中原地產(chǎn)濱江公館商業(yè)營(yíng)銷策略報(bào)告

濱江公館商業(yè)營(yíng)銷策略報(bào)告2009年10月24日東莞中原商業(yè)部東莞城區(qū)商業(yè)發(fā)展萬(wàn)江區(qū)商業(yè)發(fā)展概述東莞商業(yè)宏觀市場(chǎng)整體定位思路及營(yíng)銷推廣2商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展背景原油、能源價(jià)格雖仍持續(xù)上漲，市場(chǎng)對(duì)通漲預(yù)期的態(tài)度依然保持樂(lè)觀！進(jìn)入第三季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)V型反轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)逐漸清晰！股市也現(xiàn)繁榮跡象！小結(jié)：客戶投資意愿明顯加強(qiáng)，商鋪、寫字樓等抗通漲的投資產(chǎn)品逐步受到市場(chǎng)再青睞！3東莞城市居民人均收入及社會(huì)消費(fèi)分析近年來(lái)東莞城市居民可支配收入快速增長(zhǎng)，為商業(yè)的發(fā)展提供基本保障！08年全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額838.23億元，比上年增長(zhǎng)20.5%，商品貿(mào)易發(fā)展勢(shì)頭迅猛。1978-2008年?yáng)|莞社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度1978-2008年?yáng)|莞人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度年均20%的速度增長(zhǎng)4萬(wàn)江總體經(jīng)濟(jì)概況

2007年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值52.68億元，同比增長(zhǎng)18.14%；出口總額累計(jì)3.56億美元，同比增長(zhǎng)13.0%；各項(xiàng)工商稅收累計(jì)8.14億元，同比增長(zhǎng)39.8%；09年1至5月份，萬(wàn)江生產(chǎn)總值26.9億元，同比增長(zhǎng)4.26%。萬(wàn)江經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，為商業(yè)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展支撐。在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)第一、第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)值上呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而第三產(chǎn)業(yè)則呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，將為商業(yè)提供源源不斷的“血液”。萬(wàn)江國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變化圖（億元）萬(wàn)江三大產(chǎn)業(yè)比重變化圖年均超20%的增長(zhǎng)速度第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到60%5地理位置：萬(wàn)江位于東莞市西部，地處粵港澳的經(jīng)濟(jì)走廊，鄰近珠江入?？?/p>

，面積48.6平方公里。人口：轄28個(gè)社區(qū)居委會(huì)，共133個(gè)居民小組，常住22萬(wàn)人，其中戶籍人口７萬(wàn)。交通：北距廣州50公里，南距深圳80公里，107國(guó)道、廣深高速公路貫穿南北，市四環(huán)路、五環(huán)路、北環(huán)路圍繞全區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的東莞汽車總站日客流量達(dá)4至5萬(wàn)人次，使萬(wàn)江成為貫通珠三角地區(qū)的一個(gè)重要樞紐。

萬(wàn)江：東莞西部重要經(jīng)濟(jì)區(qū)萬(wàn)江區(qū)6萬(wàn)龍片區(qū)規(guī)劃萬(wàn)江整體規(guī)劃：水岸新城1城：水岸新城2區(qū)：行政文化區(qū)+商貿(mào)中心區(qū)3河：東江南支流+東莞水道+汾溪河4帶：莞穗大道兩側(cè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展帶+萬(wàn)道路兩側(cè)商貿(mào)服務(wù)\旅游業(yè)發(fā)展帶+四環(huán)路兩側(cè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶+環(huán)城路兩側(cè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展帶5組團(tuán)：中心發(fā)展組團(tuán)+東北發(fā)展組團(tuán)+西北發(fā)展組團(tuán)+西部發(fā)展組團(tuán)+南部發(fā)展組團(tuán)本項(xiàng)目四環(huán)路莞穗大道東江東江南支流7東莞城區(qū)商業(yè)發(fā)展萬(wàn)江區(qū)商業(yè)發(fā)展概述東莞商業(yè)宏觀市場(chǎng)整體定位思路及營(yíng)銷推廣8成熟商圈新興商圈潛力商圈發(fā)展商圈以華南MALL為龍頭，江濱花園、都會(huì)廣場(chǎng)等構(gòu)成的萬(wàn)江商圈東莞商業(yè)集聚效應(yīng)明顯，西正及東縱商圈發(fā)展、融合形成了東莞的核心商圈；南城商圈作為新興商圈，近年發(fā)展迅猛；

