某文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及控制措施,項(xiàng)目管理論文

某文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及控制措施,項(xiàng)目管理論文摘要：隨著我們國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速建設(shè),旅游產(chǎn)業(yè)得到了大規(guī)模的發(fā)展,華而不實(shí)旅游業(yè)各方面存在較大的缺乏,且文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在明顯的地域性,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)中存在著較多風(fēng)險(xiǎn)。本文以南京市某項(xiàng)目為對(duì)象,主要對(duì)文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論進(jìn)行介紹,并且對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)過(guò)管控、風(fēng)險(xiǎn)辨別、評(píng)估控制等方面進(jìn)行了具體講明,最終結(jié)合該項(xiàng)目大概情況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)類型、風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)化控制措施的分析,以便為相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)提供科學(xué)合理的參考。本文關(guān)鍵詞語(yǔ)：文旅項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)管理;控制措施;1、引言文旅產(chǎn)業(yè)的建設(shè)具備商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的較多特性,主要表現(xiàn)為高難度、高風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面,對(duì)于文旅產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)而言,考慮到文旅相關(guān)項(xiàng)目普遍需要建設(shè)在具備旅游文化的目的地,且大多數(shù)旅游地主要集中于2、3線城市郊區(qū),這就容易導(dǎo)致人流量較小。此時(shí),文旅項(xiàng)目能否具備良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益與其選址能否合理密切相關(guān)。其次,對(duì)于文旅項(xiàng)目建設(shè)也具備高難度特點(diǎn),這也主要是由于項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)特性決定的,文旅項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)和后續(xù)的運(yùn)營(yíng)都需要考慮自然因素的影響,如旺季和淡季。除此之外,文旅項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)單位也需要對(duì)不同用戶的消費(fèi)需求進(jìn)行差異性分析,對(duì)不同類型的用戶造成的文化差異沖突進(jìn)行有效解決。本文主要結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理理念,以南京市某文旅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例子對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的不同階段、方面的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行分析,繼而為風(fēng)險(xiǎn)的有效防控提供借鑒作用。2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理2.1、經(jīng)過(guò)管理文旅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)過(guò)較為復(fù)雜,整個(gè)項(xiàng)目地產(chǎn)的建設(shè)不僅需要重點(diǎn)考慮后續(xù)獲取的社會(huì)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),而且需要盡量匹配周圍的生態(tài)環(huán)境,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展理念。為此,在文旅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)中,相關(guān)參見(jiàn)單位除了對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的辨別預(yù)防之外,還要對(duì)各種環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行必要的分析,以此對(duì)后續(xù)的建設(shè)經(jīng)過(guò)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)躲避。文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)過(guò)復(fù)雜性主要表如今其內(nèi)部包含多種項(xiàng)目要素,如衣食住行、游樂(lè)、購(gòu)物等方面,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)過(guò)管理則需要結(jié)合實(shí)際不同階段進(jìn)行有序開(kāi)展。在風(fēng)險(xiǎn)的潛伏階段,風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有完全顯現(xiàn),但是存在的風(fēng)險(xiǎn)極有可能影響文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)階段,對(duì)于潛伏階段風(fēng)險(xiǎn)管控的工作重點(diǎn)則在于風(fēng)險(xiǎn)的事先預(yù)防,項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防則主要分為風(fēng)險(xiǎn)的辨別、躲避以及有效轉(zhuǎn)移,除此之外,管理人員還需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案的設(shè)計(jì)編制,華而不實(shí)最主要的工作環(huán)節(jié)是風(fēng)險(xiǎn)的事先辨別,對(duì)于項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)的辨別主要是將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析,并且對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生前后進(jìn)行不同情況的比照;風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移躲避則是當(dāng)下項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要措施,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期,對(duì)工作環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了辨別,管理人員能夠選擇一樣作用的工作以代替風(fēng)險(xiǎn)程度高的工作或者直接取消該工作任務(wù),一次實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)程度高的工作開(kāi)展帶來(lái)的建設(shè)單位不可預(yù)測(cè)料想的損失。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案的編制則需要在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)進(jìn)行緊急的準(zhǔn)備工作,做好風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)控制處理,其是風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過(guò)管理的核心內(nèi)容[1]。