資產(chǎn)評估課件前兩章

資產(chǎn)評估主講教師：蔡艷芬1課程基本概況及學習指南一、資產(chǎn)評估課程簡介二、本課程教學的內(nèi)容與目的三、專業(yè)培養(yǎng)目標與資產(chǎn)評估四、運用所學的資產(chǎn)評估知識將來我們能做些什么？五、課程要求六、參考資料2

1．資產(chǎn)評估是研究什么的？

一、資產(chǎn)評估課程簡介評估資產(chǎn)3經(jīng)濟學中的資產(chǎn)資產(chǎn)是一個具有多角度、多層面的概念會計學中的資產(chǎn)資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或事項形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。資產(chǎn)是泛指一切財產(chǎn)，即一定時點的財富總量，由一定數(shù)量的物質(zhì)資料和權利構(gòu)成。問題：市場、銷售渠道、人力資源是否為資產(chǎn)？4資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)價值進行評定和估算的行為。

評估：評定、估算，也是對物品價值的判斷5

2．資產(chǎn)評估與會計的研究領域的區(qū)別是什么？資產(chǎn)計價資產(chǎn)評估資產(chǎn)現(xiàn)實價值難以反映主要反映歷史成本原則持續(xù)經(jīng)營條件現(xiàn)實成本原則資權產(chǎn)變交動易為或前產(chǎn)提6

3．為什么需要資產(chǎn)評估？（1）資產(chǎn)本身的特性決定的：資產(chǎn)的專業(yè)性、交易頻率低、信息不完全、大眾交易的發(fā)生。（2）由市場決定的：在資產(chǎn)交易和變動中，買賣雙方由于對資產(chǎn)有不同的預期而使交易難以完成，作為中介行業(yè)的資產(chǎn)評估專業(yè)服務應運而生。（3）資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟條件下資產(chǎn)業(yè)務順利實現(xiàn)的橋梁。7常見的資產(chǎn)業(yè)務1.單項資產(chǎn)所有權、使用權的轉(zhuǎn)讓。2.企業(yè)整體所有權、使用權的轉(zhuǎn)讓：企業(yè)出售、兼并、企業(yè)托管、租賃、承包等。企業(yè)性質(zhì)的變更：股份經(jīng)營、聯(lián)營、中外合資或合作等。企業(yè)清算：破產(chǎn)清算、終止或結(jié)業(yè)清算。資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)擔保。債務重組品牌發(fā)展戰(zhàn)略等管理行為。8會計學專業(yè)培養(yǎng)目標:能夠熟悉經(jīng)濟學基本原理，系統(tǒng)掌握會計學基本理論和基本技能，具備管理、經(jīng)濟和法律等相關方面的知識和能力，熟悉審計、理財、金融等相關知識，掌握國際通行的會計準則和慣例，了解會計對資本市場和國民經(jīng)濟管理的影響，了解當代國際會計領域的發(fā)展現(xiàn)狀，能在企、事業(yè)單位以及政府部門從事會計實務和管理，以及相關教學、科研方面工作的工商管理學科高級專門人才。二、專業(yè)培養(yǎng)目標與資產(chǎn)評估9財務管理專業(yè)培養(yǎng)目標：具備管理、經(jīng)濟、法律、外語、計算機等方面的知識和能力，系統(tǒng)掌握財務管理基本理論和基本技能，能夠為企業(yè)集團、公司、金融機構(gòu)、證券投資、保險等專業(yè)公司、中介機構(gòu)、企事業(yè)單位培養(yǎng)適應現(xiàn)代市場經(jīng)濟需要，具有理論基礎堅實、知識面寬、能力強、富有創(chuàng)新精神以及實踐能力的財務管理學科高級專門人才。10三、本課程教學內(nèi)容及目的機器設備評估房地產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估長期資產(chǎn)評估流動資產(chǎn)評估企業(yè)價值評估資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估的基本理論和方法資產(chǎn)評估操作程序與評估實務資產(chǎn)評估報告與評估規(guī)范11本課程的教學目的在于開闊學生的視野，了解當前國內(nèi)外資產(chǎn)評估領域的研究動態(tài)，特別是近年來的熱點問題，掌握資產(chǎn)評估的基本理論與方法，熟悉常見資產(chǎn)類型的評估方法和程序，了解資產(chǎn)評估軟件的使用。12四、運用所學的資產(chǎn)評估知識將來我們能做些什么？3．其他相關咨詢服務：投資咨詢、項目咨詢1．提供資產(chǎn)評估中介服務：主要包括資產(chǎn)價值的發(fā)現(xiàn)、價值的估算和價值的實現(xiàn)。目前我國主要進行的是價值估算服務，在價值發(fā)現(xiàn)和價值實現(xiàn)方面涉及較少。2．進行資產(chǎn)管理：包括國家資產(chǎn)的管理，如國資委（國有企業(yè)資產(chǎn)管理部門）、證券管理部門（上市公司資產(chǎn)的管理）、資產(chǎn)管理公司，企業(yè)資產(chǎn)的管理（企業(yè)價值最大化，企業(yè)的并購）13五、課程要求3、查閱相關文獻和資料，熟悉資產(chǎn)評估領域的有關法規(guī)和文件的內(nèi)容；1、通過學習，掌握資產(chǎn)評估的基本理論、方法和應用，熟悉資產(chǎn)評估的程序和規(guī)范；2、掌握資產(chǎn)價值判斷的基本思路，能夠?qū)Y產(chǎn)評估結(jié)論的合理性進行分析和評價。14六、參考資料

