鄭州秀水灣豪宅項(xiàng)目前期策劃-254p-營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案

鄭州秀水灣項(xiàng)目前期策劃謹(jǐn)呈：河南一通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自然奢華灣流豪宅海量資料庫(kù)下載:中國(guó)房地產(chǎn)廣告網(wǎng)

中國(guó)房地產(chǎn)資源群QQ130663946項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告思維導(dǎo)圖啟動(dòng)區(qū)建議綜合分析第一部分、綜合分析項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告思維導(dǎo)圖啟動(dòng)區(qū)建議綜合分析市場(chǎng)分析本體分析客戶(hù)分析1、市場(chǎng)分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)從中原城市群到中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的國(guó)家戰(zhàn)略制定《中原城市群發(fā)展戰(zhàn)略綱要》——集聚中原城市群以鄭州為中心，包括洛陽(yáng)、開(kāi)封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源共9個(gè)省轄（管）市，是中部地區(qū)承接發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移、西部戰(zhàn)略資源輸出的樞紐和核心區(qū)域之一。鄭州城市發(fā)展大勢(shì)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”納入國(guó)家規(guī)劃，溫家寶寄予厚望

“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”與“環(huán)渤?！?、“長(zhǎng)三角”、“海西”、“珠三角”等經(jīng)濟(jì)區(qū)遙相呼應(yīng)，將“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”納入國(guó)家層面的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，這使得中國(guó)中部的崛起可期可待?！度珖?guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》明確提出，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)作為國(guó)家層面重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，位于中國(guó)“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中陸橋通道橫軸和京哈京廣通道縱軸的交匯處，包括河南省以鄭州為中心的中原城市群部分地區(qū)。鄭州城市發(fā)展大勢(shì)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)3月2日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)親切看望了參加十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議河南團(tuán)的人大代表們。在談到中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)時(shí)，李克強(qiáng)說(shuō)，河南承東啟西、連南貫北，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。從中原城市群、中原崛起，再到中原經(jīng)濟(jì)區(qū)，這是近些年來(lái)河南省委、省政府的戰(zhàn)略設(shè)想，并一直朝著這個(gè)方向在努力。中原崛起對(duì)全國(guó)有重大意義，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略正逢其時(shí)。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展布局中，中原地區(qū)理應(yīng)擔(dān)當(dāng)起更大責(zé)任，為全國(guó)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。我相信，河南未來(lái)的發(fā)展一定前景廣闊，大有希望！十一屆全國(guó)人大四次開(kāi)幕，“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)”寫(xiě)入全國(guó)政協(xié)工作報(bào)告；李克強(qiáng)說(shuō)：“中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)正逢其時(shí)”！鄭州城市發(fā)展大勢(shì)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)涉及7省28城市中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心：鄭州，開(kāi)封中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要聯(lián)絡(luò)點(diǎn)：邯鄲，安陽(yáng)，徐州，襄樊，焦作中原經(jīng)濟(jì)區(qū)網(wǎng)絡(luò)支點(diǎn)城市：洛陽(yáng)，安陽(yáng)，商丘，南陽(yáng)，焦作鄭州市貫徹“上下銜接，左右逢源”的思想，將周邊縣市納入鄭州城區(qū)，作為一個(gè)大都市來(lái)規(guī)劃建設(shè)。其發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)可以簡(jiǎn)單概括為：一心四城、兩軸一帶及網(wǎng)絡(luò)化城鎮(zhèn)體系?！耙恍摹奔脆嵵荻际袇^(qū)，包括鄭州市中心城區(qū)、上街－滎陽(yáng)組團(tuán)、中牟組團(tuán)和航空港組團(tuán)；“四城”指鞏義、新鄭、新密、登封4個(gè)中等城市；“兩軸”是城市東西、南北向的城鎮(zhèn)發(fā)展軸線；“一帶”是指沿省級(jí)交通干線，由登封市、新密市和新鄭市共同構(gòu)成的城鎮(zhèn)發(fā)展帶。鄭州城市發(fā)展大勢(shì)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)、中原城市群、鄭汴一體化、大鄭州新區(qū)等的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，將為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)遇和挑戰(zhàn)。鄭州城市發(fā)展大勢(shì)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度——鄭州市近五年，GDP翻了一番。整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)。在固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也對(duì)鄭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水準(zhǔn)提升創(chuàng)造了條件。鄭州市GDP年均增幅15%，超過(guò)了國(guó)家整體GDP增長(zhǎng)水平。整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)較快，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了實(shí)力基礎(chǔ)；鄭州市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)穩(wěn)定，年均增幅30%以上，2009年固定資產(chǎn)投資額達(dá)到2289.1億元。在城市道路、橋梁、房屋、場(chǎng)館、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)及公共設(shè)施的投入不斷增加的同時(shí)，也奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境基礎(chǔ)。鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)人口角度——鄭州城市化進(jìn)程加快、人口激增，將在未來(lái)幾年內(nèi)拉動(dòng)鄭州房地產(chǎn)的良性、快速發(fā)展，為鄭州房地產(chǎn)及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平的提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1100萬(wàn)，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口500萬(wàn)，人口規(guī)模較目前擴(kuò)大0.5倍；按照歷年來(lái)鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對(duì)值來(lái)看，基本在8-14萬(wàn)之間，年均增長(zhǎng)12萬(wàn)，其中市區(qū)人口約為10萬(wàn)，按人均住房面積20㎡計(jì)算，相當(dāng)于每年將新增200萬(wàn)㎡的剛性住房需求；鄭州市人均可支配收入增長(zhǎng)平穩(wěn)，年均增幅在10%以上，2009年城市居民人均可支配收入達(dá)到117417元，在中部省會(huì)城市中僅次于武漢市。居民收入的快速增長(zhǎng)與消費(fèi)能力不斷提高，亦將帶動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)力的提升。鄭州人口發(fā)展大勢(shì)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)2010年鄭州市市政要點(diǎn)：2010年1月，年內(nèi)再開(kāi)設(shè)4條城際公交線路，禁止叫賣(mài)出租車(chē)經(jīng)營(yíng)權(quán)。2010年2月，鄭州地鐵首段隧道貫通。2010年3月，我省今年5月再開(kāi)4條城際公交。2010年4月，鄭州南隧道北架高，京沙快速路開(kāi)建。2010年6月，河南城市建設(shè)管理工作會(huì)召開(kāi)，2年內(nèi)完成供熱計(jì)量改造。2010年8月，鄭州城市總體規(guī)劃獲批。2010年11月，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)。2010年12月，運(yùn)河新區(qū)建設(shè)獲批，打造“中部第一商圈”。2010年12月，鄭州城市快速通道變成“一環(huán)三橫兩縱”。2010年12月，10條（段）道路積水點(diǎn)改造將開(kāi)工。鄭州城市發(fā)展建設(shè)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)城市發(fā)展分析小結(jié)鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)步發(fā)展，中部崛起戰(zhàn)略規(guī)劃的不斷推進(jìn)，人口迅速增加，使得鄭州城市化進(jìn)程速度不斷加快，住房需求快速增長(zhǎng)，為鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了穩(wěn)定積極的利好環(huán)境。城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)2010年地產(chǎn)政策大盤(pán)點(diǎn)2010年1月7日---國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)“國(guó)十一條”，二次房貸首付款比例不得低于40%。2010年1月12日---中國(guó)人民銀行決定，從10年2月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010年4月15日---推出“國(guó)四條”對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%。2010年4月17日---國(guó)務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出十條舉措，被稱(chēng)為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”。2010年4月18日---國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。2010年4月20日---住建部明令禁止開(kāi)發(fā)商以排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式收定金。行業(yè)政策關(guān)注城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)2010年5月2日---央行宣布自5月10日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010年6月4日---住建部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布二套房認(rèn)定準(zhǔn)則細(xì)則。2010年9月27日---國(guó)土部住建部出重拳，閑置土地一年以上禁拿地。2010年11月3日---四部委全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付提至五成。2010年，是地產(chǎn)飄搖動(dòng)蕩的一年，房地產(chǎn)局勢(shì)面臨多次考驗(yàn)和磨礪，中央新政層出不窮，調(diào)控政策紛紛出臺(tái)。行業(yè)政策關(guān)注城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)2010年地產(chǎn)政策大盤(pán)點(diǎn)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)2011年1月26日出爐的“新八條”，包括二套房首付增至6成，加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)，金融監(jiān)管等，拉開(kāi)了2011年新一輪樓市調(diào)控的序幕。此次新政策在問(wèn)責(zé)地方政府、信貸稅收政策、土地供應(yīng)和保障房建設(shè)等方面，均有不同程度加碼。2011年1月27日，上海、重慶宣布房產(chǎn)稅試點(diǎn)，滬渝成為國(guó)內(nèi)首批房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市,樓市再次面臨嚴(yán)厲調(diào)控。重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)一月有余，限購(gòu)政策在全國(guó)30多個(gè)城市也已陸續(xù)出臺(tái)，出現(xiàn)了“最嚴(yán)厲版”北京限購(gòu)令與“較溫和版”成都、貴陽(yáng)限購(gòu)令。城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)行業(yè)政策關(guān)注2011年地產(chǎn)政策“新八條”調(diào)控重點(diǎn)主要集中在明確地方政府調(diào)控目標(biāo)、強(qiáng)化差別化住房信貸政策、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策等方面，二套房貸首付提高、限購(gòu)加碼、嚴(yán)征營(yíng)業(yè)稅成為新政調(diào)控的主要“發(fā)力點(diǎn)”。新一輪調(diào)控下，房?jī)r(jià)怎樣變化？各路專(zhuān)家均表示在新政的作用下，房?jī)r(jià)回調(diào)壓力劇增，2011年全國(guó)樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下調(diào)。

●2011年3月4日—對(duì)在本市市區(qū)已有一套住房的本市戶(hù)籍家庭，持本市居住證一年以上，在本市繳社?；騻€(gè)人所得稅一年以上的非本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)一套對(duì)已有兩套住房的本市戶(hù)籍，擁有一套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，無(wú)法提供一年以上居住證或社?；騻€(gè)人所得稅證明的持本市居住證一年以上，在本市繳社?；騻€(gè)人所得稅的非本市戶(hù)籍暫停在本市向其售房.高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)不在限購(gòu)范圍。