萬(wàn)江仍處于發(fā)展階段，尚需一段市場(chǎng)培育期。以花園商貿(mào)城、家樂(lè)福、沃爾瑪、東城風(fēng)情步行街、東城酒吧街等構(gòu)成的東城商圈東莞主城區(qū)商圈分布以天和、百佳文化廣場(chǎng)店、西正路，新風(fēng)路，女人街等構(gòu)成東莞成熟商圈以第一國(guó)際、南城步行街、南城酒吧街等構(gòu)成的南城商圈9東莞城區(qū)商圈對(duì)比分析商圈代表項(xiàng)目商圈特點(diǎn)商圈特點(diǎn)西正商圈西城樓大街成熟、落后影響力遞減自發(fā)形成的傳統(tǒng)商業(yè)圈人流旺盛、中低檔次、同質(zhì)化嚴(yán)重天和百貨東縱商圈世紀(jì)廣場(chǎng)成熟發(fā)展空間有限東莞核心商圈，規(guī)模效應(yīng)大、品牌眾多高檔住宅區(qū)眾多，消費(fèi)力基礎(chǔ)雄厚東湖沃爾瑪廣場(chǎng)世博廣場(chǎng)南城商圈南城步行街重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮笫艿酱笮推放粕碳仪嗖A片區(qū)發(fā)展快速，消費(fèi)力穩(wěn)步上升東泰商圈CBD商圈萬(wàn)江商圈麥德龍開(kāi)發(fā)區(qū)域具備一定潛力過(guò)量開(kāi)發(fā)，消費(fèi)力難以支持新規(guī)劃出臺(tái)，迎來(lái)迅速發(fā)展機(jī)遇華南MALL小結(jié)：萬(wàn)江商圈適逢發(fā)展機(jī)遇，發(fā)展?jié)摿^好！10隨著居民消費(fèi)需求的升級(jí)，商業(yè)形態(tài)也正逐漸從單純的商品買賣進(jìn)化到以服務(wù)為主的商業(yè)形態(tài)，呈現(xiàn)街鋪、連鎖店、超市、專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)步行街等多種業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)局面；大而全的商業(yè)形態(tài)大行其道，東莞商業(yè)缺少足夠的經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵及經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著目標(biāo)消費(fèi)群體被進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，特定的消費(fèi)需求所要求的消費(fèi)層次及深度越來(lái)越專業(yè)化，針對(duì)性更強(qiáng)的主題式商城將成為東莞各商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的重要機(jī)遇之一；東莞市場(chǎng)內(nèi)缺少高品質(zhì)、高端的消費(fèi)商業(yè)，且由離廣州、深圳、香港較近，導(dǎo)致東莞高消費(fèi)力外流現(xiàn)象比較明顯。東莞商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

小結(jié)：東莞高端消費(fèi)力外流現(xiàn)象明顯，發(fā)展大規(guī)模中高端的商業(yè)業(yè)態(tài)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)！服務(wù)性優(yōu)良，專業(yè)度更高的主題式商業(yè)將成為各商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的重要機(jī)遇之一。11東莞商業(yè)發(fā)展動(dòng)向在東莞商業(yè)快速過(guò)量發(fā)展的情況下，政府已正在研究推行大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聽(tīng)證制度，以此抑制商業(yè)的體量的不合理膨脹；差異化經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)主題鮮明化成為東莞商業(yè)發(fā)展主旋律。中小型主題式商城將是未來(lái)發(fā)展的主要趨勢(shì)之一；以社區(qū)為中心，以居民消費(fèi)為發(fā)展點(diǎn)，服務(wù)社區(qū)及居民的商業(yè)形態(tài)將成為政府及品牌商家重點(diǎn)發(fā)展的方向。小結(jié)：社區(qū)商業(yè)街、鄰里購(gòu)物中心等商業(yè)形態(tài)將是東莞商業(yè)發(fā)展的新熱點(diǎn)；大規(guī)模商業(yè)發(fā)展將逐步受到限制，以差異化、特色化經(jīng)營(yíng)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的中小型特色主題商業(yè)將是東莞商業(yè)發(fā)展主要趨勢(shì)之一。12東莞城區(qū)商業(yè)發(fā)展萬(wàn)江區(qū)商業(yè)發(fā)展概述東莞商業(yè)宏觀市場(chǎng)整體定位思路及營(yíng)銷推廣13萬(wàn)江商業(yè)總體分布小結(jié)

