舟山產(chǎn)品定位報(bào)告6月21日課件

舟山市定海區(qū)和平路地塊初步定位報(bào)告報(bào)告目錄Part1項(xiàng)目宗地屬性研究Part2舟山城市房地產(chǎn)發(fā)展概況Part3重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析Part4Part5住宅部分初步定位主要市場(chǎng)結(jié)論P(yáng)art6商業(yè)部分初步定位Part1項(xiàng)目宗地屬性舟山定位為建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、海洋文化名城、最適宜人類(lèi)居住的海上花園城市。隨著金塘大橋的通車(chē)，舟山進(jìn)入“半島時(shí)代”，納入上海三小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，杭州兩小時(shí)寧波一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，城市地位猛增。舟山市位于我國(guó)東南沿海，是全國(guó)唯一以群島設(shè)市的地級(jí)行政區(qū)劃，擁有漁業(yè)、港口、旅游三大優(yōu)勢(shì)。舟山是中國(guó)最大的海水產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、銷(xiāo)售基地?！鞍雿u時(shí)代”到來(lái)，城市地位快速提升交通末端改變：舟山一下子從邊緣海島地區(qū)變成了資源優(yōu)勢(shì)明顯的沿海地區(qū)，從交通最末端地區(qū)變成了通向海洋的最前沿，發(fā)展腹地從不到600平方公里的本島延伸到整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)。旅游人口增加：預(yù)計(jì)到2015年，舟山的游客接待量將由2010年的2100萬(wàn)人次增加到3000萬(wàn)人次。項(xiàng)目宗地屬性/城市背景/舟山城市區(qū)位行政區(qū)劃：全國(guó)唯一以群島設(shè)市的地級(jí)行政區(qū)劃，行政區(qū)域面積約240平方公里，下轄2區(qū)2縣，包括定海區(qū)、普陀區(qū)、岱山縣、嵊泗縣城市人口：2013年末戶(hù)籍人口97.31萬(wàn)人，常住人口114.2萬(wàn)人發(fā)展目標(biāo)：“十一五”時(shí)期，舟山市充分利用“半島”資源，定立經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展三大戰(zhàn)略目標(biāo)：海洋資源是舟山最大優(yōu)勢(shì)——海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。海洋文化是舟山重要特色——海洋文化名城。海上花園城市是和諧社會(huì)的有形載體——海上花園城市

海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、海洋文化名城、海上花園城市。舟山是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)重要組成，依托航運(yùn)港口和“半島時(shí)代”的發(fā)展，加快建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、海洋文化名城和海上花園城市。項(xiàng)目宗地屬性/城市背景/城市概況定海區(qū)普陀區(qū)市政府定海區(qū)政府普陀區(qū)政府普陀區(qū)政府（在建）解放街道城東街道環(huán)南街道臨城街道沈家門(mén)街道東港街道朱家尖街道舟山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鹽倉(cāng)街道目前舟山本島分為兩大區(qū)，定海區(qū)和普陀區(qū)，市政府位于定海區(qū)臨城街道。兩大區(qū)中，定海解放街道、城東街道、環(huán)南街道和普陀朱家尖街道為老城區(qū)，定海區(qū)臨城街道和普陀?xùn)|港街道為城市新區(qū)，分別發(fā)展為臨城新區(qū)、東港新區(qū)。項(xiàng)目宗地屬性/城市背景/行政規(guī)劃項(xiàng)目所在街道目前舟山定海老城區(qū)商業(yè)和朱家尖城區(qū)商業(yè)輻射能力最強(qiáng)，未來(lái)兩大城市新區(qū)商業(yè)逐步形成。定海區(qū)普陀區(qū)定海老城區(qū)商業(yè)沈家門(mén)城區(qū)商業(yè)臨城新區(qū)商業(yè)東港新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目宗地屬性/城市背景/商業(yè)中心伴隨著政府規(guī)劃強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)向與各類(lèi)資源集聚，原本作為老城區(qū)的定海區(qū)整體價(jià)值得以快速提升與實(shí)現(xiàn)定海區(qū)作為老城區(qū)，以舊城改造為引擎，跳出舊有單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路，重新整合資源，進(jìn)行城區(qū)更新與價(jià)值再造，塑造宜居城區(qū)。土地價(jià)值成熟，土地稀缺如何大量引導(dǎo)人口入住且成為宜居城區(qū)？舊城改造問(wèn)題：項(xiàng)目宗地屬性/城市背景/舊城改造結(jié)合研究與深訪，我們發(fā)現(xiàn)主要是以下三類(lèi)人群選擇了項(xiàng)目所在區(qū)域：老城區(qū)改善需求群體、相鄰縣市人口進(jìn)入以及新舟山人的安家落戶(hù)。中心城區(qū)舊城改造拓展城市空間：定海老城區(qū)改善需求群體新舟山人安家：這些人原非定海老城區(qū)及周邊的土著人，而是在其后的學(xué)生、工作與生活中認(rèn)同與喜歡上舟山這個(gè)城市而選擇了留下示例：如很多企業(yè)的企業(yè)主、技術(shù)精英、中高層管理人員等相鄰縣市人口進(jìn)入：城市發(fā)展的自然規(guī)律與“人向上走”的動(dòng)機(jī)，周邊縣市人員主動(dòng)走進(jìn)城市示例：如舟山市周邊的“岱山、嵊泗”等先富起來(lái)的群體已習(xí)慣到舟山市區(qū)購(gòu)房安家。區(qū)域品質(zhì)人口快速導(dǎo)入?yún)^(qū)域人口導(dǎo)入“我的城”“進(jìn)城區(qū)”“舊改新”項(xiàng)目宗地屬性/城市發(fā)展/舊城改造區(qū)域規(guī)劃利好已經(jīng)顯現(xiàn)，區(qū)位向上發(fā)展的趨勢(shì)不變，高品質(zhì)樓盤(pán)拉高和拉動(dòng)客戶(hù)的預(yù)期，產(chǎn)品價(jià)格空間的突破取決于產(chǎn)品力的打造。產(chǎn)品分析客源分析區(qū)位認(rèn)知周邊配套>板塊驅(qū)動(dòng)力舊城改造核心區(qū)塊項(xiàng)目逐漸受到客戶(hù)關(guān)注；高端樓盤(pán)帶動(dòng)了區(qū)域的認(rèn)知和居民的溢出效應(yīng)；老城區(qū)商業(yè)配套齊全；交通配套完善；學(xué)校醫(yī)療等設(shè)施完善；配套規(guī)模已形成。區(qū)域主要供應(yīng)產(chǎn)品為中小面積的改善型住宅，品質(zhì)較差，高層住宅產(chǎn)品的主力戶(hù)型為90-130m2。區(qū)域：定海區(qū)+周邊區(qū)域職業(yè)：公務(wù)員、企事業(yè)中高端人群、中小企業(yè)業(yè)主；老城區(qū)原住民；年齡：30-50歲；要素：樓盤(pán)品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境特征：關(guān)注地段屬性和產(chǎn)品力內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，把握客戶(hù)需求，打造最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品組合項(xiàng)目宗地屬性/城市背景/定海城區(qū)板塊和平花苑外灘一號(hào)春天里弘生世紀(jì)城長(zhǎng)城桔香苑檀香新村海洲新天地廣場(chǎng)恒威上品君園項(xiàng)目整體用地具規(guī)模，且較為平坦規(guī)則。于企業(yè)而言，這是“較大建筑規(guī)模、中高等開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、高品質(zhì)居住物業(yè)項(xiàng)目”。住宅(65%)項(xiàng)目地址用地面積規(guī)劃建筑面積其他北靠和平花苑，南靠沿港東路，西起東岳宮山，東至和平路。