鄭州“限購(gòu)令”行業(yè)政策關(guān)注●2011年1月5日---鄭州市房管局通報(bào)鄭州市政府，自1月6日起，在鄭州建成區(qū)內(nèi)對(duì)人口過(guò)密區(qū)域和其他區(qū)域，實(shí)施差異化的限購(gòu)政策城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上有政策，下有對(duì)策，看熱炒的“限購(gòu)令”破解之策：對(duì)策一：假離婚；對(duì)策二：遷戶(hù)口；對(duì)策三：以公司名義和法人名義買(mǎi)房；……“限購(gòu)令”注定成為政府調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的一記重拳，市場(chǎng)熱炒的對(duì)策多種多樣，無(wú)論怎樣，我們都應(yīng)理性應(yīng)對(duì)：限購(gòu)令的出臺(tái)，市場(chǎng)投資性需求將被抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資泡沫得到擠壓，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸。市場(chǎng)需求發(fā)生變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)考慮調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)，比如適度增大舒適型產(chǎn)品配置，吸引終極自住置業(yè)者等措施。限購(gòu)令出臺(tái)再次表明政府調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，開(kāi)發(fā)企業(yè)要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上超前考慮，打開(kāi)鄭州細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)，優(yōu)化市場(chǎng)占有率，提高企業(yè)政策調(diào)控抗性。2001年-2010年，鄭州市商品住宅供應(yīng)量對(duì)比分析：從2001年起，鄭州市商品房供應(yīng)量呈逐年穩(wěn)步攀升趨勢(shì)，07年達(dá)到歷史新高；自08年起，由于受到國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)政策影響，商品房供應(yīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，連續(xù)兩年，供應(yīng)量大跌。需求量在09年大步回升；2010年，商品房供應(yīng)出現(xiàn)新高，接近07年水平。商品住宅供求格局走勢(shì)商品房住宅市場(chǎng)分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)鄭州市商品住宅供應(yīng)區(qū)域?qū)Ρ确治觯航鹚畢^(qū)較09年有小幅增長(zhǎng)，供應(yīng)量位居第一，中原區(qū)由于大型城中村改造及舊城改造項(xiàng)目開(kāi)售（如中原新城、錦藝國(guó)際華都）位居第二，二七區(qū)次之。二七區(qū)2010年商品房市場(chǎng)供應(yīng)量較之2009年增幅最大，表明鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展格局已發(fā)生變化，開(kāi)始呈現(xiàn)多極化、多重心發(fā)展趨勢(shì)。區(qū)域供求增長(zhǎng)商品房住宅市場(chǎng)分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)2010年商品住宅市場(chǎng)供求分析2010年12月，鄭州市商品房新增供應(yīng)量100.9萬(wàn)平方米，同比下滑19.56%，環(huán)比上漲16.44%；2010年12月，鄭州市商品房銷(xiāo)售面積130.43萬(wàn)平方米，同比下滑21.09%，環(huán)比上漲35.64%；2010年10月至12月，鄭州市商品房市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求，供求比為1:1.29。商品房住宅市場(chǎng)分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)住宅物業(yè)累計(jì)成交969.91萬(wàn)平方米，12月成交量激增，年度結(jié)構(gòu)性占比高達(dá)84.58%；商業(yè)物業(yè)累計(jì)成交83.84萬(wàn)平方米，結(jié)構(gòu)性占比較2009年全年小幅下挫；辦公物業(yè)2010年累計(jì)成交92.93萬(wàn)平方米，創(chuàng)下年度峰值，結(jié)構(gòu)性占比8.10%，首度高于商業(yè)物業(yè)。供求格局商品房住宅市場(chǎng)分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——12月，二七區(qū)新增供應(yīng)量上揚(yáng)顯著，各區(qū)域唯有金水區(qū)下挫顯著，12月，金水區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量15.83萬(wàn)平方米，環(huán)比下挫46.67%，源于11月份供應(yīng)透支；二七區(qū)在升龍國(guó)際中心、康橋金域上郡兩項(xiàng)目拉動(dòng)下，商品住宅新增供應(yīng)量為25.08萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅高達(dá)57.72%；管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)、中原區(qū)新增供應(yīng)均現(xiàn)大幅度上揚(yáng)。區(qū)域供求比較商品房住宅市場(chǎng)分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——12月，銷(xiāo)售價(jià)格保持在7000元/平方米，同比上漲42.3%。12月，鄭州市商品房銷(xiāo)售均價(jià)7025元/平方米，同比上漲42.32%，顯著高于全年6138元/平方米。鄭州市商品房11月成交均價(jià)7334元/平方米，12月下滑源于金牛水岸國(guó)際花園、同匯水木清華、中鼎花園、帝湖東王府等經(jīng)濟(jì)適用房、低價(jià)備案項(xiàng)目入市的影響。價(jià)格分析商品房住宅市場(chǎng)分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——12月，住宅物業(yè)價(jià)格穩(wěn)步攀升，商、辦物業(yè)均現(xiàn)下挫12月，各物業(yè)屬性成交價(jià)格走勢(shì)相差比較大。商品住宅成交均價(jià)持續(xù)攀升，再創(chuàng)新高；商業(yè)物業(yè)跌至14596元/平方米，環(huán)比下挫7.87%;辦公物業(yè)再次跌至10000元/平方米以下，環(huán)比下挫14.63%。價(jià)格分析商品房住宅市場(chǎng)分析城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)行業(yè)政策——2010年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，充分體現(xiàn)政府調(diào)控的信心與決心，政策基調(diào)仍是增加供給、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、加強(qiáng)監(jiān)管、擴(kuò)大保障性住房建設(shè)，2011年初各大中城市限購(gòu)令相繼出臺(tái)，預(yù)計(jì)2011年政策環(huán)境將更為嚴(yán)厲，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍舊不會(huì)放松。商品住宅市場(chǎng)——2010年，商品住宅無(wú)論在供應(yīng)量、成交價(jià)格、成交量均呈上升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的良好態(tài)勢(shì)。城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)在售——競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)目前在售主要項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)總量為1465萬(wàn)㎡，綜合容積率為4.23，激烈性的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將引導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)入由“量變”到“質(zhì)變”的發(fā)展過(guò)程。項(xiàng)目名稱(chēng)

物業(yè)類(lèi)型

總占地(萬(wàn)㎡）

總建面（萬(wàn)㎡）

容積率

已推面積（萬(wàn)㎡）

錦藝國(guó)際華都高層住宅/商業(yè)34.291203.525溪山御府高層住宅/商業(yè)8.540511金域上郡高層住宅1053511升龍國(guó)際中心住宅/商業(yè)/公寓/寫(xiě)字樓25.31205.2554.4中原新城住宅/商業(yè)/公寓/寫(xiě)字樓32.11805.662.67橄欖城住宅、公寓、商業(yè)60.31352.2519.43帝湖花園別墅/多層/小高層/高層86.71471.5180升龍城綜合體382366.2理想時(shí)代廣場(chǎng)綜合體13745.5黃金海岸綜合體1443602.5合計(jì)

--

452.1914654.23區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)潛在——西南區(qū)域目前潛在主要項(xiàng)目供應(yīng)總量為1514萬(wàn)㎡，“城中村”改造1∶2的原則，商品房量1009萬(wàn)㎡，大致相當(dāng)于鄭州市目前1年的消化總量1151.06萬(wàn)㎡。項(xiàng)目名稱(chēng)

物業(yè)類(lèi)型

總占地(萬(wàn)㎡）

總建面（萬(wàn)㎡）

容積率

泰宏建業(yè)荊胡綜合體852502.9孫八寨綜合體522865.5正商馮莊綜合體602684.4亞星黃岡寺綜合體——400——十里鋪綜合體1243102.5合計(jì)--——15143.8區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)片區(qū)新進(jìn)駐項(xiàng)目——片區(qū)內(nèi)大量城中村改造，投放項(xiàng)目普遍規(guī)模龐大、未來(lái)將對(duì)秀水灣形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)德潤(rùn)黃金海岸正商賈寨項(xiàng)目泰宏建業(yè)國(guó)際城江蘇雨潤(rùn)項(xiàng)目金牛劉寨項(xiàng)目亞星盛世本案競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)——鄭州西南板塊商品房林立，周邊大規(guī)模樓盤(pán)成為本項(xiàng)目的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目鎖定：德潤(rùn)黃金海岸：王胡砦城中村改造項(xiàng)目，占地面積近3000畝，總建面積360萬(wàn)平方米，平均容積率2.5，建設(shè)周期：2009年-2015年，總投資約52億元。橄欖城：占地近千畝，總建筑面積135萬(wàn)平方米。集高層、多層、小高層等多元物業(yè)形態(tài)于一體。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)2010年去化已售套數(shù)目前均價(jià)（元/㎡）主力戶(hù)型2011年預(yù)計(jì)推出橄欖城一期23棟已售二期25棟在售，本次推出300多套200多套650074.59-88.982房2廳即將推出三期德潤(rùn)黃金海岸一期推出2棟，共314戶(hù)300多套700082.56-91.242房2廳即將推出4棟高層售樓部調(diào)查信息顯示：橄欖城的銷(xiāo)售單價(jià)集中在5700元/㎡-7000元/㎡，其中，多層物業(yè)中一層帶下沉式庭院產(chǎn)品售價(jià)12000元/㎡

