佛山南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)市調(diào)報(bào)告

佛山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

招商營(yíng)運(yùn)部2012年8月目錄城市概況1城市商業(yè)2項(xiàng)目定位4項(xiàng)目解讀33面臨挑戰(zhàn)及建議5一、城市概況1.城市風(fēng)情佛山——?dú)v史文化名城，珠三角經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，千年貿(mào)易名都，廣東省經(jīng)濟(jì)總量第三大的城市?；泟〉陌l(fā)源地，著名的武術(shù)之鄉(xiāng)、民間藝術(shù)之鄉(xiāng)、陶瓷之鄉(xiāng)、美食之鄉(xiāng)。一、城市概況2.佛山與周邊城市區(qū)位關(guān)系

一、城市概況3.佛山市基本數(shù)據(jù)生產(chǎn)總值人均收入行政劃分廣東省中南部，地處珠江三角洲腹地，東倚廣州，南鄰港澳地理位置土地面積人口總量3797.72平方公里2011年，常住人口達(dá)603萬(wàn)，其中戶籍人口371萬(wàn)人現(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、高明區(qū)和三水區(qū)2011年，全市生產(chǎn)總值超過(guò)6580.28億元2011年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入30718元一、城市概況4.交通情況公路、鐵道、河運(yùn)，水陸空立體銜接距廣州三大交通樞紐（廣州新白云機(jī)場(chǎng)、廣州新火車站、廣州南沙港）車程均在1小時(shí)之內(nèi)廣珠、廣湛、廣肇公路和廣佛、佛開(kāi)、廣三高速公路貫穿廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈，城市、城際、高鐵軌道交通規(guī)劃布局完善交通便利佛山機(jī)場(chǎng)，與廣州白云機(jī)場(chǎng)有暢順快速通道一、城市概況5.經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況佛山市經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展，2006年至2011年均保持雙位數(shù)字增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。2011年，佛山市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）6580.28億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年（下同）增長(zhǎng)12.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值118.62億元，增長(zhǎng)4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4186.13億元，增長(zhǎng)13.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2275.53億元，增長(zhǎng)9.6%。一、城市概況6.城市競(jìng)爭(zhēng)力佛山經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)位居廣東省前列，屬第二階梯首位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，居中國(guó)內(nèi)地城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力第十12380111000一、城市概況7.社會(huì)消費(fèi)及居民富裕程度全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比2010年上漲5.5%；城市消費(fèi)品零售額1393.84億元，同比2010年增長(zhǎng)18.4%，占消費(fèi)品零售總額72.17%。一、城市概況8.社會(huì)消費(fèi)及居民富裕程度佛山城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（消費(fèi)性支出與收入）占比為33.7%，與上年持平。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出中，文化娛樂(lè)用品及服務(wù)支出所占比重為9.5%，較上年上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有家用汽車58.5輛。城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資41002元，增長(zhǎng)10.6%一、城市概況9.結(jié)論佛山市綜合實(shí)力位居廣東省第三位，居民富裕程度居全國(guó)前列，城市極具競(jìng)爭(zhēng)力和消費(fèi)潛力1隨著廣佛同城化、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的深入及珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化規(guī)劃需求，佛山消費(fèi)市場(chǎng)將保持持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭2二、城市商業(yè)佛山的現(xiàn)代商業(yè)主要集中在禪桂地區(qū)禪桂地區(qū)有六大商圈

13個(gè)規(guī)模在運(yùn)營(yíng)集中商業(yè)項(xiàng)目二、城市商業(yè)1.商圈分布祖廟商圈東方廣場(chǎng)商圈季華商業(yè)帶南海大道商圈桂城東商圈千燈湖商圈禪城區(qū)南海區(qū)英皇時(shí)尚城東建世紀(jì)廣場(chǎng)順聯(lián)國(guó)際印象城百花廣場(chǎng)友誼商店?yáng)|方廣場(chǎng)保利水城凱德廣場(chǎng)南海廣場(chǎng)佑一城順聯(lián)歐萊斯百花時(shí)代廣場(chǎng)地鐵金融城二、城市商業(yè)2.商圈特征商圈商圈特征優(yōu)勢(shì)商業(yè)輻射范圍祖廟傳統(tǒng)商圈，中低檔次，零售業(yè)態(tài)為主百花廣場(chǎng)、友誼商店、祖廟路商業(yè)街禪城區(qū)為主東方廣場(chǎng)體量大、客流大、業(yè)態(tài)齊全東方廣場(chǎng)（永旺、國(guó)美電器）禪城區(qū)、南海區(qū)季華路中央商務(wù)區(qū)，發(fā)展迅猛，眾多項(xiàng)目匯集，中高檔消費(fèi)印象城、順聯(lián)國(guó)際、英皇時(shí)尚城、東建世紀(jì)廣場(chǎng)、萬(wàn)科廣場(chǎng)（在建）禪城區(qū)為主南海大道發(fā)展成熟，輻射能力較強(qiáng)，商業(yè)設(shè)施相對(duì)陳舊凱德廣場(chǎng)、南海廣場(chǎng)、佑一城南海區(qū)、禪城區(qū)桂城東輻射范圍有限，商業(yè)氛圍不夠，社區(qū)型中低檔消費(fèi)順聯(lián)歐萊斯、百花時(shí)代廣場(chǎng)、鴻大廣場(chǎng)南海區(qū)為主千燈湖將以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、保利水城、地鐵金融城為主力項(xiàng)目成長(zhǎng)為新興商圈保利水城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（在建）南海區(qū)二、城市商業(yè)2.商圈介紹——祖廟商圈祖廟路商圈依托佛山歷史古跡祖廟，是佛山最傳統(tǒng)的商圈；祖廟商圈屬于老城區(qū)傳統(tǒng)商圈，以街鋪為主，商圈內(nèi)的百貨和酒店的檔次較低，優(yōu)勢(shì)商業(yè)有百花廣場(chǎng)、興華商場(chǎng)；

目前，該商圈正在進(jìn)行由上海瑞安公司開(kāi)發(fā)的150萬(wàn)平方米的舊城改造，計(jì)劃建設(shè)大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店和寫字樓。改造完畢之后，該商圈業(yè)態(tài)將有質(zhì)的飛躍。二、城市商業(yè)百花廣場(chǎng)：佛山老城區(qū)最知名的商場(chǎng)，傳統(tǒng)商業(yè)地標(biāo)，以中端購(gòu)物為主，經(jīng)營(yíng)情況良好，租金目前為佛山最高

項(xiàng)目位置：祖廟商圈核心區(qū)域，祖廟地鐵口出口；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：1997年；

建筑特點(diǎn)：寫字樓下底商，整體高度254米，為佛傳統(tǒng)地標(biāo)，地面6樓和負(fù)一樓為商業(yè)；

商業(yè)面積：總面積2.5萬(wàn)，單層面積4000平左右；人流情況：日均人流量3萬(wàn)人左右，節(jié)假日人流量10萬(wàn)左右；租金情況：一樓租金1000-1500元，二樓租金500元左右，管理費(fèi)50元/月，簽約2年；