1．《資產(chǎn)評估理論與實務》尉京紅等，中國市場出版社，2004.82．《資產(chǎn)評估》全國注冊資產(chǎn)評估師資格考試輔導教材3．中國資產(chǎn)評估、國有資產(chǎn)管理及會計、審計等相關雜志4．中國資產(chǎn)評估協(xié)會（）等相關網(wǎng)站15第一章總論一、資產(chǎn)評估的基本概念二、資產(chǎn)評估的基本要素三、資產(chǎn)評估的種類四、資產(chǎn)評估的功能16一、資產(chǎn)評估的基本概念“是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！保ㄎ覈顿Y產(chǎn)評估準則——基本準則》(2004年2月發(fā)布)

17二、資產(chǎn)評估的基本要素

1、評估主體：專門從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員2、評估客體：是被評估的資產(chǎn)，也稱為評估對象3、評估依據(jù)：有關的法律、法規(guī)、經(jīng)濟行為文件、重大合同協(xié)議，取費標準和其他參考依據(jù)。4、評估目的：實際上是資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。如產(chǎn)權變動、融資業(yè)務、資產(chǎn)納稅、咨詢服務等5、評估原則：是資產(chǎn)評估的行為規(guī)范。包括評估的工作原則和經(jīng)濟技術原則。18二、資產(chǎn)評估的基本要素

6、評估程序：資產(chǎn)評估工作從開始到結(jié)束的順序7、評估價值類型：即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性。市場與非市場價值8、評估方法：是分析和判斷資產(chǎn)價值的手段和途徑包括市場法、收益法、成本法三種基本評估方法9、評估假設：是資產(chǎn)評估得以進行的前提條件。包括前提假設、條件假設、評估對象狀態(tài)假設等10、評估基準日：是資產(chǎn)評估的時間基準19三、資產(chǎn)評估的種類1.按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同資產(chǎn)評估一般評估評估復核評估咨詢20（1）一般評估企業(yè)上市資產(chǎn)評估組建合資企業(yè)資產(chǎn)評估企業(yè)股份制改造資產(chǎn)評估抵押貸款資產(chǎn)評估……是指正常情況下的資產(chǎn)評估，通常以資產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權變動、產(chǎn)權交易以及資產(chǎn)保險、納稅或其他經(jīng)濟行為為前提。市場價值評估市場價值以外的價值評估一般評估21（2）評估復核是指在對被評估的資產(chǎn)已經(jīng)出具評估報告的基礎上，由其他評估機構(gòu)和評估人員對同一被評估資產(chǎn)獨立地進行評定和估算并出具報告的行為和過程。22（3）評估咨詢是一個較為寬泛的術語。確切地講，評估咨詢主要不是對評估標的物價值的估計和判斷，它更側(cè)重于評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關的市場分析、可行性研究等。23

