碧桂園項(xiàng)目營銷模式研究與東方夏威夷項(xiàng)目營銷啟示

碧桂園項(xiàng)目營銷模式研究

與東方夏威夷項(xiàng)目營銷啟示-1-2013年8月1日棘洪灘高新區(qū)碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目于2013年7月6日正式公布環(huán)評(píng)，該項(xiàng)目計(jì)劃于2013年10月開工建設(shè)，2016年5月正式建成陸續(xù)投入使用。依據(jù)碧桂園的歷史開發(fā)項(xiàng)目，碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)進(jìn)駐棘洪灘后將會(huì)引起整個(gè)片區(qū)的樓市波動(dòng)，加之原有工業(yè)及周邊配套、碧桂園品牌效應(yīng)，優(yōu)勢(shì)提升明顯。東方夏威夷項(xiàng)目二期面對(duì)周邊競品及碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)的崛起，將面臨不小的推售壓力與沖擊。在此情況下，為了更好的實(shí)現(xiàn)東方夏威夷二期銷售目標(biāo)，我司在了解市場(chǎng)的同時(shí)，對(duì)碧桂園營銷模式做了專題研究，并對(duì)貴項(xiàng)目二期應(yīng)對(duì)策略提出相關(guān)建議。不妥之處，還望評(píng)鑒！前言PART1碧桂園營銷模式專題研究PART2碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析結(jié)構(gòu)與內(nèi)容CONTENTSPART3碧桂園對(duì)東方夏威夷項(xiàng)目營銷啟示-4--4-碧桂園營銷模式專題研究Study-5-

碧桂園成立于1992年，至2013年已發(fā)展成為年銷售額420億，全國布局的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園企業(yè)概況

至2013年上半年，碧桂園已擁有62個(gè)處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其中32個(gè)位于廣東省內(nèi)，其他分布于湖南、湖北、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古等省份。2個(gè)位于青島。-6-收入來源20112010年2009年金額占總收入比例金額占總收入比例金額占總收入比例房地產(chǎn)開發(fā)24,637.895.48%16,544.994.08%14,736.593.79%建筑及裝飾288.71.12%377.22.14%408.52.60%物業(yè)管理405.41.57%349.31.99%293.31.87%酒店?duì)I運(yùn)472.21.83%314.31.79%274.51.75%合計(jì)25,804.1100.00%17,585.7100.00%15,712.8100.00%碧桂園財(cái)務(wù)表現(xiàn)企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園企業(yè)概況-7-1、采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主業(yè)，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園發(fā)展模式多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)在一定程度上可以減弱單項(xiàng)業(yè)務(wù)波動(dòng)的影響，五星級(jí)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校、主題公園、基礎(chǔ)設(shè)施和綜合社區(qū)配套等方面的投資可以提升住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值。-8-企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園發(fā)展模式公共設(shè)施：交通中心、醫(yī)療站、康體中心商業(yè)設(shè)施：星級(jí)酒店、商業(yè)街、超市、銀行、肉菜市場(chǎng)等教育設(shè)施：九年制教育中小學(xué)（包括幼兒園，小學(xué)和初中）會(huì)所：酒店會(huì)所，社區(qū)會(huì)所通過大配套的營建提升社區(qū)品質(zhì)，促使社區(qū)成熟，形成以“大型高尚社區(qū)＋優(yōu)美環(huán)境＋優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品＋五星級(jí)管理服務(wù)＋超級(jí)配套體系＋合理定價(jià)”的驅(qū)動(dòng)力模式。碧桂園配套設(shè)施建筑面積通常占到社區(qū)總建筑面積的5%左右，明顯高于其他項(xiàng)目，加之其社區(qū)規(guī)模巨大，從而形成強(qiáng)勢(shì)的配套資源。碧桂園大規(guī)模社區(qū)的常規(guī)配套設(shè)施-9-2、高度的垂直一體化，幾乎覆蓋整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)品類碧桂園覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)，建筑，裝修，營銷和物業(yè)管理等，攫取價(jià)值鏈上每一環(huán)的利潤，并借此實(shí)現(xiàn)低成本和快速度開發(fā)。上下游相關(guān)公司的設(shè)置有助于合法避稅，成本內(nèi)部化有助于降低成本，提高盈利水平。原料采購建筑施工品質(zhì)把控配套工程景觀營造取地物業(yè)管理產(chǎn)品營銷建筑施工規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)定位戰(zhàn)略布局可行性研究政府公關(guān)拆遷安排城市調(diào)研產(chǎn)品定位客戶定位物業(yè)定位單體設(shè)計(jì)整體規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)相關(guān)配套設(shè)施設(shè)計(jì)營銷策劃產(chǎn)品形象包裝產(chǎn)品定價(jià)廣告主題社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施管理企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園發(fā)展模式-10-3、獨(dú)特的市場(chǎng)定位企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園發(fā)展模式本土運(yùn)營時(shí)代2004年以前價(jià)格敏感度較高，對(duì)檔次、品味考慮較少的客戶階層成長中的白領(lǐng)階層城中村的小老板富裕的鎮(zhèn)區(qū)居民在大陸置業(yè)的普通港人……全面擴(kuò)張時(shí)代2004年以后較成熟市場(chǎng)的白領(lǐng)、中產(chǎn)等中端、中高端階層邊遠(yuǎn)不成熟市場(chǎng)的高端客戶城市白領(lǐng)、泛公務(wù)員、小生意人……生意人、政府官員、企業(yè)中高層管理者……避開一線二線城市“主流”客戶群的競爭，主要針對(duì)大城市郊區(qū)和三線，四線城市的“主體”客戶群-11-