業(yè)態(tài)構(gòu)成：購(gòu)物、餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品。整體以中端時(shí)尚購(gòu)物為主，缺乏餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)；因結(jié)構(gòu)問(wèn)題，項(xiàng)目為雙回環(huán)動(dòng)線，且產(chǎn)權(quán)較為分散，雖有整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，但客戶感覺(jué)較亂，購(gòu)物體驗(yàn)一般，近年有人氣下降趨勢(shì)，故規(guī)劃了特色小吃區(qū)域，客戶以周邊禪城客戶為主。二、城市商業(yè)友誼商店：地處祖廟核心商圈，為佛山目前檔次最高的百貨購(gòu)物中心，2011年年底新開(kāi)業(yè)，輻射佛山市主流高端人群

項(xiàng)目位置：祖廟商圈核心區(qū)域，ICC裙樓商業(yè)；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年11月；

建筑特點(diǎn)：寫字樓下底商，總共七層，動(dòng)線為單折環(huán)線結(jié)構(gòu)；

商業(yè)面積：總面積3萬(wàn)，單層面積4500平左右；

人流情況：新開(kāi)業(yè)，人流情況一般，能輻射佛山高端人群；

租金情況：租賃期為15年，商店整體年均租金約1800萬(wàn)元，租賃期內(nèi)租金總額合計(jì)約2.7億元。負(fù)一樓租金160元/平.月；業(yè)態(tài)構(gòu)成：百貨購(gòu)物中心。二、城市商業(yè)2.商圈介紹——東方廣場(chǎng)商圈東方廣場(chǎng)商圈屬于成熟的購(gòu)物中心模式商圈，以大型城市綜合體東方廣場(chǎng)為商圈的核心；

從吉之島、好又多進(jìn)入之后，該商圈逐漸從禪城各商圈突圍而出；東方廣場(chǎng)建筑面積80萬(wàn)平方米左右，業(yè)態(tài)包括大型購(gòu)物中心、超市、書城、電影院、飲食、住宅、公寓等；

東方廣場(chǎng)停車位豐富，交通方便，以禪城為主要消費(fèi)人群，輻射其它四個(gè)區(qū)。二、城市商業(yè)東方廣場(chǎng)：佛山老城區(qū)最大的商業(yè)購(gòu)物中心，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化等一體，商業(yè)面積高達(dá)23萬(wàn)

項(xiàng)目位置：禪桂商圈交匯處核心位置；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年；

建筑特點(diǎn)：住宅底商加單體集中商業(yè)；

商業(yè)面積：商業(yè)總建面23萬(wàn)平米；開(kāi)發(fā)商：佛山東建集團(tuán)；

租金情況：二樓過(guò)道位置300元/月.平，主流鋪位一樓400-500元/月，二樓100-180元/月；三樓租金100元/月左右，出租率90%左右；

主力店構(gòu)成：吉之島、好又多、國(guó)美、蘇寧、必勝客、屈臣氏、肯德基、麥當(dāng)勞、大地?cái)?shù)字影；

因項(xiàng)目在禪桂交界處，能有效輻射禪桂區(qū)域；項(xiàng)目為中端一站式購(gòu)物中心，金山街、銀州城等40%商鋪已經(jīng)出售，產(chǎn)權(quán)分散，項(xiàng)目周邊規(guī)劃較亂，為老城區(qū)，形象相對(duì)較差，目前整體出租率在90%左右。鉆石城、翡翠城等部分經(jīng)營(yíng)情況較差。二、城市商業(yè)2.商圈介紹——季華路商圈季華路商圈以禪城城南為主要消費(fèi)人群，輻射整個(gè)禪城；深國(guó)投旗下印象城、順聯(lián)集團(tuán)旗下順聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)、英皇時(shí)尚城、東建世紀(jì)廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目紛紛落子季華路商圈，發(fā)展迅猛，前景看好；季華路為城市快速路，中間有綠化帶，幾個(gè)優(yōu)勢(shì)商業(yè)被季華路分割開(kāi)，街鋪也不發(fā)達(dá)，商業(yè)氣氛不夠濃厚。二、城市商業(yè)印象城：城南商業(yè)新地標(biāo)，定位于時(shí)尚、潮流的中高端時(shí)尚家庭型區(qū)域型購(gòu)物中心，為區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目位置：季華路與嶺南大道交界處；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年12月24日；

建筑特點(diǎn)：負(fù)一樓至三層，商鋪基本以20-70㎡為主；

商業(yè)面積：商業(yè)面積10萬(wàn)左右；

運(yùn)營(yíng)商：深國(guó)投；

租金情況：采用保底提點(diǎn)模式，取銷售額的18%與基本租金的最高者，保底租金在200-300元/平.月，租期一般只簽一年，出租率85%；

主力店構(gòu)成：沃爾瑪、蘇寧、H&M、優(yōu)衣庫(kù)、湯臣公館、DQ、必勝客、only等時(shí)尚品牌；

項(xiàng)目檔次：中端時(shí)尚潮流；

評(píng)價(jià)：項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化狀態(tài)，項(xiàng)目定位為專門針對(duì)家庭型消費(fèi)的一站式購(gòu)物中心，有望實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展，引領(lǐng)細(xì)分市場(chǎng)。二、城市商業(yè)順聯(lián)國(guó)際：友誼商城入市前佛山定位最高端的百貨商場(chǎng)，但與其初始定位還存在一定差距，真正高端品牌少，規(guī)劃和體驗(yàn)較差項(xiàng)目位置：城區(qū)季華五路與普瀾二路的交匯處；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2005年3月；

商業(yè)面積：商業(yè)面積4.5萬(wàn)；

運(yùn)營(yíng)商：順聯(lián)集團(tuán)；

租金情況：大多以保底扣點(diǎn)方式，提點(diǎn)25-30%，租金100-150元/㎡（星巴克）；

主力品牌：部分國(guó)際知名品牌及國(guó)內(nèi)一線品牌，如Sammy、Givenchy、卡爾丹頓、卓雅、詩(shī)篇等

；

項(xiàng)目檔次：中高端消費(fèi)；

配套：地下停車位300多個(gè)二、城市商業(yè)東建世紀(jì)廣場(chǎng)：季華路商圈最早開(kāi)業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)面積有限，主要依托國(guó)美電器進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，品牌檔次偏低項(xiàng)目位置：城區(qū)季華五路與普瀾二路的交匯處；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2000年12月；

