畢業(yè)設(shè)計御花園住宅小區(qū)放低開可行性研究報告書

PAGE畢業(yè)論文題目：御花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告系別：建筑工程管理系專業(yè)：工程管理姓名：xxx學(xué)號：xxxxxxxx指導(dǎo)教師：xxxxxxxxxxxxxxxx2012年xxxxxxx畢業(yè)論文任務(wù)書題目御花園住宅小區(qū)項目可行性研究系別建筑工程管理系專業(yè)工程管理班級xxxxxxx學(xué)號xxxxxx學(xué)生姓名xxxxxxx指導(dǎo)教師xxxxxx發(fā)放日期2012.3.16河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文任務(wù)書

一、主要任務(wù)與目標(biāo)：通過畢業(yè)設(shè)計，復(fù)習(xí)和鞏固所學(xué)的專業(yè)知識，培養(yǎng)學(xué)生綜合運用所學(xué)理論知識和專業(yè)技能的能力。主要是對擬建項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行初步可行性研究，分析其在技術(shù)上、經(jīng)濟上是否可行，為投資者初始決策提供判斷依據(jù)。分析過程主要包括：項目建設(shè)初步方案及規(guī)劃設(shè)計、資源條件、項目壽命期內(nèi)現(xiàn)金流測算（投資估算、資金籌措分析、贏利預(yù)測等），進行財務(wù)評價（計算財務(wù)評價指標(biāo)、盈虧平衡分析、敏感性分析），最終提出項目研究結(jié)論。最終成果：大同御花園住宅小區(qū)項目可行性研究報告二、主要內(nèi)容與基本要求：（一）主要內(nèi)容主要內(nèi)容包括：第一部分項目總說明（或總論）主要分析項目背景與概況：項目可研目的、本報告的編制依據(jù)、本報告的編制說明等；主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。第二部分投資環(huán)境分析投資環(huán)境分析內(nèi)容包括：1.政治環(huán)境；2.自然環(huán)境；3.經(jīng)濟環(huán)境；4.社會環(huán)境；5.基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施等。分析時先宏觀、再中觀、到微觀環(huán)境分析。第三部分市場分析市場分析的內(nèi)容包括：供給分析、需求分析、租售情況分析、市場趨勢分析、市場競爭分析（競爭樓盤和競爭對手分析）。第四部分項目swot分析和定位項目概況及開發(fā)建設(shè)條件，主要描述項目名稱、項目建設(shè)單位情況、項目建設(shè)場地、規(guī)劃條件、公共配套條件、總體規(guī)劃方案、建筑方案、水、電、氣供應(yīng)等等，以及價格及價格策略。第五部分項目實施進度確定建設(shè)項目總進度計劃表；具體安排前期工作、設(shè)計招標(biāo)、施工、竣工驗收等階段主體工作及進度；并據(jù)此編制項目實施進度表（橫道圖）。第六部分投資估算及資金籌措為確定項目的經(jīng)濟效益和財務(wù)效益，需要確定建設(shè)項目的總成本和經(jīng)營成本：如對項目的建設(shè)投資進行估算，并編制投資估算表，包括分項投資估算表和總投資估算表；確定資金籌措方式與來源。第七部分財務(wù)效益指標(biāo)分析（或財務(wù)評價）本部分主要是從公司財務(wù)的角度計算利潤相關(guān)指標(biāo)：稅前（稅后）利潤、投資利潤率等指標(biāo)，編制損益表。第八部分項目經(jīng)濟效益評價主要包括兩部分：1、盈利能力分析：（1）確定基準(zhǔn)收益率（2）確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：包括銷售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷售費用等(見第五部分)；編制收入估算表。（見第六部分）（3）盈利能力評價采用的現(xiàn)金流量表有兩種類型：編制全投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表，確定各時期時點現(xiàn)金流量。（4）評價指標(biāo)選取：靜態(tài)和動態(tài)指標(biāo)、效率性和效益型指標(biāo)。如NPV、IRR、投資回收期（靜態(tài)）2、償債能力分析：根據(jù)損益表和現(xiàn)金流量表計算?？刹捎弥笜?biāo)：借款償還期、利息備負(fù)率。進行貸款償還分析，評價項目償債能力。第九部分風(fēng)險分析（不確定性分析）主要進行盈虧平衡分析和敏感性分析，以此評價項目的風(fēng)險水平和抗風(fēng)險能力。采用方法：量本利分析方法和單因素敏感性分析。第十部分項目評價的結(jié)論先列出項目投資收益相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表，對各指標(biāo)結(jié)果進行分析，得出相關(guān)結(jié)論。第十一部分附表（二）基本要求1、從設(shè)計涉及的學(xué)科范圍、內(nèi)容深廣度、問題難易度，以及從開題、資料收集、方案比較、技術(shù)實現(xiàn)、測試、總結(jié)等方面，體現(xiàn)學(xué)生綜合運用知識分析解決實際問題的能力；2、設(shè)計的結(jié)果具有實用性、科學(xué)性；3、投資開發(fā)方案的論證比較詳實，方案設(shè)計在技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理。4、設(shè)計使用的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范符合技術(shù)實際和國家相關(guān)政策。5、項目的組織設(shè)計科學(xué)且具體可行；6、畢業(yè)設(shè)計文本必須按規(guī)范要求認(rèn)真撰寫，不能隨意省略；所用的素材必須是實習(xí)中搜集的經(jīng)過甄別的資料數(shù)據(jù)，絕不許胡編杜撰；7、學(xué)生在設(shè)計開始的第一周內(nèi)，必須向指導(dǎo)教師提交畢業(yè)設(shè)計開題報告，將自己擬撰寫的設(shè)計內(nèi)容摘要報告老師，在取得老師的審查批準(zhǔn)后，方可按開題報告的內(nèi)容開始設(shè)計；8、畢業(yè)設(shè)計成果要求見各專業(yè)畢業(yè)設(shè)計任務(wù)指導(dǎo)書；9、畢業(yè)設(shè)計成果（報告）正文及裝禎基本要求符合學(xué)校要求；10、文體風(fēng)格本設(shè)計屬科技應(yīng)用文，在敘述項目概況、進行市場分析和闡述策劃方案時，應(yīng)該采用客觀的、科學(xué)的修飾，避免出現(xiàn)含有感情色彩或者多姿多彩的文學(xué)描述；11、經(jīng)濟評價計算數(shù)據(jù)在對項目進行經(jīng)濟評價的過程中，不必要列出計算式，只需將計算所引用的數(shù)據(jù)和計算過程數(shù)據(jù)和結(jié)果用基本報表和輔助報表的形式列出，讓人一目了然即可。三、計劃進度：3月26日-6月1日（含答辯時間）共10周第7周—第16周第1周：撰寫開題第2－5周：撰寫初稿第6周：指導(dǎo)老師審稿第7-8周：修改完善、指導(dǎo)老師審核定稿第9周：打印裝訂、編寫答辯提綱第10周：畢業(yè)答辯四、主要參考文獻：[1]劉曉君主編工程經(jīng)濟學(xué).北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008[2]國家發(fā)改委、建設(shè)部.北京：建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)2006.8[3]房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2011.北京：中國統(tǒng)計局出版2011.12[4]柴強主編房地產(chǎn)估價.北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2011.11[5]丁烈云主編房地產(chǎn)開發(fā)北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008.12[6]劉雷主編物業(yè)管理.