在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估

在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工，或雖已完工但尚未竣工交付使用的建設(shè)項(xiàng)目。在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估就是對(duì)在建工程抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定，其目的就是將在建工程權(quán)益價(jià)格客觀、合理地反映出來(lái)。在建工程房地產(chǎn)在抵押評(píng)估中具有自身權(quán)益復(fù)雜，法律性、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)。筆者試結(jié)合過(guò)去兩年關(guān)于在建工程評(píng)估的實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)，參照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》，對(duì)在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估進(jìn)行分析闡述。-、在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估適用對(duì)象的確定通常意義上，在建工程包括兩種進(jìn)度形態(tài)：一種是房屋建筑正在施工或雖停工但尚未完工的工程形態(tài)（含停緩建工程，“爛尾樓”亦包括在內(nèi)）；另一種就是已完工，但尚未竣工交付使用的建設(shè)項(xiàng)目。針對(duì)這兩種情況，依據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”的規(guī)定，可以看出，在建工程房地產(chǎn)抵押貸款的目的是為了保證工程繼續(xù)建設(shè)而向金融機(jī)構(gòu)籌集尚未完工的工程后期建設(shè)資金。顯然在上述兩種進(jìn)度形態(tài)的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押評(píng)估的要求，而后者能否也適用在建工程房地產(chǎn)抵押評(píng)估呢?筆者認(rèn)為這是值得商榷的地方。如果單從《辦法》字面上理解，后者顯然已不能滿足在建工程抵押評(píng)估的法律要求，不能以在建工程抵押為目的進(jìn)行評(píng)估。作為專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估人員，應(yīng)建議金融機(jī)構(gòu)待抵押人完成竣工驗(yàn)收，辦理產(chǎn)權(quán)證后再進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估為宜。但筆者通過(guò)評(píng)估實(shí)踐同時(shí)了解到，造成后者上述情況的原因是由于施工方帶資施工，在完工后建設(shè)方不能支付或者不能完全支付施工方所墊付的工程款，從而不能取得“工程款支付憑證”，達(dá)不到竣工交付使用的條件。類似這樣的情況，能否以在建工程進(jìn)行抵押評(píng)估，達(dá)到融資目的，籌集建設(shè)資金呢?筆者認(rèn)為答案是肯定的。因?yàn)榈盅喝速J款目的是為了支付施工方墊付的工程款，而這部分工程款正是抵押人“為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款”，其內(nèi)涵應(yīng)是一致的。當(dāng)然，操作時(shí)應(yīng)以抵押權(quán)人有效的資金使用監(jiān)管為前提?！渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)抵押辦法》第二十二條對(duì)以房屋建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)做了詳盡的規(guī)定。市府法制辦、市房地資源局《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房地產(chǎn)抵押辦法〉若干問(wèn)題的說(shuō)明（一）》（滬府發(fā)[2000]15號(hào)），進(jìn)一步對(duì)關(guān)于房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押進(jìn)行說(shuō)明：“設(shè)定房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)以工程總承包合同或者施工總承包合同約定的整個(gè)建設(shè)工程范圍為一個(gè)抵押期。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2000年1月1日后領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的，若預(yù)售許可證確定的范圍小于整個(gè)工程范圍的，可以以扣除預(yù)售許可證范圍的剩余部分為整體，設(shè)定抵押權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2000年1月1日前取得商品房預(yù)售許可證的，可以以整個(gè)工程范圍扣除已預(yù)售商品房的剩余部分為整體，設(shè)定抵押權(quán)。”二、在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估標(biāo)的以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。也就是說(shuō)在建工程抵押物不僅是在建建筑物，還包括在建工程房地產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。我國(guó)土地實(shí)行社會(huì)主義公有制，分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種。在現(xiàn)階段，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)主要通過(guò)行政劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓及租賃方式取得?