第四章 房地產(chǎn)稅費3

第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費負擔及案例

一、房地產(chǎn)交易稅費負擔（一）二手房交易稅費負擔以杭州現(xiàn)行二手房交易雙方的稅費負擔情況為例:購買方稅費負擔表稅費名稱稅費率收款單位印花稅0.05%農(nóng)稅中心契稅普通住宅1.50%；非普通住宅應(yīng)該為3%（聯(lián)系2010年10月新政）交易手續(xù)費住宅：人民幣3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民幣6元/平方米土地出讓金（劃撥土地的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須補繳，如房改房上市等）土地等級對應(yīng)的出讓金繳納標準×分攤的土地面積×年期修正系數(shù)（具體參見附表后面）（2009年7月1日取消年期修正。）農(nóng)稅中心產(chǎn)權(quán)登記及工本費住宅：80元＋5元（產(chǎn)權(quán)印花稅）/本房管局非住宅：按面積A：A≦500，200元；500﹤A≦1000，300元；1000﹤A≦2000，500元；2000﹤A≦5000，800元；A﹥5000，1000元；另收產(chǎn)權(quán)印花稅5元/本共有權(quán)工本費10元/本他項權(quán)工本費（有抵押的）10元＋5元（產(chǎn)權(quán)印花稅）/本地產(chǎn)交易手續(xù)費（具體參見表4-4）土管局評估費（若抵押貸款）100萬以下部分0.42%，100以上至500部分0.3%，500以上至2000部分0.12%評估公司保險費（若公積金貸款需要繳納）房價×保險費率×年數(shù)保險公司中介服務(wù)費（分檔累進）50萬以下1%（浮動范圍±25%）1.25%中介公司50-100萬0.7%（浮動范圍±25%）0.875%100-200萬0.4%（浮動范圍±25%）0.5%200萬以上0.25%（浮動范圍±25%）0.3125%對購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。保險費=保險金額×基準保險費率×對應(yīng)保險期限杭州市人民政府關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實施意見（2010.10.11)

（四）落實差別化稅收政策。將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

對購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。購買的普通住房不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。普通住宅是指符合以下三個條件的住宅：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上；單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。土地等級一二三四五六七八繳納標準6005004003002001008050土地等級繳納標準交易類型地價總額（萬元）交易手續(xù)費（元）地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓10以下（含10）10010－20（含20）20020－50（含50）30050－100（含100）600100－500（含500）1200500－2000（含2000）25002000以上4000浙江省土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)費標準出售方稅費負擔表稅費名稱稅費率收款單位印花稅0.05%農(nóng)稅中心交易手續(xù)費普通住宅：人民幣3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民幣6元/平方米地產(chǎn)交易手續(xù)費（具體參見表4-4）土管局營業(yè)稅及附加（也稱綜合稅，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加）5年以內(nèi)住宅（普通和非普通）：售價×5.6%農(nóng)稅中心5年以上普通住宅免征5年以上非普通住宅：（出售價－購入價）×5.6%個人所得稅不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按總價×1%農(nóng)稅中心(轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)原值-合理費用)×20%土地增值稅非住宅：（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額）×四級累進稅率農(nóng)稅中心1、普通住宅免征、非普通住宅居住滿5年免征；2、非普通住宅未滿3年成交價格*0.5%，滿3未滿5減半征收；3、非住宅：成交價格*0.5%；（不能提供發(fā)票或評估報告）中介服務(wù)費（分檔累進）50萬以下1%（浮動范圍±25%）1.25%中介公司50-100萬0.7%（浮動范圍±25%）0.875%100-200萬0.4%（浮動范圍±25%）0.5%200萬以上0.25%（浮動范圍±25%）0.3125%杭州市人民政府關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實施意見（2010.10.11)

（四）落實差別化稅收政策。將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

杭州市人民政府關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實施意見（2010.10.11)