4、低地價(jià)，大規(guī)模的城郊取地策略碧桂園取地的五大特征價(jià)格低廉交通便利密度較低景觀優(yōu)質(zhì)規(guī)模龐大在凈地出讓前與地方政府溝通，得到其支持，進(jìn)而直接參與生地的前期開發(fā)與規(guī)劃，通常其土地成本較低，占平均售價(jià)的比例一直維持在7－8％左右；大部分項(xiàng)目選址于距相關(guān)城市中心地帶10－30分鐘車程，能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊區(qū)域；確保開發(fā)產(chǎn)品有別墅和洋房，縮短施工周期的同時(shí)有利于跨地域的簡單復(fù)制；地塊多擁有良好的自然景觀，便于設(shè)計(jì)優(yōu)美舒適的園區(qū)環(huán)境，提高產(chǎn)品性價(jià)比；張家界是5A級(jí)景區(qū)，韶關(guān)和池州擁有4A級(jí)景區(qū)，咸寧是溫泉之鄉(xiāng)……一般地塊面積都在千畝以上，建筑面積達(dá)數(shù)百萬平米。利用許多地方政府出售土地籌措發(fā)展資金和加速城市化建設(shè)的愿望，實(shí)行社區(qū)配套先行，主動(dòng)配合市政建設(shè)，推動(dòng)城市化進(jìn)程，從而獲得地方政府的歡迎和支持。企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園發(fā)展模式-12-5、“批發(fā)大盤”的開發(fā)模式，低成本，低房價(jià)，快速開發(fā)通過業(yè)務(wù)鏈整合，牢牢掌握設(shè)計(jì)、施工、綠化、裝修、物業(yè)服務(wù)、酒店經(jīng)營等每個(gè)環(huán)節(jié)，很少外包，從而保證規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)成本得到有效控制；在項(xiàng)目選址和土地收購階段就開始進(jìn)行規(guī)劃研究和初步設(shè)計(jì)，在與政府談判過程中不斷完善設(shè)計(jì)；一般項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)1天即可完成，多數(shù)項(xiàng)目可以在獲得土地使用權(quán)后幾天內(nèi)開工；同一段時(shí)間內(nèi)，所有碧桂園項(xiàng)目均為同一批次產(chǎn)品，極大地提升設(shè)計(jì)，施工，銷售等效率；從拿地到預(yù)售平均7個(gè)月，從預(yù)售到結(jié)算約8－10個(gè)月；項(xiàng)目價(jià)格經(jīng)常是周圍可比項(xiàng)目一半的價(jià)格，產(chǎn)品取得預(yù)售證后，全數(shù)投向市場(chǎng)，以低價(jià)快銷縮短開發(fā)周期。嚴(yán)控成本前置設(shè)計(jì)快速開發(fā)以低價(jià)換周轉(zhuǎn)企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園發(fā)展模式-13-碧桂園奉行低成本、快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營戰(zhàn)略，項(xiàng)目開發(fā)模式與產(chǎn)品線設(shè)計(jì)都以其為核心展開低成本、快周轉(zhuǎn)的運(yùn)營戰(zhàn)略產(chǎn)品設(shè)計(jì)開發(fā)模式低密度為主、定式化的物業(yè)形態(tài)定位，保證快速復(fù)制；大跨度的產(chǎn)品面積和總價(jià)區(qū)間，符合多元化需求；簡單構(gòu)造的大面積贈(zèng)送，充分利用低地價(jià)優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造高性價(jià)比；強(qiáng)調(diào)大公共景觀營造，忽略細(xì)節(jié)化的組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)；采取相關(guān)多元化的業(yè)務(wù)組合，以住宅為主業(yè)，融入酒店、建筑裝修、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；高度的垂直一體化，自行把控項(xiàng)目進(jìn)度，外部成本內(nèi)部化；針對(duì)大城市郊區(qū)和三線，四線城市的“主體”客戶群；低地價(jià)，大規(guī)模的郊區(qū)取地策略“批發(fā)大盤”，大規(guī)模開發(fā)，低價(jià)格銷售的營銷策略企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園發(fā)展模式-14-土地獲取開發(fā)速度成本把控?cái)U(kuò)張能力對(duì)獲取地塊的屬性要求的標(biāo)準(zhǔn)極其統(tǒng)一，取地決策快速；通過“住宅樓盤未動(dòng)，社區(qū)配套先行”的方式，主動(dòng)配合市政建設(shè)，形成良好的政府關(guān)系，有效降低地價(jià)；固化開發(fā)流程，一體化的運(yùn)作保證高效率溝通與決策；長期積累的工程管理運(yùn)作能力保證同時(shí)進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。通過將外部成本內(nèi)部化，以及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營有效降低成本；平均售價(jià)1500元/平米以上即可獲取利潤空間。標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系與開發(fā)模式，便于復(fù)制；以紅籌方式在香港上市，有效規(guī)避國內(nèi)資本市場(chǎng)的監(jiān)管規(guī)定，獲取大量的運(yùn)作資金降低資產(chǎn)負(fù)債率，保證后續(xù)擴(kuò)張。