某地產(chǎn)宗地成本核算

6、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)居住建設(shè)用地總用用地46570平方方米車位652個(gè)地上建筑面積物業(yè)經(jīng)管用房913平方米車位配比56%會(huì)所建筑面積2000平方米地下車庫(kù)建筑面積積26079平方米米11層小高層建筑面積積61492平方米米其中人防建筑面積積9006平方米18層高層建筑面積61492平方米米其中非人防建筑面面積17073平方米米沿鳳城路商業(yè)建筑筑面積4500平方米容積率2.80合計(jì)130396平方方米綠地率30.00%總戶數(shù)(平均戶面面積:90*00.7+1440*0.33=105平方米)1171建筑密度23%7、項(xiàng)目投資成本分析項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)方案一（平開平走走）方案二（低開高走走）開發(fā)成本以下7大項(xiàng)之和40849萬(wàn)元元40849萬(wàn)元（一）、土地成本本1+210707萬(wàn)元10707萬(wàn)元1、土地出讓金148.82((起價(jià)上浮10%)10395萬(wàn)元10395萬(wàn)元2、契稅3%312萬(wàn)元312萬(wàn)元（二）建安工程成成本以下7項(xiàng)之和22379萬(wàn)元22379萬(wàn)元1、11層小高層建安成本本按1200元/平方方米估7379萬(wàn)元7379萬(wàn)元2、18層高層建安成本按1300元/平方方米估7994萬(wàn)元7994萬(wàn)元3、地下建安成本((人防)按1800元/平方方米估1621萬(wàn)元1621萬(wàn)元4、地下建安下成本本(非人防)按1500元/平方方米估2561萬(wàn)元2561萬(wàn)元5、11層高層電梯成本25萬(wàn)/臺(tái),36臺(tái)912萬(wàn)元912萬(wàn)元6、18層高層電梯成本40萬(wàn)/臺(tái)，20臺(tái)800萬(wàn)元800萬(wàn)元7、公建用房按1500元/平方方米估1112萬(wàn)元1112萬(wàn)元（三）、前期工程程費(fèi)以下6項(xiàng)之和1029萬(wàn)元1029萬(wàn)元1、勘探按5元/平方米估65萬(wàn)元65萬(wàn)元2、建筑及施工圖設(shè)設(shè)計(jì)按45元/平方米估估587萬(wàn)元587萬(wàn)元3、景觀設(shè)計(jì)按20元/平方米景景觀面積估47萬(wàn)元47萬(wàn)元4、室外綜合、智能能化等專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)按20元/平方米估估261萬(wàn)元261萬(wàn)元5、試樁費(fèi)按照20萬(wàn)估計(jì)20萬(wàn)元20萬(wàn)元６、施工水電貼費(fèi)費(fèi)、三通一平平按照50萬(wàn)估計(jì)50萬(wàn)元50萬(wàn)元（四）、開發(fā)期間間費(fèi)用以下5項(xiàng)之和138萬(wàn)元138萬(wàn)元1、預(yù)決算審核費(fèi)（二）*0.155%34萬(wàn)元34萬(wàn)元2、質(zhì)監(jiān)費(fèi)（二）*0.2%%45萬(wàn)元45萬(wàn)元3、監(jiān)理費(fèi)（二）*0.1%%22萬(wàn)元22萬(wàn)元4、招投標(biāo)代理費(fèi)（二）*0.1%%22萬(wàn)元22萬(wàn)元5、前期物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)15萬(wàn)估計(jì)15萬(wàn)元15萬(wàn)元（五）室外配套費(fèi)費(fèi)以下10項(xiàng)和2020萬(wàn)元2020萬(wàn)元1、室外市政道路工工程費(fèi)按100元/平方米米道路面積估估140萬(wàn)元140萬(wàn)元2、室外景觀工程費(fèi)費(fèi)按180元/平方米米景觀面積估估419萬(wàn)元419萬(wàn)元3、室外水電管線工工程費(fèi)按35元/平方米估估456萬(wàn)元456萬(wàn)元4、電話管線工程按6元/平方米估78萬(wàn)元78萬(wàn)元5、有線電視工程按8元/平方米估104萬(wàn)元104萬(wàn)元6、安全監(jiān)控按25元/平方米估估326萬(wàn)元326萬(wàn)元7、管道煤氣工程按15元/平方米估估196萬(wàn)元196萬(wàn)元8、集中供熱按12元/平方米估估156萬(wàn)元156萬(wàn)元9、郵政信箱按15018萬(wàn)元18萬(wàn)元10、雙路供電增容費(fèi)費(fèi)按270元/KW，4KW/戶126萬(wàn)元126萬(wàn)元（六）、不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)(二+三+四+五)*3%767萬(wàn)元767萬(wàn)元（七）、開發(fā)期間間規(guī)費(fèi)以下9項(xiàng)之和3809萬(wàn)元3809萬(wàn)元1、市政設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)按150元/平方米米估1956萬(wàn)元1956萬(wàn)元2、消防設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)按30元/平方米估估391萬(wàn)元391萬(wàn)元3、勞保統(tǒng)籌費(fèi)3.55%