新員工入職培訓(xùn)教程基礎(chǔ)知識(shí)

新員工入職培訓(xùn)教程基礎(chǔ)知識(shí)一、房地產(chǎn)根底知識(shí)及常用名詞1、房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物的統(tǒng)稱，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)與建筑物密不可分。上述定義中的地上定著物，是指不能別離或雖能別離但別離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性，地上定著物包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。2/2/202322、土地的所有權(quán)種類：國(guó)有土地，集體土地。3、土地使用權(quán)的獲取方式：征用、劃撥、出讓。其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前已經(jīng)實(shí)行“招拍掛〞的方式進(jìn)展，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)展出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停頓。4、生地與熟地：熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，到達(dá)“三通一平〞施工條件的土地。生地那么是相對(duì)應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。三通一平：水通、電通、路通，場(chǎng)地平整。七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通訊通、供熱通，?chǎng)地平整。2/2/202335、房地產(chǎn)按用途劃分的類型:a.居住房地產(chǎn)〔普通住宅，高級(jí)公寓，別墅等〕；b.商業(yè)房地產(chǎn)〔寫字樓，旅館，商店，影劇院等〕c.旅游房地產(chǎn)〔公園，風(fēng)景名勝，歷史古跡，沙灘等〕d.工業(yè)房地產(chǎn)〔廠房，倉(cāng)庫(kù)，〕e.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)〔農(nóng)場(chǎng)，林場(chǎng)，牧場(chǎng)，果園〕f.特殊房地產(chǎn)〔學(xué)校，教堂，政府機(jī)關(guān)辦公樓等〕g.綜合房地產(chǎn)〔是指具有上述兩種以上用途的房地產(chǎn)〕6、土地使用權(quán)出讓的使用年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育，科技，文化衛(wèi)生，體育用地50年；商業(yè)，旅游，娛樂用地40年；綜合或其他用地50年；2/2/202347、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑贺泿叛a(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償〔回遷、搬遷〕。目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。8、在什么情況下，國(guó)家可以收回有限制出讓的土地使用權(quán)：a.土地使用屆滿〔如果在土地使用權(quán)屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的土地出讓金，出讓金視該地段標(biāo)的收取，就可以繼續(xù)使用〕c.因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回2/2/202359、土地出讓金：指市縣級(jí)人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家繳納的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。10、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：

