法學(xué)系房地產(chǎn)法課件3

第三章

房地產(chǎn)用地法律制度第一節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓法律制度一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念國家以土地所有者的身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,并由土地使用者向國家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。建設(shè)用地使用權(quán)出讓范圍：（1）僅限于城鎮(zhèn)國有土地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。（2）一般是商業(yè)性利益用地。建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式（1）招標(biāo)出讓：通過招投標(biāo)方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。程序：招標(biāo)——投標(biāo)——定標(biāo)——簽約——履約（2）拍賣出讓出讓人在眾多的買方中，選定最高報價者作為受讓方并與之簽訂合同，向其出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。（3）掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買者的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定建設(shè)用地使用者的民事法律行為。建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限最高年限（使用年限可合同約定，但一定小于最高年限）（1）居住用地——70年（2）商業(yè)、旅游和娛樂用地——40年（3）其他——50年建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿與續(xù)展

物權(quán)法第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收回制度國家收回出讓土地的四種情形：A建設(shè)用地使用權(quán)者違反城市規(guī)劃或建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開發(fā)利用土地，被國家強制收回。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條

以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；

滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。B建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，國家自動收回。

C在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿之前國家因社會公共利益的需要，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。D為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地而收回使用權(quán)。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥法律制度

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥特點：國有、行政、無償、無期、用途特定（無流動）——三無劃撥土地時用地者繳納補償、安置費標(biāo)準(zhǔn)在各地政府制定的基準(zhǔn)地價中以“補償、安置”，或“城鎮(zhèn)拆遷費”表示。有據(jù)可查。例如：北京市在1993年的《基準(zhǔn)地價》中，以“城鎮(zhèn)拆遷費”表示，當(dāng)出讓土地面積一萬平方米、土地上居民為150---200戶時，城鎮(zhèn)拆遷費為5900—7800元/平方米，平均每戶40萬元。（法律規(guī)定《基準(zhǔn)地價》定期向社會公布，北京市規(guī)定一年調(diào)整一次）劃撥土地范圍下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的商品化（P128-132）《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第四十五條符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度建設(shè)用地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效范圍內(nèi),將其受讓的建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的民事法律行為。轉(zhuǎn)讓方式：出售交換贈與繼承出資入股轉(zhuǎn)讓生效的三大要件

（一）建設(shè)用地使用權(quán)須具備可轉(zhuǎn)讓的條件

1、以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2、以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件（1）應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。3、擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不具有禁止轉(zhuǎn)讓的情形

（1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)的；（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（二）當(dāng)事人須訂立書面轉(zhuǎn)讓合同物權(quán)法第一百四十四條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。（三）須辦理建設(shè)用地使用權(quán)過戶登記法律責(zé)任土地管理法第七十三條買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。案情：2009年1月，H公司通過協(xié)商出讓方式，向國土管理部門購得處于某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的未開發(fā)土地20公頃的使用權(quán)，用于建設(shè)與工業(yè)區(qū)配套的住宅小區(qū)。為籌集發(fā)展資金，H公司在取得有關(guān)土地使用權(quán)權(quán)屬證明后，立即將其中10公頃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給Y公司，將另10公頃土地使用權(quán)抵押給M銀行并獲得貸款。問：H公司在本案中的設(shè)定抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為是否合法?為什么?答：(1)H公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，違反了我國房地產(chǎn)管理法規(guī)中關(guān)于經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的應(yīng)按出讓合同完成開發(fā)投資25％以上方可轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，屬于不合法轉(zhuǎn)讓。(2)H公司已經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)權(quán)屬證明，可以依法設(shè)定抵押權(quán)。其設(shè)定抵押權(quán)的行為合法。案情：2003年3月，某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)日日新公司為取得生產(chǎn)經(jīng)營用地，向某市國土局提出申請。雙方經(jīng)協(xié)商，簽訂了一份《國有土地使用權(quán)出讓合同》。在辦妥有關(guān)手續(xù)后，日日新公司取得了面積1，2萬平方米的土地。此后，日日新公司在未對受讓土地進行任何開發(fā)的情況下，即于2004年5月與鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱鴻業(yè)公司)簽訂了國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