2.按資產(chǎn)評估對象的不同整體資產(chǎn)評估單項資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估24（1）單項資產(chǎn)評估是指評估對象為單項可確指資產(chǎn)的評估。通常機器設備評估、土地使用權評估、房屋建筑物評估、商標權評估、專利權評估等均為單項資產(chǎn)評估。由于單項資產(chǎn)評估的對象為某一類資產(chǎn)，不考慮其他資產(chǎn)的影響，通常由具有某一方面的專業(yè)評估人員參加即可完成評估任務。25（2）整體資產(chǎn)評估是指以若干單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力為評估對象的資產(chǎn)評估。如：以企業(yè)全部資產(chǎn)作為評估對象的企業(yè)整體價值評估（或稱企業(yè)價值評估）、以企業(yè)某一部分或某一車間為評估對象的整體資產(chǎn)評估、以企業(yè)全部無形資產(chǎn)為評估對象的無形資產(chǎn)整體評估等。26四、

資產(chǎn)評估的功能資產(chǎn)評估的功能就是指資產(chǎn)評估本身所具有的某種效能，是開展資產(chǎn)評估工作所發(fā)揮的實際作用。1、評值功能2、評價功能3、公證功能271、評值功能通過資產(chǎn)評估，可以科學合理的評定和估算出被評估資產(chǎn)在某一時點的價值，為資產(chǎn)的交易行為提供價值尺度，這是資產(chǎn)評估的基本功能。282、評價功能資產(chǎn)評估除了對資產(chǎn)價值大小做出專業(yè)判斷以外，還具有對資產(chǎn)經(jīng)營的狀況和效果進行評價的功能，可以反映不同時間、地域、經(jīng)濟背景條件下的資產(chǎn)價值和運營績效的差異性，以此檢查、考核和評價企業(yè)的經(jīng)營狀況。293、公證功能資產(chǎn)評估結(jié)果的真實性、公平性和合法性在法律上具有公證效力。隨著抵押貸款、財產(chǎn)擔保等經(jīng)濟活動的日益頻繁，資產(chǎn)評估經(jīng)常被用來證明資產(chǎn)的存在以及資產(chǎn)的價值量，以滿足銀行及有關部門發(fā)放貸款和進行其他形式融資的需要。通過資產(chǎn)評估來證實資產(chǎn)及資產(chǎn)價值量的需求使得資產(chǎn)評估增添了發(fā)揮公證作用的職能。從這個意義上講,資產(chǎn)評估的公證功能是由資產(chǎn)評估評價及評估功能派生出來的輔助性功能。304、管理功能是我國資產(chǎn)評估特有的功能。國有資產(chǎn)評估管理程序的變化：（1）立項確認制（2）合規(guī)性審查制（3）核準制和備案制31

第一節(jié)成本法及其選擇第二節(jié)收益法第三節(jié)市場法第四節(jié)資產(chǎn)評估的基本程序第二章資產(chǎn)評估的方法32一、成本法（Thecostmethod）3、注意問題（應用前提）（1）有歷史資料并真實；（2）形成資產(chǎn)價值的成本耗費是必要的.（一）成本法的基本原理

1、理論基礎（1）生產(chǎn)費用價值論 （2）資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費2、評估思路實體性功能性經(jīng)濟性評估值=重置成本-各項損耗第一節(jié)成本法及其選擇33（二）成本法的基本計算公式及其各項指標的計算基本公式：①資產(chǎn)的評估值

