朱久文：楊紅旭(上海易居副院長)2014年樓市走勢與市場邏輯

楊紅旭

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長中央電臺(tái)特聘財(cái)經(jīng)評論員政府咨詢專家（參與十二五房地產(chǎn)規(guī)劃）企業(yè)咨詢專家、上市公司顧問、為幾十家房企內(nèi)訓(xùn)上海市首批房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍人才上海交大房地產(chǎn)總裁班特聘教授中國房地產(chǎn)“白銀十年”的首倡者（09年2月）中國房地產(chǎn)短周期理論的創(chuàng)始人暢銷書《樓市探秘：贏在長趨勢，賺在短周期》作者南方都市報(bào)評選的2012年度房價(jià)預(yù)測最靠譜專家南方都市報(bào)與新浪網(wǎng)評選2013年度房價(jià)預(yù)測十大靠譜專家

2014年樓市走勢與市場邏輯市場回顧與現(xiàn)狀分析土地成交溢價(jià)率10個(gè)一二線城市土地成交價(jià)20個(gè)城市新建商品住宅月度供求關(guān)系近5年30個(gè)典型城市3月份新建商品住宅成交面積70城房價(jià)環(huán)比與同比變化70城住宅價(jià)格12月同比漲幅排序70城住宅價(jià)格漲幅（相比2010年）排序（14%）2014年樓市指標(biāo)預(yù)測全國商品房銷售面積及增長率全國商品房銷售均價(jià)及增長率全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積及增長率全國房屋新開工面積及增長率70城房價(jià)漲幅同比增幅預(yù)測房地產(chǎn)短周期規(guī)律解碼搞不懂短周期，房地產(chǎn)玩不轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)短周期預(yù)測2012三部曲：探底、筑底、反彈2013一條線：振蕩上行、有驚無險(xiǎn)2014退燒年：高位振蕩，逐步降溫2015尋底年：這個(gè)“暖冬”有點(diǎn)長

經(jīng)濟(jì)走勢：七上八下（今年7.5%）國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）：健全城鎮(zhèn)住房制度■健全住房供應(yīng)體系。構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場和住房租賃市場，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場多樣化住房需求?！鼋∪Ｕ闲宰》恐贫取＝⒏骷壺?cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效供給。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運(yùn)營效率。”■健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。依法規(guī)范市場秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享?！鲆匀w人民住有所居為目標(biāo)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持?！鲠槍Σ煌鞘星闆r分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。■加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理創(chuàng)新和機(jī)制建設(shè)。要更大規(guī)模加快棚戶區(qū)改造，決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片?！鲎龊梅康禺a(chǎn)稅立法相關(guān)工作?！鲎ゾo土地承包經(jīng)營權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引導(dǎo)承包地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。政府工作報(bào)告：05年來首次不提房價(jià)！

■中央政策見底，長效機(jī)制繼續(xù)推進(jìn)■傳言溫州、長沙、杭州等地謀求放松調(diào)控、救市，影響？■中央對于地方救市的態(tài)度存變數(shù)■中央微刺激，僅涉及保障與棚改，商品房市場呈中性■中央微刺激，主要?jiǎng)佑秘?cái)政手段，激活存量資金，貨幣難

以顯著放水政策見底、地方救市、貨幣政策

貨幣供應(yīng)M2增幅（今年13%）

貨幣供應(yīng)振蕩下行，不支持房價(jià)繼續(xù)大漲寬松偏松合理偏緊緊張20城住宅存貨20城住宅去化周期全國購地面積與新開工面積正增長開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)要點(diǎn)

二季度：宏觀面預(yù)判1、一季度GDP小落，二季度低位企穩(wěn)2、將會(huì)重新穩(wěn)增長、微刺激，類似去年二季度3、CPI溫和，貨幣面可能略松（降存準(zhǔn)？），總體松于13下半年4、人民幣貶值，略利空樓市。美國QE退出。5、房地產(chǎn)開發(fā)貸仍緊，首套房貸有變數(shù)，下半年可能略松市場面預(yù)判1、4-5月成交量繼續(xù)小幅反彈，6月不確定，三季度趨弱2、月度新增供應(yīng)持續(xù)大于成交，庫存不斷增加

3、房價(jià)環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄加盤整，同比漲幅繼續(xù)收窄4、土地市場成交活躍度降低，仍強(qiáng)于房屋成交5、類似2011年走勢，但節(jié)點(diǎn)略早，稍強(qiáng)勢。

交易時(shí)機(jī)策略賣房1、加快工程進(jìn)度，加

快出貨步調(diào)2、4-6月最后窗口3、少數(shù)降溫較快的城

市，2-3月份可搶

跑促銷

投資1、減少投資，防范風(fēng)險(xiǎn)2、上半年不拿地、撿漏，下