合同約定：每平方米轉(zhuǎn)讓價800元，總計轉(zhuǎn)讓價960萬元。日日新公司負(fù)責(zé)在9月30日之前完成居民拆遷、土地平整等工作，延期交付，按月息1％承擔(dān)預(yù)付款的利息；鴻業(yè)公司于合同簽訂后7日內(nèi)支付總價款60％的預(yù)付款，余額分3次在年底前交清。由于合同約定的土地有部分是某市運輸公司的，日日新公司便與鴻業(yè)公司簽訂了補充協(xié)議，確認(rèn)鴻業(yè)公司對該塊土地?fù)碛惺褂脵?quán)。在日日新公司進行居民搬遷等工作時，某市運輸公司與其發(fā)生沖突，運輸公司遂將日日新公司告上法庭。問題(1)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么?(2)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的補充協(xié)議是否有效，為什么?(3)你認(rèn)為本案應(yīng)該如何解決?答(1)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同無效。理由是：按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備三個條件：一是土地使用權(quán)必須是有償出讓取得的。二是按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。三是按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上。日日新公司沒有按照規(guī)定進行投資開發(fā)，而將受讓的土地直接轉(zhuǎn)讓給鴻業(yè)公司，屬于非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。(2)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的補充協(xié)議無效。理由是：補充協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其使用權(quán)屬于運輸公司，而不是日日新公司，因此，日日新公司無權(quán)就該幅土地進行轉(zhuǎn)讓。(3)本案的解決方法如下：第一，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收日日新公司與鴻業(yè)公司的違法所得。第二，確認(rèn)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的補充協(xié)議無效。第三，對日日新公司和鴻業(yè)公司進行罰款，罰款額為非法所得50％以下。第四，對非法轉(zhuǎn)讓土地的直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。案情：2006年7月，某市土地局與該市天海房地產(chǎn)公司(以下簡稱天海公司)簽訂了一份<土地使用權(quán)出讓合同)。按照合同約定，天海公司獲得了土地局出讓的1．8萬平方米土地的使用權(quán)。天海公司在付清了360萬元地價款之后，對建設(shè)項目沒有進行任何實際的投入。2006年10月，在未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)同意的情況下，天海公司與該市陽光房地產(chǎn)公司(以下簡稱陽光公司)簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。

協(xié)議載明：“建設(shè)工程到樁擊完工后進行地下室施工時，陽光公司在付清地價款后，國有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)歸陽光公司所有?！睋?jù)此，天海公司一次性獲得了陽光公司支付的540萬元地價款。該市土地局發(fā)現(xiàn)后，多次與天海公司負(fù)責(zé)人商談，提出其違法事實，天海公司沒有采取任何積極行動。問題：(1)本案中天海公司與陽光公司所簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議是否有效，為什么?(2)該市土地管理局可以對天海公司采取什么處罰措施?（1）本案中天海公司與陽光公司所簽訂的(聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)無效。理由是：第一，(聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)的實質(zhì)是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而非合作開發(fā)。第二，天海公司轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)不符合法定條件，即沒有按照出讓合同約定進行投資開發(fā)。法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件之一是從事房屋建設(shè)開發(fā)的，必須完成開發(fā)投資總額的25％以上。天海公司沒有對建設(shè)項目進行任何投資，而以<聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，屬于非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。第三，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，雙方當(dāng)事人還必須訂立書面轉(zhuǎn)讓合同，并辦理轉(zhuǎn)讓登記，本案中，天海公司與陽光公司沒有另行訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，也未辦理登記，其轉(zhuǎn)讓行為不符合法定要求。（2）該市土地局對天海公司可以采取的處罰措施有：一是沒收非法所得。二是可以并處罰款。三是對非法轉(zhuǎn)讓土地的直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；四是構(gòu)成犯罪的，依法移送追究刑事責(zé)任。第四節(jié)國家征收法律制度

國家征收，是指國家為了公共利益的需要而依法強制取得原屬于集體或者私人的財產(chǎn)所有權(quán)或者其他權(quán)利的行為。國家征收的條件：公共利益需要依據(jù)法律規(guī)定依法給予補償物權(quán)法第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。國家征收與國家征用的區(qū)別（P154）（1）適用條件不同（2）法律后果不同（3）補償不同（4）適用對象不同一、集體土地征收法律制度物權(quán)法第四十三條國家對耕地實行特殊保護，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。（一）集體土地征收的批準(zhǔn)權(quán)限土地管理法第四十五條1、征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。2、征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。3、征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。法律責(zé)任：