66368㎡307192㎡容積率暫定4.5商住比例3.5:6.5項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)總體其他199675㎡107517㎡215㎡本項(xiàng)目項(xiàng)目宗地屬性/地塊指標(biāo)商業(yè)(35%)項(xiàng)目宗地屬性/地塊四至地塊現(xiàn)狀為凈地，但有個(gè)別建筑未拆除。東面和平路為小區(qū)內(nèi)道路，寬約6.5米；南面沿港東路為城市二級(jí)干道；西面是東岳宮山，有某海軍瞭望塔和電視發(fā)射塔項(xiàng)目；北面是和平花苑。地塊現(xiàn)狀圖東岳宮山和平花苑和平路沿港東路東岳宮山海拔33米和平路寬6.5m和平花苑沿港東路項(xiàng)目宗地屬性/周邊配套項(xiàng)目地處定海城區(qū)，地塊周邊各類(lèi)配套齊全，是中遠(yuǎn)期定海政治、文化和教育中心。14舟山市口腔醫(yī)院13舟山市女子醫(yī)院15定海海濱小學(xué)8舟山市第三人民醫(yī)院4海誼醫(yī)院1客來(lái)福超市天天惠超市3定海區(qū)行政服務(wù)中心公共資源交易中心2定海區(qū)政府11海濱公園7外灘風(fēng)情自助茶坊6息耒海景酒店12舟山博物館9定海公園5千島海鮮美食廣場(chǎng)10舟山市圖書(shū)館教育醫(yī)療商業(yè)酒店公建行政項(xiàng)目所在位置16海娃幼兒園定海三中1718定海汽車(chē)南站197511103281264131415161718245區(qū)域的價(jià)值巨大，受到了市場(chǎng)的普遍認(rèn)知，存在繼續(xù)挖掘和提升的巨大機(jī)會(huì)；區(qū)域吸引的客源層次高，已經(jīng)形成高檔居住版塊的雛形，所以在產(chǎn)品定位上存在機(jī)會(huì)；目前項(xiàng)目區(qū)域入住率高，商業(yè)氛圍較好，教育、醫(yī)療等生活配套相對(duì)較為齊全項(xiàng)目土地地勢(shì)平坦，形狀規(guī)則，總建規(guī)模較大，有一定大盤(pán)優(yōu)勢(shì)；同時(shí)地塊靠市政道路，私車(chē)道路交通便利，具備高端物業(yè)開(kāi)發(fā)條件；1項(xiàng)目處高形象區(qū)域，具備一線海景資源，商業(yè)配套好，大為提升項(xiàng)目整體價(jià)值；項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)槎ê＠铣菂^(qū)核心區(qū)域，應(yīng)占位定海城區(qū)，確定高品質(zhì)開(kāi)發(fā)能級(jí)；傳承定海老城，重點(diǎn)引導(dǎo)老區(qū)客戶(hù)；借助政府對(duì)舊城改造的助力，增強(qiáng)產(chǎn)品的物業(yè)屬性，依托區(qū)域板塊的資源、力量進(jìn)而支撐本項(xiàng)目的發(fā)展。3項(xiàng)目宗地屬性/項(xiàng)目解讀總結(jié)Part2舟山城市房地產(chǎn)發(fā)展概況舟山房地產(chǎn)發(fā)展概況/商品住宅區(qū)域分布（2013）舟山房地產(chǎn)發(fā)展概況/商品住宅成交（2013）舟山房地產(chǎn)發(fā)展概況/各月商品住宅區(qū)域成交量分布圖（2013）1、定海區(qū)三改一拆導(dǎo)致二手房成交放量；2、定海區(qū)新房成交平淡舟山房地產(chǎn)發(fā)展概況/房?jī)r(jià)走勢(shì)（2013）1、月度同比價(jià)格上漲先快后穩(wěn)。

