第11章 住房保障

第11章住房保障社會(huì)保障學(xué)目錄世界各地的住房保障體系概述2財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用4住房保障概述31我國(guó)的住房保障模式33學(xué)習(xí)目標(biāo)住房保障是社會(huì)保障體系中的重要組成部分。通過學(xué)習(xí)本章要：系統(tǒng)學(xué)習(xí)住房保障的相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)了解住房保障制度建設(shè)較有成效的發(fā)達(dá)國(guó)家是如何發(fā)展其住房保障體系的。重點(diǎn)掌握我國(guó)現(xiàn)階段正在建設(shè)的多層次住房保障體系理解經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、住房公積金制度的運(yùn)作模式和發(fā)展現(xiàn)狀。引例新加坡的住房保障制度：居者有其屋新加坡的住房分為兩大類：組屋和私宅。“組屋”是政府通過建屋發(fā)展局為廣大中低收入群體提供的廉價(jià)公共住房，私宅是指私人房地產(chǎn)商投資興建，完全按照市價(jià)運(yùn)行的供應(yīng)高中收入群體的高級(jí)住宅。在土地國(guó)有化的基礎(chǔ)上，政府以福利價(jià)提供公共組屋，市場(chǎng)以市場(chǎng)價(jià)提供私宅。而建屋局是最大的建筑商，無論從住房建設(shè)數(shù)量，還是供給人數(shù)上來看，都是如此。由此，也就形成了新加坡以計(jì)劃為主、以市場(chǎng)為輔的住房供給體制。無論是建屋局自己建造的一般公共住房和高級(jí)行政人員住房，還是其它類型的公共住房，其出租與出售事宜都?xì)w建屋局統(tǒng)一管理。建屋局組屋的配售方式也不斷改進(jìn)，由登記抽簽制改為訂購(gòu)抽簽制。抽簽活動(dòng)由本選區(qū)國(guó)會(huì)議員主持，更增強(qiáng)了權(quán)威性和代表性。新加坡的住房保障制度：居者有其屋組屋售價(jià)由政府確定，其價(jià)格比同類商品房低50％～70％。這個(gè)價(jià)格不包括征地成本，并且低于建筑成本，三室或四室組屋是成本價(jià)的80％～90％，加之“月供”占月收入的比例并不高(低于20％，少于公積金余額)，新加坡公眾普遍感覺購(gòu)房壓力不大。1964年，新加坡開始推行“居者有其屋”，鼓勵(lì)居民購(gòu)買所住公共住房。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入增長(zhǎng)，不斷提高申購(gòu)新建組屋的家庭最高月收入標(biāo)準(zhǔn)：1964年為1000新元，1982年3500新元，1994年為8000新元。這也就相應(yīng)規(guī)定了自購(gòu)私宅的最低收入標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)線以上的家庭由私宅市場(chǎng)解決住房。通過這種辦法，建屋局掌握著私宅市場(chǎng)客源的進(jìn)口部位，等于創(chuàng)生、維系著一個(gè)私宅市場(chǎng)，使之處于自己的間接影響之下。引例新加坡的住房保障制度：居者有其屋新加坡政府不僅要給建屋局虧損津貼，還要給居民購(gòu)房補(bǔ)貼、翻新補(bǔ)貼。但是大量的補(bǔ)貼并沒有導(dǎo)致政府財(cái)政虧空。原因何在呢？拿地產(chǎn)稅支撐財(cái)政補(bǔ)貼是其一大奧秘。建屋局每年向政府交納的地產(chǎn)稅，再加上私宅地產(chǎn)稅，不僅補(bǔ)虧，還有盈余。在新加坡，國(guó)家是最大的土地所有者，它有權(quán)以低于市價(jià)20％的價(jià)格征地。當(dāng)然，征地賠償標(biāo)準(zhǔn)也隨地價(jià)定期調(diào)整，使私人土地所有者從增值中獲益。為了便于開拓土地資本、應(yīng)對(duì)地產(chǎn)投機(jī)，老牌的市區(qū)重建局還進(jìn)行了公司化改造，改名為PidemcoLand。新加坡政府采取的“組屋建設(shè)、居者有其屋計(jì)劃、住房公積金制度、住房補(bǔ)貼”等措施相輔相成，住房保障制度與住房市場(chǎng)化制度有效結(jié)合在一起，使得新加坡成為解決住房問題最成功的國(guó)家之一。1976年，新加坡建屋局就已經(jīng)成功地為占人口80％的工人提供了住房。2000年，新加坡92％的家庭擁有了自己的住房，68％的家庭居住面積在四室以上，租賃住房的家庭則減少至6.6%。引例住房的本質(zhì)屬性是居民的基本消費(fèi)品，又是價(jià)值量相當(dāng)大、且在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)使用和消費(fèi)的耐用消費(fèi)品。居民住房需求的滿足狀況和消費(fèi)能力在很大程度上反映著一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）居民的生活質(zhì)量和福祉的改善。因此，世界各國(guó)政府都高度重視住房這一重大民生問題，把保證公民的居住權(quán)利、提供住房的基本保障、解決較低收入家庭和特殊群體的住房困難，作為政府公共政策的重要內(nèi)容，并圍繞公共住房政策的實(shí)施和為較低收入家庭和特殊群體提供的相關(guān)住房服務(wù)，形成了各具特色的管理和服務(wù)系統(tǒng)，即住房保障體系。11.1