鄭州：鄭州大學(xué)出版社，2009.9[7]楊東主編房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制.[J].建筑經(jīng)濟,2010.8指導(dǎo)教師（簽名）：年月日教研室審核意見：教研室主任簽名：年月日成績評定·成績評定說明成績評定說明一、答辯前每個學(xué)生都要將自己的畢業(yè)論文在指定的時間內(nèi)交給指導(dǎo)，教師，由指導(dǎo)教師審閱，寫出評語并預(yù)評分。二、答辯工作結(jié)束后，答辯小組應(yīng)舉行專門會議按學(xué)校統(tǒng)一的評分標(biāo)準(zhǔn)和評分辦法，在參考指導(dǎo)教師預(yù)評結(jié)果的基礎(chǔ)上，評定每個學(xué)生的成績。系對專業(yè)答辯小組提出的優(yōu)秀和不及格的畢業(yè)論文，要組織系級答辯,最終確定成績，并向?qū)W生公布。三、各專業(yè)學(xué)生的最后成績應(yīng)符合正態(tài)分布規(guī)律。四、具體評分標(biāo)準(zhǔn)和辦法見《河南城建學(xué)院畢業(yè)論文工作條例》中附錄2。五、答辯小組評分包括兩部分：（1）學(xué)生答辯情況的得分和評閱教師評分；（2）指導(dǎo)教師對學(xué)生畢業(yè)論文的評分;畢業(yè)論文成績評定班級班級姓名學(xué)號綜合成績：分（折合等級）答辯小組組長簽字年月日·指導(dǎo)教師評定意見·一、評語：二、評分：評分項目工作態(tài)度與紀(jì)律（10分）畢業(yè)論文完成任務(wù)情況與水平（40分）數(shù)據(jù)處理、文字表達(dá)（10分）基礎(chǔ)理論和基本技能（20分）創(chuàng)新能力（20分）合計（100分）評分指導(dǎo)教師簽字：年月日·評閱教師評定意見·一、評語：二、評分：評分項目規(guī)范化程度（10分）數(shù)據(jù)處理、文字表達(dá)（10分）質(zhì)量（正確性、條理性、創(chuàng)造性、實用性）（40分）成果的技術(shù)水平（科學(xué)性、系統(tǒng)性）（40分）合計（100分）評分評閱教師簽字：年月日·答辯小組評定意見·一、評語：二、評分：評分項目完成任務(wù)情況（20分）畢業(yè)論文質(zhì)量（40分）表達(dá)情況（15分）回答問題情況（25分）合計（100分）評分答辯小組成員簽字：年月日畢業(yè)答辯說明1、答辯前，答辯小組成員應(yīng)詳細(xì)審閱每個答辯學(xué)生的畢業(yè)論文，為答辯做好準(zhǔn)備，并根據(jù)畢業(yè)論文質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)給出實際得分。2、嚴(yán)肅認(rèn)真組織答辯，公平、公正地給出答辯成績。3、指導(dǎo)教師應(yīng)參加所指導(dǎo)學(xué)生的答辯，但在評定其成績時宜回避。4、答辯中要有專人作好答辯記錄河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文中文摘要摘要2011年國家開始對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司對所要開發(fā)的項目也更加理性、客觀了?？尚行匝芯孔鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)前期工作中一個重要的技術(shù)經(jīng)濟論證階段，使房地產(chǎn)企業(yè)順利實現(xiàn)項目目標(biāo)。2012年大同華岳房地產(chǎn)有限公司精心策劃御花園住宅小區(qū)項目，該項目圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。本報告主要研究了大同市華岳房地產(chǎn)公司即將開發(fā)的御花園住宅小區(qū)項目的可行性研究工作。先從項目背景、投資環(huán)境、市場等方面出發(fā)進行分析，隨后對項目的可行性進行研究，運用項目管理、工程經(jīng)濟學(xué)、市場營銷、財務(wù)管理等學(xué)科知識，對本項目相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)進行了統(tǒng)計整理，并分別從投資可行性、財務(wù)可行性和社會評價方面進行了分析，包括市場現(xiàn)狀、項目策劃、方案與投資估算、財務(wù)指標(biāo)的敏感性分析等，最后通過歸納總結(jié)，得出結(jié)論及實施建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，項目可行性研究，分析，評價河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文英文摘要AbstractIn2011thecountrybegantocontroltherealestatemarket,therealestateindustrygraduallymature,therealestatedevelopmentcompanytodeveloptheprojectismorerational,objective.Feasibilitystudyontheconstructionofrealestatedevelopmentasanimportantpreparatoryworkforthetechnicalandeconomicappraisalstage,therealestateenterprisessafeandsuccessfulimplementationoftheprojectgoal2012DatongHuayuecompanyrealestatelimitedorchestratedImperialGardenresidentialproject,theprojectaroundtheDatong"oneaxisoftwopartofthecity"constructionplanningofmunicipalPartycommitteeofcityhall,inresponsetothepolicycall,HuayueRealEstateDevelopmentCompanydecidetorelyonthedevelopmentofecologicalgardenImperialGardenhigh-graderesidentialquarters.ThisreportmainlystudiedDatong'srealestatecompanytobedevelopedImperialGardenresidentialprojectfeasibilitystudy.First,startingfromthebackgroundoftheproject,investmentenvironment,marketandotheraspectswereanalyzed,andthentheprojectfeasibilityresearch,projectmanagement,engineeringeconomics,marketing,financialmanagementandotherdisciplinesofknowledge,theinvestigationoftheproject-relatedstatisticaldatacollated,andseparatelyfromthefeasibilityofinvestment,financialviabilityandsocialevaluationaspectsanalysis,includingmarketcurrentsituation,projectplanning,projectandinvestmentestimation,financialindicatorsofsensitivityanalysis,Keywords:realestate,projectfeasibilitystudy,analysis,evaluation河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文目錄PAGE48目錄第一章項目總論 11.1項目概要 11.1.1項目名稱 11.1.2項目總體規(guī)劃 11.1.3項目開發(fā)單位 11.1.4項目主管部門 11.1.5項目擬建地點 11.1.6項目周邊環(huán)境 11.1.7項目用地概況 21.1.8報告編制說明 21.1.9報告主要分析內(nèi)容 21.2項目背景 31.2.1項目提出背景 31.2.2開發(fā)投資方式 31.2.3開發(fā)單位背景 31.