2、月度環(huán)比價(jià)格以上漲為主。3、全年房?jī)r(jià)上漲主要因素。①新區(qū)效應(yīng)：新區(qū)規(guī)劃批復(fù)②需求釋放：剛性剛改釋放③政策影響：提公積金貸款（現(xiàn)在下調(diào)，40/30）④成本上升：建材漲5.1%，人工約250/天⑤心理預(yù)期：舟山房地產(chǎn)發(fā)展概況/總體銷(xiāo)售(2013)舟山房地產(chǎn)發(fā)展概況/土地成交（2013）按容積率2.5，則約新增100萬(wàn)方舟山市房地產(chǎn)發(fā)展概況/各月土地成交量(2013)土地出讓集中在7月和12月舟山房地產(chǎn)發(fā)展概況/地塊周邊3km近期土地成交Part3重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析Parta競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/區(qū)域住宅分布定海區(qū)項(xiàng)目主要積聚在城東和城北，城西項(xiàng)目相對(duì)較少。隨著舊城改造的推進(jìn)，城南會(huì)逐漸被社會(huì)關(guān)注；近年來(lái)臨城新區(qū)開(kāi)發(fā)力度大，項(xiàng)目開(kāi)始向北拓展，一定程度會(huì)對(duì)定海城區(qū)人口產(chǎn)生分流作用。本案弘生世紀(jì)城和平花苑金尊藍(lán)灣府陽(yáng)光新境碧水藍(lán)天御翠園玉蘭花園尊雅居長(zhǎng)峙島新晨頤景園恒大晶筑城風(fēng)景合院百合公寓財(cái)富君庭文心苑春天里恒威君園檀香新村外灘一號(hào)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/定海城區(qū)住宅分布競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/定海城區(qū)住宅銷(xiāo)售定海城區(qū)住2010年以前開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目基本已售罄，2010年以后開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目去化情況一般。大牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入以及集中供應(yīng)集中開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)壓力下，舟山住宅整體開(kāi)發(fā)水平有較大提升，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)放大。定海老城區(qū)舊城改造將從整體上提升產(chǎn)品品質(zhì)。舟山產(chǎn)品以舊城改造為引擎，未來(lái)舟山供應(yīng)量充足且以住宅項(xiàng)目為主；定海老城區(qū)將從整體提升產(chǎn)品品質(zhì)，應(yīng)對(duì)周邊臨城新區(qū)高品質(zhì)產(chǎn)品聚集帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力；舟山客群對(duì)高品質(zhì)品牌樓盤(pán)認(rèn)可度高，溢價(jià)能力高。定海老城老城區(qū)產(chǎn)品面積逐步減小，以滿(mǎn)足市場(chǎng)剛性需求為主，市場(chǎng)主力供應(yīng)為80-144㎡；綠城玉蘭花園和新泰和平花苑作為老城區(qū)唯有的稍具規(guī)模小區(qū)，憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為大面公寓主要供應(yīng)；老城區(qū)在各類(lèi)配套、區(qū)位等影響下，供求出現(xiàn)局部不平衡；老城區(qū)原有項(xiàng)目品質(zhì)不高，高端樓盤(pán)項(xiàng)目較少競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/產(chǎn)品分析區(qū)域及少量周邊2006年2007年客戶(hù)來(lái)源2013年置業(yè)目的居民城鎮(zhèn)化2014—客戶(hù)特征前期中期后期當(dāng)?shù)鼐用?，年紀(jì)偏大全家庭購(gòu)買(mǎi)首次商品房置業(yè)居多定海城區(qū)+周邊區(qū)域舒適性改善+高端城市化改善檔次較高，以政府、企業(yè)高管和私營(yíng)業(yè)主為主；年齡在30-50之間，非首次置業(yè)；購(gòu)買(mǎi)特征戶(hù)型面積+總價(jià)>小區(qū)環(huán)境+產(chǎn)品品質(zhì)小區(qū)環(huán)境+產(chǎn)品品質(zhì)+品牌>戶(hù)型設(shè)計(jì)+價(jià)格>配套全市客源舊城改造帶來(lái)新的契機(jī)中高檔次，中端增加；首次置業(yè)增加；年齡有變小的趨勢(shì)；生活、公共配套+產(chǎn)品品質(zhì)>小區(qū)環(huán)境+價(jià)格產(chǎn)品特征規(guī)模較大、品質(zhì)不高、戶(hù)型較大但非精致；配套完善、生活設(shè)施齊全，開(kāi)發(fā)成熟，項(xiàng)目增多，體量變小，受限老城區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品品質(zhì)未有太大提高環(huán)境改善、品質(zhì)較高，全戶(hù)型結(jié)構(gòu)不同時(shí)間段區(qū)域的客群有所不同，關(guān)注中高端客戶(hù)的置業(yè)需求，提升產(chǎn)品品質(zhì)和環(huán)境等綜合因素，以迎合主流的三房以及部分四房產(chǎn)品為主，打造高形象高氣質(zhì)樓盤(pán)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/市場(chǎng)到客戶(hù)Partb重點(diǎn)案例銷(xiāo)售分析重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/和平花苑和平花苑項(xiàng)目屬于定海城區(qū)舊城改造項(xiàng)目，地處鬧市中心，是中遠(yuǎn)期定海的政治、文化、教育中心。項(xiàng)目一期銷(xiāo)售情況較好，二期受大市場(chǎng)影響銷(xiāo)售情況一般。和平花苑2009年8月26日首次開(kāi)盤(pán)，主推100-110平米和144平米的兩種戶(hù)型，由于該項(xiàng)目具備較好的海景資源，且是定海區(qū)未來(lái)政治文化中心，一期價(jià)格較低，有一定投資價(jià)值，因此受到市場(chǎng)認(rèn)可；2012年1月1日，和平花苑二期開(kāi)盤(pán)，整體定位仍延續(xù)一期，但未受到市場(chǎng)青睞，銷(xiāo)售情況不佳。和平花苑一期主推100-110平米和144平米以上戶(hù)型，受到市場(chǎng)認(rèn)可；二期戶(hù)型仍延續(xù)一期，但未受到市場(chǎng)青睞。一期二期重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/和平花苑重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/和平花苑163㎡—四室二廳二衛(wèi)一廚102.79㎡—二室二廳一衛(wèi)一廚和平花苑戶(hù)型戶(hù)型面積普遍較大；部門(mén)戶(hù)型客廳朝北外灘一號(hào)項(xiàng)目緊臨大海、濱海公園和舟山環(huán)城河，建成后將成為舟山市定海老城區(qū)地標(biāo)性建筑。重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/外灘一號(hào)從銷(xiāo)售情況來(lái)看，外灘一號(hào)并不樂(lè)觀，開(kāi)盤(pán)近三年僅去化4成，尤其是45-50平米的單身公寓去化情況十分不理想。外灘一號(hào)2011年11月4日首次開(kāi)盤(pán)，推出其中7幢為6—11層的多層、小高層，主力戶(hù)型面積在90—120平方米左右，還有一幢小高層規(guī)劃為單身公寓，主力戶(hù)型面積約45—50平方米。單身公寓定位明顯出現(xiàn)問(wèn)題，去化困難。重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/外灘一號(hào)重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/外灘一號(hào)88-95㎡—二室二廳一廚一衛(wèi)110-119㎡—三室二廳一廚一衛(wèi)144-146㎡—三室二廳三衛(wèi)一廚外灘一號(hào)戶(hù)型主要為小面積為主，設(shè)計(jì)小面積三房經(jīng)濟(jì)型戶(hù)型和45-50方的單身公寓。一期實(shí)景圖一期實(shí)景圖碧水藍(lán)天花園位于主干道昌洲大道北側(cè)，交通噪音影響較大，且距離市區(qū)較遠(yuǎn)。客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期較低，銷(xiāo)售相對(duì)較慢。重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/碧水藍(lán)天二期推量：碧水藍(lán)天花園一期形象相對(duì)較好，但二期戶(hù)型設(shè)計(jì)較差，開(kāi)盤(pán)未能快速去化，遭遇市場(chǎng)的冷落。碧水藍(lán)天花園二期2009年11月15日首次開(kāi)盤(pán)，推出2棟多層，6棟高層，共328套，33051.08㎡。項(xiàng)目于新政前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，價(jià)格較高，新政來(lái)臨后，受影響嚴(yán)重。

