某公司成本管理制度

各位員工：請大家在工作之余抽空看看此份資料，并提出自己的意見！項目投資的成本有效控制就是在投資決策階段、設(shè)計階段、招投標階段，采購階段和施工階段，把項目發(fā)生的費用控制在計劃的限額以內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏差，確保項目管理目標的實現(xiàn)。每個項目在實施過程中都有一個總目標，即：項目的總工期、項目的總投資和對工程質(zhì)量的要求，因此，需要建立貫穿于項目全過程的費用估算與控制流程。一個項目從立項開始，涉及到開發(fā)決策、規(guī)劃設(shè)計、施工管理、設(shè)備材料的采購、招投標管理、前期配套和營銷等各個方面，每一個環(huán)節(jié)都離不開費用控制。為此針對項目的實際情況特提出有關(guān)成本控制管理的意見，請予以審核！一．項目成本的組成

1、土地費用土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前在商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20%，2、前期費用前期費用主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。3、建筑安裝工程費建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。約占整個成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費用市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，一般在20%~30%左右。5、管理費用管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。二．成本怎樣控制隨著項目正式啟動要求我們必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機，化解風(fēng)險，從而實現(xiàn)預(yù)期利潤。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中的幾個關(guān)鍵階段具體談一下成本控制。前期階段：首先，產(chǎn)品定位是關(guān)鍵。一要搞好市場預(yù)測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對企業(yè)來說利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。必須根據(jù)市場供求狀況和項目的特點進行準確的價格定位，從而在較短的時間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。三是營銷的方式和技巧的把握，四是項目的綜合開發(fā)戰(zhàn)略定位。其次，直接影響成本構(gòu)成的因素，即規(guī)劃設(shè)計與審核。優(yōu)秀的設(shè)計是項目盈利最基本的保障。設(shè)計采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。除了委托較強的設(shè)計單位進行設(shè)計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請一些專家建筑設(shè)計方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進行會審，反復(fù)論證，以求獲得最佳限價設(shè)定方案。因為科學(xué)合理的設(shè)計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前還務(wù)必組織對建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費用。在工程招標時應(yīng)盡量選擇公開招標，同時應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項一定要記入合同中，以免在工程決策時發(fā)生爭執(zhí)或突破投資預(yù)算。為此建議管理團隊增加一名總工程師以外把監(jiān)理單位劃歸我們技術(shù)管理的體系中來。第三，是前期的報建工作也是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，各項配套費用的繳納以及如何辦理是我們開發(fā)商的操作技巧的真實反映，同時涉及到配套分項的設(shè)計，預(yù)算，實際投入和具體操作都是非常關(guān)鍵的，例如本項目的供電，人防，消防，綜合管網(wǎng)，道路系統(tǒng)，土石方等都已經(jīng)在我的考慮之中。第四．材料和設(shè)備的選擇也直接影響到項目的成本，所以建立系統(tǒng)的材料設(shè)備信息庫以及嚴格的材料設(shè)備選購報批流程是我要去做的一項具體的工作。而且在具體的管理中該方面的工作希望能夠得到楊總的大力支持。建設(shè)階段：前期工作完成后即進入建設(shè)階段。在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時間內(nèi)完成開發(fā)項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。在這一階段控制好投資、營運、利潤、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實力較強的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量、工期和成本進行控制。同時采用我方現(xiàn)場管理團隊與監(jiān)理管理團隊并軌聯(lián)合管理的方法，實行雙管雙控，以便對施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進行認定。在整個施工管理過程當中，不僅要抓好施工調(diào)度及時掌握工程進度情況，合理安排每一道工序，而且特別強調(diào)每個環(huán)節(jié)的成本核算。另一個重要工作就是融資。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個項目能否順利進行。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。只要所開發(fā)項目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實現(xiàn)企業(yè)效益，達到“借雞生蛋”的目的。這項工作做得好不僅可以使項目正常開展，還可以大大降低融資成本。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時，就可以正式進行商品房預(yù)銷售。在這一時期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、都要先做一個全面的比較。要設(shè)法與消費者接近，利用各種宣傳手段對消費者進行有效的引導(dǎo)，最終達成購房意向，實現(xiàn)銷售目的。再一項工作就是現(xiàn)場的工程管理以及與銷售的銜接，特別是工程管理每個環(huán)節(jié)的具體做法都有比較詳盡的安排，這個環(huán)節(jié)的各種管理方法和制度我已經(jīng)呈報給您了，希望能夠給予批復(fù)。后期階段：在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。在室外工程施工時，我注意到了各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。同時為體現(xiàn)成本全程控制的原則，在綜合管網(wǎng)的設(shè)計中我以原來實踐過的經(jīng)驗向設(shè)計院提出了部分分項工程同溝同井的要求，此外，在進行項目分項和主體以及綜合竣工驗收時將組織各相關(guān)部門和專業(yè)對工程進行詳盡細致的檢查，對需要修補的質(zhì)量缺陷及時修補，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費用。并形成一套完整的索賠管理體系。總之成本控制是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項目的始終。成本控制也不應(yīng)只集中于項目部和財務(wù)部，而應(yīng)當充分發(fā)揮公司內(nèi)部商務(wù)、技術(shù)、合約、預(yù)算，營銷，現(xiàn)場管理等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在重慶激烈的市場競爭中，減少消耗降低成本，真正化解風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的效益。三．成本管理的具體做法意見：根據(jù)幾年來對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的實踐，結(jié)合多家成本管理方面的先進經(jīng)驗，總結(jié)提煉了“成本管理四步法”。這四個步驟分別是：制定目標、明確崗位職責(zé)、跟蹤執(zhí)行、業(yè)績評估。以下就這四個步驟做詳細的分析：

