房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法-第1章

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法楊海娟&李飛lifeims@126.comQQ：2940098908第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論第二章房地產(chǎn)及其描述第三章房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值第四章房地產(chǎn)價(jià)格影響因素第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第六章市場(chǎng)法及其運(yùn)用第七章收益法及其運(yùn)用第八章成本法及其運(yùn)用第九章假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用第十章長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用第十一章地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)偟谑路康禺a(chǎn)估價(jià)程序目錄31對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)2房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求3房地產(chǎn)估價(jià)要素4房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論4第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)123房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性5簡(jiǎn)單的講，房地產(chǎn)估價(jià)就是對(duì)房地產(chǎn)的“客觀合理價(jià)格”或“價(jià)值”進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格從某種意義上講是客觀存在的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，是由市場(chǎng)決定的。因此，房地產(chǎn)價(jià)格不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制的過(guò)程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)估價(jià)只能由具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)和具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的專業(yè)人員來(lái)從事。一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念6一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念由專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)估價(jià)人員完成專業(yè)估價(jià)提供的是專業(yè)意見(jiàn)具有公信力實(shí)行有償服務(wù)要承擔(dān)法律責(zé)任12345專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)：專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的完整定義：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依照有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。7一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念分析是測(cè)算的基礎(chǔ)測(cè)算是判斷的基礎(chǔ)估價(jià)要素：估價(jià)原則——公認(rèn)的原則估價(jià)程序——嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蚬纼r(jià)依據(jù)——依照有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)估價(jià)假設(shè)——合理的假設(shè)估價(jià)方法——科學(xué)的方法估價(jià)對(duì)象——特定房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)——特定的時(shí)間價(jià)值類型——特定價(jià)值估價(jià)當(dāng)事人——房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師8一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念分析判斷測(cè)算影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的各種因素：估價(jià)對(duì)象本身；人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際等因素；房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及總體趨勢(shì)利用有關(guān)數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型和數(shù)據(jù)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)測(cè)算出的結(jié)果以及市場(chǎng)行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行最終的判定。10一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念估價(jià)與評(píng)估的異同估價(jià)是指價(jià)值評(píng)估，評(píng)估不僅包括價(jià)值評(píng)估，還包括房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。房地產(chǎn)估價(jià)師只能從事價(jià)值評(píng)估？1房地產(chǎn)價(jià)值分配房地產(chǎn)估價(jià)師以及估價(jià)機(jī)構(gòu)除了進(jìn)行價(jià)值評(píng)估外，還可以進(jìn)行估價(jià)相關(guān)業(yè)務(wù)和咨詢顧問(wèn)業(yè)務(wù)。3房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估5房地產(chǎn)咨詢等2房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估4相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估12一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義美國(guó)：RealEstateAppraisal

Appraisalistheactorprocessofdevelopinganopinionofvalue.英國(guó)：PropertyValuation日本：不動(dòng)產(chǎn)鑒定；中國(guó)臺(tái)灣：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)（或鑒定、鑒價(jià)）中國(guó)香港：物業(yè)估價(jià)中國(guó)內(nèi)地：房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)13二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)1.本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格價(jià)值是物的真實(shí)所值，價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)2.應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制，科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷，揭示客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值。3.是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證房地產(chǎn)價(jià)格專家發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)。根據(jù)專業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可以分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)——鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。14二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)4.估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)信息不完全和不確定性。評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差。不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是通過(guò)檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序方面是否有疏漏，估價(jià)依據(jù)是否正確、估價(jià)方法是否適用、估價(jià)參數(shù)是否合理等，間接地對(duì)估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。5.是科學(xué)也是藝術(shù)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)行業(yè)規(guī)律的把握，對(duì)估價(jià)理論的掌握以及其實(shí)務(wù)操作能力的綜合體現(xiàn)。15三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性專業(yè)估價(jià)存在的前提獨(dú)一無(wú)二價(jià)值量大房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正?；龠M(jìn)公平交易，建立合理的市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)中占主體地位1.房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)數(shù)量相對(duì)較少

