土地儲(chǔ)備補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)(王江朝)

國有土地儲(chǔ)備補(bǔ)償依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

王江朝

1.0土地儲(chǔ)備制度的法律淵源1.1國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)〔２００１〕１５號(hào)）宗旨：不分目的（公益與牟利）一律壟斷供應(yīng)——堅(jiān)持土地集中統(tǒng)一管理，確保城市政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)；措施：盡力囤積土地——為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度。1.2《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國土資源部2007年277號(hào)文）含義：市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。職責(zé)設(shè)置：市、縣人民政府國土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行等部門，按照職責(zé)分工，各負(fù)其責(zé)，互相配合，保證土地儲(chǔ)備工作順利開展。2.0土地儲(chǔ)備的實(shí)施主體規(guī)章規(guī)定：土地儲(chǔ)備工作的具體實(shí)施，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)系市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位3.0土地儲(chǔ)備的范圍和程序3.1土地儲(chǔ)備的范圍①依法收回的國有土地；②收購的土地；③行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；④已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；⑤其他依法取得的土地。3.2土地儲(chǔ)備的程序·市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權(quán)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備?！ひ?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，應(yīng)由國土資源管理部門報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)。對政府有償收回的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備?！じ鶕?jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃收購國有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同。收購?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財(cái)政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)確認(rèn)。完成收購程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備?！ふ惺箖?yōu)先購買權(quán)取得的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備?！ひ艳k理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。3.3土地收回《土地管理法》五十八條有下列情形之一的，政府批準(zhǔn)可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；（五）公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。（六）以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，無正當(dāng)理由超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的；（七）土地使用者未按照土地出讓合同的約定支付土地使用權(quán)出讓金，解除土地使用權(quán)出讓合同的；（八）土地使用者需轉(zhuǎn)讓其劃撥土地使用權(quán)的；（九）其他可以依法收回國有土地使用權(quán)的。

注意事項(xiàng)：①依照前款第（一）、（二）、（八）項(xiàng)的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對原土地使用者的土地給予適當(dāng)補(bǔ)償。②收回劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對其地上建筑物、其他附著物給予適當(dāng)補(bǔ)償。③對于出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的，市人民政府可通過行使優(yōu)先購買權(quán)，購買該土地使用權(quán)。④土地行政主管部門為加強(qiáng)轄區(qū)國有土地使用情況的監(jiān)督，對具有應(yīng)收回或購買國有土地情形的，會(huì)及時(shí)告知土地使用者按規(guī)定辦理國有土地使用權(quán)收回或購買手續(xù)。⑤需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，土地使用者不得自行招商，必須由土地行政主管部門統(tǒng)一儲(chǔ)備。3.3.1收回的方式(依法取回)一是終結(jié)性無償收回。對行政劃撥的土地，因用地單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因停止使用的，公路、鐵路機(jī)場、礦場經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的，期限屆滿未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)（住宅用地除外）等，均可以無償收回。二是處罰性強(qiáng)制收回。因土地使用者未按出讓合同約定的期限、條件和規(guī)定用途開發(fā)、利用土地即閑置土地超過兩年的，出讓方可以無償收回土地使用權(quán)。三是有償收回：1.為公共利益需要；2.實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地。3.土地使用者需轉(zhuǎn)讓其劃撥土地使用權(quán)的；3.3.2劃撥土地使用權(quán)收回1、依據(jù)石家莊市人民政府公布的市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)，按照規(guī)定的比例給予補(bǔ)償；2、對于經(jīng)市人民政府認(rèn)定的特困國有企業(yè)和需要政策性扶持的項(xiàng)目，經(jīng)提出申請，報(bào)經(jīng)市人民政府集體研究決定，可在土地出讓收入中扣除儲(chǔ)備成本后，部分或全部返還給原企業(yè)，并實(shí)行公示制，接受社會(huì)監(jiān)督。3、依照前款第（一）、（二）項(xiàng)收回出讓土地使用權(quán)的，根據(jù)原土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

3.3.2土地使用權(quán)收購收購是政府向土地使用者贖回土地使用權(quán)的行為需要與土地使用人進(jìn)行平等協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，從而買回土地使用權(quán)，不體現(xiàn)和動(dòng)用政府公權(quán)力，即政府不能強(qiáng)制收購，權(quán)利人可以轉(zhuǎn)讓于他人。即使政府自我立法授權(quán)強(qiáng)制收購，但不具有正當(dāng)性和強(qiáng)制性。各地工業(yè)企業(yè)搬遷往往采取協(xié)議性收購方式，并且不分是否屬于無償供應(yīng)的土地，一律有償取得。3.5土地收購補(bǔ)償規(guī)劃用途影響補(bǔ)償方式有償收回收購的土地規(guī)劃為非經(jīng)營性用地的，采取貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行

有償收回收購的土地規(guī)劃為經(jīng)營性用地的，可以采取貨幣補(bǔ)償或土地收益分成方式進(jìn)行。4.0影響土地補(bǔ)償價(jià)值因素和土地補(bǔ)償方式4.1影響土地補(bǔ)償價(jià)值的因素市土地行政主管部門對收回或購買使用權(quán)的土地，可按照出讓條件委托具有資格的單位完成地上建筑物及其他附著物的拆遷、土地平整等前期開發(fā)工作。經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，也可通過該儲(chǔ)備土地及地上建筑物的利用保證儲(chǔ)備土地的保值增值。土地儲(chǔ)備前期開發(fā)、利用活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和市人民政府的有關(guān)規(guī)定，不得損害公眾利益。