1234碧桂園的開發(fā)模式是其長期運(yùn)營形成核心能力的沉淀，其他的開發(fā)商難以有效模仿；在與碧桂園的關(guān)系處理中，需從其開發(fā)模式著眼，尋找有效的依托與優(yōu)勢(shì)中的弱點(diǎn)。長期以來碧桂園在土地獲取、開發(fā)速度、成本把控、擴(kuò)張能力四個(gè)方面形成了自身的核心能力企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園發(fā)展模式-15-選址原則碧桂園的選址一開始就遵循“選址于二三線城市的新中心區(qū)，及一線城市擁有豐富自然資源和能夠快速接駁交通路網(wǎng)的潛力發(fā)展區(qū)”的原則選址優(yōu)勢(shì)大大節(jié)約成本減小競爭壓力除了樓盤的開發(fā)，碧桂園利用自己優(yōu)勢(shì)在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃了酒店、學(xué)校、商場(chǎng)、娛樂等配套設(shè)施，甚至連讓地方政府苦惱的道路、水電三通等市政配套都包干，對(duì)地方的繁榮發(fā)展起到了十分積極的作用，很受地方政府的歡迎企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園發(fā)展模式-16-集中及標(biāo)準(zhǔn)化的模式業(yè)務(wù)包含建安、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開發(fā)和管理等公司產(chǎn)品線豐富，涵蓋高檔、中檔以及普通等多個(gè)層次；并以中檔產(chǎn)品為主價(jià)格合理，具有廣闊的大眾市場(chǎng)，產(chǎn)品以“高性價(jià)比”著稱策略優(yōu)勢(shì)策略性挑選房地產(chǎn)項(xiàng)目位置，快速開發(fā)，利用其突出的成本控制能力和卓越的項(xiàng)目執(zhí)行力，低價(jià)出售產(chǎn)品，快速銷售以回籠資金企業(yè)概況及發(fā)展模式——A/1碧桂園發(fā)展模式市場(chǎng)指標(biāo)價(jià)格：面積從39平至87平不等，折扣后洋房帶精裝總價(jià)16-30萬為主，海景均價(jià)5800元/㎡，雙拼別墅帶精裝總價(jià)90-100萬為主開盤時(shí)間：2013-09優(yōu)惠情況：洋房、公寓認(rèn)籌1萬抵2萬，別墅3萬抵5萬，認(rèn)籌火爆。項(xiàng)目分析項(xiàng)目評(píng)價(jià)：國家十二五重點(diǎn)規(guī)劃的半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)—丁字灣，雄踞千億巨資打造的海洋文化旅游新城中心，南面黃海，西鄰跨海大橋，坐擁濱海公路，尊享十里金沙海岸。270°浩瀚山海景盡收眼底；自身配套齊全周圍交通便利；周邊配套不完善。項(xiàng)目位置：海陽市海濱西路1111號(hào)；占地面積：1110000平方米；建筑面積：47425平方米；物業(yè)類別：別墅、高層、小高層；容積率：0.68綠化率：15%項(xiàng)目概況：項(xiàng)目首期規(guī)劃島上美墅、瞰海洋房、酒店式公寓，結(jié)合丁字灣地理環(huán)境及人文自然景觀，精選碧桂園旗下旅游度假項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)戶型。五星級(jí)度假酒店、水上莊園、風(fēng)情商業(yè)街。物業(yè)簡介B/1碧桂園·十里金灘碧桂園模式案例分析—渠道渠道整合：利用碧桂園全國項(xiàng)目進(jìn)行巡回展示，調(diào)整全國碧桂園所有項(xiàng)目的戶外廣告資源、人力資源，為本案所用，啟動(dòng)全國客戶資源。形象入市期持續(xù)宣傳期（活動(dòng)、媒體配合）開盤及持銷期7月入市7.209月份樣板區(qū)開發(fā)展場(chǎng)、房交會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)派對(duì)、當(dāng)?shù)孛襟w支持配合7.13贊助“亞沙會(huì)、沙灘baby”365天全時(shí)度假生活模式首次開啟，現(xiàn)場(chǎng)媒體配合國際巨星駕臨十里金灘新浪樂居、搜房網(wǎng)、網(wǎng)易樂居、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、最美別墅網(wǎng)參與宣傳、短信宣傳現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)青島日?qǐng)?bào)、都市報(bào)等20家媒體配合項(xiàng)目開盤及持銷現(xiàn)場(chǎng)宣傳、發(fā)展商代理商持續(xù)短信宣傳B/1碧桂園·十里金灘碧桂園模式案例分析—全國營銷攻略——百城巡展、低價(jià)入市。16萬-30萬精裝高層，在政策頻出，限購即將出臺(tái)之前，打出最有力的一張王牌，低價(jià)。B/1碧桂園·十里金灘碧桂園集團(tuán)：百城巡展、全國項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)、項(xiàng)目展示活動(dòng)、包車包機(jī)現(xiàn)場(chǎng)看樓，項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)、網(wǎng)絡(luò)看樓團(tuán)。碧桂園模式案例分析—大手筆，不足百日，打造海上嘉年華夢(mèng)幻王國。B/1碧桂園·十里金灘碧桂園模式案例分析—

