某國(guó)際家居廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告書

尚城國(guó)際家居廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告常州泰博企業(yè)尚城國(guó)際目錄營(yíng)銷推廣思路項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目情況分析市場(chǎng)總體概況招商策略分析尚城國(guó)際目錄商業(yè)市場(chǎng)概況房地產(chǎn)發(fā)展概況城市發(fā)展概況第一篇、市場(chǎng)總體概況競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析尚城國(guó)際一、城市發(fā)展概況1、城市整體概況高郵，始稱“淮海首邑，廣陵名區(qū)”。因秦王嬴政時(shí)筑高臺(tái)、置郵亭，故名高郵，別稱秦郵，“華夏一郵邑，神州無(wú)同類”，是全國(guó)2000多個(gè)縣市中唯一以“郵”命名的城市，是一座古代文化和現(xiàn)代文明交相輝映的現(xiàn)代工商旅游名城。高郵全境南至北50.04千米，東至西57.6千米，總面積1963平方千米，城市建成區(qū)面積16.5平方千米。轄19個(gè)鎮(zhèn)，1個(gè)回族鄉(xiāng)，1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。

2008年末全市總戶數(shù)27.03萬(wàn)戶，戶籍人口82.4萬(wàn)人，城區(qū)人口15萬(wàn)人，城市化水平進(jìn)一步提高，年末城市化水平達(dá)42.9%。尚城國(guó)際2、地理位置高郵行政隸屬江蘇省揚(yáng)州市，地處交通便捷的長(zhǎng)江三角洲的江蘇中部，東鄰興化,南連江都、邗江、儀征，西接天長(zhǎng)(安徽)、金湖，北界寶應(yīng)。它鄰近上海、蘇州、南京等大中城市，具有接受新事物、享受前沿資訊的區(qū)位條件。3、交通狀況公路：京滬高速公路和市內(nèi)外的公路網(wǎng)使高郵交通順暢便捷，是蘇北地區(qū)重要的交通樞紐。市區(qū)西南經(jīng)揚(yáng)州市達(dá)南京市165公里，東南經(jīng)無(wú)錫市、蘇州市抵上海市331公里，北距北京市980公里，距鎮(zhèn)江70公里，距揚(yáng)州60公里。水路：高郵自古水運(yùn)發(fā)達(dá)，大運(yùn)河貫穿南北，高郵湖連接蘇皖。運(yùn)河高郵段河面最寬，貨運(yùn)碼頭配套完善，常年可行駛千噸貨船。鐵路和航空：高郵本身無(wú)鐵路和機(jī)場(chǎng)。距寧揚(yáng)鐵路揚(yáng)州站60公里（半小時(shí)），距鎮(zhèn)江火車站70公里（1小時(shí)），距南京祿口機(jī)場(chǎng)約2小時(shí)，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)約2.5小時(shí)。尚城國(guó)際4、經(jīng)濟(jì)狀況2009年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值195.3億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值按戶籍人口計(jì)算27345元，按常住人口計(jì)算29479元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16464元，2009年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資142.37億元，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額73.4億元，比上年增長(zhǎng)19.6%。據(jù)本地人反映，在高郵各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，除經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)外，高郵鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平最高，其次為卸甲鎮(zhèn)、臨澤鎮(zhèn)、周山和湯莊等鎮(zhèn)。5、城市發(fā)展規(guī)劃城市用地發(fā)展方向規(guī)劃向東為主，適當(dāng)向北向南。布局結(jié)構(gòu)以運(yùn)河、沿河、北澄子河、新河、十里尖河兩縱三橫為綠色生態(tài)軸，將城市劃分為“兩區(qū)三片”，即老城區(qū)、新城區(qū)、北片、東片、南片。尚城國(guó)際二、高郵房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2005—2009年高郵房地產(chǎn)投資快速高額增長(zhǎng)，是一個(gè)大的跨越，特別是07年以來(lái)，高郵的商品房成交量和成交價(jià)都有了飛速的攀升，但新政出臺(tái)后對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的不利影響，今年以來(lái)房地產(chǎn)投資表現(xiàn)平穩(wěn)。高郵的房地產(chǎn)投資占固定投資的比重較低，且表現(xiàn)不是很平穩(wěn)，高郵的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相比其他周邊城市較為緩慢。由于高郵國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)?；鶖?shù)較小，房地產(chǎn)投資增幅比例比較低，可以分析出高郵近年來(lái)的房地產(chǎn)投資尚處于在發(fā)展的階段，房地產(chǎn)投資潛力較大。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高的三線城市，高郵本地的房地產(chǎn)投資目前仍以住宅投資為主，商鋪投資意識(shí)不是很強(qiáng)，本地市場(chǎng)的很多商鋪多被外地人購(gòu)買。而在市區(qū)商品房方面，農(nóng)村進(jìn)城購(gòu)房成為城市商品房交易的主體。尚城國(guó)際2009年，高郵市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.52億元，同比下降14.11%，其中，住宅完成開(kāi)發(fā)投資5.69億元，同比下降25.52%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資1.30億元，同比下降35%，其它類型開(kāi)發(fā)投資1.53億元。尚城國(guó)際2009年，高郵市區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積59.45萬(wàn)㎡，與08年相比增長(zhǎng)40.84%，其中，普通商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積43.41萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)18.26%，商業(yè)用房批準(zhǔn)預(yù)售面積16.04萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)191.64%。尚城國(guó)際2009年，市區(qū)新建商品房合同成交面積66.29萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)60.66%，商品住宅合同成交55.30萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)61.74%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房合同成交10.99萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)55.45%。尚城國(guó)際2009年，市區(qū)商品房合同成交價(jià)格2947.65元/㎡，同比增長(zhǎng)8.11%，其中，新建商品住宅合同成交均價(jià)為2758.69元/㎡，同比上漲13.78%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房合同成交均價(jià)為3898.72元/㎡，同比下降6.12%。尚城國(guó)際名次項(xiàng)目名稱房屋用途銷售套數(shù)銷售面積1瑞和陽(yáng)光城D商鋪8413787.672瑞和陽(yáng)光城C商鋪784845.593瑞和陽(yáng)光城商鋪629383.44東方廣場(chǎng)水榭華庭商鋪65957.165恒生歐洲城商鋪294309.596清華園小區(qū)商鋪7583497文游府第商鋪335720.398新河新天地商鋪304657.539蘇中農(nóng)貿(mào)城商鋪516377.6910帝景龍庭商鋪263237.752009年高郵市區(qū)商鋪銷售排行榜尚城國(guó)際三、商業(yè)市場(chǎng)概況1、高郵商業(yè)整體概況高郵商業(yè)起步較晚，而其規(guī)劃格局和經(jīng)營(yíng)理念也離一線城市的商業(yè)形態(tài)相去甚遠(yuǎn)。由于長(zhǎng)期以來(lái)整個(gè)城市商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的落后和缺失，高郵現(xiàn)有的商業(yè)呈現(xiàn)出分布零散、布局混亂、管理落后、環(huán)境臟亂等各種弊端。高郵的專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量不多，而且普遍規(guī)模小、形象差、檔次低，格局陳舊，很多店鋪分布在城市中心位置或主干道兩側(cè)，仍然保守著最原始的商業(yè)格局。近兩年，高郵興建了兩個(gè)新型的專業(yè)市場(chǎng)紡織服裝城和蘇中農(nóng)貿(mào)城，然而服裝城最終因運(yùn)營(yíng)失敗不得不重新調(diào)整業(yè)態(tài)，蘇中農(nóng)貿(mào)城銷售慘淡，奄奄一息。原始商業(yè)形態(tài)生命力頑強(qiáng)，而新型商業(yè)格局經(jīng)營(yíng)慘淡，這一鮮明對(duì)比在商戶心里留下不好的映像，減弱了商戶和投資者對(duì)新型市場(chǎng)的信心。尚城國(guó)際建材市場(chǎng)方面，高郵的建材經(jīng)營(yíng)店鋪主要集中在三個(gè)老市場(chǎng)：新世紀(jì)裝飾城、寶林裝飾城、蘇中裝飾城和幾條主干道：文游路、屏淮路、海潮路上，同樣分布比較零散，由于市場(chǎng)本身比較陳舊而且規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的檔次都不高。高郵現(xiàn)有家居建材市場(chǎng)商品品種單調(diào)，且布局分散，難以滿足客戶一站式采購(gòu)到各種所需商品的需求，商戶對(duì)一個(gè)融合各種業(yè)態(tài)、品種齊全、能夠滿足各種不同需求顧客一站式采購(gòu)到家居建材產(chǎn)品的新型專業(yè)市場(chǎng)較為期待。2、建材類商業(yè)情況分析尚城國(guó)際項(xiàng)目名稱新世紀(jì)建材城開(kāi)業(yè)時(shí)間2001年知名度高總面積約15000㎡樓層1層結(jié)構(gòu)類型街鋪電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次低停車場(chǎng)/車位無(wú)商場(chǎng)定位建材批發(fā)零售客流量5人/10分鐘空置率無(wú)經(jīng)營(yíng)狀況較好經(jīng)營(yíng)檔次中高檔經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)形式批發(fā)、零售管理狀況良好單鋪面積50—300㎡商戶總數(shù)70余戶商戶來(lái)源本地顧客來(lái)源本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主配套設(shè)施無(wú)交通狀況良好售價(jià)管理費(fèi)700元/年租金28-38/㎡/月各分區(qū)功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積一層(區(qū))家居建材70余戶三層(區(qū))二層(區(qū))