1．制定目標——目標成本目標成本是要預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標，是項目成本的控制線。許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個“大致的數(shù)”，而真正到了執(zhí)行時，這個“大致的數(shù)”往往就經(jīng)不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的“目標/計劃”實際上是“假目標/計劃”，其結(jié)果導(dǎo)致“走一步看一步”、“拍腦袋做決策”，成本失控就不足為奇了。

目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。

影響目標成本制定準確性的原因

1）項目進度太緊：

基于重慶市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是公司基于開發(fā)戰(zhàn)略的需要，對項目的進度通常都卡得比較緊，為了趕時間/趕進度,經(jīng)常會出現(xiàn)未等設(shè)計完成就開始“招標”、“施工”、“邊干邊設(shè)計”的現(xiàn)象。既然“施工圖設(shè)計”未能在“招標”、“施工”之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行準確測算。

另外，也正因為招標前不能對“合同標的”進行準確測算，實際操作中只能使用“費率招標”方式取代“總價招標”、“工程量清單招標”，這就為日后施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實際中的許多項目存在著大量的“合同變更”，其中很重要的一個原因就是采用了“費率招標”的模式。

為了克服因進度犧牲成本的弊端，我們必須必須嚴格規(guī)范開發(fā)流程，堅決按工程量清單管理的方法進行全程管理。重點加強“規(guī)劃設(shè)計”、“招標”環(huán)節(jié)和材料設(shè)備選擇的管理，同時建立比較完善的合約，請款，付款，結(jié)算報批流程，積極推行“目標成本管理”的模式。

2）缺乏規(guī)范的目標成本測算體系：

從項目管理的角度看，房地產(chǎn)項目具有較高的復(fù)雜度，項目周期長、涉及的環(huán)節(jié)多。項目前期、規(guī)劃設(shè)計、招標、簽約、施工、竣工結(jié)算、銷售、物業(yè)管理……每個環(huán)節(jié)都涉及到成本控制，因而要為項目制定“目標成本”就需要有一套規(guī)范的體系來保證其順利實施，即建立企業(yè)內(nèi)部的“目標成本管理規(guī)范”體系。