推廣方式豐富，較好的詮釋地段價(jià)值，體現(xiàn)海景物業(yè)升值前景，國際巨星助陣，迅速的確立項(xiàng)目知名度B/1碧桂園·十里金灘碧桂園模式案例分析—

精準(zhǔn)的客戶定位和高性價(jià)比產(chǎn)品，洋房公寓認(rèn)籌1萬抵2萬，別墅3萬抵5萬，火爆認(rèn)籌。B/1碧桂園·十里金灘碧桂園模式案例分析—

美如愛情海，引爆今夏，自7.13日樣板間開放以來，日接待人數(shù)達(dá)30000余次。B/1碧桂園·十里金灘碧桂園模式案例分析—-24-土地屬性為惠東地區(qū)，有快速路與城市中心區(qū)連接，交通便利合生濱海灣金融街金海灣碧桂園十里銀灘合正項(xiàng)目富茂威尼斯灣海泉灣深業(yè)項(xiàng)目萬科雙月灣碧桂園十里銀灘是碧桂園集團(tuán)在惠東開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。區(qū)域良好的自然條件，景觀資源配套，都將成為十里銀灘尋求突破區(qū)域的有力支撐。目前金融街、富力、世茂、合生、合正、中信、萬科、碧桂園、深業(yè)、等各大知名發(fā)展商瞬時(shí)云集巽寮灣，伴隨大盤開發(fā)，巽寮灣舉起指日可待，南中國旅游地產(chǎn)將備受矚目。中信項(xiàng)目B/1碧桂園·十里銀灘碧桂園模式案例分析—-25-區(qū)域整體交通線路導(dǎo)視交通便利：惠深沿海高速公路及深廈高鐵小徑灣站直接連接項(xiàng)目，同時(shí)廣深港客運(yùn)專線、深汕高速、廣惠高速、東部沿海高速形成區(qū)域1.5小時(shí)都市圈。區(qū)域資源：亞婆灣背山面海，享受十里沙灘的海岸生活，是中國最美麗海灘之一。海水清澈，保留億萬年的原生礁石群，適合海邊度假觀光。便利生活：南中國度假勝地，中國另一個(gè)三亞，不需要做飛機(jī)邊便可享受親海生活。區(qū)域整體優(yōu)勢(shì)：惠東巽寮集中了大量具備度假旅游產(chǎn)品開發(fā)優(yōu)勢(shì)的彎曲地域，萬科等知名房企的進(jìn)駐，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展及屬性定位。項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目選址深圳東亞婆角旅游度假區(qū)海邊，背山面海，距離深圳40分鐘車程，交通便利，這是一個(gè)典型的“房在惠東、客在深圳”的項(xiàng)目。B/1碧桂園·十里銀灘碧桂園模式案例分析—-26-占地面積144萬平方米開發(fā)周期項(xiàng)目預(yù)計(jì)10年開發(fā)，項(xiàng)目目前分為兩期開發(fā)，后續(xù)增加土地規(guī)模主要產(chǎn)品臨海別墅，海景洋房，山景洋房，海景公寓裝修情況別墅毛坯交樓，其余產(chǎn)品1300元/㎡左右精裝修標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目位置深圳東亞婆角海濱旅游區(qū)車位情況全部地下車位，比例為1;1一期概況項(xiàng)目一期共計(jì)4957套，主要產(chǎn)品有：2棟海景洋房，2棟山景洋房，五星級(jí)酒店，臨海公寓，臨海別墅。山景洋房：836套海景洋房：3620套臨海公寓：423套臨海別墅：78套項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目二期項(xiàng)目目前狀況遠(yuǎn)不能滿足其十年開發(fā)的發(fā)展要求，發(fā)展商將繼續(xù)取得土地致力于同類產(chǎn)品的持續(xù)開發(fā)。項(xiàng)目規(guī)劃——產(chǎn)品規(guī)劃：充分利用現(xiàn)有資源打造實(shí)用型、多樣化產(chǎn)品B/1碧桂園·十里銀灘碧桂園模式案例分析—-27-項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃：風(fēng)情別墅+海景洋房+酒店式公寓=365天盡享濱海生活山景洋房臨海公寓五星酒店海景洋房海景別墅產(chǎn)品業(yè)態(tài)包括巴厘島風(fēng)格的沙灘別墅、親海別墅、海景洋房、酒店式公寓等多種度假產(chǎn)品，滿足不同的度假需求。巴厘島風(fēng)格別墅產(chǎn)品，注重融入陽光與活力，給予度假生活夢(mèng)幻想象力與浪漫情懷。海景洋房采用創(chuàng)新的波浪式立面，讓建筑與海融為一體，互為風(fēng)景。憑借優(yōu)勢(shì)成功轟動(dòng)開盤搶占市場(chǎng)，再利用自然資源和公建配套提升物業(yè)價(jià)值B/1碧桂園·十里銀灘碧桂園模式案例分析—-28-五星級(jí)酒店，蝶式造型外立面，千套客房，奢尚度假生活。商業(yè)中心、游艇碼頭、國際幼兒園、省立綠色通道2號(hào)線，含購物、休閑、教育、健康多元設(shè)施。項(xiàng)目聘請(qǐng)國家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司，實(shí)施獨(dú)立苑區(qū)管理。24小時(shí)保安、電子智能門禁、重點(diǎn)區(qū)域視頻監(jiān)控、確保濱海大城安全無憂隨時(shí)提供家具清潔、家店保養(yǎng)、花園及公共綠化護(hù)理等服務(wù)。專業(yè)物業(yè)個(gè)人定制服務(wù)模式，為業(yè)主提供預(yù)約個(gè)性化管家式服務(wù)。項(xiàng)目配套：十里私家海灘、礁石公園、省級(jí)綠道結(jié)伴五星級(jí)酒店、商業(yè)中心、國際雙語幼兒園的國際度假社區(qū)。B/1碧桂園·十里銀灘碧桂園模式案例分析—-29-發(fā)展用地發(fā)展用地山景洋房臨海別墅五星酒店海景公寓海景洋房海景洋房推售區(qū)域保留區(qū)域產(chǎn)品打造——整體類別：項(xiàng)目為不同客戶提供多元化選擇，合理配比各類產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)景觀效果最大化。B/1碧桂園·十里銀灘碧桂園模式案例分析—-30-2011年，碧桂園率先在地產(chǎn)界打出“2011幸福碧桂園”的旗幟，整合全國資源，逾25萬業(yè)主、3萬員工共同參與，啟動(dòng)百盤聯(lián)動(dòng)，通過放大目標(biāo)市場(chǎng)以加快消化速度。3月27日碧桂園·十里銀灘、碧桂園·濱湖城兩大標(biāo)桿度假盤聯(lián)袂打造“我的綠色王國”，在碧桂園濱湖城銷售中心舉行快樂家居派對(duì)活動(dòng)。5月8日碧桂園·十里銀灘攜手汕尾碧桂園舉行“感恩·好禮送母親”活動(dòng)，與汕尾碧桂園數(shù)百業(yè)主共同歡度母親節(jié)。6月18日碧桂園集團(tuán)全國近百位項(xiàng)目經(jīng)理組團(tuán)親赴深圳，共同品鑒碧桂園·十里銀灘，唱響全國聯(lián)動(dòng)的最強(qiáng)音。全國營銷攻略1——百盤聯(lián)動(dòng)。碧桂園集團(tuán)首個(gè)啟動(dòng)全國項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)的樓盤，首個(gè)利用集團(tuán)名下所有渠道資源的項(xiàng)目。B/1碧桂園·十里銀灘碧桂園模式案例分析—-31-福特VIP車友“親海”日濱海綠道體驗(yàn)低碳生活炒熱旅游度假地產(chǎn)聚焦2010年12月30日，碧桂園十里銀灘作為“深圳新年音樂會(huì)”的贊助方，攜365天全時(shí)度假生活模式首次亮相。5月8日，廣州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)等二十多家廣州主流媒體齊聚深圳東亞婆角旅游度假區(qū)，開啟“碧桂園·十里銀灘探秘之旅”并現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目組進(jìn)行座談。全國營銷攻略2——聚焦365天度假生活。結(jié)合項(xiàng)目定位反復(fù)組織不同類濱海度假生活的宣傳，在三亞之后，又一個(gè)城市再次被旅游度假地產(chǎn)炒熱。B/1碧桂園·十里銀灘碧桂園模式案例分析—-32-1總結(jié)