2.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他財(cái)產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。3.房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。.第二節(jié)對(duì)房地產(chǎn)的各種需求房地產(chǎn)抵押的需求房地產(chǎn)征收征用的需求房地產(chǎn)稅收的需求房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需求國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需求房地產(chǎn)分割的需求房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枨蠓康禺a(chǎn)司法拍賣的需求企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需求房地產(chǎn)行政管理的需求其他方面的需求16第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求第二節(jié)對(duì)房地產(chǎn)的各種需求17第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求一、房地產(chǎn)抵押的需求指的是債務(wù)人或者第三者不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。原則：抵押人擔(dān)保債權(quán)不得超出抵押物價(jià)值。貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。初次抵押估價(jià)；再次抵押估價(jià)；續(xù)貸抵押估價(jià)；抵押期間估價(jià)；抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)。18第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求二、房地產(chǎn)征收征用的需求相同點(diǎn)：都具有強(qiáng)制性，都要經(jīng)過(guò)法定程序，都要給予公平補(bǔ)償。不同點(diǎn)：征收是所有權(quán)的改變，是國(guó)家將集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制征規(guī)國(guó)有，不存在返還問(wèn)題，即“強(qiáng)買”；征用只是使用權(quán)的改變，是國(guó)家強(qiáng)制地使用集體所有或者私人所有的財(cái)產(chǎn)，被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，即“強(qiáng)租”。產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)=被征收房屋的價(jià)格-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格19第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求三、房地產(chǎn)稅收的需求與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收有10種：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅四、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需求投保時(shí)，確定保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)。保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。20第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租六、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需求國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以所有者的身份，將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付出讓金等土地有償使用費(fèi)的行為。出讓形式：招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議21第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求七、房地產(chǎn)分割的需求房屋一般采取折價(jià)或者拍賣、變賣的方式，然后對(duì)取得的價(jià)款予以分割；土地采取實(shí)物分割時(shí)，需要根據(jù)差價(jià)進(jìn)行多退少補(bǔ)八、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枨笫顾朔康禺a(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值減損的；因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的；因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的；……22第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需求九、房地產(chǎn)司法拍賣的需求人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)，需要評(píng)估被拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為人民法院確定拍賣保留價(jià)提供參考依據(jù)十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需求企業(yè)改制、企業(yè)資產(chǎn)重組、企業(yè)企業(yè)上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)租賃、企業(yè)合資、企業(yè)合作、企業(yè)對(duì)外投資、企業(yè)合并、企業(yè)分立、企業(yè)清算……十一、房地產(chǎn)行政管理的需求十二、其他方面的需求23一、估價(jià)當(dāng)事人二、估價(jià)目的三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)四、估價(jià)對(duì)象五、價(jià)值類型六、估價(jià)依據(jù)七、估價(jià)假設(shè)八、估價(jià)原則九、估價(jià)程序十、估價(jià)方法十一、估價(jià)結(jié)果第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素24第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)委托人估價(jià)當(dāng)事人25合格房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員的要求扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)。包括房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法及房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等方面的知識(shí)。有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。包括房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、技巧及市場(chǎng)調(diào)查、推理判斷的才能。有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。前兩個(gè)是對(duì)估價(jià)能力的要求，后一個(gè)是對(duì)估價(jià)誠(chéng)實(shí)程度的要求。第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素26估價(jià)目的估價(jià)目的是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)結(jié)果的期望用途。不同的估價(jià)目的源于對(duì)估價(jià)的不同需要。如土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(包括買賣、交換、贈(zèng)與、抵債等)、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用拆遷補(bǔ)償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算，房地產(chǎn)估價(jià)糾紛、涉案中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等。第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素27第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果估價(jià)目的不同估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能不同評(píng)估的價(jià)值類型、估價(jià)方法也可能不同。估價(jià)依據(jù)、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同28第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間。估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定在先，評(píng)估價(jià)值確定在后。估價(jià)對(duì)象由委托人和估價(jià)目的雙重決定（1）在建工程；（2）期房（未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)）；（3）已滅失的房地產(chǎn)（如已損毀的房屋）；（4）某幢房屋的某個(gè)樓層；（5）某幢住宅的某套住房等即包括：房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。29第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素價(jià)值類型

（1）市場(chǎng)價(jià)值；（2）投資價(jià)值；（3）謹(jǐn)慎價(jià)值；（4）快速變現(xiàn)價(jià)值；（5）現(xiàn)狀價(jià)值；（6）殘余價(jià)值一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由估價(jià)目的決定的。估價(jià)依據(jù)1.有關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)2.估價(jià)委托書(shū)和委托人提供的估價(jià)所需的資料3.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是估價(jià)的底線，是最基本和最低的要求，實(shí)際估價(jià)中要嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求。30第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素估價(jià)假設(shè)