商業(yè)面積：商業(yè)面積2萬(wàn)；

運(yùn)營(yíng)商：佛山東建集團(tuán)；

租金情況：一樓租金400-550元，二樓租金300-380元，三樓租金150-250元，四樓租金85元；

主力品牌：國(guó)美電器，世紀(jì)美食城，屈臣氏，肯德基，SWATCH，G2000，歐時(shí)力等；

項(xiàng)目檔次：中低端消費(fèi)；

商鋪類型：以15-40m2的小鋪居多，有部分40-150m2的鋪位。二、城市商業(yè)2.商圈介紹——南海大道商圈南海大道是桂城的城市中軸線，聚集了南海區(qū)的主要行政機(jī)關(guān)、主要金融機(jī)構(gòu)、眾多寫字樓和高檔住宅區(qū)；南海大道商圈呈亞玲型，北面節(jié)點(diǎn)以南海廣場(chǎng)為核心，包括南海廣場(chǎng)二期、匯潮天地&佑一城購(gòu)物廣場(chǎng)；南面節(jié)點(diǎn)目前以嘉信茂廣場(chǎng)（凱德廣場(chǎng)）為核心；南海大道商圈以桂城為主要消費(fèi)人群，輻射南海區(qū)各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。二、城市商業(yè)凱德廣場(chǎng)：以沃爾瑪為主力店的購(gòu)物中心，為凱德自持運(yùn)營(yíng)，依托沃爾瑪、以及星巴克等品牌，成為桂城生活型消費(fèi)首選項(xiàng)目位置：南海區(qū)桂城南海大道北75號(hào)；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年；

商業(yè)面積：商業(yè)面積7.2萬(wàn)；

運(yùn)營(yíng)商：凱德置地；

租金情況：一樓保底租金400-500元/套內(nèi)，二樓租金400元，三樓租金200元，四樓租金80-150元，另按銷售額扣點(diǎn)20%二者取高；

主力品牌：MANGO、星巴克、屈臣氏、周大福、肯德基、歐時(shí)力、2%、蒙自源、三十三間堂等；

配套車位：424個(gè)；業(yè)態(tài)布局：一樓，摩登女性；二樓，動(dòng)感潮流；三樓，生活天地；四樓，美食匯聚。相比南海廣場(chǎng)，凱德廣場(chǎng)的定位更加年輕、時(shí)尚，主流品牌均針對(duì)20-30歲的消費(fèi)群體；且沃爾瑪超市的輻射力較強(qiáng)，南海廣場(chǎng)超市較小，桂城區(qū)的主要生活消費(fèi)主要在凱德。二、城市商業(yè)南海廣場(chǎng)：南海廣場(chǎng)為南海區(qū)商業(yè)地標(biāo)，定位為中高端一站式購(gòu)物中心，以購(gòu)物為主，為南海區(qū)人氣最高商業(yè)項(xiàng)目位置：南海區(qū)桂城南海大道；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2000年；

建筑特點(diǎn)：寫字樓下底商，負(fù)一樓到8樓為商業(yè)，單層面積9000平左右；

商業(yè)面積：商業(yè)面積8萬(wàn)左右；

開(kāi)發(fā)商：新鴻基地產(chǎn)；

租金情況：一樓柜臺(tái)2-3萬(wàn)元/月，二樓6000-10000元/月左右。南海廣場(chǎng)周邊的街鋪?zhàn)饨?00-500元/月，主流300元/月左右；

主力品牌：天藍(lán)百貨、肯德基、金至尊、TATA、金大福、Lee等；

項(xiàng)目業(yè)態(tài)：中端一站式購(gòu)物中心，以中端購(gòu)物為主，缺乏休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，餐飲23%，購(gòu)物66%，超市11%二、城市商業(yè)佑一城：依托南海廣場(chǎng)發(fā)展的中低端時(shí)尚潮流購(gòu)物中心，以年輕女性為主要消費(fèi)群體，人氣和經(jīng)營(yíng)狀況均良好項(xiàng)目位置：南海區(qū)桂城南海大道；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年；

商業(yè)面積：商業(yè)面積1.2萬(wàn)左右；

租金情況：一樓200-300元/平.月，四樓60元/平.月，另加轉(zhuǎn)讓費(fèi)，一樓轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬(wàn)左右，四樓3.5萬(wàn)左右；

項(xiàng)目檔次：以女性消費(fèi)為主的中低檔定位；業(yè)態(tài)布局：一樓，休閑名店城；二樓，潮流服飾、美甲、日本料理；三樓，個(gè)性服飾、家居精品；四樓，餐飲；五六樓，KTV。

項(xiàng)目為開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，有一定的規(guī)劃，以中低端品牌為主，依托南海廣場(chǎng)發(fā)展，目前經(jīng)營(yíng)情況良好，但人氣有下降之勢(shì)。二、城市商業(yè)2.商圈介紹——桂城東商圈桂城東商圈以南海城市廣場(chǎng)、百花時(shí)代廣場(chǎng)、順聯(lián)歐萊斯等商業(yè)項(xiàng)目為代表，是桂城老一代商圈所在地；商圈凝聚力與輻射力不足，商業(yè)氛圍不夠濃厚。桂城傳統(tǒng)商圈，相對(duì)而言，商圈區(qū)域性較強(qiáng)，以滿足周邊居民消費(fèi)為主，未來(lái)發(fā)展受到硬件條件制約，以平穩(wěn)發(fā)展為主。二、城市商業(yè)百花時(shí)代廣場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)在售的商業(yè)項(xiàng)目，為住宅底商，相對(duì)較為低端，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，其中餐飲是特色，目前經(jīng)營(yíng)情況差項(xiàng)目位置：南桂東路與桂瀾路的交匯處；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年；

商業(yè)面積：商業(yè)面積2萬(wàn)平米左右，一二樓之間有少部分夾層商業(yè)；

租金情況：一樓200-300元/平.月，二樓租金和一樓基本相當(dāng)，整體出租率80%（租金均為按使用面積計(jì)算）；

業(yè)態(tài)分布：業(yè)態(tài)分布較為雜亂，一樓和夾層以數(shù)碼、時(shí)尚購(gòu)物為主，二樓以美甲、飾品、餐飲為主，餐飲為特色；

項(xiàng)目檔次：中低端購(gòu)物中心，無(wú)知名品牌商家。百花廣場(chǎng)當(dāng)年銷售價(jià)格為2-3萬(wàn)，所有商業(yè)全部銷售，2萬(wàn)的商業(yè)一年消化完畢，之后由商管公司統(tǒng)一管理，在2017年前無(wú)任何回報(bào)，目前為止，二手商鋪價(jià)格基本無(wú)變化，甚至有部分商家原價(jià)轉(zhuǎn)讓。二、城市商業(yè)順聯(lián)奧特萊斯：約有300家品牌進(jìn)駐，包括阿瑪尼等少量高端品牌，購(gòu)物環(huán)境目前為南海區(qū)最佳，但也僅能輻射桂城等南海區(qū)域項(xiàng)目位置：南桂路鹿璟村；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年年底；