；德潤(rùn)黃金海岸1月15日開(kāi)盤(pán)均價(jià)在7000元/㎡左右，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率達(dá)95%以上?？梢?jiàn)，該區(qū)域價(jià)格承受力較好。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)典型樓盤(pán)德潤(rùn)黃金海岸橄欖城規(guī)模3000畝，360萬(wàn)㎡將近1000畝，135萬(wàn)㎡產(chǎn)品形式一期兩棟高層，共314戶(hù)，二期將推4棟高層新德式建筑，多層，小高層，高層本期推出兩棟高層，300多戶(hù)主力戶(hù)型二房，82-91m2二房，74-88㎡樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，配套齊全，運(yùn)河景觀，升值潛力大。項(xiàng)目規(guī)模較大，配套全，推廣力度大，德式建筑，外觀獨(dú)特。客戶(hù)特征本區(qū)域的剛性需求客戶(hù)，部分地市客戶(hù)以南區(qū)客戶(hù)為主，多為附近市場(chǎng)商戶(hù)或老板依托資源：良好的配套/方便的交通/巨大的升值潛力/運(yùn)河一帶未來(lái)的規(guī)劃/運(yùn)河新區(qū)的建設(shè)客戶(hù)特征：客戶(hù)地緣性特征明顯，多為附近批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者或附近居住者。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商河南德潤(rùn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置二七區(qū)大學(xué)南路與南三環(huán)交匯處圖片總建面積360萬(wàn)平方米占地面積144萬(wàn)平方米建筑類(lèi)別板塔結(jié)合高層交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯棟數(shù)及戶(hù)數(shù)一期開(kāi)盤(pán)6#、8#樓共314戶(hù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)1.8元綠化率38%容積率2.5產(chǎn)權(quán)年限70年停車(chē)位470個(gè)規(guī)劃圖（上）規(guī)劃配套高端商務(wù)寫(xiě)字樓群、五星級(jí)豪華酒店、豪華會(huì)所、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)中心、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等個(gè)案一：德潤(rùn)黃金海岸城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-01-15

交房時(shí)間12年10月底均價(jià)7000元/平方米價(jià)格動(dòng)態(tài)2011-02-107000元/平方米2011-01-287000元/平方米2011-01-176500元/平方米優(yōu)惠政策日增值200元，交一千抵一萬(wàn)，全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%銷(xiāo)售分析實(shí)際成交套數(shù)：314(售磬）房管局備案套數(shù)：0套近30天成交套數(shù)：暫無(wú)近30天成交均價(jià)：暫無(wú)價(jià)格走勢(shì)圖備注：一期客戶(hù)均交付5萬(wàn)元定金，暫未通知簽約時(shí)間，預(yù)計(jì)集中簽約。二期四棟樓（共1000多套）預(yù)計(jì)2011年下半年推出，由于一期推盤(pán)市場(chǎng)反應(yīng)非常好，售樓部現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)透露二期準(zhǔn)備在7000元/平方米的基礎(chǔ)上大幅度提價(jià)。個(gè)案一：德潤(rùn)黃金海岸城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主力戶(hù)型銷(xiāo)售率戶(hù)型面積所占比例銷(xiāo)售去化率2房2廳82.56-91.2450%100%3房2廳90.00-135.6735%100%復(fù)式157.79-193.6515%100%暢銷(xiāo)戶(hù)型展示暢銷(xiāo)戶(hù)型3K‘戶(hù)型2室2廳1衛(wèi)85.03㎡3G戶(hù)型2室2廳1衛(wèi)91.48㎡3D戶(hù)型3室2廳2衛(wèi)126.65㎡個(gè)案一：德潤(rùn)黃金海岸城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客戶(hù)群體特征周邊居住居多，部分地市客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)成功分析推廣主題：世界從此不同6大超級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：超級(jí)生態(tài)環(huán)境、超級(jí)交通樞紐、超級(jí)配套、超級(jí)商務(wù)核心、超級(jí)旗艦商業(yè)、超級(jí)運(yùn)河人文手法分析：藍(lán)圖式銷(xiāo)售，在推廣過(guò)程中注重給客戶(hù)灌輸未來(lái)小區(qū)的種種優(yōu)勢(shì)，如：距地鐵線非常近，運(yùn)河景觀，未來(lái)的運(yùn)河新區(qū)等……不足分析目前在售的項(xiàng)目是其一期產(chǎn)品，距離運(yùn)河位置偏遠(yuǎn)，看不到運(yùn)河景觀；目前周邊生活配套一般，不算繁華；旁邊的鞋城批發(fā)市場(chǎng)，較嘈雜。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析社區(qū)規(guī)模較大，是鄭州市目前最大的在售樓盤(pán)，配套齊全；單價(jià)不算太高，面積比較小，容易被接受；運(yùn)河新區(qū)的開(kāi)發(fā)，為其提供巨大的升值潛力空間；地鐵線在附近有站點(diǎn)，將來(lái)出行方便；運(yùn)河景觀將在2014年通水，成為該小區(qū)的一大賣(mài)點(diǎn)。核心賣(mài)點(diǎn)：配套，交通，升值，運(yùn)河推廣方式：大河報(bào)、戶(hù)外、派單個(gè)案一：德潤(rùn)黃金海岸城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商鄭州亞新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置二七南三環(huán)與石柱路（碧云路）交匯處總建面積135萬(wàn)平方米

占地面積60.3萬(wàn)平方米

建筑類(lèi)別板塔結(jié)合多層小高層高層交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯棟數(shù)及戶(hù)數(shù)共1183戶(hù)，本期推出A棟和B棟共300多戶(hù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)0.70元/平方米·月

綠化率41%容積率2.25產(chǎn)權(quán)年限70年停車(chē)位地上地下均有，數(shù)目不詳規(guī)劃圖（上）規(guī)劃配套大型醫(yī)院、衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)中心，幼兒園，小學(xué)，中學(xué)

社區(qū)內(nèi)商業(yè)街，幼兒園。個(gè)案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-4-25

交房時(shí)間2012上半年均價(jià)6500元/平方米價(jià)格動(dòng)態(tài)2011-02-096500元/平方米2011-01-246300元/平方米2011-01-146300元/平方米2011-01-066300元/平方米2010-12-166000元/平方米優(yōu)惠政策全款優(yōu)惠1%，按揭無(wú)優(yōu)惠銷(xiāo)售分析實(shí)際成交套數(shù)：220套房管局備案套數(shù)：73套近30天成交套數(shù)：24套近30天成交均價(jià)：6579.17元/m2價(jià)格走勢(shì)圖個(gè)案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型展示暢銷(xiāo)戶(hù)型主力戶(hù)型銷(xiāo)售率戶(hù)型面積所占比例銷(xiāo)售去化率小戶(hù)型33.1220%80%2房2廳74.59-88.9830%100%3房2廳96.20-136.9040%90%4房2廳146.27-146.810%90%H2-2戶(hù)型2室2廳1衛(wèi)1廚77.57㎡G2-2戶(hù)型3室2廳2衛(wèi)1廚125.02㎡個(gè)案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客戶(hù)群體特征周邊市場(chǎng)（物流、廣場(chǎng)、洗化城）私營(yíng)業(yè)主、小老板為主。營(yíng)銷(xiāo)成功分析推廣主題：萬(wàn)種想象，只為同一種生活。萬(wàn)種生活配套、優(yōu)質(zhì)完善物管、板式高層建筑、雙氣新區(qū)。手法分析：運(yùn)用分批、分層推房源的方式制造短期內(nèi)的銷(xiāo)售熱潮；強(qiáng)調(diào)居住的舒適性，雙氣、多層；售樓部裝修格調(diào)較大氣，設(shè)計(jì)體現(xiàn)品位感；戶(hù)外廣告較多，宣傳力度大。不足分析概念性東西較多，關(guān)于項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性的優(yōu)勢(shì)介紹較少，如升值、周邊資源。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析該項(xiàng)目的區(qū)位決定了它的需求市場(chǎng)較充分，因?yàn)榫o鄰洗化城、茶城等批發(fā)市場(chǎng)，附近工作者及店鋪老板成為其固定客群；緊鄰新南站及地鐵二號(hào)線，未來(lái)交通便利；社區(qū)較大，配套成熟。核心賣(mài)點(diǎn)：位置，交通，宜居推廣方式：戶(hù)外、短信、報(bào)紙、廣播、派單個(gè)案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)橄欖城三期規(guī)劃（亞新）天河路丹楓路馮莊路寒山東路10#16F8#21F7#21F6#21F5#21F9#3F4#23F3#23F2#20F1#23F名稱(chēng)建筑分類(lèi)建筑面積㎡1#商住17156.772#商住8034.743#商住20409.424#商住19793.235#居住9102.666#居住9102.667#商住16935.988#商住16426.799#商住4091.0210#辦公17189.48北區(qū)停車(chē)場(chǎng)其它1427.45地下車(chē)庫(kù)其它24409.17合計(jì)164079.4備注：2010年11月30日領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證個(gè)案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)橄欖城三期規(guī)劃（中聯(lián)創(chuàng)）寒山東路馮莊路南三環(huán)B樓住宅26FC座15FB座15FC樓沿街商業(yè)A樓住宅27FA座15F名稱(chēng)建筑分類(lèi)建筑面積㎡A座辦公36626.71B座辦公23421.27C座辦公20849.65地下室其它43269.56合計(jì)124167.2備注：2010年11月18日領(lǐng)取A/B/C座辦公樓建設(shè)工程規(guī)劃許可證個(gè)案二：橄欖城城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商鄭州亞星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置二七嵩山路與長(zhǎng)江路交匯處圖片總建面積500萬(wàn)平方米占地面積1086667平方米建筑類(lèi)別板樓高層交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯棟數(shù)及戶(hù)數(shù)本期推出1棟樓（兩個(gè)單元）共400戶(hù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.45元/平方米·月綠化率30%容積率4.44產(chǎn)權(quán)年限70年停車(chē)位1500個(gè)規(guī)劃圖規(guī)劃配套大規(guī)模山水廣場(chǎng)、休閑健身設(shè)施個(gè)案三：亞星盛世城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-01-23

