政策市場(chǎng)競(jìng)品分析-廈門國貿(mào)潤園

保障首購等合理住房需求，對(duì)貨幣政策“預(yù)調(diào)、微調(diào)”，落實(shí)房地產(chǎn)信貸差異化政策，市場(chǎng)機(jī)會(huì)仍在。繼續(xù)壓制投資、投機(jī)，今年仍將延續(xù)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，中央強(qiáng)力主導(dǎo)，地方難有大突破，“限購”和“限貸”政策短期不會(huì)內(nèi)改變，依靠政策市場(chǎng)回暖沒有可能。投資大環(huán)境不變，市場(chǎng)仍將長(zhǎng)期向好。2011年是房地產(chǎn)調(diào)控手段升級(jí)、政策全面落地的一年……2012年在中央與地方的博弈中，在落實(shí)差異化政策中，房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)。2012年搶奪剛需、合理定價(jià)、小步快走將是市場(chǎng)制勝法寶！翼豐行觀點(diǎn)：二、廈門樓市現(xiàn)狀及走勢(shì)分析1、樓市現(xiàn)狀觀望期觀望期價(jià)跌量升觀望期縮短價(jià)跌量升近四周成交“回暖”島外貢獻(xiàn)大成交數(shù)據(jù)回暖1）全市價(jià)跌量升，“回暖”來自剛需和首改成交量：受政策影響明顯，近期再探底島內(nèi)商品住宅高端化，客源以改善型、投資性為主，更容易受到國家調(diào)控影響，2011出現(xiàn)倒“V”走勢(shì)。從第四季度開始，由于調(diào)控疊加效應(yīng)影響，以及2012年的市場(chǎng)下行預(yù)期，島內(nèi)成交量再次探底。價(jià)格：2011年整體向上攀升，2012初呈下行廈門島內(nèi)土地資源具有稀缺性，樓市整體價(jià)格相對(duì)比較平穩(wěn)，2011年在調(diào)控中仍呈現(xiàn)攀升趨勢(shì)。但進(jìn)入12月，受政策影響，部分項(xiàng)目“以價(jià)換量”，島內(nèi)樓市價(jià)格顯著波動(dòng)。2）島內(nèi)近期量?jī)r(jià)下滑走勢(shì)明顯量?jī)r(jià)下滑3）以價(jià)換量顯成效名次項(xiàng)目套數(shù)面積目前成交均價(jià)備注1海投·天湖296348089800海滄核心區(qū)，平價(jià)，準(zhǔn)現(xiàn)房2源昌·君悅山2743502318000降價(jià)2500元/平，降15%3禹洲·中央海岸272298058200低價(jià)震撼銷售，與周邊相比降20%4萬科·金域華府2081993510000（1500精裝）與前期均價(jià)降約1500元/平，降13%5中航城國際社區(qū)C區(qū)1351185210500（1500精裝）含精裝1500元/平，67平戶型另送3萬元軟裝，其余戶型9.7折6中鐵建·海曦1251558315500（毛坯）有兩種精裝標(biāo)準(zhǔn)可選：1500元/平、2500元/平。7聯(lián)發(fā)·杏林灣1號(hào)114128178800與前期均價(jià)降約1700元/平，降19%2012年1-3月主要活躍樓盤成交量?jī)r(jià)調(diào)控之下，廈門樓盤積極求變，在售樓盤或直接降價(jià)或低價(jià)加推，均取得良好業(yè)績(jī)。2、2012年走勢(shì)分析1）價(jià)格走勢(shì)——短期下行壓力增大，但不會(huì)暴跌，中長(zhǎng)期仍向上A、一二線城市降價(jià)潮已經(jīng)蔓延至廈門，廈門樓市已有10余個(gè)樓盤實(shí)質(zhì)降價(jià)項(xiàng)目調(diào)價(jià)時(shí)間原均價(jià)下調(diào)后均價(jià)跌幅源昌·君悅山2011.12.09210001800015%世茂湖濱首府2011.12.03210001700019%金域華府（16-17#）2011.12.17115001000013%中鐵·海曦2012.1.2519500（毛坯）15500（毛坯）21%杏林灣1號(hào)（6#）2012.2.1810500850019%中駿藍(lán)灣尚都2012.3.37400630015%尊海（4#）2012.3.1412600960023%信和上筑2011.12.15平價(jià)入市17600——中央海岸2011.17低價(jià)入市8200——2012年調(diào)控走向已基本明朗，嚴(yán)調(diào)延續(xù)，開發(fā)商為回籠資金，降價(jià)讓利將成為常態(tài)，預(yù)計(jì)未來平價(jià)入市、打折、特價(jià)房和優(yōu)惠將成為市場(chǎng)主旋律。目前降價(jià)樓盤主要降幅在15—20%。