住房保障概述11.1.1住房保障制度建設(shè)的意義“居者有其屋”是中華民族的傳統(tǒng)觀念。孟子在著作《孟子.梁惠王中》將這一思想精確的闡述為：居者有其屋；病者有其醫(yī)；勤者有其業(yè)。同樣，世界各國(guó)也通常把住房問題看作是重大社會(huì)問題。如《住宅人權(quán)宣言》中指出“一個(gè)環(huán)境良好、適宜人的住所是所有居民的基本人權(quán)”。聯(lián)合國(guó)大會(huì)將1987年確定為“無家可歸者收容安置國(guó)際年（國(guó)際住房年）”，將每年10月的第一個(gè)星期一確定為“世界人居日”，亦稱“世界住房日”。第一節(jié)住房保障概述11.1.1住房保障制度建設(shè)的意義隨著人口的增長(zhǎng)，現(xiàn)代工業(yè)化的過程產(chǎn)生了對(duì)城市土地和住房供應(yīng)的巨大需求，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上漲，形成住房供應(yīng)的絕對(duì)短缺和房?jī)r(jià)超越廣大中低收入家庭支付能力這兩個(gè)同一根源而又相互矛盾的問題。其結(jié)果是在各地農(nóng)村人口離開鄉(xiāng)村不斷涌向大都市的同時(shí)，大批低收入居民擁擠在城市邊緣地帶的貧民窟中，在大城市原有的規(guī)劃中心地區(qū)周圍形成一個(gè)個(gè)無序發(fā)展地帶，相應(yīng)帶來疾病、犯罪、社會(huì)規(guī)范和社會(huì)道德約束力下降等一系列社會(huì)問題，影響著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和政治安定。11.1.1住房保障制度建設(shè)的意義住房問題是基本的社會(huì)問題，同時(shí)又與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有密切聯(lián)系。住房是不動(dòng)產(chǎn)，具有投資品屬性，是家庭財(cái)富的重要來源，住房投資和消費(fèi)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。因此在住房問題日益加劇的今天，為了保障居民的居住權(quán)以及整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展，政府必須擔(dān)負(fù)起修建住房、調(diào)控住房市場(chǎng)的重任，即建立住房保障制度，使得“居者有其屋”。11.1住房保障概述11.1.2住房保障基本內(nèi)涵（一）住房保障：指政府為社會(huì)上買不起、租不起房子的家庭提供經(jīng)濟(jì)、法律等方面的支持，使每個(gè)公民都享有居住權(quán)。（二）住房保障制度：就是主要指針對(duì)這些住房困難家庭的一系列制度安排和政策措施。（三）意義：住房保障體系改善了中低收入家庭的居住權(quán)，改善了各國(guó)的人權(quán)狀況，同時(shí)也避免由住房問題引起的一系列社會(huì)問題的發(fā)生，促了進(jìn)社會(huì)公平并推進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。11.1住房保障概述11.1.2住房保障基本內(nèi)涵（四）保障對(duì)象：一般包括所有無法從市場(chǎng)上獲得住房的低收入居民家庭。各個(gè)國(guó)家之間以及各國(guó)不同時(shí)期的住房保障對(duì)象均存在差異，但收入相對(duì)較低、競(jìng)爭(zhēng)能力較差的人群一直是住房保障對(duì)象的主體。在政府財(cái)力逐漸雄厚的階段，應(yīng)該不斷擴(kuò)大保障對(duì)象的范圍，讓越來越多的中低收入家庭通過住房保障體系解決居住問題。11.1住房保障概述11.2

世界各地區(qū)的住房保障體系概覽11.1.2住房保障基本內(nèi)涵世界上絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都建立了住房保障體系，特別是一些發(fā)達(dá)國(guó)家，如英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)等，有將近百年的現(xiàn)代住房保障體系發(fā)展史，其住房保障制度也相對(duì)完善，了解和學(xué)習(xí)這些國(guó)家的住房保障體系有利于我們開闊思路，正確的認(rèn)識(shí)和建設(shè)我國(guó)的住房保障體系。11.2.1以公共住房為主體的英國(guó)住房保障制度19世紀(jì)初，英國(guó)是世界上最發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人口的迅速增長(zhǎng)使英國(guó)最先遇到亟待解決的住房問題。面對(duì)這些問題，英國(guó)政府迅速對(duì)資金實(shí)行管制，并推動(dòng)地方政府建設(shè)公共住房，以較低的價(jià)格出租給低收入者。第二次大戰(zhàn)中，大量住房在戰(zhàn)爭(zhēng)中倒塌或者變成危房，致使英國(guó)住房嚴(yán)重短缺。政府大力集中建設(shè)公共住房并出租，以緩解嚴(yán)峻的住房短缺問題。在這一時(shí)期，英國(guó)修建了大量公共住房，并以低于市場(chǎng)租金將近一半的租金出租給低收入家庭。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽11.2.1以公共住房為主體的英國(guó)住房保障制度60年代，英國(guó)公房的年租金一般不到住房?jī)r(jià)值的1.1%，大大低于西方國(guó)家的5%的。通常，租住公房的居民需要付出占收入10%的租金，租用私房的居民的房租支出占收入的20%。同時(shí)英國(guó)租住私房的居民由19世紀(jì)初的90%下降到1985年的9%。然而公房的建造、運(yùn)營(yíng)為政府帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。20世紀(jì)80年代，保守黨領(lǐng)袖撒切爾夫人上臺(tái)執(zhí)政，開始了大刀闊斧的改革。在住房改革方面，主要是推行公房私有化，撒切爾政府修改了《住房法》，從多個(gè)方面支持住房的私有化。其中最重要的是規(guī)定了“優(yōu)先購(gòu)買政策”。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽11.2.1以公共住房為主體的英國(guó)住房保障制度其次，“部分產(chǎn)權(quán)購(gòu)買”也成為私有化的重要力量。在租戶購(gòu)買公房后，若遇到修繕、裝修方面的困難，還可向政府申請(qǐng)資助，最多可以貸到100%的購(gòu)房款。同時(shí)貸款還款期限延長(zhǎng)到30年甚至40年，并可以以浮動(dòng)利率或者固定利率的任意一種形式貸款。在借款人還款遇到困難時(shí)，給予“寬限期”。英國(guó)的住房私有化浪潮建立在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)上，讓廣大的低收入家庭獲得擁有住房產(chǎn)權(quán)的機(jī)會(huì)，更大程度的改變了低收入家庭的居住條件。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽11.2.2住房補(bǔ)貼與金融、稅收支持政策相結(jié)合的美國(guó)住房保障制度（一）美國(guó)政府對(duì)低收入家庭的住房補(bǔ)貼美國(guó)的住房保障主要是通過公共住房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼、利息補(bǔ)貼、住房融資支持等手段建立的。1.針對(duì)低收入家庭的住房政策經(jīng)歷了三個(gè)階段：（1）直接向低收入者提供住房的公共住房政策；（2）補(bǔ)貼開發(fā)商建房資金的住房建設(shè)補(bǔ)貼政策；（3）通過補(bǔ)貼制度來提高低收入群體的住房支付能力。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽11.2.2住房補(bǔ)貼與金融、稅收支持政策相結(jié)合的美國(guó)住房保障制度（一）美國(guó)政府對(duì)低收入家庭的住房補(bǔ)貼2.住房補(bǔ)貼可以分為兩大類：（1）對(duì)居民購(gòu)買住房產(chǎn)權(quán)實(shí)行補(bǔ)貼購(gòu)房者通過抵押貸款獲得住房，并擁有住房的所有權(quán)，政府對(duì)抵押貸款提供部分補(bǔ)貼。這項(xiàng)措施極大地刺激了收入較低但有穩(wěn)定工作的家庭購(gòu)房。（2）租金補(bǔ)貼分為發(fā)放住房證和住房券兩種形式，但接受對(duì)象都是低收人家庭。政府補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)是租戶按家庭收入的25％支付房租，其余部分由政府給房主補(bǔ)齊。住房證和住房券略有區(qū)別。享受住房證的住戶不能承租房租高于聯(lián)邦政府確定的租金水平的住房，而享受住房券的住戶則沒有這個(gè)限制。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽

表11-1各個(gè)國(guó)家住房補(bǔ)貼方式一覽

美、加、日法國(guó)德國(guó)英國(guó)瑞士方案種類低租金公房房租補(bǔ)貼房租補(bǔ)貼地方政府公房房租補(bǔ)貼補(bǔ)貼形式建造費(fèi)用（美、加100％；日50％－75％）＋日常管理維護(hù)補(bǔ)貼利率補(bǔ)貼＋（最高至建造費(fèi)用20％的）撥款利率補(bǔ)貼（第12年后減少）利率補(bǔ)貼＋部分維修管理補(bǔ)貼利率補(bǔ)貼（第10年以后減少）＋小筆成本補(bǔ)貼租戶付租占成本租金32％或更低初租時(shí)60％，30年后補(bǔ)貼減少房租增加初租時(shí)70％，12年后補(bǔ)貼減少房租增加55－60％初租時(shí)76％，10年后補(bǔ)貼減少房租增加其他補(bǔ)貼福利補(bǔ)貼家庭補(bǔ)貼家庭補(bǔ)貼減免部分房租家庭補(bǔ)貼11.2.2住房補(bǔ)貼與金融、稅收支持政策相結(jié)合的美國(guó)住房保障制度（二）金融政策在住房保障體系中的運(yùn)用美國(guó)政府利用金融支持手段為中低收入家庭購(gòu)房較多的支持，特別是住房抵押貸款制度以及由美國(guó)政府出面為中低收入家庭的住房抵押貸款保險(xiǎn)和擔(dān)保的制度，對(duì)刺激住房的消費(fèi)起了積極、顯著的作用。美國(guó)的住房金融機(jī)構(gòu)較多，住房抵押貸款，素以額度大、成數(shù)高、年期長(zhǎng)著稱，甚至零首期，金融機(jī)構(gòu)因此承受著相當(dāng)大的信用風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)有兩種住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)比較大：一種就是中低收入戶購(gòu)房貸款，另一種是貸款與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值比過高的貸款。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽11.2.2住房補(bǔ)貼與金融、稅收支持政策相結(jié)合的美國(guó)住房保障制度（二）金融政策在住房保障體系中的運(yùn)用

美國(guó)的住房抵押貸款體系采用雙管齊下的策略：一方面，聯(lián)邦住宅管理局(FHA)和退伍軍人管理局(VA)積極為廣大中低收入借款人提供擔(dān)保，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的貸款信心；一方面，聯(lián)邦儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)公司又為金融機(jī)構(gòu)提供存款保險(xiǎn)，保證居民的儲(chǔ)蓄安全，吸引資金向住宅抵押市場(chǎng)流動(dòng)。其次，大量私人住宅抵押保險(xiǎn)公司在政策和法律的支持下蓬勃發(fā)展，成為美國(guó)住宅抵押貸款保險(xiǎn)體系中的另一重要成員。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽11.2.2住房補(bǔ)貼與金融、稅收支持政策相結(jié)合的美國(guó)住房保障制度（三）稅收政策在住房保障體系中的運(yùn)用美國(guó)的住房保障體系從根本上來說，就是通過稅收優(yōu)惠政策和政府出面為中低收入家庭的住房抵押貸款擔(dān)保的制度，來刺激住宅租售市場(chǎng)消費(fèi)的。由于美國(guó)住房的稅收優(yōu)惠政策主要集中在個(gè)人所得稅的減免或抵扣上，而美國(guó)又是以直接稅為主的稅制國(guó)家，個(gè)人所得稅占全部財(cái)政收入的40%以上，因此運(yùn)用個(gè)人所得稅為經(jīng)濟(jì)杠桿，刺激住房消費(fèi)的作用也就容易見效。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽10.2.3新加坡的“組屋”住房保障模式新加坡在實(shí)行自治前，由新加坡改良信托局負(fù)責(zé)建造公共住房，由于建房資金短缺，每年建房數(shù)量有限，按當(dāng)時(shí)新加坡的人口增長(zhǎng)速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民的住房需求。1959年新加坡自治，房荒問題十分嚴(yán)重。1960年頒布《建屋與發(fā)展法》，并根據(jù)該法令設(shè)立建屋發(fā)展局，統(tǒng)一負(fù)責(zé)組屋的建設(shè)、分配和管理工作。政府在資金和土地方面給予了大力支持。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽表11-2新加坡HDB建成的住房數(shù)量統(tǒng)計(jì)年份住宅建設(shè)量（套）年份住宅建設(shè)量（套）年份住宅建設(shè)量（套）1960196119621963196419651966196719681969168276201233010085130281008512659120981413513096197019711972197319741975197619771978197914251161472025223224261692802730024304063017627189198019811982198319841985198619871988總計(jì)19875163662091842400703455034838896292032751766815110.2.3新加坡的“組屋”住房保障模式1964年新加坡政府推出“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中低收入家庭購(gòu)買公共組屋。1968年政府修改中央公積金法，允許公積金會(huì)員動(dòng)用公積金購(gòu)買公共組屋，極大地推動(dòng)了中低收入家庭購(gòu)房。政府通過出售組屋收回資金，投入住房建設(shè)，大大加快了住房建設(shè)速度。1968年－1979年期間，基本解決住房問題。今天的新加坡，已經(jīng)沒有貧民窟和移民聚居地。全國(guó)人口中80％的居民住在自己購(gòu)置的住宅中；6％的居民住在政府出租的住宅里；其余14％的人，大都為高收入者，政府不再承擔(dān)為他們解決住房的責(zé)任，他們的住房可以自己建造或向房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)置。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽11.2.4各國(guó)住房保障體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)除了英國(guó)、美國(guó)外，新加坡、德國(guó)、韓國(guó)等國(guó)家住房保障制度都較完善，各個(gè)國(guó)家住房保障方式有其自身的特點(diǎn)，但共性也顯而易見。（一）建立多層次住房保障體系任何一個(gè)國(guó)家都是從解決住房短缺問題出發(fā)，首先重點(diǎn)解決低收入家庭的住房問題，再逐步解決中低收入家庭的住房問題，具有層次性。很多國(guó)家將中低收入家庭劃分為不同等級(jí)，并建立嚴(yán)格的監(jiān)督機(jī)制，從而形成良性循環(huán)。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽11.2.4各國(guó)住房保障體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)（二）從“磚頭”到“人頭”的轉(zhuǎn)移發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障形式普遍由早期補(bǔ)貼住房建設(shè)轉(zhuǎn)移到直接向低收入家庭提供貨幣化補(bǔ)貼，我國(guó)學(xué)者形象的比喻為從“補(bǔ)磚頭”到“補(bǔ)人頭”?！把a(bǔ)人頭”有以下特點(diǎn)：避免不了對(duì)住房市場(chǎng)的直接干預(yù)會(huì)給市場(chǎng)運(yùn)行帶來障礙，不會(huì)產(chǎn)生降低市場(chǎng)效率的副作用；這種收入再分配的形式，可以使國(guó)民平等的住房權(quán)利得到較為公正的實(shí)現(xiàn)；對(duì)不同收入者區(qū)別對(duì)待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當(dāng)減少財(cái)政支出。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽11.2.4各國(guó)住房保障體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)（三）由鼓勵(lì)租房轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)購(gòu)買住房產(chǎn)權(quán)從這些國(guó)家的住房保障經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)在度過住房困難時(shí)期，國(guó)家財(cái)富積累到一定程度后，為了提高居民的居住水平，并減少公屋出租帶來的大量管理和維修費(fèi)用，傾向于推行“住房私有化”，讓更多的居民擁有住房產(chǎn)權(quán)，即政府為低收入家庭出售低于市場(chǎng)價(jià)格的住房。11.2世界各地區(qū)的住房保障體系概覽10.3