交房時(shí)間2012-05

均價(jià)6800元/平方米價(jià)格動(dòng)態(tài)2011-02-096800元/平方米2011-01-246800元/平方米2011-01-206300元/平方米優(yōu)惠政策全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%銷(xiāo)售分析實(shí)際成交套數(shù)：260多套房管局備案套數(shù)：0套近30天成交套數(shù)：暫無(wú)近30天成交均價(jià)：暫無(wú)價(jià)格走勢(shì)圖個(gè)案三：亞星盛世城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型展示暢銷(xiāo)戶(hù)型主力戶(hù)型銷(xiāo)售率戶(hù)型面積所占比例銷(xiāo)售去化率小戶(hù)型35-45.2537.5%65%2房2廳62-10850%97%3房2廳13312.5%80%個(gè)案三：亞星盛世城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客戶(hù)群體特征主要是老業(yè)主，周邊與郊縣客戶(hù)居多，其中新密、登封購(gòu)房者占比20%-30%營(yíng)銷(xiāo)成功分析推廣主題：涵養(yǎng)世界級(jí)生活方式鄭南中央生活圈將生，城南核心領(lǐng)地左右逢源的優(yōu)品生活，獨(dú)具匠心的園林，一站式優(yōu)質(zhì)教育版圖，豪門(mén)物管水準(zhǔn)。手法分析：制造大氣輝煌的視覺(jué)感官效果，與開(kāi)發(fā)商的實(shí)力口碑緊密結(jié)合，達(dá)到高效傳播的效果。不足分析小戶(hù)型比例偏高，受政策影響，形成滯銷(xiāo)局面。項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目的區(qū)域位置較好，由于交通方便，受到地市，特別是新密、登封等地客戶(hù)的青睞；開(kāi)發(fā)商口碑較好，物業(yè)不錯(cuò)，吸引老業(yè)主再次購(gòu)買(mǎi)；項(xiàng)目規(guī)模較大，配套較好。核心賣(mài)點(diǎn)：位置，交通，配套推廣方式：短信、報(bào)紙（一次）、派單個(gè)案三：亞星盛世城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商鄭州建海置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置二七長(zhǎng)江路與京廣南路交叉口東北角圖片總建面積14438平方米占地面積60000平方米

建筑類(lèi)別板樓小高層交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯棟數(shù)及戶(hù)數(shù)8棟樓（一棟18層，七棟11層）共800戶(hù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.15元/平方米·月綠化率32%容積率2.40產(chǎn)權(quán)年限70年停車(chē)位500個(gè)（地下400，地上100）規(guī)劃圖（上）規(guī)劃配套商業(yè)配套個(gè)案四：金海京江花園城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-05-16

交房時(shí)間2010-06-30

均價(jià)5700元/平方米價(jià)格動(dòng)態(tài)2011-02-095700元/平方米2011-01-285700元/平方米2011-01-145700元/平方米2011-01-065700元/平方米2010-12-205700元/平方米優(yōu)惠政策全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%銷(xiāo)售分析實(shí)際成交套數(shù)：781套房管局備案套數(shù)：589套（余37套）近30天成交套數(shù)：14套近30天成交均價(jià)：5553.48元/m2價(jià)格走勢(shì)圖個(gè)案四：金海京江花園城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型展示暢銷(xiāo)戶(hù)型主力戶(hù)型銷(xiāo)售率戶(hù)型面積所占比例銷(xiāo)售去化率小戶(hù)型35-3935%93%2房2廳82.56-91.2420%100%3房2廳90.00-130.0535%100%4房2廳147.79-159.8010%100%3室2廳1衛(wèi)1廚2室2廳1衛(wèi)1廚個(gè)案四：金海京江花園城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客戶(hù)群體特征附近做生意個(gè)體商，私營(yíng)老板，新密地市煤礦主營(yíng)銷(xiāo)成功分析推廣主題：京廣路都市心庭院家

一家一院一世界手法分析：未見(jiàn)有專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)策劃公司進(jìn)行推廣，開(kāi)發(fā)商自己銷(xiāo)售不足分析推廣、宣傳較少項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析11層雙氣板式樓，通透性好，適宜居??；價(jià)位不高，容易被接受；交通便利，未來(lái)處于居住性小區(qū)集中地段，未來(lái)生活設(shè)施會(huì)比較完善。核心賣(mài)點(diǎn)：宜居，交通，平價(jià)推廣方式：報(bào)紙（一次）短信、派單個(gè)案四：金海京江花園城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商河南省中鼎實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目位置管城區(qū)航海東路36號(hào)總建面積95401平方米占地面積18030平方米建筑類(lèi)別塔樓高層交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯棟數(shù)及戶(hù)數(shù)5棟高層，1號(hào)樓25層，2-4號(hào)樓33層，5號(hào)樓18層，共1089戶(hù)。物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1.55元/平方米·月綠化率36%容積率4.47

產(chǎn)權(quán)年限70年停車(chē)位452個(gè)（地上243個(gè)，地下209個(gè)）規(guī)劃圖規(guī)劃配套配套商鋪個(gè)案五：中鼎翡翠三期城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-9-30交房時(shí)間2012-12

均價(jià)6700元/平方米價(jià)格動(dòng)態(tài)2011-02-166900元/平方米2011-02-116600元/平方米2011-01-286600元/平方米優(yōu)惠政策全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%銷(xiāo)售分析實(shí)際成交套數(shù)：560套房管局備案套數(shù)：513套（余46套）近30天成交套數(shù)：11套近30天成交均價(jià)：7134.22元/m2價(jià)格走勢(shì)圖個(gè)案五：中鼎翡翠三期城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶(hù)型展示暢銷(xiāo)戶(hù)型主力戶(hù)型銷(xiāo)售率戶(hù)型面積所占比例銷(xiāo)售去化率小戶(hù)型52.01-6160%--70%50%2房2廳70.87-87.6715%80%3房2廳113.86-127.1815%40%個(gè)案五：中鼎翡翠三期城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)客戶(hù)群體特征附近居住人群，首套購(gòu)房者，地市購(gòu)房者營(yíng)銷(xiāo)成功分析推廣主題：屋盡其用，人盡其省手法分析：戶(hù)型與正商形成差異化，避免競(jìng)爭(zhēng)，講求戶(hù)型的實(shí)用性。不足分析推廣，宣傳較少，案場(chǎng)管理一般項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析在正商的住宅集中地區(qū)，周邊商品房林立，生活配套完善，交通便利，形成亮點(diǎn)；與正商的戶(hù)型形成互補(bǔ)，減弱競(jìng)爭(zhēng)因素；戶(hù)型設(shè)計(jì)實(shí)用性強(qiáng)，贈(zèng)送面積較受歡迎。核心賣(mài)點(diǎn)：實(shí)用、地段、戶(hù)型推廣方式：派單、短信個(gè)案五：中鼎翡翠三期城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)鄭州市南區(qū)的發(fā)展、運(yùn)河新區(qū)的規(guī)劃、城中村改造項(xiàng)目的進(jìn)行，催生一批房產(chǎn)大軍滿懷信心的進(jìn)駐這片未來(lái)大有市場(chǎng)的土地，市場(chǎng)供應(yīng)總量很大，競(jìng)爭(zhēng)極為激烈；規(guī)模大，配套全，成為本區(qū)域幾個(gè)大型樓盤(pán)的主要特征。無(wú)論是橄欖城還是德潤(rùn)黃金海岸，借助周邊強(qiáng)有力的購(gòu)買(mǎi)力與區(qū)位的未來(lái)發(fā)展前景，取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；區(qū)域內(nèi)主要項(xiàng)目目前市場(chǎng)供應(yīng)業(yè)態(tài)為高層、小高層，主力價(jià)格集中在6000-7000元/㎡；區(qū)域內(nèi)主要在售項(xiàng)目暢銷(xiāo)戶(hù)型集中70-90㎡兩房，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，有轉(zhuǎn)角窗、八角窗以及大面寬陽(yáng)臺(tái)，多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的全明戶(hù)型成為最暢銷(xiāo)戶(hù)型。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特點(diǎn)城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)片區(qū)即將啟動(dòng)項(xiàng)目分析——泰宏建業(yè)荊胡項(xiàng)目泰宏建業(yè)荊胡項(xiàng)目總規(guī)圖泰宏建業(yè)荊胡項(xiàng)目位于南三環(huán)以南，鄭平路以西，南四環(huán)以北，嵩山南路以東，大學(xué)南路兩側(cè)，規(guī)劃占地1880畝，建筑面積255萬(wàn)平方米（以最終批準(zhǔn)規(guī)劃面積為準(zhǔn)），預(yù)計(jì)投資75億，建設(shè)周期六年。以大型商業(yè)、高檔住宅為主，商貿(mào)、金融、總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、星級(jí)賓館等為主要業(yè)態(tài)，設(shè)計(jì)單位：深圳筑博工程設(shè)計(jì)有限公司投資建設(shè)單位：河南建業(yè)泰宏置業(yè)有限公司城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)多層洋房區(qū)規(guī)劃12棟多層洋房，層層退臺(tái)式設(shè)計(jì)泰宏建業(yè)荊胡項(xiàng)目安置區(qū)效果圖會(huì)所效果圖公建區(qū)效果圖泰宏建業(yè)荊胡項(xiàng)目規(guī)劃效果圖泰宏建業(yè)荊胡項(xiàng)目效果圖商業(yè)效果圖泰宏建業(yè)荊胡項(xiàng)目規(guī)劃效果圖商業(yè)主要沿南水北調(diào)運(yùn)河道路和大學(xué)路分布啟動(dòng)區(qū)效果圖泰宏建業(yè)荊胡項(xiàng)目規(guī)劃效果圖建筑風(fēng)格：明亮的冷色調(diào)，簡(jiǎn)潔的線條，極具現(xiàn)代風(fēng)格在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，本案的發(fā)展方向和機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？通過(guò)再一次的細(xì)化比較，尋找突圍點(diǎn)！城市發(fā)展行業(yè)環(huán)境市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)總建（萬(wàn)㎡）供應(yīng)物業(yè)形態(tài)容積率目前均價(jià)（元/㎡