重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/碧水藍(lán)天碧水藍(lán)天戶(hù)型設(shè)計(jì)較為一般。120㎡以?xún)?nèi)，多為兩開(kāi)間朝南，南向面寬普遍不足；80㎡面積戶(hù)型南北部通透；132㎡面積有三開(kāi)間朝南，但在中間套。且戶(hù)型設(shè)計(jì)少有贈(zèng)送面積等附加值。86㎡—二房二廳一衛(wèi)109㎡—三房二廳一衛(wèi)114-117㎡—二房二廳一衛(wèi)重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/碧水藍(lán)天陽(yáng)光新境項(xiàng)目靠近墓地，地段交通等不便，因此項(xiàng)目整體定位不高，戶(hù)型均以90㎡左右小面積為主，同時(shí)在新政后開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售嚴(yán)重受阻。重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/陽(yáng)光新境陽(yáng)光新境2010年4月29日首次開(kāi)盤(pán)，推出12棟多層，共272套，24118.37㎡。因新政影響，項(xiàng)目原計(jì)劃開(kāi)盤(pán)1.3萬(wàn)元/㎡，調(diào)整為1.2萬(wàn)元/㎡，但銷(xiāo)售仍然較為困難。除去部分剛性需求，小面積部分去化，銷(xiāo)售相對(duì)慘淡。后續(xù)無(wú)推量。陽(yáng)光新境項(xiàng)目靠近墓地，地段交通等不便，因此項(xiàng)目整體定位不高，戶(hù)型均以90㎡左右小面積為主，同時(shí)在新政后開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售嚴(yán)重受阻。重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/陽(yáng)光新境90㎡左右—三房二廳二衛(wèi)90㎡左右—三房二廳二衛(wèi)陽(yáng)光新境戶(hù)型設(shè)計(jì)較為經(jīng)濟(jì)適用，90㎡左右三房設(shè)計(jì)，可滿(mǎn)足城市首次置業(yè)需求，同時(shí)部分采用飄窗、露臺(tái)贈(zèng)送等附加值。重點(diǎn)個(gè)案銷(xiāo)售分析/陽(yáng)光新境Partc未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：定海老城區(qū)開(kāi)發(fā)成熟，項(xiàng)目多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；尤其是周邊的臨城新區(qū)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力尤為突出。定海老城區(qū)：舊城改造拓展城市空間，為城市發(fā)展注入活力，未來(lái)會(huì)有更多項(xiàng)目進(jìn)入特點(diǎn)：項(xiàng)目多，體量大>區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)臨城新區(qū)：新區(qū)開(kāi)發(fā)大，配套逐步成熟，將會(huì)給定海城區(qū)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力特點(diǎn)：多為大盤(pán)供應(yīng)臨城新區(qū)其他臨城；定海核心高端區(qū)；碧水藍(lán)天花園和平花苑陽(yáng)光新境外灘一品弘生世紀(jì)城風(fēng)景沁園新新家園中央花城恒大·晶筑城風(fēng)景合院未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析未來(lái)定海老城市場(chǎng)主要供應(yīng)(不完全統(tǒng)計(jì))：重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/定海城區(qū)/區(qū)域存量分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/定海城區(qū)/區(qū)域未來(lái)土地供應(yīng)分析隨著舊城改造的推進(jìn)，未來(lái)幾年內(nèi)區(qū)域內(nèi)將會(huì)有31277.5畝（209萬(wàn)方）的商業(yè)和房產(chǎn)土地項(xiàng)目（未計(jì)旅游地產(chǎn)）進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)進(jìn)一步放大，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)等各方面競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。定海區(qū)舊城改造內(nèi)容未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/臨城新區(qū)/區(qū)域存量分析未來(lái)臨城新區(qū)市場(chǎng)主要供應(yīng)(不完全統(tǒng)計(jì))：臨城新區(qū)處于定海老城區(qū)和普陀老城區(qū)之間，作為市政府所在地，區(qū)域形象高，高品質(zhì)樓盤(pán)林立，城市行政中心吸引力強(qiáng)，未來(lái)潛力巨大。近年來(lái)開(kāi)發(fā)力度大，配套逐步成熟，將會(huì)給定海城區(qū)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力。新泰·和平花苑位于定海老城區(qū)中心位置，區(qū)位地段優(yōu)越、交通便捷、區(qū)域各類(lèi)配套成熟。目前一期已售罄，未來(lái)二、三期也將吸收定海部分高端客戶(hù)。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/定海城區(qū)/新泰·和平花苑恒威·君園位于定海老城區(qū)東面，體量較小，臨城市主干道新橋路，區(qū)位、交通噪音等對(duì)項(xiàng)目檔次有所影響，等項(xiàng)目產(chǎn)品贈(zèng)送面積等附加值尤為突出，可能將會(huì)吸引較多首次置業(yè)客戶(hù)。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/定海城區(qū)/恒威·君園恒威·君園戶(hù)型設(shè)計(jì)中，飄窗、入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等贈(zèng)送面積大，給項(xiàng)目產(chǎn)品以較高的附加值。130㎡

——可贈(zèng)送露臺(tái)面積約65㎡93㎡

——共可贈(zèng)送面積33.5㎡未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/定海城區(qū)/恒威·君園綠城·長(zhǎng)峙島綠城長(zhǎng)峙島位于舟山臨城新區(qū)，岸距350米，項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍面積約794公頃，其中城市建設(shè)用地約510公頃；規(guī)劃居住總用地面積約為259公頃；規(guī)劃海洋大學(xué)用地約1000畝；規(guī)劃人口約為5萬(wàn)人，其中大學(xué)人口1萬(wàn)人。項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型包括低密度住宅、多層公寓、高層公寓、商業(yè)等多種建筑類(lèi)型，并規(guī)劃建設(shè)用地面積約1300畝的濱海體育公園和商業(yè)中心、大學(xué)、醫(yī)院、小學(xué)等項(xiàng)目配套設(shè)施。綠城·長(zhǎng)峙島整島開(kāi)發(fā)長(zhǎng)峙島，在未來(lái)10年內(nèi)將持續(xù)供應(yīng)各類(lèi)物業(yè)產(chǎn)品，憑借其獨(dú)有的品牌吸引力，將與臨城大多項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。尤其長(zhǎng)峙島近期將持續(xù)推出大量法式多層（帶電梯），成為本案重要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。遠(yuǎn)期規(guī)劃前景未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/臨城新區(qū)/綠城·長(zhǎng)峙島225㎡—四開(kāi)間朝南，銷(xiāo)售好185㎡—2#樓一梯兩戶(hù)，銷(xiāo)售好未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析/臨城新區(qū)/綠城·長(zhǎng)峙島Partd市場(chǎng)中高端產(chǎn)品解析恒大·名筑城作為舟山定海老城區(qū)，已交付小區(qū)中，屬于老城區(qū)內(nèi)較好項(xiàng)目。但相較于高端項(xiàng)目，仍有一定差距。恒大·名筑城2010年初交付以來(lái)，小區(qū)形象較好，但因交付時(shí)間較短，大多處于裝修，入住率尚不高。小區(qū)總占地62畝，總建筑面積53603平方米，由22棟多層住宅組成，配備幼兒園。