我國(guó)的住房保障模式10.3.1我國(guó)住房制度的發(fā)展與改革歷程新中國(guó)成立后的很長(zhǎng)時(shí)間里，我國(guó)實(shí)行的住房制度是由國(guó)家或單位統(tǒng)一建設(shè)和分配的住房福利制度。（一）福利住房制度主要呈現(xiàn)以下特征：住房供給：政府無償劃撥土地供各單位建造住房。建設(shè)面積和質(zhì)量參照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。建設(shè)資金由政府撥款或者國(guó)有企業(yè)的利潤(rùn)留成來支付。住房分配：住房建造完備后，居住者在繳納很低的租金后，即可長(zhǎng)期性承租。住房管理運(yùn)營(yíng)：住房的維修、管理和保養(yǎng)都由政府或單位負(fù)責(zé)。10.3.1我國(guó)住房制度的發(fā)展與改革歷程隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益活躍，傳統(tǒng)住房體制的弊端顯現(xiàn)出來，低租金租賃制度造成房屋建設(shè)和維修出現(xiàn)資金困難，住房數(shù)量缺口大、住房分配不公等現(xiàn)象日益嚴(yán)重。80年代初，鄧小平同志提出了“出售公房、調(diào)整房租、提倡私人購(gòu)房建房”的設(shè)想。到90年代中期，“住房商品化”的理念已經(jīng)成為中國(guó)住房制度改革和發(fā)展的指導(dǎo)思想。這一時(shí)期，居民收入的差異化以及住房?jī)r(jià)格的高漲，導(dǎo)致中低收入特別是最低收入人群無法承受住房消費(fèi)帶來的壓力。針對(duì)這一現(xiàn)象，國(guó)家在繼續(xù)推進(jìn)住房商品化的同時(shí)，開始著手建立針對(duì)中低收入家庭的住房保障制度。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.1我國(guó)住房制度的發(fā)展與改革歷程1991年，住房公積金制度率先在上海建立，隨后以解決中低收入家庭住房困難的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)在全國(guó)陸續(xù)展開。1998年，我國(guó)政府提出并著手在全國(guó)范圍內(nèi)積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)。經(jīng)過十余年的發(fā)展，到2008年，我國(guó)的多層次住房保障體系已經(jīng)基本建成，針對(duì)中等偏下和低收入住房困難家庭的一系列制度安排，基本形成了多層次的住房保障體系。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.1我國(guó)住房制度的發(fā)展與改革歷程（二）我國(guó)的住房保障體系主要分為三個(gè)層次：對(duì)低收入住房困難家庭，主要為他們提供廉租房，以解決其居住困難。對(duì)有一定支付能力的低收入人群，通過改進(jìn)和規(guī)范的經(jīng)濟(jì)適用住房制度來解決。對(duì)中等偏下和低收入家庭聚集的、居住功能不完善的危舊小區(qū)、棚戶區(qū)給予整治與改造。同時(shí)，利用住房公積金的增值收益為廉租房的建設(shè)和租用，經(jīng)濟(jì)適用房的改造以及危舊小區(qū)的整治和改造提供資金。10.3我國(guó)的住房保障模式表11-3不同家庭需求住房供應(yīng)體系框架是否屬于保障體系供應(yīng)類型供應(yīng)對(duì)象政策運(yùn)作商品房（無保障性）高檔別墅極少數(shù)高收入者嚴(yán)格限制供應(yīng)，用稅收調(diào)節(jié)消費(fèi)租售并舉商品房（無保障性）高檔商品房少數(shù)高收入者限制供應(yīng)租售并舉商品房（無保障性）普通商品房中等偏上，中等收入適當(dāng)控制面積，運(yùn)用金融、稅收政策做適當(dāng)?shù)恼{(diào)控租售并舉政策性住房（半保障性）限價(jià)房中等偏下收入者、拆遷戶90平方米套型為主出售，不租政策性住房（半保障性）經(jīng)濟(jì)適用住房有一定支付能力，中等偏下收入嚴(yán)格控制面積、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)出售，不租政策性住房（保障性）廉租房低收入家庭，住房十分困難家庭政府投資假設(shè)，政府貨幣直接補(bǔ)貼長(zhǎng)期性租賃，不售10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（一）廉租房的基本概念我國(guó)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司把廉租住房制度定義為：針對(duì)住房困難的最低收入家庭實(shí)施的一種社會(huì)救助，是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分。1998年，我國(guó)政府提出并著手在全國(guó)范圍內(nèi)積極推進(jìn)廉租住房制度建設(shè)。隨后，政府出臺(tái)了一系列文件，主要包括《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》、《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》、《關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》、《城鎮(zhèn)廉租住房檔案管理辦法》。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（二）廉租住房的保障對(duì)象享受廉租住房保障的對(duì)象，需要具備兩個(gè)基本條件：城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難，申請(qǐng)家庭成員中至少有1人為當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口。近年來，廉租住房的保障對(duì)象由“城市最低收入住房困難家庭”逐漸擴(kuò)大到“低收入住房困難家庭”。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.1我國(guó)住房制度的發(fā)展與改革歷程（三）廉租住房的保障方式2003年11月15日通過了新的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，辦法規(guī)定城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障水平應(yīng)當(dāng)以滿足基本住房需要為原則，根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政承受能力和居民住房狀況合理確定。城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式應(yīng)當(dāng)以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.1我國(guó)住房制度的發(fā)展與改革歷程1.實(shí)物配租是指市、縣人民政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象直接提供住房，并按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。實(shí)物配租的廉租住房租金實(shí)行政府定價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)原則上由房屋的維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素構(gòu)成，并與城鎮(zhèn)最低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。具體租金標(biāo)準(zhǔn)由各地根據(jù)實(shí)際情況自行確定。實(shí)物配租的住房來自政府新建住房，也包括收購(gòu)的舊的存量住房。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.1我國(guó)住房制度的發(fā)展與改革歷程2.租賃住房補(bǔ)貼是指市、縣人民政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象發(fā)放補(bǔ)貼，由其到市場(chǎng)上租賃住房。享受租賃補(bǔ)貼的家庭，其補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，按照市場(chǎng)平均租金與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額計(jì)算。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.1我國(guó)住房制度的發(fā)展與改革歷程3.租金減免是指產(chǎn)權(quán)單位按照當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府的規(guī)定，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)現(xiàn)已承租公有住房的城鎮(zhèn)最低收入家庭給予租金減免。這種情況主要是指對(duì)租住公房的并屬于保障對(duì)象的困難家庭，可以認(rèn)定居民居住的公房為廉租房，按照廉租房的標(biāo)準(zhǔn)征收租金。按照廉租房標(biāo)準(zhǔn)收取的租金與公房的市場(chǎng)租金之間的差額由政府籌集到的廉租住房資金補(bǔ)貼給產(chǎn)權(quán)單位。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（四）廉租住房資金來源廉租住房的租金主要由五個(gè)部分組成：財(cái)政預(yù)算資金；土地出讓凈收益；公積金增值收益；社會(huì)捐贈(zèng)以及其他資金。住房公積金增值收益扣除計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額須用于廉租住房的建設(shè)；土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。（五）廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)2003年11月15日通過的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60％；新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（六）廉租住房承租程序首先由市、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門會(huì)同國(guó)土資源、財(cái)政、民政主管部門制定城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障對(duì)象的條件和標(biāo)準(zhǔn)。待標(biāo)準(zhǔn)確立后，由申請(qǐng)租用廉租住房的居民提出相應(yīng)的書面申請(qǐng)，經(jīng)過審核-公示-登記-調(diào)查核實(shí)-排隊(duì)輪侯-分配住房等程序，即可入住。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（七）廉租住房的退出機(jī)制2005年7月7日頒布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》，首次明確了廉租房的退出機(jī)制。若家庭人均收入連續(xù)一年以上超出當(dāng)?shù)亓夥空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)被取消享受廉租房的保障資格；若家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的住房標(biāo)準(zhǔn)的也應(yīng)退出廉租房的保障機(jī)制。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（八）廉租住房制度建設(shè)的進(jìn)展1.廉租住房制度建立情況