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)”?；诖耍康禺a(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押，無(wú)論土地使用權(quán)來(lái)源于出讓或劃撥或租賃，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)?！稉?dān)保法》第三十六條第三款還規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押”。在建工程房地產(chǎn)抵押，其合法土地使用權(quán)上的在建建筑物所有權(quán)雖處于待定狀態(tài)（在法定主管機(jī)關(guān)頒發(fā)正式所有權(quán)證書之前），但通過(guò)建設(shè)審批的相關(guān)文件，可以判斷其所有權(quán)處于相對(duì)確定的狀態(tài)。由此結(jié)合上述規(guī)定可以看出，在建工程房地產(chǎn)抵押亦符合房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定：以在建工程抵押的，其土地使用權(quán)來(lái)源無(wú)論是出讓、劃撥或者是租賃的國(guó)有土地，還是集體建設(shè)用地，只要土地使用權(quán)來(lái)源合法，均可設(shè)定抵押權(quán)。當(dāng)然，抵押權(quán)人往往出于貸款風(fēng)險(xiǎn)方面的考慮，在建工程設(shè)定抵押權(quán)的一般都是國(guó)有出讓土地上的在建建筑物。三、在建工程的特點(diǎn)1、 在建工程房地產(chǎn)是隨著時(shí)間的推移工程不斷變化的動(dòng)態(tài)過(guò)程，其變化不同于一般房地產(chǎn)的折舊，而是工程量的累加。2、 在建工程房地產(chǎn)雖具有價(jià)值，但其可利用性不確定，使用價(jià)值是以預(yù)期為前提。3、 在建工程權(quán)屬的相對(duì)確定性。一方面在建工程尚未頒發(fā)相關(guān)房屋所有權(quán)證書（其土地使用權(quán)證書已經(jīng)取得），其權(quán)利處于相對(duì)確定階段；另一方面，由于在建工程可能存在施工方墊資的事實(shí)存在，或者施工實(shí)際進(jìn)度與工程款支付進(jìn)度不一致，其權(quán)益狀況有待確定。4、 在建工程的易受限制性。在建工程必須依據(jù)政府規(guī)劃建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的文件進(jìn)行施工建設(shè)，符合法定的規(guī)劃要求。5、 在建工程還存在不可移動(dòng)性、價(jià)值量大、難以變現(xiàn)等房地產(chǎn)的一般特點(diǎn)。四、 在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估資料收集及踏勘要求針對(duì)在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格的評(píng)估范圍和特點(diǎn)，特別是在建工程權(quán)益的相對(duì)確定這一主要特性，要求評(píng)估人員對(duì)資料收集更嚴(yán)密全面。除收集一般的權(quán)屬證明資料外，還應(yīng)更重視對(duì)“施工方出具的工程款支付憑證（或者書面支付承諾函）”、“《房地產(chǎn)登記冊(cè)》一一房屋狀況及產(chǎn)權(quán)人、土地狀況及預(yù)告登記狀況信息和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記信息”等資料的收集，明晰法定優(yōu)先受償款項(xiàng)的金額。在建工程存在差異性大、專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)師在抵押評(píng)估中，在對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行比照核實(shí)的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝能夠反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。在建工程房地產(chǎn)涉及的種類較多，往往包括不同用途的工業(yè)廠房、商品住宅、商辦大樓等物業(yè)，其結(jié)構(gòu)各異，專業(yè)程度不同，要求房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)建筑知識(shí)有較全面的掌握，在查勘時(shí)對(duì)不同類別建筑的結(jié)構(gòu)構(gòu)造、施工特點(diǎn)等狀況要有比較全面的了解，采集估價(jià)對(duì)象房屋開間、進(jìn)深、層高等對(duì)造價(jià)及可利用性有特殊影響的數(shù)據(jù)，并結(jié)合相關(guān)圖紙，對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至等情況進(jìn)行再次核查，對(duì)工程施工節(jié)點(diǎn)做出判斷。必須指出，房地產(chǎn)估價(jià)人員于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在進(jìn)行工程形象進(jìn)度判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視，并保持必要的謹(jǐn)慎。五、 在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)分析及防范對(duì)策房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估，不可避免的存在諸如評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、評(píng)估技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等評(píng)估的一般性風(fēng)險(xiǎn)。除此以外，對(duì)于在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估，還存在著抵押物權(quán)益定量的不確定性，合法性、可利用價(jià)值較難以判斷以及工程真正的形象進(jìn)度較難把握等風(fēng)險(xiǎn)。