本項(xiàng)目位于中心區(qū),交通體系完善，為商業(yè)成熟地段。本項(xiàng)為社區(qū)商業(yè)，消費(fèi)源有限，招商、銷售均有一定難度。新型、大型集中商業(yè)缺乏配套，未能形成消費(fèi)氛圍，商業(yè)前景堪憂。理想0769商業(yè)街華南MALL麥德龍本項(xiàng)目都會(huì)廣場(chǎng)金龍商業(yè)街萬(wàn)江茶葉批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)臨美麗灣商業(yè)街商業(yè)集中區(qū)新行政中心板塊商業(yè)14主要在營(yíng)商業(yè)規(guī)模商業(yè)街商業(yè)商業(yè)面積集中式商業(yè)商業(yè)面積理想0769商業(yè)街40000㎡華南MALL400000㎡金龍商業(yè)街6500㎡都會(huì)廣場(chǎng)40000㎡萬(wàn)江茶葉批發(fā)市場(chǎng)100000㎡麥德龍超市10800㎡風(fēng)臨美麗灣商業(yè)街15000㎡總體商業(yè)規(guī)模超過(guò)60萬(wàn)平方米，未計(jì)算各居民樓零散商業(yè)……商業(yè)體量巨大，特別是大型集中商業(yè)較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。小結(jié)15銷售價(jià)格１2０００－１８０００元／平米，價(jià)格偏低；銷售成交率２5％－95％，成交偏低，剩余貨量大；租賃價(jià)格40－１3０元／平米，投資回報(bào)率為７.３－８％，相對(duì)偏低；租賃成交率20％－９０％，還有兩個(gè)項(xiàng)目待招租，招商壓力大；樓盤名稱樓盤售價(jià)（元/㎡）銷售狀況樓盤租價(jià)（元/㎡）租賃狀況華南MALL1800050%60-15050%都會(huì)廣場(chǎng)（商鋪）1500095%55-13090%以上理想0769（商鋪）1300025%50-7545%上東國(guó)際13000———風(fēng)臨美麗灣（商鋪）1200030%40-6020%主要目前商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況16理想0769項(xiàng)目名稱：理想0769開(kāi)業(yè)時(shí)間：2007年?duì)I業(yè)面積：4萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲、中介、零售經(jīng)營(yíng)模式：社區(qū)為主鋪位數(shù)量:600間左右物業(yè)管理費(fèi)：1.8元/平米/月租金:

50-75元/平米/月；售價(jià)：8000-15000元/平米商業(yè)市場(chǎng)代表個(gè)案分析入口形象17開(kāi)間:3.5-7米進(jìn)深:4-12米主流面積:

以26-61平米為主，商鋪內(nèi)7M層高可自主分隔。實(shí)用率:91-96%租期：3-5年免租期：視租期長(zhǎng)短而定，一般在5個(gè)月以下，第一年2個(gè)月，第二年3個(gè)月基礎(chǔ)指標(biāo)分析18周邊交通二期商業(yè)社區(qū)配套為主目前在招商的四期開(kāi)業(yè)率高，商業(yè)逐步成熟19華南MALL項(xiàng)目地址：萬(wàn)道路與四環(huán)路交匯處

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年商業(yè)面積：40萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：多家主力店＋娛樂(lè)動(dòng)感街區(qū)＋餐飲、休閑、服裝區(qū)等經(jīng)營(yíng)模式：主題休閑購(gòu)物車位數(shù)量:8000個(gè)左右物業(yè)管理費(fèi)：2.6元/平米/月租金:

50-120元/平米/月；售價(jià)：8000-23000元/平米商業(yè)市場(chǎng)代表個(gè)案分析20主力店形象總規(guī)劃圖規(guī)劃超前，體量大，經(jīng)營(yíng)困難21都會(huì)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱：都會(huì)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2004年?duì)I業(yè)面積：4萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲、服裝、零售、電器經(jīng)營(yíng)模式：零售為主鋪位數(shù)量:600余間物業(yè)管理費(fèi)：1.5元/平米/月租金:

55-130元/平米/月；售價(jià)：1-4萬(wàn)元/平米商業(yè)市場(chǎng)代表個(gè)案分析整體規(guī)劃22區(qū)位圖主力店外景大堂人流區(qū)位較好，商業(yè)成熟度高23風(fēng)臨美麗灣項(xiàng)目地址：萬(wàn)江區(qū)莞穗大道與西城路交匯處開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年?duì)I業(yè)面積：1.5萬(wàn)㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：建材裝飾、零售經(jīng)營(yíng)模式：社區(qū)為主鋪位數(shù)量:200間左右物業(yè)管理費(fèi)：1.9元/平米/月租金:

40-60元/平米/月；售價(jià)：12000元/平米商業(yè)市場(chǎng)代表個(gè)案分析入口形象24總規(guī)劃區(qū)位社區(qū)配套為主外街道開(kāi)業(yè)率不高，商業(yè)氛圍有待培育25萬(wàn)江商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)發(fā)展分析：以麥德龍、40萬(wàn)平方米的華南MALL為代表，正構(gòu)建一個(gè)集旅游觀光、休閑購(gòu)物、商貿(mào)物流于一體的新商圈；現(xiàn)狀分析：商業(yè)體量龐大，片區(qū)直接消費(fèi)人群較少，導(dǎo)致市場(chǎng)整體低迷。月租價(jià)主力價(jià)在50-80元/平方米，售價(jià)12000—18000元/平米，商業(yè)檔次。分析展望：輕軌等交通體系提升商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格，促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)繁榮。26項(xiàng)目四至分析金鱉大道\蓬廟橋莞穗大道項(xiàng)目位置萬(wàn)江河南面為萬(wàn)江河，是整個(gè)小區(qū)景觀資源最佳處東面為農(nóng)民房，景觀較差；北面是小區(qū)主出口，臨莞穗大道；西面為臨金鱉大道，交通便利北27西面為金鱉大道小結(jié)：周邊商業(yè)較為凌亂，檔次不高；項(xiàng)目無(wú)法有效借勢(shì)周邊商業(yè)，只能在發(fā)展社區(qū)配套商業(yè)基礎(chǔ)上，適當(dāng)延伸特色化、目標(biāo)性消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)。南面望萬(wàn)江河?xùn)|面望農(nóng)民房北面為海逸酒店等娛樂(lè)業(yè)態(tài)28周邊業(yè)態(tài)分析小結(jié)：周邊以休閑娛樂(lè)、社區(qū)配套等業(yè)態(tài)為主！經(jīng)營(yíng)狀況較好！29項(xiàng)目解析金鱉大道\蓬廟橋莞穗大道項(xiàng)目位置東江商業(yè)分布規(guī)劃總用地:99749.20㎡住宅建筑面積:201965.80㎡商業(yè)面積：9900㎡(一期1000平)總套數(shù)：274230項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值面分析項(xiàng)目有東北面部分臨雙向六車道的城市主干道莞穗大道，但西面必須通過(guò)50M左右的支路連接，具有一定的昭示性，但由于整個(gè)項(xiàng)目不能成為人流、車流的主要?jiǎng)泳€，其商業(yè)價(jià)值不高。莞穗大道項(xiàng)目位置東江商業(yè)分布連接莞穗大道31莞穗大道項(xiàng)目位置東江主要車流走向次要車流走向連接莞穗大道小結(jié):商業(yè)價(jià)值依次為①東北面＞②西北面總的來(lái)說(shuō)，受項(xiàng)目道路規(guī)劃限制，項(xiàng)目高商業(yè)價(jià)值的地方較少。