定海城區(qū)/恒大·名筑城恒大·名筑城：

下水管與整體相同，注重施工細(xì)節(jié)，工程整體少有瑕疵。定海城區(qū)/恒大·名筑城定海城區(qū)/恒大·名筑城恒大·名筑城：

區(qū)域小公園環(huán)境好，綠化和空地結(jié)合，便于業(yè)主健身等多種用途。恒大·名筑城：

底部面磚逐步升高，衍生至入戶(hù)門(mén)，人性化設(shè)計(jì)好。定海城區(qū)/恒大·名筑城定海城區(qū)/恒大·名筑城恒大·名筑城：恒大注重小區(qū)指示、綠化細(xì)節(jié)。指示牌內(nèi)容明確，精致美觀，充滿(mǎn)人性化。定海城區(qū)/恒大·名筑城恒大·名筑城：地下停車(chē)位入口安全、地下防水、通風(fēng)等良好；小配電箱設(shè)置在小區(qū)角落，且維護(hù)較好，安全影響小。恒大·名筑城：

地下室入口設(shè)置凸面鏡，內(nèi)部多處指示標(biāo)，安全標(biāo)記，人性化設(shè)計(jì)好。定海城區(qū)/恒大·名筑城金尊藍(lán)灣府作為舟山定海老城區(qū)，為數(shù)不多的豪宅小區(qū)，其開(kāi)發(fā)商舟山弘生大地也是舟山知名開(kāi)發(fā)商，但小區(qū)交付品質(zhì)較為一般，成為“虛假豪宅”。金尊藍(lán)灣府2010年交付以來(lái)存有大小18個(gè)問(wèn)題（據(jù)了解該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)由舟山弘生大地轉(zhuǎn)讓給寧波香溢開(kāi)發(fā)）：

地下水泵房改為地上水泵房部分自行車(chē)庫(kù)變?yōu)榕潆姺?，地?shì)低洼，易積水，造成安全隱患自行車(chē)庫(kù)規(guī)劃為首層，現(xiàn)為半地下，且防水較差，已出現(xiàn)大量滲水現(xiàn)象綠化率嚴(yán)重不足30%，將公共道路綠化劃為小區(qū)綠化車(chē)位配比不足（規(guī)劃252個(gè)，實(shí)際244個(gè)），將小區(qū)主入口改成機(jī)械車(chē)位，業(yè)主將只能繞行入戶(hù)，且車(chē)位狹小，車(chē)輛進(jìn)入無(wú)法打開(kāi)車(chē)門(mén)煤氣管道直接裸露在外墻外，美觀和安全受一定影響外墻保溫改為內(nèi)墻保溫，降低建筑成本內(nèi)墻粉刷，在剛交付即出現(xiàn)大量空鼓定海城區(qū)/金尊藍(lán)灣府金尊藍(lán)灣府：因車(chē)位配比不足，原規(guī)劃252個(gè)車(chē)位不能達(dá)標(biāo)，將2#樓主入口改為機(jī)械車(chē)庫(kù)，造成業(yè)主入戶(hù)，需要繞行到其他單元。金尊藍(lán)灣府：

機(jī)械車(chē)位窄小，車(chē)輛進(jìn)入后，無(wú)法打開(kāi)車(chē)門(mén)下車(chē)，無(wú)法使用。機(jī)械車(chē)位成為擺設(shè)。定海城區(qū)/金尊藍(lán)灣府金尊藍(lán)灣府：將原規(guī)劃部分自行車(chē)庫(kù)，改為配電房，且為半地下，因舟山海島氣候，易造成低洼積水，形成安全隱患；同時(shí)，造成樓上業(yè)主遭受配電房噪音影響。金尊藍(lán)灣府：

改后的配電房在小區(qū)水平面地下2米處，雨量稍大，道路積水則倒灌向配電房，安全隱患大。同時(shí)，一樓噪音較大，影響業(yè)主正常生活。定海城區(qū)/金尊藍(lán)灣府金尊藍(lán)灣府：小區(qū)中庭景觀“縮水”，原規(guī)劃大氣中庭，均改小、作簡(jiǎn)。金尊藍(lán)灣府：

圖為改小后的中庭景觀，難以與豪宅匹配。定海城區(qū)/金尊藍(lán)灣府金尊藍(lán)灣府：因小區(qū)綠化不足，將小區(qū)外橫河路道路綠化劃為小區(qū)綠化。定海城區(qū)/金尊藍(lán)灣府金尊藍(lán)灣府：煤氣管道直接裸露在外墻面，水管、下水管等管道布局缺乏美觀，影響小區(qū)整體形象。定海城區(qū)/金尊藍(lán)灣府金尊藍(lán)灣府：小區(qū)綠化采用價(jià)格低廉的植被，且物業(yè)缺乏必要的維護(hù)工作，降低小區(qū)檔次。定海城區(qū)/金尊藍(lán)灣府金尊藍(lán)灣府：消防結(jié)合器、垃圾桶均較為一般，未作處理，甚至出現(xiàn)垃圾桶積水現(xiàn)象，難以與豪宅關(guān)聯(lián)。定海城區(qū)/金尊藍(lán)灣府金尊藍(lán)灣府：隨處可見(jiàn)小型配電箱，缺乏美觀；同時(shí)也有較大的安全隱患。定海城區(qū)/金尊藍(lán)灣府

