某地產(chǎn)顧問業(yè)務操作及傭金分配制度

經(jīng)紀事業(yè)部備忘錄致：深圳XXX全體人人員抄送：文件類型：制度度/流程會議/培訓/活動通知公告告發(fā)布日期：20006年7月6日生效日期：20006年7月6日檔號：（內(nèi)）世聯(lián)聯(lián)[深]—經(jīng)—2006—J07702頁數(shù)：7主題：深圳XXXX業(yè)務操作及及傭金分配制制度審批人：深圳XXX業(yè)務操作及傭金分配制度（一）目的結合公司現(xiàn)狀和市場狀況，規(guī)范業(yè)務操作及傭金分配標準。（二）適用范圍深圳XXX業(yè)務部門，含住宅部及工商部。（三）基本原則本制度的制訂遵循以下基本原則。下述基本原則亦為各區(qū)域制訂細則以及解決本制度未盡事宜，解決實際業(yè)務操作或傭金分配中發(fā)生的異議之依據(jù)。盤源管轄的劃分，應有利于業(yè)務團隊熟悉樓盤，提供專業(yè)化的服務；客源管理的劃分，應有利于業(yè)務團隊響應客戶、提供服務；鼓勵合作，包括跨部門、跨區(qū)域、跨分行的合作；鼓勵面向市場，提升團隊、個人的競爭力。效率優(yōu)先，兼顧公平；創(chuàng)造有序的業(yè)務操作環(huán)境。在不違反以上原則的前提下，保障各業(yè)務人員的傭金分配。（四）具體內(nèi)容盤源管理樓盤歸屬原則營業(yè)部門（住宅部、工商部）之間的劃分住宅部、工商部對法定用途不同的物業(yè)分別進行管理，即不共享盤源。住宅部管轄住宅性質(zhì)的物業(yè)；工商部管轄寫字樓、商鋪、廠房性質(zhì)的物業(yè)。商住性質(zhì)的物業(yè)，由住宅部和工商部共享，平等管轄。物業(yè)的法定用途以交易物業(yè)的權屬證明記載內(nèi)容為準。對于無法確認其法定用途歸屬住宅部或工商部管轄的物業(yè)，由公司根據(jù)個案確定歸屬。住宅部內(nèi)部劃分住宅部以營業(yè)區(qū)域為單位對樓盤實行地域管轄，即各營業(yè)區(qū)域?qū)ζ涞赜蚍秶鷥?nèi)的樓盤進行管理，相互間盤源不共享。有以下情形之一的樓盤，由公司確定其歸屬：對歸屬于哪一營業(yè)區(qū)域難以確定的（如橫跨兩個或兩個以上營業(yè)區(qū)域的樓盤）；在地域上應歸屬某一營業(yè)區(qū)域，公司認為由另一營業(yè)區(qū)域管轄更為適宜的；有其他特殊情況的樓盤。對住宅部內(nèi)，歸屬兩個或兩個以上營業(yè)區(qū)域管轄的樓盤，由享有管轄權的營業(yè)區(qū)域平等地進行管理、共享。住宅部營業(yè)區(qū)域內(nèi)，各分行對樓盤的管轄范圍由區(qū)域經(jīng)理決定。各營業(yè)區(qū)域內(nèi)最新的樓盤管理規(guī)定應及時報公司備案，該備案將作為三級交易系統(tǒng)盤源管理規(guī)則的直接依據(jù)。工商部內(nèi)部劃分工商部對樓盤管轄不作營業(yè)區(qū)域的劃分，各營業(yè)分行共享盤源。樓盤歸屬變更公司根據(jù)業(yè)務發(fā)展需要，對營業(yè)區(qū)域的地域范圍進行調(diào)整的，樓盤的歸屬隨之發(fā)生變更。某一盤源在樓盤歸屬變更前已被開盤的，該盤源仍歸屬開盤的營業(yè)區(qū)域/分行?？驮垂芾砜驮垂芾韯澐譅I業(yè)部門（住宅部、工商部）之間的劃分住宅部、工商部對客源分別進行管理，即兩部門間不共享客源。住宅部內(nèi)部劃分住宅部以營業(yè)區(qū)域為單位對客源進行管理，即各營業(yè)區(qū)域之間不共享客源。住宅部各營業(yè)區(qū)域內(nèi)，各分行對客源是否共享由區(qū)域經(jīng)理決定。各營業(yè)區(qū)域內(nèi)最新的客源管理規(guī)定應及時報公司備案，該備案將作為三級交易系統(tǒng)客源管理規(guī)則的直接依據(jù)?！ⅲ焊鲄^(qū)域經(jīng)理在設置分行之間對盤源/客源共享關系時，可參照以下規(guī)則進行設置：盤源共享、客源共享；（2）盤源不共享、客源共享；（3）盤源不共享、客源不共享。