四層(區(qū))市場(chǎng)簡(jiǎn)評(píng)土地屬于集體用地，由本地商貿(mào)公司開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，周總承包，商鋪只租不售，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)檔次較高，大品牌較為集中，在本地有很高的知名度，影響力也較大，但隨著文游北路建材一條街逐漸形成氣候，近年來(lái)新世紀(jì)的地位有所削弱。市場(chǎng)商戶對(duì)本項(xiàng)目較為看好，表示市場(chǎng)一旦做起來(lái)，他們也愿意隨市場(chǎng)整體搬遷。3、商業(yè)個(gè)案情況分析尚城國(guó)際項(xiàng)目名稱高郵五金裝飾城開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年知名度高總面積22萬(wàn)㎡樓層內(nèi)部3層結(jié)構(gòu)類型框架電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次中檔停車場(chǎng)/車位500個(gè)車位商場(chǎng)定位鋼材、服裝、建材批發(fā)大市場(chǎng)客流量1人/10分鐘空置率70%經(jīng)營(yíng)狀況很差經(jīng)營(yíng)檔次中低檔經(jīng)營(yíng)特色第四代專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形式批發(fā)零售管理狀況一般單鋪面積150㎡（一拖三）商戶總數(shù)約1400戶商戶來(lái)源本地、浙江、福建顧客來(lái)源本地配套設(shè)施公交、物流、銀行交通狀況良好售價(jià)一拖三：1800元/㎡管理費(fèi)1140元/年租金第一年5000，第二年8000，第三年根據(jù)市場(chǎng)定，現(xiàn)在約5元/㎡/月各分區(qū)功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積一區(qū)服裝720110000三區(qū)鋼材32250000二區(qū)建材五金32250000四區(qū)

