某文化旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的風險及控制措施,項目管理論文

某文化旅游地產(chǎn)開發(fā)項目的風險及控制措施,項目管理論文摘要：隨著我們國家社會經(jīng)濟的高速建設(shè),旅游產(chǎn)業(yè)得到了大規(guī)模的發(fā)展,華而不實旅游業(yè)各方面存在較大的缺乏,且文旅項目開發(fā)存在明顯的地域性,項目開發(fā)當中存在著較多風險。本文以南京市某項目為對象,主要對文旅項目開發(fā)的項目風險管理理論進行介紹,并且對風險管理的經(jīng)過管控、風險辨別、評估控制等方面進行了具體講明,最終結(jié)合該項目大概情況進行風險類型、風險優(yōu)化控制措施的分析,以便為相關(guān)項目建設(shè)提供科學合理的參考。本文關(guān)鍵詞語：文旅項目;風險管理;控制措施;1、引言文旅產(chǎn)業(yè)的建設(shè)具備商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的較多特性,主要表現(xiàn)為高難度、高風險兩個方面,對于文旅產(chǎn)業(yè)的高風險而言,考慮到文旅相關(guān)項目普遍需要建設(shè)在具備旅游文化的目的地,且大多數(shù)旅游地主要集中于2、3線城市郊區(qū),這就容易導致人流量較小。此時,文旅項目能否具備良好的社會經(jīng)濟效益與其選址能否合理密切相關(guān)。其次,對于文旅項目建設(shè)也具備高難度特點,這也主要是由于項目的高風險特性決定的,文旅項目的整體規(guī)劃設(shè)計和后續(xù)的運營都需要考慮自然因素的影響,如旺季和淡季。除此之外,文旅項目的經(jīng)營單位也需要對不同用戶的消費需求進行差異性分析,對不同類型的用戶造成的文化差異沖突進行有效解決。本文主要結(jié)合項目建設(shè)風險管理理念,以南京市某文旅開發(fā)項目為例子對項目建設(shè)中的不同階段、方面的風險管理進行分析,繼而為風險的有效防控提供借鑒作用。2、項目風險管理2.1、經(jīng)過管理文旅項目風險管理的經(jīng)過較為復雜,整個項目地產(chǎn)的建設(shè)不僅需要重點考慮后續(xù)獲取的社會經(jīng)濟利潤,而且需要盡量匹配周圍的生態(tài)環(huán)境,實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展理念。為此,在文旅項目的開發(fā)經(jīng)過中,相關(guān)參見單位除了對經(jīng)濟風險進行必要的辨別預防之外,還要對各種環(huán)境風險、社會影響風險等因素進行必要的分析,以此對后續(xù)的建設(shè)經(jīng)過進行風險躲避。文旅項目開發(fā)的經(jīng)過復雜性主要表如今其內(nèi)部包含多種項目要素,如衣食住行、游樂、購物等方面,項目風險的經(jīng)過管理則需要結(jié)合實際不同階段進行有序開展。在風險的潛伏階段,風險并沒有完全顯現(xiàn),但是存在的風險極有可能影響文旅項目的設(shè)計開發(fā)階段,對于潛伏階段風險管控的工作重點則在于風險的事先預防,項目管理風險的預防則主要分為風險的辨別、躲避以及有效轉(zhuǎn)移,除此之外,管理人員還需要進行風險應急預案的設(shè)計編制,華而不實最主要的工作環(huán)節(jié)是風險的事先辨別,對于項目管理風險的辨別主要是將風險進行量化分析,并且對潛在風險可能發(fā)生前后進行不同情況的比照;風險的轉(zhuǎn)移躲避則是當下項目風險管理的重要措施,項目開發(fā)前期,對工作環(huán)節(jié)存在的風險進行了辨別,管理人員能夠選擇一樣作用的工作以代替風險程度高的工作或者直接取消該工作任務,一次實現(xiàn)風險程度高的工作開展帶來的建設(shè)單位不可預測料想的損失。風險預案的編制則需要在風險發(fā)生時進行緊急的準備工作,做好風險的及時控制處理,其是風險經(jīng)過管理的核心內(nèi)容[1]。風險已經(jīng)發(fā)生后,管理人員能夠準確計算出風險帶來的文旅項目相關(guān)損失,發(fā)生階段的風險管理則需要做好不同工作崗位之間的銜接,對成本投入、建設(shè)進度、生態(tài)協(xié)調(diào)等方面進行全方位把控,發(fā)生階段風險管理能夠根據(jù)如下步驟開展。