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 4第二章投資環(huán)境分析 52.1國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 52.2地區(qū)社會經(jīng)濟狀況 6第三章市場分析 83.1市場趨勢分析 83.1.1房地產(chǎn)市場概況 83.1.2經(jīng)濟適用房情況 93.1.3商品房空置面積 103.1.4商品房價格的趨勢 103.2市場需求分析 113.3市場競爭分析 12第四章項目SWOT分析和定位 154.1項目定位 154.1.1項目概況 154.1.2項目規(guī)劃理念 154.1.3總體規(guī)劃方案 164.1.4項目建設(shè)場地 164.2項目SWOT分析 164.2.1御花園項目優(yōu)勢分析： 164.2.2御花園項目劣勢分析： 174.2.3御花園項目機會分析： 174.2.4御花園項目威脅分析： 174.3項目工程規(guī)劃 184.3.1供水規(guī)劃 184.3.2供氣規(guī)劃 184.3.3供熱規(guī)劃 184.3.4雨水、污水排放 194.3.5供電規(guī)劃 194.3.6弱電系統(tǒng) 19第五章項目實施進度 215.1實施進度計劃 215.1.12013年度工程計劃 215.1.22014年度工程計劃 215.1.32015年度工作計劃 215.1.42016年度工作計劃 21第六章投資估算及資金籌措 236.1投資估算范圍 236.2投資估算 236.2.1土地購置費用 236.2.2工程前期費用估算 236.2.3建筑安裝工程費用 236.2.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 246.2.5開發(fā)建設(shè)投資估算 246.2.6投資匯總 246.3資金籌措計劃 256.3.1自有資金 256.3.2銀行信貸 256.3.3房屋預(yù)售 25第七章項目經(jīng)濟效益評價 277.1項目財務(wù)評價 277.1.1銷售收入 277.1.2損益和利潤分配 277.1.3財務(wù)指標(biāo) 277.2償債能力分析 297.2.1資金來源與運用表 297.2.2借款還本付息表 307.3經(jīng)濟效益評價結(jié)論 30第八章風(fēng)險分析 318.1盈虧平衡分析 318.2敏感性分析 318.3定性分析 318.3.1政策風(fēng)險 318.3.2經(jīng)濟風(fēng)險 328.3.3技術(shù)風(fēng)險 328.3.4市場風(fēng)險 338.4投資風(fēng)險的控制 338.4.1通過加快進度來回避風(fēng)險 338.4.2通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險 338.4.3通過加強管理來控制風(fēng)險 33第九章項目評價 359.1結(jié)論 359.2建議 36附表 37參考文獻 42致謝 42河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文第一章項目總論河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文第一章項目總論第一章項目總論1.1項目概要1.1.1項目名稱本項目名稱為御花園住宅小區(qū)1.1.2項目總體規(guī)劃該項目御花園住宅小區(qū)項目總投資109819.30元，占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），綠化面積近8.8萬平方米，綠化率高達(dá)42%，住宅樓共40棟，（6層24棟，20層10棟，30層16棟），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個，平方米，容積率1.9。1.1.3項目開發(fā)單位本項目由華岳房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司開發(fā)承辦，公司董事長為王浩，總經(jīng)理為李國軍，本項目由張楓總經(jīng)理負(fù)責(zé)。1.1.4項目主管部門本項目行政主管部門為大同市城區(qū)人民政府，大同市建委及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的有關(guān)部門，項目投資經(jīng)營主體為華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1.1.5項目擬建地點本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)圈，西臨古城東門，北望平成大橋。1.1.6項目周邊環(huán)境本項目開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項目西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷，小區(qū)與魏都大道交叉口有雁北影劇院、雁北賓館娛樂休閑一步到位。項目西邊是御河生態(tài)園，環(huán)境優(yōu)美，足不出戶感受園林風(fēng)景。項目南面是永康商貿(mào)城、服裝大世界、義烏小商品市場、萬圣商廈等大型商場，以及正在興建的東小城，各種購場所應(yīng)有盡有。項目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備，區(qū)域位置極其優(yōu)越。1.1.7項目用地概況本項目建設(shè)用地面積為315畝，部分為耕地，部分為荒地，通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。1.1.8報告編制說明本項目可行性研究由華岳地產(chǎn)開發(fā)公司及北京建筑設(shè)計院共同承擔(dān)。可行性研究的依據(jù)為：大同市城區(qū)管委會2012年11月同經(jīng)管委發(fā)[2012]108號文“關(guān)于同意華岳房地產(chǎn)公司建設(shè)御花園基建立項的批復(fù)”；大同市建設(shè)局“御花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；華岳房地產(chǎn)公司提供的項目相關(guān)資料；華岳房地產(chǎn)公司2012年2月委托華北星工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議。報告編制依據(jù)：（1）項目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及大同市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）大同市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）大同市2010、2011年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）大同市城市總體規(guī)劃大綱（2010—2020）（6）大同市的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《大同市市區(qū)基準(zhǔn)地價》（9）大同市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單方簽定的協(xié)議書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料1.1.9報告主要分析內(nèi)容投資開發(fā)項目的工程建設(shè)方案、開發(fā)總投資估算、市場調(diào)查結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項目是否可行的研究結(jié)論。1.2項目背景1.2.1項目提出背景 近幾年大同市委市政府全力打造了彩色生態(tài)城市，以改善人居條件為出發(fā)點，下大力氣治理環(huán)境污染，狠抓生態(tài)環(huán)境建設(shè)，努力提升人居環(huán)境，高度重視御河生態(tài)園的發(fā)展，實施可持續(xù)發(fā)展策略。