土地管理法第七十八條無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效，對非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。案情：2009年2月，湖海市政府討論決定在本市逢春鄉(xiāng)曲麗村興建一個電子工業(yè)區(qū)。市委常委、副市長聯(lián)席會議在聽取有關(guān)的匯報之后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議。據(jù)此，在未經(jīng)過法定申請報批的情況下，市城建辦主持電子工業(yè)建設(shè)辦公室與曲麗村辦事處簽訂了一份征地協(xié)議。市政府辦公室于2009年11月批準(zhǔn)曲麗村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用土地50公頃，其中基本農(nóng)田5公頃，其他耕地20公頃，其他土地25公頃，所征土地沒有報經(jīng)有關(guān)部門審批。上述征地，已按協(xié)議支付了用地補償?shù)荣M用3000萬元。問題：（1）市政府的批準(zhǔn)征地行為是否合法，為什么？（2）你認(rèn)為本案應(yīng)該如何處理？答（1）市政府的批準(zhǔn)征地行為不合法。理由是：按照法律規(guī)定，征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的以及其他土地超過70公頃的，應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院批準(zhǔn)。除此之外的土地，征收應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。本案中，曲麗村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用土地50公頃，其中基本農(nóng)田5公頃，其他耕地20公頃，其他土地25公頃，所征用土地的批準(zhǔn)權(quán)分屬國務(wù)院和省級人民政府，市政府辦公室無權(quán)審批。因此，市政府的行為屬于越權(quán)批地的行為。（2）對于市政府的越權(quán)行為，按照法律規(guī)定，其批準(zhǔn)文件無效；對非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。（二）征收集體土地的補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)（法條及書上P162）1、土地補償費2、安置補助費3、地上附著物和青苗的補償費4、被征地農(nóng)民的社會保障費用（三）征收集體土地的程序?二、國有土地上房屋征收與補償

目前依據(jù)：2011年1月21日國務(wù)院公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》（2011年1月21日前已取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷）

說明：物權(quán)法第四十二條第一款規(guī)定，為了公共利益的需要征收城鎮(zhèn)國有土地上單位、個人的房屋應(yīng)當(dāng)由法律規(guī)定。但目前對于城鎮(zhèn)國有土地上單位和個人房屋的征收與拆遷的權(quán)限和程序尚無法律規(guī)定?！笆飞献钆ａ斪討簟敝貞c楊武吳蘋夫婦的“家”

“孤島”是開發(fā)商針對“釘子戶”采取的另一種拆遷暴力拆遷悲劇成都：“自焚拆遷戶”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華社區(qū)的女企業(yè)主唐福珍往自己身上澆汽油，在自家房頂上引火自焚，目的就是阻止拆遷。但她的慘烈，并沒能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名親屬也因暴力抗法被刑事拘留。

青島：“自焚拆遷戶”張霞2009年10月28日，在遭遇第四次執(zhí)行強制拆遷時，張霞在自家門前，面對拆遷挖掘機，將汽油澆在了自己的身上。張霞1998年買下180平米的土地，建了二層樓房開酒樓，有產(chǎn)權(quán)和土地使用證。2007年，該土地被當(dāng)?shù)卣u給開發(fā)商做小產(chǎn)權(quán)高層住宅。張霞拒絕了開發(fā)商提供近300平方米的小產(chǎn)權(quán)住宅進行置換的補償協(xié)議。

重慶：蝸居桉樹索要拆遷補償2009年8月3日，因修建渝宜高速，重慶奉節(jié)六旬老人陳茂國在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因雙方在賠付金上相差22萬元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉樹“安營扎寨”，一住3個半月，抵制強拆。

貴州：13名熟睡住戶遭遇暴力拆遷2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對普陀巷9住戶8間門面房進行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強行拽上汽車拖離現(xiàn)場。這一行為隨后升級為群體性事件，拆遷戶用40余瓶液化氣罐堵路，造成近萬臺車輛滯留。赤峰：“自焚拆遷戶”王娜2009年2月13日，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市紅山區(qū)法院對哈達街中段路北民航家屬樓石國清家強制執(zhí)行拆遷，石的女兒王娜情緒十分激動，在屋里把汽油點燃，造成大面積燒傷。最終事情以雙方協(xié)商解決告終。

本溪：拒絕拆遷張劍致一強拆者死亡因無法就補償安置方案達成一致，拒絕拆遷的遼寧本溪男子張劍在房地產(chǎn)公司拆遷人員強行入屋后，拔出了水果刀，致一強拆者當(dāng)場死亡。隨后，張劍的房子迅速被夷為平地，蓋起了名為“山水人家”的豪華別墅群。。。。。。。（一）城市房屋拆遷法律關(guān)系性質(zhì)（1）具有行政法律關(guān)系性質(zhì)A拆遷許可證B行政裁決C強制性（2）具有民事法律關(guān)系性質(zhì)拆遷補償安置協(xié)議（但非單純民事法律關(guān)系）拆遷許可證現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。第七條申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（四）拆遷計劃和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起３０日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第八條房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。拆遷許可證存在的問題：

