房地產與房地產價格培訓資料

第一章房地產和房地產價格學習要求：

了解房地產的定義及實物、權益、區(qū)位的概念；熟悉土地和建筑物的

內涵；了解房地產的特性及分類方式；熟悉房地產價格的分類；掌握影響

房地產價格的因素。

能力目標：

1.利用土地和建筑物包含的內容收集土地和建筑物的交易成交資料；

2.能夠根據(jù)房地產的不同分類采用不同的估價方法進行估價；

3.會計算房地產單價、樓面地價及補地價等房地產價格；

4.會利用房地產價格的影響因素修正估價結果。

§1-1房地產的概念一、房地產的含義房地產估價的對象是房地產，要對房地產進行正確估價，必須客觀、全面、深入、正確的認識房地產這一對象及其基本含義。房地產一詞貫穿于房屋開發(fā)、營銷到使用、管理的全過程。就房地產估價而言，房地產是指土地及建筑物組成的物質實體和由它們衍生的各種權益。根據(jù)《房地產業(yè)基本術語標準》（JGJ/T30-2003）對房地產的定義可知，房地產是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物、包括物質實體和依托于物質實體上的權益。因此要正確把握房地產的內涵，可以從房地產的物質實體和權益兩個方面來綜合理解。

是土地、建筑物及其地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三種的綜合體。

1、土地是地球的表面及其上下一定范圍內的空間。

地上空間地心地面地下空間一、房地產的含義1、土地土地坐落面積形狀四至地勢周圍環(huán)境利用現(xiàn)狀產權狀況地質和水文狀況基礎設施完備程度和土地平整程度土地使用管制

2、建筑物是經(jīng)人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和設備（例如給排水、

衛(wèi)生、照明等設備）等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩類。

土地：這是一塊無建筑物的空地。土地：該塊土地上雖然有建筑物，但在觀念上可能把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：①無視建筑物的存在；②考慮建筑物存在的影響。建筑物：建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：①無視土地的存在；②考慮土地存在的影響。房地：下有土地，上有建筑物，此時把土地與建筑物也作為一個整體來看待。（a）（b）（c）(d)2、建筑物建筑物坐落面積層數(shù)和高度結構設備裝修公共配套設施完備程度平面布置外觀建成年月維修、保養(yǎng)情況及完損程度利用現(xiàn)狀產權狀況其他

建筑物和構筑物的區(qū)別：

房屋一般由基礎、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦嫾M成。

構筑物一般不直接在其內進行生產和生活活動，如煙囪、水塔、道路等。

煙囪水塔道路思考題：請在圖中找出房屋和構筑物來？高壓電纜3、地上定著物指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可

以分離，但是分離后會不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的

完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損

害的物體。

例如：種植在地上的樹木、花草，埋設在地下的管線、設施，在地上建造的庭院、

花園、假山、圍墻等。

但在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等不屬于。

4、房地產的實物、權益和區(qū)位

⑴實物指在房地產中看得見、摸得著的部分。

如：建筑物的外觀、結構、設備、裝修等實物實體功能質量⑵權益

⑶區(qū)位權益權利利益收益北京某房產南昌某房產兩處房屋特性都相同，而區(qū)位不同的房屋？價錢為何不同？房地產的特性不可移動性壽命長久性價值量大相互影響性易受限制性流動性差保值增值性二、房地產的特性用途多樣性數(shù)量有限性供給有限獨一無二性二、房地產的特性（一）不可移動性不可移動性也稱為位置固定性、不動性、非移動性。房地產的不可移動性是指房屋一旦建成，總要固定在一定的地域內。其他物品，如工業(yè)品可通過各種運輸工具運往全國乃至世界各地；古幣、黃金、古玩等財產，其持有人可以很容易地將它拿到有此類物品的市場進行交易，但房地產做不到這一點。盡管現(xiàn)代科學技術已能做到可在短距離內移動建筑物，但總的看來，建筑物被遷移的情況很少，被遷移的建筑物數(shù)量相對于現(xiàn)存建筑物的數(shù)量也是微不足道。建筑物不管其外形、結構、用途、裝修有何差別，一旦依地建成，都必須固定在某一地方，不可隨意改變其位置。

二、房地產的特性（二）獨一無二性獨一無二性也稱為獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產的不可移動性，派生出了其獨一無二性，土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響會各有差異，每棟建筑物也有位置、結構、建筑材料、裝修、建筑風格等方面的差異。即使同一棟建筑物的相同戶型，也會有樓層、面積、朝向、結構等方面的差異。另外，房地產的開發(fā)過程也存在著很大差別，不存在完全相同的房地產開發(fā)過程。所以說，不可能存在兩宗完全相同的房地產。二、房地產的特性（三）壽命長久性除非發(fā)生人類不可抗拒的毀滅性自然災害，土地可以長久使用下去，具有耐久性。建筑物一旦建成，其使用壽命可達數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。因此，房地產的使用期限要比其他物品的使用期限長得多。但是，房地產自然方面的使用長期性受到土地使用權年限的限制。在我國，對房地產商品使用期限的長短受到國家有限期的土地使用權出讓政策的限制。國家規(guī)定的土地使用權出讓最高年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。二、房地產的特性（四）供給有限性