商業(yè)面積：總面積近5萬(wàn)，規(guī)劃的商業(yè)面積2.7萬(wàn)；

租金情況：銷售額提點(diǎn)模式；

業(yè)態(tài)分布：全部以購(gòu)物為主，55%為國(guó)外中高端品牌，整體而言，80%以上為中端品牌，品牌偏中年化，時(shí)尚品牌較少；

項(xiàng)目檔次：中端名品折扣店。奧特萊斯為佛山地區(qū)目前而言購(gòu)物環(huán)境最好的商場(chǎng)，但因存在以下幾個(gè)問(wèn)題：停車出入較難；以購(gòu)物為主，缺乏休閑娛樂(lè)等輔助業(yè)態(tài)；真正的中高端品牌少，且品牌客戶群體偏中年。開(kāi)業(yè)后一直人氣一般，且桂城區(qū)客戶占比高達(dá)70%以上，并未實(shí)現(xiàn)奧特萊斯強(qiáng)大品牌輻射力。二、城市商業(yè)城市廣場(chǎng)：以大型超市卜蜂蓮花為依托形成的大型購(gòu)物中心，檔次中低端，規(guī)劃零亂，經(jīng)營(yíng)情況較差，商鋪空置率高達(dá)50%以上

項(xiàng)目位置：桂城桂瀾中路與南桂東路交界處；開(kāi)業(yè)時(shí)間：2003年12月；

商業(yè)面積：總面積10萬(wàn)左右；

租金情況：超市附近街鋪?zhàn)饨鹪?00元/平.月，商場(chǎng)內(nèi)部二三樓商鋪基本空置；業(yè)態(tài)分布：以卜蜂蓮花超市為依托，其他商鋪無(wú)統(tǒng)一的規(guī)劃，主要以生活型配套業(yè)態(tài)為主，如數(shù)碼、餐飲、眼鏡等；

項(xiàng)目檔次：中低端消費(fèi)聚集地，無(wú)統(tǒng)一的品牌規(guī)劃和運(yùn)作，僅有味千拉面、麥當(dāng)勞、綠茵閣等少數(shù)幾個(gè)品牌餐飲。項(xiàng)目有地鐵南桂路站直達(dá)，周邊原住居民較多，有怡翠花園、怡景苑等較早的桂城豪宅社區(qū)，有較強(qiáng)的消費(fèi)力，超市經(jīng)營(yíng)尚可，但因缺乏規(guī)劃和品牌運(yùn)作，其他商業(yè)檔次低、形象差、出租率低，現(xiàn)有較多客流流失到沃爾瑪。二、城市商業(yè)2.商圈介紹——千燈湖商圈千燈湖板塊是佛山政府傾力打造的金融服務(wù)高新區(qū)和高檔住宅區(qū)。目前，大型高檔社區(qū)保利花園、中海萬(wàn)錦豪園、東?；▓@等已經(jīng)大部分入??；金融服務(wù)高新區(qū)目前A區(qū)土地已經(jīng)出讓了70%左右。高檔社區(qū)和未來(lái)的商務(wù)人群為商圈未來(lái)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)；商圈目前僅有保利水城16萬(wàn)平方米大型購(gòu)物中心，周圍商業(yè)氣氛尚不濃厚；未來(lái)南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、地鐵金融城陸續(xù)開(kāi)業(yè)后將形成新興商圈。二、城市商業(yè)保利水城：金融高新區(qū)第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，也是南海區(qū)第一個(gè)一站式購(gòu)物中心，經(jīng)過(guò)3年多的培育，目前經(jīng)營(yíng)仍然不佳項(xiàng)目位置：桂城佛山一環(huán)與南海大道交界處；

開(kāi)業(yè)時(shí)間：2009年4月正式開(kāi)業(yè)；

商業(yè)面積：總建筑面積40萬(wàn)，其中商業(yè)地上四層，地下一層總共16萬(wàn)平米；

停車位：1500個(gè)；

租金情況：一樓租金200-300元之間，二樓100-200元之間，整體出租率在85%左右；

主力品牌：吉之島、蘇寧電器、永盟百貨、保利國(guó)際影城、尚宴公館等，其中主力店占25%，零售40%，娛樂(lè)休閑25%，餐飲10%；

項(xiàng)目檔次：定位為中高端一站式購(gòu)物中心，但目前市場(chǎng)仍在培育中，品牌幾經(jīng)調(diào)整，目前仍以中端品牌為主，高端品牌較少。二、城市商業(yè)3.在建商業(yè)項(xiàng)目一覽：禪桂地區(qū)未來(lái)三年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)面積預(yù)計(jì)超過(guò)150萬(wàn)平方米創(chuàng)鴻廣場(chǎng)建筑面積：13萬(wàn)m2開(kāi)業(yè)時(shí)間：2013年蘇寧廣場(chǎng)建筑面積：50萬(wàn)m2開(kāi)業(yè)時(shí)間：2015年保利.東灣建筑面積：50萬(wàn)m2開(kāi)業(yè)時(shí)間：2014年佛山智城建筑面積：80萬(wàn)m2開(kāi)業(yè)時(shí)間：2013年萬(wàn)科廣場(chǎng)建筑面積：75萬(wàn)m2開(kāi)業(yè)時(shí)間：2014年南海廣場(chǎng)二期商業(yè)面積：6萬(wàn)m2開(kāi)業(yè)時(shí)間：2014年鉑頓城建筑面積：13萬(wàn)m2開(kāi)業(yè)時(shí)間：2013年嶺南天地建筑面積：150萬(wàn)m2開(kāi)業(yè)時(shí)間：2020年二、城市商業(yè)4.優(yōu)勢(shì)品牌—主力店序號(hào)超市影城電器快時(shí)尚KTV大酒樓1吉之島保利國(guó)際影城蘇寧電器H&M好樂(lè)迪炳勝酒家2大潤(rùn)發(fā)大地影院國(guó)美電器優(yōu)衣庫(kù)金莎東興酒樓3沃爾瑪中影數(shù)字影城99金柜凱悅酒家4百佳錢柜尚宴公館5好又多K-party東海海鮮酒家6卜蜂蓮花歌匯湯臣粵菜王府7華潤(rùn)萬(wàn)家錦繡豪門大酒樓二、城市商業(yè)4.優(yōu)勢(shì)品牌—餐飲序號(hào)川湘東南亞菜日韓特色菜中西簡(jiǎn)餐1三十三間堂蕉樹(shù)一級(jí)棒憶江南大家樂(lè)2巴蜀軒泰芭禾綠壽司毋米粥麥當(dāng)勞3味仙居川菜館蕉葉大禾壽司二郎田雞肯德基4味食尚芭提泰國(guó)菜六六壽司三鍋演義真功夫5毛家飯店金鱗鰭壽司九毛九必勝客6香鍋里辣壽司，正！味千拉面7天府川菜館妙香居韓國(guó)料理大快活8OK香辣蟹金草帽韓國(guó)料理漁鄉(xiāng)米坊9湘滿樓蒙自源10小湘樓表哥茶餐廳二、城市商業(yè)4.優(yōu)勢(shì)品牌—生活精品序號(hào)美妝眼鏡鐘表珠寶美容美發(fā)其它1屈臣氏亮視點(diǎn)周大福伊麗莎白名人婚紗2千色店眼鏡88潮宏基芭曲金夫人婚紗3萬(wàn)寧高雅眼鏡六福尚藝米蘭婚紗4嬌蘭佳人高登眼鏡鉆石世家蘋果5寶島眼鏡金葉熱風(fēng)6SWATCH恒生crocs7時(shí)間廊安莉芳8卡西歐曼妮芬9愛(ài)慕10黛安芬二、城市商業(yè)5.佛山現(xiàn)有商業(yè)總結(jié)：整體工業(yè)發(fā)展水平處于中國(guó)前列，在二線城市中名列前茅，但商業(yè)發(fā)展較為落后；整個(gè)佛山市高端商業(yè)數(shù)量、大型購(gòu)物中心數(shù)量、高端品牌數(shù)量等，在同等城市中均排名靠后。商業(yè)主要分為禪城祖廟和桂城兩大板塊，兩大板塊商業(yè)各自輻射周邊區(qū)域?yàn)橹鳎?/p>