工商部內(nèi)部劃分工商部各營業(yè)分行之間共享客源。公客管理共享客源的各部門、各營業(yè)區(qū)域應根據(jù)自身情況，制訂本部門、本營業(yè)區(qū)域內(nèi)的公客維護管理制度，并報公司備案。業(yè)務操作及傭金分配管理入盤盤傭比例一覽表開盤取匙委托獨家委托√15%√10%√5%√5%√5%√5%√5%√5%√0%√5%√10%√5%√10%√0%√5%√10%√5%√5%√5%√5%開盤細則新盤對盤源享有管轄權之分行的業(yè)務員將可租/售盤源的必備信息（參見第十五、十六條）首次錄入三級交易系統(tǒng)的，視為開盤；該業(yè)務員為開盤人，享有盤傭15％。在住宅部，開盤人錄入的必備信息為：①物業(yè)名稱（盤名、樓棟、房號）；②放盤人；③放盤人聯(lián)系電話；④價格。以上項目在錄入時缺一不可，且應當準確無誤。如有任一項目缺漏或錯誤，均不視為開盤。補正資料者視為開盤人，享有盤傭15%。在工商部，開盤人錄入的必備信息為：①物業(yè)名稱（盤名、樓棟、房號）；②面積；③放盤人；④放盤人聯(lián)系電話；⑤價格。以上項目不全的，錄入人享有盤傭5%，補全資料的錄入人享有剩余盤傭10%。事實上可售/可租，而因期房或政策原因暫停的盤，在暫停原因消除后重新開盤的，原報盤人仍視為開盤人，享有盤傭15%。若原開盤人在開盤時錄入的放盤人非業(yè)主本人，后由其他錄入人錄入真正的業(yè)主及其聯(lián)系方式的，一旦成交，拆取盤傭方法如下：后錄入人在封盤前7天內(nèi)錄入真正業(yè)主及其聯(lián)系方式的，可取代原開盤人獲得盤傭15%；原開盤人錄入的放盤人非業(yè)主本人，未錄入真正業(yè)主而后順利成交的，由原開盤人享有盤傭15%。二次開盤在盤源共享范圍內(nèi)將三級交易系統(tǒng)中已存在的盤進行狀態(tài)轉(zhuǎn)換，有以下情形之一的，視為開盤。進行操作的業(yè)務員視為開盤人，享有盤傭15％。重開暫停1個月的盤；在原已開盤的盤源上增加新的交易類型（增加租或增加售）；轉(zhuǎn)介盤源，轉(zhuǎn)入方增加新的交易類型（增加租或增加售）的，所增交易類型成交后盤傭由轉(zhuǎn)入方享有，轉(zhuǎn)出方不享有；在工商部，現(xiàn)盤轉(zhuǎn)暫停盤的，均需開盤人確認，由開盤人進行即時操作。盤源維護開盤人應保證其所開的現(xiàn)盤至少每30天有一條跟進記錄，該跟進記錄可以是他人亦可以是開盤人錄入；在上述期限內(nèi)，他人未錄入跟進記錄的，開盤人應當提供跟進記錄。夫妻視為同一業(yè)主。取匙取匙以取得鑰匙、編號并錄入系統(tǒng)為準。取匙人可拆取盤傭5％。業(yè)務員如已預約業(yè)主取鑰匙,應在交易系統(tǒng)中說明業(yè)主同意交付鑰匙的大致時間。自說明時起24小時內(nèi)，該業(yè)務員有優(yōu)先取匙的權利。逾期未取得鑰匙則喪失優(yōu)先權,任何業(yè)務員均有權取匙，取匙符合第二十三條標準的，有權拆取盤傭5％。委托普通委托。簽署普通委托書者可拆取盤傭5％。獨家委托。簽署獨家委托書者可取代普通委托拆取盤傭5%（以業(yè)主身份證號為準）。在工商部，如委托書系成交人簽署，則該委托書的簽署日期應在交易合同簽署之日起七天前方可視為委托書有效。入客客源錄入將客戶信息錄入交易系統(tǒng)時，須把客戶提供的所有聯(lián)系電話都錄入，不得遺漏。客源錄入后，該客戶即成為錄入人的個人持有客，客戶資料只有錄入人和經(jīng)理可以查看。錄入客源前首先進行撞客檢查，如與他人持有客相撞，應當及時告知該持有人并由客戶持有人繼續(xù)跟進客戶，若聯(lián)系不到持有人(如休假、電話不通等)，先告知持有人的分行經(jīng)理或同事，然后確定如何處理；若當時電腦系統(tǒng)有故障，應即時上報并做好記錄；客源維護銷售人員對其個人持有客應當及時跟進，如連續(xù)7天（工商部40天）在交易系統(tǒng)中沒有跟進記錄的，系統(tǒng)將自動把該客戶性質(zhì)由個人持有客轉(zhuǎn)為公客。