對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)要求，稅務(wù)部門要進一步做好土地增值稅的征收管理工作，市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%，住房開發(fā)項目銷售均價高于項目所在區(qū)域?qū)脮r新建商品住房平均價格1倍以上的土地增值稅預(yù)征率為5%。同時，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，稅務(wù)部門要加強稅務(wù)稽查，嚴格土地增值稅清算管理。停止執(zhí)行購房補貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)費用。（二）新建商品房交易稅費負擔

新建商品房交易過程中所涉及的稅費與二手房交易稅費存在著一定差別。下面是以杭州為例的商品房交易雙方稅費負擔情況表。購買方主要稅費負擔表稅種計稅依據(jù)房屋類型稅率個人單位契稅合同金額非住宅3%3%非普通住宅3%普通住宅1.5%，1%印花稅合同金額0.05%交易手續(xù)費合同金額住宅由出讓方承擔，經(jīng)濟適用房減半非普通住宅非住宅6元/㎡注冊登記費產(chǎn)權(quán)登記費套住宅產(chǎn)權(quán)登記費80元/戶件非住宅每件550元權(quán)證工本費本向一個以上權(quán)利人發(fā)放時，每加一本權(quán)證，工本費10元/本權(quán)證印花稅本權(quán)證印花稅5元/本與二手房基本相同，但少了評估費和中介服務(wù)費兩個部分，住宅交易手續(xù)費由開發(fā)商繳納。出售方主要稅費負擔表

稅種計稅依據(jù)稅率營業(yè)稅銷售收入稅率5%城建稅、教育附加營業(yè)稅城建稅納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%;教育費附加率為3%印花稅合同金額0.05%土地增值稅項目銷售收入普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%企業(yè)所得稅（項目銷售收入-財產(chǎn)原值-合理費用）*25%交易手續(xù)費建筑面積住宅3元/㎡非住宅6元/㎡銷售代理服務(wù)費(若委托銷售)具體收費由中介機構(gòu)與委托方協(xié)商確定杭州市人民政府關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實施意見（2010.10.11)

對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)要求，稅務(wù)部門要進一步做好土地增值稅的征收管理工作，市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%，住房開發(fā)項目銷售均價高于項目所在區(qū)域?qū)脮r新建商品住房平均價格1倍以上的土地增值稅預(yù)征率為5%。同時，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，稅務(wù)部門要加強稅務(wù)稽查，嚴格土地增值稅清算管理。停止執(zhí)行購房補貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)費用。（三）房地產(chǎn)交易稅費轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)交易稅費轉(zhuǎn)嫁是指房地產(chǎn)交易過程中，納稅人將應(yīng)由自己負擔的稅費轉(zhuǎn)嫁給交易對方的一種現(xiàn)象。稅費轉(zhuǎn)嫁可能有兩種情況：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)買賣、租賃環(huán)節(jié)的稅收，一般會較多地發(fā)生順轉(zhuǎn)，即稅費負擔轉(zhuǎn)給購房人和承租人。二、房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準備今年購買杭州市中心某樓盤的新建商品房，經(jīng)詢問該套房總價為100萬元、面積為98平方米，該房屋為其首套房屋。他需要繳納的稅收有哪些，共需要繳納多少稅額？【案例2】張慶在杭州市有兩套住宅，因急需資金，現(xiàn)準備向李女士轉(zhuǎn)讓一套住了6年、屬于市區(qū)范圍內(nèi)的總面積在230平方米的公寓，在轉(zhuǎn)讓時能提供原購房發(fā)票，發(fā)票所載原購房價格為150萬元（含裝修價格），轉(zhuǎn)讓價為230萬元，評估價也是230萬元，雙方都想知道分別要繳納的稅收是多少?！景咐?】張某欲出租自己的住宅，現(xiàn)咨詢出租房屋需要繳納哪些稅？