是估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)師對(duì)那些估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對(duì)于由估價(jià)目的決定的評(píng)估的估價(jià)對(duì)象狀況與現(xiàn)狀不同之處的說(shuō)明。防止出現(xiàn)：濫用估價(jià)假設(shè)；不明確估價(jià)假設(shè)；無(wú)針對(duì)性地列舉無(wú)關(guān)估價(jià)假設(shè)。估價(jià)假設(shè)的作用：規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師；告知、提醒估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意，保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者。31第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素132最高最佳使用原則合法原則替代原則

估價(jià)原則4估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則5獨(dú)立客觀公正原則32第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素估價(jià)程序獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)(包括明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn))；擬定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；選定估價(jià)方法計(jì)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫估價(jià)報(bào)告；交付估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。估價(jià)方法比較法成本法收益法假設(shè)開(kāi)發(fā)法長(zhǎng)期趨勢(shì)法路線價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等33第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素估價(jià)方法34第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素估價(jià)結(jié)果

估價(jià)師不能在未估價(jià)之前就征求委托人或估價(jià)利害關(guān)系人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)；不能再完成估價(jià)之前與他們討論估價(jià)結(jié)果；更不得為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求35第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展（1）以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位——1994年《房地產(chǎn)管理法》中包括房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度；（2）建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度；（3）設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可；（4）成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織——中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)；（5）發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件；（6）制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)——房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)；（7）形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系；（8）深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)；（9）形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)；（10）積極開(kāi)展了國(guó)際合作。歷年真題1、評(píng)估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（B）業(yè)務(wù)。

A．傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估B．價(jià)值分配

C．相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估D．價(jià)值減損評(píng)估2、下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中適用于房地產(chǎn)抵押估價(jià)，而不適用于城市房屋拆遷估價(jià)是（A）。

A．最高最佳使用原則B．合法原則

C．替代原則D．謹(jǐn)慎原則3、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，適用的估價(jià)前提是“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。該估價(jià)是因（C）的需要。

A．房地產(chǎn)作價(jià)入股B．法院強(qiáng)制拍賣

C．房地產(chǎn)稅收D．房地產(chǎn)征收補(bǔ)償4.下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是(

B)

A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)侭.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估

C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估5.從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是(D)A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格

D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果6.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)本質(zhì)上是由(

B)決定的

A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的

C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間D.委托人意愿7、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(

B

)。

A．判斷評(píng)估價(jià)值誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

B．估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)誤差標(biāo)準(zhǔn)

C．所有評(píng)估價(jià)值都有誤差，可以說(shuō)所有評(píng)估價(jià)值都是近似值

D．估價(jià)誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍8、某套住宅月有效毛收入為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%，因樓上裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修費(fèi)等費(fèi)用50000元，在裝修前3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成損失為(

C

)萬(wàn)元。

A．49627

B．5764.7

C．65548

D．659209、關(guān)于確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值先后次序的說(shuō)法，正確的是(

A

)。

A．確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后

B．得出評(píng)估價(jià)值在先，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)在后

C．確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值同時(shí)進(jìn)行

D．確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值無(wú)先后表示，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以10.對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價(jià)，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。（對(duì)）謝謝第二章房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)房地產(chǎn)的含義第二節(jié)房地產(chǎn)的特性第三節(jié)房地產(chǎn)的分類第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析42第一節(jié)房地產(chǎn)的含義一、房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。43一、房地產(chǎn)的定義土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。經(jīng)濟(jì)學(xué)家居民地理學(xué)者田地地表自然綜合體自然資源44土地的含義是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一、房地產(chǎn)的定義45建筑物的含義

廣義：建筑物=房屋+構(gòu)筑物狹義：建筑物=房屋房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等一、房地產(chǎn)的定義46其他定著物的含義

建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹(shù)木、花一、房地產(chǎn)的定義一宗房地產(chǎn)實(shí)物權(quán)益區(qū)位二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位第一節(jié)房地產(chǎn)的含義48二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義房地產(chǎn)實(shí)物的含義

房地產(chǎn)中看得見(jiàn)摸得著的部分。建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件（例如：道路、給排水、電力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施的完備程度)、平整程度。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為：(1)有形的實(shí)體；(2)該實(shí)體的質(zhì)量；(3)該實(shí)體組合完成的功能。