我們不可能消滅風(fēng)險(xiǎn)，而只能在有限的空間和時(shí)間內(nèi)改變風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件，降低其發(fā)生頻率和減小損失的程度，從而有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。我想這需要改善市場(chǎng)環(huán)境，使估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠真正按獨(dú)立、客觀、公正的原則執(zhí)業(yè)；需要機(jī)構(gòu)內(nèi)部加強(qiáng)管理，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)出具報(bào)告；需要政府職能部門及行業(yè)組織加強(qiáng)監(jiān)管等措施，有效防范和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。筆者試就在建工程抵押評(píng)估可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以期對(duì)此類評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)防范有所幫助。1、抵押物權(quán)益的不確定性風(fēng)險(xiǎn)分析及防范在建工程抵押價(jià)格評(píng)估，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格的評(píng)估。在建工程往往存在建設(shè)方工程款的支付滯后于實(shí)際完成的形象進(jìn)度，與實(shí)際投資額不一致，造成在建形象工程權(quán)益的缺失。此類風(fēng)險(xiǎn)，主要在于建設(shè)工程承包方權(quán)益的確定問(wèn)題。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。那么如何確定施工方的優(yōu)先受償款呢？《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第十七條對(duì)此有明確規(guī)定：“評(píng)估在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書面說(shuō)明;存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書面形式提供拖欠的數(shù)額”。另外，估價(jià)師應(yīng)對(duì)在建工程房地產(chǎn)其他優(yōu)先受償款進(jìn)行調(diào)查，譬如市政相關(guān)配套費(fèi)用等是否已支付（應(yīng)有相關(guān)支付憑證），若尚未支付，應(yīng)按照合同約定的金額計(jì)算或以政府相關(guān)部門規(guī)定的數(shù)額予以扣除。2、 抵押物合法性判定的風(fēng)險(xiǎn)分析及防范在建工程抵押價(jià)格評(píng)估中，經(jīng)常遇到的問(wèn)題是現(xiàn)有施工規(guī)模超過(guò)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的工程量。如像門衛(wèi)室等輔助用房很多情況下不包括在規(guī)劃范圍內(nèi)，而在某些用途房地產(chǎn)開發(fā)中該類房屋又是不可或缺的。在很多情況下，評(píng)估人員依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，往往無(wú)法判斷施工總平面圖上規(guī)劃建筑物的合法性。如果能夠明確判斷建設(shè)單位的施工規(guī)模超過(guò)了法定的建設(shè)規(guī)模，根據(jù)評(píng)估的合法性、抵押評(píng)估的謹(jǐn)慎原則，按規(guī)劃許可證上載明的建筑面積進(jìn)行評(píng)估計(jì)價(jià)即可；如果已經(jīng)規(guī)劃行政部門同意，能夠出具相關(guān)憑證，即可按規(guī)劃部門最終確定的建筑面積進(jìn)行評(píng)估。然而，由于在建工程的特殊性，估價(jià)人員依據(jù)現(xiàn)有的資料，很難判定建設(shè)基地內(nèi)在建建筑全部是合法的建筑物（可能存在部分批準(zhǔn)建筑與“未批準(zhǔn)建筑”同時(shí)施工，建設(shè)規(guī)模與規(guī)劃許可證相當(dāng)，這在工業(yè)廠區(qū)施工中較為常見），而陪同房地產(chǎn)估價(jià)師踏勘的往往又是建設(shè)方的財(cái)務(wù)人員，可能對(duì)工程也不熟悉。這給估價(jià)工作帶來(lái)了難度，需要估價(jià)師有效地甄別。估價(jià)人員切忌麻痹大意，貪圖省事，寄希望于在報(bào)告的“假設(shè)與限制條件”中加以說(shuō)明，以期規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這未免有濫用假設(shè)和限制條件之嫌。作為房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，向相關(guān)技術(shù)負(fù)責(zé)人以及規(guī)劃和其他相關(guān)部門核實(shí)情況，搜集相關(guān)資料，確定合法有效的評(píng)估范圍。3、 抵押物可利用價(jià)值較難以判斷的風(fēng)險(xiǎn)分析及防范房地產(chǎn)抵押價(jià)格為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。在建工程建設(shè)施工周期短者數(shù)月，長(zhǎng)者三五年甚至更長(zhǎng)。在建工程在建設(shè)初期可能技術(shù)是先進(jìn)的，功能也是完善的，但經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的開發(fā)建設(shè)后，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，由于市場(chǎng)及外部環(huán)境不斷變化，可能其技術(shù)、功能已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)的需要，實(shí)際投入價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值，面臨嚴(yán)重貶值的可能，這在專業(yè)性較強(qiáng)的工業(yè)在建工程評(píng)估中尤為多見，其市場(chǎng)價(jià)值很難由評(píng)估人員在較短的時(shí)間內(nèi)得出結(jié)論?？