2012年，本項目為華岳房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項目中的一項，圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召，華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。該項目已經(jīng)完成土地征購，現(xiàn)在進入項目策劃及前期工作。整個項目計劃2013年初開工建設(shè)，四年內(nèi)全部完成并交付使用。本項目依附于御河生態(tài)園而建，大同御河生態(tài)園占地面積達(dá)413000㎡，北起御河大橋北500m，南至迎賓大橋南500m，南北長5.5km，東西寬500m-800m，綠化擴展區(qū)包括規(guī)劃布置4座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，總占地面積58.37h㎡。依托御河大橋連接主城區(qū)內(nèi)東關(guān)商貿(mào)區(qū)和御東區(qū)新建商貿(mào)區(qū)，形成商業(yè)購物繁華的市場景觀。御花園小區(qū)地處大同市御河?xùn)|路，坐擁御河風(fēng)景區(qū)，毗鄰大同市御河生態(tài)園。上風(fēng)上水，擁有得天獨厚的自然環(huán)境，人類渴望自然，城市呼喚綠色，園林綠化發(fā)展就應(yīng)該以人為本，充分認(rèn)識和確定人得主體地位和人與環(huán)境的雙向互動關(guān)系，滿足人們的休閑、游憩和觀賞的需要，使園林、城市、人三者之間相互依存，融為一體，所以御花園是理想的宜居之地，更是置業(yè)規(guī)劃成倍增值的財富之邸。1.2.2開發(fā)投資方式本項目由華岳房地產(chǎn)公司開發(fā)，獨家籌措資金開發(fā)建設(shè)，投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過自有資金投入，銀行貸款及商品房預(yù)售三條渠道解決。1.2.3開發(fā)單位背景山西華岳集團公司是大同市一家以房地產(chǎn)開發(fā)為紐帶，集建筑施工、道路施工、物業(yè)管理、物資供應(yīng)、商業(yè)貿(mào)易、熱電聯(lián)產(chǎn)為一體的綜合性股份制企業(yè)。

華岳集團公司始建于1996年，下屬5個控股子公司：大同市華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、大同華岳熱電有限責(zé)任公司、大同華祥物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市萬科隆物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市永華置地有限責(zé)任公司，總注冊資本13100萬元，總資產(chǎn)12億元。幾年來公司開發(fā)、承建的單位工程累計建筑面積85萬平方米，修建擴改道路工程168公里，取得了可喜的業(yè)績。開發(fā)承建的主要工程有：大同市龍府花園住宅小區(qū)、福薇小區(qū)、建馨小區(qū)、怡景苑小區(qū)、鳳凰嘉園小區(qū)、華盛苑小區(qū)、美麗新世界購物廣場、“金色水岸·綠洲”小區(qū)、御華帝景小區(qū)、大同鋁材廠機修、擠壓車間及廠區(qū)建設(shè)、大同經(jīng)濟開發(fā)區(qū)道路工程、日處理10萬噸污水處理廠總承包工程、大同市同泉里、黃花南北街、雁同東路、萬城華府，綠洲·西城。新開南北路市政道路擴改工程。公司所開發(fā)的項目污染物排放全部達(dá)標(biāo)，工程一次交驗合格率達(dá)到100%，年度交付工程優(yōu)良率75%，房屋年平均銷售率85%，業(yè)主入住率達(dá)96%，顧客滿意度達(dá)95%以上。在華岳集團公司十多年的發(fā)展過程中，始終以“用戶至上、誠信為本”為集團一班注重工程質(zhì)量、信守企業(yè)承諾的工作方針，企業(yè)沒有發(fā)生過一起涉及施工質(zhì)量延期交房以及產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)不到位，夸大宣傳、面積分?jǐn)偟确矫嫱对V，簽訂各種合同履行率達(dá)100%.2010年，2011，公司連續(xù)兩年被大同市人民政府評為“模范單位”，被大同市消費者協(xié)會授予全市房地產(chǎn)行業(yè)首家“誠信單位”，2003年—2010年，連續(xù)八年被大同市工商行政管理局評為“守合同、重信用”企業(yè)，并被山西省工商局評為省級“守合同、重信用”企業(yè)光榮稱號，被山西省農(nóng)業(yè)銀行評為AAAA級信用單位。序號項目單位數(shù)值1總用地面積㎡21萬2規(guī)劃總建筑面積㎡40萬3住宅建筑面積㎡35萬4容積率1.95綠化率%42%6項目總投資萬元109819.307財務(wù)凈現(xiàn)值萬元10646.418財務(wù)內(nèi)部收益率%41.2%9靜態(tài)投資回收期年2.831.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1.1主要技術(shù)河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文第二章投資環(huán)境分析第二章投資環(huán)境分析2.1國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2011年

1-12月累計，全國財政收入103740億元，比上年增加20639億元，增長24.8%。其中，中央本級收入51306億元，比上年增加8818億元，增長20.8%；地方本級收入52434億元，比上年增加11821億元，增長29.1%。財政收入中的稅收收入89720億元，增長22.6%；非稅收入14020億元，增長41.7%。2011年是“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢最為復(fù)雜多變的一年。我國國民經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)快速增長的良好勢頭。經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，居民就業(yè)和收入取得明顯改善。G

D

P總額達(dá)到471564億元，剔除物價上漲因素，同比增長9.2%。2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)村居民人均純收入之比為3.13：1，較2010年有明顯改善。2011年全年平均失業(yè)率為4.1%，保持在較低水平。

2011年全年居民消費價格比上年上漲5

.4%，7月份居民消費價格同比漲幅達(dá)到高點6.5%后，漲幅連續(xù)回落。需指出的是由于2011年物價總體漲幅較高，C

PI指標(biāo)在2012年的實際意義將有所下降，C

PI不宜再作為2012年宏觀經(jīng)濟分析和決策的關(guān)鍵因素。

2011年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定，企業(yè)利潤繼續(xù)增長。第一產(chǎn)業(yè)增加值47712億元，比上年增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值220592億元，增長10.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，增長8.9%。1-11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤46638億元，同比增長24.4%。