3233東莞城區(qū)商業(yè)發(fā)展萬(wàn)江區(qū)商業(yè)發(fā)展概述東莞商業(yè)宏觀市場(chǎng)整體定位思路及營(yíng)銷推廣34項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)分析打造萬(wàn)江特色商業(yè)典范快速招商，聚集人氣提升商鋪價(jià)值，快速融資增加住宅附屬價(jià)值點(diǎn)有效形成住宅銷售推動(dòng)力發(fā)展商目標(biāo)：快速招商，聚集人氣提升住宅價(jià)值點(diǎn)在09年動(dòng)蕩的市場(chǎng)中，發(fā)展商目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？35增加附加值主動(dòng)、有效招商策略特色主題形象增加項(xiàng)目的附加值：強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍包裝和渲染應(yīng)商戶之需局部調(diào)整及改造在競(jìng)爭(zhēng)者普遍采取坐等招商情況下，主動(dòng)出擊聯(lián)系商戶，聚焦品牌商戶租賃需求。避免市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，在特定租賃群體及消費(fèi)者中獲得認(rèn)同36項(xiàng)目推廣名、形象總體業(yè)態(tài)規(guī)劃推廣形象業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目定位37定位思路定位思路1：結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域休閑娛樂(lè)業(yè)較為充足的特點(diǎn)，本項(xiàng)目不具備與其競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件，發(fā)展社區(qū)性的休閑性業(yè)態(tài)是出路。定位思路2：根據(jù)區(qū)域休閑娛樂(lè)屬性較強(qiáng)的特點(diǎn)，可針對(duì)性招一些休閑娛樂(lè)用品業(yè)態(tài)，搶占市場(chǎng)！定位思路3：根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群有一定消費(fèi)力的特點(diǎn)，適當(dāng)發(fā)展符合這部分消費(fèi)群品質(zhì)生活需求的中高端業(yè)態(tài)。社區(qū)配套為本餐飲娛樂(lè)為牽引以專業(yè)（主題性）制勝38推廣形象東江畔·歐式風(fēng)情休閑購(gòu)物街主題定位——濱江風(fēng)情購(gòu)物街；功能定位——以社區(qū)配套商業(yè)為主，餐飲、休閑娛樂(lè)為輔；經(jīng)營(yíng)檔次定位——中檔為主，高檔補(bǔ)充，摒棄低檔；消費(fèi)人群定位————濱江公館業(yè)主、萬(wàn)龍片區(qū)居民；招商推廣定位————濱江公館配套、萬(wàn)江休閑購(gòu)物風(fēng)向標(biāo)案名：濱江風(fēng)情購(gòu)物街39主要人流動(dòng)線品牌快餐特色餐飲次要人流動(dòng)線利用其與莞穗路連接路展示面，引進(jìn)餐飲等配套社區(qū)配套商業(yè)品質(zhì)生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)其位于小區(qū)中央位置，展示性不強(qiáng)特點(diǎn)，引進(jìn)干洗、零售等配套建材配套區(qū)，已由發(fā)展商關(guān)系戶確定品質(zhì)生活區(qū)與莞穗路相連，昭示性強(qiáng)，引進(jìn)中高檔煙酒、餐飲、茶莊等40業(yè)態(tài)說(shuō)明社區(qū)配套區(qū)（28－62㎡

）社區(qū)銀行、便利店、面包店、藥店、洗衣店、音像店、電信營(yíng)業(yè)店、音像制品、圖書、美容美發(fā)、家飾、花店、沖印店等；餐飲娛樂(lè)區(qū)（28－62㎡，可根據(jù)實(shí)商戶際要求打通）主要目標(biāo)為中華美食、特色餐飲、休閑餐飲、快餐連鎖，小面積商鋪可規(guī)劃為面包、糕點(diǎn)、特色小吃類、臺(tái)球館等；品質(zhì)生活區(qū)以煙酒、茶莊、櫥柜等業(yè)態(tài)為主，配合濃郁的生活氛圍，打造中高檔次性的品質(zhì)生活商業(yè)。41主要人流動(dòng)線品牌快餐特色餐飲次要人流動(dòng)線社區(qū)配套商業(yè)品質(zhì)生活區(qū)東莞國(guó)藥美宜家音像店水果超市煙酒店茶莊櫥柜窗簾布藝鶴留山名典咖啡粵菜館湘菜館重慶火鍋目標(biāo)商戶組合效果模擬品質(zhì)生活區(qū)建材店2-3家42整體租售策略租賃體系及合作方式總體營(yíng)銷策略招商政策工作鋪排工作組織與安排形象豎立及氛圍營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷推廣43總體營(yíng)銷策略總體原則——主題定位招商，銷售視招商成果調(diào)整招商思路——低租金、長(zhǎng)免租期，商家海選推廣思路——強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)包裝，主題引導(dǎo)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷推介銷售思路——預(yù)計(jì)于明年4月發(fā)售(根據(jù)招商情況，適時(shí)調(diào)整)44招商策略

龍頭先行：聯(lián)系餐飲、休閑娛樂(lè)類龍頭實(shí)力商戶，采取無(wú)底價(jià)或開(kāi)發(fā)商合作招商政策，快速爭(zhēng)取進(jìn)駐；