截至2006年底，全國(guó)657個(gè)城市中，已經(jīng)有512個(gè)城市建立了廉租住房制度，占城市總數(shù)的77.9%。其中，287個(gè)地級(jí)以上城市中，有283個(gè)城市建立了廉租住房制度，占地級(jí)以上城市的98.6%；370個(gè)縣級(jí)市中，有229個(gè)城市建立了廉租住房制度，占縣級(jí)市的61.9%。浙江、廣東、河北、江西、甘肅、陜西、江蘇、湖北等8個(gè)省的90%以上城市建立了廉租住房制度。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（八）廉租住房制度建設(shè)的進(jìn)展2.廉租住房開工建設(shè)情況

根據(jù)各地住房建設(shè)規(guī)劃，各地計(jì)劃2006和2007年新建廉租住房（包括新建廉租住房小區(qū)、普通商品住房項(xiàng)目中配建廉租住房）或者收購(gòu)舊住房用于廉租住房共15萬套，837.56萬平方米。截至2006年底，已經(jīng)開工建設(shè)和收購(gòu)廉租住房5.3萬套，建筑面積293.68萬平方米。其中，廣東、吉林、遼寧等省計(jì)劃新建廉租住房或收購(gòu)舊住房用于廉租住房的面積都超過50萬平方米。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（八）廉租住房制度建設(shè)的進(jìn)展3.廉租住房制度覆蓋面情況

截至2006年底，累計(jì)已有54.7萬戶低收入家庭，通過廉租住房制度改善了住房條件。其中，領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的家庭16.7萬戶,實(shí)物配租的家庭7.7萬戶,租金核減的家庭27.9萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2.4萬戶。2006年當(dāng)年新增21.9萬戶，其中領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼的家庭7.2萬戶，實(shí)物配租的家庭3萬戶，租金核減的家庭9.7萬戶，其他方式改善居住條件的家庭2萬戶。北京、上海、河北等省市，凡申請(qǐng)并符合規(guī)定條件的家庭，基本實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保。10.3我國(guó)的住房保障模式