房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)權(quán)利人：指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的自然人、法人和其他組織。2/2/20236產(chǎn)權(quán)證書：指“房屋所有權(quán)證〞和“土地使用權(quán)證〞。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋構(gòu)造、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖大產(chǎn)權(quán)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。小產(chǎn)權(quán)證：即每個(gè)購(gòu)房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購(gòu)房者或購(gòu)房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購(gòu)房者才能去辦理小產(chǎn)證。商品房：是指房屋開發(fā)建立中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業(yè)物業(yè)。2/2/20237公房：也稱公有住房、國(guó)有住宅，指由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。使用權(quán)房：由國(guó)家及國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。集資房：改變住房建立由國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)展住房建立的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或局部出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供給、稅費(fèi)等方面給予局部減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人局部出資的，擁有局部產(chǎn)權(quán)。共有房產(chǎn)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。2/2/20238五證〔預(yù)售條件〕:?建立用地規(guī)劃許可證?、?國(guó)有土地使用證?、?建立工程規(guī)劃許可證?、?建立工程開工證?、和?商品房預(yù)售許可證?，簡(jiǎn)稱“五證〞。一證三書〔樓房交付使用條件〕：一證：?房地產(chǎn)建立工程竣工綜合驗(yàn)收合格證?三書：商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書、收樓通知書商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說明書：介紹額定電流、主體構(gòu)造、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。2/2/20239現(xiàn)房：已經(jīng)交付使用的商品房﹐客戶交付局部或全部房款后即可入住。開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證〔大證〕的商品房。期房：尚未交付使用的商品房。指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開場(chǎng)至取得房地產(chǎn)權(quán)證〔大證〕為止的期間。準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)展配套施工階段的房屋。2/2/20231011、價(jià)格：價(jià)格的種類很多，如均價(jià)、起價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)、一口價(jià)等。其中的兩種。最低價(jià)﹕指目前銷售中最低的單價(jià)﹔最高價(jià)﹕指目前銷售中最高的單價(jià)﹔均價(jià)：指各單位的銷售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積和?？梢苑从骋粋€(gè)樓盤整體價(jià)格。起價(jià)：指物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層一般以頂層的銷售價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)，不能真實(shí)的反映樓盤的價(jià)位。一口價(jià)﹕指不分樓層﹐不分方向﹐一次性付款的價(jià)格2/2/20231112、定金與訂金的區(qū)別：定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購(gòu)房者。2/2/20231213、違約金:指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要表達(dá)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。14、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng):房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)到達(dá)“七通一平〞的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。2/2/20231315、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng):房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建立，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)展出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)展交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將到達(dá)規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)展交易的市場(chǎng)。16、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng):房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)置房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)展交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)也包括房屋的交換。2/2/20231417、預(yù)售的條件：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度，開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)展商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得?商品房預(yù)售許可證?。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)展商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示許可證。其商品房預(yù)售廣告、售房宣傳資料和說明書均應(yīng)載明預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。其許可證應(yīng)在售樓場(chǎng)所顯著位置懸掛。未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)展商品房預(yù)售。2/2/202315內(nèi)銷商品房預(yù)售：開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房須持以下證件或資料：開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的?營(yíng)業(yè)執(zhí)照?；有市計(jì)委、建委批準(zhǔn)的商品房工程建立方案文件；已取得國(guó)有土地使用證或土地使用權(quán)來源證件，并已交付全部土地使用權(quán)出讓金；取得建立工程規(guī)劃許可證和建立工程開工證；有納入市建委銷售方案的證明文件；按申請(qǐng)預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的25％以上，或到達(dá)相應(yīng)的工程進(jìn)度，并已確定施工進(jìn)度和交付日期；本市?商品房預(yù)售許可證?。2/2/202316外銷商品房預(yù)售：開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)預(yù)售外銷商品房須持以下證件或資料：開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的?營(yíng)業(yè)執(zhí)照?；付清地價(jià)款〔包括市政根底設(shè)施建立費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金〕，取得土地使用證；市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建立工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃?xì)?、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料；已完成工程建立總投資額的25％；工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定；?外銷商品房預(yù)售許可證?。2/2/202317契稅：是土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅，稅率為購(gòu)置商品房銷售額的３％，〔面積小于144平方的按1.5%；大于144平方的按3%〕、商業(yè)房為3%。營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)一切從事商業(yè)、效勞業(yè)、交通運(yùn)輸、郵政電訊、金融保險(xiǎn)、建筑安裝、公用事業(yè)、文娛事業(yè)的經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按比例稅率計(jì)征的一種賦稅，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售房產(chǎn)時(shí)其稅率為5％。城市維護(hù)建立稅：是繳納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收，以營(yíng)業(yè)稅實(shí)繳稅額計(jì)稅依據(jù)而征收。城市市區(qū)稅率為７％，縣城城鎮(zhèn)為５％，其他為１％。教育附加稅：是專門用于教育的一種特別目的的稅。稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的３％。

2/2/202318地方教育稅附加：是專門用于地方教育的一種特別目的的稅。稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的2％。水利建立基金：是專項(xiàng)用于水利建立的政府性基金。稅率為銷售總額的1‰印花稅：是指國(guó)家對(duì)各種經(jīng)濟(jì)、技術(shù)合同和具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書、營(yíng)業(yè)賬簿和許可證照〔如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、專營(yíng)證、土地使用證等〕

以及財(cái)政部確定應(yīng)征稅的其它文契憑證所征收的一種稅。本市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：商品房銷售額的1‰。公共維修基金：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金總額。按購(gòu)置商品房銷售額的1%-2%。本市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅〔多層30元/m2、小高層和高層50元/m2〕，商業(yè)40元/m2。2/2/2023191、建筑面積:

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，那么是各層建筑面積之和。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤共有建筑面積2、使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反響住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

3、套內(nèi)建筑面積:套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

二、規(guī)劃術(shù)語(yǔ)及相關(guān)規(guī)定2/2/2023204、公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。5、竣工面積：指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)歷收合格的建筑.6、共有建筑面積