拆遷許可證的規(guī)定已經(jīng)喪失了正當(dāng)性，但是國務(wù)院至今為止并未根據(jù)《行政許可法》對《城市房屋拆遷管理條例》中不符合上位法的拆遷許可進行清理和停止執(zhí)行。第一，違反《行政許可法》。《行政許可法》在行政許可領(lǐng)域確立了聽證制度。而《城市房屋拆遷管理條例》中卻并沒有關(guān)于拆遷許可聽證的規(guī)定，這明顯有違上位法。第二，違反程序性原則。城市房屋拆遷許可證的發(fā)放事關(guān)被拆遷人的切身利益，有關(guān)政府部門在未告知作為利害關(guān)系人的被拆遷人可以申請聽證的情形下就擅自向申請城市房屋拆遷許可的拆遷人發(fā)放，違反了行政程序法的基本原則-參與原則，非法剝奪了被拆遷人的知情權(quán)、陳述和申辯權(quán)、申請聽證權(quán)。行政裁決與強制拆遷現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起３０日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起３個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》

拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人向有關(guān)部門申請裁決。第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。存在問題：以行政裁決的形式強制干預(yù)了民事主體之間合同訂立，代替了民事法律關(guān)系中合同當(dāng)事人對各自權(quán)利的意思表示；以行政法規(guī)的形式規(guī)定了公民私有財產(chǎn)所有權(quán)的強制性處置?！读⒎ǚā返诎藯l規(guī)定“對非國有財產(chǎn)的征收”只能制定法律，公民的住宅顯然是屬于公民的私人財產(chǎn)，而通過行政法規(guī)的形式規(guī)定對公民私有財產(chǎn)的處置明顯與《立法法》的規(guī)定相背離，因此《城市房屋拆遷管理條例》第十六條、第十七條的規(guī)定至少與《合同法》、《民法通則》以及《立法法》的相關(guān)規(guī)定相抵觸。注意：在城市房屋拆遷中處處體現(xiàn)著政府與被拆遷人之間的行政法律關(guān)系。首先，在拆遷中的關(guān)鍵——獲得國有土地使用權(quán)階段，拆遷人與被拆遷人之間尚不存在法律關(guān)系，而只有政府與被拆遷人、政府與拆遷人之間的行政法律關(guān)系。由于我國實行土地和房屋的雙重管理，那么，如果房屋使用的是國有的土地，要拆遷該房屋，就必然要收回被拆遷人對國有土地的使用權(quán)。這種政府土地管理部門收回國有土地使用權(quán)屬于一種行政行為，而收回的國有土地使用權(quán)又以有價出讓或劃撥的方式提供給拆遷人，這仍然是行政行為。

其次，拆遷人在獲得被拆遷房屋的土地使用權(quán)之后，緊接著就要向建設(shè)行政主管部門申請房屋拆遷許可證。這雖然是行政機關(guān)向拆遷人作出的一種行政許可，但由于涉及到被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)，被拆遷人成為該行政許可的利害關(guān)系人。最后，拆遷人與被拆遷人之間并非一種單純的民事關(guān)系，因為他們有關(guān)拆遷補償協(xié)議的爭議無法通過民事訴訟解決，而是必須通過行政途徑來解決。結(jié)論：在我國現(xiàn)行的房屋拆遷中政府不是監(jiān)督者而是參與者。所以，政府在城市房屋拆遷中是無法逃避責(zé)任。政府不僅不能逃避責(zé)任，而應(yīng)當(dāng)勇于承擔(dān)責(zé)任，這個責(zé)任就是政府針對公民憲法上享有的私有財產(chǎn)權(quán)的不作為義務(wù)和保護義務(wù)。一方面，政府本身不能作出對被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)進行非法侵害的行為，另一方面，政府應(yīng)當(dāng)主動保護被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)，防止其受到拆遷人行為的侵害。（二）城市房屋拆遷的基本程序P169—1701、申請2、審批3、房屋拆遷行政公布4、簽定拆遷協(xié)議5、實施拆遷（注意強制拆遷的適用條件及程序）第八條房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：（一）新建、擴建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋。 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過１年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長暫停期限不得超過１年。暫停辦理的具體事項居民入戶或分戶（出生、婚姻、軍人復(fù)轉(zhuǎn)退除外）房屋買賣、交換、贈與、租賃、抵押、析產(chǎn)等手續(xù)（依生效判決、裁決執(zhí)行的除外）新建、擴建、改建、裝修等批準(zhǔn)手續(xù)營業(yè)執(zhí)照位于某市蘭海街小井路35號面積為75平方米的住房，產(chǎn)權(quán)屬于市房地產(chǎn)開發(fā)公司所有。1994年以來，一直由市民辛某租住，每年辦理一次手續(xù)，年租金10000元。2006年6月，市房地產(chǎn)開發(fā)公司為了籌集資金進行房地產(chǎn)開發(fā)，決定于7月12日拍賣該公司管轄下的小井路25處房屋(包括35號)。