規(guī)范的目的：

保證目標成本的準確性。通過制定統(tǒng)一的流程與標準，使目標成本的準確度不因項目差異而不同。實現(xiàn)部門間相互間的成本數(shù)據(jù)共享。通過部門間相互成本數(shù)據(jù)的對比分析，及時發(fā)現(xiàn)項目中潛在的問題并及時采取措施予以解決。不斷完善優(yōu)化管理環(huán)節(jié)中相關(guān)流程。

規(guī)范的方法：

建立規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹：綜合開發(fā)項目的特點，提煉出一套能兼容所有子項的全成本樹，作為目標成本制訂的基線。建立規(guī)范的流程：定義如何在項目每個階段對“估算成本”進行測算，如何在“規(guī)劃設(shè)計”、“擴初設(shè)計”、“施工圖設(shè)計”各分項設(shè)計，材料設(shè)備選擇，招投標管理，預(yù)算審核，合同管理，結(jié)算管理以及項目工程管理各個階段完成對目標成本的層層細化修訂，并形成最終的目標成本，指導(dǎo)招標、施工、采購和決算等業(yè)務(wù)活動中的費用的使用與管理。

2．明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系

“責(zé)任成本體系”的目標是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟指標反饋、考核評價其職責(zé)履行情況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。

誰來做？確定我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？

做什么？明確這些崗位分別對哪些成本控制指標負責(zé)?怎么負責(zé)?如何評價？

“責(zé)任成本體系”包含四大要素,即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標成本的順利執(zhí)行。落實責(zé)任到部門到崗位到人,最大程度的減少“目標與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。

責(zé)任成本范圍：

責(zé)任成本體系的目的是保證對目標成本的執(zhí)行落到實處，因此責(zé)任成本體系中的責(zé)任范圍的劃分，實際上也就與目標成本的結(jié)構(gòu)體系息息相關(guān)。簡單的說，責(zé)任范圍的集合應(yīng)該來自成本結(jié)構(gòu)樹。并為之定義相關(guān)的責(zé)任部門、評價指標、評價部門和責(zé)任人。當然在實際工作中，考慮到可操作性可能需要把最重要的那部分單獨摘取出來進行定義并加以專項實施。

作業(yè)過程管理：

明確了責(zé)任成本體系,按照部門/崗位和人對其負責(zé)的責(zé)任范圍進行合并,可以得到部門/崗位的成本目標集合。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標能被順利的完成？為此需要定義一套完整的作業(yè)過程指導(dǎo)書來對部門/崗位的行為進行規(guī)范，也就是說，必須從“制度流程”的層面保證對目標成本的執(zhí)行，保證對成本的控制，這就是作業(yè)過程管理。把開發(fā)全過程劃分為若干個相對獨立的作業(yè)過程，為每個作業(yè)過程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時重點定義每個作業(yè)過程中與成本控制相關(guān)的要點，包括量化的經(jīng)濟技術(shù)評價指標。這樣就可以在日常事務(wù)每個層面實現(xiàn)對成本的過程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到管理過程的每個環(huán)節(jié)。

3．跟蹤執(zhí)行——動態(tài)成本法

經(jīng)過前兩個步驟實現(xiàn)了目標明確、責(zé)任清晰之后，便進入最重要的第三步：目標成本執(zhí)行過程的跟蹤——動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項目實施過程中的預(yù)期成本，通過實時反應(yīng)目標成本和動態(tài)成本的差異，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，真正實現(xiàn)對成本的控制。

全動態(tài)成本：

動態(tài)成本的核心是實時性，動態(tài)指的是在項目整個生命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價是多少？每個戶型的單位造價，每棟樓的整體造價以及每個分項單位造價等，必須強調(diào)在項目執(zhí)行過程中對項目的全成本進行實時測算，只有這樣才能控制成本、輔助營銷決策。如果只是在項目結(jié)束時得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實際上只能完成基本成本核算功能，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結(jié)束時，木已成舟，談控制為時已晚。

