廣西舊房改造項目代建方案

廣西舊房改造項目代建方案為貫徹落實《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行辦法》（桂政發(fā)〔2009〕16號，以下簡稱《暫行辦法》）精神，加快推進我區(qū)危舊房改住房改造工作，著力解決影響危舊房改住房改造工作推進的主要問題，制定《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造補充規(guī)定》（以下簡稱《補充規(guī)定》），現(xiàn)作政策解讀說明如下：一、《補充規(guī)定》制定的背景和必要性《暫行辦法》印發(fā)實施以來，全區(qū)各地積極開展危舊房改住房改造工作，對消除房屋安全隱患、改善居民住房條件、解決職工群眾住房困難、促進經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了積極作用。但《暫行辦法》在具體實施過程中遇到一些亟需明確和解決的問題，有必要出臺相關(guān)補充規(guī)定，進一步加強和規(guī)范危舊房改住房改造管理，促進全區(qū)危舊房改住房改造工作有序開展。據(jù)測算，在全區(qū)已出售的7000萬平方米房改住房中，至少有1000萬平方米（含大板房屋近300萬平方米）目前已成為危房，如實施拆除改造，可拉動固定資產(chǎn)投資約1000多億元。各地各單位在實施危舊房改住房改造過程中，遇到了以下突出問題：一是部分改造項目由于住戶提出不合理要求，導致拆遷安置難以開展，影響到改造項目的實施和開工建設(shè)；二是改造項目前期需要支付拆遷安置費用、土地出讓金、勘察設(shè)計費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、人防易地建設(shè)費等，建設(shè)單位或代建單位墊付資金壓力較大，影響項目的順利推進；三是改造項目按照規(guī)劃要求配建商業(yè)設(shè)施的處置產(chǎn)權(quán)登記、項目土地用途的認定以及出讓手續(xù)的辦理未能妥善解決。因此，亟需出臺補充規(guī)定，解決《暫行辦法》實施過程中存在的問題，完善相關(guān)政策規(guī)定。二、政策制定的文件依據(jù)（―）《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行辦法》（桂政發(fā)〔2009〕16號）；（二）《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于加快實施大板結(jié)構(gòu)住房改造工作的意見》（桂政辦發(fā)〔2011〕75號）；（三）《自治區(qū)房委會關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造項目審批和住房供應(yīng)辦法的通知》（桂房改〔2009〕6號）；（四）《關(guān)于嚴明危舊房改住房改造工作紀律的通知》（桂紀發(fā)〔2010〕27號）；（五）《關(guān)于做好危舊房改住房改造非還建住房供應(yīng)管理工作的通知》（桂房改〔2012〕61號）；（六）《關(guān)于明確危舊房改住房改造有關(guān)問題處理意見的補充通知》（桂房改〔2012〕62號）；（七）《關(guān)于危舊房改住房改造項目按照大板結(jié)構(gòu)住房改造政策配建商業(yè)設(shè)施問題的復函》（桂房改函〔2013〕29號）；（八）《關(guān)于印發(fā)〈廣西2013-2017年棚戶區(qū)（危舊房）改造實施方案〉的通知》（桂保障〔2014〕1號）；（九）關(guān)于進一步加強危舊房改住房改造管理工作的通知》桂房改辦〔2015〕50號）。三、主要內(nèi)容解讀《補充規(guī)定》主要包括以下八個方面內(nèi)容：（一）加快啟動危舊房改住房改造。主要明確對不同結(jié)構(gòu)類型的住房取得相應(yīng)住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的，可批復實施危舊房改住房改造。