目前整個(gè)佛山仍沒(méi)有城市級(jí)別輻射力和影響力的商業(yè)中心。目前現(xiàn)有商業(yè)以購(gòu)物為主，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺乏，尚未出現(xiàn)真正的一站式購(gòu)物商業(yè)；

未來(lái)各個(gè)商圈都有大量購(gòu)物中心項(xiàng)目供應(yīng)，商業(yè)整體檔次將提升。目前已有項(xiàng)目都以中端項(xiàng)目為主，僅有少量定位中高端項(xiàng)目；

真正的高端消費(fèi)外流。強(qiáng)工業(yè)若商業(yè)，商業(yè)整體發(fā)展水平滯后1分布較散，缺乏凝聚力強(qiáng)的商業(yè)中心2目前缺乏真正的一站式購(gòu)物中心3高端消費(fèi)外流，無(wú)高端項(xiàng)目4強(qiáng)工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)下的弱商業(yè)弱中心格局三、項(xiàng)目解讀佛山南海萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目位于佛山市南海區(qū)廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)與保利水城、地鐵金融城（在建）等大型商業(yè)項(xiàng)目共同構(gòu)建千燈湖商圈1.地理位置

佛山市南海區(qū)位于廣東省中部，珠江三角洲腹地，總面積1073.8平方公里。緊連廣州，南向江門中山珠海，北接清遠(yuǎn)韶關(guān)廣西，東南接?xùn)|莞惠州及深圳及至潮汕，西南接江門陽(yáng)江連向海南，西往肇慶云浮毗鄰香港、澳門，交通樞紐發(fā)達(dá)，地理位置得天獨(dú)厚。

南海區(qū)總?cè)丝?63.83萬(wàn)人，總面積1073.8平方公里，轄2個(gè)街道(桂城、羅村)、6個(gè)鎮(zhèn)(里水、九江、丹灶、大瀝、獅山、西樵)。南海居廣州往粵西、海南、西南交通要沖，境內(nèi)有321國(guó)道、325國(guó)道兩條國(guó)道，廣佛高速公路、廣肇高速公路、佛開(kāi)高速公路等多條高速公路。廣茂鐵路，以及西江北江干流經(jīng)過(guò)，佛山沙堤機(jī)場(chǎng)亦在南海境內(nèi)，構(gòu)成由公路、鐵路、水道、航空等系統(tǒng)組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。2.行政區(qū)域3.交通1.南海區(qū)概況三、項(xiàng)目解讀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)和諧發(fā)展的先進(jìn)城市，是“國(guó)家信息化示范城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“全國(guó)文化先進(jìn)縣”、“全國(guó)區(qū)域技術(shù)創(chuàng)新示范城市”、“廣東省教育強(qiáng)區(qū)”。4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展南海是中國(guó)傳統(tǒng)陶瓷業(yè)和近代紡織業(yè)的發(fā)祥地之一。改革開(kāi)放以來(lái)，南海經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，是著名的“廣東四小虎”之一。2011年全區(qū)生產(chǎn)總值2080.35億元，比上年增長(zhǎng)11.2%。全年規(guī)模以上工業(yè)增加值1053.82億元，增長(zhǎng)13.4%。6、旅游5、教育

南海基礎(chǔ)教育一直處于全國(guó)領(lǐng)先水平，早在1988年南海區(qū)已普及九年義務(wù)教育。據(jù)南海區(qū)官方統(tǒng)計(jì)，南海連續(xù)幾年高考各批次上線人數(shù)均占佛山市總?cè)藬?shù)的40%，廣東省的1/25以上。南海區(qū)目前有6所國(guó)家示范性高中、5所重點(diǎn)高中。2011年普教總投資358914萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)13.8%。

全年接待過(guò)夜游客284.09萬(wàn)人次，增長(zhǎng)5.9%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入75.82億元，增長(zhǎng)11.2%，旅游外匯收入10375.10萬(wàn)美元，增長(zhǎng)12.4%。

主要旅游景點(diǎn)有：千燈湖、獅子嶺森林公園、銀坑溪、黃大仙圣境園、黃飛鴻獅藝武術(shù)館等；1.南海區(qū)概況三、項(xiàng)目解讀廣佛同城：廣佛地鐵是我國(guó)第一條城際地鐵，已于2010年11月建成通車，在項(xiàng)目所在的金融高新區(qū)內(nèi)設(shè)有3個(gè)站點(diǎn)，使“廣佛同城”的發(fā)展概念落到了實(shí)處，極大地促進(jìn)了人才的流動(dòng)。年票互認(rèn)：2008年10月起，廣州、佛山率先實(shí)行兩地車輛通行費(fèi)年票互認(rèn)。路網(wǎng)對(duì)接：根據(jù)規(guī)劃，廣佛將建設(shè)55條道路及7條城際軌道交通；55條道路中17條為快速路，已有6條建成，4條正在推進(jìn)中，其他38條道路包括各主干道、次干道。廣州火車南站：僅13公里，車程15分鐘。日后在廣州火車南站落成后，可通過(guò)南站連接全國(guó)鐵路網(wǎng)，到武漢、上海、北京分別只需要3小時(shí)、8小時(shí)和10小時(shí)。廣深港高速鐵路：北起廣州南站，經(jīng)東莞、深圳到香港，全長(zhǎng)146公里，時(shí)速達(dá)200公里/小時(shí)；廣深段已與2011年12月通車，屆時(shí)從廣州新火車站到深圳約36分鐘；2014年全段通車，屆時(shí)從廣州新火車站到香港約48分鐘，南海區(qū)到香港約60分鐘。廣州白云機(jī)場(chǎng)：35分鐘車程，或地鐵25個(gè)站。廣州大學(xué)城：30分鐘車程，或地鐵20個(gè)站。1.南海區(qū)概況——交通三、項(xiàng)目解讀作為與順德、中山、番禺并稱的廣東四小虎之一，南海在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上一直名列國(guó)內(nèi)前茅。2009年全區(qū)生產(chǎn)總值1542.22億元，比上年增長(zhǎng)14.5%；2010年南海全區(qū)生產(chǎn)總值1796.58億元，比上年增長(zhǎng)14.5%，占佛山全市經(jīng)濟(jì)總量的三分之一；2011年全區(qū)生產(chǎn)總值2080.35億元，比上年增長(zhǎng)11.2%，預(yù)計(jì)人均生產(chǎn)總值85146元（按常住人口計(jì)算），增長(zhǎng)16.0%。。2011年三大產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)占比三大產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)1.南海區(qū)概況——經(jīng)濟(jì)三、項(xiàng)目解讀2011年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r社會(huì)固定資產(chǎn)投資584.36億元增長(zhǎng)13.0%工業(yè)投資172.78億元，增長(zhǎng)14.9%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資197.81億元，增長(zhǎng)12.0%批發(fā)零售住宿餐飲42.46億元，增長(zhǎng)18.7%商品房銷售額297.12億元商品房銷售面積364.12萬(wàn)平方米。居民消費(fèi)價(jià)格水平上漲5.2%