銷售人員在公客群中跟進客戶，并且客戶同意看房的，可將此情況告知本分行的分行經(jīng)理，分行經(jīng)理同意后可將此客戶轉(zhuǎn)為該銷售人員的個人持有客。夫妻視為同一個客戶,其他親戚朋友關系都不視為同一客戶。撞客處理判斷是否撞客，以交易系統(tǒng)登記的客戶資料為依據(jù)，由分行經(jīng)理或區(qū)域經(jīng)理確認?？蛻粜枨缶o急，當天看房當天成交，而客戶的持有人經(jīng)通知無法及時趕到接待現(xiàn)場的，接待人可先行安排客戶看房、洽談、簽合同或向其收誠意金等。成交后，接待人與客戶持有人五五分成。如不能當天成交，接待人應將客戶交由客戶持有人跟進。轉(zhuǎn)介轉(zhuǎn)介拆傭標準本制度的轉(zhuǎn)介只適用于住宅部、工商部各自內(nèi)部的轉(zhuǎn)介，住宅部與工商部之間、二三級之間的轉(zhuǎn)介標準和傭金拆分方式，以最新發(fā)布的相關制度為準。轉(zhuǎn)介盤源、客源的基本拆擁標準如下：轉(zhuǎn)介盤源拆擁比例：公司凈傭金收入的15％；轉(zhuǎn)介客源拆擁比例：扣除盤傭后公司凈傭金收入的20％。盤源方客源方成交方15%85%*20%==17%85%－85%**20%＝68％轉(zhuǎn)介客源轉(zhuǎn)出方填寫《XXX客戶轉(zhuǎn)介/合作表》并送達轉(zhuǎn)入方。雙方業(yè)務員及經(jīng)理簽字確認?？驮崔D(zhuǎn)入方在接收客源前先進行撞客檢查，如與個人持有客相撞，應當不予接收并向轉(zhuǎn)出方說明原因；如撞公客或未撞客，均不得拒絕接收?？驮吹霓D(zhuǎn)介可傳遞，即轉(zhuǎn)入方接收到轉(zhuǎn)介客源后可再轉(zhuǎn)出。不論輾轉(zhuǎn)幾次，轉(zhuǎn)介客源的拆擁比例不變，由各轉(zhuǎn)介人平均分配轉(zhuǎn)介客傭。但轉(zhuǎn)介人同時兼為成交人的，該轉(zhuǎn)介人不參與轉(zhuǎn)介客傭的分配。若所轉(zhuǎn)介客戶的朋友也買房，可一起轉(zhuǎn)介，但轉(zhuǎn)出人應寫清其朋友的姓名、聯(lián)系電話。轉(zhuǎn)介客戶如果在買房后一個月內(nèi)再次買房，均視為有效轉(zhuǎn)介，轉(zhuǎn)出人享有轉(zhuǎn)介傭金。轉(zhuǎn)介盤源轉(zhuǎn)介的盤源應具備以下事項：①物業(yè)名稱（盤名、樓棟、房號）；②放盤人；③放盤人聯(lián)系電話；④價格。如有任一事項錯漏，轉(zhuǎn)介無效。區(qū)域之間的盤源轉(zhuǎn)介，除業(yè)主本人發(fā)生變更外，一旦成交，盤傭均由轉(zhuǎn)出區(qū)域享有，無論盤源在轉(zhuǎn)介后是否曾被暫?；虬l(fā)生其他情況的變化。轉(zhuǎn)出盤源的分行，一律不設取匙、委托、獨家委托分成；盤源轉(zhuǎn)出分行以外的取匙、委托、獨家委托操作者，可按相應比例從扣除盤傭后的傭金中拆取傭金。分配順序盤源方A客源方B成交方C取匙委托獨家委托初次分配15%85%二次分配√按相應比例從855％中拆取三次分配√85%拆單項后**20%85%拆單項后**80%√轉(zhuǎn)介人離職或轉(zhuǎn)崗后傭金及業(yè)績的分配轉(zhuǎn)介人員離職，傭金及業(yè)績拆分到轉(zhuǎn)出分行，由分行經(jīng)理決定分配對象及分配方式；轉(zhuǎn)介人員轉(zhuǎn)崗，傭金仍須拆分給轉(zhuǎn)出人員，計該轉(zhuǎn)出人員個人業(yè)績，分行業(yè)績歸轉(zhuǎn)出分行所有。合作合作操作標準合作發(fā)起人需帶客予合作接收人，填寫《XXX客戶轉(zhuǎn)介/合作表》并由合作雙方的業(yè)務員、分行經(jīng)理簽字確認。合作則均不可拒絕。