固定資產(chǎn)投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。全年固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)301933億元，比上年名義增長23.8%(扣除價格因素實際增長16.1%)。其中，國有及國有控股投資107486億元，增長11.1%。第一產(chǎn)業(yè)投資6792億元，比上年增長25.0%；第二產(chǎn)業(yè)投資132263億元，增長27.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資162877億元，增長21.1%。從2011年全年經(jīng)濟財政走勢看，經(jīng)濟增長逐步放緩，企業(yè)利潤下滑，物價高位回落，特別是四季度后提高個人所得稅起征點減收較多，汽車和房地產(chǎn)成交量下降相關(guān)稅收減少，全國財政收入增長前高后低。一季度受經(jīng)濟增長較快、進口大幅增長以及部分2010年末收入在年初集中入庫等因素帶動，全國財政收入增長33.1%；二季度受經(jīng)濟增長較快、匯算清繳2010年企業(yè)所得稅入庫較多等因素帶動，全國財政收入增長29.6%；三季度受經(jīng)濟增速趨緩、但物價處于年內(nèi)高位等因素影響，全國財政收入增長25.9%；四季度受經(jīng)濟增長放緩、個人所得稅改革、物價高位回落以及汽車和房地產(chǎn)成交量下降等因素影響，全國財政收入增長10%(其中中央財政收入扣除當(dāng)季企業(yè)所得稅退稅增加因素后增長7%左右)。從2010年開始，我國進入到了一個不折不扣的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年，期間不僅有“新國十條”、“929新政”等國家級調(diào)控政策的出臺，更有國務(wù)院各部門及各地方政府跟進的部門規(guī)章及地方細(xì)則的推進實施。雖然國家對房地產(chǎn)市場似乎下了大力氣，但房地產(chǎn)市場似乎完全不受影響。回顧2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，延續(xù)始于2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不但盯緊市場變化還持續(xù)加碼調(diào)控。2011年1月26日出臺的“新國八條”奠定了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。伴隨著新“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革等政策的先后落地，“限購”、“限價”、“限貨”等政策也全面升級。2011年7月，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后，臺州、珠海等城市跟進，限購城市數(shù)增加到46個。以上資料數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)呈回落態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)“拐點”隱現(xiàn)。2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年名義增長27.9%，增速明顯回落。從行業(yè)前景來看，2012年6、7月房地產(chǎn)價格將轉(zhuǎn)入實質(zhì)下降時期。

2.2地區(qū)社會經(jīng)濟狀況據(jù)統(tǒng)計，大同市地區(qū)生產(chǎn)總值從2005年的376.51億元增加到2011年的694.33億元，年均增長10.53%；財政總收入從61.99億元增加到138.42億元，年均增長17.43%；一般預(yù)算收入從20.42億元增加到55.17億元，年均增長21.99%；全社會固定資產(chǎn)投資從145.34億元增加到576.71億元，累計完成1812.13億元，年均增長31.74%；社會消費品零售總額從132.9億元增加到303.01億元，年均增長17.92%?！笆濉逼陂g，大同市委市政府要突出轉(zhuǎn)型發(fā)展，拓寬快速提升大空間。確立轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色崛起的戰(zhàn)略，著力推進文化名城、旅游名都、生態(tài)名邑、經(jīng)濟強市“三名一強”建設(shè)步伐，重力突破支柱產(chǎn)業(yè)單一的發(fā)展困局，開辟多元化發(fā)展的廣闊前景，綜合實力和競爭力顯著增強。2012年大同市要繼續(xù)做好城市生態(tài)建設(shè)工作，實現(xiàn)“水”與“綠”的完美結(jié)合、“人”與“城”的和諧相處。御河蓄水綠化景觀工程便是大同市“十二五”期間12項園林綠化景觀工程之一。2011年大同市開工建設(shè)保障性住房面積546.34萬平方米、56055套安置房，已竣工84.4萬平方米、10120套。大同棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗得到中央肯定，國務(wù)院在大同召開了全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造現(xiàn)場會議。一中新校、二中初中部、實驗中學(xué)初中部工程基本完工。一醫(yī)院、五醫(yī)院、中醫(yī)院、六醫(yī)院、二醫(yī)院放療室、衛(wèi)校等開工建設(shè)，三醫(yī)院綜合住院樓、醫(yī)療廢物處理中心完工。發(fā)放救助資金5.6億元。爭取上級社會保障、就業(yè)補助資金6.99億元。財政撥付費用13.94億元，專項解決122戶關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)36670名職工安置和善后問題。開展社會治安綜合整治專項活動，強化安全生產(chǎn)管理，煤礦安全生產(chǎn)實現(xiàn)零死亡。2011年大同城市建設(shè)繼續(xù)強力推進，為“三年大變樣”目標(biāo)實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。政府將投資46.7億元新建改造城市道路38條、橋梁28座、總長105.48公里。拆遷各類違規(guī)、不協(xié)調(diào)建筑達(dá)268萬平方米。新增城市綠化面積701萬平方米。新鋪設(shè)城市供水管網(wǎng)87公里，新鋪設(shè)城市天然氣管網(wǎng)113公里。新增集中供熱面積840萬平方米，拆除191家296臺燃煤鍋爐，全年二級以上天氣341天，比上年增加34天，綜合污染指數(shù)下降35.2%，降幅位列全省第一。垃圾發(fā)電廠和東郊污水廠中水回用工程投入運營。城市數(shù)字化管理平臺啟動，機械化清掃面積達(dá)到60%以上，城市規(guī)劃展示館對外開放。實施9個城中村改造，建筑面積209.9萬平方米。2011年末，大同市政府做出規(guī)劃，要突出雙城格局，打造中國特色城市大未來大同市政府要運用城市化與工業(yè)化是現(xiàn)代化的兩個輪子，加快推進城市化步伐，建設(shè)特色化的古今雙城，是大同邁向現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。在城市化進程中，大同不被平庸的浪潮所淹沒，不為時代的進步所拋棄，最根本的在于創(chuàng)造自己的特色。有特色的城市，才擁有生命，擁有未來，擁有高貴的價值。大同特色的靈魂在于一軸雙城、古今兼顧的獨特布局。穿越歷史塵埃的古城巍然特立，給我們自信的底氣；彰顯時代水平的新區(qū)脫穎而出，雖然國家大局方面對房地產(chǎn)行業(yè)實行的各種打壓政策，但對于大同這樣一個正在蓬勃發(fā)展，加快步伐建設(shè)的城市來說，房地產(chǎn)還是很有前景與市場的。而該項目御花園住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上，具有絕佳的地理優(yōu)勢，和環(huán)境優(yōu)勢，投資開發(fā)的必要性極大。