市場(chǎng)簡(jiǎn)評(píng)1、2006年開(kāi)業(yè)至今，市場(chǎng)沒(méi)有取得成功，典型的失敗案例。2、項(xiàng)目體量過(guò)大，相對(duì)于一個(gè)只有10萬(wàn)市區(qū)人口的高郵來(lái)說(shuō)難以消化。3、最初的業(yè)態(tài)定位以服裝為主，首先高郵市區(qū)已經(jīng)形成成熟的服裝市場(chǎng)，其次高郵以服裝代加工為主，不需要多少服裝店鋪，這么大的服裝市場(chǎng)完全不需要。4、服裝城運(yùn)營(yíng)失敗后，開(kāi)發(fā)商重新定位，現(xiàn)市場(chǎng)分為三個(gè)區(qū)，鋼材區(qū)、建材區(qū)、服裝區(qū)，招商情況有所好轉(zhuǎn)，鋼材區(qū)、服裝區(qū)招商較好，建材稍差，但商戶也在陸續(xù)進(jìn)駐中。5、政府開(kāi)始時(shí)對(duì)市場(chǎng)非常支持，要求高郵每個(gè)服裝廠都要在市場(chǎng)設(shè)有門面，因此，市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)情況很好，入駐率達(dá)到70%，后遇到羽絨服裝市場(chǎng)的蕭條，商戶紛紛撤出，導(dǎo)致市場(chǎng)空置，開(kāi)發(fā)商承諾的相關(guān)配套沒(méi)有落實(shí)，政府也不再扶持了。6、前期返祖政策：包租5年，前3年24%，第4年9%，第5年10%。尚城國(guó)際項(xiàng)目名稱蘇中裝飾城開(kāi)業(yè)時(shí)間1996年知名度較高總面積2.5萬(wàn)㎡樓層2結(jié)構(gòu)類型框架電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次一般停車場(chǎng)/車位50商場(chǎng)定位建材市場(chǎng)客流量10人/10分鐘空置率無(wú)經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)檔次中低經(jīng)營(yíng)特色陶瓷、衛(wèi)浴經(jīng)營(yíng)形式零售管理狀況差單鋪面積35㎡（一拖二70㎡）商戶總數(shù)102戶商戶來(lái)源江西為主顧客來(lái)源市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套設(shè)施銀行、餐飲交通狀況一般售價(jià)管理費(fèi)自營(yíng)戶1000/年租賃戶700/年租金一拖二：14-18元/㎡/月各分區(qū)功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積一層(區(qū))家居建材102約1萬(wàn)㎡三層二層(區(qū))辦公住宿四層市場(chǎng)簡(jiǎn)評(píng)當(dāng)?shù)刈罾系囊粋€(gè)專業(yè)市場(chǎng)，知名度較高。外地商戶較多，以江西人為主。蘇中裝飾城老板年紀(jì)很大，無(wú)心經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，市場(chǎng)管理和推廣的力度不夠。在本地消費(fèi)者印象中該市場(chǎng)檔次較低，以經(jīng)營(yíng)低檔貨為主。因與寶林市場(chǎng)為鄰，兩市場(chǎng)形成了高郵最大的綜合建材采購(gòu)基地。因?yàn)槭袌?chǎng)開(kāi)發(fā)較早，交通、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、面積均不能滿足經(jīng)營(yíng)戶所需。對(duì)我們市場(chǎng)的位置，目前感覺(jué)較遠(yuǎn)。部分商戶表示，新世紀(jì)建材城的品牌商戶如果能夠進(jìn)入新市場(chǎng)，他們?cè)敢飧S。尚城國(guó)際項(xiàng)目名稱寶林裝飾城開(kāi)業(yè)時(shí)間2006年知名度較高總面積約3.5萬(wàn)㎡樓層2層-5層結(jié)構(gòu)類型框架電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次一般停車場(chǎng)/車位無(wú)商場(chǎng)定位建材市場(chǎng)客流量2組/10分鐘空置率無(wú)經(jīng)營(yíng)狀況一般經(jīng)營(yíng)檔次中低經(jīng)營(yíng)特色家居建材經(jīng)營(yíng)形式零售管理狀況無(wú)單鋪面積一拖二120㎡商戶總數(shù)100戶左右商戶來(lái)源80%本地顧客來(lái)源市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套設(shè)施無(wú)交通狀況良好售價(jià)5年前：一拖二3750元/㎡管理費(fèi)以前每間700元/年，現(xiàn)取消租金一拖二或一拖三：18-25元/平米/月各分區(qū)功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積地板、門業(yè)32約3000衛(wèi)浴12約1000陶瓷9約1500櫥柜14約900市場(chǎng)簡(jiǎn)評(píng)市場(chǎng)相對(duì)蘇中裝飾城業(yè)態(tài)較齊全，但無(wú)區(qū)域規(guī)劃，業(yè)態(tài)混亂。毗陵蘇中裝飾成，形成高郵市最集中的家居建材采購(gòu)中心，知名度較高。交通狀況良好，但市場(chǎng)內(nèi)部無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)、物流，二層以上無(wú)商業(yè)價(jià)值。多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)狀況不佳，生意不是很好。無(wú)委托經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)戶需自己找人租房，租金漲幅不定，引起商戶不滿。市場(chǎng)內(nèi)部以中低端產(chǎn)品為主，基本無(wú)品牌商戶入駐。尚城國(guó)際項(xiàng)目名稱文游府第開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年知名度一般總面積16000㎡樓層3層結(jié)構(gòu)類型街鋪電梯/扶梯無(wú)中廳無(wú)空調(diào)設(shè)施無(wú)室內(nèi)環(huán)境一般裝修檔次中檔停車場(chǎng)/車位店鋪前停車約150個(gè)商場(chǎng)定位商業(yè)街客流量30人/10分鐘空置率10%經(jīng)營(yíng)狀況較好經(jīng)營(yíng)檔次中低檔經(jīng)營(yíng)特色家居建材一條街經(jīng)營(yíng)形式零售管理狀況無(wú)單鋪面積一拖三180㎡商戶總數(shù)90戶商戶來(lái)源本地顧客來(lái)源鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主配套設(shè)施無(wú)交通狀況良好售價(jià)一拖三均價(jià)8000元/㎡管理費(fèi)700元/年租金一拖三13元/月/㎡各分區(qū)功能調(diào)查樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積一層(區(qū))家居建材汽配90戶5500㎡三層(區(qū))住宅二層(區(qū))住宅四層(區(qū))市場(chǎng)簡(jiǎn)評(píng)地段較好，地處文游北路，寶林裝飾城對(duì)面，交通方便，商業(yè)氣氛較濃。商鋪主要為本地人購(gòu)買，一層店鋪，二三層住宅或倉(cāng)庫(kù)。經(jīng)營(yíng)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，實(shí)行行銷和送貨上門，店鋪主要為擺放樣品之用。無(wú)人管理，租金比寶林低，比文游中路高，生意較好，三年內(nèi)房?jī)r(jià)增值翻一番。商戶普遍認(rèn)為本市場(chǎng)太偏，文游路已經(jīng)形成氣候，其它地方很難再形成成熟市場(chǎng)，本地人買的少，觀望的多，投資意向不強(qiáng)。服裝城的失敗對(duì)商戶心里有一定影響，怕市場(chǎng)向它一樣開(kāi)不起來(lái)。尚城國(guó)際項(xiàng)目名稱蘇中農(nóng)貿(mào)城項(xiàng)目位置秦郵路高速入口占地面積200畝建筑面積13萬(wàn)㎡項(xiàng)目定位農(nóng)副產(chǎn)品水產(chǎn)品大型批零中心總套/去化228套約35%返租收益免租2年，返租每間每年一萬(wàn)元開(kāi)盤/開(kāi)業(yè)09年8月待定單鋪面積119或107㎡（一拖三）開(kāi)間/進(jìn)深4米8米樓層層高1F:4米2F3.5米3F：3.2米4F售價(jià)1F：2800元/㎡（一拖三）租金前2年免租金，須交10000元押金，合同兩年一簽。樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積樓層經(jīng)營(yíng)品種/類別戶數(shù)面積一層/期農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品228戶三層/期住宅二層/期住宅四層/期配套設(shè)施酒店、物流、倉(cāng)儲(chǔ)主力客群外地分銷多為鹽城綜合評(píng)析：市場(chǎng)位于高速入口500米處，交通便利；市場(chǎng)定位明確，高郵本地以農(nóng)副產(chǎn)品為主；開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，估計(jì)要5年才能完成，位置偏，本地投資客少，以外銷為主；據(jù)說(shuō)市區(qū)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)都要搬過(guò)去。