）橄欖城135多層、小高層、高層2.256500多層一層帶下沉式庭院12000德潤(rùn)黃金海岸360高層2.57000亞星盛世500高層4.446800金海京江花園6.9小高層2.45700中鼎翡翠9.5高層4.476700市場(chǎng)特征市場(chǎng)投放量大，大盤(pán)集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈高層供應(yīng)集中，多層僅有橄欖城項(xiàng)目供應(yīng)別墅產(chǎn)品稀缺主力價(jià)格區(qū)間6000-7000，8000以上市場(chǎng)價(jià)格藍(lán)海本案發(fā)展啟示與千畝大盤(pán)比品質(zhì)，不比規(guī)模，規(guī)避主流，走差異化進(jìn)軍市場(chǎng)藍(lán)海，重點(diǎn)發(fā)展多層物業(yè)控制容積率，確保項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)化多層產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以高品質(zhì)多層電梯洋房打造豪宅產(chǎn)品，能有效拉升價(jià)格空間，提升利潤(rùn)率。通過(guò)比較，尋找項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型配比1房/2房/3房/4房暢銷(xiāo)戶(hù)型高科技應(yīng)用橄欖城55/35/15/0兩房小三房個(gè)別項(xiàng)目雙氣地暖、新風(fēng)系統(tǒng)等

德潤(rùn)黃金海岸20/30/40/10亞星盛世0/37.5/50//12.5金海京江花園35/20/35/10中鼎翡翠70/15/15/0市場(chǎng)特征主力戶(hù)型集中在一房、兩房與三房，三房以上舒適性房源較少，兩房為市場(chǎng)主流需求產(chǎn)品，小三房漸受青睞，目前市場(chǎng)供應(yīng)較少高科技生態(tài)居住符合當(dāng)前國(guó)際主流，既能彰顯社區(qū)品質(zhì)，又能有效提升居者舒適度，目前，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)屬于空白點(diǎn)本案發(fā)展啟示增大四房、復(fù)式、躍層等產(chǎn)品的投放比例，吸引終極置業(yè)者的眼球合理設(shè)計(jì)兩房、小三房及一房，既兼顧70/90政策，又能迎合市場(chǎng)剛性需求將高科技智能技術(shù)融入項(xiàng)目建設(shè)中，如霧森系統(tǒng)、太陽(yáng)能技術(shù)運(yùn)用等通過(guò)比較，尋找項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)會(huì)2、本體分析區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析規(guī)劃主題具體內(nèi)容二七商圈將成“中部第一商圈”全新的二七商業(yè)中心包括火車(chē)站、二七廣場(chǎng)、人民公園及金水河區(qū)域、商城遺址四大商圈和11個(gè)規(guī)劃項(xiàng)目。總投資193.4億元，商業(yè)總營(yíng)業(yè)面積29.73萬(wàn)平方米；河醫(yī)商圈將主打“醫(yī)療經(jīng)濟(jì)”核心圈將以河醫(yī)立交橋?yàn)楹诵?，八大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)主要包括醫(yī)療器械產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和組裝集聚區(qū)，醫(yī)療、教學(xué)、科研集聚區(qū)等。到2011年，除要完成中投國(guó)際廣場(chǎng)等5大重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)外，還要建設(shè)休閑街、風(fēng)味小吃一條街等配套市場(chǎng)。萬(wàn)象城將成“一站式”消費(fèi)中心今年2月28日，總投資50億港幣的華潤(rùn)置地鄭州“萬(wàn)象城”項(xiàng)目舉行盛大奠基儀式，5年之后將全部完工。“萬(wàn)象城”建成后將成為中原地區(qū)最大、最具影響力的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等為一體的“一站式”消費(fèi)中心。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將帶旺周邊商圈項(xiàng)目位于大學(xué)路與航海路交叉口，總投資40億元，為商業(yè)綜合體。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后，新增稅利7000萬(wàn)元，還將一舉帶動(dòng)大學(xué)路—中原路黃金十字架商圈。11個(gè)城中村列入市改造計(jì)劃二七區(qū)三環(huán)以?xún)?nèi)共有城中村17個(gè)，目前已有11個(gè)城中村和4個(gè)村民組列入了鄭州市城中村改造計(jì)劃，占總自然村數(shù)的85.3%。其中小李莊、佛崗、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目已完成或基本完成拆遷；黃崗寺和高寨改造項(xiàng)目正在拆遷，馮莊改造項(xiàng)目村民已開(kāi)始搬遷。京沙快速通道工程一期預(yù)計(jì)2011年底竣工一期工程中的京廣路（南三環(huán)―航海路段），長(zhǎng)2388米；京廣路北延沙口路與北三環(huán)銜接（建設(shè)路―北三環(huán)段），長(zhǎng)7331米，京廣路拓寬及下穿隧道工程長(zhǎng)3866．47米，計(jì)劃2011年底前竣工。京廣路—沙口路快速通道作為市區(qū)一條南北向快速通道，直接承擔(dān)火車(chē)站西出口及城市中心區(qū)對(duì)外的交通疏散功能，二七區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析二七區(qū)是鄭州市的老城區(qū)之一。區(qū)域狹長(zhǎng)分布，縱貫市區(qū)西南。區(qū)域內(nèi)地域差異巨大，二環(huán)內(nèi)區(qū)域配套成熟、商貿(mào)繁榮、醫(yī)療教育資源豐富，但居住環(huán)境相對(duì)破舊。二環(huán)外環(huán)境適宜、城中村集中分布。2010年區(qū)域本部規(guī)劃主要集中為兩個(gè)商圈——二七商圈和河醫(yī)商圈的改造升級(jí)。南部規(guī)劃則以城中村改造為主，旨在將南區(qū)打造成新的居住區(qū)域。2011年區(qū)域規(guī)劃仍將集中為現(xiàn)有規(guī)劃的建設(shè)和南區(qū)新區(qū)規(guī)劃的完善。運(yùn)河新區(qū)關(guān)鍵詞——網(wǎng)絡(luò)、濱水、生態(tài)、新城運(yùn)河新區(qū)策動(dòng)中原城市群南翼發(fā)展的橋頭堡引領(lǐng)鄭州城市可持續(xù)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)提升鄭州市南部發(fā)展動(dòng)力的支撐點(diǎn)現(xiàn)代服務(wù)集聚區(qū)低碳生態(tài)示范區(qū)智慧宜居新城區(qū)運(yùn)河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析運(yùn)河新區(qū)功能分區(qū)圖運(yùn)河新區(qū)發(fā)展定位——高品質(zhì)濱水生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)核心區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意集聚區(qū)、傳統(tǒng)批發(fā)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的轉(zhuǎn)移承接地濱河公園區(qū)：依托濱河生態(tài)公園，形成濱河高端住區(qū)新區(qū)起步區(qū)：以“三縱”（京廣南路、大學(xué)南路、嵩山南路）、“三橫”（南三環(huán)、南水北調(diào)中線運(yùn)河、南四環(huán)）所覆蓋的12平方公里

中心區(qū)：服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，中部地區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)核心區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)與文化創(chuàng)意聚集區(qū)物流產(chǎn)業(yè)區(qū)：發(fā)展高品位、有實(shí)力的物流產(chǎn)業(yè)，突出食品物流和家電物流。

物流產(chǎn)業(yè)園嵩山南路物流產(chǎn)業(yè)園南四環(huán)繞城高速大學(xué)路京廣路南三環(huán)中心區(qū)南水北調(diào)起步區(qū)鄭西高鐵濱河居住區(qū)濱河居住區(qū)區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析運(yùn)河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鲞\(yùn)河新區(qū)規(guī)劃——運(yùn)河新區(qū)核心區(qū)依靠南水北調(diào)干渠，引水形成中心湖，圍繞中心湖形成高端辦公區(qū)與居住區(qū)。運(yùn)河新區(qū)規(guī)劃以南北向的三條主干道——嵩山路、大學(xué)路、京廣路——作為區(qū)域的發(fā)展軸線，帶動(dòng)城區(qū)由北向南發(fā)展，形成多個(gè)功能節(jié)點(diǎn)，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)各片區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域騰飛。區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析文化教育、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)秀水灣行政中心高端居住區(qū)生態(tài)休閑區(qū)嵩山路文教發(fā)展軸大學(xué)路發(fā)展軸京廣路商貿(mào)發(fā)展軸高端居住區(qū)運(yùn)河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鲞\(yùn)河新區(qū)未來(lái)——南水北調(diào)干道帶來(lái)得天獨(dú)厚的水景資源，有效增加區(qū)域的附加值，區(qū)域項(xiàng)目升值空間與發(fā)展前景廣闊南水北調(diào)兩岸，規(guī)劃“運(yùn)河新區(qū)”——————又一新區(qū)誕生！運(yùn)河新區(qū)位于鄭州市西南部，北起南三環(huán)、南至新鄭、西起繞城公路、西南連鄭堯高速引線、西北接新鄭路、東至管城，總面積約28平方公里。特別是“三縱”(京廣路、大學(xué)南路、嵩山南路)、“三橫”(南三環(huán)、南水北調(diào)運(yùn)河、南四環(huán))所圍合12平方公里的運(yùn)河新區(qū)核心區(qū)(市政府批復(fù)的侯寨小鎮(zhèn)總體規(guī)劃已涵蓋該區(qū)域)，將是鄭州西南部未來(lái)發(fā)展的一個(gè)重要空間。建成后，運(yùn)河新區(qū)將和鄭東新區(qū)媲美，是我市西南經(jīng)濟(jì)板塊上的一顆璀璨的明珠。南水北調(diào)鄭州運(yùn)河新區(qū)段，水面90米，兩旁防護(hù)綠化帶各36米，景觀綠化帶各169米。未來(lái)，將有500米寬綠色生態(tài)水景帶穿越鄭州。區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析運(yùn)河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鲞\(yùn)河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鲞\(yùn)河新區(qū)宜居價(jià)值提升——龍西湖休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)，片區(qū)內(nèi)建設(shè)的綠色生態(tài)衛(wèi)星城區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析龍西湖產(chǎn)業(yè)區(qū)位于南四環(huán)以南區(qū)域，依托尖崗水庫(kù)、櫻桃溝，目標(biāo)是在鄭州西南部營(yíng)造一座引人入勝的綠色衛(wèi)星城。