表11-4各地廉租住房政策一覽廣州市杭州市重慶市?？诒Ｕ蠈?duì)象特困職工家庭，無住房或人均住房面積低于7平方米，人均收入低于300元/月，非農(nóng)業(yè)戶口取得城區(qū)戶口3年以上，人均住房面積低于6平方米低于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民最低生活標(biāo)準(zhǔn)，家庭人均住房面積在6平方米以下人均收入低于260元且人均住房面積小于6平方米操作方式提供廉租房、發(fā)放租金補(bǔ)貼租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼、租金核減租金補(bǔ)貼、實(shí)物配租保障標(biāo)準(zhǔn)按人均住房面積10平方米，每平方米補(bǔ)貼23元人均使用用面積8平方米人均使用面積10平方米人均使用面積20平方米10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（九）廉租房住房制度建設(shè)過程中亟需解決的問題1.部分地區(qū)政府對(duì)廉租住房制度建設(shè)不夠重視部分地區(qū)政府對(duì)廉租房的不重視導(dǎo)致廉租住房建設(shè)資金來源落不到實(shí)處，致使廉租房房源不夠，補(bǔ)貼資金不足的現(xiàn)象嚴(yán)重。嚴(yán)重影響了廉租房在保障低收入家庭住房權(quán)益中的作用。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（九）廉租房住房制度建設(shè)過程中亟需解決的問題2.廉租住房制度在我國(guó)實(shí)物配租方式仍然是主要的保障方式。這種方式易使廉租住房成片地排列和聚集，形成新的“貧民窟”，有可能造成嚴(yán)重的社會(huì)問題，對(duì)生活在其中的居民特別是青少年人的成長(zhǎng)不利。政府建設(shè)、收購(gòu)符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房，都會(huì)耗費(fèi)大量人力物力，給政府帶來嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.2廉租房制度的建立和發(fā)展（九）廉租房住房制度建設(shè)過程中亟需解決的問題3.廉租方投融資不足據(jù)測(cè)算，截至2006年底，解決低保人群住房問題共需資金800多億。而全國(guó)廉租房建設(shè)投資額不足商品房投資的2%，全年投入的低收入家庭住房保障金不足20億元。廉租房建設(shè)面臨者比經(jīng)濟(jì)適用房更為嚴(yán)重的投資不足的問題。10.3我國(guó)的住房保障模式

表11-5廉租房建設(shè)資金來源統(tǒng)計(jì)表單位：萬元合計(jì)財(cái)政預(yù)算資金土地出讓凈收益公積金增值收益社會(huì)捐贈(zèng)其他資金全國(guó)708421321466310231978632102155972東部地區(qū)4190151829384379151931157478192中部地區(qū)1057232517510791266408143039西部地區(qū)183683113353158531929244734741按照中央對(duì)廉租房投融資的規(guī)定，廉租房建設(shè)資金來源有以下幾種來源：財(cái)政預(yù)算資金、土地出讓凈收益、公積金增值收益、社會(huì)捐贈(zèng)以及其他資金（見上表）。但是由于各種各樣的原因，這些融資渠道都沒有發(fā)揮足夠的作用。（1）財(cái)政預(yù)算專項(xiàng)資金投入不足（2）住房公積金增值收益有限（3）社會(huì)捐贈(zèng)資金少（4）其他渠道資金來源有限10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（一）經(jīng)濟(jì)適用房的基本概念和發(fā)展歷程1991年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的，并提出了未來建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的構(gòu)想。1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，首次在政府文件中提出“經(jīng)濟(jì)適用住宅”的概念。提出建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收人家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展按照2004年《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中所稱的經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)

，具有保障性質(zhì)的政策性房。根據(jù)2007年建設(shè)部、發(fā)展改革委、國(guó)土資源部

等部門聯(lián)合印發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的通知》，更加詳細(xì)的制定了經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的章程，結(jié)合1991年后相繼出臺(tái)的有關(guān)政策，形成了經(jīng)濟(jì)適用住房政策體系。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（二）經(jīng)濟(jì)適用房的保障對(duì)象一般來說，申請(qǐng)購(gòu)買或承租經(jīng)濟(jì)適用房的家庭需具備以下條件：有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象；無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府確定的住房困難家庭住房標(biāo)準(zhǔn)；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)；市縣人民政府規(guī)定的其他條件。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（三）經(jīng)濟(jì)適用房的供給方式經(jīng)濟(jì)適用住房的來源主要有三種：由政府提供專項(xiàng)用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房。將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房；單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。同時(shí)，鼓勵(lì)其他方式開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，其銷售對(duì)象必須是自建和聯(lián)建單位的職工，不能對(duì)外銷售。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（四）經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格管理根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。其銷售基準(zhǔn)價(jià)格及浮動(dòng)幅度，由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤(rùn)的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3％核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房按成本價(jià)銷售，不得有利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行收費(fèi)卡制度，各有關(guān)部門收取費(fèi)用時(shí)，必須填寫價(jià)格主管部門核發(fā)的交費(fèi)登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位收取費(fèi)用。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（五）經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理在規(guī)劃上，經(jīng)濟(jì)適用住房要統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)，充分考慮城市低收入住房困難家庭對(duì)交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局，盡量靠近公共基礎(chǔ)設(shè)施，并且鼓勵(lì)在商品住房小區(qū)中配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房；在面積管理上，經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積將控制在60平方米左右，并要求采取競(jìng)標(biāo)方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，市、縣人民政府負(fù)責(zé)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾生活水平、住房狀況、家庭結(jié)構(gòu)和人口等因素，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模和各種套型的比例，并進(jìn)行嚴(yán)格管理；10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（五）經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)施工中，可以采取項(xiàng)目法人招標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施；也可以由市、縣人民政府確定的經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)。北京市規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平米左右，小套住房面積控制在60平米左右，經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑面積均在90平米以下。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（五）經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理4.在規(guī)劃管理方面，《北京市住房規(guī)劃》中提到：調(diào)整和優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的用地供應(yīng)，年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。從總量上保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（六）經(jīng)濟(jì)適用房銷售和轉(zhuǎn)讓管理經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)，出售單價(jià)不得高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)。2004年《北京市關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市出售有關(guān)問題的通知》中規(guī)定：已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。確需出售的，可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購(gòu)，出售單價(jià)不得高于購(gòu)買時(shí)的單價(jià)。已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的，可以按市場(chǎng)價(jià)格出售，并由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局按成交額的10％繳納綜合地價(jià)款。10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（七）經(jīng)濟(jì)適用住房制度發(fā)展成效幫助部分中低收入家庭實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的愿望對(duì)舊城改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的保障作用對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到一定作用，主要表現(xiàn)為：緩解供需矛盾影響周邊地區(qū)房?jī)r(jià)影響房?jī)r(jià)指數(shù)10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（八）經(jīng)濟(jì)適用房制度發(fā)展中需要繼續(xù)改進(jìn)的方面1.住房供應(yīng)量相對(duì)住房建設(shè)總量較小，且有逐漸降低的趨勢(shì)，削弱了經(jīng)濟(jì)適用房在保障中低收入者居住權(quán)的作用。圖11-1經(jīng)濟(jì)適用住房投資額占住宅投資總額的比例10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.3經(jīng)濟(jì)適用房制度的建設(shè)和發(fā)展（八）經(jīng)濟(jì)適用房制度發(fā)展中需要繼續(xù)改進(jìn)的方面2.“雙失控”問題導(dǎo)致保障性能減弱“資格審查不嚴(yán)，銷售對(duì)象失控”“經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)失控”