根據(jù)碧桂園開發(fā)模式及開發(fā)案例分析可知，其運(yùn)營項(xiàng)目除拿地、選址、開發(fā)一體化等方面別具一格外，在推廣方面也是遵循大范圍營銷造勢(shì)、低價(jià)入市的原則，為項(xiàng)目贏得更多客戶渠道及銷售主動(dòng)權(quán)。碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析Analyse-34-東方夏威夷動(dòng)車小鎮(zhèn)

根據(jù)規(guī)劃顯示，碧桂園棘洪灘項(xiàng)目位于棘洪灘街道宏平路南側(cè)、院后莊社區(qū)北側(cè)，由青島城陽碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資約10億元開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目總占地面積214822平方米，總建筑面積32.22萬平方米。A/2碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)概況碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析—近年來高新區(qū)膠州灣北部主園區(qū)以及周邊紅島、上馬、河套、棘洪灘四個(gè)街道辦作為重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，在這些區(qū)域規(guī)劃和政策利好推動(dòng)之下，更多的資金流、信息流、物流和高素質(zhì)人才都將于此聚集。東方夏威夷項(xiàng)目所在的灣北樓市，無疑將擁有長期的、可持續(xù)的價(jià)值增長潛力。隨著大青島城市布局的拓展、政府規(guī)劃細(xì)則的出臺(tái)、大量投資資金的不斷涌入、開發(fā)布局的如火如荼，灣北核心地段的居住用地將越發(fā)稀缺東方夏威夷動(dòng)車小鎮(zhèn)北岸新城A/2附：李哥莊片區(qū)樓市分析碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析—從現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，本區(qū)域以多層與小高層產(chǎn)品云集，層次豐富客戶項(xiàng)目名稱建筑類型建筑面積占地面積戶型在售戶型分類報(bào)價(jià)總價(jià)區(qū)間（萬元/套）銷售率剩余房源（套）最近成交均價(jià)（元/平米）半年內(nèi)成交均價(jià)變化情況2013年入市情況水岸綠城住宅、網(wǎng)點(diǎn)680000平方米202000平方米50-120平米均價(jià)3500元/平方米17-4213%7603500價(jià)格較穩(wěn)定二期現(xiàn)房發(fā)售起價(jià)3300元/平。均價(jià)3500；；三期（C區(qū)）住宅、商鋪火爆熱銷中東方夏威夷住宅、網(wǎng)點(diǎn)114018平方米84346平方米67-115平米均價(jià)3500元/平方米24-4173.32%1473500漲幅在200元/平米左右一期推出A區(qū)600套房源，戶型面積為67-115平，均價(jià)3500元/平米貴都花園住宅15200平方米40000平方米92-114平米4110元/平米37.8-47.8100%/4100在售成交價(jià)距今二手房漲幅1500元/平米售罄中置青島風(fēng)景住宅多層203500平方米211600平方米70-105平米4000元/平米28-4285%1894000漲幅100元/平米左右128-134#7個(gè)樓座，戶型70多到105平套二套三不等，主推套二，少量105平套三，均價(jià)在4000元/平左右。項(xiàng)目一期已經(jīng)售完，二期開了部分樓座熱銷目前已售罄。聯(lián)誼星城源住宅、社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)32000平方米26000平方米89-135平米3600元/平米32-48.6一期100%、二期0.5%二期169二手房均價(jià)3960價(jià)格較穩(wěn)定二期推出170套房源，89-135平米A/2附：李哥莊片區(qū)樓市分析碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析—本區(qū)域樓盤數(shù)目較多，由于發(fā)檔次及配套設(shè)施價(jià)格偏差不大，像東方夏威夷均價(jià)3500元/平方，而中置風(fēng)景則是4000元/平方的均價(jià)。A/2附：李哥莊片區(qū)樓市分析碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析—A/2碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析—碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)地理周邊景觀開發(fā)商：碧桂園控股；項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于棘洪灘街道宏平路南側(cè)、院后莊社區(qū)北側(cè)；占地面積：214822平方米；建筑面積：32.22萬平方米；物業(yè)類別：商業(yè)、辦公、高層、小高層；容積率：1.5綠化率：35%開盤時(shí)間：待定；動(dòng)工時(shí)間：2013-10交付時(shí)間：2016-05項(xiàng)目概況：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)35座住宅樓、5座商鋪、1座辦公樓。住宅部分包括13-30層的高層住宅樓22座、3層-6層的低密度住宅樓13座。未來項(xiàng)目居住設(shè)計(jì)總戶數(shù)2863戶，可容納居住人口9161人物業(yè)簡介A/2碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)規(guī)劃碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析—規(guī)劃概況：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)35座住宅樓、5座商鋪、1座辦公樓。住宅部分包括13-30層的高層住宅樓22座、3層-6層的低密度住宅樓13座。未來項(xiàng)目居住設(shè)計(jì)總戶數(shù)2863戶。規(guī)劃效果圖A/2碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)規(guī)劃碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析—物業(yè)簡介開發(fā)商：碧桂園控股項(xiàng)目位置：沈北新區(qū)道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蒲河路41-1號(hào)建筑面積：1500000平方米占地面積：619600平方米物業(yè)類別：板樓高層、別墅、洋房容積率：2.30綠化率：35%

