第四章 房地產(chǎn)評估

第五章房地產(chǎn)評估講義第五章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述土地的概念、土地的經(jīng)濟(jì)供給和自然供給的概念、什么是“不動產(chǎn)”土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性“自然特性”包括土地位置的固定性、質(zhì)量的差異性、資源的不可再生性和不可毀滅性、土地效用的永續(xù)性。“經(jīng)濟(jì)特性”包括土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性、土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性、土地利用的多方向性、土地效益的級差性。土地的所有權(quán)制度，以及我國土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的管理體制。土地使用權(quán)有限年限的出讓，及各種用途的土地各自的使用年限。第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的相關(guān)規(guī)定，以及當(dāng)土地使用權(quán)期滿土地的處置意見。補充房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的概念、特性（位置的固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值與增值性、投資風(fēng)險性、政策限制性以及難以變現(xiàn)性）。房地產(chǎn)評估的兩個重要原則－最有效使用原則和合法原則，其他原則－供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則、估價時點原則等房地產(chǎn)評估程序：六步。所有權(quán)主體農(nóng)村集體所有農(nóng)民集體組織所有，地處農(nóng)村和城郊部分土地（征用地價）國家全民所有（城區(qū)和城郊部分土地）無償轉(zhuǎn)讓（劃撥）有償轉(zhuǎn)讓（也稱為“出讓”或者“批租”）協(xié)議（定義）土地在二級市場再轉(zhuǎn)讓招標(biāo)拍賣（底價/起拍價/應(yīng)價/成交價）補充說明：我國全部土地都為社會主義公有制，具體體現(xiàn)為全民所有制和集體所有制。其中“全民所有制”即國家所有土地的所有權(quán)，由國務(wù)院代表行使，用地單位和個人只有使用權(quán)?！凹w所有制”即土地所有權(quán)由農(nóng)民集體所有，其經(jīng)營管理由所屬的集體經(jīng)濟(jì)組織行使。城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有的屬于國家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有。在城區(qū)，某些土地由于農(nóng)村集體土地的城區(qū)化，其土地的所有權(quán)性質(zhì)可能依然是集體所有制。所以在確定評估對象時，一定要以土地的權(quán)屬證明文件來判斷它的所有權(quán)性質(zhì)，而不能從其地理位置來主觀臆斷。補充說明：我國實行的是土地等級制度。屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》，屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》和《集體土地所有證》。集體土地進(jìn)入土地交易市場，必須先通過征用的形式轉(zhuǎn)變?yōu)榧w土地之后才能進(jìn)行交易。國家對集體土地實行強制性征用時，對被征用的單位或個人會給予生產(chǎn)和生活的安置，以及給予足夠的經(jīng)濟(jì)補償。征用地價就包括“土地補償費”、“地上附著物和青苗補償費”及“安置補助費”等。并且國家實行嚴(yán)格的保護(hù)耕地的制度，各級政府都只有有限面積的土地征用權(quán)限。國家實行國有土地有償有限期使用制度，除國家批準(zhǔn)的劃撥性土地外，其他均要實行有償有限期使用。并且根據(jù)土地的用途不同，土地使用權(quán)的使用年限是不同的。補充說明：對于劃撥性土地，用地單位不能對土地進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、抵押等行為，否則需將屬于土地的租賃收入、轉(zhuǎn)讓收入上繳國家。注意對于劃撥土地上建筑物的抵押，其抵押價值不能包括土地的價格，但應(yīng)該考慮土地的區(qū)位因素對于建筑物價值的影響。用地單位必須按土地出讓合同的規(guī)定開發(fā)使用土地，否則土地管理部門有權(quán)解除合同，甚至收回土地的使用權(quán)。當(dāng)土地使用權(quán)年限期滿，土地使用者或者重新繳納土地的出讓金，或者將該土地歸還國家。補充說明：土地的“出讓”必發(fā)生在國家與土地的使用者之間。