梢赃@么說(shuō)，專業(yè)廠房在建工程的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通標(biāo)準(zhǔn)廠房的風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)建筑的風(fēng)險(xiǎn)亦大于住宅建筑的風(fēng)險(xiǎn)。從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。在建工程抵押價(jià)格的評(píng)估，給房地產(chǎn)估價(jià)師提出了更高的現(xiàn)實(shí)要求，需要估價(jià)師對(duì)建筑方面的知識(shí)，各行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，乃至科技發(fā)展方向都有一定程度的把握。這就需要估價(jià)師加強(qiáng)學(xué)習(xí)，夯實(shí)內(nèi)功，培養(yǎng)敏銳的市場(chǎng)意識(shí)，提高自身素質(zhì)。同時(shí)，對(duì)評(píng)估技術(shù)也提出了要求。在建工程抵押價(jià)格評(píng)估，由于在建工程可比性差，種類多，差異大，一般只能采用成本法和假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。在成本法評(píng)估中，在建工程不是工程各項(xiàng)投入的簡(jiǎn)單累加，測(cè)算時(shí)要根據(jù)客觀情況進(jìn)行有針對(duì)性的篩選；另外，對(duì)建筑物技術(shù)性、功能性是否存在貶值的判斷要進(jìn)行量化測(cè)算，予以扣除。在假設(shè)開發(fā)法中，對(duì)預(yù)期建成后的房地產(chǎn)價(jià)值不能高估（要充分考慮貶值因素），也不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)成本以及稅費(fèi)。房地產(chǎn)估價(jià)師要達(dá)到上述評(píng)估要求，不僅僅是現(xiàn)有多種評(píng)估方法的綜合運(yùn)用，還要利用數(shù)學(xué)理論，探索和應(yīng)用一些新的房地產(chǎn)估價(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響的因素進(jìn)行合理的測(cè)算分析。4、在建工程形象進(jìn)度較難把握的風(fēng)險(xiǎn)分析及防范在建工程形象進(jìn)度把握是在建工程抵押價(jià)格評(píng)估的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)估價(jià)師在對(duì)抵押物的工程形象進(jìn)度進(jìn)行判斷時(shí)，由于專業(yè)程度的限制，很多情況下比較寬泛，往往依靠建設(shè)單位和施工單位的陳述，很難進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷。筆者所在的公司在造價(jià)方面具有優(yōu)勢(shì)，工作期間有幸接觸了“在建工程工程量鑒證報(bào)告”，使我一度存在的對(duì)在建工程抵押價(jià)格評(píng)估中工程形象進(jìn)度難以把握的困惑得到釋疑。房地產(chǎn)估價(jià)師在對(duì)該類房地產(chǎn)做出評(píng)估之前，可以和相關(guān)造價(jià)咨詢單位進(jìn)行合作或者要求建設(shè)方提供估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的工程量鑒證報(bào)告，以確定真正的工程實(shí)際進(jìn)度，明確工程量，并將其作為附件，使報(bào)告更加嚴(yán)密周全。在建工程抵押價(jià)格評(píng)估是房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估的重要形式。在在建工程抵押價(jià)格評(píng)估中，還應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素予以研究和說(shuō)明，并對(duì)變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，對(duì)在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)給予必要的關(guān)注。在建工程抵押評(píng)估的特點(diǎn)與評(píng)估范圍中國(guó)融資報(bào)告網(wǎng)作者：杜建國(guó)來(lái)源：北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司點(diǎn)擊數(shù)：495更新時(shí)間：2006-7-21【字號(hào)：大中小】在建工程是尚未形成的產(chǎn)品，從基礎(chǔ)到主體完成，再到竣工驗(yàn)收，這個(gè)過(guò)程跨越的時(shí)間較長(zhǎng)。隨著工程的進(jìn)展，其價(jià)值往往發(fā)生變化，因此，在建工程評(píng)估有著很強(qiáng)的特殊性和復(fù)雜性。本文將在界定在建工程的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)探討在建工程抵押評(píng)估的特點(diǎn)與評(píng)估范圍。一、在建工程的含義及其特點(diǎn)（一）在建工程的含義在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等諸多特性。要正確把握在建工程評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵并選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法對(duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)，首先要明確在建工程的含義。對(duì)于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是，在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗(yàn)收的建設(shè)工程。