項(xiàng)目概況：從高層、到聯(lián)排美墅，雙拼美墅，碧桂園太陽城采用地中海式、西班牙式異域風(fēng)情建筑，首期即推出雙拼美墅、聯(lián)排美墅等多種創(chuàng)新產(chǎn)品市場(chǎng)指標(biāo)價(jià)格：主推左鄰右里10、11號(hào)樓，清水房均價(jià)4500元，河景精裝高層均價(jià)5100元。預(yù)計(jì)本月末下月初左鄰右里組團(tuán)開盤；開盤時(shí)間：2013-05-18優(yōu)惠情況：部分房源一次性付款97折，按揭98折。項(xiàng)目分析項(xiàng)目評(píng)價(jià)：位于國家級(jí)新區(qū)——沈北新區(qū)，區(qū)域升值潛力不言而喻、“北金廊”的延伸地帶，地鐵二號(hào)線近在咫尺，地域前景無限看好。優(yōu)美的蒲河景觀帶，精美的水岸住宅，提升您的居住品質(zhì)品牌優(yōu)勢(shì)；五星級(jí)酒店式物業(yè)服務(wù)；周邊交通方便；B/2沈陽碧桂園太陽城類似案例分析—

位于沈北新區(qū)道義經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，“北金廊”的延伸地帶；近地鐵二號(hào)線，交通便利；周邊有人杰湖、地坤湖兩大景觀湖，15萬平方米濕地公園。沈北新區(qū)將建成為集旅游、度假、休閑、商務(wù)于一體的生態(tài)新城；千米蒲河岸邊，B/2沈陽碧桂園太陽城類似案例分析—28層90多米板式洋房，兩梯三戶，戶型全明通透，92-143㎡套二至套三戶型，以中大精裝戶型為主導(dǎo)，結(jié)合寬大觀景陽臺(tái)及主臥飄窗設(shè)計(jì)。B/2沈陽碧桂園太陽城類似案例分析—30層100米板式洋房，戶型89-101平米套二戶型，以精裝中戶型為主導(dǎo)，結(jié)合寬大觀景陽臺(tái)及主臥飄窗設(shè)計(jì)。B/2沈陽碧桂園太陽城類似案例分析—60平米精裝1室1廳1衛(wèi)143平米3室2廳2衛(wèi)大面積戶型全明通透，帶觀景飄窗、觀景陽臺(tái)B/2沈陽碧桂園太陽城類似案例分析—推廣力度大，銷售力強(qiáng)-46-B/2沈陽碧桂園太陽城四大因素促成銷售飄紅1低價(jià)策略，靈活推售2深挖渠道，積極拓展客戶資源3現(xiàn)場(chǎng)展示力強(qiáng)、活動(dòng)多，銷售積極性高4投放媒體選擇多樣化，投放頻次和版次力度大強(qiáng)銷期每天均有媒體投放，保證項(xiàng)目媒體曝光率銷售信息及促銷優(yōu)惠詳細(xì)常換常新，用低價(jià)及大力度優(yōu)惠吸引客戶關(guān)注。采用低價(jià)策略，快速走量，搶占市場(chǎng)；短蓄客，快速推售，根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整推貨時(shí)間，及時(shí)鎖定客戶，促進(jìn)成交；認(rèn)籌優(yōu)惠及銷售優(yōu)惠力度大。在各區(qū)域大型超市等人流密集處設(shè)置外站點(diǎn)和看房車；直銷派單大范圍派單，保證到訪量；周末組織看房團(tuán)，保證現(xiàn)場(chǎng)人氣。通過現(xiàn)場(chǎng)展示，及自身配套，居住氛圍營造，現(xiàn)場(chǎng)客戶容易受感染，促進(jìn)成交；現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)豐富多彩，人氣旺；末位淘汰，給予售樓員高提點(diǎn)，有效提升其積極性。物業(yè)簡介開發(fā)商：碧桂園控股；項(xiàng)目位置：章丘經(jīng)十東路南側(cè)；建筑面積：510000平方米；占地面積：267467平方米；物業(yè)類別：板樓高層、別墅、洋房；容積率：1.20

；綠化率：40%；項(xiàng)目概況：186-260平米珍罕美墅，92-152㎡精裝高層，186平米聯(lián)體別墅，230-260平米雙拼別墅，92-117平兩室洋房，134-152平三室洋房。市場(chǎng)指標(biāo)價(jià)格：精裝高層一號(hào)樓95-152平，均價(jià)4900元/平，層高18開盤時(shí)間：2013-05-18優(yōu)惠情況：部分房源一次性付款97折，按揭98折。項(xiàng)目分析項(xiàng)目評(píng)價(jià)：濟(jì)南東拓章丘西進(jìn)交界，新城政治與經(jīng)濟(jì)中心；而周邊危山風(fēng)景區(qū)、章丘植物園、繡源河景區(qū)、百脈泉公園更組成了優(yōu)美自然生態(tài)圈；品牌優(yōu)勢(shì)；五星級(jí)酒店式物業(yè)服務(wù)；周邊交通方便。B/2濟(jì)南碧桂園鳳凰城類似案例分析—

項(xiàng)目占地400畝，位于經(jīng)十東路南側(cè)，囊括全城無限優(yōu)勢(shì)首現(xiàn)五星級(jí)家園社區(qū)縱觀整體良好的區(qū)位已賦予該項(xiàng)目無限升值潛力，濟(jì)南東拓章丘西進(jìn)交界，新城政治與經(jīng)濟(jì)中心；周邊危山風(fēng)景區(qū)、章丘植物園、繡源河景區(qū)、百脈泉公園更組成了優(yōu)美自然生態(tài)圈，區(qū)內(nèi)歐式主題景觀園林、近千平米無邊界泳池B/2濟(jì)南碧桂園鳳凰城類似案例分析—90多米板式高層，1梯2戶2個(gè)單元，戶型全明通透95-140㎡套2至套3戶型，以中大精裝戶型為主導(dǎo)，結(jié)合寬大觀景陽臺(tái)及主臥飄窗設(shè)計(jì)140平米3室2廳2衛(wèi)95平米2室1廳1衛(wèi)B/2濟(jì)南碧桂園鳳凰城類似案例分析—26層90多米板式高層，戶型99-147平米套二套三戶型，以精裝中戶型為主導(dǎo)，結(jié)合寬大觀景陽臺(tái)及主臥飄窗設(shè)計(jì)99平米2室1廳1衛(wèi)147平米3室2廳2衛(wèi)B/2濟(jì)南碧桂園鳳凰城類似案例分析—-51-B/2濟(jì)南碧桂園鳳凰城差異化市場(chǎng)區(qū)隔策略集中轟炸，強(qiáng)勢(shì)推出策略主旨：引起市場(chǎng)關(guān)注