3.位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不全等問題給中低收入家庭帶來生活不便10.3我國(guó)的住房保障模式10.3.4其它保障措施介紹（一）棚戶區(qū)、危舊小區(qū)改造對(duì)居住功能不完善的危舊小區(qū)、棚戶區(qū)的改造也成為保障中等偏下和低收入家庭住房條件的重要措施。棚戶區(qū)改造是我國(guó)政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)住房保障工程。（二）限價(jià)房開發(fā)限價(jià)房是一種限價(jià)格、限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房?jī)r(jià)的一種舉措。限價(jià)商品房按照“以房?jī)r(jià)定地價(jià)”的思路，采用政府組織監(jiān)管、市場(chǎng)化運(yùn)作的模式。有“競(jìng)地價(jià)”與“競(jìng)房?jī)r(jià)”兩種操作模式。銷售對(duì)象為不符合經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象，但收入水平在政府規(guī)定的享受限價(jià)房政策的特定人群

10.3我國(guó)的住房保障模式

表11-6各地區(qū)限價(jià)房相關(guān)政策一覽寧波成都廣州銷售對(duì)象規(guī)定了包括常住戶口滿三年的無房戶或者所擁有自有住房但人均住房建筑面積小于18平方米的家庭；軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)、復(fù)退軍人；拆遷戶；晚婚人群；高學(xué)歷人群；等共六類人群。同時(shí)規(guī)定了兩類優(yōu)先人群1、有本市五城區(qū)（含高新區(qū)）正式戶口；2、無自有產(chǎn)權(quán)住房或現(xiàn)有住房人均建筑面積不超過16平方米1.廣州市戶籍人口；2、本人沒有自有產(chǎn)權(quán)住房；3、男性年滿25周歲，女性年滿23周歲。4、個(gè)人稅前年收入在10萬元以下，家庭稅前年收入在20萬元以下才能購(gòu)買限價(jià)房。（12月18日新加入《辦法》之中）價(jià)格政府定價(jià)限價(jià)商品住房實(shí)行政府定價(jià)最高銷售價(jià)格，原則上按地塊出讓時(shí)同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格70%

表11-6各地區(qū)限價(jià)房相關(guān)政策一覽(續(xù))寧波成都廣州面積限制以50——90平方米的中小套型為主，最大不得超過100平方米無限價(jià)房套型建筑面積不得超過90平方米交易條件5年內(nèi)（含5年）不得轉(zhuǎn)讓或出租，若擅自轉(zhuǎn)讓或出租的，由政府按原購(gòu)買價(jià)格收回住房，并不再受理購(gòu)買申請(qǐng)。在規(guī)定期限后上市交易的，需補(bǔ)交土地收益金差價(jià)。購(gòu)房人在取得房屋所有權(quán)證，并自住五年以后，方可上市交易。五年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。五年后出租和轉(zhuǎn)讓的，政應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)交土地出讓金。11.4

財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度住房公積金制度屬于為居民購(gòu)買住房而籌集資金的一種政策性住房金融制度。住房公積金制度1991年在上海市率先建立，1999年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)住房公積金制度進(jìn)入了法制化階段，該條例于2002年進(jìn)行了修訂。修改后的《住房公積金管理?xiàng)l例》指出：住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期儲(chǔ)金。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。11.4.1住房公積金制度（一）管理決策機(jī)構(gòu)—住房公積金管理委員會(huì)根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。住房公積金管理委員會(huì)設(shè)立于直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市（地、州、盟）。住房公積金管理委員會(huì)的成員中，人民政府負(fù)責(zé)人和建設(shè)、財(cái)政、人民銀行等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專家占1／3，工會(huì)代表和職工代表占1／3，單位代表占1／3。住房公積金管理委員會(huì)主任應(yīng)當(dāng)由具有社會(huì)公信力的人士擔(dān)任。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度住房公積金管理委員會(huì)管理職責(zé)根依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實(shí)施；據(jù)本條例第十八條的規(guī)定，擬訂住房公積金的具體繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額度；審批住房公積金歸集、使用計(jì)劃；審議住房公積金增值收益分配方案；審批住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（二）日常管理機(jī)構(gòu)——住房公積金管理中心住房公積金的日常事務(wù)管理運(yùn)作機(jī)構(gòu)住房公積金管理中心直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市（地、州、盟）應(yīng)當(dāng)按照精簡(jiǎn)、效能的原則，設(shè)立一個(gè)住房公積金管理中心，負(fù)責(zé)住房公積金的管理運(yùn)作?？h（市）不設(shè)立住房公積金管理中心。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（二）日常管理機(jī)構(gòu)——住房公積金管理中心住房公積金管理中心履行下列職責(zé)：編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃；負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等；負(fù)責(zé)住房公積金的核算；審批住房公積金的提取、使用；負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還；編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告；承辦住房公積金管理委員會(huì)決定的其他事項(xiàng)。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（三）住房公積金的繳存職工所在的單位首先到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，經(jīng)住房公積金管理中心審核后，到受委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)。每個(gè)職工只能有一個(gè)住房公積金賬戶。住房公積金管理中心建立職工住房公積金明細(xì)帳，記載職工個(gè)人住房公積金的繳存、提取等情況。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（三）住房公積金的繳存職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例，同時(shí)單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額也為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。由職工和單位繳納的住房公積金均存入職工的公積金個(gè)人賬戶中，均歸職工個(gè)人所有。職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的5％，職工個(gè)人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（四）住房公積金的提取和使用根據(jù)條例的規(guī)定，繳納了住房公積金的職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；離休、退休的；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；出境定居的；償還購(gòu)房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度若是由于2、3、4項(xiàng)原因提取職工住房公積金的，需要注銷職工住房公積金賬戶。若繳納住房公積金的職工死亡或者被宣告死亡，職工的繼承人、受遺贈(zèng)人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額；無繼承人也無受遺贈(zèng)人的，職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（五）住房公積金的監(jiān)管1.地方相關(guān)部門對(duì)住房公積金的監(jiān)管地方行政區(qū)域內(nèi)住房公積金歸集、提取和使用情況的監(jiān)督，由地方有關(guān)人民政府財(cái)政部門監(jiān)督，并向本級(jí)人民政府的住房公積金管理委員會(huì)通報(bào)。住房公積金管理中心在編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃、年度預(yù)算、決算時(shí)，住房公積金管理委員會(huì)在審批住房公積金歸集、使用計(jì)劃和計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告時(shí)，受財(cái)政部門和審計(jì)部門監(jiān)督。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（五）住房公積金的監(jiān)管2.職工個(gè)人對(duì)住房公積金使用情況的監(jiān)督職工、單位有權(quán)查詢本人、本單位住房公積金的繳存、提取情況，住房公積金管理中心、受委托銀行不得拒絕。職工、單位對(duì)住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額有異議的，可以申請(qǐng)受委托銀行復(fù)核；對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)住房公積金管理中心重新復(fù)核。受委托銀行、住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予書面答復(fù)。職工有權(quán)揭發(fā)、檢舉、控告挪用住房公積金的行為。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（六）住房公積金貸款住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人和單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。具體貸款政策由各地區(qū)的住房公積金管理中心制定。繳納了住房公積金的職工可向住房公積金管理中心提出申請(qǐng)，住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)做出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請(qǐng)人；準(zhǔn)予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)。