如何實現(xiàn)動態(tài)成本的測算?——一個中心，三條主線

動態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動態(tài)成本中變動性最大的部分，其高變動性決定了它是成本控制的重中之重。而非合同性成本，如政府報批報建費用等，則相對容易控制。正是因為工程合同的不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實際工作中就表現(xiàn)為變更黑洞、款項超付等成本失控現(xiàn)象。所以在成本管理中必須強調(diào)以合同為中心為原則。

三條主線：動態(tài)成本、實際發(fā)生成本、實付成本。動態(tài)成本反映任意時段項目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；實際發(fā)生成本指的是項目當前已審定的工程量，與動態(tài)成本對比可反映出項目整體進度；實付成本指的是實際已支付的款項，與實際發(fā)生成本對比反映出款項的支付進度，包括應(yīng)付、實付的情況。這三條主線可以很好的反映項目成本執(zhí)行的全貌。

成本管理系統(tǒng)——管理目標成本/動態(tài)成本的重要工具

動態(tài)成本的構(gòu)成是相當復(fù)雜的，為了能實時得到動態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)成本核算、成本控制的目標，我們必須提高企業(yè)成本管理水平。成本管理其實是一個能夠?qū)崟r反映出項目成本的平臺,它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實時記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進展,實現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)、資金管理的有機結(jié)合。整個核心是圍繞合同管理進行的，包括了估算成本、目標成本、合同臺帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計劃、動態(tài)成本等功能。還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作能夠依靠成本管理來簡化，它的透明和實時查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對項目進行監(jiān)控。通過即時反應(yīng)目標成本和動態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對成本的掌控能力，加快決策進程，進而提高企業(yè)的核心競爭力。

4．業(yè)績評估——優(yōu)獎劣罰，拿數(shù)據(jù)說話

制定目標成本、明確責(zé)任體系、對管理全過程進行實時的跟蹤與控制，在完成前面三個步驟之后，就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對相關(guān)的業(yè)績進行評估。在規(guī)定的節(jié)點或項目開發(fā)的某個時點，將項目部分或最終的“動態(tài)成本”與“目標成本”對比，可以評價整個項目的成本控制水平；將執(zhí)行過程“實際完成的經(jīng)濟技術(shù)指標”與“責(zé)任成本體系”中的“評價指標”做比較，就可以很好的對部門/崗位在成本控制方面的業(yè)績進行評估,并真正做到優(yōu)獎劣罰拿數(shù)據(jù)說話。

成本數(shù)據(jù)庫的建立：

在完成對業(yè)績評估的同時，還須對整個項目生命周期中的成本控制的得失進行及時的總結(jié)，并將之與項目“目標成本數(shù)據(jù)”、“動態(tài)成本數(shù)據(jù)”一起進行歸檔，在此基礎(chǔ)上，提煉出關(guān)鍵的成本指標，并最終形成項目的“成本數(shù)據(jù)庫”。通過“成本數(shù)據(jù)庫”的建立，所有項目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來，并對未來的開發(fā)發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。“成本數(shù)據(jù)庫”的建立充分體現(xiàn)“知識管理”的思想，使知識作為企業(yè)最寶貴的財富，能夠很好的沉淀下來，不因人員的流動而流失，使公司的成本管理再上一個新的臺階。鑒于目前項目的特點，就項目設(shè)計階段及施工階段的費用控制作如下安排。1投資控制目標的設(shè)置依據(jù)建設(shè)程序成本控制要同工程建設(shè)的階段性工作的深度相適應(yīng)。因為工程項目建設(shè)過程是一個周期長、人財物大量消費的過程，所以隨著工程項目的不斷開展，各個階段應(yīng)確定相應(yīng)的控制目標，且各階段目標相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成費用控制的目標系統(tǒng)。1．1設(shè)計階段投資控制目標的設(shè)置