3到10年后，龍西湖新區(qū)將成為一個(gè)擁有12萬(wàn)人的綠色生態(tài)新城，成為鄭州西南部集休閑、生活、文化、旅游為一體的世外桃源，涵蓋休閑娛樂(lè)、商業(yè)旅游、文化銜接、社區(qū)服務(wù)等六大區(qū)域。龍西湖綠色衛(wèi)星城運(yùn)河新區(qū)重點(diǎn)區(qū)域運(yùn)河新區(qū)龍西湖休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃獲批，將成12萬(wàn)人的世外桃源——西南區(qū)域邁入現(xiàn)代田園城市時(shí)代

中部崛起！鄭州向南！運(yùn)河新區(qū)綜合功能——鄭州向南發(fā)展增長(zhǎng)極，中部崛起戰(zhàn)略基地2004年起，中部崛起正式納入國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，中部經(jīng)濟(jì)圈成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極。以鄭州為代表的中原城市群是中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，發(fā)展速度最快的優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)圈之一。中部崛起，鄭州向南！運(yùn)河新區(qū)將成為繼鄭東新區(qū)之后鄭州新的發(fā)展戰(zhàn)略要地！區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析運(yùn)河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鲞\(yùn)河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析北接二七市中心，向東輻射經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)，向南輻射龍湖鎮(zhèn)，向西與高新區(qū)相互呼應(yīng)高新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)運(yùn)河新區(qū)向東、向南分別與國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和龍湖鎮(zhèn)的發(fā)展互相影響，緊密相連。同時(shí)，運(yùn)河新區(qū)又同鄭東新區(qū)、高新區(qū)形成三足鼎立之勢(shì)，共同帶動(dòng)鄭州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展騰飛。區(qū)域聯(lián)動(dòng)功能——與鄭州市重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域相互聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)中原經(jīng)濟(jì)騰飛鄭東新區(qū)龍湖鎮(zhèn)運(yùn)河新區(qū)區(qū)域?qū)傩苑治鰠^(qū)域功能輻射——南向輻射，服務(wù)中原南翼區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析輻射影響新鄭、新密——運(yùn)河新區(qū)基地接壤歷史文化名城—新鄭，以及國(guó)家煤炭基地—新密市，向南輻射影響新鄭、新密的未來(lái)發(fā)展。密切鄭平經(jīng)濟(jì)聯(lián)系——平頂山市是“中國(guó)中部化工城，中原城市群化工、能源、原材料、電力裝備業(yè)制造基地”，城市規(guī)模大，人口多，建設(shè)發(fā)展的運(yùn)河新區(qū)將成為平頂山市進(jìn)入鄭州的橋頭堡。輻射影響南部各市，策動(dòng)中原城市群在鄭州的戰(zhàn)略規(guī)劃版圖上，熠熠閃耀著兩顆明珠：運(yùn)河新區(qū)、鄭東新區(qū)同樣是新區(qū)，同樣肩負(fù)著策動(dòng)中原群，促進(jìn)中部崛起的重任，不同的是：鄭東新區(qū)的成功發(fā)展已經(jīng)成為中部崛起歷程的見(jiàn)證，鄭汴一體化的宏偉藍(lán)圖已然拉開(kāi)……然而，更大的不同在于：運(yùn)河新區(qū)擁有著更好的地理?xiàng)l件：緊鄰1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、2大商圈，3條南北大動(dòng)脈向南策動(dòng)許昌、平頂山、新鄭、新密、登封5座城市……運(yùn)河新區(qū)擁有更佳的自然資源：南水北調(diào)大運(yùn)河，獨(dú)一無(wú)二的河景，融自然與文化為一體的河岸景觀……多年潛心規(guī)劃研究，道路交通智能化、區(qū)域功能全面化、生態(tài)人居尺度化……，更加前沿的規(guī)劃理念，更接軌國(guó)際的發(fā)展思路……運(yùn)河新區(qū)VS鄭東新區(qū)區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析運(yùn)河新區(qū)定位——比肩鄭東新區(qū)，中原第二顆明珠！【未來(lái)發(fā)展】從鄭州大勢(shì)看，是比肩鄭東新區(qū)的第二顆明珠！從全國(guó)大勢(shì)看，是促進(jìn)中部崛起新的增長(zhǎng)極！【區(qū)域定性】一個(gè)集文化創(chuàng)意、休閑娛樂(lè)、商貿(mào)服務(wù)為一體的大型復(fù)合型低碳、生態(tài)區(qū)域！區(qū)域?qū)傩越缍▍^(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目初步印象——區(qū)域內(nèi)中等規(guī)模項(xiàng)目，水景資源優(yōu)越。運(yùn)河新區(qū)142畝區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀河南一通地產(chǎn)四盤(pán)聯(lián)動(dòng)實(shí)力彰顯；項(xiàng)目南面運(yùn)河一線河景黃金地塊開(kāi)發(fā)商一通地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富，與煤化集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合運(yùn)河新區(qū)秀水灣及秀水灣西面京沙快速路與環(huán)翠路口180畝地項(xiàng)目桃源路御書(shū)苑等兩大城中村改造項(xiàng)目運(yùn)河之北面水而居秀水灣、黃金海岸、亞星盛世等運(yùn)河之南背水而居建業(yè)泰宏荊湖項(xiàng)目、金牛置業(yè)劉寨項(xiàng)目正商賈寨項(xiàng)目等運(yùn)河之北面水而居運(yùn)河之南背水而居區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)有交通條件——項(xiàng)目位于二七區(qū)西南部，立體交通網(wǎng)絡(luò)，快速通達(dá)省內(nèi)及西南各地市。京廣路南三環(huán)嵩山南路長(zhǎng)江路南四環(huán)大學(xué)南路鄭新公路秀水灣項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于西南板塊，位于城市主城區(qū)框架外部，未來(lái)的城市發(fā)展區(qū)域。南三環(huán)把城市分為了主城區(qū)與外城區(qū)。在鄭州城市框架不斷拉大的進(jìn)程中，特別是南水北調(diào)工程的建成，項(xiàng)目區(qū)位的優(yōu)越性將進(jìn)一步體現(xiàn)。南三環(huán)、京廣路、大學(xué)南路、嵩山南路、南四環(huán)、鄭新路等多條城市干道；鄭新公路是鄭州到新鄭等西南地區(qū)的城市道路；京廣路、大學(xué)路是進(jìn)入鄭州主城區(qū)的交通要道；南三環(huán)是鄭州外圍快速公路，連接城區(qū)各個(gè)區(qū)域的主要道路；區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀目前區(qū)域環(huán)境——地塊所在區(qū)域基本以農(nóng)田和村莊為主，配套設(shè)施少，居住人口密度低，周邊環(huán)境噪雜，目前空氣質(zhì)量差運(yùn)河新區(qū)地塊位置目前地塊四周的北、南、東三個(gè)方向的道路都暫未修成，整個(gè)地塊平整。西側(cè)道路車(chē)流量大。項(xiàng)目周邊批發(fā)市場(chǎng)車(chē)流量大，較嘈雜，道路灰塵和噪音指數(shù)高。周邊生活配套尚不完善，不是成熟的居住區(qū)域。區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀目前區(qū)域環(huán)境——目前位置的偏遠(yuǎn)、周邊環(huán)境差項(xiàng)目西側(cè)的柏油路，過(guò)往拉貨車(chē)輛多，塵土飛揚(yáng)，噪音污染、空氣污染嚴(yán)重。周邊批發(fā)市場(chǎng)，來(lái)往人群混亂嘈雜，外部形象差。南站附近人流車(chē)流量大，比較嘈雜。運(yùn)河規(guī)劃地現(xiàn)狀，荒涼周邊環(huán)境差，配套資源嚴(yán)重匱乏區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)有周邊配套——公共配套設(shè)施稀少，但短期內(nèi)周邊生活配套缺乏。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩1512131411①佛崗幼兒園②黃河科技學(xué)院③加油站④公交三公司⑤佛崗小學(xué)⑥鄭州育人學(xué)校⑦佛崗農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)⑧七彩公園⑩黃河科技學(xué)院南校區(qū)⑨鄭州十三中學(xué)1112131415客運(yùn)南站五金塑料城盈合萬(wàn)貨城萬(wàn)客來(lái)食品城長(zhǎng)通商貿(mào)城項(xiàng)目周邊現(xiàn)有生活配套匱乏，以佛岡村內(nèi)部分村內(nèi)配套和商貿(mào)城為主，未來(lái)配套發(fā)展對(duì)新區(qū)崛起依賴(lài)性較強(qiáng)。區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目處于規(guī)劃中的運(yùn)河新區(qū)，這一特性決定項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)更多蘊(yùn)含在片區(qū)未來(lái)發(fā)展中，洞察先機(jī)，方能迅速制勝！通過(guò)探研運(yùn)河新區(qū)的規(guī)劃與發(fā)展，尋找更多項(xiàng)目的附加值！