B、島外已經(jīng)成為供銷主戰(zhàn)場(chǎng)，預(yù)計(jì)2012年比例將繼續(xù)擴(kuò)大，供銷結(jié)構(gòu)變化使全市均價(jià)可能出現(xiàn)下行趨勢(shì)供應(yīng)差距進(jìn)一步拉大島外從53%提高至65%C、近幾年廈門地價(jià)居高不下，尤其是島內(nèi)高地價(jià)占主流，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性極小近年廈門島內(nèi)外住宅土地出讓的樓面價(jià)不斷攀高，2011年島內(nèi)樓面價(jià)已經(jīng)突破萬元大關(guān)。高地價(jià)成為房?jī)r(jià)穩(wěn)定的一個(gè)重要支撐，島內(nèi)尤為突出。項(xiàng)目樓面價(jià)（元/㎡）項(xiàng)目樓面價(jià)（元/㎡）項(xiàng)目樓面價(jià)（元/㎡）國貿(mào)·天琴灣14447和17486新景·龍郡9784新景·國際外灘7966寶龍·御湖官邸14187萬科·湖心島9763中國鐵建·海曦6800中鐵·元灣13148新景·翡翠苑9649世茂·湖濱首府6671新景2011P2012879寶嘉·譽(yù)峰9113禾豐新景6597國貿(mào)·潤園10785五緣尊府/尊墅9048半山御景6485新景·七星公館10144天地開發(fā)2010P228768山水尚座/杰座6094新景·華府國際9933五緣尚座/新座8628鑫塔·水尚6018D、廈門一直以來外地購房客戶比例大，客群結(jié)構(gòu)特殊性支撐房?jī)r(jià)水平廈門作為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭城市，吸引著越來越多的外地富?？蛻魜韽B購房。2008年以來，外地購房者一直占據(jù)廈門樓市的半壁江山，即使是對(duì)外地人執(zhí)行“限購”政策的2011年，外地客戶依然占據(jù)44.86%的比重。龐大的外地客源，形成巨大市場(chǎng)購買力，成為廈門房?jī)r(jià)的支撐力量。A、供應(yīng)預(yù)判：全年可售總量將達(dá)580-630萬平，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻從2004年到2011年，經(jīng)歷多次房地產(chǎn)市場(chǎng)起起落落，全市商品住宅新增供應(yīng)量也隨著起伏，但整體在一個(gè)較為固定的區(qū)間內(nèi)上下波動(dòng)（300-350萬平之間），預(yù)計(jì)2012年廈門樓市新增供應(yīng)量也將在這一范圍內(nèi)，根據(jù)對(duì)全市樓盤動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，全年住宅新增可售供應(yīng)量在250-300萬平之間，2）供銷格局——供大于求，壓力仍在預(yù)計(jì)2012年住宅新增預(yù)售量在250-350萬平之間，在售存量330萬平，全年市場(chǎng)供應(yīng)高達(dá)580-630萬平，樓市總體競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻。島內(nèi)新增同比放緩，但可售總量仍不可小覷，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。項(xiàng)目總體量已批售在售存量預(yù)計(jì)入市時(shí)間2012預(yù)計(jì)新推體量在售項(xiàng)目國貿(mào)·天琴灣21325312641061838---3-5萬平半山御景933049330411524------世茂·湖濱首府60000013160720468---6-8萬平萬科·湖心島1997105307317804---2-3萬平鑫塔·水尚22521710530274602---3-4萬平聯(lián)發(fā)·濱海名居554505545023895------寶嘉·譽(yù)峰572905729038565------中國鐵建·海曦404254042536932------五緣尚座/新座788105574515893---2.3萬平五緣尊府68400376704299---3萬平新景·國際外灘305868159091888513-4萬平新景·翡翠苑144601446013735------山水尚座/杰座1517345382722625---4-6萬平海峽國際社區(qū)867038670378034---0.8萬平源昌·君悅山2909498482815000---6-8萬新增項(xiàng)目國貿(mào)·潤園128700------9月份3-4萬平建發(fā)·中央灣區(qū)299720------5月份6-8萬平大洲·國際龍郡170000------已內(nèi)部認(rèn)購4-6萬平廈禾·裕景210000------5月份4-6萬平新景·七星公館100060------已內(nèi)部認(rèn)購4-5萬平信和·中央廣場(chǎng)50000------下半年0-2萬平恒禾·七尚150000------年內(nèi)0-3萬平禹洲·云頂國際79000------年內(nèi)0-3萬平新景·華府國際58390------4月份之后2-3萬平新景·龍郡95460------5月份2-3萬平信和·湖畔廣場(chǎng)47000------年內(nèi)2-4萬平寶龍.