風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)生后,管理人員能夠準(zhǔn)確計(jì)算出風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的文旅項(xiàng)目相關(guān)損失,發(fā)生階段的風(fēng)險(xiǎn)管理則需要做好不同工作崗位之間的銜接,對(duì)成本投入、建設(shè)進(jìn)度、生態(tài)協(xié)調(diào)等方面進(jìn)行全方位把控,發(fā)生階段風(fēng)險(xiǎn)管理能夠根據(jù)如下步驟開(kāi)展。首先是合理選擇針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案,并采取嚴(yán)格規(guī)范化的施行;其次是管理人員采取其余動(dòng)態(tài)可變形的措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié),將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍,避免擴(kuò)大影響;最后,管理人員則需要組織不同部門相關(guān)人員進(jìn)行及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)彌補(bǔ)。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的事后管理則主要表如今風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生之后的危機(jī)處理預(yù)案的施行,管理人員需要采取一切可利用措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的相關(guān)損失的控制,并且不同部門需要做好風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)信息的采集歸檔,為后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)控制提供基礎(chǔ)支撐,避免類似情況的產(chǎn)生。2.2、風(fēng)險(xiǎn)辨別、評(píng)估及控制對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的辨別,風(fēng)險(xiǎn)辨別工作需要以相關(guān)建設(shè)單位進(jìn)行充分的現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)信息的收集和各部門項(xiàng)目情況的具體調(diào)查為基礎(chǔ),風(fēng)險(xiǎn)管理人員采取不同技術(shù)手段針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)前期的多種類型潛在風(fēng)險(xiǎn)及客觀風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位的分類歸納辨別,一般而言,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)辨別具備較多的應(yīng)用方式方法,如常見(jiàn)的流程圖法、系統(tǒng)分解法、情景分析法等,風(fēng)險(xiǎn)預(yù)先辨別對(duì)于文旅項(xiàng)目的前期工作開(kāi)展具有至關(guān)重要的作用,其能夠優(yōu)化后續(xù)建設(shè)資源的配置,完善建設(shè)單位的人料機(jī)現(xiàn)場(chǎng)組織,能夠縮小不必要成本的投入,大大提升文旅項(xiàng)目的建設(shè)效率。根據(jù)辨別的風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員可以以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行施工方案的優(yōu)化,擴(kuò)大項(xiàng)目收益率[1]。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估則需要進(jìn)行不同風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容的估計(jì),如風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)對(duì)項(xiàng)目整體的危害程度、影響范圍;項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的預(yù)測(cè)料想時(shí)間、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性程度;獨(dú)立不同的風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)事件的概率等,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程如此圖1所示。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作的開(kāi)展主要是將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行不同程度的分類,一般能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)程度分成4個(gè)不同級(jí)別,即忽略級(jí)、稍微級(jí)、嚴(yán)重級(jí)和災(zāi)難級(jí),風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能夠采取如下幾種方式方法進(jìn)行,項(xiàng)目階段測(cè)試、風(fēng)險(xiǎn)危害可性能分析矩陣、精度數(shù)據(jù)分級(jí),整個(gè)評(píng)估工作開(kāi)展的準(zhǔn)確性直接決定了后續(xù)項(xiàng)目能否順利開(kāi)展,且風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)先辨別、項(xiàng)目不同工作任務(wù)的開(kāi)展進(jìn)度、項(xiàng)目單位自工程的建設(shè)規(guī)模、使用用處等方面為基礎(chǔ)信息,這有助于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)獲取的穩(wěn)定準(zhǔn)確有效性。圖1風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估映射模型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制則是對(duì)文旅項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨別、分析、評(píng)估等不同階段采取有效措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)消除,風(fēng)險(xiǎn)控制主要目的在于最大化項(xiàng)目建設(shè)的積極影響、最小化建設(shè)中的消極因素影響。風(fēng)險(xiǎn)控制是決定文旅項(xiàng)目建設(shè)不同階段的重要措施,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理人員需要盡量實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的控制,這有助于施行階段風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率的降低,在事中則要對(duì)一些隱蔽工序的施工質(zhì)量進(jìn)行具體檢查,避免不必要的后續(xù)返修返工等,做好風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)管理。文旅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要分為進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)這幾個(gè)方面[2]。3、某文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大概情況及風(fēng)險(xiǎn)類型3.1、項(xiàng)目大概情況南京市某文旅地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目占地總面積為40000m2,華而不實(shí)總建設(shè)面積為85000m2,地下建筑面積為15000m2,地上建筑面積為70000m2,整體建筑的占地面積到達(dá)了20000m2,建筑密度為50%,綠地率為10%,該項(xiàng)目總共建設(shè)有750個(gè)停車位,具備文化、旅游、飲食、購(gòu)物、休閑、商業(yè)等多方面的綜合一體化特性,除此之外,該文旅建設(shè)項(xiàng)目以可持續(xù)發(fā)展為理念,具備較高的空間層次感,具體表現(xiàn)出了以人文本的空間構(gòu)造設(shè)計(jì),實(shí)現(xiàn)了當(dāng)代感和古代感的完美結(jié)合,是南京市綜合功能區(qū)和全時(shí)間段不夜城的表現(xiàn)。