尚城國(guó)際4、高郵建材類各業(yè)態(tài)數(shù)量統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)\業(yè)態(tài)陶瓷衛(wèi)浴五金電氣油漆櫥柜門業(yè)地板樓梯板材木業(yè)燈具窗簾石材壁紙家具寶林裝飾城9125514161776蘇中裝飾城4413133132612新世紀(jì)裝飾城2113326127234五金建材城971363352212文游北路4219636524231文游中路7681432111屏淮路1453513923海潮東路1915761551通湖路1521361033總數(shù)885613958324547831192616149總計(jì)：590除以上所述的街道和市場(chǎng)外，還有部分裝飾建材類店鋪零散分布于高郵的其它一些街道和小區(qū)的底層商鋪，但為數(shù)不多，總計(jì)絕不超過(guò)100戶，也就是說(shuō)高郵建材類商戶總數(shù)不超過(guò)700戶，按各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)商戶數(shù)量從多到少依次為：五金電氣、陶瓷、油漆、衛(wèi)浴、地板、門業(yè)等，因此，本案在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)應(yīng)充分考慮這一市場(chǎng)情況。尚城國(guó)際目錄項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目SWOT分析地塊周邊概況第二篇、項(xiàng)目情況分析尚城國(guó)際一、地塊周邊概況本案雅鹿羽絨服廠好友紡織高郵國(guó)際服裝城加洲陽(yáng)光酒店沙龍酒店亞星塑業(yè)雙兔米業(yè)誠(chéng)信物流園空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道億力通科技華億鍛造金富蛋品本案雅鹿羽絨服廠好友紡織高郵國(guó)際服裝城加洲陽(yáng)光酒店沙龍酒店亞星塑業(yè)雙兔米業(yè)誠(chéng)信物流園空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道億力通科技華億鍛造本案雅鹿羽絨服廠好友紡織高郵國(guó)際服裝城加洲陽(yáng)光酒店沙龍大酒店亞星塑業(yè)雙兔米業(yè)誠(chéng)信物流園空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道億力通科技華億鍛造村莊外環(huán)路珠光路秦郵路凌波路緯十七路尚城國(guó)際項(xiàng)目地塊呈現(xiàn)出不規(guī)則的手槍型，現(xiàn)為毛地，沒(méi)有河流和土坡，也沒(méi)有拆遷等壓力。地塊周邊道路交通四通八達(dá)，是市區(qū)通往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必經(jīng)之地，也是高郵通向其他城市的主干道，給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提供了良好的交通優(yōu)勢(shì)。地塊周邊多為工廠，缺少商業(yè)配套和生活配套，也沒(méi)有大型住宅小區(qū)。離項(xiàng)目不遠(yuǎn)有一個(gè)大型物流園，給今后的貨物流通提供了便利。尚城國(guó)際二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析：1、區(qū)位前景優(yōu)勢(shì)：高郵城市整體向東發(fā)展，部分向北發(fā)展，本項(xiàng)目地處高郵東北部，為未來(lái)城市發(fā)展的主要方向，隨著法院、檢察院、公安局等行政中心先后遷入，該區(qū)域必然呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊南側(cè)為京滬高速連接城區(qū)的主干道秦郵路，為高郵城市東部的門戶。東側(cè)緊鄰連接省道的外環(huán)路，北鄰緯十七路、西鄰珠光路，為東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市區(qū)的必經(jīng)之路，長(zhǎng)途客運(yùn)站相去不遠(yuǎn)，未來(lái)發(fā)往各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公交車站臺(tái)就在項(xiàng)目附近，交通優(yōu)勢(shì)非常明顯。3、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地達(dá)10萬(wàn)平方米，總建18萬(wàn)方，項(xiàng)目本身規(guī)模較大，可滿足綜合型、現(xiàn)代化的新型專業(yè)家居建材市場(chǎng)發(fā)展需求，如果定位清晰準(zhǔn)確，容易形成規(guī)模效應(yīng)，吸引零散商戶向市場(chǎng)聚集。4、口碑效應(yīng)：通過(guò)成功運(yùn)營(yíng)新世紀(jì)建材城和寶應(yīng)億豐裝飾城，周總在高郵的建材行業(yè)已經(jīng)形成較高的知名度，同時(shí)也大大增加了人們對(duì)新市場(chǎng)成功運(yùn)營(yíng)的信心。5、資源優(yōu)勢(shì)：新世紀(jì)建材城品牌云集，這將會(huì)給本項(xiàng)目提供一定的優(yōu)質(zhì)商戶資源。并且這些商戶具有一定的市場(chǎng)號(hào)召力，如果能夠?qū)⑦@些商戶整體搬遷到本項(xiàng)目，必將有很多小商戶跟隨過(guò)去。尚城國(guó)際劣勢(shì)分析1、位置較偏，配套缺乏：項(xiàng)目離高郵市中心距離較遠(yuǎn)，所處區(qū)域目前較為荒涼，尚缺乏基本商業(yè)和生活配套，短時(shí)間內(nèi)不易形成商業(yè)氛圍。2、地塊形狀不規(guī)整：地塊不規(guī)整，呈手槍形狀，給項(xiàng)目規(guī)劃和施工都帶來(lái)不利影響，且在規(guī)劃中容易出現(xiàn)死角，不利于市場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分及后期整體旺市。3、項(xiàng)目體量較大：本地投資客源不足，銷售周期將拉長(zhǎng)，需大力投入進(jìn)行外銷和外地招商。尚城國(guó)際機(jī)會(huì)分析1、高郵經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，商業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平都在不斷增長(zhǎng)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，這些都為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉。2、目前高郵建材市場(chǎng)普遍布局陳舊、檔次較低，管理混亂，嚴(yán)重影響城市形象和商戶經(jīng)營(yíng)需求，急需一個(gè)現(xiàn)代化、一站式的專業(yè)家居建材市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)整合。4、目前高郵商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念落后、管理方式陳舊，不能給經(jīng)營(yíng)戶以良好的投資經(jīng)營(yíng)保障，本項(xiàng)目可制定具有充分保障性的銷售、招商政策，充分展示差異性和吸引力。5、新世紀(jì)裝飾城搬遷到本項(xiàng)目將會(huì)給本項(xiàng)目提供大量穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的商戶資源，在這些商戶的帶動(dòng)下，其它市場(chǎng)和街道的中小商戶也會(huì)追隨而來(lái)，為興市奠定良好基礎(chǔ)。尚城國(guó)際威脅分析1、新的國(guó)十條對(duì)住宅市場(chǎng)影響較大，宏觀政策對(duì)于未來(lái)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目持何態(tài)度，目前還有待觀望。2、服裝城的運(yùn)營(yíng)困難，農(nóng)貿(mào)城的奄奄一息對(duì)客戶投資經(jīng)營(yíng)心理造成較大壓力，也是本案運(yùn)營(yíng)操作的最主要威脅點(diǎn)之一。3、服裝城中新劃分出來(lái)的五金建材區(qū)招商有好轉(zhuǎn)跡象，商戶在陸續(xù)的進(jìn)場(chǎng)裝修中，如果這一區(qū)域起死回生，逐漸走向成熟，勢(shì)必瓜分本地市場(chǎng)，對(duì)本案運(yùn)營(yíng)構(gòu)成較大競(jìng)爭(zhēng)威脅。尚城國(guó)際三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)由于高郵本身城市特征和項(xiàng)目自身位置以及服裝城失敗等不利因素的影響，本項(xiàng)目目前形勢(shì)不容樂(lè)觀，但由于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多，項(xiàng)目地段蘊(yùn)含較大潛力，只要市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，營(yíng)銷思路精準(zhǔn)合理，市場(chǎng)操作成功的可能性很大。尚城國(guó)際目錄目標(biāo)客戶定位第三篇、項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位核心形象定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位尚城國(guó)際一、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位在商戶問(wèn)卷調(diào)查中，被問(wèn)到本項(xiàng)目所在地段適合建哪類市場(chǎng)較好時(shí)，多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為適合建裝飾建材市場(chǎng)，占到總比例的66%，對(duì)建材市場(chǎng)前景普遍看好。尚城國(guó)際根據(jù)對(duì)市場(chǎng)情況的了解和綜合判斷，結(jié)合商戶問(wèn)卷調(diào)查的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位做出以下建議：