49房地產(chǎn)權(quán)益的含義

是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)的權(quán)利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。房地產(chǎn)的各種權(quán)利:(1)所有權(quán)；(2)建設(shè)用地使用權(quán)；(3)宅基地使用權(quán)；(4)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；(5)地役權(quán)；(6)抵押權(quán)；(7)租賃權(quán)。受到其他房地產(chǎn)的權(quán)利限制情況——如設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。受到房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況——如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制。二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義50房地產(chǎn)權(quán)益的含義

地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是在他人的土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時(shí)被稱為通行權(quán)。在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：一般的有形資產(chǎn)主要是實(shí)物的價(jià)值；一般的無(wú)形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值；房地產(chǎn)實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義51房地產(chǎn)區(qū)位的含義

一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。

二、實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義位置坐落的具體地點(diǎn)所在地處于城市中的方位與重要場(chǎng)所的距離臨街（路）狀況朝向樓層環(huán)境景觀自然環(huán)境、人文環(huán)境景觀相鄰房地產(chǎn)的利用狀況交通道路通達(dá)度：道路等級(jí)、通達(dá)方向；路網(wǎng)密度公交便捷度：公交類型、站點(diǎn)、流量對(duì)外交通便利度：類型、位置、規(guī)模外部配套設(shè)施外部的基礎(chǔ)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施房地產(chǎn)區(qū)位53第一節(jié)房地產(chǎn)的含義三、房地產(chǎn)的其他名稱不動(dòng)產(chǎn)：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》：“是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?！蔽飿I(yè)：中國(guó)香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，把房地產(chǎn)估價(jià)稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)。land——強(qiáng)調(diào)自然屬性realestate——強(qiáng)調(diào)自然屬性和人工物混合屬性realproperty——強(qiáng)調(diào)自然屬性、人工物以及權(quán)益屬性。54第一節(jié)房地產(chǎn)的含義四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)房地建筑物土地55土地形態(tài)

空地有建筑物的土地：①無(wú)視建筑物的存在；②考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)56建筑物形態(tài)

一是無(wú)視土地的存在，即將其設(shè)想為“空中樓閣”；二是考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)57房地形態(tài)

在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體來(lái)看待四、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)01020304房地專指土地與建筑物的綜合體，如說(shuō)房地價(jià)值時(shí)。建筑物僅指建筑物部分，如說(shuō)建筑物價(jià)值。房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體。土地僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)值。不同情況下對(duì)房地產(chǎn)的用詞

59五、房地產(chǎn)概念的總結(jié)60一、不可移動(dòng)

也稱位置固定性，房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)主要是其自然地理位置固定不變，房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。二、獨(dú)一無(wú)二

也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給，從而不同房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)。第二節(jié)房地產(chǎn)的特性61三、壽命長(zhǎng)久