探尋項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值點(diǎn)片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比——市政規(guī)劃資源分析運(yùn)河新區(qū)政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)時(shí)序圖區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值點(diǎn)挖掘運(yùn)河新區(qū)規(guī)劃配套、片區(qū)劃分、開(kāi)發(fā)次序圖首先關(guān)注政府規(guī)劃、開(kāi)發(fā)次序等秀水灣位于運(yùn)河新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)區(qū)A區(qū)，片區(qū)更早成熟——A片區(qū)為近期開(kāi)發(fā)片區(qū)啟動(dòng)區(qū)，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目亞星盛世、德潤(rùn)黃金海岸目前已推出市場(chǎng)，秀水灣《秀水灣》也位于A片區(qū)，在區(qū)域發(fā)展上相比金牛劉寨項(xiàng)目、建業(yè)荊胡項(xiàng)目、正商賈寨項(xiàng)目占據(jù)時(shí)間優(yōu)勢(shì)。區(qū)域發(fā)展及相應(yīng)配套都將更早成熟，在市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間錯(cuò)位，大大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，在競(jìng)爭(zhēng)錯(cuò)位時(shí)間段吸引更多購(gòu)房者。A區(qū)國(guó)際學(xué)校2012年前建成，教育資源成為秀水灣最具競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)——從片區(qū)資源布局圖中，本區(qū)輻射范圍內(nèi)學(xué)校最多，相比距學(xué)校最近。而教育資源歷來(lái)是購(gòu)房者首要關(guān)注的價(jià)值點(diǎn)。秀水灣中小學(xué)區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值點(diǎn)挖掘從發(fā)展先后看——秀水灣周邊成熟更早同時(shí)，項(xiàng)目南緊鄰濱河公園帶及南岸錦鯉灣，水景資源絕佳。將大大提升項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增加項(xiàng)目附加值。項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值點(diǎn)挖掘秀水灣濱河公園帶錦鯉灣及濱河公園帶本案從臨河位置看——緊鄰濱河干道，秀水灣更低碳、生態(tài)、自然區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析南水北調(diào)——南水北調(diào)工程2014年建成后，鄭州市將形成南有丹江水，北有黃河水，東有龍湖，西有西流湖的局面。因水之勢(shì)成就無(wú)可擬的地脈價(jià)值，形成了鄭州南大門(mén)的天然氧吧，為本項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展形成堅(jiān)實(shí)動(dòng)力。項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值點(diǎn)挖掘A片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目對(duì)比而言，秀水灣在一定開(kāi)發(fā)時(shí)間內(nèi)水岸優(yōu)勢(shì)最為凸顯——亞星盛世、德潤(rùn)黃金海岸項(xiàng)目已入市，沿南三環(huán)由地塊北端開(kāi)始開(kāi)發(fā)，其沿河地塊開(kāi)發(fā)時(shí)間周期與秀水灣能形成市場(chǎng)錯(cuò)位?！懊餍钱a(chǎn)品”占比高，項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯——對(duì)于所有進(jìn)駐運(yùn)河新區(qū)的項(xiàng)目而言，尤其是先期占領(lǐng)了運(yùn)河兩岸地塊的眾多地產(chǎn)大鱷，運(yùn)河，無(wú)疑是最大的亮點(diǎn)，沿河物業(yè)也成為最受客戶(hù)青睞，價(jià)格最高的明星產(chǎn)品，本案中等規(guī)模項(xiàng)目，緊鄰運(yùn)河，未來(lái)，沿河物業(yè)的明星類(lèi)產(chǎn)品在本項(xiàng)目中所占比例無(wú)疑將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建業(yè)荊胡、德潤(rùn)黃金海岸等項(xiàng)目。這也是秀水灣項(xiàng)目的一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值點(diǎn)挖掘從項(xiàng)目水岸資源綜合占有率看——秀水灣濱水優(yōu)勢(shì)更加凸顯交通路網(wǎng)最為豐富，可為社區(qū)內(nèi)居民提供更多出行方式，且最為方便快捷——片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目對(duì)比，同等輻射范圍內(nèi)，秀水灣周邊密布：1、BRT快速干線，出社區(qū)即可搭乘（沿京廣路、南環(huán)路，快速進(jìn)入市區(qū)東西南北）2、地鐵2號(hào)線向陽(yáng)路站，位于秀水灣東1260米，該線路貫通鄭州南北主城區(qū)的花寨路、紫荊山路、花園路，沿途路經(jīng)鄭州最繁華的商業(yè)區(qū)和省級(jí)行政辦公中心區(qū)域，2010年開(kāi)工建設(shè)、2015年建成通車(chē)；3、地鐵6號(hào)線(沿大學(xué)路，規(guī)劃2013動(dòng)工，2016完工)，距秀水灣僅隔一條主干道，沿環(huán)翠路即可到達(dá)。從未來(lái)交通體系發(fā)展看——三縱三橫立體交通，BRT、地鐵等多維體系區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析三縱三橫立體交通網(wǎng)絡(luò)——嵩山路、大學(xué)路、京廣路南北向主干道，向北可接二七商業(yè)中心、現(xiàn)二七行政中心、碧沙崗商業(yè)中心。東西向干道有南三環(huán)、南四環(huán)和繞城高速，南三環(huán)、南四環(huán)可串聯(lián)鄭州各個(gè)物流中心以及鄭州兩大技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。京沙快速路貫通南北，入城出省暢達(dá)無(wú)阻——南北向大動(dòng)脈京廣—沙口快速通道（簡(jiǎn)稱(chēng)京沙快速路），它起于西南繞城高速，止于連霍高速，全長(zhǎng)25.2公里。沿線相交南四環(huán)、南三環(huán)、隴海路、金水路、北環(huán)路等5條城市快速路，以及長(zhǎng)江路、航海路、解放路、黃河路、農(nóng)業(yè)路、東風(fēng)路、沙門(mén)路、新柳路等8條主干道。主干道路網(wǎng)豐富——一級(jí)主干道環(huán)翠路與二級(jí)主干道石柱路對(duì)秀水灣形成圍合之勢(shì)，快速出行通達(dá)各處。項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值點(diǎn)挖掘本案地鐵6號(hào)線本案TIMEPARK青銅記憶遺址古風(fēng)夏商名人商之源起商城風(fēng)云時(shí)代接軌秀水灣位于最具生態(tài)的時(shí)尚中心——運(yùn)河北岸時(shí)尚生活區(qū)，充滿生態(tài)氣息的國(guó)際化生活城區(qū)。秀水灣位于最具文化的時(shí)代前沿——運(yùn)河北岸“”timepark“主題公園，秀水灣與”時(shí)代接軌“互相呼應(yīng)，仿佛在述說(shuō)“秀水灣”生活立足時(shí)代前沿，充滿時(shí)代氣息的高尚生活方式的深厚內(nèi)涵。恰恰契合時(shí)代巔峰人士掌控時(shí)代脈搏，追求高品質(zhì)生活的精神。秀水灣位于最具價(jià)值的商貿(mào)中心——京廣路商貿(mào)物流中心，順應(yīng)都市發(fā)展大勢(shì)，承接現(xiàn)代商貿(mào)商業(yè)中心外溢，將發(fā)展成堪與二七商圈比肩的商貿(mào)重地，其價(jià)值不言而喻。區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值點(diǎn)挖掘從綜合發(fā)展價(jià)值看——秀水灣是文化、生態(tài)、價(jià)值的標(biāo)桿區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目屬性界定本體分析我們的結(jié)論：通過(guò)價(jià)值點(diǎn)梳理，找到項(xiàng)目的核心價(jià)值與優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目的定位和發(fā)展指明方向。項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理秀水灣規(guī)模容積率區(qū)域價(jià)值交通價(jià)值配套價(jià)值運(yùn)河價(jià)值開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值屬性特征142畝﹤3.5運(yùn)河新區(qū)政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)新區(qū)三縱三橫多維立體交通網(wǎng)絡(luò)快速路、BRT、地鐵等密布交織新區(qū)商貿(mào)發(fā)展重心，未來(lái)教育商業(yè)配套齊全南面臨河，上風(fēng)上水開(kāi)發(fā)商一通地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富，與煤化集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，四盤(pán)聯(lián)動(dòng)，實(shí)力彰顯價(jià)值點(diǎn)分析中等規(guī)模更宜居低密度更生態(tài)中原第二明珠價(jià)值洼地交通便捷價(jià)值更高發(fā)展前景廣闊，更具升值潛力面臨運(yùn)河一線景觀，尊享運(yùn)河一級(jí)生態(tài)，臨水而居，非富即貴上風(fēng)上水，豪宅典范品牌開(kāi)發(fā)商，四盤(pán)聯(lián)動(dòng)，市場(chǎng)影響力更大關(guān)鍵詞提取宜居生態(tài)未來(lái)價(jià)值價(jià)值前景豪宅標(biāo)桿品牌項(xiàng)目發(fā)展方向運(yùn)河新區(qū)·