794萬(wàn)元794萬(wàn)元4、新型墻體材料費(fèi)費(fèi)按6元/平方米估78萬(wàn)元78萬(wàn)元5、散裝水泥保證金金按5元/平方米估65萬(wàn)元65萬(wàn)元6、白蟻防治費(fèi)按1.6元/平方米米估21萬(wàn)元21萬(wàn)元7、排污費(fèi)按6.0元/平方米米估78萬(wàn)元78萬(wàn)元8、環(huán)衛(wèi)費(fèi)按0.5元/平方米米估7萬(wàn)元7萬(wàn)元9、結(jié)建”人防工程程押金10.00%418萬(wàn)元418萬(wàn)元開發(fā)費(fèi)用以下三大項(xiàng)之和6287萬(wàn)元5735萬(wàn)元（一）、管理費(fèi)用用按每年300萬(wàn)估估,按3年算900萬(wàn)元900萬(wàn)元（二）、銷售費(fèi)用用按總銷售收入*22%估1030萬(wàn)元1008萬(wàn)元（三）、財(cái)務(wù)費(fèi)用用按動(dòng)態(tài)資本化費(fèi)用用計(jì)4357萬(wàn)元3827萬(wàn)元合計(jì)計(jì)開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)費(fèi)用47136萬(wàn)元46584萬(wàn)元8、項(xiàng)目投資支付（現(xiàn)金流出）分析方案一時(shí)間2006年20072008年2009年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158654910707建安工程成本40355708497041082440111922379前期工程費(fèi)2002002002002291029開發(fā)期間費(fèi)用10038138室外配套費(fèi)4004004004004202020不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7070707070707070707067767開發(fā)期間規(guī)費(fèi)19569279263809管理費(fèi)用757575757575757575757575900銷售費(fèi)用70801001001401409080806050401030現(xiàn)在金流出合計(jì)435888501352147147443205993560547333065605615133942779說(shuō)明：1、工程費(fèi)用支付按以下原則支付：正負(fù)零零前不支付費(fèi)用、主體結(jié)頂60%主體費(fèi)用、單體竣工95%建安費(fèi)用方案二時(shí)間2006年20072008年2009年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158654910707建安工程成本40355708497041082440111922379前期工程費(fèi)2002002002002291029開發(fā)期間費(fèi)用10038138室外配套費(fèi)4004004004004202020不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7070707070707070707067767開發(fā)期間規(guī)費(fèi)19569279263809管理費(fèi)用757575757575757575757575900銷售費(fèi)用70801001001401409070706050381008現(xiàn)在金流出合計(jì)435888501352147147443205993560547233055605615133742757說(shuō)明：1、工程費(fèi)用支付按以下原則支付：正負(fù)零零前不支付費(fèi)用、主體結(jié)頂60%主體費(fèi)用、單體竣工95%建安費(fèi)用9、項(xiàng)目銷售收入（現(xiàn)金流入）分析方案一現(xiàn)金流入分分析（平開平走）時(shí)間2008年2009年合計(jì)一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅銷售比例25%25%20%20%10%0%0%1銷售價(jià)格37603760376037603760376037603760銷售面積1537315373122981229861490061492銷售額578057804624462423120023121二期住宅銷售比例0%0%25%25%20%20%10%1銷售價(jià)格39603960396039603960396039603960銷售面積0015373153731229812298614961492銷售額006088608848704870243524351商業(yè)銷售比例30%30%20%20%100%銷售價(jià)格7000700070007000銷售面積135013509009004500銷售額9459456306303150地下車位銷售比例0030%30%20%20%100%銷售個(gè)數(shù)0196196130130652銷售價(jià)格8888銷售額15651565104310435216折扣后營(yíng)業(yè)稅前收收入57225722115401308992836478344355279營(yíng)業(yè)稅03923927918976364442363787現(xiàn)金流入053305330107501219386476034320851492說(shuō)明：1、分兩期開盤，各50%；2、價(jià)格以目前時(shí)點(diǎn)3500元/平方米為基數(shù)，每年銷售價(jià)格上漲5%，兩期開盤價(jià)格相差200元/平方米，則一期銷售均價(jià)為3760元/平方米、二期銷售均價(jià)3960元/平方米，平均住宅銷售均價(jià)為3860元/平方米。