它是指在建工程已經(jīng)構(gòu)成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項(xiàng)目、擴(kuò)建項(xiàng)目、改建項(xiàng)目以及恢復(fù)項(xiàng)目等項(xiàng)目工程。另外一種說(shuō)法，在建工程房地產(chǎn)即建筑工程尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn)。中評(píng)協(xié)（96）第3號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范意見（試行）》對(duì)在建工程是這樣論述的：在建工程是正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程，包括成套或單項(xiàng)建設(shè)的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性固定資產(chǎn)以及維修、安裝、擴(kuò)建、改建和大修理工程。按照建設(shè)部56號(hào)令《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。從《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來(lái)的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對(duì)已完工至已竣工驗(yàn)收了的工程就不能進(jìn)行在建工程抵押登記，而應(yīng)該督促其盡快完善產(chǎn)權(quán)后再造行產(chǎn)權(quán)抵押登記。在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動(dòng)工建設(shè)開始至建成后房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)頒發(fā)所有權(quán)證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設(shè)開始至房屋達(dá)到竣工驗(yàn)收條件前所處的狀態(tài)?？梢姡M義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結(jié)構(gòu)的建設(shè)過(guò)程中的狀態(tài)，是一種實(shí)物上的未完成狀態(tài)，而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內(nèi)，還包括房屋各項(xiàng)工程均已完工，即達(dá)到房屋竣工驗(yàn)收條件后、未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產(chǎn)相比，在建工程具有自身的特點(diǎn)。綜合有關(guān)的觀點(diǎn)和意見，參照有關(guān)的文獻(xiàn)和評(píng)估方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過(guò)竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目”。（二）在建工程的特點(diǎn)在建工程泛指處于建設(shè)過(guò)程中、尚未完工并交付使用的工程項(xiàng)目，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗(yàn)收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目，也可以是已停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點(diǎn)。所有權(quán)的相對(duì)確定性指房屋在建工程在主管機(jī)關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對(duì)確定的狀態(tài)。合法性房屋在建工程，必須是經(jīng)國(guó)家法定機(jī)關(guān)或有權(quán)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護(hù)，更不得以抵償法律文書確定的債務(wù)。可變價(jià)性在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價(jià)值及使用價(jià)值。但是由于在建工程處于法律上或事實(shí)上的未完成狀態(tài)，尤其是事實(shí)上未完成而停止建設(shè)的工程，其價(jià)值能否以交換價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)，即該在建工程是否具有可變價(jià)性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場(chǎng)上能夠變價(jià)的、抵償金錢債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評(píng)估的對(duì)象。在建工程房地產(chǎn)可比性差在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差。在建工程形象進(jìn)度與實(shí)際投資額較難一致在建工程實(shí)際投資額，其賬面價(jià)值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時(shí)也記錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度。在建工程建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大建設(shè)工期長(zhǎng)短的差別，直接與建造期間材料，工費(fèi)價(jià)值變化、設(shè)計(jì)變更等相聯(lián)系，對(duì)評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。在建工程房地產(chǎn)種類多在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉(cāng)庫(kù)、普通住宅、高級(jí)住宅等。