【案例4】杜偉打算將其所有的一套面積為70平方米評估價格為50萬元的房產(chǎn)贈與他的哥哥，現(xiàn)委托中介公司小林幫其代為辦理，房屋贈與是否需要繳納房地產(chǎn)稅收，以及繳納多少請求小林提供解答?三、房地產(chǎn)交易收費案例

【案例1】楊先生于今年6月1日委托杭州某中介公司買了一套價值215萬元（賣方凈得價）的房子，請問需要繳納多少中介服務(wù)費。中介公司按杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)基準費率采用上浮25%的服務(wù)費率?！景咐?】小林2008年1月在杭州購得一套二手房屋，房屋面積為140平方米，購入價格為145萬元，首付房款30%，其他以商業(yè)貸款支付，辦理商業(yè)貸款銀行要求放貸前進行房屋抵押價值評估。經(jīng)委托一家估價公司評估，評估出該房屋抵押價值為150萬元，請問需支付多少評估費，由誰繳納？房地產(chǎn)評估收費標準標的總額（萬元）累進計費率（%）100以下（含100）0.42100以上至500（含500）0.3500以上至2000（含2000）0.122000以上至5000（含5000）0.065000以上0.012【案例3】小張在2010年3月購得一套杭州市區(qū)房屋，房屋面積為92.7平方米，處于該多層住宅（共七層）的四樓，房屋土地性質(zhì)為出讓土地，購入價格為82萬元，2011年9月他將該房屋出售給小王，價格為95萬元，小王首次購房，不需要貸款。請問二人各需支付哪些稅費，各是多少？

任務(wù)一：王先生六年前在上城區(qū)買了一套房子（普通住房，非家庭唯一住房），面積為85平米，買入價格為80萬元，現(xiàn)在想以150萬元的價格賣給張女士。因貸款銀行要求進行房屋抵押價值評估，經(jīng)委托，某估價公司評估出該房子的價值為150萬元。雙方通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)完成交易，且該房屋為張女士家庭的唯一住房。請問：他們分別要繳納的稅費有哪些，分別繳納的稅費總額為多少？（要求以杭州市現(xiàn)行（2010.10.11）房地產(chǎn)稅費政策為依據(jù)進行測算）

實訓練習

任務(wù)二：李小姐將兩年前購入的一套房子出售給陳先生，面積為120平方米，售價200萬，此套房產(chǎn)是李小姐家的唯一住宅，陳先生需辦理銀行按揭，評估價與售價相等，該房屋是陳先生家的第二套住宅。他們分別要繳納的稅費有哪些，稅額為多少？如果李小姐要求200萬是到手價，陳先生要繳納多少稅費？（要求以杭州市現(xiàn)行（2010.10.11）房地產(chǎn)稅費政策為依據(jù)進行測算）實訓練習

任務(wù)三：李先生將兩年前購入的一套房子出售給王先生，面積155平方米，售價285萬，此套房產(chǎn)不是李先生的唯一住宅，王先生需辦理銀行按揭，評估價與售價相等。他們分別要繳納的稅費有哪些，稅額為多少？（要求以杭州市現(xiàn)行（2010.10.11）房地產(chǎn)稅費政策為依據(jù)進行測算）實訓練習

任務(wù)四：某房地產(chǎn)項目實現(xiàn)銷售收入8000萬元，扣除項目金額3000萬元，則應(yīng)征收的土地增值稅總額是多少？

實訓練習

杭州市人民政府關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實施意見（2010.10.11)

（四）落實差別化稅收政策。將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

對購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。購買的普通住房不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。杭州市人民政府關(guān)于進一步加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實施意見（2010.10.11)

對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)要求，稅務(wù)部門要進一步做好土地增值稅的征收管理工作，市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%，住房開發(fā)項目銷售均價高于項目所在區(qū)域?qū)脮r新建商品住房平均價格1倍以上的土地增值稅預(yù)征率為5%。同時，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，稅務(wù)部門要加強稅務(wù)稽查，嚴格土地增