某住宅樓項(xiàng)目可行性報(bào)告簡(jiǎn)版

xxxxxx名苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位：新疆xxxxxx有限公司編制時(shí)間：二零一一年六月十七日xxxxxx經(jīng)典名苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄項(xiàng)目概況項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目的總體規(guī)劃構(gòu)思項(xiàng)目分析與營(yíng)銷理念項(xiàng)目的物業(yè)管理項(xiàng)目的結(jié)論xxxxxx經(jīng)典名苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告為了響應(yīng)國(guó)家２０１1年要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)的號(hào)召，為全面拉動(dòng)xxxxxx開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，全面復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的不良影響，積極引導(dǎo)和推進(jìn)國(guó)家市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程，為了貫徹自治區(qū)新型工業(yè)化城市建設(shè)的會(huì)議精神，進(jìn)一步增強(qiáng)xxxxxx的聚集輻射作用，加快建設(shè)區(qū)域中心城市步伐，2005年9月巴州黨委、州人民政府結(jié)合x(chóng)xxxxx市和尉犁縣的實(shí)際情況，提出庫(kù)尉一體化戰(zhàn)略，將開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)行擴(kuò)區(qū)，將xxxxxx開(kāi)發(fā)區(qū)、石化工業(yè)園、西尼爾紡織工業(yè)園進(jìn)行了整合，實(shí)施統(tǒng)一政策、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，一區(qū)多園的管理體制。實(shí)施庫(kù)尉一體化以來(lái)，開(kāi)發(fā)區(qū)牢固樹(shù)立“大項(xiàng)目大發(fā)展、好項(xiàng)目快發(fā)展、無(wú)項(xiàng)目不發(fā)展”的觀念，堅(jiān)持“招商上檔次，環(huán)境創(chuàng)一流”融合周邊縣，以及兵團(tuán)農(nóng)二師的資源力量，加快項(xiàng)目推進(jìn)，優(yōu)化軟硬環(huán)境，招商引資工作在短期內(nèi)取得了重大進(jìn)展。鑒于開(kāi)發(fā)區(qū)入住企業(yè)和長(zhǎng)入住人口的不斷增加，開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)具備了一定的開(kāi)發(fā)潛力，隨著xxxxxx開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展,常住人口也應(yīng)相應(yīng)增加,居民收入水平的不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展，且目前供求關(guān)系正在健康的發(fā)展,建設(shè)此類商品房的必要性就逐漸凸顯，公司自成立以來(lái)，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于xxxxxx開(kāi)發(fā)區(qū)，輻射尉犁縣以及周邊各鎮(zhèn)。通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，占據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在xxxxxx市房地產(chǎn)行業(yè)的形象。項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：萬(wàn)方經(jīng)典名苑2、項(xiàng)目地理位置：本項(xiàng)目位于xxxxxx開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)大道，西側(cè)樂(lè)悟路（原緯十路），北側(cè)開(kāi)發(fā)大道，東側(cè)高壓走廊，南側(cè)閑置用地圍合；3、建設(shè)單位概況：新疆xxxxxx有限公司成立于1999年，是自治區(qū)建設(shè)廳審核批準(zhǔn)的三級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，具有AAA級(jí)信用等級(jí)，公司是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售為主導(dǎo)，集建筑安裝、物業(yè)管理、住房置業(yè)擔(dān)保、餐飲、娛樂(lè)、商貿(mào)服務(wù)等多種產(chǎn)業(yè)為一體的綜合性企業(yè)。公司現(xiàn)有在冊(cè)在崗職工30人，其中本科學(xué)歷以上8人，大專以上學(xué)歷12人；高級(jí)職稱2人，中級(jí)職稱14人，初級(jí)職稱10人。公司全體員工秉承遵紀(jì)守法、誠(chéng)實(shí)做人，重合同守信譽(yù)、抓質(zhì)量、創(chuàng)精品、樹(shù)品牌、促發(fā)展的宗旨，使企業(yè)步入了一條年年攀新高、歲歲創(chuàng)佳績(jī)的可持續(xù)發(fā)展道路。公司下設(shè)財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、工程部、營(yíng)銷部以及綜合管理行政部，已形成多元化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展格局，是xxxxxx地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)里具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。4、項(xiàng)目規(guī)模：本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為60.00畝，總建筑面積為73670.4平方米，其中住宅面積為67597平方米，商業(yè)用房面積為4134平方米，設(shè)計(jì)14棟，可入住約758戶，綠化面積為3330平方米，停車位456個(gè)。5、建設(shè)周期及資金來(lái)源計(jì)劃：本公司將本項(xiàng)目分兩階段進(jìn)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。第一階段開(kāi)發(fā)總建筑面積約40000平方米，合計(jì)需投入資金4000萬(wàn)元。資金來(lái)源計(jì)劃：（1）前期費(fèi)用由我公司自籌投入建設(shè)使用。（2）第一階段開(kāi)發(fā)建設(shè)的同時(shí)，代理銷售公司進(jìn)行強(qiáng)有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。至此第二階段項(xiàng)目開(kāi)工。綜上所述，本項(xiàng)目將使資金的靈活周轉(zhuǎn)，與項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)環(huán)相扣，實(shí)現(xiàn)整體良性循環(huán)。二、項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；2、適應(yīng)各界人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；3、在延續(xù)附近建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為xxxxxx開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。三、項(xiàng)目的總體規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)中央綠地廣場(chǎng)、時(shí)尚休閑會(huì)所、特色商業(yè)街、大型停車場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站，以及健身房等娛樂(lè)休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以開(kāi)發(fā)大道上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計(jì)小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。本小區(qū)由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫(kù)、等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。本小區(qū)規(guī)劃在小區(qū)中心建造中央綠地廣場(chǎng)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。四、項(xiàng)目分析與營(yíng)銷理念1、項(xiàng)目市場(chǎng)分析