食品類上漲9.6%，居住類上漲7.7%，娛樂(lè)服務(wù)教育類下降0.5%全區(qū)居民車輛保有量達(dá)64.45萬(wàn)輛汽車36.18萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)15.5%其中私人汽車32.23萬(wàn)輛，增長(zhǎng)16.8%。進(jìn)出口總值204.43億元增長(zhǎng)23.1%出口總值102.49億美元，增長(zhǎng)22.1%進(jìn)口總值101.94億美元，增長(zhǎng)24.1%規(guī)模以上工業(yè)增加值1053.82億元，增長(zhǎng)13.4%房屋建筑施工面積減少10.1%房屋竣工面積增長(zhǎng)33.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額624.79億元,增長(zhǎng)17.0%

批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額524.63億元，增長(zhǎng)16.0%；住宿餐飲業(yè)零售額100.16億元，增長(zhǎng)22.4%。三、項(xiàng)目解讀1.南海區(qū)概況——經(jīng)濟(jì)總體布局總體布局由一個(gè)城市商業(yè)主中心、兩個(gè)城市商業(yè)副中心以及四個(gè)城市商業(yè)輔助中心共同構(gòu)成，即“一主、兩副、四輔”?！耙恢鳌笔侵赣晒鸪呛痛鬄r構(gòu)成南海區(qū)的城市商業(yè)主中心，稱為“瀝桂商圈”?！皟筛薄笔侵釜{山和西樵；“四輔”是里水、羅村、丹灶和九江。規(guī)劃重點(diǎn)

重點(diǎn)是城市商業(yè)主中心、城市商業(yè)副中心、城市商業(yè)輔助中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、大型零售網(wǎng)點(diǎn)、商品交易市場(chǎng)、物流基地。瀝桂商圈規(guī)劃該商圈由桂城商圈和大瀝商圈共同組成，以南海大道為商業(yè)人氣連通軸，作為南海區(qū)城市商業(yè)的主中心。規(guī)劃建設(shè)成結(jié)構(gòu)合理、功能強(qiáng)大、效益優(yōu)良、立足南海東部板塊，輻射整個(gè)服務(wù)于廣佛兩地的都市型商圈，成為連接廣佛兩地之地商流和物流的區(qū)域商業(yè)中心。三、項(xiàng)目解讀2.南海區(qū)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃區(qū)域：南海千燈湖畔，占地面積17.6平方公里；規(guī)劃高度：廣東省人民政府批準(zhǔn)的唯一省級(jí)金融后臺(tái)服務(wù)基地、廣東建設(shè)金融強(qiáng)省戰(zhàn)略七大基礎(chǔ)性平臺(tái)之首戰(zhàn)略定位：輻射亞太地區(qū)的現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)后援服務(wù)基地；中國(guó)最佳私募基金及風(fēng)險(xiǎn)投資集聚區(qū)現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)后援服務(wù)基地三、項(xiàng)目解讀2.南海區(qū)發(fā)展規(guī)劃——廣東金融高新區(qū)自2007年7月成立以來(lái)，已經(jīng)吸引了51個(gè)項(xiàng)目落戶，總投資額180億元，涵蓋了銀行、保險(xiǎn)、證券、基金、服務(wù)外包等行業(yè)，資金分別來(lái)自美國(guó)、法國(guó)、日本、新加坡、香港及國(guó)內(nèi)大型金融企業(yè)。全區(qū)2011年末金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額2842.53億元，增長(zhǎng)6.7%，其中人民幣存款余額2798.60億元，增長(zhǎng)6.3%；外幣儲(chǔ)蓄存款余額6.97億美元，增長(zhǎng)50.4%。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額1404.48億元，增長(zhǎng)12.5%?？偯娣e：497.75公頃核心區(qū)面積：108公頃核心區(qū)建筑量：300萬(wàn)平方米規(guī)劃總?cè)丝冢?2.5萬(wàn)人廣東金融高新區(qū)獲得“2012最具特色金融生態(tài)區(qū)”榮譽(yù)，“中國(guó)最佳金融服務(wù)外包基地”、“中國(guó)軟件和服務(wù)外包杰出園區(qū)”等；輻射亞太的現(xiàn)代金融產(chǎn)業(yè)后援服務(wù)基地已雛形初現(xiàn)。三、項(xiàng)目解讀2.南海區(qū)發(fā)展規(guī)劃——廣東金融高新區(qū)B區(qū)A區(qū)C區(qū)三、項(xiàng)目解讀2.南海區(qū)發(fā)展規(guī)劃——廣東金融高新區(qū)B區(qū)功能定位：商務(wù)辦公、金融業(yè)、綠地、綜合用地和混合住宅用地總面積：243.22公頃核心區(qū)面積：30公頃核心區(qū)建筑量：84萬(wàn)平方米規(guī)劃總?cè)丝冢?.8萬(wàn)人A區(qū)功能定位：金融、辦公等總面積：61.99公頃核心區(qū)面積：33公頃核心區(qū)建筑量：115萬(wàn)平方米規(guī)劃總?cè)丝冢?.2萬(wàn)人金融高新區(qū)合計(jì)總面積：497.75公頃核心區(qū)面積：108公頃核心區(qū)建筑量：300萬(wàn)平方米規(guī)劃總?cè)丝冢?2.5萬(wàn)人C區(qū)