首先是合理選擇針對性的風險應急預案,并采取嚴格規(guī)范化的施行;其次是管理人員采取其余動態(tài)可變形的措施進行風險的環(huán)節(jié),將項目風險控制在一定范圍,避免擴大影響;最后,管理人員則需要組織不同部門相關(guān)人員進行及時的風險彌補。對于風險的事后管理則主要表如今風險產(chǎn)生之后的危機處理預案的施行,管理人員需要采取一切可利用措施進行風險帶來的相關(guān)損失的控制,并且不同部門需要做好風險數(shù)據(jù)信息的采集歸檔,為后續(xù)的風險控制提供基礎(chǔ)支撐,避免類似情況的產(chǎn)生。2.2、風險辨別、評估及控制對于風險的辨別,風險辨別工作需要以相關(guān)建設(shè)單位進行充分的現(xiàn)場數(shù)據(jù)信息的收集和各部門項目情況的具體調(diào)查為基礎(chǔ),風險管理人員采取不同技術(shù)手段針對項目建設(shè)前期的多種類型潛在風險及客觀風險進行全方位的分類歸納辨別,一般而言,項目風險辨別具備較多的應用方式方法,如常見的流程圖法、系統(tǒng)分解法、情景分析法等,風險預先辨別對于文旅項目的前期工作開展具有至關(guān)重要的作用,其能夠優(yōu)化后續(xù)建設(shè)資源的配置,完善建設(shè)單位的人料機現(xiàn)場組織,能夠縮小不必要成本的投入,大大提升文旅項目的建設(shè)效率。根據(jù)辨別的風險,現(xiàn)場技術(shù)人員可以以根據(jù)實際情況進行施工方案的優(yōu)化,擴大項目收益率[1]。項目風險評估則需要進行不同風險內(nèi)容的估計,如風險發(fā)生時對項目整體的危害程度、影響范圍;項目風險發(fā)生的預測料想時間、項目風險發(fā)生的可能性程度;獨立不同的風險因素產(chǎn)生整個風險事件的概率等,項目風險評估的流程如此圖1所示。項目風險評估工作的開展主要是將風險進行不同程度的分類,一般能夠?qū)L險程度分成4個不同級別,即忽略級、稍微級、嚴重級和災難級,風險評估能夠采取如下幾種方式方法進行,項目階段測試、風險危害可性能分析矩陣、精度數(shù)據(jù)分級,整個評估工作開展的準確性直接決定了后續(xù)項目能否順利開展,且風險評估工作需要根據(jù)風險的預先辨別、項目不同工作任務的開展進度、項目單位自工程的建設(shè)規(guī)模、使用用處等方面為基礎(chǔ)信息,這有助于風險評估數(shù)據(jù)獲取的穩(wěn)定準確有效性。圖1風險評估映射模型項目的風險控制則是對文旅項目風險進行風險辨別、分析、評估等不同階段采取有效措施進行風險消除,風險控制主要目的在于最大化項目建設(shè)的積極影響、最小化建設(shè)中的消極因素影響。風險控制是決定文旅項目建設(shè)不同階段的重要措施,項目風險管理人員需要盡量實現(xiàn)風險的控制,這有助于施行階段風險發(fā)生概率的降低,在事中則要對一些隱蔽工序的施工質(zhì)量進行具體檢查,避免不必要的后續(xù)返修返工等,做好風險的嚴格現(xiàn)場管理。文旅項目的風險主要分為進度風險、質(zhì)量風險、成本風險、安全生產(chǎn)風險這幾個方面[2]。3、某文化旅游地產(chǎn)開發(fā)項目大概情況及風險類型3.1、項目大概情況南京市某文旅地產(chǎn)建設(shè)項目占地總面積為40000m2,華而不實總建設(shè)面積為85000m2,地下建筑面積為15000m2,地上建筑面積為70000m2,整體建筑的占地面積到達了20000m2,建筑密度為50%,綠地率為10%,該項目總共建設(shè)有750個停車位,具備文化、旅游、飲食、購物、休閑、商業(yè)等多方面的綜合一體化特性,除此之外,該文旅建設(shè)項目以可持續(xù)發(fā)展為理念,具備較高的空間層次感,具體表現(xiàn)出了以人文本的空間構(gòu)造設(shè)計,實現(xiàn)了當代感和古代感的完美結(jié)合,是南京市綜合功能區(qū)和全時間段不夜城的表現(xiàn)。3.2、風險類型一般而言,項目建設(shè)風險源分類如此圖2所示,對于本文所研究項目,其內(nèi)部的風險源主要包括如下幾個方面。首先是項目建設(shè)的資金投入風險,資金投入風險有兩個內(nèi)容構(gòu)成,即融資風險、籌資風險。