=資產(chǎn)的重置價值-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

=重置價值×成新率-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值②資產(chǎn)的評估值

=資產(chǎn)的重置價值×綜合成新率

341、重置價值及其計量△相同點：均采用現(xiàn)行價格計算?！鞑煌c：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未改變基本功能?！饔袟l件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進（超額運營成本）。35（1）重置核算法 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標準

重置成本=直接成本+間接成本直接成本——一般包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費等。評估實踐中需據(jù)具體情況而定。間接成本——主要指企業(yè)管理費、培訓費等。

注：（1）采用核算法的前提——能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。（2）該方法即可用于計算復原重置成本，也可用于計算更新重置成本。36

[案例1]（課本P40）重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。據(jù)分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，該機器設備重置成本為：（1）直接成本=50000＋1000十800=51800(元)

其中：買價：50000元運雜費：1000元安裝成本：800元（其中原材料300，人工500）（2）間接成本(安裝成本)：0.8×500=400元（3）重置成本合計：52200元。37（2）物價指數(shù)法當無法獲得全新的現(xiàn)行市價，也無法獲得相類似參照物的現(xiàn)行市價，就只能采用物價指數(shù)法。（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價指數(shù)注意問題

物價指數(shù)法計算的是復原重置成本。38

[案例2]某被估資產(chǎn)購建于2001年，賬面原值為50000元，當時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95％，評估時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為160％，則：

被估資產(chǎn)重置成本＝

50000×（160％÷95％）×100％＝84210（元）39

又如，被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，2003年建成，2008年進行評估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價格指數(shù)分別為2004年為11.7％，2005年為17％，2006年為30．5％，2007年為6．9％，2008年為4．8％，則有：

被估資產(chǎn)重置成本：

=200000×（1＋11.7％）（1＋17％）（1＋30.5％）（1＋6.9％）（1＋4.8％）×100％

=200000×191％

=382000(元)40（2）功能系數(shù)法（類比估算法）

如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關系，確定重置成本。41（a）功能價值法若功能與成本呈線性關系，計算公式：（b）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關系，計算公式：

該方法計算的一般是更新重置成本。42

[案例3]

某重置全新的一臺機器設備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本：

被評估資產(chǎn)重置成本=4000÷5000×50000＝40000(元)

功能價值法運用的前提條件和假設是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關系，如果不存在這種關系，這種方法就不可以采用。43（4）統(tǒng)計分析法（點面推算法）

當被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法?！饔嬎悴襟E：（a）將被估資產(chǎn)按一定標準分類。（b）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當方法計算其重置成本。（c）計算調(diào)整系數(shù)K。（d）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。44

[案例4]

評估某企業(yè)某類通用設備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設備歷史成本之和為20萬元，該類通用設備賬面歷史成本之和為500萬元。則：

K=30÷20=1.5

該類通用設備重置成本=500×1.5=750(萬元)452、實體性貶值及其計量p43

計量方法:（1）觀察法被估資產(chǎn)實體貶值＝重置成本×（1－成新率）（2）使用年限法

實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權平均已使用年限。實體貶值率46

[案例5]p43

某資產(chǎn)1995年2月購進，2005年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。由此可以計算資產(chǎn)利用率：

資產(chǎn)利用率＝10×360×7.5／(10×360×8)×100％＝93.75％由此可確定其實際已使用年限為9.4年。

尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。473、功能性貶值及其計量p45（1）功能性貶值的含義無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：

(1)運營成本（物耗、能耗、工耗等）；(2)產(chǎn)出能力（2）功能性貶值額的計算步驟

(a)計算年超額運營成本

(b)計算年凈超額運營成本

年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率）

(c)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額:

被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年凈超額運營成本×（P/A,r,n）48

[案例6]