建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年甚至上百年。居住用地——70年工業(yè)用地——50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地——40年綜合或則其他用地——50年第二節(jié)房地產(chǎn)的特性62四、供給有限土地是大自然的產(chǎn)物，人工生產(chǎn)不出來(lái)，地表面積基本上固定不變。五、價(jià)值較大與一般物品相比，房地產(chǎn)不僅單位價(jià)值高，而且總體價(jià)值大。六、用途多樣也稱為擁堵的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性。在不同的用途中還可以選擇不同的利用方式；現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)用途并不是可以隨意決定的；商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。第二節(jié)房地產(chǎn)的特性63七、相互影響與周圍的房地產(chǎn)及其利用狀況產(chǎn)生相互影響外部性分為有利的外部性和有害的外部性有利的外部性:某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)有害的外部性：某個(gè)經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。八、易受限制房地產(chǎn)不可移動(dòng)、流動(dòng)性差，所以難以逃避未來(lái)制度、政策等變化的影響第二節(jié)房地產(chǎn)的特性64九、流動(dòng)性差由于具有價(jià)值量大、獨(dú)一無(wú)二、不可移動(dòng)等特性，加上交易手續(xù)比較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多，同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，即使發(fā)生交易，其交易時(shí)間也較長(zhǎng)。十、保值增值對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良；外部經(jīng)濟(jì)，如交通設(shè)施、公園的修建，城市發(fā)展方向改變等；需求增加導(dǎo)致稀缺性增加；通貨膨脹；房地產(chǎn)使用管制改變。第二節(jié)房地產(chǎn)的特性65一、按立法用語(yǔ)的分類二、按房地產(chǎn)用途的分類三、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類四、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類五、按房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類六、按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類七、按是房地產(chǎn)否產(chǎn)生收益的分類第三節(jié)房地產(chǎn)的分類66一、按立法用語(yǔ)的分類土地房屋土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。其他不動(dòng)產(chǎn)有時(shí)特別指集體所有的土地。土地、房屋以外的林木等不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。67二、按照房地產(chǎn)用途的分類(1)居住房地產(chǎn)(2)商業(yè)房地產(chǎn)(3)辦公房地產(chǎn)(4)旅館房地產(chǎn)(5)餐飲房地產(chǎn)(6)體育和娛樂(lè)房地產(chǎn)(7)工業(yè)房地產(chǎn)(8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)(9)特殊用途房地產(chǎn)(10)綜合用途房地產(chǎn)68三、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度的分類生地不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地熟地是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度。三通一平五通一平七通一平按照形象進(jìn)度分為：基礎(chǔ)某層，正負(fù)零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等在建工程新房舊房新建商品房按裝飾裝修狀況：毛坯房、粗裝修房精裝修房現(xiàn)房69土地空地有建筑物的土地建筑物已建造完成的建筑物：新建筑物、舊建筑物尚未建造完成的建筑物：正在建造的建筑物、停緩建的建筑物土地與建筑物的綜合現(xiàn)房在建工程房地產(chǎn)的局部未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)期房四、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類70已滅失的房地產(chǎn)例如已被拆除的房屋。現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分例如后來(lái)增加的裝修。以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)例如正在運(yùn)營(yíng)的賓館。整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)例如一個(gè)企業(yè)中的土地或房屋。四、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類71（1）“干凈”的房屋所有權(quán)+出讓土地使用權(quán)（2）“干凈”的房屋所有權(quán)+劃撥土地使用權(quán)（3）“干凈”的房屋所有權(quán)+集體土地使用權(quán)干凈的內(nèi)涵手續(xù)齊全產(chǎn)權(quán)獨(dú)有產(chǎn)權(quán)明晰無(wú)糾紛無(wú)其他權(quán)利項(xiàng)未出租無(wú)違法建筑五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類72（4）共有的房地產(chǎn)：按份共有、共同共有（5）部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)（6）有租約限制的房地產(chǎn)。（7）)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，如允許他人通行。（8）設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)：已抵押的房地產(chǎn)。（9）有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。（10）已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。（11）被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類73（12）手續(xù)不全的房地產(chǎn)（13）產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)（14）臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)（15）違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn)（16）房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益（17）地役權(quán)（18）房地產(chǎn)的抵押權(quán)（19）房地產(chǎn)的空間利用權(quán)（20）房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類74六、按房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類A銷售的房地產(chǎn)D營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)C自用的房地產(chǎn)B出租的房地產(chǎn)75收益性房地產(chǎn)直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)——住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如私人宅邸、未開(kāi)發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等七、按房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類76第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析一房地產(chǎn)基本狀況描述二房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述三房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述四房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述77名稱說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的名字。坐落說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)。范圍說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、建筑物、樹(shù)木等財(cái)產(chǎn)，還是包括房地產(chǎn)以外的家具、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)。一、房地產(chǎn)基本狀況描述78規(guī)模對(duì)于土地，說(shuō)明土地面積。對(duì)于建筑物，一般說(shuō)明建筑面積或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積（住宅）、營(yíng)業(yè)面積（商業(yè)用房）、可出租面積（出租的房屋）。用途說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、實(shí)際用途和預(yù)期用途。權(quán)屬對(duì)于土地，主要說(shuō)明是國(guó)有土地還是集體土地；土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及權(quán)利人；對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說(shuō)明是出讓方式取得的還是劃撥方式取得的。對(duì)于房屋所有權(quán)，主要說(shuō)明房屋所有權(quán)人。一、房地產(chǎn)基本狀況描述791.土地實(shí)物狀況面積形狀地形地勢(shì)該宗土地與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒(méi)的可能性等。地基（地質(zhì)）地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)(包括地下水的成分和污染情況。土壤包括土壤是否受到過(guò)污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址。土地開(kāi)發(fā)程度其他二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述802.建筑物實(shí)物狀況建筑規(guī)模面積有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積。二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積