由于土地數(shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。房地產供給有限性的本質，不在于土地總量有限和面積不能增加,主要是由于房地產的不可移動性造成的房地產供給不能集中于一處。這是房地產供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地含供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，將未投入使用的土地轉化、開發(fā)為人類使用的房地產；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如，增加建筑高度、建筑密度和容積率。但這些又要受到交通等基礎設施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃、資金等的約束。二、房地產的特性（五）價值量大與一般商品相比，房地產的價值不僅高，而且大。其價值高即單位價值高，其價值大即總體價值大。對于普通居民來說，購買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場的價值就更大，通常上百萬元、甚至上千萬、上億元。二、房地產的特性（七）用途多樣性用途多樣性也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性，主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般難以改變。因為改變的費用可能很高或受原有建筑結構的限制。多數(shù)土地就其本身來看，可以為多種不同的用途所使用。從經(jīng)濟角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。二、房地產的特性（八）相互影響性房地產是不可移動的，其利用通常會對周圍的房地產產生影響；反過來，周圍房地產的利用狀況也會對該房地產產生影響。例如，居住區(qū)內公共服務設施的興建，將促進住宅的銷售，從而導致住宅價格的上漲。

二、房地產的特性（九）易受限制性由于房地產具有不可移動、相互影響的特性，世界上任何國家和地區(qū)對房地產的使用和支配都有一些限制。房地產受政府法令、政策的影響主要有以下三個方面：一是政府出于公共利益的需要，利用國家行政權力限制某些房地產的使用。如城市規(guī)劃對土地用途、建筑覆蓋率、建筑容積率、建筑高度和綠地率等方面的規(guī)定，限制了房地產開發(fā)商的投資開發(fā)行為。二是行政征用權。政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產實施強制性征用或收買。三是課稅權。國家可利用稅收政策，鼓勵或限制房地產業(yè)或其某一具體投資方向的發(fā)展。由于房地產位置的固定性和長期使用性，使房地產不但易受政府當前法令和政策的影響，而且也逃避不了未來房地產使用期限內政府法令和政策的影響，從而使房地產投資具有更大的風險。因此，客觀上也要求政府制定長期穩(wěn)定的房地產政策和法規(guī)，以更好地促進房地產業(yè)的發(fā)展。二、房地產的特性（十）保值增值性房地產由于壽命長久、土地面積不能增加，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加，即自然增值。房地產的類型按用途劃分按開發(fā)程度劃分按經(jīng)營使用方式劃分按是否產生收益劃分二、房地產的分類

1、含義:

和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價。

2、形成條件有效需求稀缺性有用性形成條件§1-2房地產價格和價值一、房地產價格的含義和形成條件§1-2房地產價格和價值二、房地產價格的特征房地產價格的特性房地產價格的區(qū)位性房地產價格的權益性房地產價格的敏感性房地產價格的差異性房地產價格的增值性房地產價格的二元性補地價保留價起拍價應價成交價起價標價成交價均價實際價格名義價格總價格單位價格樓面地價基準地價標定地價房屋重置價格成交價格市場價格理論價格評估價值原始價值賬面價值市場價值投資價值市場價值房地產的價格三、房地產價格的種類（一）土地價格、建筑物價格、房地產價格（二）基準地價、標定地價、建筑物重置價格（三）所有權價格、使用權價格、其他權益價格（四）招標價格、協(xié)議價格、拍賣價格（五）出讓價格、征收價格、課稅價格、拆遷價格（六）收益價格、比準價格、積算價格（七）總價格、單位價格、樓面地價三、房地產價格的種類1、現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價分別是：甲為1000元／平方米，乙為800元／平方米，丙為500元／平方米，其容積率分別為6、4、2.如果三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應購買哪一塊地？

2、某項目土地總面積為40000平方米，出讓取得時規(guī)定的建筑容積率為3，土地單價為3550元／平方米，現(xiàn)允許容積率增加到3.5，則應補償多少地價？課后思考題第一題：

根據(jù)樓面地價=土地單價／容積率

甲塊地樓面地價=1000÷6=167（元／平方米）

乙塊地樓面地價=800÷4=200（元／平方米）

丙塊地樓面地價=500÷2=250（元／平方米）

明智的買者應購買乙地塊。

第二題：

樓面地價=3550÷3=1183.3（元／平方米）

第一種方法：補地價數(shù)額=增加建筑面積后的地價-增加建筑面積前的地價

=236.66（萬元）

第二種方法：補地價數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率）

×土地面積×樓面地價

=40000×1183.3×（3.5-3）

=236.66（萬元）

第三種方法：補地價數(shù)額=(增加后的容積率-增加前的容積率）／增加前的容積率

×土地面積×樓面地價

=（3.5-3)÷3×40000×1183.3

=236.66（萬元）參考答案§1-3房地產價格影響因素一、一般因素行政因素經(jīng)濟因素社會因素一般因素人口數(shù)量人口素質家庭人口規(guī)模政治安定狀況社會治安狀況房地產投機城市花物價利率經(jīng)濟發(fā)展居民收入房地產制度房地產價格政策行政隸屬變更特殊政策城市規(guī)劃稅收政策交通管制二、區(qū)域因素工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)居住物業(yè)區(qū)域因素請同學舉例，如果按照物業(yè)類型來進行分類，分別有哪些區(qū)域因素？三、自身因素

自身因素位置肥力地質條件地形地勢土