3、銷售周期15個(gè)月，銷售進(jìn)度見(jiàn)上表。方案二現(xiàn)金流入分分析（低開平平走）時(shí)間2008年2009年合計(jì)一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一期住宅銷售比例0%50%15%15%10%10%0%銷售面積0307469224922461496149061492銷售價(jià)格3573357337603760376037603760銷售額109853468346823122312022546二期住宅銷售比例0%0%50%15%15%10%10%銷售面積00030746922492246149614961492銷售價(jià)格37623762376237623960396039603960銷售額00011567365336532435243523742商業(yè)銷售比例30%30%20%20%100%銷售價(jià)格7000700070007000銷售面積1350135090090004500銷售額9459456306303150地下車位銷售比例30%30%20%20%100%個(gè)數(shù)196196130130652個(gè)銷售價(jià)格8888銷售額15651565104310435216稅前收入010876343315820839080784067344354107營(yíng)業(yè)稅074523510845755532792363706現(xiàn)金流入010131319814736781575253789320850401說(shuō)明：1、分兩期開盤，各50%；2、價(jià)格以目前時(shí)點(diǎn)3500元/平方米為基數(shù)，每年銷售價(jià)格上漲8%，兩期開盤價(jià)格相差200元/平方米，開盤一季度快速銷售50%，價(jià)格下浮5%，則一期均價(jià)分別為3573元/平方米和3762元/平方米、二期銷售均價(jià)分別為3760元/平方米、3960元/平方米，平均住宅銷售均價(jià)為3763元/平方米。3、銷售周期15個(gè)月，銷售進(jìn)度見(jiàn)上表。10、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析方案一（折現(xiàn)率=8%）時(shí)間2006年2007年2008年2009年年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度現(xiàn)金流出435888501352147147443205993560547733065605615133942779現(xiàn)金流入053305330107501219386476034320851492凈現(xiàn)金流-4358-8850-1352-1471-474-4320-662-27559779128804254191869累計(jì)凈現(xiàn)金流-4358-13208-14560-16031-16505-20825-21487-21762-15785-6657138568048673折現(xiàn)率1.021.000.980.960.940.920.910.890.870.850.840.820.80折現(xiàn)現(xiàn)金流-4445-8850-1325-1414-447-3991-600-244520377906729444615034356說(shuō)明：1、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值FNPV=4356萬(wàn)元，即項(xiàng)目動(dòng)態(tài)利潤(rùn)為4356萬(wàn)元。2、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為FIRR=14.05%。3、項(xiàng)目資金峰值為=21762萬(wàn)元，即項(xiàng)目資金投入為21762萬(wàn)元。4、項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)正時(shí)點(diǎn)為2009年二季度。即資金平衡時(shí)點(diǎn)為2009年二季度。5、項(xiàng)目資本化費(fèi)用為4357萬(wàn)元，即相當(dāng)于項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為4357萬(wàn)元。方案二（折現(xiàn)率=8%）時(shí)間2006年2007年2008年2009年年合計(jì)四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度現(xiàn)金流出435888501352147147443205993560547233055605615133742757現(xiàn)金流入10131319814736781575253789320850401凈現(xiàn)金流-4358-8850-1352-1471-474-43204138-2407100134760692031741871累計(jì)凈現(xiàn)金流-4358-13208-14560-16031-16505-20825-16687-19093-9080-4320260057737644折現(xiàn)率1.021.000.980.960.940.920.910.890.870.850.840.820.80折現(xiàn)現(xiàn)金流-4445-8850-1325-1414-