星火燎原：通過(guò)“主力商戶進(jìn)駐信息”發(fā)布，形成良好開(kāi)端，全力啟動(dòng)招商；第一步：龍頭先行，星火燎原第二步：立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚第三步：廣撒網(wǎng)海選，上門招商第四步：渠道制勝，連橫互動(dòng)

立足長(zhǎng)遠(yuǎn)：項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)為一期，良好開(kāi)端是后續(xù)商業(yè)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，一期商業(yè)必須做旺，旺場(chǎng)才能滿場(chǎng)；

放水養(yǎng)魚：低租金、長(zhǎng)免租期、免費(fèi)停車位等，吸引商戶進(jìn)駐，做旺做好第一期；

廣撒網(wǎng)：廣開(kāi)門徑，從各個(gè)途徑獲得商戶資源；上門招商：對(duì)餐飲、休閑娛樂(lè)聚集的商業(yè)重地進(jìn)行地毯式推介海選，直接引導(dǎo)商戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)

渠道制勝：充分利用各種廣告媒介及行業(yè)協(xié)會(huì)，爭(zhēng)取更多商戶資源，引進(jìn)更多商戶連橫互動(dòng)：與知名美食家合作，如蔡瀾的“蔡瀾美食坊”，免費(fèi)引進(jìn)，提升形象和實(shí)力。45客戶市場(chǎng)推廣客戶直銷專業(yè)途徑傳播洗腦商業(yè)招商點(diǎn)對(duì)點(diǎn)告知客戶項(xiàng)目資料獲得客戶租賃需求進(jìn)行商業(yè)特色定位點(diǎn)對(duì)點(diǎn)聯(lián)系目標(biāo)商家關(guān)注認(rèn)同重點(diǎn)吸引2-3個(gè)大型商戶進(jìn)駐建立客戶資料數(shù)據(jù)庫(kù)持續(xù)積累和跟進(jìn)進(jìn)行主力商家突破外包裝通過(guò)龍頭商戶進(jìn)駐，以點(diǎn)帶面！逐個(gè)擊破！通過(guò)主力商家進(jìn)駐信息發(fā)布和現(xiàn)場(chǎng)包裝，形成濃厚的高端商業(yè)氛圍引導(dǎo)市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。持續(xù)報(bào)道全面說(shuō)服成交招商推廣思路－三線連橫，主動(dòng)出擊46招商政策高調(diào)形象，優(yōu)惠價(jià)格，快速招商議價(jià)招商，重點(diǎn)引進(jìn)部分特殊商戶內(nèi)鋪（展示面差）臨街獨(dú)立商鋪開(kāi)發(fā)商通力合作共榮共贏根據(jù)不同區(qū)域制定差異化招商政策，力爭(zhēng)全線引進(jìn)、組合發(fā)力，快速招商。47主要人流動(dòng)線品牌快餐特色餐飲次要人流動(dòng)線社區(qū)配套商業(yè)品質(zhì)生活區(qū)租賃價(jià)格建議品質(zhì)生活區(qū)租金：50－75元/㎡租賃年限：3－5年免租期限：8－12個(gè)月（含裝修期）遞增：從第3年起每年5％租金：40－60元/㎡租賃年限：3年免租期限：2-3個(gè)月（含裝修期）遞增：從第2年起每年5％租金：60－90元/㎡租賃年限：3年免租期限：6-8個(gè)月（含裝修期）遞增：從第2年起每年5％主入口根據(jù)周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較，項(xiàng)目租金初步建議為：議價(jià)招商實(shí)際操作過(guò)程中，根據(jù)商戶實(shí)力、租賃面積大小，給予客戶更大優(yōu)惠，雙方商談租金等優(yōu)惠條件，不設(shè)底線，力爭(zhēng)引進(jìn)，促進(jìn)整體商業(yè)繁榮關(guān)系商家租金：40-60元/㎡租賃年限：9-12個(gè)月免租期限：1-3個(gè)月個(gè)月（含裝修期）48獨(dú)特招商合作模式有較大意向進(jìn)駐的中高檔餐飲、休閑娛樂(lè)實(shí)力商戶，開(kāi)發(fā)商可采取合作方式：方式1：投資加盟

——開(kāi)發(fā)商投資加盟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化發(fā)展方式2：場(chǎng)地投資

