完整報(bào)告-青島市溫泉鎮(zhèn)長(zhǎng)基置業(yè)商業(yè)項(xiàng)目研究報(bào)告2015

1青島市長(zhǎng)基置業(yè)溫泉鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目研究報(bào)告23

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析匯報(bào)內(nèi)容2

項(xiàng)目市場(chǎng)情況研判1

項(xiàng)目基本素質(zhì)分析4

項(xiàng)目綜合評(píng)定及建議3一.項(xiàng)目基本素質(zhì)分析4項(xiàng)目指標(biāo)地塊二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)住宅、金融、旅游項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地10913㎡（16畝）容積率≤1.2項(xiàng)目建筑面積1.31萬(wàn)㎡其他規(guī)劃要求住宅50%、金融、旅游50%本項(xiàng)目地塊一占地120畝，商業(yè)金融性質(zhì)，容積率1.8，樓面價(jià)662元/㎡，能夠形成地上建面14.5萬(wàn)㎡；地塊二占地16畝，住宅、金融、旅游性質(zhì)，容積率1.2，樓面價(jià)998元/㎡，能夠形成地上建面1.3萬(wàn)㎡地塊一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)商業(yè)金融項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地80471㎡（120畝）容積率≤1.8項(xiàng)目建筑面積14.48萬(wàn)㎡其他指標(biāo)——5項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于即墨市溫泉鎮(zhèn)旅游度假區(qū)，是青島市主要的郊區(qū)度假別墅聚集地之一；本項(xiàng)目臨近海邊，項(xiàng)目距離青島市區(qū)約40公里本項(xiàng)目約40公里鶴山路青島市區(qū)即墨市區(qū)流亭機(jī)場(chǎng)約30分鐘車(chē)程6區(qū)域資源項(xiàng)目周邊旅游度假資源相對(duì)豐富，擁有中國(guó)唯一的海水溫泉資源，并配有高爾夫、滑雪場(chǎng)、以及5座五星級(jí)以上酒店等眾多旅游配套設(shè)施天泰高爾夫海水溫泉天泰滑雪場(chǎng)海泉灣五星級(jí)酒店區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃為藍(lán)色硅谷核心區(qū)，，切已經(jīng)引進(jìn)了山東大學(xué)青島校區(qū)，哈工大科技園、海洋一所、國(guó)家海洋實(shí)驗(yàn)室、微軟研發(fā)中心等眾多高科技產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃前景較好核心區(qū)內(nèi)引進(jìn)項(xiàng)目：山東大學(xué)青島校區(qū)、高家深?；亍⒏咝颅h(huán)?？蒲谢?、實(shí)驗(yàn)室等；此外，在溫泉鎮(zhèn)更突出的是集中的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目：港中旅、天泰溫泉項(xiàng)目、芭東樂(lè)園等78二.本項(xiàng)目市場(chǎng)情況研判9項(xiàng)目分布片區(qū)內(nèi)主要在售產(chǎn)品為別墅，當(dāng)前基本無(wú)公寓產(chǎn)品在售；我們選取項(xiàng)目周邊5公里范圍內(nèi)的普通住宅產(chǎn)品進(jìn)行研究本項(xiàng)目港中旅公館尚溪地嶺海逸景灣三盛國(guó)際海岸10銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，片區(qū)周邊在售的普通高層產(chǎn)品，均價(jià)在7000元/㎡左右，洋房產(chǎn)品均價(jià)在8500元/㎡本項(xiàng)目港中旅公館尚溪地嶺海逸景灣三盛國(guó)際海岸均價(jià)：8500元/㎡均價(jià)：7300元/㎡均價(jià)：高層7000元/㎡

洋房8500元/㎡均價(jià)：高層6800元/㎡

洋房8500元/㎡11銷(xiāo)售速度根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，片區(qū)內(nèi)的普通住宅產(chǎn)品年去化面積在0.8-2.3萬(wàn)㎡之間，年銷(xiāo)售額在0.8億-1.9億之間本項(xiàng)目港中旅公館尚溪地嶺海逸景灣三盛國(guó)際海岸年去化：2.3萬(wàn)㎡年銷(xiāo)售額：1.9億年去化：1.8萬(wàn)㎡年銷(xiāo)售額：1.4億年去化：0.8萬(wàn)㎡年銷(xiāo)售額：0.85億（銷(xiāo)售額包含所有物業(yè)形態(tài)）開(kāi)盤(pán)四個(gè)月銷(xiāo)售1.3萬(wàn)㎡銷(xiāo)售額9300萬(wàn)12三.本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算測(cè)算說(shuō)明1、測(cè)算方案：根據(jù)產(chǎn)品定位，項(xiàng)目居住用地部分規(guī)劃為洋房產(chǎn)品（容積率1.2），商業(yè)用地部分規(guī)劃為小高層形式的酒店式公寓（容積率1.8）。2、項(xiàng)目銷(xiāo)售期：因居住類(lèi)的洋房產(chǎn)品銷(xiāo)售難度小于商業(yè)公寓，因此現(xiàn)行銷(xiāo)售洋房產(chǎn)品，再次銷(xiāo)售公寓產(chǎn)品。3、項(xiàng)目地上產(chǎn)品定價(jià)：本項(xiàng)目洋房2015年入市價(jià)在8500元/㎡，酒店式公寓2015年入市價(jià)格為6000元/㎡，年漲幅按照3%計(jì)算。所有業(yè)態(tài)年總?cè)セ娣e為2萬(wàn)平米。4、項(xiàng)目地下車(chē)位定價(jià)：本項(xiàng)目住宅部分地下車(chē)位定價(jià)為8萬(wàn)元/個(gè)，公寓地下車(chē)位定位為6萬(wàn)元/個(gè)。13項(xiàng)目指標(biāo)本項(xiàng)目地塊1為居住金融用地，其中包括8.2畝居住用地，8.2畝商業(yè)金融用地，容積率為1.2；地塊2為商業(yè)用地，約120.7畝，容積率為1.8成本分析表本項(xiàng)目總成本約96171.5萬(wàn)元，單方成本約6089元/㎡銷(xiāo)售收入表本項(xiàng)目預(yù)計(jì)產(chǎn)生總銷(xiāo)售收入120035萬(wàn)元，銷(xiāo)售周期為8年，洋房?jī)r(jià)格8500元/㎡，公寓起售價(jià)6000元/㎡資金平衡表本項(xiàng)目土地款于項(xiàng)目即將結(jié)束時(shí)付出，2015年共計(jì)發(fā)生成本11845萬(wàn)元，產(chǎn)生凈收入回籠9153萬(wàn)元，通過(guò)土地抵押獲取銀行貸款7630萬(wàn)元損益表本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入120035萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)成本80958萬(wàn)元，所得稅5966萬(wàn)元，凈利潤(rùn)17897萬(wàn)元指標(biāo)指標(biāo)值備注項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）85214項(xiàng)目總投資=總開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)用（營(yíng)業(yè)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用）項(xiàng)目收入（萬(wàn)元）120035項(xiàng)目收入=銷(xiāo)售收入項(xiàng)目毛利潤(rùn)（萬(wàn)元）27547項(xiàng)目利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加-增值稅項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)（萬(wàn)元）17897項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=銷(xiāo)售收入-開(kāi)發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加-增值稅-期間費(fèi)用-所得稅