本案所在地段開(kāi)發(fā)建材市場(chǎng)成功的可能性最大，而且本地建材市場(chǎng)商戶意向最強(qiáng)、資源最為豐富，無(wú)論商戶還是市民，對(duì)能夠一站式采購(gòu)家居建材的大型專業(yè)市場(chǎng)呼聲最高，因此建議本案業(yè)態(tài)定位為以家居建材為主、配套商業(yè)為輔的一站式家居廣場(chǎng)。主營(yíng)業(yè)態(tài)：一層：陶瓷、潔具、油漆涂料、五金電氣、型材管材、玻璃制品、木業(yè)和石材等；二層：家具、燈具、地板門業(yè)、移門衣柜、櫥柜廚具、窗簾布藝和墻紙軟飾等；輔助業(yè)態(tài)：商務(wù)酒店、公寓辦公、配套商業(yè)（超市、餐飲、休閑、娛樂(lè)等）配套設(shè)施：倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、加工區(qū)、物流區(qū)、停車場(chǎng)等尚城國(guó)際二、核心形象定位

高郵首個(gè)集各種高、中、低檔陶瓷衛(wèi)浴、地板門業(yè)、油漆涂料、五金電器、櫥柜移門、木業(yè)石材、窗簾布藝、床上用品、家具家飾等業(yè)態(tài)為一體，同時(shí)融購(gòu)物休閑、餐飲娛樂(lè)、賓館酒店、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商務(wù)辦公等功能于一身的大型一站式家居建材廣場(chǎng)。市場(chǎng)實(shí)際需求地塊基礎(chǔ)情況+資源整合需求嫁接項(xiàng)目形象定位語(yǔ)：高郵首席一站式家居建材廣場(chǎng)HOPLICES城市綜合體尚城國(guó)際三、目標(biāo)客戶定位1、商鋪銷售目標(biāo)客戶：外銷：浙江、蘇南等地的投資客。本地：包括高郵沿街門面經(jīng)營(yíng)戶和購(gòu)房者；高郵現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶和購(gòu)房者；高郵中高收入人群，包括公務(wù)員、白領(lǐng)、醫(yī)生、教師及經(jīng)商人群；高郵及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)在和即將拆遷地區(qū)的拆遷戶；高郵在外經(jīng)商、務(wù)工人員。2、招商目標(biāo)客戶：高郵現(xiàn)有建材類市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶；高郵現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)家居建材類商鋪的經(jīng)營(yíng)戶；高郵鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)從事或欲從事家居建材經(jīng)營(yíng)的商戶；江蘇地區(qū)有意向到高郵從事家居建材經(jīng)營(yíng)的商戶。尚城國(guó)際四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位由上圖可見(jiàn)，由于高郵本地居民收入不高，用于投資的預(yù)算也不多，大部分集中在10-30萬(wàn)之間，因此，本案的定價(jià)也不宜過(guò)高，以符合本地投資需求為主。本地人對(duì)商鋪的租金接受度較低，大約一半商戶希望租金在10元以內(nèi)，還有約一半商戶可以接受的租金也在10-25元之間，超過(guò)25元/平米/月的租金就很難讓人接受了。尚城國(guó)際根據(jù)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有商鋪的調(diào)查了解和商戶問(wèn)卷調(diào)查的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)本項(xiàng)目商鋪售價(jià)及租金做出以下建議：1、商鋪售價(jià)定位：一樓實(shí)收價(jià)：6000元/㎡二樓實(shí)收價(jià)：4000元/㎡三樓實(shí)收價(jià)：2500元/㎡2、商鋪?zhàn)饨鸲ㄎ唬阂粯牵?8元/㎡/月二樓：12元/㎡/月三樓：8元/㎡/月尚城國(guó)際目錄宣傳推廣策略商鋪銷售策略整體營(yíng)銷思路第四篇、營(yíng)銷推廣思路廣告媒體選擇廣告費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分尚城國(guó)際一、整體營(yíng)銷思路本案的營(yíng)銷應(yīng)重點(diǎn)解決三個(gè)重要問(wèn)題：1、將新世紀(jì)建材城搬遷到本項(xiàng)目；新世紀(jì)建材城是周總一手運(yùn)營(yíng)起來(lái)的，并且取得了很大的成功，因?yàn)槭怯兄畞?lái)年歷史的老市場(chǎng)，并且集中了高郵建材行業(yè)80%的一線品牌，在高郵還是具有較高的地位的，對(duì)建材行業(yè)商戶的心理也有較大的影響，新世紀(jì)建材城的搬遷對(duì)本案的招商起著至關(guān)重要的作用。新世紀(jì)建材城幾年前就聽(tīng)說(shuō)要搬遷，但至今仍未落實(shí)，如果能將該市場(chǎng)搬遷到本項(xiàng)目，則依附于該市場(chǎng)的沿街商鋪也將跟隨搬遷，同時(shí)寶林裝飾城部分商戶也表示愿意搬遷，這樣就為本項(xiàng)目注入了強(qiáng)大的生命力。尚城國(guó)際2、消除服裝城失敗對(duì)本案造成的不利影響；服裝城是本地唯一一個(gè)較新的大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)，而且政府給予了大力的扶持，這樣一個(gè)市場(chǎng)的失敗，對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者的心理都造成了非常消極的影響，具體表現(xiàn)在：人們對(duì)新型市場(chǎng)存在懷疑，認(rèn)為新型市場(chǎng)華而不實(shí)，只是開(kāi)發(fā)商的噱頭，最終還是會(huì)失?。蝗藗儗?duì)大型市場(chǎng)能否操作成功存在懷疑，高郵城市本身較小，建設(shè)大規(guī)模市場(chǎng)完全沒(méi)有必要，規(guī)模太大，業(yè)態(tài)填不滿，最終還是會(huì)重蹈服裝城的舊輒。人們對(duì)包租的形式產(chǎn)生懷疑，服裝城最初的政策是包租5年，前三年24%，后兩年分別為9%和10%，這樣優(yōu)惠的政策都不能運(yùn)營(yíng)成功，其它市場(chǎng)要想取得成功也很難。人們對(duì)浙商產(chǎn)生抵觸心理，認(rèn)為他們只不過(guò)是賣市場(chǎng)，商鋪賣完了就走人，對(duì)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)不負(fù)責(zé)任，害怕本項(xiàng)目也像服裝城一樣。人們對(duì)本項(xiàng)目地段不看好，認(rèn)為服裝城位置比本項(xiàng)目?jī)?yōu)越，它都做不起來(lái)，更何況本項(xiàng)目呢。尚城國(guó)際3、消除本案地理位置偏僻、配套不全的不利影響。在調(diào)查中，我們了解到，40%的受訪者都認(rèn)為地段在商鋪經(jīng)營(yíng)中最為重要，而通過(guò)我們的調(diào)查，大部分商戶都認(rèn)為本項(xiàng)目位置太偏，而且周邊非常荒涼，沒(méi)有任何配套，要消除這一疑慮將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，不僅要我們?cè)趶V告宣傳上加大力度，闡釋地段的優(yōu)勢(shì)和未來(lái)前景，也需要政府的大力扶持，盡快落實(shí)區(qū)域規(guī)劃，在本案周邊多規(guī)劃一些市場(chǎng)配套和商業(yè)配套。尚城國(guó)際針對(duì)以上三個(gè)問(wèn)題，我們初步確定了本案的營(yíng)銷思路：