所以“土地出讓市場”由國家壟斷的土地一級市場。土地使用權(quán)出讓的形式包括三種：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣?！皡f(xié)議”即指政府作為土地所有者與選定的受讓方進(jìn)行一對一的磋商談判，確定土地的出讓價格，一般低于市場價。“招標(biāo)”即政府向多家受讓方發(fā)出招標(biāo)的邀請，通過各招標(biāo)者設(shè)計標(biāo)書的競爭，擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人及土地出讓價格。通常兼顧標(biāo)價、標(biāo)書中對土地的開發(fā)規(guī)劃及受讓方的經(jīng)濟(jì)實力和信譽等多種因素?！芭馁u”即政府在指定的時間、地點，在公開的場所就所出讓的土地用公開叫價競投的辦法賣給出價最高者。第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。市場交易價格和評估價格的聯(lián)系和差別。注意：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等是評估價格，其中前三種價格是政府制定并定期公布的。房地產(chǎn)價格、建筑物價格以及單純土地價格。樓面地價、容積率、申報地價和公告地價。第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素影響價格的一般因素－外部因素：經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素、心理因素影響價格的個別因素－內(nèi)部因素：區(qū)域因素土地的和建筑物的個別因素理解這些因素包含的內(nèi)容和對價格的影響關(guān)系。第三節(jié)收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益法的回顧（第二章收益法.ppt）收益法的基本思路、基本公式和假設(shè)前提收益法的適用范圍收益法三個要素的選擇收益法的計算公式收益法的應(yīng)用舉例2.收益法的基本思路和基本公式收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益還原法。房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然通過未來年限的利息收入來實現(xiàn)，所以基本公式：房地產(chǎn)價格＝純收益÷資本化率假設(shè)條件：純收益每年不變資本化率固定收益為無限年期。房地產(chǎn)價格＝純收益×（P\A,i,n)假設(shè)條件：純收益每年不變、資本化率不變且大于零，收益期有限為n。3.收益法的使用前提和適用范圍適用于有收益的房地產(chǎn)的價值評估，包括正在收益以及將要收益的房地產(chǎn)，不包括過去有收益，但將來沒有收益的房地產(chǎn)。比如商場、旅館、公寓等等。對于自用型，但具有收益潛能的房地產(chǎn)也適用于收益法。能否清晰地把握這三個要素是運用收益法的基本前提。首先，被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益持續(xù)且穩(wěn)定，可以用貨幣來計量和預(yù)測。其次，資產(chǎn)擁有者所承擔(dān)的風(fēng)險可以度量和預(yù)測，并且反映于折現(xiàn)率或資本化率地數(shù)值中。其三，被評估資產(chǎn)地預(yù)期獲利年限是可以預(yù)測的。4.收益法三個要素的選擇純收益：純收益是未來的、客觀的、扣除必要的客觀總費用后的余額。注意實際純收益和客觀純收益的區(qū)別?？陀^收益是指在正常使用下、正常市場條件下，被估房地產(chǎn)最佳最優(yōu)使用用途下獲得的平均收益額?？陀^費用包括了維修費、管理費等，它是遵循持續(xù)支付和直接必要的兩個原則確定的。在確定收益值時，需要以類似房地產(chǎn)的收益作比較；需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；需要考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。4.收益法三個要素的選擇資本化率：資本化率又稱還原利率、折現(xiàn)率等。資本化率實質(zhì)上是一種投資收益率。它的大小與被估房地產(chǎn)的投資風(fēng)險有關(guān)，風(fēng)險越大，資本化率越高，且至少大于銀行一年期存款利率。求取資本化率的方法有：純收益與售價比率法解釋、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法解釋、各種投資收益率排序插入法解釋。資本化率的種類：解釋4.收益法三個要素的選擇收益年限的確定：當(dāng)評估土地與建筑物的價值時，會遇到土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時間不一致，應(yīng)選擇兩者中較小的值作為收益期限。