（1）地段環(huán)境優(yōu)越，本項(xiàng)目地處xxxxxx開(kāi)發(fā)區(qū)，此地區(qū)是xxxxxx市近幾年大力發(fā)展的地段，因此本地區(qū)的發(fā)展空間是極為寬廣的；（2）周邊生活配套完善，近幾年xxxxxx開(kāi)發(fā)區(qū)已入住很多居民，各類生活配套設(shè)施的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)完善，這將會(huì)給入住本小區(qū)的住戶提供極大的方便；（3）園林景觀設(shè)計(jì)突出本項(xiàng)目對(duì)xxxxxx住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以大型的社區(qū)規(guī)模，開(kāi)辟中央綠地廣場(chǎng)，實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性；（4）教育配套優(yōu)勢(shì)顯著自古以來(lái)，人們就非?？粗丨h(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購(gòu)買前期對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來(lái)鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺(jué)，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。附近濃厚的文化教育氛圍，使得本項(xiàng)目別具特點(diǎn)；（5）建筑施工品質(zhì)過(guò)硬本項(xiàng)目xxxxxx建筑有限公司承建，公司推行品牌第一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評(píng)。一期房屋將達(dá)到卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)節(jié)能的中空玻璃窗、室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，會(huì)給消費(fèi)者留下了深刻的印象。施工方在本項(xiàng)目的建造中，將秉承這種精益求精的作風(fēng)，把本項(xiàng)目建造成xxxxxx市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益；（6）市場(chǎng)供求關(guān)系良好本項(xiàng)目地處經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)大型住宅社區(qū)，庫(kù)尉一體化的快速發(fā)展將為本項(xiàng)目帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè)觀。2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（1）成本分析前期各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)計(jì)約900多萬(wàn)元；工程成本：每棟樓按均價(jià)1100元/平方米的造價(jià)計(jì)算70000平方米×1100元/平方米=7700萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅及其他附加費(fèi)用：7700萬(wàn)元×11.06%=851.62萬(wàn)元；以上所有支出費(fèi)用總計(jì)：9451.62萬(wàn)元。（2）利潤(rùn)分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，該項(xiàng)目的預(yù)及利潤(rùn)為每平方220～280元，預(yù)計(jì)利潤(rùn)約為1578.08萬(wàn)元3、營(yíng)銷理念（1）我公司通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。我公司將聘請(qǐng)專業(yè)營(yíng)銷公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同，經(jīng)專業(yè)營(yíng)銷公司對(duì)本項(xiàng)目的整合包裝、營(yíng)銷策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，將大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度；（2）本項(xiàng)目的價(jià)格定位，由于近幾年開(kāi)發(fā)區(qū)各類小區(qū)住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段xxxxxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)；（3）本項(xiàng)目的整合營(yíng)銷，本項(xiàng)目在對(duì)一期工程營(yíng)銷策劃、強(qiáng)勢(shì)銷售的同時(shí)，也為本項(xiàng)目二期的包裝與營(yíng)銷進(jìn)行了良好鋪墊，屆時(shí)二期尚未開(kāi)盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在xxxxxx市深入人心，積累了大量潛在客戶，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，達(dá)到資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)，本在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)的重大優(yōu)勢(shì)，切合目標(biāo)消費(fèi)群的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹(shù)立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象；（4）主打廣告語(yǔ)：2012年xxxxxx市最值得期待的生態(tài)人文住宅；領(lǐng)舞開(kāi)發(fā)區(qū)新生活，以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語(yǔ)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激；（5）賣點(diǎn)提煉：金牌美福地，絕版地段，盡享xxxxxx開(kāi)發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路的便利和尊榮，黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力。優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價(jià)，引領(lǐng)開(kāi)發(fā)區(qū)超值風(fēng)暴。精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)節(jié)能的中空玻璃窗、室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺(jué)更好。完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范的宏大規(guī)模，特有中央綠化廣場(chǎng)，，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開(kāi)間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配時(shí)尚車庫(kù)，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。五、項(xiàng)目的物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項(xiàng)目由xxxxxx物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有電子門系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。六、項(xiàng)目的結(jié)論