影響項目投資最大的階段是設(shè)計階段，約占工程項目建設(shè)周期的四分之一。在初步設(shè)計階段，影響項目投資的因素占75％～95％；在技術(shù)設(shè)計階段，影響項目投資的因素占35％～75％；在施工圖設(shè)計階段，影響項目投資的因素則為5％～35％。很顯然成本的控制的關(guān)鍵就在于設(shè)計階段。因此，設(shè)計階段控制目標的設(shè)置是非常重要的。設(shè)計階段控制目標是經(jīng)批準的可行性研究報告中的投資估算，用估算控制初步設(shè)計的概算；而初步設(shè)計概算就是施工圖設(shè)計階段的項目投資控制目標。各專業(yè)開展限額設(shè)計，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制不合理變更，保證不突破總投資額。其總額度一般只下達直接工程費的90％，以便項目留有一定的調(diào)節(jié)幅度。1．2施工階段投資控制目標的設(shè)置

項目的投資主要發(fā)生在項目的施工階段。在這一階段中，盡管節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但浪費投資的可能性卻很大，因此，對成本控制更要給予足夠的重視。在該階段通過編制資金使用計劃，把計劃投資額作為投資控制的目標值，包括建設(shè)項目的總目標值、分目標值、各細目標值。2各階段投資控制的實施控制目標確定之后，關(guān)鍵在各階段過程中如何操作。2．1設(shè)計階段的投資控制

設(shè)計是項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是處理技術(shù)與經(jīng)濟關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價的重點階段。設(shè)計是否經(jīng)濟對控制工程造價具有十分重要的意義。設(shè)計階段控制目標的實現(xiàn)是通過限額設(shè)計來完成的工程建設(shè)過程中，采用限額設(shè)計是控制投資支出有效使用資金的有力措施。

限額設(shè)計并不是一味考慮節(jié)約投資，而是包含了尊重科學(xué)，尊重實際，實事求是，精心設(shè)計和保證設(shè)計科學(xué)性的實際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計有效的途徑和主要方法。在該階段是將上一階段設(shè)計審定的投資額和工程量按設(shè)計工作包進行分解，經(jīng)公司批準后下達到各專業(yè)，然后再分解到各工程和分部工程。設(shè)計應(yīng)針對費用分解目標著重對設(shè)備的選型、材質(zhì)的選擇和工程量等方面進行控制。限額設(shè)計的目標體現(xiàn)了設(shè)計標準、規(guī)模、原則的合理確定及有關(guān)概算基礎(chǔ)資料的合理取定，通過層層分解，實現(xiàn)對投資限額的控制與管理，也就同時實現(xiàn)了對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量與概預(yù)算指標等各方面的控制。

限額設(shè)計要正確處理在項目建設(shè)過程中技術(shù)與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一關(guān)系，在強調(diào)限額設(shè)計的同時，也要運用價值工程的原理，處理好成本與功能這一對立統(tǒng)一的關(guān)系，提高它們之間的比值，使設(shè)計與概算形成有機的整體，克服相互脫節(jié)的狀態(tài)，使功能和成本處于最佳配置。

在設(shè)計階段以限額設(shè)計來進行費用控制時，要對限額設(shè)計進行跟蹤，對偏離控制基準的費用進行分析，對限額設(shè)計之外的變更項進行補充，對非發(fā)生不可的變更，應(yīng)盡量提前實現(xiàn)，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計階段初期，尤其對影響工程造價的重大設(shè)計變更，更要用先算帳后變更的辦法解決，使工程造價得到有效控制。2．2施工階段的投資控制

設(shè)計完成之后進入施工階段，該階段是投資的主要發(fā)生階段，該階段的費用控制也是項目管理過程中的關(guān)鍵階段。設(shè)備、材料采購的投資控制設(shè)備、材料采購是重要工作環(huán)節(jié)之一。采購質(zhì)量的好壞和價格的高低，對項目的投資效益影響極大。采購階段全面實現(xiàn)費用控制，實行限額采購，并對限額采購進行跟蹤，對偏離控制基準的費用進行分析，對限額采購之外的變更項補充限額單價。設(shè)備、材料采購費用控制的基本原則是：在滿足設(shè)備和材料使用功能的前提下，盡量降低費用。工程施工的投資控制