華而不實,籌資風險的事先辨別則需要文旅項目投資人和當?shù)亻_發(fā)建設(shè)部門進行聯(lián)合把控,如對銀行項目建設(shè)借貸資金風險和建設(shè)介入單位的信譽資質(zhì)等的辨別。融資風險則主要需要在建設(shè)單位進行項目諸方面成本控制基礎(chǔ)上進行合理融資對象的選擇,以此對融資風險進行有效躲避;其次是文旅項目開發(fā)中的技術(shù)風險,文旅項目技術(shù)上的風險主要表現(xiàn)為該項目的設(shè)計規(guī)劃特點能否與當?shù)氐穆糜翁厣ハ噙m應,建設(shè)單位需要充分對項目建設(shè)流程和進度進行全方位動態(tài)管控,并且對項目建設(shè)特點能否和當?shù)芈糜涡蜗蟠嬖诓町愡M行及時判定糾正,對華而不實存在的技術(shù)性風險進行辨別控制;建設(shè)質(zhì)量風險決定了項目運行的穩(wěn)定能力,質(zhì)量風險表現(xiàn)為旅游產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)意和施工技術(shù)的匹配性和項目建設(shè)方案能否具備足夠的科學可靠性,風險管理人員能夠在前期對不符合施工條件要求的相關(guān)建設(shè)產(chǎn)品進行質(zhì)量判定,對華而不實存在的質(zhì)量風險進行及時遏制;成本風險跟文旅項目整體規(guī)劃能否合理密切相關(guān),項目建設(shè)成本的擴增主要表現(xiàn)為項目設(shè)計階段不同子項目的總造價超過了概預算和項目施行經(jīng)過中擴增的不合理成本。為此,管理人員需要在項目建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)進行風險的量化分析,盡可能控制實際成本在可預算范圍內(nèi),如人工、材料、機械等的成本支出[3]。圖2風險源分類圖4、項目風險控制措施4.1、專家咨詢機構(gòu)建立專家咨詢機構(gòu)的建立是文化旅游地產(chǎn)開發(fā)項目風險應對的主要措施,風險決策體制應該由項目開發(fā)的領(lǐng)導集體、風險研究的內(nèi)部組織以及專家咨詢機構(gòu)共同構(gòu)成。華而不實,項目開發(fā)者(項目經(jīng)理)與項目決策集體是整個體制的核心,也是最重要的決策主體,其需要為相關(guān)決策提供準確的資料以便為專家提出相關(guān)的風險應對措施提供良好的信息基礎(chǔ)。而專家咨詢機構(gòu)則是風險應對措施制定的主要施行人員,相關(guān)風險的應對措施大都是根據(jù)專家協(xié)商后的意見進行落實并為減少項目損失工作的開展提供重要指導作用。4.2、管理培訓及項目團隊優(yōu)化加強項目風險的管理培訓是提高風險應對效率的必要方式方法。首先,項目經(jīng)理要充分認識到項目風險管理培訓對整個項目風險管理工作的重要性,并將風險管理的培訓工作提升到關(guān)系企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目的上來。其次,在培訓經(jīng)過中,還需積極營造濃烈厚重的學習氣氛,并在處理好建設(shè)項目與培訓工作在時間上的矛盾的基礎(chǔ)上,努力創(chuàng)造培訓條件、調(diào)動項目員工學習風險管理的積極性,使其能夠及時對相關(guān)風險進行初步辨別和分析。組建高效的項目團隊是降低風險事件發(fā)生并提高風險應對效果的重要工作。文化旅游地產(chǎn)開發(fā)項目負責人以及相關(guān)管理人員需要對當下的文化旅游產(chǎn)業(yè)以及旅游地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢進行綜合分析,進而在確保當下項目符合整體市場和行業(yè)發(fā)展規(guī)律的前提下,展開詳細子項目的開發(fā)工作。其次,加強項目團隊的組建力度,進而為相關(guān)風險的躲避提供良好的內(nèi)部環(huán)境。5、小結(jié)總而言之,文旅項目作為一個綜合一體化的工程,其內(nèi)部包含了較多種類的風險因素,風險管理人員需要加強對文旅項目開發(fā)不同階段的風險認識,及時做好項目建設(shè)前期的風險辨別、評估、控制,將風險躲避在早期。本文所針對的南京市某文旅開發(fā)項目風險管理對于現(xiàn)實中的相關(guān)類似工程具