即：大板結(jié)構(gòu)住房有三分之二及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的;經(jīng)鑒定為危房的磚混結(jié)構(gòu)預(yù)制空心樓板住房有三分之二及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的；上述1、2情形以外的其他危舊房改住房有95%及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的。同時對如何破解拆遷難在政策上給予了相應(yīng)的支持，明確經(jīng)批準實施的危舊房改住房改造項目，建設(shè)單位應(yīng)當與住房產(chǎn)權(quán)人簽訂改造補償安置協(xié)議,如有個別住房產(chǎn)權(quán)人未簽訂改造補償安置協(xié)議的，可采取先易后難，分期或分片實施的方式推進改造工作。對個別無理取鬧、漫天要價、拒不搬遷，侵害絕大多數(shù)住戶居住安全權(quán)益，影響項目改造的住房產(chǎn)權(quán)人，建設(shè)單位可將有關(guān)情況抄送其所在單位及相關(guān)部門，共同研究措施解決項目拆遷難的問題，有關(guān)單位應(yīng)積極配合。（二）合理規(guī)劃利用土地。一是明確加大對危舊房改住房改造項目的支持力度，科學規(guī)劃，合理確定危舊房改住房改造區(qū)域的相關(guān)規(guī)劃控制指標和管控要求。二是明確《土地使用權(quán)證》登記宗地用途為住宅用地和其他用地（含辦公、科研、教育、倉儲等用地）的，或者《土地使用權(quán)證》登記宗地用途為其他用地但宗地范圍內(nèi)已有經(jīng)批準建設(shè)的職工住宅等情形的處理辦法。三是明確了相鄰單位聯(lián)合改造以及土地置換使用的原則。（三）嚴格土地出讓管理。一是明確辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)工程施工許可等相關(guān)報建手續(xù)和補辦土地協(xié)議出讓手續(xù)的要求。為妥善解決歷史遺留問題,針對未能按土地出讓合同履約的部分危舊房改住房改造項目，建議解除合同，待條件成熟后再辦理土地出讓手續(xù)，即根據(jù)建設(shè)單位要求解約的申請，國土資源主管部門可依法解除原簽訂的出讓合同，撤銷原補辦出讓的審批文件。該方案的優(yōu)點是通過雙方協(xié)商解除合同的方式，妥善解決部分項目違約金過高的問題。待條件成熟后，建設(shè)單位再申請補辦出讓手續(xù)。二是明確地價款的評估時點。本著尊重歷史的原則，分類明確危舊房改住房改造項目補辦土地出讓評估時點。在本《補充規(guī)定》印發(fā)前已經(jīng)獲得房改部門批復的危舊房改住房改造項目，以規(guī)劃部門審批規(guī)劃總平面布置圖的時間作為地價款的評估時點。在本《補充規(guī)定》印發(fā)后獲得房改部門批復的危舊房改住房改造項目，在辦理協(xié)議出讓手續(xù)時，以自然資源主管部門依法受理補繳地價款申請時點作為地價款的評估時點。規(guī)劃部門在審批規(guī)劃總平面布置圖時，需明確項目用地改造前的規(guī)劃條件。（四）明確相關(guān)支持政策。一是明確第三方監(jiān)管資金繳存的方法，明確經(jīng)擬改造危舊住房產(chǎn)權(quán)人同意，建設(shè)單位或者代建單位可免繳第三方監(jiān)管資金。二是明確危舊房改住房改造項目還建住房可申請納入棚戶區(qū)改造年度計劃，享受城市棚戶區(qū)改造的優(yōu)惠政策。三是明確項目配建商業(yè)用房的比例、銷售辦法、收益處置以及產(chǎn)權(quán)登記等內(nèi)容。四是明確還建住房的還建比例和“拆一還一”的原則。五是明確車位或車庫的銷售和出租原則。六是明確對項目代建單位、施工單位招投標的要求。七是明確擬改造住房擴建面積的處置辦法。（五）加觀非還■住房供應(yīng)監(jiān)管。一是明確非還建住房的供應(yīng)和調(diào)劑順序。二是明確符合條件的家庭只能購買一套非還建住房。已購買非還建住房的家庭，視為已享受過政策性住房，不得再購買單位公有住房、集資建房和市場運作方式建設(shè)住房。