樹立差異化形象

脫穎而出

盡快銷售手段：現(xiàn)場(chǎng)媒體派單

戶外短信多位一體多方聯(lián)動(dòng)主旨：避開競品項(xiàng)目尋求差異

創(chuàng)造唯一推廣策略類似案例分析—-52-

2總結(jié)碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析—根據(jù)對(duì)碧桂園的開發(fā)模式及案例分析，可以推測(cè)動(dòng)車小鎮(zhèn)的規(guī)劃營銷策略很可能會(huì)兼顧以下幾點(diǎn)：22棟高層住宅面積主力區(qū)間應(yīng)為80-100平，以中小套二和中套三為主。13棟低密度住宅樓將會(huì)建成多層洋房，可能會(huì)有少量聯(lián)排別墅。面積主力區(qū)間應(yīng)在100-140平，以大中套二及大中套三為主。另少量中小戶型別墅會(huì)在200平以上。以低價(jià)入市策略，但區(qū)域樓市價(jià)格無大范圍降價(jià)余地，會(huì)帶裝修出售，但價(jià)格與周邊毛坯樓盤持平。贈(zèng)送大面積景觀陽臺(tái)，注重營造公共綠化景觀為提升樓盤品質(zhì)，低密度多層洋房會(huì)配備電梯。為形成良好的生活配套，商鋪部分出售，也會(huì)有部分自營。強(qiáng)勢(shì)推廣，快速開發(fā)，快速去化

碧桂園·動(dòng)車小鎮(zhèn)的入市必將對(duì)周邊樓盤的銷售產(chǎn)生影響，參考其開發(fā)模式及案例分析，碧桂園在品牌、價(jià)格、品質(zhì)、開發(fā)速度、運(yùn)營策略等方面擁有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

其產(chǎn)品規(guī)劃復(fù)制之前項(xiàng)目的可能性較大，即產(chǎn)品面積總價(jià)跨度大、贈(zèng)送面積大、注重公共景觀、借助自然營造社區(qū)環(huán)境等。

面對(duì)碧桂園·動(dòng)車小鎮(zhèn)的開發(fā)入市，對(duì)高新區(qū)及周邊樓市將會(huì)形成有力沖擊，面對(duì)其帶來的挑戰(zhàn)，片區(qū)樓盤應(yīng)做好充足的準(zhǔn)備。

2總結(jié)碧桂園動(dòng)車小鎮(zhèn)項(xiàng)目分析—-54--54-碧桂園對(duì)東方夏威夷項(xiàng)目營銷啟示Revelation

東方夏威夷一期項(xiàng)目分析——A/3一期項(xiàng)目概況市場(chǎng)指標(biāo)價(jià)格：面積從68-121平不等，均價(jià)3500元/㎡；開盤時(shí)間：2013-05-3優(yōu)惠情況：暫無優(yōu)惠項(xiàng)目分析項(xiàng)目評(píng)價(jià)：便利的交通、靠近高爾夫、勢(shì)力打造青島北宜居水城“東方夏威夷”；距離青島半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；靠近高新區(qū)周圍交通便利；周邊配套相對(duì)不完善。開發(fā)商：青島恒灃永基置業(yè)有限公司；項(xiàng)目位置：膠州市李哥莊鎮(zhèn)大洋工業(yè)園區(qū)，李王路與204國道交界處西側(cè)500米；占地面積：84346平方米；建筑面積：114018平方米；物業(yè)類別：商業(yè)、小高層；容積率：1.2綠化率：33%項(xiàng)目概況：項(xiàng)目分三期開發(fā)A、B、C，一期為A區(qū)，下半年推出B區(qū)，便利的交通、靠近高爾夫、勢(shì)力打造青島北宜居水城“東方夏威夷”物業(yè)簡介一梯2戶設(shè)計(jì)，戶型面積區(qū)間68-121平米，全部為套2、套3戶型戶型配比合計(jì)面積區(qū)間（平米）6872-7980-90108-119121——套數(shù)（套）48302140626558套數(shù)比8.60%54.10%25.10%11.10%1.10%100%東方夏威夷一期項(xiàng)目分析——A/3戶型分析東方夏威夷一期推出A區(qū)551套房源，戶型面積為67-115平；