某種機器設備，技術先進的設備比原有的陳舊設備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費用，有關資料及計算結(jié)果如表：494、經(jīng)濟性貶值及其計量（1）經(jīng)濟性貶值的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。（2）表現(xiàn)形式①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少50（3）計算方式（a）因資產(chǎn)利用率下降導致的經(jīng)濟性損耗的計量（間接）（b）因收益額減少而導致的經(jīng)濟性損耗的計量 （直接）51

[案例7]

某被估生產(chǎn)線設計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺，因市場需求結(jié)構(gòu)變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計要減少6000臺，功能價值指數(shù)取0.6。據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率大約在以下水平上：

經(jīng)濟性貶值率＝[1-（14000÷20000）0.6]×100％＝[1－0.81]×100％＝19％以上例，假定每年減少6000臺產(chǎn)量，每臺產(chǎn)品100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)投資回報率10％，所得稅率33％。該資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值額大約為：（用直接法）

經(jīng)濟性貶值額＝（6000×100）×（1-33％）×2.48（P/A,10%,3）＝402000×2.4869＝999734(元)52第二節(jié)收益法（一）收益法的基本原理1、理論基礎——效用價值論資產(chǎn)的價值取決于效用，即為其擁有者帶來的收益。2、評估思路——預期收益折現(xiàn)3、運用的前提條件（1）資產(chǎn)的收益可用貨幣計量并可以預測（2）資產(chǎn)所有者所承擔的風險也能用貨幣計量（3）被評估資產(chǎn)的預期收益年限可以預測53（二）收益法的基本計算公式

——收益法的基本要素：預期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時間。1、未來收益有限期（1）每期收益不等額（2）每期收益等額542、未來收益無限期

根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。（1）穩(wěn)定化收益法（年金化法）

穩(wěn)定化收益A的估算方法：

（a）歷史收益加權平均法——更客觀，但缺乏預測性計算評估基準日以前若干年收益的加權平均數(shù)（b）注意:收益法要求收益額是預期收益、客觀收益。55（2）分段法

若預期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法（若干年后相同）。56前期（設n=5）后期

0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則

（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長，但也不宜過長。57（3）增長率法（每年按g的速率增長）58（三）收益法中各項指標的確定1、預期收益額（1）預期收益的類型稅后利潤凈現(xiàn)金流利潤總額稅后凈收益，被普遍采用（a）

稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金流=稅后利潤+折舊-追加投資（b）從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預期收益。59（2）預期收益的測算

以歷史數(shù)據(jù)為基礎，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預期收益。（a）時間序列法

——適宜預期收益趨勢明顯的情況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時間使用時間序列法預測某企業(yè)的凈收益60表

評估前每年收益年份凈收益（萬元）1990100019911150199212101993130019941340按時間序列計算的回歸方程：

預測年收益＝（年份數(shù)×83）－16363861表

預測年收益年份凈收益（萬元）1995144919961532199716151998169819991781（b）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預測這些因素未來可能的變動情況；③估算基于因素變動的未來收益水平。622、折現(xiàn)率與本金化率

二者無本質(zhì)區(qū)別內(nèi)涵上略有區(qū)別

折現(xiàn)率＝無風險報酬率+風險報酬率本金化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長率

若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。63確定折現(xiàn)率的基本方法（1）加和法：

折現(xiàn)率＝無風險報酬率+風險報酬率無風險報酬率的確定：國債收益率風險報酬率的確定：

①風險累加法64②系數(shù)法

適用于股權被頻繁交易的上市公司的評價

CAPM：市場平均風險報酬率65（2）資本成本加權法：如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，那么折現(xiàn)率就應包含長期負債的利息率和所有者權益要求的投資收益率兩部分:

折現(xiàn)率＝長期負債占資產(chǎn)總額的比重×長期負債利息率

×（1－所得稅率）+所有者權益占資產(chǎn)總額的比重×投資報酬率投資報酬率＝無風險收益率+風險報酬率（3）市場比較法：通過參照物的市價和收益來倒求折現(xiàn)率。66（四）對收益法的評價

