第二章房地產法規(guī)

第二章房地產法規(guī)第二章房地產法規(guī)第二章房地產法規(guī)第二章房地產法規(guī)第一節(jié)房地產法規(guī)概述幻燈片3第二節(jié)房地產法規(guī)體系及法律關系幻燈片6一、房地產法規(guī)的概念及特點（一）房地產法規(guī)的概念房地產法規(guī)是調整房地產社會經濟關系的法律規(guī)范的總稱。它是國家管理房地產市場、保護房地產權利人的合法權益，促進房地產業(yè)發(fā)展的重要工具。第一節(jié)房地產法規(guī)概述（二）房地產法規(guī)的特點1．專業(yè)性房地產法規(guī)只調整涉及房地產的社會關系，從房地產權屬的產生和確立到房地產權屬的流轉，從房地產權利的規(guī)制到房地產權利的保護，只要涉及房地產的內容，房地產法規(guī)就予以調整。2．綜合性房地產法規(guī)所調整的內容不但涉及房地產業(yè)的各個方面，而且調整涉及的主體多種多樣；房地產法規(guī)調整的手段既涉及經濟手段，又涉及行政手段，甚至涉及刑事手段；房地產法規(guī)調整的社會關系，既可以由經濟法調整，也可以由民法、行政法調整。3．統(tǒng)分性房產和地產不可分離的特點，決定了因房屋產生的社會關系及因土地發(fā)生的社會關系密不可分，相互交融。因此，有必要由統(tǒng)一的法律部門對房地產進行調整，而不是分劃為兩個法律部門。4．非階級性就整體而言，法律具有階級性，但也有一些法律因服務于統(tǒng)治階級執(zhí)行公共事務的職能而不具有階級性。房地產業(yè)具有較強的專業(yè)性和技術性，房地產法規(guī)是社會法律規(guī)范，及階級本質并無實質聯(lián)系。二、房地產法規(guī)調整對象（一）房地產開放關系房地產開發(fā)關系是指國家行政管理機關，基于其行政職能及管理相對人發(fā)生的有關房地產的管理關系。（二）房地產交易關系房地產交易關系是指由平等主體之間基于房地產經營活動而產生的社會關系。（三）物業(yè)管理關系物業(yè)管理關系是指物業(yè)管理公司及業(yè)主之間形成的各種服務關系。（四）特殊的房地產交易關系特殊的房地產交易關系是指因實施住房制度改革措施而形成的公房出售和再交易關系。一、我國房地產法規(guī)體系（一）憲法《憲法》是我國的根本大法，是由國家最高權力機關依特定立法程序制定的，具有最高的法律效力?！稇椃ā芬?guī)定了我國的基本社會制度和根本政治制度，是其他法律的立法基礎。《憲法》第十條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有?！薄稗r村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！保ǘ┓晌覈姆墒侵溉珖嗣翊泶髸捌涑瘴瘑T會制定頒布的規(guī)范性文件。法律的效力僅次于憲法。有關房地產活動涉及的法律較多，主要有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國行政許可法》、《中華人民共和國測繪法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國環(huán)境保護法》等。第二節(jié)房地產法規(guī)體系及法律關系（三）行政法則和規(guī)章行政法規(guī)和規(guī)章是國家行政機關依法制定和發(fā)布的規(guī)范性文件，包括條例、規(guī)定、辦法、命令等，如《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》、《房地產轉讓管理規(guī)定》、《城市房地產開發(fā)管理暫行辦法》、《城市房地產交易價格管理暫行辦法》等。（四）地方法規(guī)地方法規(guī)是指省、自治區(qū)、直轄市，以及省會城市、國務院規(guī)定的較大的市的人民代表大會及其常務委員會制定的規(guī)范性文件。如《廣東省土地管理實施辦法》、《深圳經濟特區(qū)土地管理條例》、《上海市房地產轉讓辦法》等。（五）司法解釋最高人民法院和最高人民檢察院在處理房地產案件中就司法實踐中出現(xiàn)的問題作出的權威解釋，也是房地產法規(guī)的組成部分，同樣具有法律的約束力。如最高人民法院作出的《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》等。二、房地產法律關系的構成要素（一）主體1．政府主體政府主體主要是指及房地產有關的政府行政主管部門，包括土地行政管理部門和房產行政管理部門：（1）土地管理部門《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定：“國務院土地管理部門主管全國土地的統(tǒng)一管理工作?？h級以上地方人民政府土地行政管理部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況國務院有關規(guī)定確定?！保?）房產行政管理部門國家建設部的房地產業(yè)司，負責全國房地產業(yè)的行業(yè)管理。地方各級政府房產行政主管部門負責本行政區(qū)域內的房地產行業(yè)和城市房地產市場管理。