合作接收人在進行合作前首先進行撞客檢查，如與個人持有客相撞，應當告知該客源持有人及合作發(fā)起人，由其與合作發(fā)起人進行合作。住宅部與工商部有撞客的，設一個月的合作期。合作開始后，簽訂合約前的所有看房、洽談等客戶跟進事宜，合作發(fā)起人都需本人或委托他人到場，一次不到就算轉(zhuǎn)介；但合作接收人應當至少在進行跟進的前一天通知合作發(fā)起人，因故聯(lián)系不上合作發(fā)起人本人的，應當通知其分行經(jīng)理。合約簽訂后的相關事宜由盤源方跟進。合作不可傳遞，即合作發(fā)起人將客戶帶予合作接收人后，合作接收人不得將該客戶進行轉(zhuǎn)介或另尋合作方。合作拆傭標準所有經(jīng)合作成交之單位，先拆盤傭，后拆轉(zhuǎn)介客傭（若客戶由外轉(zhuǎn)介而來），剩余傭金合作雙方五五分成。盤源方客源方合作發(fā)起方成交方15%85%*20%==17%(85%-17%))*50%＝34%(85%-17%))50%＝34%提供盤源的分行，不設取匙、委托、獨家委托分成；若成交方取匙、簽委托或獨家委托，則從成交所獲傭金中拆取。例：分配順序盤源方A合作發(fā)起方B成交方C取匙委托獨家委托初次分配15%42.5%42.5%二次分配√√按相應比例從422.5%中拆取三次分配√√42.5%拆單項項后的剩余√對于合作成交的手續(xù)單，有盤傭的先拆盤傭，然后合作雙方五五分成。IV．單項跟進每單業(yè)務中，協(xié)助成交人進行看房、洽談、簽約、后續(xù)服務跟進的，每個跟進的事項都可以拆取相應比例的傭金?？捶扛M，每看一次可拆取7％，但總共可拆取的看房跟進比例為20％；洽談跟進，談業(yè)主或客戶總共可拆取的比例各為15％；簽約跟進，總共可拆取的比例為10％；后續(xù)服務，總共可拆取的比例為5％。在進行單項跟進傭金拆取時，應先拆除盤傭，然后再進行單項跟進的傭金分配。對于通過轉(zhuǎn)介成交的單，單項跟進的傭金從成交方所獲的傭金比例中拆取。例：分配順序盤源方A客源方B成交方C看房洽談簽約后續(xù)初次分配15%85%*20%==17%85%－17%＝＝68％二次分配√√按相應比例從688％中拆取三次分配√√68％拆單項后的剩余余√對于通過合作成交的單，從合作發(fā)起人、合作接收人兩者其中一方所獲的傭金中拆?。▍f(xié)助哪一方就在哪一方的傭金中拆?。＠悍峙漤樞虮P源方A合作發(fā)起方B成交方C看房洽談簽約后續(xù)初次分配15%42.5%42.5％二次分配√按相應比例從B或或C中拆取三次分配√拆取單項后剩余拆取單項后剩余√各分行助理經(jīng)理或組長協(xié)助業(yè)務員談單的按工作量拆傭，但不得多于總傭金30%；房屋交接水電過戶應由成交方跟進，如有人代勞，按后續(xù)服務拆傭。V.封盤談客戶封盤封盤條件：客戶交納誠意金即可封盤。誠意金金額標準：買賣單不少于人民幣5000元、租單不少于人民幣2000元（業(yè)務員不可幫客戶墊付部分或全部誠意金）；取得誠意金數(shù)額高者可取代數(shù)額低的，但金額已達5000（買賣單）、2000（租單）的，取得更高誠意金者再無取代權；誠意金+單邊合同可取代同等數(shù)額的誠意金進行封盤。一方取得誠意金+單邊合同后，另一方收取更高誠意金但未簽單邊合同的，后者不能取代前者。同等條件下的優(yōu)先權。都具備封盤條件的，優(yōu)先權遵循以下順序。順序在后的條件優(yōu)先于順序在前的條件：價格不到位；（如果具備封盤條件的業(yè)務員之客戶價格均不到位，由其經(jīng)理設置一定的交易條件，最先達到交易條件者有優(yōu)先權）價格到位；價格到位+可成交（價格、付款方式）；價格到位+可成交（價格、付款方式）+傭金收齊；談業(yè)主封盤分行之間，若業(yè)主已準備和其中一分行簽約，準備簽約的分行可封盤，另一分行不可介入，若準備簽約的分行封盤后24小時之內(nèi)簽約不成功，則另一分行可介入。VII．傭金分配異議解決因?qū)?/p>