比如以出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地上建造的普通住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，已使用9年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用5年，請判斷最長的收益期為多長？5.計算公式：評估房地合一的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值＝房地合一純收益/綜合資本化率房地產(chǎn)價值＝房地合一純收益×（P/A,i,n)其中“純收益”等于“毛收入”與“管理費用、維修費用、保險費用、稅金、空置損失”等的差額舉例說明。例題1－3評估單純土地（建筑物）的價值－殘余法土地（建筑物）價值＝房地產(chǎn)價值－建筑物（土地）價值或者＝房地產(chǎn)價值－（建筑物重置價值－年貶值額×已使用年限）土地（建筑物）價值＝【房地產(chǎn)純收益－建筑物（土地）純收益】/土地（建筑物）資本化率＝【房地產(chǎn)純收益－建筑物（土地）價值×建筑物（土地）收益率】/土地（建筑物）資本化率或者＝【房地產(chǎn)純收益－建筑物（土地）純收益】×（P/A,i,n)例題4－6書上的例題5－4例題1：有一宗房地產(chǎn)，2003年的純收益為50萬元，資本化率為5％，若未來各年的純收益保持不變，收益期無限，則在2003年初該房地產(chǎn)的價值為多少？例題2：有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10％，預(yù)計未來前五年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始純收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價值。例題3：某出租商住兩用樓，1）該房地產(chǎn)建筑總面積為5000平方米，土地面積為1200平方米，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；2）土地使用年限為70年，從1987年10月計算，建筑物建于1988年10月，其使用壽命為50年，凈殘值不計；3）可供出租的建筑物面積為3000平方米，占總面積的60％。每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為300元，按建筑面積計算，出租率為90％；4）年土地使用稅為每年每建筑平方米7.5元；5）年房產(chǎn)稅為年租賃收入的12％；6）建筑物的年保險費用為原值的0.1％，建筑物的修繕費用為每年12萬元，年管理費用為年租金收入的5％，若該房地產(chǎn)的綜合還原利率為12％，則該房地產(chǎn)的價格為多少？回例題4：在一幅3000平方米的土地上建成建筑面積為2000平方米的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)時價格為240萬元，建筑物的資本化率為12％，建筑物尚可使用年限假定為無限年期。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米使用面積100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，年租賃費用為72萬元。土地的資本化率為10％，則土地?zé)o限收益期內(nèi)的價格為多少？例題5：如上題，如果已知土地的現(xiàn)時價格為345萬元，未知建筑物的價格，其他條件不變，則建筑物的總價格為多少？單位價格為多少？例題6：如第五題，假如該建筑物的重置價格為240萬元，但由于已經(jīng)使用的五年，核算到其建筑物的年折舊額為10萬元，不計殘值，則第一題又應(yīng)該如何作？回例5－4：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％，在本題中不考慮殘值收入。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。給建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的3.5％，維修費為建筑重置價格的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率為7％，建筑物資本化率為8％，假設(shè)房屋的收益年期無限年期，則試評估該土地使用權(quán)的價格。（結(jié)束）純收益與售價比率法：基本思路：認(rèn)為資本化率相當(dāng)于售價收益率，通過市場上大量同類房地產(chǎn)的售價和純收益的比率，取平均值求得被估對象的資本化率。例題5－1。依據(jù)市場性特點、根據(jù)房地產(chǎn)商品價格確定的替代原則、選取多個實例來消除各種偶然因素的干擾?？杀葘嵗兪找妫ㄔ?年.平方米）交易價格（元/平方米）資本化率（％）1418.959007.12450.060007.53393.357006.94459.963007.35507.065007.8例題5－1：在房地產(chǎn)市場上收集到五個與待估房地產(chǎn)類似的交易實例，用簡單算術(shù)平均求得資本化率為：如果用加權(quán)平均法呢？