齊頭并進(jìn)瞬間引爆

招商與銷售并舉藍(lán)海策略、招商先行，以招商帶動(dòng)銷售，以銷售促進(jìn)招商——認(rèn)租認(rèn)購(gòu)?fù)瑫r(shí)引爆。

坐銷與行銷并行

項(xiàng)目啟動(dòng)伊始，在傳統(tǒng)坐銷宣傳的基礎(chǔ)上大力、深度開(kāi)展人員行銷活動(dòng)，挖掘關(guān)鍵客戶，實(shí)現(xiàn)以商招商、以客帶客。并及時(shí)啟動(dòng)異地銷售，利用分銷商，大力挖掘周邊城市的投資客群。

政策與推廣并重包租政策：采用2+4+4的包租模式（前2年16%（8+8）回報(bào)一次性從房?jī)r(jià)中扣除，第3、4、5、6四年，每年回報(bào)依次為8%，9%、10%、11%；后四年實(shí)收租金1：9分成?；刭?gòu)政策：交付之日起滿5年的第一個(gè)月內(nèi)，業(yè)主可選130%合同價(jià)退房推廣宣傳：活動(dòng)與廣告高低搭配，全面滲透。本案一期銷售形勢(shì)直接決定著整案的生死存亡，因此一期無(wú)論在價(jià)格、政策還是推廣宣傳上都應(yīng)加大投入力度，制造旺銷局面。尚城國(guó)際

用2到3個(gè)月時(shí)間進(jìn)行蓄水，先行吸引大商戶進(jìn)行優(yōu)惠認(rèn)租。其后根據(jù)銷售、招商積累客戶量，在開(kāi)工典禮當(dāng)日舉行品牌商戶簽約儀式，并同時(shí)進(jìn)行所有商戶、投資戶的VIP卡認(rèn)購(gòu)、商鋪認(rèn)租活動(dòng)，集中引爆逼定，根據(jù)認(rèn)購(gòu)、認(rèn)租成績(jī)隨時(shí)決定結(jié)束時(shí)間，實(shí)行限時(shí)性銷售，用較大銷售強(qiáng)勢(shì)，達(dá)到階段性銷售目的。二、商鋪銷售策略尚城國(guó)際建議事項(xiàng):1、通過(guò)各種手段，努力將新世紀(jì)建材城全部搬遷到本項(xiàng)目，盡快落實(shí)市場(chǎng)搬遷的具體事宜。2、打好與商戶的心理戰(zhàn)，廣泛宣傳新世紀(jì)建材市場(chǎng)鐵定搬遷的信息，打破商戶的心理防線。3、招商先行，以招商促進(jìn)銷售，本項(xiàng)目只有招商成功，才有希望銷售成功，而且市場(chǎng)招商應(yīng)以本地為主，以增強(qiáng)商戶和投資者對(duì)本項(xiàng)目的信心。4、考慮到本地的經(jīng)濟(jì)水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，本項(xiàng)目的開(kāi)盤銷售價(jià)格不宜過(guò)高，應(yīng)低開(kāi)高走、平價(jià)入市。認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期盤整期出清期-5%0%+10%+15%+25%尚城國(guó)際5、市場(chǎng)分兩期開(kāi)發(fā)銷售，減少市場(chǎng)供應(yīng)量，以饑餓營(yíng)銷造成一期商鋪供不應(yīng)求的火熱局面，促進(jìn)二期商鋪銷售。6、本項(xiàng)目應(yīng)有一些具有吸引力的銷售政策，但銷售政策切不可與服裝城雷同，最好能出臺(tái)滿5年回購(gòu)的政策，以徹底打消投資者的顧慮。7、市場(chǎng)保留50%以上商鋪不對(duì)外出售，與商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這是一個(gè)有力賣點(diǎn)，后期應(yīng)大力宣傳。8、商鋪統(tǒng)一劃分為小面積獨(dú)立鋪面進(jìn)行分層銷售，以降低總價(jià)，更加適應(yīng)投資者的投資需求。9、銷售上應(yīng)以外銷為主，本地為輔，招商上應(yīng)以本地為主，外地為輔。10、市場(chǎng)盡快啟動(dòng)，以避免服裝城形成氣候后瓜分商戶資源。尚城國(guó)際三、宣傳推廣策略1、首先要通過(guò)宣傳推廣培育本地人的商鋪投資理念，這是一個(gè)長(zhǎng)期的工作。2、廣告宣傳應(yīng)內(nèi)外結(jié)合，相互促進(jìn)，以外銷造成氣氛，促進(jìn)本地成交，以本地?zé)徜N帶動(dòng)外銷。3、外圍以大眾媒體為主，發(fā)揮大眾媒體覆蓋面廣的特點(diǎn)，本地以小眾傳媒為主，發(fā)揮小眾媒體高滲透性的特點(diǎn)，相互結(jié)合。4、對(duì)于服裝城的不利影響，在媒體推廣上要忽視，任何媒體都不提及服裝城有關(guān)的任何信息，但在業(yè)務(wù)員和招商員與客戶直接面對(duì)時(shí)，可以結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況分析本項(xiàng)目與服裝城的不同之處，打消客戶的顧慮，增強(qiáng)客戶信心。5、所有廣告媒體應(yīng)保持統(tǒng)一性，統(tǒng)一形象、同時(shí)出街，以集中力量，發(fā)揮最大的宣傳效果。尚城國(guó)際四、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分形象推廣賣點(diǎn)滲透招商首簽VIP卡認(rèn)購(gòu)前期準(zhǔn)備