河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文第三章市場分析第三章市場分析3.1市場趨勢分析3.1.1房地產(chǎn)市場概況2011年，大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長，施工規(guī)模進一步擴大，新開工步伐減緩，商品房銷售持續(xù)回落。①房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)快速增長，住宅投資仍占主體2011年大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成110.0億元，比上年同期增長48.1%，高于全市固定資產(chǎn)投資增速11.2個百分點。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資完成86.5億元，同比增長49.3%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速1.2個百分點，所占比重為78.6%；辦公樓投資完成1.5億元，同比增長454.5%，所占比重為1.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成4.2億元，同比下降5.0%，所占比重為3.8%；其他投資完成17.8億元，同比增長52.8%，所占比重為16.2%。②項目建設(shè)進展順利，施工規(guī)模擴大，新開工步伐減緩2011年，商品房建設(shè)規(guī)模進一步擴大，商品房施工面積1676.5萬平方米，同比增長58.0%。其中：住宅施工面積1491.2萬平方米，同比增長59.9%；辦公樓施工面積16.9萬平方米，同比增長30.2%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積73.6萬平方米，同比增長5.9%；其他房屋施工面積94.7萬平方米，同比增長104.8%。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，全市房地產(chǎn)新開工建設(shè)步伐放緩。1-11月，全市商品房新開工面積397.9萬平方米，同比下降13.3%。③房屋竣工面積進一步持續(xù)增長2011年，全市房屋竣工面積599.1萬平方米，同比增長8倍多，其中：住宅竣工面積551.2萬平方米，同比增長12倍多；其中：90平方米及以下住宅竣工面積518.0萬平方米，同比增長33倍多；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積11.4萬平方米，同比下降17.9%；其他房屋竣工面積35.7萬平方米，同比增長5倍多。④商品房銷售總量及增速雙雙回落2011年1-11月，全市商品房銷售面積為46.2萬平方米，比上年同期下降2.4%，增速比上月回落4.4個百分點。其中，商品住宅銷售面積為44.4萬平方米，比上年同期增長4.1%，增速比上月高出4.8個百分點。在商品住宅銷售中，90平方米及以下住宅銷售面積17.6萬平方米，比上年同期增長70.9%，增速比上月高出32.5個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為39.6%；140平方米以上住宅銷售面積9.7萬平方米，比上年同期下降11.7%，增速比上月回落6.0個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為21.8%。全市商品房銷售額17.2億元，比上年同期增長5.5%，增速比上月回落15.5個百分點。其中商品住宅銷售額為16.1億元，比上年同期增長19.9%，增速比上月高出4.5個百分點。在商品住宅銷售中，90平方米及以下住宅銷售額5.8億元，比上年同期增長90.5%，增速比上月高出39.2個百分點，占商品住宅銷售額的比重為33.7%；140平方米以上住宅銷售額4.0億元，比上年同期下降17.1%，增速比上月回落8.7個百分點，占商品住宅銷售額的比重為23.3%。⑤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速，資金來源趨緊2011年，全市房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金147.8億元，同比增長19.4%，增速高于上1.3個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速28.7個百分點。若扣除上年末結(jié)余資金，本年全市房地產(chǎn)企業(yè)到位資金為73.5億元，同比下降26.1%，其增速低于完成投資增速22%。其中，國內(nèi)貸款6.0億元，同比增長5.3%，增速低于上月4.6個百分點，所占比重4.1%；自籌資金36.6億元，同比下降28.6%，增速低于上月0.2個百分點，所占比重為24.8%；其他資金31.0億元，同比下降27.3%，增速低于上月5.8個百分點，所占比重為21.0%。3.1.2經(jīng)濟適用房情況2011年，大同市經(jīng)濟適用房總投資40839萬元，建筑面積30.5萬平方米，總建戶數(shù)5083戶。公共租賃住房總投資64582萬元，建筑面積105萬平方米，總建戶數(shù)6852戶。2011年，大同市廉租房管理辦公室對3005戶居民實行了廉租房住房補貼。2011年，大同市廉租房共建設(shè)了41803套，總建筑面積209.02萬平方米，年度計劃投資25萬元左右，合計投資28萬元。其中，四家大企業(yè)承建了我市70%的保障房建設(shè)任務(wù)。大同市城市建設(shè)發(fā)展有限公司承建46.32萬平方米，總建9264戶。大同市城市建設(shè)開發(fā)公司承建49.72萬平方米，總建9944戶。大同市保力地產(chǎn)承建40.93萬平米，總建8186戶。大同市房地產(chǎn)開發(fā)公司承建30.76萬平方米，總建6152戶。2011年棚戶區(qū)改造依然是政府的重點工程。其中國有工礦棚戶區(qū)改造6852套，年度計劃總投資43640萬元，總建筑面積44.54萬平方米。城市棚戶區(qū)改造將建設(shè)48686套，總建筑面積346.67萬平方米，年度計劃投資40萬。2012年大同市將繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程，開工建設(shè)各類保障性住房600.61萬平方米，97691套，新建項目年度計劃完成投資72.35億元。其中市本級74561套，466.56萬平方米，年度計劃完成投資56.6億元;縣區(qū)23130套，134.05萬平方米，年度計劃完成投資15.75億元。目前，各項目正在辦理規(guī)劃、環(huán)保、可研、批復(fù)、立項、土地預(yù)審等前期手續(xù)，建設(shè)用地和資金已基本落實。3.1.3商品房空置面積截止2011年12月底，商品房空置一年以上面積為23萬平方米，較2010年同比增長2.3%，與10月底相比增加了4.32萬平方米，其中，商品住宅空置一年以上面積14.04萬平方米，占商品房空置面積的46.12%；同比增長了28.32%；辦公用房空置一年以上面積4.83萬平方米，占商品房空置面積的16.66％；同比下降了37%；商業(yè)營業(yè)用房空置一年以上面積8.81萬平方米，占商品房空置面積的32.58％；同比增長了3.16%；其他用房空置一年以上面積1.32萬平方米，占商品房空置面積的4.55％，同比增長了7.3%。3.1.4商品房價格的趨勢近年來，大同市的房屋需求量不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，從2005年到2011年七年的時間，大同市的商品房整體均價從2900元/㎡增長到近6000元/㎡，一些品質(zhì)較好，位置優(yōu)越的項目在未竣工交房的情況下基本銷售售罄。（目前大同市品質(zhì)較高的項目主要有格蘭云天、巴黎華府、東方羅馬城、御馨花都等）①在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。②需求量大從目前大同市房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。③購買力的增強，按揭的作用大同市市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。④住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚。⑤競爭激烈由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐大同以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于大同市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入大同。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使大同房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。