御湖官邸53360------年內(nèi)2-3萬平合計(jì)52397562.1-94.1萬平從島內(nèi)市場(chǎng)來看：現(xiàn)有在售總存量：109萬平主要在售項(xiàng)目存量：52萬平2012年島內(nèi)預(yù)計(jì)新增推量約在62-94萬平左右2012年島內(nèi)可售總量預(yù)計(jì)114-146萬平在樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的2010年和2011年，廈門全市商品住宅成交量基本保持在20000套以上，廈門島內(nèi)商品住宅成交量均能保持在5000套以上。廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身龐大的需求和購買力作為支撐，同時(shí)適度降價(jià)激發(fā)出部分市場(chǎng)購買力，雖然2012年延續(xù)調(diào)控，成交量不會(huì)出現(xiàn)井噴，但市場(chǎng)仍具有機(jī)會(huì)。B、去化預(yù)判：預(yù)計(jì)2012年全市住宅銷售量略有增長(zhǎng)，但難以出現(xiàn)暴增2012年廈門樓市總體相對(duì)樂觀，島內(nèi)亦或成為新的焦點(diǎn)！翼豐行觀點(diǎn)：宏觀政策調(diào)控明朗，近期“以價(jià)換量，剛需和首改發(fā)力”，基本確定2012年廈門市場(chǎng)大勢(shì)全市價(jià)格波動(dòng)下滑，但幅度有限；島外下行明顯，島內(nèi)總體比較堅(jiān)挺，保持在2萬元關(guān)口以上全市供應(yīng)同比放緩，但可售總量繼續(xù)加大，競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈；全市去化在價(jià)格調(diào)整后，將出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)，但不會(huì)出現(xiàn)暴增；島內(nèi)隨著更多項(xiàng)目入市及價(jià)格調(diào)整，去化量亦將同比有所上升2012年搶奪優(yōu)質(zhì)剛需和首次改善需求戰(zhàn)將是市場(chǎng)營銷常態(tài)三、本案市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析1、島內(nèi)樓市板塊競(jìng)爭(zhēng)格局——板塊間差異競(jìng)爭(zhēng)明顯，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)在板塊內(nèi)1234578910111314121920222517162361521241826老市區(qū)板塊五緣灣板塊湖邊水庫板塊觀音山板塊老市區(qū)依托成熟配套，項(xiàng)目分散，樓盤之間差異較大，存量65萬平湖邊水庫依托湖邊水庫，定位高端住宅區(qū)；萬科、世茂、寶龍等實(shí)力企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)品基本上以150平以上大戶為主；板塊處于建設(shè)期；存量92萬平觀音山定位商務(wù)區(qū)，生活配套及氛圍弱，項(xiàng)目走中高端路線，存量45萬平五緣灣定位廈門新客廳，人居環(huán)境最優(yōu)，區(qū)域建設(shè)基本成型；項(xiàng)目亦高端為主，部分中高端，產(chǎn)品系豐富；國貿(mào)、建發(fā)、特房、中鐵、源昌、新景等實(shí)力房企全面進(jìn)駐；存量118萬平五緣灣板塊項(xiàng)目最為密集，供應(yīng)量最大。2012年，五緣灣板塊隨著建發(fā)、國貿(mào)等眾多項(xiàng)目將唱響廈門樓市“大戲”!2、五緣灣板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目存量㎡分析建發(fā)中央灣區(qū)32萬建發(fā)50萬綜合體，5月入市，直面競(jìng)爭(zhēng)新景國際外灘12萬緊鄰本案，挑高戶型，存在一定的分流五緣尚座2.3萬存量小，預(yù)計(jì)本案入市已經(jīng)尾盤尊墅尊府1.6萬存量小，預(yù)計(jì)本案入市已經(jīng)尾盤新景翡翠苑1.3萬存量小，綜合比較本案全面超越本案戶型面積㎡50100150200300寶墅灣（挑高6米）本案中鐵·元灣恒禾·七尚天琴灣新景·國際外灘特房·五緣新座/尚座新景·翡翠苑建發(fā)·中央灣區(qū)特房·五緣尊府建發(fā)·中央灣區(qū)是本案版塊內(nèi)最直接最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本案PK最強(qiáng)勁對(duì)手——建發(fā)·中央灣區(qū)A、項(xiàng)目區(qū)位對(duì)比本案中央灣區(qū)本案差異優(yōu)勢(shì)：五緣灣學(xué)村優(yōu)質(zhì)教育，得天獨(dú)厚規(guī)劃中的游樂商業(yè)和地下商業(yè)中央灣區(qū)差異優(yōu)勢(shì)：周邊大型商業(yè)配套