7月底持銷期8月底9月底10月底3月底1月底一期尾盤4月以后招商啟動(dòng)開(kāi)盤強(qiáng)銷尚城國(guó)際推廣階段一：前期準(zhǔn)備一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：當(dāng)前-7月底二、營(yíng)銷思路：這一階段主要是一些項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作,由于目前售樓處尚在建設(shè)中，人員無(wú)法進(jìn)場(chǎng)，廣告宣傳也無(wú)法展開(kāi)，在售樓處建好之前的主要工作就是確立項(xiàng)目施工方案和形象識(shí)別系統(tǒng)以及一些基礎(chǔ)物料制作，為進(jìn)駐售樓處之后工作的順利開(kāi)展做好準(zhǔn)備。三、主要工作：項(xiàng)目規(guī)劃方案確定營(yíng)銷方案及形象識(shí)別系統(tǒng)確定簡(jiǎn)單的銷售道具制作，如紙杯、名片等沙盤及三維動(dòng)畫發(fā)包制作工地圍墻建設(shè)接待中心布展方案確定銷售電話落實(shí)確定。尚城國(guó)際推廣階段二：形象推廣一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：7月底-8月底二、營(yíng)銷思路：第一期形象廣告要在進(jìn)駐臨時(shí)接待中心的同一時(shí)間大范圍集中發(fā)布，短時(shí)間內(nèi)滲透到各個(gè)角落，迅速擴(kuò)大知名度。通過(guò)戶外和報(bào)紙媒介進(jìn)行案名推廣，擴(kuò)大本案知名度，重點(diǎn)通過(guò)報(bào)紙、電視、海報(bào)等信息量大的媒體來(lái)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商知名度和告知項(xiàng)目詳情，由表及里、循序漸進(jìn)。制作銷售道具，進(jìn)行置業(yè)顧問(wèn)的招聘和培訓(xùn)，為下一步銷售工作做好準(zhǔn)備。三、主要工作第一批形象廣告出街工地圍墻建設(shè)并包裝銷售資料如海報(bào)、折頁(yè)、資料袋等制作完成銷售員招聘及培訓(xùn)完成接待中心包裝并辦公物品采購(gòu)進(jìn)駐接待中心進(jìn)行初期蓄水申請(qǐng)省重點(diǎn)扶持市場(chǎng)等品牌支撐。尚城國(guó)際推廣階段三：賣點(diǎn)展示一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：8月底-尾盤期二、營(yíng)銷思路在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中逐步釋放項(xiàng)目賣點(diǎn)，并結(jié)合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，恰當(dāng)?shù)闹圃?、增加賣點(diǎn)，如地段、交通、產(chǎn)業(yè)前景、政府扶持、銷售政策，讓客戶始終保持對(duì)項(xiàng)目的良好認(rèn)知和投資信心。三、主要工作賣點(diǎn)展示廣告出街三維動(dòng)畫及沙盤后期修正尚城國(guó)際推廣階段四：招商啟動(dòng)一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：8月底二、營(yíng)銷思路：由于本案需要招商先行，因此，在未開(kāi)始正式銷售之前，應(yīng)進(jìn)行招商試水和客戶積累工作，爭(zhēng)取在開(kāi)盤銷售時(shí)，項(xiàng)目已經(jīng)取得不俗的招商成果，這對(duì)項(xiàng)目的銷售將會(huì)帶來(lái)很大的促進(jìn)作用。三、主要工作：項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分招商政策初步制定招商手冊(cè)、單頁(yè)制作招商團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)新世紀(jì)裝飾城拆遷工作取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展尚城國(guó)際推廣階段五：盛大開(kāi)工暨VIP卡認(rèn)購(gòu)/招商簽約盛典一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：9月-10月二、營(yíng)銷思路：在開(kāi)工典禮當(dāng)日舉行品牌商戶簽約儀式，并同時(shí)進(jìn)行所有商戶、投資戶的VIP卡認(rèn)購(gòu)、商鋪認(rèn)租活動(dòng)，集中引爆逼定，根據(jù)認(rèn)購(gòu)、認(rèn)租成績(jī)隨時(shí)決定結(jié)束時(shí)間，實(shí)行限時(shí)性銷售，用較大銷售強(qiáng)勢(shì)，達(dá)到階段性銷售目的。之所以結(jié)合開(kāi)工典禮可以利用當(dāng)天人氣火上加火、充分展現(xiàn)項(xiàng)目吸引力和開(kāi)發(fā)商實(shí)力。三、主要工作：政策制定認(rèn)購(gòu)前廣告宣傳盛大開(kāi)工及認(rèn)購(gòu)活動(dòng)認(rèn)購(gòu)后廣告宣傳尚城國(guó)際推廣階段六:開(kāi)盤強(qiáng)銷一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：10月底-1月底二、營(yíng)銷思路通過(guò)盛大開(kāi)盤活動(dòng)和展現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì)，以較好的銷售業(yè)績(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，為后續(xù)工作打下基礎(chǔ)。利用開(kāi)盤熱銷的局面，及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，適當(dāng)提高售價(jià)，以造成項(xiàng)目升值的現(xiàn)象，提高購(gòu)房者信心。