11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（六）住房公積金貸款1.住房公積金貸款對(duì)象應(yīng)具備的條件貸款對(duì)象的條件：只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款。申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于12個(gè)月配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（六）住房公積金貸款2.公積金存、貸款利率我國(guó)公積金存貸款利率實(shí)行低存、低貸的原則，由中國(guó)人民銀行提出，征求國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門意見后，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。目前公積金1～5年期限貸款年利率為3.33%,6～30年期限貸款年利率為3.87%。而人民銀行公布的3-5年的商業(yè)貸款利率水平為5.76%，5年以上貸款利率為5.76%。雖然個(gè)人住房商業(yè)貸款的利率一般在人民銀行規(guī)定的貸款利率上有所下浮，但總的說來，利率均低于相同期限的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（六）住房公積金貸款3.個(gè)人住房公積金貸款與商業(yè)性個(gè)人住房貸款的區(qū)別（1）貸款主體不同。住房公積金貸款的主體是住房公積金管理中心，并由公積金管理中心委托相應(yīng)的銀行進(jìn)行住房公積金貸款的具體業(yè)務(wù)，貸款風(fēng)險(xiǎn)由住房公積金管理中心承擔(dān)。商業(yè)性住房貸款的主體是商業(yè)銀行，貸款風(fēng)險(xiǎn)由商業(yè)銀行自行承擔(dān)。（2）貸款對(duì)象不同。辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)的個(gè)人除了具備商業(yè)貸款所需的還款能力以及相應(yīng)的資格外，還需要連續(xù)參與住房公積金繳存業(yè)務(wù)12個(gè)月以上。（3）貸款資金來源不同。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的資金來源于各商業(yè)銀行的自籌資金，住房公積金貸款資金來源于整個(gè)住房公積金體制內(nèi)所有職工共同繳納的住房公積金（4）貸款利率、期限、貸款限額等存在差別。住房公積金的存、貸款利率通常低于商業(yè)性個(gè)人住房貸款。由于住房公積金貸款的期限、貸款限額由各地方公積金自行規(guī)定，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同的各個(gè)地區(qū)之間，在公積金貸款限額上也存在一定差異。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.1住房公積金制度（七）住房公積金的住房保障作用住房公積金制度作為一項(xiàng)強(qiáng)制性的互助合作金融制度，確實(shí)為中低收入家庭購(gòu)買、翻修住房減輕了負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)了購(gòu)房家庭的支付能力。但大多數(shù)城市的住房公積金使用率一直較低。另外住房公積金只能用于購(gòu)買、翻修、自建住房，尚不能用于租賃，導(dǎo)致部分不能購(gòu)房的低收入家庭不僅不能享受低利率的公積金貸款，反而在低存低貸的住房公積金利率管制下，需要承受存款利息損失。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.2財(cái)政住房補(bǔ)貼廣義的住房補(bǔ)貼是指政府或企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買和租用住房發(fā)放的所有貨幣化支持。這里所說的住房補(bǔ)貼特指國(guó)家行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位對(duì)無住房職工或住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工，發(fā)放的現(xiàn)金補(bǔ)貼。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.2財(cái)政住房補(bǔ)貼（一）我國(guó)住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅(jiān)持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。目前，行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實(shí)施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照?qǐng)?zhí)行。已按房改優(yōu)惠政策購(gòu)買了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)住房的職工不享受住房補(bǔ)貼；職工住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房補(bǔ)貼辦法和職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)按地方政府規(guī)定施行。（二）住房補(bǔ)貼的資金來源主要有三大塊：一是國(guó)家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。11.4財(cái)政金融手段在住房保障中的運(yùn)用11.4.2財(cái)政住房補(bǔ)貼（三）發(fā)放住房補(bǔ)貼的基本形式如下：一次性補(bǔ)貼方式，主要針對(duì)無房的老職工，在職工購(gòu)房時(shí)一次性發(fā)放?；狙a(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼方式，按一般職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)，逐步發(fā)放基本補(bǔ)貼，各級(jí)干部與一般職工因住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)之差形成的差額，在購(gòu)房時(shí)一次性發(fā)放。按月補(bǔ)貼方式，主要針對(duì)新