綜上所述，根據(jù)大同市房地產(chǎn)場狀況及華岳集團近幾年來各小區(qū)，各種等級和功能房屋的銷售經(jīng)驗綜合分析，本項目擬建房屋價格確定如下：經(jīng)濟適用住宅銷售價格:2200元/㎡多層商品住宅銷售價格:3700元/㎡高層商品住宅銷售價格:4700元/㎡商業(yè)建筑銷售價格:7000元/㎡3.2市場需求分析隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動大同市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。大同市的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展取得了優(yōu)異的成績，城鎮(zhèn)居民收入進一步增長，人民生活質(zhì)量不斷提高，給大同市房地產(chǎn)帶來了前所未有的機遇，隨著人們對居住條件要求越來越高，良好的居住環(huán)境，經(jīng)濟實用的戶型結(jié)果，價格適中的住房，能夠極大地刺激消費者的購買欲望。開發(fā)舒適、美觀、具備以人為本功能的商品化規(guī)?；淖≌^(qū)，具有廣闊的前景。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷售中，90平米及以下住宅銷售面積17.6萬平方米，比上年同期增長70.9%，占商品住宅銷售面積的比重為39.6%；140平方米以上住宅銷售面積9.7萬平米，比上年同期下降11.7%，增速比上月回落6.0個百分點，占商品住宅銷售面積的比重為21.8%。在商品住宅銷售中，90平米及以下住宅銷售額5.8億元，比上年同期增長90.5%，占商品住宅銷售額的比重為33.7%；140平米以上住宅銷售額4.0億元，比上年同期下降17.1%，增速比上月回落8.7個百分點，占商品住宅銷售額的比重為23.3%。隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。迎合市場需求，此時開發(fā)該項目還是很有價值的。3.3市場競爭分析3.3.1競爭樓盤分析項目名稱恒圓魏都開發(fā)時間2011年9月樓盤地址迎賓大橋南水泉灣開發(fā)商山西世紀(jì)恒圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：3850元/㎡均價：3950元/㎡最高價：4500元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型72.59㎡、79.44㎡、97.64㎡、98.31㎡、117.19㎡占地面積66667平米建筑面積260000平米總戶數(shù)1900停車位地上停車位1300個容積率3.5綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園、實驗小學(xué)附小、華林商圈、直通大同六中、十中、322醫(yī)院實驗小學(xué)附小大同六中大同十中樓盤分析該項目地理位置不佳，導(dǎo)致樓盤價格偏低，戶型90%都是中小戶型，與本項目有較大的競爭力①恒圓魏都項目名稱碧水云天頤園開發(fā)時間2011年4月樓盤地址富康里東段開發(fā)商大同市國信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 價格起價：4100元/㎡均價：4380元/㎡最高價：5100元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型99.08平米、104.44平米、142.88平米、42平米、76平米占地面積70000㎡建筑面積140000㎡總戶數(shù)1800戶停車位地下停車位80個地上停車位300個容積率2.0綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園大同市四醫(yī)院永泰航空廣場門衛(wèi)安防45小41小33小大同一中九中樓盤分析該樓盤主打中小戶型，對本項目有一定的沖擊力，但是該項目占地面積小，環(huán)境一般，所以影響力不會很大②碧云天頤園項目名稱御河國際·公園華府開發(fā)時間2012年3月樓盤地址南三環(huán)與魏都大道交叉口開發(fā)商大同市安家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：3650元/㎡均價：3980元/㎡最高價：5500元/㎡建筑類型高層主推戶型65.59㎡70.32㎡80.56㎡90.90㎡110.42㎡130.66㎡占地面積270400平米建筑面積766332平米總戶數(shù)4820停車位地上600個地下3400個容積率2.50綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園大同一中、九中、十一中、智家堡學(xué)校、沃爾瑪購物廣場居然之家、王府井（規(guī)劃中）、自建商業(yè)街等、自建雙語幼兒園、建行、大同市四醫(yī)院、社區(qū)診所等休閑娛樂設(shè)施、九州國際餐廳樓盤分析該項目屬于高檔住宅社區(qū)，占地面積大，周邊配套設(shè)施較齊全，但是地理位置離御河生態(tài)園較遠(yuǎn)，目前項目剛開始施工，生產(chǎn)周期較長，對本項目影響不大③御河國際·公園華府④海晟財富官邸項目名稱海晟財富官邸開發(fā)時間2010年4月樓盤地址南環(huán)橋御河西岸開發(fā)商山西海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：最低價4300元/㎡均價：5500元/㎡最高價：6000元/㎡建筑類型高層主推戶型93㎡118㎡136㎡146㎡171㎡占地面積160畝建筑面積400000平米總戶數(shù)一期1700戶停車位地上1500個容積率3.00綠化率40%周邊配套御河生態(tài)園沃爾瑪超市華林超市銀行雙語幼兒園城區(qū)十四校大同一中大同二中樓盤分析該項目沒有小戶型，都是高層住宅樓，價位較高，地理位置偏南，離繁華的市中心較遠(yuǎn)，無論小區(qū)環(huán)境還是周邊環(huán)境與本項目相比都相差甚遠(yuǎn)鑒于華岳房地產(chǎn)開發(fā)公司實力雄厚，信譽良好，再加上開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備。用地西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷。東面緊鄰大同市近期將啟動的人工河工程的御河，生態(tài)環(huán)境極佳，區(qū)域位置極其優(yōu)越。根據(jù)以上數(shù)據(jù)資料顯示，相比較御花園小區(qū)項目整體設(shè)計規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)越，地理位置佳，戶型多，配套設(shè)施齊全，價格合理。因此該項目有很大的競爭力。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文第四章項目SWOT分析和定位第四章項目SWOT分析和定位4.1項目定位4.1.1項目概況項目名稱：御花園住宅小區(qū)擬建地點：本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)中心，西臨古城東門（和陽南門），北望平成大橋。價格：起價：2200元/㎡均價：4200元/㎡最高價：4700開發(fā)商：大同華岳房地產(chǎn)有限公司物業(yè)類型：住宅建筑類型：多層、高層主推戶型：70平米89平米110平米130平米170平米占地面積：210000㎡建筑面積：400000平米總戶數(shù)：3000戶停車位：地下400地上1600容積率：1.9綠化率：42%交通狀況：31路36路32路201路38路附近學(xué)校：大同一中大同二中大同十二中北岳中學(xué)周邊配套：御河生態(tài)園雁北影劇院雁北賓館永康商貿(mào)城大同西亞醫(yī)院雙語幼兒園浩海國際酒店4.1.2項目規(guī)劃理念如今人們都向往綠樹成蔭、高山流水，單純的物質(zhì)生活已經(jīng)滿足不了當(dāng)今人們的生活需要。崇尚自然是一種達(dá)到物質(zhì)和精神平衡的狀態(tài)，這種平衡是高尚生活所追求的一種境界。本項目地理位置優(yōu)越，緊鄰御河生態(tài)園，御河生態(tài)園占地面積達(dá)413000㎡，北起御河大橋北500m，南至迎賓大橋南500m，南北長5.5km，東西寬500m-800m，綠化擴展區(qū)包括規(guī)劃布置4座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，總占地面積58.37h㎡項目地處大同市城東，御河西區(qū)，人口密度大，打造市民廣場，為市民提供一個休閑活動場，回饋城市空間。