＋套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

成套建筑面積＝套內(nèi)建筑面積

＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e812.建筑物實(shí)物狀況層數(shù)和高度外觀二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述低層住宅1-3層為多層住宅4-6層中高層住宅7-9層高層住宅10層以上(含10層)高層建筑總高度超過(guò)24m超高層建筑建筑總高度超過(guò)100m82二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.建筑物實(shí)物狀況建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；磚混結(jié)構(gòu)；磚木結(jié)構(gòu)；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。設(shè)施、設(shè)備包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、燃?xì)狻㈦娏?、照明、電梯、通信、防?zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備。83二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述2.建筑物實(shí)物狀況裝飾裝修粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照層高和室內(nèi)凈高空間布局。竣工日期維修養(yǎng)護(hù)情況及完損狀況其他84三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述1.土地權(quán)益狀況土地所有權(quán)說(shuō)明是國(guó)有土地還是集體土地。對(duì)于集體土地，說(shuō)明土地所有權(quán)有誰(shuí)行使。土地使用權(quán)說(shuō)明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人。說(shuō)明是單獨(dú)所有還是共有。土地使用管制說(shuō)明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設(shè)用地、未利用地。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，還要說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：(1)土地用途；(2)容積率或建筑控制規(guī)模；(3)建筑高度；(4)建筑密度；(5)綠地率；(6)其他要求；85三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述1.土地權(quán)益狀況土地利用現(xiàn)狀說(shuō)明土地上有無(wú)建筑物、林木等土地附著物。出租或占用情況說(shuō)明有無(wú)出租或占用情行。其他權(quán)利設(shè)立情況說(shuō)明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。其他特殊情況86三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述2.建筑物權(quán)益狀況描述房屋所有權(quán)狀況說(shuō)明房屋所有權(quán)人；說(shuō)明房屋所有權(quán)是單獨(dú)所有還是共有，建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于共有的，說(shuō)明是按份共有還是共同共有及共有人。對(duì)于按份共有的，說(shuō)明每個(gè)共有人享有的份額。出租或占用情況說(shuō)明有無(wú)出租、占用情行。對(duì)于已出租的，說(shuō)明承租人、租賃期限、租金水平等。其他權(quán)利設(shè)立情況說(shuō)明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。其他特殊情況87四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述1.位置坐落除了說(shuō)明具體地點(diǎn)，還應(yīng)附上位置圖。方位說(shuō)明估價(jià)對(duì)象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。與相關(guān)場(chǎng)所的距離說(shuō)明估價(jià)對(duì)象與重要場(chǎng)所的遠(yuǎn)近。臨街狀況朝向說(shuō)明估價(jià)對(duì)象建筑物的正門或房間的窗戶等正對(duì)著的方向。樓層88四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述2.交通道路狀況說(shuō)明附近有幾條道路，到這些道路的距離，各條道路的路況，有無(wú)過(guò)路費(fèi)過(guò)橋費(fèi)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。出入可利用的交通工具說(shuō)明附近經(jīng)過(guò)的公共交通數(shù)量，到公共交通站點(diǎn)的距離。交通管制情況說(shuō)明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時(shí)間、限制行車速度等影響的情況。停車方便程度說(shuō)明有無(wú)停車場(chǎng)、車位數(shù)量、到停車場(chǎng)的距離等。交通收費(fèi)情況89四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述3.外部配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施說(shuō)明道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施的完備程度。公共服務(wù)設(shè)施說(shuō)明一定距離內(nèi)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、事業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施的完備程度。90四、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述4.周圍環(huán)境自然環(huán)境說(shuō)明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，又無(wú)污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。人文環(huán)境說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的聲譽(yù)、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)利用狀況等。景觀水景山景歷年真題1、某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值為2000萬(wàn)元，出租人權(quán)益價(jià)值為1600萬(wàn)元，則承租人權(quán)益價(jià)值為（B）萬(wàn)元。

A．40B．400C．1800D．36002、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常使用費(fèi)用分?jǐn)偟矫科矫淄恋厣希謩e為道路20元、燃?xì)?8元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)"五通一平"的正常費(fèi)用為（D）元/㎡

A．98B．102C．108D．1163、某居民于2008年1月購(gòu)買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價(jià)為5000元/㎡。若2008年當(dāng)?shù)赝愖≌x價(jià)格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為（C）元。

A．4296.96B．5560.86C．5839.91D．30838.914、房地產(chǎn)既與機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)不同，是（D）的結(jié)合體。

A．實(shí)體、權(quán)