現(xiàn)套二戶型還有60-70平，80-90平房源；

起價(jià)3200元/平，均價(jià)3500元/平。從網(wǎng)上房地產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)顯示，成交均價(jià)在3680元/平米左右。截止2013年7月23日，其銷售情況如下：總套數(shù)總面積可售套數(shù)可售面積已售套數(shù)已售面積551套45828.34m2131套10389.08m2420套35439.26m東方夏威夷一期項(xiàng)目分析——A/3產(chǎn)品銷售分析與碧桂園項(xiàng)目相比本案推廣過于單薄，與膠州其他項(xiàng)目推廣略輸一籌。東方夏威夷一期項(xiàng)目分析——A/3推廣分析-59-東方夏威夷一期項(xiàng)目分析——A/3一期項(xiàng)目總結(jié)從本項(xiàng)目一期的產(chǎn)品定位、客群定位、區(qū)域競爭及各板塊樓盤的量價(jià)關(guān)系分析，市場(chǎng)支持本項(xiàng)目開發(fā)的一期產(chǎn)品，并得到了快速消化的預(yù)期。而后期B、C兩區(qū)從板塊各物業(yè)推量與營銷模式來看，對(duì)本項(xiàng)目沖擊較大。應(yīng)與碧桂園以及其他競爭樓盤形成錯(cuò)位競爭從而達(dá)到后期產(chǎn)品快銷、快速回籠資金。-60-東方夏威夷二期營銷啟示——B/3概要群雄逐鹿的地產(chǎn)行業(yè)，營銷計(jì)策層出不窮。誰能技高一籌，誰就能成為真正的贏家。我方應(yīng)做好積極準(zhǔn)備，應(yīng)戰(zhàn)碧桂園·動(dòng)車小鎮(zhèn)的市場(chǎng)沖擊。對(duì)手大開發(fā)商、行業(yè)典范資源整合、人脈利用財(cái)大氣粗、資源全占我方本土企業(yè)、實(shí)力有限費(fèi)用有限、資源稀少同區(qū)域競爭對(duì)手欲霸市場(chǎng)通過順勢(shì)、造勢(shì)、借勢(shì)等方式，以求提高企業(yè)或產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，樹立良好的品牌形象，并最終促成產(chǎn)品或服務(wù)銷售的營銷策略。東方夏威夷二期營銷啟示——B/3借勢(shì)營銷順勢(shì)——稱贊對(duì)手，讓樓盤搭上便車緊隨知名品牌依托品質(zhì)演繹產(chǎn)品合理利用對(duì)手優(yōu)勢(shì)變相提高自身樓盤價(jià)值運(yùn)功要領(lǐng)：你有的我也有，你沒有的我也有！關(guān)鍵詞：搭便車東方夏威夷二期營銷啟示——B/3借勢(shì)營銷思路稱贊對(duì)手實(shí)為嫁接稱贊：對(duì)手配套成熟，升值潛力高，大眾口碑好；說辭：您看我們旁邊樓盤是政府背景的大開發(fā)商，3年開發(fā)，配套非常成熟看，他們一開盤就搶完了，您選擇我們這里是非常有眼光的。嫁接：成熟配套；區(qū)域升值潛力；同質(zhì)化產(chǎn)品客戶選擇：可以退而求其次；引導(dǎo)：對(duì)手成熟配套——共享對(duì)手升值潛力——共享對(duì)手熱銷追捧——跟隨東方夏威夷二期營銷啟示——B/3借勢(shì)營銷思路-64-東方夏威夷二期營銷啟示——B/3借勢(shì)營銷思路順勢(shì)之經(jīng)典案例——新亞洲歡樂城該項(xiàng)目具有與區(qū)域知名項(xiàng)目新亞洲體育城相同區(qū)位、相同配套特點(diǎn)；通過案名包裝（報(bào)規(guī)名：金福地花園），炒作區(qū)域，強(qiáng)勢(shì)“山寨”。火爆的開盤現(xiàn)場(chǎng)體育城和歡樂城的關(guān)系新亞洲體育城新亞洲體育城

借勢(shì)——分享資源，實(shí)現(xiàn)共贏營銷資源整合成本分?jǐn)偼诰蚩蛻粜枨筇岣呔C合競爭力運(yùn)功要領(lǐng)：使巧勁，達(dá)目的，掙大錢關(guān)鍵詞：它山之石攻玉東方夏威夷二期營銷啟示——B/3借勢(shì)營銷思路對(duì)手大眾資源全占有聲東擊西貼身借勢(shì)我方不爭不搶玩小眾對(duì)手線上高調(diào)活動(dòng)贊助我方線下小恩小惠不斷對(duì)手紙媒、電臺(tái)整體覆蓋對(duì)手高調(diào)明星效益做形象我方夾報(bào)、短信貼身宣傳不斷我方吃喝玩樂服務(wù)大眾聚人氣做好客戶東方夏威夷二期營銷啟示——B/3借勢(shì)營銷思路-67-東方夏威夷二期營銷啟示——B/3借勢(shì)營銷思路正中要害比你快一步動(dòng)車小鎮(zhèn)夏威夷導(dǎo)視高炮導(dǎo)視高炮先下手為強(qiáng)，將高炮、路旗、導(dǎo)視搶先一步安插在動(dòng)車小鎮(zhèn)容易截流區(qū)域，搶占先機(jī)。-68-東方夏威夷二期營銷啟示——B/3借勢(shì)營銷思路借勢(shì)之經(jīng)典案例——德霖臻和園濰坊德林臻和園位于高速路以北，地段配套都不算優(yōu)越，借助高速路以南的和公館這一高端樓盤及地下三千平大型超市，贏得了良好銷售；精準(zhǔn)選中自己的目標(biāo)客戶群，通過相鄰樓盤借勢(shì)，抓住目標(biāo)客戶。逸景和公館德霖臻和園-69-東方夏威夷二期營銷啟示——B/3借勢(shì)營銷思路造勢(shì)——事件營銷與巧妙推廣結(jié)合，促進(jìn)成交緊隨消費(fèi)者需求體驗(yàn)中消費(fèi)提高消費(fèi)者忠誠度依托優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)高姿態(tài)宣傳增強(qiáng)體驗(yàn)式服務(wù)促成成交運(yùn)功要領(lǐng)：緊隨消費(fèi)者需求，關(guān)鍵點(diǎn)發(fā)力，無形中促成成交！關(guān)鍵詞：出奇制勝招招制敵，無法反擊解籌就快你一天價(jià)格就少你一百快一步先機(jī)：精準(zhǔn)把握對(duì)手節(jié)點(diǎn)，以高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，快一步搶奪客戶。動(dòng)作：快對(duì)手一天解籌，以高優(yōu)惠，全面網(wǎng)絡(luò)誠意客戶，直至成交。價(jià)格先機(jī)：價(jià)值提升后，仍保持高性價(jià)