市政府下文通知房地產(chǎn)公司，按照政府<關(guān)刊、井路部分道路規(guī)劃要拆遷的房屋不能拍賣)的規(guī)定，35號屬于不拍賣之列。接通知后，房地產(chǎn)公司7月12日沒有拍賣35號。7月25日，辛某與房地產(chǎn)公司在明知35號屬于拆遷房屋的情況下，私下達成買賣35號的協(xié)議，協(xié)議沒有寫明面積、結(jié)構(gòu)、交房期、產(chǎn)權(quán)人；而且，房地產(chǎn)公司要求辛某保證“今后拆遷方不與城建、土管、郵電局和房地產(chǎn)公司扯皮”，當(dāng)日繳款15萬元。6月21日，雙方在房地產(chǎn)交易所辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取了房產(chǎn)證。 問題：(1)房地產(chǎn)公司有無權(quán)利出售余某租住的房屋，為什么?(2)房地產(chǎn)公司與辛某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效，為什么?(1)房地產(chǎn)公司無權(quán)出售辛某租住的房屋，理由是：該房屋屬于拆遷范圍，依照法律規(guī)定屬于禁止轉(zhuǎn)讓的房屋。(2)房地產(chǎn)公司與辛某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。盡管雙方到房地產(chǎn)管理部門依法進行了登記，并且取得房產(chǎn)權(quán)證，但由于雙方交易的房屋是法律所禁止的，即買賣合同的客體不合法。因此，房屋買賣合同無效。（三）拆遷補償補償原則1、對被拆除的房屋應(yīng)當(dāng)給予補償，對被拆除房屋的附屬物也應(yīng)當(dāng)給予補償。2、拆遷人對被拆除的違章建筑不予賠償。3、對拆除臨時建筑的補償。補償形式：可選擇，但有例外。貨幣補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換第二十三條拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。1、拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。2、被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。補償范圍和標(biāo)準(zhǔn)1、補償范圍1995年10月31日建設(shè)部“關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補償問題的復(fù)函中明確：拆遷城市私有房屋應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行同現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理條例》，并按照規(guī)定對拆遷的房屋進行安置補償”.這就是說，拆遷城市房屋只對“房屋進行安置補償"，對私有房產(chǎn)權(quán)人所享有的土地使用權(quán)不予補償。2、補償標(biāo)準(zhǔn)？《憲法》：“給予補償”《物權(quán)法》：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用”，“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償”。