項(xiàng)目土地增值稅（萬(wàn)元）4175項(xiàng)目土地增值稅=居住地塊土地增值稅+商業(yè)地塊土地增值稅單方利潤(rùn)(元/㎡）771單方利潤(rùn)=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/總建筑面積銷(xiāo)售凈利率14.91%銷(xiāo)售凈利潤(rùn)=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷(xiāo)售收入×100%總投資回報(bào)率21.00%總投資回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資×100%銷(xiāo)售毛利潤(rùn)22.95%銷(xiāo)售毛利潤(rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入×100%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（6％，萬(wàn)元）1139項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和投資回收期（年）1.61最后一項(xiàng)為負(fù)值的累計(jì)凈現(xiàn)金流量對(duì)應(yīng)的年數(shù)＋最后一項(xiàng)為負(fù)值的累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值÷下年凈現(xiàn)金流量決策關(guān)鍵指標(biāo)本項(xiàng)目總投資85214萬(wàn)元，項(xiàng)目收入120035萬(wàn)元，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)17897萬(wàn)元，投資回收期為1.61年，銷(xiāo)售凈利率14.81%，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較理想20四.本項(xiàng)目綜合評(píng)定及建議1.從項(xiàng)目的合作方式考慮，如果可以延期支付土地款，同時(shí)我方向土地持有人支付利息，則可以大量減少項(xiàng)目的前期投入，大大縮短項(xiàng)目的投資回收期，極大的增加項(xiàng)目的凈利潤(rùn)，達(dá)到雙方雙贏的局面。項(xiàng)目總結(jié)2.從項(xiàng)目的遠(yuǎn)期前景來(lái)看，本項(xiàng)目所在區(qū)域作為青島市著名的海濱度假、養(yǎng)老圣地，周邊自然環(huán)境優(yōu)美、城市遠(yuǎn)景規(guī)劃宏大，外加途徑本項(xiàng)目的輕軌(在本項(xiàng)目設(shè)有站點(diǎn)）即將于明年通車(chē)，因此預(yù)計(jì)本項(xiàng)目未來(lái)將有極大的升值潛力，未來(lái)前景看好。項(xiàng)目銷(xiāo)售從項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售角度來(lái)看，該片區(qū)所有的項(xiàng)目基本上都存在銷(xiāo)售速度緩慢的難題?？紤]到本項(xiàng)目土地性質(zhì)以商業(yè)為主，規(guī)劃的公寓產(chǎn)品相對(duì)于周邊在售的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并無(wú)優(yōu)勢(shì)，因此預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一旦對(duì)外散售，同樣會(huì)面臨銷(xiāo)售速度緩慢，投資回收周期較長(zhǎng)的難題。并且，根據(jù)對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，即便本項(xiàng)目采取500-1000元/㎡的降價(jià)幅度，對(duì)銷(xiāo)售速度的提升也極為有限，而且在該價(jià)格下，本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)會(huì)受到極大的影響。另外，本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目基本上全部采取在省內(nèi)、全國(guó)走海景房分銷(xiāo)的模式，如果本項(xiàng)目同樣采取海景房分銷(xiāo)模式，則至少需要額外向分銷(xiāo)商支付總銷(xiāo)售額的8-15%作為代理費(fèi)用，如此同樣會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目的利潤(rùn)受到極大損失。經(jīng)濟(jì)測(cè)算本項(xiàng)目單方成本攤至地上為6089元/㎡，按照公寓起始銷(xiāo)售價(jià)格為6000元/㎡，洋房銷(xiāo)售價(jià)格為8500元/㎡，地下車(chē)位按照6萬(wàn)元/個(gè)的銷(xiāo)售價(jià)格下，銷(xiāo)售模式為坐銷(xiāo)的情況下（不用分銷(xiāo)），同時(shí)土地款可以延期支付的情況下：本項(xiàng)目銷(xiāo)售周期為8年，年銷(xiāo)售面積在2萬(wàn)㎡左右，年銷(xiāo)售額在1.35-2.2億元之間（項(xiàng)目的銷(xiāo)售后