施工階段的投資控制，不僅靠控制工程款的支付控制，還應(yīng)靠組織、經(jīng)濟、技術(shù)、合同等措施多方面控制投資。

（1）組織措施

①在項目管理班子中落實投資控制人員、任務(wù)分工和職能分工。

②編制階段投資控制工作計劃和詳細的工作流程圖。

（2）經(jīng)濟措施

①編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標。

②進行工程計量。

③復(fù)核工程付款帳單，簽發(fā)付款證書。

④在施工過程中進行投資跟蹤控制，定期進行投資實際支出值與計劃目標值的比較；發(fā)現(xiàn)偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，采取糾偏措施。

⑤對工程施工過程中的投資支出作好分析與預(yù)測，經(jīng)?；蚨ㄆ谙蛴嘘P(guān)部門提交項目投資控制及其存在問題的報告。

（3）技術(shù)措施

①對設(shè)計變更進行設(shè)計比較，嚴格控制設(shè)計變更。

②繼續(xù)尋找通過設(shè)計挖潛節(jié)約投資的可能性。

（4）合同措施

①作好工程施工記錄，保存各種文件資料，特別是注有實際施工變更的圖紙及通知單，注意積累素材，為正確處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。

②參與合同的修改、補充工作，著重考慮它對投資控制的影響。在項目管理過程中，成本控制將貫穿于我的工作始終，對可能發(fā)生的投資偏差采取主動控制和動態(tài)控制的方法，盡最大可能實現(xiàn)控制目標。