在建工程造價(jià)差異大同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包入?yún)f(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。二、在建工程的分類在實(shí)際的估價(jià)實(shí)務(wù)以及科學(xué)研究中，可以將在建工程按照不同方式進(jìn)行分類。在建工程可根據(jù)標(biāo)志性工程進(jìn)度進(jìn)行分類，也可根據(jù)建設(shè)用途進(jìn)行分類，同時(shí)對(duì)于同一階段的在建項(xiàng)目，由于工程款支付方式的不同，以及材料設(shè)備購(gòu)置的早晚，在價(jià)值上也會(huì)形成差異。根據(jù)標(biāo)志性工程進(jìn)度進(jìn)行分類，建筑工程的施工過(guò)程分為土方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等等。由于工程施工是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程，可以按照建設(shè)工程施工主要工作的進(jìn)度狀況劃分為結(jié)構(gòu)在施、結(jié)構(gòu)封頂及準(zhǔn)備驗(yàn)收幾個(gè)階段。對(duì)此我們也稱為按形象進(jìn)度進(jìn)行分類。另一種分類方式是按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途進(jìn)行劃分，建設(shè)工程可分為工業(yè)建筑、民用建筑和農(nóng)業(yè)建筑，進(jìn)而又可分為工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、鍋爐房、住宅、辦公樓、商業(yè)、農(nóng)場(chǎng)、牧場(chǎng)等等。由于不同類型的建筑工程具有各自不同的生產(chǎn)流程和特性，因此對(duì)于在建工程價(jià)值的評(píng)估首先應(yīng)確定在建工程的種類，選取適合其特性的方法和技術(shù)進(jìn)行研究。三、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)對(duì)在建工程價(jià)值的估算和判定稱為在建工程估價(jià)，在建工程作為房地產(chǎn)估價(jià)中重要的一類，相對(duì)于一般房地產(chǎn)的估價(jià)，在建工程抵押估價(jià)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：在建工程的范圍十分廣，情況復(fù)雜，對(duì)估價(jià)要求的專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)。在建工程的個(gè)性差異往往比較突出，不同工程之間的可比性較差，對(duì)在建工程抵押估價(jià)要建立在對(duì)其全面分析了解的基礎(chǔ)上。在建工程資金投入與工程實(shí)際進(jìn)度存在著時(shí)差和量差，這時(shí)在建工程抵押評(píng)估中經(jīng)常會(huì)考慮的因素。建設(shè)資金的投入量與實(shí)際形成的工程資產(chǎn)價(jià)值量和形象進(jìn)度往往不盡一致。花在在建工程上的實(shí)際費(fèi)用支出與其形象進(jìn)度并不一致，有時(shí)偏差還很大，因此實(shí)際的費(fèi)用支出并不能客觀地反映在建工程的抵押價(jià)值。大中型尤其是特大型工程項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，資金成本較高，其所含實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值與貨幣資金的時(shí)值存在著價(jià)值背離問(wèn)題。在建工程存在著債權(quán)債務(wù)問(wèn)題和投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，在估價(jià)中要注意格外關(guān)注。而且在其竣工投產(chǎn)之前表現(xiàn)為投資的積累，通常無(wú)收益可言，且未來(lái)預(yù)期收益難以確定。在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設(shè)但尚未交付使用的工程。這些完工進(jìn)度差異巨大的在建工程，自身可比性較差，評(píng)估時(shí)不易找到合適的參照物。對(duì)工期較長(zhǎng)或停建多年的工程，由于市場(chǎng)和外部條件的變化，其技術(shù)性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價(jià)時(shí)。有的項(xiàng)目還沒(méi)建成在市場(chǎng)上就已經(jīng)落后了，市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)低于實(shí)際的投入。在建工程的價(jià)值并非各項(xiàng)投入的累加，要根據(jù)市場(chǎng)情況體現(xiàn)出其潛在的利潤(rùn)，這也是對(duì)在建工程采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)的難點(diǎn)之一。按照工程項(xiàng)目的建設(shè)程序，土地費(fèi)用和不構(gòu)成工程實(shí)體的前期費(fèi)用往往是先行投入的，與工程的實(shí)際進(jìn)度無(wú)關(guān)，在估價(jià)時(shí)不可遺漏。對(duì)在建工程的估價(jià)往往無(wú)法直接采用一般房地產(chǎn)估價(jià)的方法，應(yīng)結(jié)合在建工程的特點(diǎn)對(duì)各種方法進(jìn)行修訂后靈活地綜合使用。因此，在傳統(tǒng)評(píng)估技術(shù)路線中，一般采用成本法和假設(shè)開發(fā)法，但由于在建工程資產(chǎn)的收益率并不是總處在社會(huì)平均水平位置，其預(yù)期收益可能明顯高于或低于社會(huì)平均水平，這樣對(duì)在建工程的估價(jià)針對(duì)特定的評(píng)估目的則要運(yùn)用到其他估價(jià)方法，以便更好地考慮該在建工程超額收益或減額收益對(duì)其評(píng)估值的影響，從而使其估價(jià)結(jié)果進(jìn)一步貼近市場(chǎng)。四、在建工程抵押價(jià)值評(píng)估范圍的界定房地產(chǎn)