回安全利率加風(fēng)險調(diào)整值：資本化率＝無風(fēng)險報酬率＋風(fēng)險調(diào)整報酬率＝一年期銀行存款利率＋風(fēng)險貼現(xiàn)率回各種投資收益率排序插入法：即評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料，然后將各項投資收益率按收益率的大小排隊，根據(jù)被估對象風(fēng)險的程度，尋找到相應(yīng)的資本化率大小?；刭Y本化率的種類：綜合資本化率是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。建筑物資本化率是指建筑物自身所產(chǎn)生的純收益與建筑物自身價值的比率。土地資本化率是土地自身的純收益與土地自身的整體價值之間的比率。綜合還原利率＝土地還原利率×土地的價格權(quán)重＋建筑物還原利率×建筑物價格權(quán)重土地還原利率＝（房地合一收益－建筑物收益）÷土地的價格建筑物還原利率＝（房地合一收益－土地收益）÷建筑物的價格例題：根據(jù)市場法可知某房地產(chǎn)中的土地與建筑物價格構(gòu)成比例為4：6，若土地和建筑物的還原利率分別為10％，12％，則該房地產(chǎn)的綜合還原利率為多少？如果已知土地的還原利率為12％，房地產(chǎn)的綜合還原利率為14.5％，則建筑物的還原利率為多少？回第四節(jié)市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法的相關(guān)知識回顧。第二章市場法.ppt市場法的基本思路市場法的適用范圍市場法的計算公式市場法的操作步驟市場法的應(yīng)用舉例2.市場法的基本思路即在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日的價值。市場法又稱買賣實例比較法、交易實例比較法、市場比較法或者現(xiàn)行市價法、市場資料比較法等等。3.適用范圍：一、市場是公開透明、交易頻繁，存在足夠多的交易實例。釋：所以對于醫(yī)院、學(xué)校、古建筑等房地產(chǎn)因為缺乏市場性不適合用市場法評估價值。二、市場上存在較多與待估對象相類似的房地產(chǎn)的交易實例。釋：具有市場性的房地產(chǎn)，有時由于有特殊的交易目的和利用狀態(tài)，缺少類似的交易實例而不能直接用市場法。比如清算狀態(tài)下的辦公樓，劃撥性土地上的普通住宅。4.計算公式：被估房地產(chǎn)的修正價格＝可比交易實例的實際價格×交易情況的修正系數(shù)×交易日期的修正系數(shù)×區(qū)域因素的修正系數(shù)×個別因素的修正系數(shù)被估房地產(chǎn)的評估價格＝（可比實例A修正價格＋可比實例B修正價格＋可比實例C修正價格）÷3如果土地容積率擦、土地使用權(quán)年期修正，則需要增加兩個修正系數(shù)。5.操作步驟：廣泛搜集待估對象以及交易實例的資料。從中選取幾個符合一定要求的交易實例作為估價的參照物，簡稱比較交易實例。修正交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素容積率修正土地使用權(quán)年期的修正綜合修正結(jié)果，得到綜合修正系數(shù)，最終確定估價額。6.應(yīng)用舉例書上的例題5－8例題

例題：為評估某商品住宅2004年10月24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易，有關(guān)資料如下：1）可比實例的成交價格：可比實例A，成交價格為3700元/平方米，成交時間為2004年5月24日；可比實例B，成交價格為4200元/平方米，成交日期為2004年8月24日；可比實例C，成交價格為3900元/平方米，成交日期為2004年9月24日；2）交易情況的分析判斷結(jié)果：可比實例A的交易情況為－2％；可比實例B的交易情況為0；可比實例C的交易情況為＋1％。交易情況的分析判斷以正常價格為基準(zhǔn)，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價格的幅度，0表示沒有差別；3）該類商品住宅的2004年4月至10月的價格指數(shù)（定基價格指數(shù)）依次為：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8。4）房地產(chǎn)的區(qū)域因素和個別因素修正結(jié)果如下表：因素內(nèi)容權(quán)重估價對象比實例A比實例B可比實例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100綜合評分1100