通過社區(qū)景觀、文化、生活空間，營造和諧健康的社區(qū)氛圍，使居民生活在和諧、友善、積極、上進、健康、樂觀、豁達(dá)的氛圍中，使生活更閑逸、更幸福、更健康。4.1.3總體規(guī)劃方案御花園住宅小區(qū)項目總占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個，綠化面積近8.8萬平方米，容積率1.9。合理劃分功能分區(qū)，組織好不同的交通流線，使建筑與景觀資源相互融合，是整個規(guī)劃設(shè)計的重點。在規(guī)劃中，建筑以點式高層建筑為主，在用地東南角面向新興北路設(shè)置一處中型集中商業(yè)區(qū)，其退后用地紅線近40米形成尺度舒適的活動廣場，既可作為商業(yè)推廣宣傳等活動的場所，也是居民公共交往與公共生活的絕佳場所。用地北側(cè)布置30層的高層住宅，而東南部分和中部則布置6～20層的住宅，較小的體量為商業(yè)內(nèi)街的行人營造更舒適親切的空間尺度。小區(qū)景觀節(jié)點獨立于商業(yè)網(wǎng)絡(luò)之外，營造出靜謐的居住環(huán)境。濱水景觀、小區(qū)景觀節(jié)點組成貫穿小區(qū)的景觀軸線，站在小區(qū)主入口，內(nèi)部景觀一覽無余。設(shè)計中形成了商業(yè)和住宅相互依存但又各成體系、互不干擾的格局。整個小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流線順暢，小區(qū)居住品質(zhì)良好。4.1.4本項目建設(shè)用地面積為315畝，部分為耕地，部分為荒地，通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。4.2項目SWOT分析4.2.1御花園項目優(yōu)勢分析：①項目位于交通樞紐與黃金地段②周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全③道路的修建加強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響④專業(yè)的物業(yè)管理⑤公平交易，沒有內(nèi)部操作⑥商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值⑦先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整⑧空氣清新，環(huán)境好，天然水景優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)⑨周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光⑩項目所在的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善可達(dá)性高，極大提高本項目的交通便捷力4.2.2御花園項目劣勢分析：①與該項目依托御河生態(tài)園有四個同期開發(fā)的樓盤形成了強烈的對比及競爭②臨近主干道，部分臨街住宅將受到噪音干擾③開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足，品牌知名度不高④外來打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對本項目的形象造成不利影響4.2.3御花園項目機會分析：①御河生態(tài)園區(qū)規(guī)劃前景看好②御河?xùn)|區(qū)建設(shè)快速推進，企業(yè)單位激增，住宅消費上升③外來人群的需求份額持續(xù)走高，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升④隨著區(qū)域的升入開發(fā)，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升⑤未來區(qū)域人口的增加，有利于項目公建的銷售⑥城東區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資提供了較高的投資回報率4.2.4御花園項目威脅分析：①整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲②融入上海建筑設(shè)計的結(jié)晶，采用獨有的小高層電梯樓及復(fù)式樓③御河?xùn)|區(qū)最高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活④價格較周邊其他小區(qū)要稍高⑤本地區(qū)收入及購買力不高⑥居民對電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型總數(shù)較高從以上分析可以看出，優(yōu)勢機會，劣勢機會以及優(yōu)勢威脅，如果策略處理得當(dāng)，完全可以轉(zhuǎn)化為對本項目有利的因素。而劣勢威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長趕不上房價增長，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。但是想想全國各地都在這種影響下，房地產(chǎn)市場照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項目的硬傷。其他幾點我們現(xiàn)在無法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。當(dāng)洪峰呼嘯的時候，我們沒有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災(zāi)害降到最低。所以從理論上來看，只要方法做到位，御花園住宅小區(qū)項目是完全可以實行的。4.3項目工程規(guī)劃4.3.1供水規(guī)劃在該項目南側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。在小區(qū)成環(huán)狀布置，保障供水的安全性。室內(nèi)給水直接由大同市市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供水，采用分區(qū)供水方式。市政供水壓力按0.3Mpa考慮本工程給水系統(tǒng)采用分區(qū)供水方式，6層以下為低區(qū)，利用市政供水壓力，由市政管網(wǎng)直接供給。7-32層采用生活變頻泵組加壓供給，分組團設(shè)置加壓泵站及生活水池，水池采用獨立結(jié)構(gòu)體，設(shè)在用水負(fù)荷中心附近。生活用水量為：居住生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為：300L/p·d戶均人數(shù)為：3.5人/戶住宅生活日用水量為：825.3m3商業(yè)及配套生活日用水量為：58.2m3綠化用水量為：14.0m3不可預(yù)見用水量：89.8m3總生活用水量：978.25m34.3.2供氣規(guī)劃本項目以天然氣作為居民生活燃料，由魏都大道引入了天然氣高壓線，建成天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。4.3.3供熱規(guī)劃本項目采用冬季集中供暖，擬從魏都大道敷設(shè)的市政供熱干線接入。4.3.4雨水、污水排放項目建設(shè)用地范圍內(nèi)的雨、污水排放采用分流制排放體制，分別排入市政污水和雨水管網(wǎng)。一層以上采用重力排水。設(shè)置單獨雨水系統(tǒng)，在樓房屋面設(shè)計雨水斗，由雨水立管排到小區(qū)雨水管道，地面道路雨水經(jīng)雨水收集排至小區(qū)雨水管道，最后排至小區(qū)附近市政雨水管道網(wǎng)。污水經(jīng)化糞池處理后，最終排入市政污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)收集后排入御河生態(tài)園現(xiàn)有的DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。4.3.5供電規(guī)劃本項目擬采用雙路供電，一路從五愛村開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由御鑫商貿(mào)城配電室引入?？紤]留有余地，