房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積2/2/2023217、分?jǐn)偯娣e﹕公共場(chǎng)所(如樓梯)及公共設(shè)施(如供電房)所占的面積按一定比例分配給每戶的面積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩局部組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑效勞的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻〔包括山墻〕墻體水平投影面積的50％公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。2/2/2023228、容積率：工程總建筑面積與工程總用地面積的比值?！莘e率=總建筑面積÷總用地面積多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以到達(dá)2.0左右，高層視情況一般在4或5左右。對(duì)于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地本錢就越容易攤薄，利潤(rùn)空間自然就越大。而對(duì)于購(gòu)房者來講，那么正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。9、建筑密度:在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值。建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度?！ㄖ芏?小區(qū)全部建筑地基面積÷小區(qū)總占地面積×100%2/2/20232310、綠化率：工程規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建立用地面積之比。綠化率自然越高越好?！G化率=綠化面積÷總用地面積×100%11、使用率：是指套內(nèi)建筑面積與套〔單元〕建筑面積之比。也稱之為“K〞值?！鶎?shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積2/2/20232412、用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積。是指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭院占地面積的總和，即占地面積。13、用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建立用范圍的界限。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。14、道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界限。15、日照間距系數(shù)：指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。2/2/20232516、建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。17、日照標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽(yáng)的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。1994年2月1號(hào)執(zhí)行的?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：多層1:1.24〔樓高：樓間距〕、小高層和高層是大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。2/2/20232618、居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間綠地和宅間小路。公建用地：與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民效勞和使用的各類設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地、和配建停車場(chǎng)等。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場(chǎng)地。公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀、帶狀綠地。2/2/20232719、配套設(shè)施：指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建立的公共效勞設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。例如物業(yè)效勞用房、社區(qū)辦公用房、社區(qū)活動(dòng)用房、社區(qū)衛(wèi)生效勞用房、換熱站、配電室、水泵房等都為公共效勞設(shè)施。20、建筑小品：指既有功能要求，又有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，附屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩欣賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。2/2/202328三、建筑根底知識(shí)1、定義：廣義：人工建筑而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有根底、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨，供人們?cè)趦?nèi)居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，不包含構(gòu)筑物。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)展生產(chǎn)和生活活動(dòng)。如煙囪、水塔、水井、隧道等。一、建筑物2/2/2023292、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡一樣，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按層數(shù)分：低層〔1～3層〕多層〔4～6層〕小高層〔7～15層〕高層〔15層以上至建筑高度100米〕超高層〔建筑總高度超過100米，不含單層建筑超過100米〕。按構(gòu)造分：磚木構(gòu)造、磚混構(gòu)造、鋼筋混凝土構(gòu)造〔分框架、剪力墻等〕、鋼構(gòu)造。一、建筑物2/2/2023301、根底：定義：建筑物的組成局部，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形根底、獨(dú)立根底、箱型根底〔高層常用〕、樁根底。2、地基：定義：不是建筑物的組成局部，是承受由根底傳下來的荷載的土層或巖層。二、建筑構(gòu)造2/2/2023313、建筑物的構(gòu)造類型：鋼筋混凝土構(gòu)造：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的構(gòu)造。鋼筋主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。又可依構(gòu)造布置情況分為排架構(gòu)造、框架構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造、框架—剪力墻構(gòu)造、筒體構(gòu)造等。優(yōu)點(diǎn)：A.耐久性好：強(qiáng)度不隨時(shí)間增長(zhǎng)而降低，反而略有提高B.耐火性好：水泥保護(hù)鋼筋受熱，使之耐高溫C.整體性好：節(jié)點(diǎn)的連接強(qiáng)度高，提高其剛度和穩(wěn)定性D.可模性好：根據(jù)模具澆筑成任意形狀E.就地取材：其粗、細(xì)骨料產(chǎn)地普遍，降低造價(jià)F.節(jié)約鋼材二、建筑構(gòu)造2/2/202332磚混構(gòu)造：主要是磚墻承重，局部是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結(jié)構(gòu)。磚木構(gòu)造：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的構(gòu)造。其他構(gòu)造：凡不屬于上述構(gòu)造的建筑物都?xì)w此類，如竹構(gòu)造、石構(gòu)造、磚拱構(gòu)造、窯洞、木板房、土草房等?？蚣軜?gòu)造與混合構(gòu)造的區(qū)別框架構(gòu)造是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無承重任務(wù)，只起間隔與維護(hù)的作用，故可以撤除?；旌蠘?gòu)造是由磚墻和鋼筋水泥樓板構(gòu)成，墻體是承重構(gòu)件，不能隨意撤除。二、建筑構(gòu)造2/2/2023334、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給根底。墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。承重墻：直承受外力作用和自重的墻體。非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。構(gòu)造墻：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持構(gòu)造整體穩(wěn)定的承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。

二、建筑構(gòu)造2/2/202334剪力墻————高層建筑因?yàn)槠涓叨鹊脑?，將承受較大的水平荷載〔風(fēng)力、地震力〕，從而產(chǎn)生剪切力，用于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。它是承受垂直及水平力設(shè)計(jì)的墻體，起承重的主力，由鋼筋砼搗制而成，墻內(nèi)設(shè)有雙層鋼筋網(wǎng)。墻上的門、窗洞在設(shè)計(jì)時(shí)已經(jīng)按力學(xué)的要求進(jìn)展設(shè)計(jì)，洞口的四周還另外埋設(shè)有鋼筋進(jìn)展加固。因剪力墻鋼筋網(wǎng)密集、難于開鑿、假設(shè)開洞后那么難以加固洞口四周的被破壞局部，并且會(huì)直接破壞剪力墻的整體性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開洞。2/2/2023355、門窗：門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。6、地面、樓板和梁：地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。樓板：分隔層與層之間的水泥混凝土板。梁：跨過空間的橫向構(gòu)件。2/2/2023367、樓梯：一般由三局部組成：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手。樓梯的寬度一般在1.2米左右。住宅樓梯的傾斜度一般在15～20度臺(tái)階分踏步和踢步兩局部，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺最舒適。8、屋頂：屋頂分平屋頂和坡屋頂。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽(yáng)臺(tái)、雨篷等部件。