價(jià)值型·生態(tài)宜居·親水豪宅·品牌筑造典范3、客群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析二七區(qū)購(gòu)房客戶(hù)主要為市內(nèi)及周邊縣市客戶(hù)；周邊縣市客戶(hù)購(gòu)房人群較多，占比達(dá)到39％；二七區(qū)家庭年收入10萬(wàn)-30萬(wàn)以上占23％，年收入30萬(wàn)-50萬(wàn)占14％，年收入50萬(wàn)以上占5%。二七區(qū)客戶(hù)群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析客戶(hù)需求戶(hù)型面積段配比整體上來(lái)看，區(qū)域購(gòu)房者的需求面積段集中于三房100-120㎡、三房120-143㎡、二房86-100㎡、二房71-85㎡之間，占比分別為26%、16%、17%、16%?？偟膩?lái)看，需求二房戶(hù)型占比為43%，三房戶(hù)型占比為52%，其他戶(hù)型占比為5%。

二七區(qū)客戶(hù)群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析需求面積段總結(jié)客戶(hù)接受物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析從客戶(hù)調(diào)研得知，項(xiàng)目對(duì)物業(yè)形態(tài)的接受分布情況如下：多層不帶電梯的接受比例為32.32%，小高層的接受程度為26.26%，多層帶電梯的接受比例為20.20%，高層的接受程度為20.20%，聯(lián)排/別墅的接受程度為1.01%。客戶(hù)對(duì)多層以及小高層的接受程度較高。二七區(qū)客戶(hù)群分析客戶(hù)接受物業(yè)形態(tài)總結(jié)二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析潛在客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)配比客戶(hù)的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成來(lái)看，大部分潛在客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)屬于3口、4口之家，結(jié)構(gòu)占比分別為37.50%、29.17%，5口之家的比例占到了26.67%。1口、2口、6口之家較少，占比分別為1.04%、12.50%、3.13%。二七區(qū)客戶(hù)群分析客戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成總結(jié)二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析潛在客戶(hù)置業(yè)目的配比分析從潛在客戶(hù)職業(yè)目的上來(lái)看，大部分客戶(hù)屬于外地來(lái)鄭州做生意的人群，購(gòu)買(mǎi)住房既是為了居住的目的以及改善居住條件的比例較大，結(jié)構(gòu)占比分別為35.29%、34.31%。為父母/子女購(gòu)房的比例為14.71%，購(gòu)買(mǎi)新房的比例為10.78%，由于周邊市場(chǎng)存在一定的租房客戶(hù)，因此亦有部分客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)住房是出于投資的目的，投資的比例為4.90%。二七區(qū)客戶(hù)群分析置業(yè)目的總結(jié)二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析項(xiàng)目周邊商圈業(yè)態(tài)為：綜合性批發(fā)市場(chǎng)中陸洗化城中陸鞋城中陸化工城長(zhǎng)通商貿(mào)城盈合萬(wàn)貨城中陸茶城萬(wàn)客來(lái)（左）中陸機(jī)電城（左）創(chuàng)新物流園（左）五金塑料城（左）區(qū)域周邊主流人群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析中陸洗化城位于鄭州市京廣南路,主要經(jīng)營(yíng)洗化用品,化妝品,寶潔用品為一體的專(zhuān)業(yè)洗化用品批發(fā)零售市場(chǎng)萬(wàn)客來(lái)市場(chǎng)平均日客流量?jī)扇f(wàn)人以上，年交易額二十億元人民幣以上。市場(chǎng)輻射山東、安徽、山西、陜西、河北、湖北等周邊諸省及內(nèi)蒙、新疆、青海、甘肅等中西部地區(qū)，成為中原地區(qū)最大的副食品批發(fā)基地。由于市場(chǎng)交投活躍，來(lái)往客商很多，這里的一個(gè)洗手間，每年都會(huì)有三十多萬(wàn)的收益。

“鄭州五金機(jī)電城”是集高低壓電器、電線電纜、水暖閥門(mén)、五金工具、電動(dòng)工具、五金標(biāo)準(zhǔn)件、精品鎖具、電機(jī)風(fēng)機(jī)產(chǎn)品、各類(lèi)水泵、建筑機(jī)械、工礦燈具等五金機(jī)械類(lèi)產(chǎn)品批發(fā)兼零售的綜合性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。五金塑料批發(fā)城是專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)批發(fā)五金、塑料制品的大型批發(fā)市場(chǎng)。入駐商戶(hù)300余家。區(qū)域周邊主流人群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析市場(chǎng)名稱(chēng)位置規(guī)模

人數(shù)

市場(chǎng)規(guī)模等級(jí)盈合萬(wàn)貨城新南站往南500路東300-400戶(hù)1000人以上五金塑料城新南站往南200米路東300多戶(hù)500人以上中陸機(jī)電城新南站往東200米路南460多戶(hù)1000人以上中陸洗化城新南站往北200米路東700-800戶(hù)1500人以上電玩化工城洗化城南側(cè)150多戶(hù)300人以上中陸鞋城洗化城東側(cè)400-500戶(hù)800人以上中陸茶城洗化城往北100米路東30-50戶(hù)100人以上萬(wàn)客來(lái)京廣路南三環(huán)交叉口西北角2000多戶(hù)4000人以上長(zhǎng)通商貿(mào)城新南站往南200路西50-60戶(hù)100人以上物流、食品市場(chǎng)京廣路南三環(huán)交叉口西南角300-400戶(hù)1000人以上租金狀況：洗化城租金在30元/㎡

-----120元/㎡不等，入場(chǎng)費(fèi)：5萬(wàn)元----8萬(wàn)元不等。萬(wàn)客來(lái)租金200-300元/㎡，每間鋪面40-50㎡左右。區(qū)域周邊主流人群分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，整個(gè)批發(fā)市場(chǎng)的盈利狀況：年利潤(rùn)金額占比100萬(wàn)以上15%50萬(wàn)以上15%20萬(wàn)--50萬(wàn)35%20萬(wàn)以下20%賠錢(qián)15%主流收入水平專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)老板問(wèn)卷調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：該區(qū)域市場(chǎng)收入差異化明顯，一部分店面規(guī)模較大、開(kāi)店時(shí)間較長(zhǎng)的商戶(hù)擁有固定的客戶(hù)資源，收入相當(dāng)穩(wěn)定。有相當(dāng)一部分老板資金實(shí)力雄厚，經(jīng)營(yíng)狀況良好，各批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)，高檔轎車(chē)跑車(chē)較常見(jiàn)。二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)老板調(diào)查問(wèn)卷問(wèn)卷內(nèi)容問(wèn)卷結(jié)果結(jié)論購(gòu)房用途：85%以上表示自住，15%表示投資升值以自住型為主需求面積：80-100的占比30%左右，100-130的占比50%，130-150的占比10%左右，150以上的占比10%左右普遍需求面積在90-130需求戶(hù)型：以2房2廳為主，其次是3房2廳2房及3房受熱捧能接受的價(jià)位：普遍認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)在5500-6500之間，能接受的心理價(jià)位普遍在萬(wàn)元以下。普遍覺(jué)得6500是目前市場(chǎng)合適價(jià)位購(gòu)房關(guān)注重點(diǎn)：配套、位置成關(guān)注重點(diǎn)，其次是戶(hù)型、價(jià)位配套成關(guān)注重點(diǎn)喜歡的住宅類(lèi)型：90%以上喜歡多層的房子喜歡多層目前居住區(qū)域：90%以上居住在周邊或已經(jīng)在周邊購(gòu)房，如橄欖城、花都港灣等周邊購(gòu)房居住為主對(duì)運(yùn)河新區(qū)的認(rèn)識(shí)及發(fā)展前景的信心：只有近30%的商戶(hù)知道或聽(tīng)說(shuō)過(guò)運(yùn)河新區(qū)，60%的商戶(hù)表示對(duì)本區(qū)域未來(lái)前景看好認(rèn)知度不高置業(yè)次數(shù)：有40%以上未購(gòu)房，有30%以上1-2次，20%3次以上。大部分已購(gòu)住房獲知房產(chǎn)信息渠道：90%以上是聽(tīng)說(shuō)或朋友介紹朋友介紹為主二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析從調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，客戶(hù)可以接受的產(chǎn)品總價(jià)集中于50-60萬(wàn)元、60-70萬(wàn)元、70-80萬(wàn)元。占比分別為19.51%、26.83%、31.71%。他們的需求總價(jià)：需求總價(jià)集中于50-60萬(wàn)元、60-70萬(wàn)元、70-80萬(wàn)元。調(diào)研數(shù)據(jù)所得，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品面積段需求集中于三房100-120㎡、120-143㎡之間，占比分別為25.58%、30.23%。他們的置業(yè)需求：三房舒適性、改善型產(chǎn)品成為需求主力。問(wèn)卷分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析作為西南版塊的主流超級(jí)大盤(pán)，橄欖城項(xiàng)目的成交客戶(hù)在一定程度上可以有效反映當(dāng)?shù)乜蛻?hù)群的特征。代表項(xiàng)目成交分析橄欖城一期成交客戶(hù)區(qū)域分布二七區(qū)域內(nèi)客戶(hù)為主管城區(qū)中原區(qū)客戶(hù)新鄭、新密客戶(hù)與上門(mén)客戶(hù)相對(duì)應(yīng)，75%的一期成交客戶(hù)目前來(lái)自二七區(qū)，屬于地緣性客戶(hù)；由于項(xiàng)目交通便利以及性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)，同時(shí)吸引了部分市內(nèi)管城區(qū)、中原區(qū)的客戶(hù)；由于項(xiàng)目距離新鄭、新密較近，吸引較多當(dāng)?shù)乜蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)，同樣吸引了部分與南部市場(chǎng)存在生意往來(lái)的客戶(hù)在鄭州置業(yè)；橄欖城成交客戶(hù)區(qū)域分布分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析一期成交客戶(hù)置業(yè)次數(shù)一期成交客戶(hù)年齡構(gòu)成成交客戶(hù)基本屬于首次置業(yè)和首次改善居住，僅有極個(gè)別投資客戶(hù)一期成交客戶(hù)群體中，大部分屬于首次置業(yè)，年齡在25-35歲，用于日常居住，以購(gòu)買(mǎi)70平米經(jīng)濟(jì)兩房和90平米緊湊三房為主；另一部分客戶(hù)目前居住在區(qū)域內(nèi)較老社區(qū)，如金祥花園等，年齡段在40-50之間，置業(yè)用于居住升級(jí)，以購(gòu)買(mǎi)117平米三房為主；投資客比例極低，以購(gòu)買(mǎi)一房產(chǎn)品為主；橄欖城成交客戶(hù)置業(yè)次數(shù)分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析二七區(qū)客群分析區(qū)域私營(yíng)業(yè)主分析客群分析代表項(xiàng)目成交分析區(qū)域內(nèi)客戶(hù)群主流需求是什么？區(qū)域內(nèi)客戶(hù)群潛在需求是什么？主流需求策略：滿足主流置業(yè)需求鄭州市2011年3月4日限購(gòu)令出臺(tái)，將投資者擠壓出市場(chǎng)，客群結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)楸臼芯用駝傂孕枨罂蛻?hù)和改善性需求客戶(hù)；外地來(lái)鄭州市居住或工作一年以上剛性需求客戶(hù)；主流客群，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求高端置業(yè)需求主流客群，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)需求鄭州市2011年3月4日限購(gòu)令出臺(tái)，本市居民限購(gòu)兩套房，改善性需求客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)將更多考慮終極置業(yè)，選擇更為高端的產(chǎn)品；策略：引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)高端置業(yè)需求第二部分項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告思維導(dǎo)圖啟動(dòng)區(qū)建議綜合分析整體定位定位分解定位依據(jù)鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)步發(fā)展，中部崛起戰(zhàn)略規(guī)劃的不斷推進(jìn)，人口迅速增加，使得鄭州城市化進(jìn)程速度不斷加快，住房需求快速增長(zhǎng)，為鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了穩(wěn)定積極的利好環(huán)境。城市角度市場(chǎng)角度定位依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)角度項(xiàng)目角度客戶(hù)角度鄭州處于城市化飛速