供給的詳細目錄給標的不動產(chǎn)在商業(yè)區(qū)內(nèi)的競爭地位評級2、確定不動產(chǎn)的使用者和商業(yè)區(qū)（市場描述）3、預測需求因素預測一級商業(yè)區(qū)的家庭數(shù)量估算商業(yè)區(qū)內(nèi)家庭的平均收入、中等收入及總收入估算一級商業(yè)區(qū)內(nèi)零售額占收入的比例估算一級商來區(qū)內(nèi)標的類型物業(yè)銷售額所占比例估算一級商業(yè)區(qū)內(nèi)標點類型物業(yè)銷售額保持所占比例的潛力估算一級商業(yè)區(qū)內(nèi)，為支撐零售物業(yè)空間每單位所需要的銷售額對于次級商業(yè)區(qū)，重復上述步驟確定一、二級商業(yè)區(qū)內(nèi)，為支撐零售物業(yè)空間每單位所需要的銷售額4、詳細分析和預測競爭性供給估算現(xiàn)存的競爭零售空間分析現(xiàn)存的可比和競爭性的出租物業(yè)預測新的競爭空間5、分析供給和需求6、預測標的不動產(chǎn)的占有率分析推測出的需求數(shù)據(jù)可以比較的物業(yè)數(shù)據(jù)二手數(shù)據(jù)調(diào)查和預測標的物業(yè)的歷史占有率地區(qū)經(jīng)濟分析其它用基本方法推測占有率用推測方法