二、建筑構(gòu)造2/2/2023379、開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混構(gòu)造住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅構(gòu)造整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40—50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。二、建筑構(gòu)造2/2/20233810、進(jìn)深：

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。11、層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。12、凈高：

層高減去樓板厚度的凈剩值。注：一般樓層規(guī)定凈空應(yīng)為2.8米高，連樓板在內(nèi)應(yīng)為3米高。二、建筑構(gòu)造2/2/20233913、過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間14、走廊：住宅套外使用的水平交通空間15、格局：指一戶房屋之房型，方正或?qū)匍L(zhǎng)型，不方正，異型16、私密性：指私生活之隱私性〔動(dòng)靜分區(qū)，棟距要寬〕17、采光：指光線日照之明亮度18、通風(fēng)：風(fēng)之來源，去路二、建筑構(gòu)造2/2/20234019、標(biāo)準(zhǔn)層：指平面布置一樣的住宅樓層，單制樓宇的一層，其層面平整，沒有特殊設(shè)計(jì)工藝。20、躍式：室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，樓層的幾局部之間地面上下錯(cuò)開，高度差約為40～60cm之間，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的別離。一般在設(shè)計(jì)當(dāng)中把客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間等公共活動(dòng)區(qū)域的樓層面與房間等私密性強(qiáng)的樓層面通過3級(jí)踏步樓梯級(jí)相對(duì)錯(cuò)開，形成上下兩級(jí)樓層平面。二、建筑構(gòu)造2/2/20234121、錯(cuò)層：一般指一套住宅內(nèi)有三個(gè)層面，房間大門走進(jìn)去是客廳，樓高一般是3.6米以上，在進(jìn)去會(huì)分開上下兩層，走下去下層一般會(huì)安排廚房，衛(wèi)生間，走上去上層一般會(huì)安排臥房，書房，形成三個(gè)平面樓層。22、復(fù)式：是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，〔一般在首層安排起居室，廚房，衛(wèi)生間，二層安排臥室，書房，〕二、建筑構(gòu)造2/2/20234223、地下室：

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

24、半地下室：

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

25、住宅的樓梯有否規(guī)定為幾寬？住宅的樓梯一般凈寬不應(yīng)少于1米，梯級(jí)為3015〔寬高〕

二、建筑構(gòu)造2/2/2023431、給水、排水系統(tǒng)給水的方式有：直接供水〔在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用〕、設(shè)置水箱供水〔水壓在一天內(nèi)定期上下變化的情況下采用〕、設(shè)置水泵、水箱供水〔水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用〕、分區(qū)分壓供水〔多用于多層、高層建筑。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時(shí)，通常分成兩個(gè)供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。〕給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用ф100～150的鑄鐵管或PVC管材。三、建筑設(shè)備2/2/2023442、采暖系統(tǒng)：采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨(dú)立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分為兩種：熱水供暖：采用熱水進(jìn)展供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方式的特點(diǎn)是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。蒸氣采暖：采用水蒸氣進(jìn)展供暖。這種方式的特點(diǎn)是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。集中供暖國(guó)家目前提倡采用分戶計(jì)量式采暖方式，但是由于計(jì)量?jī)r(jià)位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。當(dāng)前使用最多的是分戶控制采暖。無論是分戶計(jì)量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有到達(dá)“誰(shuí)用誰(shuí)交費(fèi)，不用不交費(fèi)〞的狀態(tài)。三、建筑設(shè)備2/2/2023453、通信和空調(diào)系統(tǒng)包括系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。4、電氣設(shè)備：包括導(dǎo)線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置〔接閃器〔避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)〕、引下線、接地裝置〕。5、燃?xì)夤┙o系統(tǒng)燃?xì)饽壳俺Ｓ玫挠腥N：人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成分是CO，比重與空氣相近。使用不當(dāng)極易發(fā)生煤氣中毒。三、建筑設(shè)備2/2/202346天然氣：蘊(yùn)藏于地下的可燃?xì)怏w，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會(huì)飄于上層，不會(huì)發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。而且天然氣燃燒后不會(huì)產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國(guó)正大力推廣。液化石油氣：石油產(chǎn)品