目前，市場補償方式已異化為行政單方定價，通常做法是政府通過規(guī)章或其他規(guī)范性文件規(guī)定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，而由于拆遷標(biāo)準(zhǔn)與處于剛性上漲的房地產(chǎn)價格之間存在著較大差距，使得被拆遷人拿到拆遷補償款后卻買不起房子，嚴(yán)重影響其生活。3、拆遷評估評估機構(gòu)缺乏獨立性，缺乏真正的市場競爭。評估程序缺乏公正性?！罢x不但要實現(xiàn)，而且要以看得見的方式得以實現(xiàn)”（24條無體現(xiàn)）評估價格過低,估房不估地導(dǎo)致被拆遷人的利益受到損害。救濟制度？？？第二十四條貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。（四）拆遷糾紛的解決和強制拆遷拆遷糾紛的解決《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》1、行政處理在先2、不服行政處理可以提起行政訴訟3、爭議解決之前，不執(zhí)行拆遷裁決。但在訴訟期間，如拆遷人已給被拆遷人貨幣補償或者提供拆遷安置用房，周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的進行。第一，拆遷當(dāng)事人訂立補償安置協(xié)議，一方反悔的，可以提起民事訴訟；第二，在簽訂補償安置協(xié)議時當(dāng)事人約定仲裁條款，協(xié)議訂立后一方反悔的，可以申請仲裁機構(gòu)仲裁；第三，對達不成拆遷補償安置協(xié)議的，糾紛當(dāng)事人應(yīng)該先申請行政裁決，對行政裁決不服的，可以申請行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟；（此規(guī)定問題最大）第四，未達成拆遷補償安置協(xié)議，取得房屋拆遷許可證的單位（拆遷人）在沒有法定依據(jù)的情況下，對被拆遷人的房屋進行拆除造成財產(chǎn)損失的，被拆遷人可以提起民事?lián)p害賠償訴訟。第五，行政機關(guān)違法強制拆除房屋的，被拆遷人可以提起行政賠償訴訟。問題1：拆遷糾紛本質(zhì)是拆遷人與被拆遷人之間的民事糾紛，應(yīng)作為裁判員的政府卻作為一方當(dāng)事人，介入進來本就不妥；讓拆遷人從訴訟中逃離，而政府出面抵擋，更屬不該，問題2：法院在審理拆遷行政案件中，只能對拆遷具體行政行為合法性進行審查，對合理性不予審查，無法真正解決拆遷爭議的實質(zhì)——補償。強制拆遷（1）拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋出租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。如果被拆遷人不履行要求搬遷的仲裁裁決或法院判決，拆遷人可以申請法院強制執(zhí)行。（2）經(jīng)房屋拆遷主管部門裁決的拆遷補償安置協(xié)議，被拆遷人必須在有裁決權(quán)的機關(guān)在補償、安置協(xié)議裁決中規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷；或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。（3）實施行政強制拆遷，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷人。強制拆遷時，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進行證據(jù)保全。（五）目前拆遷條例存在的主要問題1、立法欠缺，名不正言不順2、沒有區(qū)別對待公益需要拆遷和商業(yè)需要拆遷（國家征收制度被濫用）3、拆遷人和被拆遷人權(quán)利義務(wù)不平衡（行政權(quán)與公民權(quán)具有不對等性，行政權(quán)具有優(yōu)益性或支配性。行政權(quán)可以設(shè)定、變更或消滅公民的權(quán)利義務(wù)，而公民卻不具有同樣的權(quán)利。）4、政府角色定位不準(zhǔn)確5、補償、安置標(biāo)準(zhǔn)滯后6、補償救濟渠道不通暢在現(xiàn)實的城市開發(fā)建設(shè)中，社會公共利益與開發(fā)商的商業(yè)利益也經(jīng)常交織在一起，某個社會公共工程可能有企業(yè)的商業(yè)利益存在；某個企業(yè)的開發(fā)建設(shè)行為可能實現(xiàn)預(yù)期的社會公共利益。在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷，將原來居民所有房屋依存的土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，給予很低的補償拆除房屋，然后開發(fā)商在此地上開發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實現(xiàn)了開發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來居民合法的房屋所有權(quán)、合法的國有土地使用權(quán)被剝奪了。學(xué)術(shù)界判斷公益需要的幾項基本標(biāo)準(zhǔn)

1、合法、合理性。財產(chǎn)權(quán)是公民不可侵犯的基本權(quán)利，只有在法定條件下才可出于公共利益的考慮依法對其加以克減和限制，因此須堅持法定與合法原則。關(guān)于公共利益的考慮，應(yīng)符合社會公平正義基本自然法則，必須具有必要性、合理性和不可替代性（即唯一性）

2、公共受益性。公共利益的受益范圍一般是不特定多數(shù)的受益人，而且該項利益需求往往無法通過市場選擇機制得到滿足，需要通過統(tǒng)一行動而有組織地提供。3、公平補償性。運用公共權(quán)力追求公共利益必然會有代價，這就造成公民權(quán)利的普遍犧牲（損害）或特別犧牲（損害）。有損害必有救濟，特別損害應(yīng)予特別救濟，才符合公平正義的社會價值觀。

4、公開參與性。以公共利益為由采取強制規(guī)劃、征收、征用等特殊行政措施，會嚴(yán)重影響到公民的基本權(quán)利，必須做到?jīng)Q策和執(zhí)行全過程的公開透明，依法保障行政相對人的知情權(quán)、聽證權(quán)、陳述權(quán)、申辯權(quán)、參與決策權(quán)等程序權(quán)利和民主權(quán)利的有效行使。

國有土地上房屋征收與補償條例

第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收