試用上述資料估算該商品住宅的2004年10月24日的正常市場價格。（運用加權(quán)平均法，實例A修正價格的權(quán)重為0.5，實例B的修正價格權(quán)重為0.3，實例C修正價格的權(quán)重為0.2）第五節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法的相關(guān)知識回顧第二章成本法.ppt成本法的基本思路成本法的適用范圍土地評估的成本法新建房地產(chǎn)的成本法舊建筑物的成本法應(yīng)用舉例2、成本法的基本思路根據(jù)房地產(chǎn)重新構(gòu)建購置成本費用及存在的各種貶值來測算房地產(chǎn)的價值3、成本法的適用范圍很少發(fā)生交易沒有參照物的房地產(chǎn)新開發(fā)地產(chǎn)及難以單獨測算收益的地產(chǎn)如：學(xué)校、圖書館、體育場、醫(yī)院等4.土地評估的成本法基本公式：土地價值＝待開發(fā)土地取得費用＋土地開發(fā)費用＋利息＋利潤＋稅費＋土地增值收益土地取得費用－為取得土地而向原土地使用者支付的費用，包括國家征用集體土地和對城市土地進(jìn)行拆遷補償?shù)馁M用。土地開發(fā)費用－土地的基礎(chǔ)設(shè)施配套費用、公共事業(yè)建設(shè)費用和小區(qū)開發(fā)配套費用等。投資利息－投資者在土地開發(fā)中利用銀行貸款和自有資金所要支付的實際成本或應(yīng)計的機會成本。投資利潤－土地開發(fā)應(yīng)該獲取的利潤。土地增值收益－由于土地的用途改變或土地功能變化引起的，應(yīng)歸于土地原有所有者的增值收益。土地取得費用：對于集體土地的征用，補償費主要包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費、安置補助費用等。土地征用是國家采取的強制性行政手段，征地費用不是土地的購買價格，可能遠(yuǎn)高于農(nóng)地的價格。城市土地的拆遷補償費用是在各級土地的基準(zhǔn)補償拆遷費的基礎(chǔ)上相應(yīng)的調(diào)整。土地開發(fā)費用：基礎(chǔ)設(shè)施配套費用－三通一平、七通一平公共事業(yè)建設(shè)配套費用－是指郵電、圖書館、公園、綠地等設(shè)施的費用。小區(qū)開發(fā)配套費用－配套的營業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理公司的建筑、車庫等等。投資利息和稅費：無論是借入的資金、還是自有資金，認(rèn)為都應(yīng)該考慮投資利息。利息的計算方法依據(jù)復(fù)利法計息。投資主要包括土地的取得費用和土地的開發(fā)費用。由于取得費用是一次性的發(fā)生在開發(fā)期期初，所以計息期是整個開發(fā)期；開發(fā)費用由于是均勻分布在整個開發(fā)期，則視為一次性發(fā)生在開發(fā)期的期中。如果題目說明開發(fā)期有三年，第一年投入了50％，第二年投入了30％，第三年投入了20％，問計息期如何計算？稅費包括土地增值稅、土地使用稅等等。投資利潤：利潤的計算基數(shù)是土地取得費用和土地開發(fā)費用利潤率和投資報酬率的確定。土地增值收益：計算基數(shù)包括了土地取得費用、開發(fā)費用、利潤稅費和利息的總和。土地增值收益率一般為10％－25％。5.新建房地產(chǎn)評估的成本法基本公式：新建房地產(chǎn)價值＝土地取得費用＋土地和建筑物的開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋正常利潤土地和建筑物開發(fā)成本－勘察設(shè)計和前期過程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、房屋建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、間接費用稅費等。管理費用－開辦費用和開發(fā)過程中管理人員的工資等。銷售稅費－銷售宣傳費用、稅金等等。6.舊建筑物評估的成本法基本公式：建筑物價值＝重置成本－年貶值額×已使用年限貶值的原因和貶值的方法。直線折舊法又稱定額法，以及平均年限法。7.應(yīng)用舉例舉例：有一工廠，建筑面積5800平方米，用地面積3900平方米，土地使用權(quán)從1996年5月至2046年5月。廠房建于2000年5月，鋼混結(jié)構(gòu)的廠房有3棟，建筑面積共3500平方米，耐用年限為50年；磚混結(jié)構(gòu)的廠房有5棟，建筑面積共2300平方米，耐用年限為40年。已知重置成本中：1、

開發(fā)成本：鋼混結(jié)構(gòu)：1100元/平方米，磚混結(jié)構(gòu)：780元/平方米；2、

管理費用：為開發(fā)成本的10%；3、

投資利息：110元/平方米；4、

稅費和利潤合計：為開發(fā)成本的15%；5、

殘值率：鋼混結(jié)構(gòu)：0%，磚混結(jié)構(gòu)：2%。求取該工廠建筑物在2005年5月的總價格，若采取平均年限法計算折舊。則用成本法評估該工廠于2005年5月的建筑物總價格為多少？例題：書上P197第六節(jié)剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、剩余法的基本思路及運用范圍二、剩余法的數(shù)學(xué)表達(dá)式三、剩余法的估價步驟四、剩余法的應(yīng)用舉例一、剩余法的基本思路及運用范圍“剩余法”又稱為假設(shè)開發(fā)法或倒