（3）相關政府管理部門相關政府管理部門包括：①城市規(guī)劃主管部門。②工商行政主管部門。稅務部門。④物價主管部門。2．非政府主體（1）房地產開發(fā)經營企業(yè)房地產開發(fā)經營企業(yè)是從房地產開發(fā)項目申請、規(guī)劃設計、建筑施工、商品房銷售到前期物業(yè)管理服務等各環(huán)節(jié)形成的房地產法律關系的主體一方。（2）房地產中介服務企業(yè)（機構）房地產中介服務企業(yè)是指在房地產開發(fā)、交易活動中進行中間媒介服務，以獲取營利為直接目的的服務機構，如房地產交易所、房地產經紀公司、房地產咨詢服務公司、房地產評估事務所及房地產律師事務所等企業(yè)。（3）物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是依法成立的、具有政府主管部門認定的相應資質等級、從事物業(yè)管理服務業(yè)務的經濟實體。（4）其他相關的房地產法律關系主體其他相關的房地產法律關系主體包括金融（包括銀行、保險、信托等）、企事業(yè)單位（如項目設計單位、園林綠化公司、建材生產和經營企業(yè)等）、社會團體（如房地產行業(yè)協(xié)會、房地產仲裁機構等）和個人。（二）客體房地產法律關系的客體是指房地產法律關系主體雙方（或多方）的權利和義務共同指向的事物。包括物、行為和智力成果（非物質財富）。1．物物主要是指土地和房屋。土地是指城市新區(qū)（開發(fā)）土地和城市舊區(qū)（改造）土地；房屋是指各類房屋建筑、構筑物和相關場地，以及及之相配套的設備、設施。2．行為行為主要是指房地產法律關系主體為了行使權利或履行義務而進行的活動。如房地產項目招投標、商品房銷售、物業(yè)管理服務等活動行為。3．智力成果智力成果主要包括房地產綜合開發(fā)的規(guī)劃設計文件及圖紙、建筑工程設計文件及圖紙等。（三）內容1．權利房地產法律關系主體享有的權利主要包括（國有）土地所有權和土地使用權、房屋（建筑）所有權和房屋使用權，以及從這些權利衍生出來的房地產他項權利。2．義務房地產法律關系主體承擔的義務是指房地產法律關系主體必須依法履行應盡的義務。任何房地產法律關系都依法享有相應的權利，同時又必須依法履行應盡的義務。而且在一般情況下，履行義務是享有權利的基礎。三、房地產法規(guī)及相關法律的關系（一）房地產法規(guī)及城市規(guī)劃法的關系城市規(guī)劃法在城建各部門法律關系中居主導地位，其立法目的是為了科學合理地制訂城市規(guī)劃，保障城市建設按規(guī)劃實施，促進國民經濟和社會的健康發(fā)展。城市規(guī)劃法是調整城市規(guī)劃主管部門、審批機關和執(zhí)行單位之間在規(guī)劃、制定和實施過程中所發(fā)生的各種管理關系。（二）房地產法規(guī)及建筑法的關系建筑法是調整人們在工業(yè)及民用建筑、城市基礎設施建設、村鎮(zhèn)建設、水電、礦山、鐵路、公路、港口、機場等各種工程項目的新建、擴建、改建中產生的各種社會關系的法律規(guī)范。建筑法調整的管理關系主要是工程建設中所產生的各種社會關系，而房地產法規(guī)調整的是房地產開發(fā)、流通使用全過程中所產生的各種社會關系。（三）房地產法規(guī)及土地管理法的關系土地法是調整土地關系的法律規(guī)范的總稱。它在調整規(guī)范土地關系時，把土地既視為一種資源，也視為一種財產。房依地建，地為房載，房產和地產是密不可分的整體，所以，房地產法規(guī)及土地管理法有諸多交叉的地方。（四）房地產法規(guī)及民法的關系房地產法規(guī)及民法既有聯(lián)系又有區(qū)別。其聯(lián)系是，民法是調整平等主體間的財產和人身關系的法律法規(guī)的總稱，房地產法規(guī)調整的社會關系中，有相當一部分是平等主體之間發(fā)生的財產關系。二者之間有明顯的區(qū)別，房地產法規(guī)調整的社會關系很多，除了平等主體之間發(fā)生的財產關系外，還調整國家房地產管理部門、土地管理部門及房地產當事人之間的管理關系。四、房地產法律關系的確立和保護（一）房地產法律關系的確立1．房地產行政管理行為房地產行政管理行為是指政府房地產主管部門和相關管理部門在其職權范圍內依法作出的行為。如頒布有關房地產管理的法規(guī)，確認房地產產權、產籍等。2．當事人的行為當事人的行為指單位、團體或公民個人在房地產法規(guī)所允許的范圍內所進行的各種行為。如房地產轉讓、房屋租賃、建設工程承包、物業(yè)服務及相應合同的簽訂等。3．司法行為司法行為是指司法機關審理各類房地產案件所作出的判決。4．自然的和社會的現(xiàn)象如地震、洪水、暴風雨及戰(zhàn)爭等。（二）房地產法律關系的保護1．行政措施行政措施是國家行政機關在進行行政管理活動時，針對具體的實際問題，所施行的單方面的決定和處理。它是用得最廣泛的一種國家行政管理手段。根據(jù)不同標準，行政措施可分為不同類型。根據(jù)行政機關在執(zhí)行法律法規(guī)的規(guī)定方面有無一定的選擇余地或一定范圍，行政措施可分為自由裁量和羈束裁量。2．房地產仲裁房地產仲裁是指