目前定海區(qū)政府實(shí)施舊城改造工程，旨在保護(hù)定海歷史文化名城，提升城市品位，努力將舊城區(qū)建設(shè)成為功能完善、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)。因此打造項(xiàng)目自身高端形象，符合該地區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。關(guān)鍵詞1：形象在解析多個(gè)成功的案例后，總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，給我們留下多個(gè)特征啟示：注重細(xì)節(jié)打造。細(xì)節(jié)組成整體，每個(gè)成功項(xiàng)目尤其注重各種人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和打造，全身心為業(yè)主打造安全、舒適、品質(zhì)的生活；關(guān)鍵詞3：細(xì)節(jié)注重建筑。從建筑設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)等方面精工細(xì)作，且高端物業(yè)開(kāi)發(fā)商勇于犧牲部分經(jīng)濟(jì)利益，以打造更高品質(zhì)生活社區(qū)，從而吸引客戶(hù)，尤其注重人性化建筑設(shè)計(jì)；關(guān)鍵詞2：建筑注重品牌打造，創(chuàng)造品牌認(rèn)可。大盤(pán)品質(zhì)社區(qū)多分期開(kāi)發(fā)或多次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在交付社區(qū)中，各個(gè)細(xì)節(jié)（如指示牌、宣傳欄帶有樓盤(pán)LOGO）和服務(wù)中帶有濃重的獨(dú)有的“品牌烙印”，使得產(chǎn)品高端品質(zhì)與開(kāi)發(fā)商有機(jī)關(guān)聯(lián)。關(guān)鍵詞4：品牌市場(chǎng)中高端板塊產(chǎn)品解析/特征啟示在解析多個(gè)成功的案例后，總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，給我們留下多個(gè)特征啟示：Partd主要市場(chǎng)研究結(jié)論優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：目前舊城改造項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)，老城區(qū)居住環(huán)境相對(duì)較差，整體改善尚需時(shí)日。機(jī)會(huì)：目前定海城區(qū)主要供應(yīng)產(chǎn)品為中小面積的改善型住宅，品質(zhì)較差，中高端樓盤(pán)具備一定市場(chǎng)空間；區(qū)域價(jià)值：伴隨著政府規(guī)劃強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)向與各類(lèi)資源集聚，原本作為老城區(qū)的定海區(qū)整體價(jià)值得以快速提升與實(shí)現(xiàn)，可吸引整個(gè)舟山的中高端客戶(hù)群體進(jìn)入；威脅：未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：隨著舊城改造的推進(jìn)，未來(lái)幾年內(nèi)區(qū)域內(nèi)將會(huì)有209萬(wàn)方的商業(yè)和房產(chǎn)土地項(xiàng)目進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)進(jìn)一步放大；另外隨著臨城新區(qū)配套逐步成熟，將會(huì)給定海城區(qū)帶來(lái)一定壓力；宏觀政策經(jīng)濟(jì)形式：目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情處下行狀態(tài)，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境存在一定的不確定性。規(guī)模：項(xiàng)目體量較大，規(guī)劃建筑面積30多萬(wàn)方，在競(jìng)爭(zhēng)中有一定優(yōu)勢(shì)；交通：項(xiàng)目依托成熟的交通路網(wǎng)系統(tǒng)，處于城市核心區(qū)，而且能夠快速通達(dá)其他區(qū)域區(qū)域配套：舟山港務(wù)碼頭、客運(yùn)站、菜場(chǎng)、中小學(xué)、商場(chǎng)、醫(yī)院等配套，區(qū)域：舊城改造項(xiàng)目核心區(qū)域，政府扶植力度大；產(chǎn)品：南面是沿港外灘及海濱公園，擁有豐富的海景資源，是本項(xiàng)目一大賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)目體量大：體量大是把雙刃劍，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大。項(xiàng)目SWOT分析主要市場(chǎng)結(jié)論總結(jié)：通過(guò)廣泛詳盡的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)在銷(xiāo)售過(guò)程中，呈現(xiàn)諸多舟山特色關(guān)鍵詞：客戶(hù)因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目：必須把握客戶(hù)心理和需求，特別注重改善類(lèi)客戶(hù)對(duì)于品質(zhì)、配套等的高要求；必須充分重視客戶(hù)對(duì)于產(chǎn)品的樓層喜好，減弱客戶(hù)心理對(duì)于產(chǎn)品的不利影響；必須在營(yíng)銷(xiāo)中，凸顯本項(xiàng)目高端物業(yè)的整體形象，以及獨(dú)好的區(qū)位地段和海景自然資源；即我們要使主力產(chǎn)品具有高檔社區(qū)感覺(jué)，使整個(gè)社區(qū)有高檔社區(qū)的形象，是本項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)造的關(guān)鍵；舟山特殊的環(huán)境，造就舟山挑剔的客戶(hù)舟山房產(chǎn)透明度高，造成舟山普通客戶(hù)對(duì)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)了解較深，同時(shí)對(duì)于產(chǎn)品規(guī)劃和各類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)要求嚴(yán)格，挑剔；定海城區(qū)客戶(hù)多改善和投資客，善于同類(lèi)產(chǎn)品比較；因海島氣候影響，客戶(hù)對(duì)于一樓潮濕、頂樓易漏水等抗性大，造成對(duì)于一樓、頂樓客戶(hù)抗性十分明顯；要求品質(zhì)生活，喜好高品質(zhì)物業(yè)管理公司。舟山客戶(hù)喜好關(guān)鍵詞：產(chǎn)品因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)尤其注重產(chǎn)品打造，即：突出項(xiàng)目整體規(guī)劃、園林建設(shè)以及住宅設(shè)計(jì)都以人為本的理念，強(qiáng)調(diào)使人們居住舒適，生活便利。強(qiáng)調(diào)對(duì)居住文化的挖掘和人文景觀的再造。以低建筑密度、完美建筑藝術(shù)、大組團(tuán)圍合、人性化戶(hù)型等多角度詮釋項(xiàng)目核心打造為的國(guó)際化社區(qū)；必須充分考慮中國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)水習(xí)慣，營(yíng)造“座北朝南”、“一線海景”的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。必須充分挖掘項(xiàng)目與人性化建筑細(xì)節(jié)的完美融合的價(jià)值，完成企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌的落地。挑剔的客戶(hù)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)、品牌的開(kāi)發(fā)商共同作用下的產(chǎn)品對(duì)于建筑的風(fēng)格、立面、環(huán)境等敏感度高，形象較高，銷(xiāo)售較好的項(xiàng)目，其建筑本身特色較為突出；對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的高要求。本項(xiàng)目周邊產(chǎn)品品質(zhì)較差，因此有較多客戶(hù)追求高品質(zhì)樓盤(pán)。而高品質(zhì)樓盤(pán)也將吸引整個(gè)舟山市客戶(hù)進(jìn)入?yún)^(qū)域高壓下的產(chǎn)品主要市場(chǎng)結(jié)論關(guān)鍵詞：政策因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目：必須足夠重視新的政策下客戶(hù)心理、市場(chǎng)形勢(shì)等的變化；必須密切關(guān)注政策變化，把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)；必須把握定海舊城改造的機(jī)遇，塑造城市新形象，贏得全社會(huì)的高度關(guān)注和擁護(hù)?；谥凵奖旧硖攸c(diǎn)，政策對(duì)于舟山影響嚴(yán)重舟山市人口不足百萬(wàn)，需求本身有限；舟山市歷年人口增長(zhǎng)和外來(lái)人口較少，剛需客戶(hù)有限；定海城區(qū)客戶(hù)主要為改善客戶(hù)和投資客戶(hù)；10年新政，抬高了客戶(hù)心中改善和投資的門(mén)檻，也打擊了客戶(hù)心理。政策——舟山主要市場(chǎng)結(jié)論關(guān)鍵詞：價(jià)格、戶(hù)型因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目，即：在目前弱勢(shì)的大環(huán)境下必須合理控制產(chǎn)品面積組合，抓市場(chǎng)主流的需求，切市場(chǎng)最大的蛋糕，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張、現(xiàn)金流合理運(yùn)轉(zhuǎn)；必須注重產(chǎn)品價(jià)值的挖掘，尤其是大戶(hù)型產(chǎn)品，營(yíng)銷(xiāo)上注重打造為物有所值的市場(chǎng)高端形象；密切關(guān)注市場(chǎng)變化，在未來(lái)入市時(shí)遵循大盤(pán)理性入市、低開(kāi)高走的市場(chǎng)規(guī)律。在調(diào)研中，我們還發(fā)現(xiàn)關(guān)于價(jià)格：關(guān)注性?xún)r(jià)比，品質(zhì)和價(jià)格直接掛鉤。綠城產(chǎn)品盡管價(jià)格較高仍銷(xiāo)售相對(duì)較好，陽(yáng)光心境等中低品質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格即便下降仍難以去化；在銷(xiāo)售過(guò)程中，140㎡以上戶(hù)型去化明顯困難，140㎡以?xún)?nèi)戶(hù)型去化普遍較好；關(guān)于戶(hù)型：注重朝向、功能性，至少希望2房朝南。其他因素主要市場(chǎng)結(jié)論關(guān)鍵詞：競(jìng)爭(zhēng)因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目，即：在產(chǎn)品上挖掘差異化價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)；必須充分挖掘舟山客戶(hù)喜好和需求，認(rèn)真把握定海老城區(qū)的客戶(hù)；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)樣板實(shí)景展示等方式來(lái)打動(dòng)客戶(hù)。通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)化升級(jí)，如加入一定科技化手段或先進(jìn)設(shè)備，創(chuàng)造高舒適度、高科技含量、高安防的現(xiàn)代化生活。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將尤為激烈，努力尋找突破機(jī)會(huì)未來(lái)幾年內(nèi)區(qū)域內(nèi)將會(huì)有250萬(wàn)方的商業(yè)和房產(chǎn)土地項(xiàng)目進(jìn)入；地塊周邊區(qū)域成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，吸引關(guān)注。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化，但均有中高層住宅，且本項(xiàng)目中高層體量占較大比重，中高層住宅競(jìng)爭(zhēng)將尤為激烈；臨城新區(qū)未來(lái)發(fā)展勢(shì)頭較猛，會(huì)給定海城區(qū)帶來(lái)一定壓力。競(jìng)爭(zhēng)中的市場(chǎng)主要市場(chǎng)結(jié)論P(yáng)art5產(chǎn)品初步定位在解析多個(gè)成功的案例后，總結(jié)其成功經(jīng)驗(yàn)，給我們留下多個(gè)特征啟示：產(chǎn)品初步定位/項(xiàng)目定位舟山“引領(lǐng)性”一線標(biāo)桿精品住區(qū)360度升級(jí)：購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的客戶(hù)大都有居住提升性需求，要住得舒適并且有檔次，本項(xiàng)目就是為這群人度身定制，重新界定城市精英在現(xiàn)階段對(duì)住宅的升級(jí)版需求，從精神層面、居住層面、生活層面360度全方位升級(jí)這部分客群的理想需求，根據(jù)需求實(shí)現(xiàn)他（她）想要的生活。服務(wù)與精細(xì)化：賦予產(chǎn)品一種城市中產(chǎn)精英所推崇的自然、健康和幸福感；以精細(xì)化服務(wù)和對(duì)生活細(xì)節(jié)的關(guān)注給客戶(hù)帶來(lái)驚喜，營(yíng)造一種健康尊貴的生活方式。城市中產(chǎn)精英全功能升級(jí)住品產(chǎn)品初步定位/客戶(hù)定位由客戶(hù)需求調(diào)研及客戶(hù)分析，形成我項(xiàng)目客戶(hù)模型如下：首次置業(yè)剛需殷實(shí)子弟型75㎡兩房90㎡三房改善置業(yè)狀元及第型110㎡三房