功能定位：商務(wù)辦公、金融業(yè)、綠地、綜合用地和混合住宅用地總面積：192.74公頃核心區(qū)面積：45公頃核心區(qū)建筑量：100萬(wàn)平方米規(guī)劃總?cè)丝冢?.5萬(wàn)人三、項(xiàng)目解讀1.項(xiàng)目區(qū)位概況3.項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)序號(hào)事項(xiàng)面積（萬(wàn)m2）1總建筑面積69.832銷售物業(yè)51.953租賃建筑面積（=4+11+12）17.654主力店（=3+4+5+6+7+8）5.755萬(wàn)達(dá)百貨（1-6F）2.806電玩（2F）0.307大歌星（3F）0.358萬(wàn)達(dá)影城（4F）0.809超市（B1）1.2010電器（B1）0.3011次主力店0.3712步行街4.7713購(gòu)物中心建筑面積17.6514停車位：3000個(gè)三、項(xiàng)目解讀4.項(xiàng)目四至：項(xiàng)目北臨金融高新區(qū)金融城項(xiàng)目，東側(cè)及南側(cè)緊鄰其他規(guī)劃地塊，西鄰桂瀾路及保利花園桂瀾路保利花園地鐵金融城五勝河2至3層舊廠房已拆除舊廠房的規(guī)劃地塊三、項(xiàng)目解讀5.項(xiàng)目交通情況佛山機(jī)場(chǎng)佛山火車站佛山汽車站本項(xiàng)目東面連通佛山一環(huán)高速公路，北面緊臨海八路，西側(cè)連接桂瀾路，南面面對(duì)寶石西路；地鐵廣佛線連通佛山市與廣州荔灣區(qū)，金融高新區(qū)站距本項(xiàng)目約300米，千燈湖站距本項(xiàng)目約900米；本項(xiàng)目500米范圍內(nèi)有4個(gè)公交車站，分別是金融高新區(qū)站、保利花園站、海七路東和海八桂瀾路口站；途徑203b、210b、桂10路、120路、132路、廣佛城巴12線、19線等16條公交線路；廣佛線（已開(kāi)通）千燈湖金融高新區(qū)本項(xiàng)目距離佛山機(jī)場(chǎng)約8.8公里，距佛山火車站約5.7公里，距佛山汽車站約5.4公里；三、項(xiàng)目解讀6.項(xiàng)目輻射范圍3公里核心商圈5公里次級(jí)商圈祖廟商圈季華商業(yè)帶東方廣場(chǎng)商圈南海大道商圈千燈湖商圈桂城東商圈印象城順聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)凱德廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)保利水城3.8公里4.9公里7.9公里0.9公里8公里有效商圈

本項(xiàng)目3公里核心商圈主要覆蓋千燈湖板塊、桂城老城區(qū)，將與南海大道商圈、桂城東商圈的商業(yè)項(xiàng)目展開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng)；

本項(xiàng)目5公里次級(jí)商圈延伸至禪城區(qū)，與東方廣場(chǎng)商圈相接；

本項(xiàng)目8公里有效商圈將擴(kuò)散至祖廟商圈和季華路商圈，車程約30分鐘，與印象城、順聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目爭(zhēng)奪禪城消費(fèi)客群；

由于佛山的商業(yè)多集中在禪桂地區(qū)，故本項(xiàng)目有效輻射范圍內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目眾多，預(yù)計(jì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。三、項(xiàng)目解讀7.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析——與各商圈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系商圈直線距離優(yōu)劣勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)評(píng)估vs.南海大道商圈約4公里1、商圈輻射范圍重合度極高，雙方激烈爭(zhēng)奪爭(zhēng)奪消費(fèi)客群；2、凱德廣場(chǎng)、南海廣場(chǎng)等項(xiàng)目具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力；強(qiáng)vs.桂城東商圈約4.5公里1、商圈輻射范圍重合度較高；2、百花時(shí)代廣場(chǎng)、順聯(lián)歐萊斯等項(xiàng)目局限于品牌組合、業(yè)態(tài)組合，競(jìng)爭(zhēng)力較弱；弱vs.東方廣場(chǎng)商圈約5公里1、商圈輻射范圍在禪城區(qū)和南海區(qū)均有重疊，對(duì)禪城區(qū)的客流導(dǎo)入形成壓力；2、雖然東方廣場(chǎng)檔次偏低，但商圈培育成熟，業(yè)態(tài)齊全，客流量大，具備一定的競(jìng)爭(zhēng)力；中vs.祖廟商圈約6.5公里1、雙方相距較遠(yuǎn)輻射范圍重合不大；2、祖廟商圈現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)比較落后，競(jìng)爭(zhēng)能力較弱；弱vs.季華路商圈約8公里1、印象城、順聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，萬(wàn)科廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在建；2、雙方雖然相距較遠(yuǎn)，但預(yù)計(jì)雙方未來(lái)對(duì)佛山市級(jí)商業(yè)中心的地位爭(zhēng)奪將異常激烈。中小結(jié)：桂城東商圈和祖廟商圈由于缺乏有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)項(xiàng)目，故競(jìng)爭(zhēng)能力較弱；我項(xiàng)目需重點(diǎn)關(guān)注的保利水城、凱德廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)、印象城、順聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)等強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。三、項(xiàng)目解讀7.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析——重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目項(xiàng)目主力店及代表品牌直線距離優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)保利水城主力店：永盟百貨、吉之島、蘇寧、保利影城、冠軍溜冰場(chǎng)、尚宴公館；代表品牌：G-star、GUESS、CK、歐時(shí)力、敦奴、亮視點(diǎn)、時(shí)間廊、鉆石世家等；0.9公里1、商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)齊全；2、硬件設(shè)施完善，停車位充足；3、吉之島、蘇寧、保利影城等主力店經(jīng)營(yíng)能力很強(qiáng)；1、步行街品牌組合較差，優(yōu)質(zhì)品牌大多集中在百貨冷區(qū)；2、餐飲落位分散，無(wú)法起到聚集人氣帶動(dòng)客流的作用；3、運(yùn)營(yíng)管理較為粗糙，導(dǎo)致廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)品質(zhì)較差；凱德廣場(chǎng)主力店：沃爾瑪代表品牌：Mango、DAZZLE、歐時(shí)力、2%、歌莉婭、播、江南布衣、九毛九、三十三間堂、星巴克等3.8公里1、品牌落位合理，運(yùn)營(yíng)管理品質(zhì)較高；2、位處禪城、南海區(qū)交匯處，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯；1、商業(yè)體量較小，品牌不夠豐富；2、缺乏娛樂(lè)配套功能；東方廣場(chǎng)主力店：吉之島、國(guó)美、好又多、大地影城代表品牌：一級(jí)棒、九毛九、屈臣氏、Selected、J&J等4.9公里1、超市、電器、影城等主力店經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)能力很強(qiáng)；2、項(xiàng)目培育較成熟，客流量大；1、品牌檔次偏低，落位雜亂；2、經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)品質(zhì)相對(duì)較差；印象城主力店：沃爾瑪、蘇寧電器、奇樂(lè)兒、湯臣粵菜王府、同益游樂(lè)場(chǎng)代表品牌：H&M、優(yōu)衣庫(kù)、Mango、DQ、漢堡王、許留山、costacoffee、Lee、屈臣氏、1881、OZZO、VeroModa、J&J、艾格7.9公里1、佛山現(xiàn)有商業(yè)中唯一落位兩家快時(shí)尚品牌的購(gòu)物中心；2、品牌落位緊扣時(shí)尚主題，步行街品牌組合競(jìng)爭(zhēng)能力很強(qiáng)；3、硬件完善，購(gòu)物體驗(yàn)良好；1、缺少影院、KTV等娛樂(lè)配套，無(wú)法做到真正一站式購(gòu)物體驗(yàn)；2、餐飲占比較低，聚客能力相對(duì)較弱；順聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)主力店：百佳超市、國(guó)際電器、錦繡豪門大酒樓代表品牌：Sammy、Givenchy、新秀麗、卡爾丹頓、詩(shī)篇、卓雅、EACHWAY、哥弟、阿瑪施、納帕佳、Mo&Co等7.9公里1、佛山目前檔次最高的商業(yè)項(xiàng)目，落位國(guó)際品牌和國(guó)內(nèi)一線品牌；2；美陳、內(nèi)裝等品質(zhì)較高，購(gòu)物環(huán)境舒適。1、功能業(yè)態(tài)過(guò)于單一，零售商業(yè)占比太高；2、檔次定位不夠突出，無(wú)法真正達(dá)到高端消費(fèi)的品牌檔次。三、項(xiàng)目解讀