——開(kāi)發(fā)商以場(chǎng)地投資入股，獲得收益分成方式3：保底＋提成

——開(kāi)發(fā)商收取少額底租，絕大部分租金體現(xiàn)在總營(yíng)業(yè)額分成上49工作安排階段劃分階段目標(biāo)階段主題準(zhǔn)備期第一步：項(xiàng)目定位及VI設(shè)計(jì)應(yīng)用設(shè)計(jì)項(xiàng)目VI系統(tǒng)，包括LOGO、廣告調(diào)性、各種媒體應(yīng)用示意進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括樓體、圍墻等設(shè)計(jì)；項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)物料第二步：項(xiàng)目導(dǎo)式、包裝方案及樣板鋪的設(shè)置確定外立面整改方案并盡快施工，制作效果圖確定樣板層、大堂裝修方案，制作效果圖建立項(xiàng)目形象差異化

第三步：?jiǎn)?dòng)招商工作確定招商政策，有針對(duì)性篩選客戶，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)開(kāi)展招商工作篩選客戶、主動(dòng)導(dǎo)入50總體招商銷售節(jié)點(diǎn)11月12月10年1月時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作組織①建立項(xiàng)目形象11.1411.274.14②招商政策確定12.27③招商物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝④招商推廣⑤招商啟動(dòng)10.4.1（暫定10年4月，視后期招商情況決定)營(yíng)銷進(jìn)程現(xiàn)場(chǎng)包裝形象建立期招商啟動(dòng)期確定初步意向強(qiáng)勢(shì)招商期簽訂各類餐飲、休閑娛樂(lè)實(shí)力商戶2—3位總結(jié)招商現(xiàn)狀進(jìn)行招商調(diào)整09年啟動(dòng)商鋪銷售項(xiàng)目11月中旬正式啟動(dòng)招商，廣告出街，力爭(zhēng)三個(gè)月內(nèi)取得各類餐飲、休閑娛樂(lè)實(shí)力商戶2－3位進(jìn)駐申請(qǐng)意向，暫定10年4-5月啟動(dòng)商鋪銷售。10年2月10年3月10年4月10年5月51項(xiàng)目LOGO縱觀項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置獨(dú)立的項(xiàng)目標(biāo)識(shí)較難實(shí)現(xiàn)，建議在1、2、3號(hào)商鋪上進(jìn)行主入口歐式風(fēng)情包裝及設(shè)置項(xiàng)目標(biāo)識(shí)。建造項(xiàng)目標(biāo)識(shí)現(xiàn)場(chǎng)包裝－建立直觀形象52現(xiàn)場(chǎng)包裝－項(xiàng)目導(dǎo)視項(xiàng)目東北、西北兩面豎立商業(yè)導(dǎo)視，增強(qiáng)認(rèn)知增設(shè)停車位專用標(biāo)識(shí)導(dǎo)示導(dǎo)示項(xiàng)目西北面暫定為商業(yè)街主入口53進(jìn)行主題包裝渲染，標(biāo)榜項(xiàng)目定位及形象商鋪門頭包裝缺失，與整體商業(yè)定位不協(xié)調(diào)，待確定項(xiàng)目形象推廣語(yǔ)及VI系統(tǒng)后進(jìn)行統(tǒng)一包裝表現(xiàn)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝－商鋪包裝54歐式小品包裝點(diǎn)綴增加與定位格調(diào)相符的街區(qū)小品，增強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)識(shí)別。55增加門柱小燈及路燈現(xiàn)場(chǎng)包裝－商鋪包裝56圍墻廣告57商業(yè)資源58中原（中國(guó)）工商鋪大聯(lián)盟專業(yè)商業(yè)平臺(tái)為了推動(dòng)中原在全國(guó)范圍內(nèi)的非住宅類業(yè)務(wù)更加專業(yè)化、規(guī)?；⒔M織化地開(kāi)展，中原（中國(guó)）工商鋪大聯(lián)盟于2007年12月6日正式成立。由中原（中國(guó)）董事副總經(jīng)理黃雄負(fù)責(zé)。大聯(lián)盟現(xiàn)行總架構(gòu)由寫字樓中心、商業(yè)中心、投資中心、支持中心組成。針對(duì)非住宅類物業(yè)的一手與二手業(yè)務(wù)，大客戶發(fā)展及研發(fā)支持等，設(shè)置了不同