120㎡四房養(yǎng)老置業(yè)頤養(yǎng)天年型75㎡兩房、90、110㎡三房（兩代居）享受置業(yè)康居舒適型或富貴享受型

部分樓頂躍層

綜合上述觀點(diǎn)結(jié)論：本項(xiàng)目客戶(hù)定位為“以殷實(shí)子弟型、狀元及第型客戶(hù)為主，頤養(yǎng)天年型為輔，并兼有小部分康居舒適型或富貴享受型客戶(hù)群。為滿(mǎn)足部分客戶(hù)群體需照顧老人同住一個(gè)社區(qū)的切實(shí)需求，建議本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃中配置90m2以下戶(hù)型。頤養(yǎng)天年型——70-90m2以下的兩房公寓殷實(shí)子弟型——89m2以下的小三房公寓

目前區(qū)域主力供應(yīng)以二房75m2、三房90m2為主，但三房（110-120方）和四房（130-140方）的銷(xiāo)售情況相對(duì)較好，因此本項(xiàng)目高層公寓規(guī)劃如下：狀元及第型——110-120m2的舒適三房公寓

130-140m2的平層舒適四房公寓產(chǎn)品初步定位/戶(hù)型建議產(chǎn)品初步定位/客群定位與戶(hù)型配比本項(xiàng)目除小區(qū)商業(yè)、會(huì)館對(duì)外開(kāi)放外，其它全部采用全封閉管理；高層和商業(yè)部門(mén)分組團(tuán)設(shè)計(jì)交通功能及停車(chē)方式小區(qū)道路要做到人車(chē)分流，高層車(chē)位配比率滿(mǎn)足1：1以上（不包括10%的臨時(shí)停車(chē)位），高層地下室設(shè)置部分儲(chǔ)藏室供業(yè)主適用。小區(qū)周邊可設(shè)置少量商鋪。產(chǎn)品初步定位/以客戶(hù)需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品建議產(chǎn)品初步定位/高層外立面建議

項(xiàng)目周邊地塊的外立面均采用暖色系材料。

本項(xiàng)目秉承宋都ArtDeco建筑風(fēng)格，在不斷的建設(shè)過(guò)程中，細(xì)部的線條上有著不同的變化和推敲。

本項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)方向沿用宋都高層產(chǎn)品系列，立面用材方向采用石材干掛和真石漆。東郡國(guó)際陽(yáng)光國(guó)際外立面晨光國(guó)際外立面產(chǎn)品初步定位/高層外立面建議小戶(hù)型立足精密化設(shè)計(jì)，每套戶(hù)型都強(qiáng)調(diào)全功能的空間設(shè)計(jì)和組織，選用成熟、市場(chǎng)接受的戶(hù)型。