三、主要工作開(kāi)盤前廣告宣傳價(jià)格及各種合同、表格制定盛大開(kāi)盤活動(dòng)開(kāi)盤后廣告宣傳尚城國(guó)際推廣階段八：持銷期一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)：1月底-3月底二、營(yíng)銷思路該階段仍要深挖項(xiàng)目賣點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行全面展示。市場(chǎng)反應(yīng)平淡時(shí)開(kāi)展一次SP活動(dòng)，通過(guò)會(huì)員俱樂(lè)部的形式，擴(kuò)大潛在客戶基礎(chǔ)，讓客戶產(chǎn)生歸屬感，進(jìn)而達(dá)到口碑營(yíng)銷和以老帶新的目的。針對(duì)周邊地區(qū)及江浙滬發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)外銷。三、主要工作賣點(diǎn)持續(xù)展示SP活動(dòng)的前期宣傳和盛大舉行外銷工作啟動(dòng)尚城國(guó)際推廣階段九：一期尾盤期，二期蓄水期一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)(4月以后)二、營(yíng)銷思路利用促銷活動(dòng)加速尾盤去化。利用一期熱銷，進(jìn)行二期銷售的蓄水宣傳。啟動(dòng)招商換簽工作，利用招商帶動(dòng)銷售。三、主要工作二期認(rèn)購(gòu)預(yù)約及賣點(diǎn)展示廣告發(fā)布二期賣點(diǎn)深入挖掘啟動(dòng)招商換簽工作。尚城國(guó)際五、廣告媒體選擇從問(wèn)卷調(diào)查中我們了解到，當(dāng)?shù)厝藢?duì)媒體的接受程度從高到低依次為：電視廣告、戶外廣告、報(bào)紙廣告、宣傳單頁(yè)和公交車身廣告。我們?cè)谶x擇媒體的時(shí)候應(yīng)充分考慮這一特點(diǎn)，加大在電視媒體、戶外廣告的投入力度，結(jié)合具體的宣傳需要，適當(dāng)進(jìn)行報(bào)紙廣告、宣傳單頁(yè)、短信廣告等其他媒體的投放。尚城國(guó)際一、電視1、重點(diǎn)考慮高郵電視臺(tái)在其它頻道插播的游動(dòng)字幕或節(jié)目間廣告2、制作3D片作為項(xiàng)目形象廣告在售樓處或其它視頻媒體播放。3、重要活動(dòng)需要邀請(qǐng)電視臺(tái)做現(xiàn)場(chǎng)采訪報(bào)道，因此少量的廣告投放十分必要。二、報(bào)紙1、作為常規(guī)媒體，報(bào)紙廣告必不可少，但要有所甄選，依次為：揚(yáng)子晚報(bào)、高郵日?qǐng)?bào)、高郵信息報(bào)。2、報(bào)紙廣告將承擔(dān)項(xiàng)目形象推廣、賣點(diǎn)展示、重大營(yíng)銷活動(dòng)告知、促銷宣傳等重要任務(wù)，應(yīng)從項(xiàng)目整體概念出發(fā)，以項(xiàng)目形象塑造為主線，配合產(chǎn)品各項(xiàng)賣點(diǎn)的推廣及相應(yīng)促銷活動(dòng)多采用整版發(fā)布的形式交織進(jìn)行。并配合各階段工作重點(diǎn)，階段發(fā)布軟性新聞。尚城國(guó)際三、戶外1、盡快建設(shè)工地圍墻，及時(shí)發(fā)布圍墻廣告，長(zhǎng)期租賃秦游路項(xiàng)目周邊一段燈桿旗，發(fā)布項(xiàng)目形象廣告。2、在高郵周邊高速公路選擇位置好的高炮長(zhǎng)期租賃，發(fā)布項(xiàng)目形象廣告。在重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)短期租賃多塊廣告位，達(dá)到集中發(fā)布，高密度推廣的震撼視覺(jué)效果。3、在高郵城區(qū)中心位置、服裝城附近、新世紀(jì)裝飾城和寶林裝飾城附近尋找合適的廣告位。4、與公交公司洽談，租賃經(jīng)過(guò)區(qū)中心繁華地段和項(xiàng)目周邊公交車，發(fā)布公交車身廣告。四、DM海報(bào)在不同營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，制作不同的銷售海報(bào)，采用夾報(bào)或派發(fā)的方式進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳。尚城國(guó)際五、短信廣告1、在重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)針對(duì)本地手機(jī)高端用戶（月話費(fèi)在100元以上）進(jìn)行廣告群發(fā)。2、對(duì)本項(xiàng)目積累客戶及時(shí)傳遞項(xiàng)目信息，保持客戶對(duì)本項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注。六、特種戰(zhàn)術(shù)：1、高速公路高郵出入口收費(fèi)站及區(qū)域內(nèi)加油站放置本項(xiàng)目海報(bào)，由收費(fèi)人員隨發(fā)票交給司機(jī)。2、各合作銀行網(wǎng)點(diǎn)放置本項(xiàng)目易拉寶，且贈(zèng)送印有本案廣告的紅包，供銀行客戶免費(fèi)取用。3、制作印有項(xiàng)目LOGO的環(huán)保購(gòu)物袋在超市免費(fèi)發(fā)放。尚城國(guó)際六、廣告費(fèi)用預(yù)算報(bào)廣電視戶外車身銷售物料SP活動(dòng)合計(jì)15%20%25%5%10%25%100%90萬(wàn)120萬(wàn)150萬(wàn)30萬(wàn)60萬(wàn)150萬(wàn)600萬(wàn)各種媒體費(fèi)用預(yù)算各階段媒體費(fèi)用預(yù)算開(kāi)盤前銷售、招商中開(kāi)業(yè)宣傳合計(jì)40%50%10%100%240萬(wàn)元300萬(wàn)元60萬(wàn)元600萬(wàn)元尚城國(guó)際目錄招商策略分析商業(yè)業(yè)態(tài)分布第五篇、招商策略分析經(jīng)營(yíng)管理方式招商流程解析目錄招商準(zhǔn)備工作商業(yè)業(yè)態(tài)分布第五篇、招商策略分析租金形式建議經(jīng)營(yíng)管理方式尚城國(guó)際一.商業(yè)業(yè)態(tài)分布一層：油漆涂料、鋼材、型材管材二層：燈具區(qū)

一層：衛(wèi)浴區(qū)二層：櫥柜、樓梯、門業(yè)三層：家具一層：木業(yè)區(qū)二層：窗簾布藝、床上用品、墻紙軟飾一層：陶瓷區(qū)二層：地板區(qū)三層：家具一二層超市、餐飲三層以上賓館酒店一二層：五金電氣

三層以上辦公居住