三是明確符合購房條件的職工在交納購房款或取得《非還建住房準購證》后去世的，其合法繼承人可繼承參加建房。四是對非還建住房供應(yīng)的審核、公示、錄入信息、確認等各個環(huán)節(jié)進行明確規(guī)定，預(yù)防發(fā)生新的違規(guī)多占住房現(xiàn)象。五是明確對騙購非還建住房行為的處置方式。（六）做好耳非還■住房面積價格審核。一是明確由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的會計師事務(wù)所進行審計，確定項目總成本及非還建住房面積價格/審計結(jié)果由建設(shè)單位進行公示并負責相關(guān)解釋工作。二是明確原房改住房建筑面積未達標且未參加過市場運作建設(shè)住房的職工家庭，符合規(guī)定的可購買一套非還建住房，但在對其未達標的房改住房進行改造時，原則上應(yīng)對改造的住房進行貨幣補償；如果實行住房產(chǎn)權(quán)置換的，還建住房的建筑面積超過產(chǎn)權(quán)置換面積的部分，按照項目取得《建筑工程施工許可證》時同類地段普通商品住房價格收取差價款。（七）規(guī)范還建公有住房岀售管理。明確還建的公有住房經(jīng)主管部門同意并報財政部門或國有資產(chǎn)管理部門批準,可按照非還建住房面積價格出售給本單位符合購買公有住房條件的職工。（八）調(diào)整危舊房改住房改造方式。明確全區(qū)危舊房改住房改造只審批以限價住房方式進行改造的項目，亭止審批參照全額集資建房方式或參照經(jīng)濟適用住房方式進行改造的項目。（一）促進項目加快改造方面的舉措?！稌盒修k法》規(guī)定需要100%的住房產(chǎn)權(quán)人同意才能批準進行改造，因此容易出現(xiàn)由于個別住戶不同意改造，導致項目擱淺的問題。《補充規(guī)定》明確，大板結(jié)構(gòu)住房有三分之二及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的;經(jīng)鑒定為危房的磚混結(jié)構(gòu)預(yù)制空心樓板住房有三分之二及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的；上述1、2情形以外的其他危舊房改住房有95%及以上住房產(chǎn)權(quán)人同意改造的；均可批準實施危舊房改住房改造。（二）降低非還建住房成本方面的舉措?！堆a充規(guī)定》明確，“在符合城市總體規(guī)劃的前提下，危舊房改住房改造項目可按項目新建住房總建筑面積5%左右的比例配建商業(yè)設(shè)施，條件允許的可以適當提高比例，旦最大不得超過10%。建設(shè)單位可將配建的商業(yè)設(shè)施向個人或單位公開出售，在同等價位情況下可優(yōu)先向代建單位出售，憑供應(yīng)合同（協(xié)議）和當?shù)胤扛牟块T出具的商業(yè)設(shè)施供應(yīng)名單確認函等材料，衣法繳納土地出讓金及相關(guān)稅費后，參照非還建住房辦理不動產(chǎn)權(quán)證。配建商業(yè)設(shè)施處置所得的收益用于沖減改造項目的成本費用”。（三）破解項目建設(shè)資金難點方面的舉措?！堆a充規(guī)定》明確，一是經(jīng)全體房改住房產(chǎn)權(quán)人同意，建設(shè)單位或者代建單位可免繳第三方監(jiān)管資金；如需繳存第三方監(jiān)管資金的，可以使用銀行保函代替；涉及改造的危舊公有房屋，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)單位同意，可不繳存第三方監(jiān)管資金。二是針對未能按土地出讓合同履約的部分危舊房改住房改造項目，明確可以解除合同，待條件成熟后再辦理土地出讓手續(xù)，以利于解決部分項目違約金過高的問題，待條件成熟后，建設(shè)單位可再申請補辦出讓手續(xù)。三是允許危舊房改住房改造用地可分期繳納土地出讓價款。（四）進一步明確解決職工住房困難方面的舉措。《補充規(guī)定》明確，改造項目非還建住房在滿足本單位符合條件的職工家庭購買需求后，建設(shè)單位可將剩余房源優(yōu)先向同城本級本系統(tǒng)單位