1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。

2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。

因此該方法的運用比成本法難度大。67第三節(jié)市場比較法（一）市場比較法的基本原理1、理論基礎

——均衡價值論

由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果，均衡價值論表現(xiàn)為承認市價的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價。2、評估思路3、運用的前提條件（1）充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。（2）參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標、參數(shù)等資料均能搜集到。68（二）市場法的評估方法1、直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。2、類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。

交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價×時間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補正系數(shù)×……693、具體計算方法

在具體操作過程中，上述兩類評估方法具體表現(xiàn)為以下計算方法：（1）市場售價類比法以參照物成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價值的方法。

①資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+……+交易情況差異值

②資產(chǎn)評估價值＝參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×時間差異修正系數(shù)70[案例1]某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進行評估，評估基準日為2002年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物ABC交易單價（元/m2）5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價4%正常71被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和108。當時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)為：116；參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)104；參照物C因在評估基準日當月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程如下。單位：參照物

ABC交易單價（元/m2）5,0005,9605,918時間因素修正

116/100104/100100/100區(qū)域因素修正

100/107100/110100/108交易情況修正100/100100/104100/100修正后的價格

5,4675,4185,480被評估資產(chǎn)單價＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被評估資產(chǎn)總價＝5,455×600＝3,273,000元72

[案例2]

估價對象概況：待估地塊為城市規(guī)劃屬住宅區(qū)的一塊空地，面積600平方米，地形長方形。評估要求：評估該地塊2003年10月的公平市場交易價格。

評估過程：

（A）選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。

（B）搜集有關的評估資料。

①搜集待估土地資料。(略)②搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見下表：7374案例(續(xù))（C）進行交易情況修正

經(jīng)分析，交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正，因此交易情況修正率為0％。交易實例B較正常買賣價格偏低2％，因此修正率2％；交易實例C較正常買賣價格偏低3％，因此修正率3％；（D）進行交易日期修正

據(jù)調(diào)查，2002年10月以來土地價格平均每月上漲1％，則各參照物交易實例的交易日期修正率為：交易A：6％；交易B：7％；交易C：12％；交易D：10％。75案例(續(xù))（E）進行區(qū)域因素修正

A、D與待估土地處同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。若待估地塊的區(qū)域因素值為100，分析B為88，C為108。（F）進行個別因素修正

①經(jīng)比較，待估地塊面積較大便于利用，且外部環(huán)境較好，其價格比其他交易實例高2％。②土地使用年限修正。交易B、D與待估地塊相同，無需修正。交易A、C的調(diào)整系數(shù)（假定折現(xiàn)率8％）如下：

年限修正系數(shù)=[1-1/（1+8%）30]÷[1-1/（1+8%）35] =0.9006÷0.9324=0.965976案例(續(xù))（G）計算待估土地的價格交易A修正后單價：870×0.9659=909(元/平方米)

交易B修正后單價：820×=1038(元/平方米)

交易C修正后單價：855×0.9659=901(元/平方米)

交易D修正后單價：840×=942(元/平方米)

簡單平均后的待估土地價格：單價=（909＋1038＋901＋942）÷4=948(元/平方米)

土地總價=600×948＝568800（元）77（2）功能價值法（比較功能）

以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與被估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算被估對象價值的方法。

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×（被估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）

[案例2]

被估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，被估時點參照物的市場價格為10萬元。

被估資產(chǎn)的價值為：10×90÷120＝7.5（萬元）78（3）價格指數(shù)法（比較價格變化）以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與被估對象的評估基準日間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響。

資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×物價變動指數(shù)

此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況。

[案例3]

與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5％，則：

資產(chǎn)評估價值＝10×（1＋5％）＝10.5（萬元）79（4）成新率價格法（比較新舊程度）以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對