3.2、風(fēng)險(xiǎn)類型一般而言,項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)源分類如此圖2所示,對(duì)于本文所研究項(xiàng)目,其內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)源主要包括如下幾個(gè)方面。首先是項(xiàng)目建設(shè)的資金投入風(fēng)險(xiǎn),資金投入風(fēng)險(xiǎn)有兩個(gè)內(nèi)容構(gòu)成,即融資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)。華而不實(shí),籌資風(fēng)險(xiǎn)的事先辨別則需要文旅項(xiàng)目投資人和當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)建設(shè)部門進(jìn)行聯(lián)合把控,如對(duì)銀行項(xiàng)目建設(shè)借貸資金風(fēng)險(xiǎn)和建設(shè)介入單位的信譽(yù)資質(zhì)等的辨別。融資風(fēng)險(xiǎn)則主要需要在建設(shè)單位進(jìn)行項(xiàng)目諸方面成本控制基礎(chǔ)上進(jìn)行合理融資對(duì)象的選擇,以此對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效躲避;其次是文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),文旅項(xiàng)目技術(shù)上的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃特點(diǎn)能否與當(dāng)?shù)氐穆糜翁厣ハ噙m應(yīng),建設(shè)單位需要充分對(duì)項(xiàng)目建設(shè)流程和進(jìn)度進(jìn)行全方位動(dòng)態(tài)管控,并且對(duì)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)能否和當(dāng)?shù)芈糜涡蜗蟠嬖诓町愡M(jìn)行及時(shí)判定糾正,對(duì)華而不實(shí)存在的技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行辨別控制;建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)決定了項(xiàng)目運(yùn)行的穩(wěn)定能力,質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為旅游產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)意和施工技術(shù)的匹配性和項(xiàng)目建設(shè)方案能否具備足夠的科學(xué)可靠性,風(fēng)險(xiǎn)管理人員能夠在前期對(duì)不符合施工條件要求的相關(guān)建設(shè)產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量判定,對(duì)華而不實(shí)存在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)遏制;成本風(fēng)險(xiǎn)跟文旅項(xiàng)目整體規(guī)劃能否合理密切相關(guān),項(xiàng)目建設(shè)成本的擴(kuò)增主要表現(xiàn)為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段不同子項(xiàng)目的總造價(jià)超過(guò)了概預(yù)算和項(xiàng)目施行經(jīng)過(guò)中擴(kuò)增的不合理成本。為此,管理人員需要在項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的量化分析,盡可能控制實(shí)際成本在可預(yù)算范圍內(nèi),如人工、材料、機(jī)械等的成本支出[3]。圖2風(fēng)險(xiǎn)源分類圖4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施4.1、專家咨詢機(jī)構(gòu)建立專家咨詢機(jī)構(gòu)的建立是文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的主要措施,風(fēng)險(xiǎn)決策體制應(yīng)該由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)集體、風(fēng)險(xiǎn)研究的內(nèi)部組織以及專家咨詢機(jī)構(gòu)共同構(gòu)成。華而不實(shí),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者(項(xiàng)目經(jīng)理)與項(xiàng)目決策集體是整個(gè)體制的核心,也是最重要的決策主體,其需要為相關(guān)決策提供準(zhǔn)確的資料以便為專家提出相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施提供良好的信息基礎(chǔ)。而專家咨詢機(jī)構(gòu)則是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施制定的主要施行人員,相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施大都是根據(jù)專家協(xié)商后的意見(jiàn)進(jìn)行落實(shí)并為減少項(xiàng)目損失工作的開(kāi)展提供重要指導(dǎo)作用。4.2、管理培訓(xùn)及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)優(yōu)化加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理培訓(xùn)是提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)效率的必要方式方法。首先,項(xiàng)目經(jīng)理要充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理培訓(xùn)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重要性,并將風(fēng)險(xiǎn)管理的培訓(xùn)工作提升到關(guān)系企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目的上來(lái)。其次,在培訓(xùn)經(jīng)過(guò)中,還需積極營(yíng)造濃烈厚重的學(xué)習(xí)氣氛,并在處理好建設(shè)項(xiàng)目與培訓(xùn)工作在時(shí)間上的矛盾的基礎(chǔ)上,努力創(chuàng)造培訓(xùn)條件、調(diào)動(dòng)項(xiàng)目員工學(xué)習(xí)風(fēng)險(xiǎn)管理的積極性,使其能夠及時(shí)對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行初步辨別和分析。組建高效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是降低風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生并提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)效果的重要工作。文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人以及相關(guān)管理人員需要對(duì)當(dāng)下的文化旅游產(chǎn)業(yè)以及旅游地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行綜合分析,進(jìn)而在確保當(dāng)下項(xiàng)目符合整體市場(chǎng)和行業(yè)發(fā)展規(guī)律的前提下,展開(kāi)詳細(xì)子項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作。其次,加強(qiáng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組建力度,進(jìn)而為相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的躲避提供良好的內(nèi)部環(huán)境。5、小結(jié)總而言之,文旅項(xiàng)目作為一個(gè)綜合一體化的工程,其內(nèi)部包含了較多種類的風(fēng)險(xiǎn)因素,風(fēng)險(xiǎn)管理人員需要加強(qiáng)對(duì)文旅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí),及時(shí)做好項(xiàng)目建設(shè)前期的風(fēng)險(xiǎn)辨別、評(píng)估、控制,將風(fēng)險(xiǎn)躲避在早期。本文所針對(duì)的南京市某文旅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于現(xiàn)實(shí)中的相關(guān)類似工程具