89-140㎡考慮增加贈(zèng)送空間，其余戶(hù)型強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)上適度創(chuàng)新，功能考慮可變。空間尺度上根據(jù)不同房型功能和主人生活，設(shè)置最佳尺度空間。小戶(hù)型盡可能考慮收納空間，預(yù)留玄關(guān)柜、儲(chǔ)藏室、墻體衣柜等的可能性，盡量減少過(guò)道等浪費(fèi)面積。大戶(hù)型突出舒適性，在客戶(hù)重點(diǎn)關(guān)注的客廳、主臥等突出亮點(diǎn)。避免房間格局上明顯缺陷。在設(shè)計(jì)前置條件許可情況下，盡可能增加飄窗面積和陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)與面積，高層戶(hù)型建議層高3米。產(chǎn)品初步定位/戶(hù)型設(shè)計(jì)建議90㎡一梯兩戶(hù)兩房戶(hù)型一梯兩戶(hù)90㎡戶(hù)型，南面兩個(gè)開(kāi)間，電梯單獨(dú)入戶(hù)，可以兼做玄關(guān)，一個(gè)單元面寬達(dá)到14.5m，進(jìn)深16.6m。產(chǎn)品初步定位/戶(hù)型設(shè)計(jì)建議兩梯四戶(hù)90㎡戶(hù)型，中間兩戶(hù)均能達(dá)到南北通透，且能做到90㎡經(jīng)濟(jì)三房，面寬較寬，面寬達(dá)到33.8m，進(jìn)深14.2m。產(chǎn)品初步定位/戶(hù)型設(shè)計(jì)建議兩梯四戶(hù)90㎡戶(hù)型，南北通透，經(jīng)濟(jì)三房且各功能尺度較均衡。兩梯四戶(hù)90方產(chǎn)品初步定位/戶(hù)型設(shè)計(jì)建議倡導(dǎo)生活型景觀社區(qū)概念，強(qiáng)調(diào)居民生活的融入倡導(dǎo)生活型景觀社區(qū)概念，強(qiáng)調(diào)居民生活的融入，使用方便、尺度宜人，便于維護(hù)管理，強(qiáng)調(diào)入口場(chǎng)景的人文體驗(yàn)。突出景觀檔次感(公寓景觀別墅化營(yíng)造）的同時(shí)，加強(qiáng)景觀的參與性，通過(guò)設(shè)置一些小品，增加客戶(hù)小坐交流漫步的可能，增加客戶(hù)在景觀中的駐留時(shí)間，考慮到目標(biāo)客戶(hù)族群對(duì)身心健康的重視及日常生活特點(diǎn)，在景觀中增加一些健身設(shè)施及生活類(lèi)設(shè)施。如跑步道、散步道、寵物廁所等。產(chǎn)品初步定位/景觀建議充分重視公共部位的人性化設(shè)計(jì)和檔次感（入口門(mén)廳、架空層、地下室電梯廳、公共通道）。重視地下空間的利用，如陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，下沉花園等。高層住宅的底層可全部架空，設(shè)適當(dāng)?shù)墓不顒?dòng)配套設(shè)施。根據(jù)城市中產(chǎn)精英的需求，重視鄰里氛圍，在景觀和公共空間上盡力多打造公共交流區(qū)域?？梢搿暗谌羁臻g”概念，“放松的空間、交誼的氛圍、心情的轉(zhuǎn)換”，充分利用閑置位置，設(shè)置一些滿(mǎn)足客戶(hù)人文需求的場(chǎng)所，將公共空間打造成業(yè)主交流、娛樂(lè)、休憩、健康的場(chǎng)所。產(chǎn)品初步定位/公共空間建議

精裝修有助于拉伸項(xiàng)目檔次和提升利潤(rùn)空間，同時(shí)也成為一種交付趨勢(shì)，但因成本的提高導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高，尤其小戶(hù)型在目前市場(chǎng)上，精裝因總價(jià)因素縮小項(xiàng)目客戶(hù)群體，造成銷(xiāo)售抗性。建議后期結(jié)合本項(xiàng)目預(yù)約客戶(hù)情況對(duì)精裝修進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，確定是否做精裝修。

目前區(qū)域內(nèi)高檔樓盤(pán)都注重智能化設(shè)計(jì)，目前智能化已成為判斷樓盤(pán)檔次的重要參考依據(jù)，我項(xiàng)目建議參考區(qū)域內(nèi)高端樓盤(pán)的智能化標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在客戶(hù)較關(guān)注的方面重點(diǎn)提升，形成我項(xiàng)目亮點(diǎn)。產(chǎn)品初步定位/精裝修與智能化建議明確了項(xiàng)目產(chǎn)品定位和客戶(hù)定位我們的目標(biāo)是，營(yíng)造城市中產(chǎn)精英的升級(jí)版生活方式，公寓戶(hù)型設(shè)計(jì)沿用宋都優(yōu)秀的住宅開(kāi)發(fā)理念及成熟產(chǎn)品體系，突出綠色環(huán)保和對(duì)生活細(xì)節(jié)關(guān)注與尊重，以高品質(zhì)服務(wù)和鼓勵(lì)交流參與的空間營(yíng)造為亮點(diǎn)，以市場(chǎng)和客戶(hù)潛在需求為導(dǎo)向展開(kāi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。提供一種超出客戶(hù)預(yù)期的令客戶(hù)驚喜的產(chǎn)品。本報(bào)告通過(guò)分析推導(dǎo)，形成以下建議和結(jié)論：Part6商業(yè)部分初步定位定海商圈沈家門(mén)商圈傳統(tǒng)成熟商圈新興發(fā)展商圈臨城商圈浦西商圈東港商圈舟山整體商業(yè)市場(chǎng)研究/商圈綜述定海商圈和沈家門(mén)商圈作為舟山兩大傳統(tǒng)商圈，發(fā)展已較為成熟，但商業(yè)檔次和物業(yè)品質(zhì)較落后；臨城商圈和東港商圈是未來(lái)舟山兩大經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心，發(fā)展速度較快，浦西聚集了眾多家居建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。本案從商業(yè)形態(tài)來(lái)看，舟山各大商圈大多以傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)（百貨、街鋪）存在。從檔次和業(yè)態(tài)來(lái)看，傳統(tǒng)商圈（定海、沈家門(mén)）以中檔為主、零售業(yè)態(tài)居多，而臨城和東港檔次較高業(yè)態(tài)還需補(bǔ)充發(fā)展；浦西檔次雖不高，但由于建材市場(chǎng)的唯一性和規(guī)模性，發(fā)展勢(shì)頭良好。從輻射人群來(lái)看，傳統(tǒng)商圈輻射范圍多局限于本區(qū)域之內(nèi)，而新興商圈則由于引進(jìn)現(xiàn)代商業(yè)元素而形成唯一性，故輻射范圍要廣得多。舟山整體商業(yè)市場(chǎng)研究/商圈特征舟山整體商業(yè)市場(chǎng)研究/定海商圈商圈范圍：由環(huán)城東路、環(huán)城南路、環(huán)城西路以及環(huán)城北路圍合商圈定位：舟山市傳統(tǒng)商業(yè)中心商業(yè)形態(tài)：百貨、商鋪主要業(yè)態(tài)：零售、餐飲、休閑娛樂(lè)整體檔次：中低-中高輻射人群：以定海區(qū)（居民、白領(lǐng)、政府人員等）為主1F租金水平：5-15元/平方米/天1F售價(jià)水平：3.5-4.5萬(wàn)元/平方米整體入駐率：95%以上代表項(xiàng)目：舟山一百、舟山文化廣場(chǎng)等未來(lái)供應(yīng)：伴隨舊城改造，未來(lái)將有75萬(wàn)方左右的商業(yè)用地入市。根據(jù)定海區(qū)政