50萬平城市綜合體的規(guī)模效應(yīng)兩個(gè)項(xiàng)目區(qū)位差別明顯，優(yōu)勢(shì)各異。五緣灣眾多高端市政配套是共享B、規(guī)劃及指標(biāo)對(duì)比項(xiàng)目國貿(mào)·潤園中央灣區(qū)一期（高層E-28地塊）中央灣區(qū)（高層E-30地塊）占地面積70519.705㎡47652.357㎡36753.526㎡計(jì)容面積127784.97㎡142638㎡109853㎡容積率1.822.992.99建筑密度12.62%35%35%綠化率45.6%30%30%社區(qū)純居住社區(qū)零商業(yè)底層商業(yè)，商業(yè)面積8510平底層商業(yè)，商業(yè)面積6600平，幼兒園5900平。本案“低容+低密+高綠化”國貿(mào)潤園中央灣區(qū)中央灣區(qū)主力為兩梯四戶本案主力為兩梯三戶本案社區(qū)規(guī)劃及指標(biāo)全面超越建發(fā)·中央灣區(qū)（一期高層）。C、戶型綜合對(duì)比本案戶型配比戶型面積套數(shù)套數(shù)占比一房50~6516215.55%二房+書房100~11017216.51%三房126~13634232.82%三房+書房141~14818417.66%大三房+書房152~160625.95%大三房+書房167~16912011.52%統(tǒng)計(jì)50~1691042100%建發(fā)·中央灣區(qū)一期戶型配比戶型面積套數(shù)套數(shù)配比二房90平1048.61%二房+書房104平1008.28%復(fù)式2+1房110平37230.79%三房124平524.30%大三房144平1008.28%三房+書房142-144平42435.10%五房210平564.64%統(tǒng)計(jì)90-210平1208100%兩個(gè)項(xiàng)目戶型面積高度重疊，對(duì)應(yīng)戶型的配比略有不同戶型配比對(duì)比備注：中央灣區(qū)110平復(fù)式2+1戶型（潛在附加值高）對(duì)本案126平三房沖擊力較大（主要取決于價(jià)格）二房+書房戶型兩款戶型共同特點(diǎn)：陽臺(tái)進(jìn)深達(dá)1.8米動(dòng)靜分離，明廚明衛(wèi)陽臺(tái)與書房觀景面客廳及兩臥室均朝南本案兩房不足：僅一洗手間設(shè)計(jì)本案優(yōu)勢(shì)：大面寬、短進(jìn)深分析：功能空間上，中央灣區(qū)略勝；結(jié)構(gòu)上看，本案優(yōu)勝。戶型空間對(duì)比改成第三個(gè)房間出入不便本案100-110平2+1房中央灣區(qū)104平2+1房主臥帶衛(wèi)生間書房進(jìn)出方便三房戶型：126平pk124平動(dòng)靜分離，南北通透中央灣區(qū)124平三房本案126平三房客廳朝北，干擾較大分析：本案戶型格局方正，客廳朝南且南北通透，完全優(yōu)勝于中央灣區(qū)三房+書房戶型：141~148平豪華主臥本案141-148平3+1房中央灣區(qū)144平3+1房豪華相對(duì)較小分析：本案戶型格局方正，客廳朝南且南北通透，兩房朝南，完全優(yōu)勝于中央灣區(qū)本案PK中央灣區(qū)小結(jié)：企業(yè)品牌相當(dāng)——國貿(mào)與建發(fā)品牌同樣強(qiáng)大，同樣深入人心，擁有大量粉絲項(xiàng)目區(qū)位相當(dāng)——均在五緣灣板塊，且均近灣，部分灣景項(xiàng)目規(guī)劃品質(zhì)差異——本案在社區(qū)宜居、戶型設(shè)計(jì)上均優(yōu)于中央灣區(qū)本案優(yōu)質(zhì)的教育配套、項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的宜居品質(zhì)、企業(yè)在五緣灣的深厚積累，是區(qū)別于中央灣區(qū)以及其它項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)，在后續(xù)的營銷推廣中進(jìn)一步運(yùn)用和放大。項(xiàng)目周邊配套差異——本案勝在教育配套，中央灣區(qū)勝在商業(yè)配套3、板塊外競(jìng)爭(zhēng)分析案名存量主力戶型主力總價(jià)萬科·湖心島18萬200-250600-900萬融景灣9萬180-200320-450萬鑫塔水尚18萬107-175（6米）350-700萬海峽國際社區(qū)40萬138-290335-850萬新景·七星公館10萬140-300