桂城板塊1.保利花園2.中海千燈湖1號(hào)3.招商依云天匯4.中海萬(wàn)錦豪園5.保利星座6.創(chuàng)鴻水韻尚都7.富豐新城

禪城板塊1.瑞安嶺南新天地2.季華金品尚院3.恒福新城4.怡翠世嘉花園5.保利天璽6.星星華園國(guó)際7.錦隆花園8.凱庭豪苑

桂城板塊廣東金融高新區(qū)設(shè)置在此板塊，房地產(chǎn)、商貿(mào)、金融業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖保持購(gòu)銷兩旺；佛山傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，隨著板塊內(nèi)未來(lái)規(guī)劃為金融高新服務(wù)區(qū)，將發(fā)展成為佛山未來(lái)的休閑商務(wù)新城區(qū)，相關(guān)配套，及生態(tài)資源逐步完善。

禪城板塊悠久的歷史文化傳統(tǒng)，日新月異的現(xiàn)代化都市建設(shè)，多家知名開(kāi)發(fā)商對(duì)舊城進(jìn)行更新。保利花園中海千燈湖一號(hào)中海萬(wàn)錦豪園招商依云天匯保利星座恒福新城季華金品尚院錦隆花園瑞安嶺南新天地星星華園國(guó)際怡翠世嘉花園凱庭豪苑保利天璽創(chuàng)鴻水韻尚都8.項(xiàng)目周邊樓盤分析——主要輻射板塊半徑5公里富豐新城三、項(xiàng)目解讀8.項(xiàng)目周邊樓盤分析——5公里范圍內(nèi)大型樓盤項(xiàng)目名稱總建筑面積(萬(wàn)㎡)總用地面積(萬(wàn)㎡)規(guī)劃套數(shù)(套)平均售價(jià)(元/平方米)總建筑面積10萬(wàn)㎡以上新盤保利花園49.0021.00120012800創(chuàng)鴻水韻尚都77.226.4579112000富豐新城70.0035.0020009000中海萬(wàn)錦豪園74.3027.04300011000中海千燈湖一號(hào)31.0015.4071317000保利星座11.003.408708500招商依云天匯22.005.501283011000中海萬(wàn)錦東苑26.807.59130013000錦隆花園14.237.0052010000恒福新城21.1311.7710009500怡翠世嘉花園39.009.30239711000保利天璽17.005.00167913000星星華園國(guó)際27.009.94125015000合計(jì)479.68164.3929550——小結(jié)：本項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)的大型樓盤建筑面積約為479.68萬(wàn)㎡，規(guī)劃戶數(shù)約29550套，均價(jià)在10000元以上，佛山的高端樓盤匯聚于此，商圈內(nèi)消費(fèi)力強(qiáng)勁。三、項(xiàng)目解讀9.消費(fèi)客群分析——消費(fèi)者問(wèn)卷訪談數(shù)據(jù)分析絕大部分消費(fèi)者居住在禪桂地區(qū)，兩地占比達(dá)72%主流消費(fèi)群體年輕化，年齡在22-35歲之間的消費(fèi)者占比達(dá)55%消費(fèi)群體學(xué)歷較高，大專以上學(xué)歷的消費(fèi)者占比達(dá)59%白領(lǐng)是主要消費(fèi)群體，占比達(dá)39%，學(xué)生和國(guó)企、事業(yè)單位員工占比分別為13%和10%三、項(xiàng)目解讀9.消費(fèi)客群分析——消費(fèi)者問(wèn)卷訪談數(shù)據(jù)分析家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，家庭成員3人以上的占比達(dá)80%，其中家庭成員4人以上的占比達(dá)34%商品房居住為主，占比達(dá)到50%中等水平的人均收入，2000-4000元月收入的消費(fèi)者占比達(dá)41%自駕車消費(fèi)是主流，占比達(dá)41%三、項(xiàng)目解讀9.消費(fèi)客群分析——消費(fèi)者問(wèn)卷訪談數(shù)據(jù)分析對(duì)于消費(fèi)距離比較敏感，車程25分鐘以內(nèi)的占比達(dá)42%，步行和車程15分鐘以內(nèi)的占比為33%較高的消費(fèi)頻率，每周購(gòu)物一次的消費(fèi)者占比達(dá)44%吉之島和沃爾瑪分別排名一、二，占比達(dá)39%和33%凱德廣場(chǎng)、南海廣場(chǎng)是消費(fèi)者最常光顧的購(gòu)物場(chǎng)所，占比達(dá)28%和22%三、項(xiàng)目解讀9.消費(fèi)客群分析——消費(fèi)者問(wèn)卷訪談數(shù)據(jù)分析服裝消費(fèi)較高，年服裝消費(fèi)4000元以上的消費(fèi)者占比達(dá)30.21%口味相對(duì)平均，能夠接受多個(gè)菜系消費(fèi)者對(duì)餐飲衛(wèi)生、口味和服務(wù)要求較高餐飲消費(fèi)能力較強(qiáng)，能接受人均消費(fèi)50-100元的消費(fèi)者占比達(dá)44.11%三、項(xiàng)目解讀9.消費(fèi)客群分析——消費(fèi)者問(wèn)卷訪談數(shù)據(jù)分析消費(fèi)者