4.2土地來源不同影響補(bǔ)償價(jià)值采取貨幣補(bǔ)償方式收回收購劃撥土地使用權(quán)及地上建（構(gòu)）筑物，以土地使用權(quán)補(bǔ)償作為主導(dǎo)方式的，土地按照評(píng)估價(jià)格的60%給予補(bǔ)償，建（構(gòu)）筑物按照評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償；以地上建（構(gòu)）筑物作為主導(dǎo)方式的，按照房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格扣除所含土地評(píng)估價(jià)格的40%給予補(bǔ)償。采取貨幣補(bǔ)償方式收回收購出讓土地使用權(quán)及地上建（構(gòu)）筑物，以土地使用權(quán)補(bǔ)償作為主導(dǎo)方式的，土地和建（構(gòu)）筑物分別按照評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償；以地上建（構(gòu)）筑物作為主導(dǎo)方式的，按照房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償。4.3收益或價(jià)款分成方式不分土地來源的情況采取土地收益分成方式收回收購的，暫不支付土地及地上建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償費(fèi)，按市場機(jī)制供地，出讓土地總價(jià)款中扣除儲(chǔ)備土地成本及國家規(guī)定用途的資金后（國家首先得到自己的收入后），與原土地使用權(quán)人按照4∶6比例分成。2009年改為按照出讓總價(jià)款的4∶6實(shí)行比例分成。4.4補(bǔ)償方式由被收儲(chǔ)方選擇4.4.1二環(huán)內(nèi)企事業(yè)單位收購補(bǔ)償金由土地補(bǔ)償金與地上附著物評(píng)估價(jià)值構(gòu)成，實(shí)行一攬子補(bǔ)償，不再對被收儲(chǔ)企業(yè)實(shí)行出讓收益返還。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)市政府公布的市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)，按照所在區(qū)域居住用地基準(zhǔn)地價(jià)（劃撥土地使用權(quán)按照基準(zhǔn)地價(jià)的60%）予以補(bǔ)償。若被收儲(chǔ)企業(yè)原土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)高于居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的，按原用途基準(zhǔn)地價(jià)給予補(bǔ)償。收回（購）面積按企業(yè)實(shí)際土地使用權(quán)面積計(jì)算。地上附著物的補(bǔ)償金額按照重置價(jià)格結(jié)合成新評(píng)估后經(jīng)財(cái)政評(píng)審確定價(jià)格予以補(bǔ)償。4.4.2二環(huán)外企事業(yè)單位二環(huán)以外仍然實(shí)行儲(chǔ)備辦法規(guī)定的作價(jià)補(bǔ)償或收益分成模式

4.5重污染企業(yè)對列入重點(diǎn)污染企業(yè)搬遷計(jì)劃的，繼續(xù)執(zhí)行《石家莊市加快主城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)升級(jí)實(shí)施意見（試行）》（2009-14號(hào)文）規(guī)定：

1．基本補(bǔ)償和分類資金支持。①基本補(bǔ)償。以出讓方式取得的土地，按現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上浮20%予以補(bǔ)償；以劃撥方式取得的土地，按現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)的60%為基數(shù)上浮20%予以補(bǔ)償；②搬遷改造資金支持。以出讓所得收益減去土地及地上附著物基本補(bǔ)償、收儲(chǔ)成本(?)及必需的政策性扣除之后的剩余部分作為凈收益，分段實(shí)行計(jì)提比例進(jìn)行累加；③搬遷改造獎(jiǎng)勵(lì)支持。2．一攬子綜合性資金支持

還可根據(jù)企業(yè)地理位置、固定資產(chǎn)狀況、行業(yè)性質(zhì)和搬遷總投資及搬遷積極程度，由市政府確定適當(dāng)?shù)耐恋厥諆?chǔ)價(jià)格，對搬遷企業(yè)實(shí)行一攬子綜合性補(bǔ)償和資金支持注：2014年頒布新14號(hào)文《關(guān)于中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的實(shí)施意見》取代之4.5.1

《關(guān)于中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的實(shí)施意見》（一）設(shè)立中心城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造專項(xiàng)資金，用于基本補(bǔ)償、政策資金、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)及貼息扶持。（二）對原址土地可出讓的搬遷改造企業(yè)，給予基本補(bǔ)償和政策資金支持：1.基本補(bǔ)償。以出讓方式取得的土地，按現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上浮20%予以補(bǔ)償；以劃撥方式取得的土地，按現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)的60%為基數(shù)上浮20%予以補(bǔ)償。2.政策資金。按照搬遷領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)的搬遷計(jì)劃完成搬遷、投產(chǎn)并騰退土地的，企業(yè)原址預(yù)期土地凈收益的90%補(bǔ)償企業(yè)。（三）特殊企業(yè)采取“一事一議”。對原址土地不可出讓或出讓面積較少，土地凈收益不足以支付搬遷改造成本的企業(yè)，參照同類地塊的總體支持情況，由市搬遷辦提出支持意見，經(jīng)搬遷領(lǐng)導(dǎo)小組審定批準(zhǔn)后，由市工業(yè)企業(yè)搬遷改造專項(xiàng)資金給予適當(dāng)資金支持。（四）搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。以搬遷領(lǐng)導(dǎo)小組審定的搬遷時(shí)間為限，對每提前一年完成搬遷的企業(yè)，市政府獎(jiǎng)勵(lì)200萬元，最高獎(jiǎng)勵(lì)500萬元。（五）貼息扶持。市級(jí)融資機(jī)構(gòu)為支付企業(yè)搬遷改造籌集的資金，市財(cái)政按照基準(zhǔn)利率給予50%的貼息補(bǔ)助，時(shí)間最長不超過三年，累計(jì)貼息數(shù)額不超過1000萬元。（六）優(yōu)先保障用地需求。企業(yè)搬遷改造項(xiàng)目優(yōu)先申報(bào)省、市重點(diǎn)。年度土地指標(biāo)向搬遷