由于工程項目的單件性特征，每個建設(shè)項目各有特點，就項目管理而言，有類似的管理模式和手段，因此，對每一個完成項目的數(shù)據(jù)積累和信息處理都是非常必要的。如：設(shè)備、材料采購價格及時進入設(shè)備材料價格庫，為今后的費用估算提供參考價格，避免高估冒算，使項目的費用估算更接近實際，更有競爭力。建立價格庫不是對這些資料簡單的積累和統(tǒng)計，要對其加以分析。設(shè)備、材料采購價格是否為正常水平，有無過高或過低的情況，過高的原因是由于趕工期還是對制造標準有特殊的要求；過低的原因是由于在滿足使用要求的情況下，降低了質(zhì)量要求還是有多個廠家互相壓價的因素存在，等等。都要給與說明或分析原因。總之對項目管理過程中每個環(huán)節(jié)都不能失控，對成本控制結(jié)果都要進行分析，積累經(jīng)驗，為以后項目的開展打好基礎(chǔ)，積極采取預(yù)防措施，努力做到主動控制、事前控制，避免浪費，以適量的投入取得較好的經(jīng)濟效益。四．《房地產(chǎn)成本管理制度》（討論稿）一、總則1、為了增強成本控制力度，降低成本費用，結(jié)合項目成本管理的要求制定本制度供討論。2、成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3、成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）總經(jīng)理和戰(zhàn)略委員會的成本管理職責(zé)1、制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)建立完善公司成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。2、進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和公司成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。3、組織各方面專業(yè)人士對項目進行實地考察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：◆立項資料是否齊全、規(guī)范；◆市場定位是否明確、恰當；◆投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；◆投資回報是否符合集團利潤目標要求；◆投資風(fēng)險能否有效控制。4、跟蹤項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況，協(xié)助、督促公司做好項目操作過程中的成本控制工作。5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給項目公司。6、組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗，尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。7、根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。（二）公司的成本管理職責(zé)1認真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。2根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求向總經(jīng)理提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。5遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對項目成本管理實行副總經(jīng)理負責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi)。6正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，每季度至少一次，并將分析報告報總經(jīng)理。三、項目成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)1、根據(jù)管理體制建立總部以管理監(jiān)控為中心、項目公司以操作監(jiān)控為中心的成本監(jiān)控系統(tǒng)。實行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、副總經(jīng)理經(jīng)理負責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制。2、樹立全員成本意識，對項目成本實行全過程監(jiān)控。3、根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置商務(wù)部、工程部、財務(wù)部等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行（二）成本監(jiān)控的要求制度建設(shè)1根據(jù)管理的需要，公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并報總經(jīng)理備案：◆成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；◆計劃管理制度(包括指標、定額、考核管理辦法)；◆招、投標管理制度；◆合同管理制度；◆工程(質(zhì)量、進度、監(jiān)理、現(xiàn)場、工程盤點、竣工驗收移交)管理制度；◆預(yù)決算(包括概算、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、結(jié)算、款項撥付)管理制度；◆費用控制制度；◆材料設(shè)備管理制度。以上制度，可分別制定也可綜合制定。2不斷總結(jié)各開發(fā)成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善房地產(chǎn)成本管理制度。計劃管理1按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況：◆開發(fā)成本計劃(按完全成本口徑)；◆期間費用計劃；◆降低成本技術(shù)組織措施計劃。2成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。3完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。分析檢查1在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：◆計劃及其執(zhí)行情況；◆實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因；◆分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；評價、結(jié)論與提示。2總經(jīng)理和戰(zhàn)略委員會根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流1報總經(jīng)理戰(zhàn)略委員會的常規(guī)性成本資料主要包括：項目基本情況；◆按會計制度規(guī)定應(yīng)編報的成本核算報表；◆成本動態(tài)情況及其分析資料；◆當?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標準、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時報總經(jīng)理：◆當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整；◆成本超降率占單項工程成本總額10%以上、占其本身預(yù)算成本或計劃成本30%以上的的項目、事件(包括停工、嚴重窩工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)；◆合作條件更改；◆補交地價。3應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)。四、項目開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的的成本控制1項目立項時必須向向總部提交《立立項請示》和和詳細的《可可行性研究報報告》，并經(jīng)經(jīng)立項聽證會會討論通過?！犊煽尚行匝芯繄髨蟾妗烦龖?yīng)具具備地塊基礎(chǔ)礎(chǔ)資料、周邊邊環(huán)境及其發(fā)發(fā)展趨勢、合合作方背景、合合作方式及條條件、初步規(guī)規(guī)劃設(shè)計方案案、開發(fā)節(jié)奏奏及市場定位位等基礎(chǔ)內(nèi)容容外，還須包包括以下內(nèi)容容：◆成本費用估算和控控制目標及措措施；◆投資及效益測算、利利潤體現(xiàn)安排排；◆稅務(wù)環(huán)境及其影響響；◆資金計劃；◆《競投方案》（僅僅限招標項目目）；◆投資風(fēng)險評估及相相應(yīng)的對策；；◆項目綜合評價意見見。2《可行性研究報告告》應(yīng)至少在在立項聽證會會前提前一周周報總經(jīng)理和和戰(zhàn)略委員會會。3若項目立項后，合合作條件或招招標條件等關(guān)關(guān)鍵因素發(fā)生生變化，并將將對我方構(gòu)成成重大不利影影響時，應(yīng)重重新向總部提提交《立項申申請》。4招標項目的競價不不得突破批準準的最高限價價；要充分考考慮價款的支支付方式及相相應(yīng)的資金成成本。5招標合同應(yīng)經(jīng)律師師審核后正式式簽署。（二）規(guī)劃設(shè)計環(huán)環(huán)節(jié)的成本控控制1規(guī)劃設(shè)計單位的選選擇由項目部部自行負責(zé)，但但應(yīng)遵循以下下原則：需委托設(shè)計計院進行的規(guī)規(guī)劃設(shè)計工作作，應(yīng)采取招招標方式，擇擇優(yōu)確定。2總體規(guī)劃設(shè)計方案案（必須包括括建造成本控控制總體目標標），應(yīng)首先先上報總經(jīng)理理領(lǐng)導(dǎo)牽頭組組織的“規(guī)劃設(shè)計方方案聽證會”審查，獲通通過后方可進進入下一設(shè)計計階段（如單單體設(shè)計、擴擴初設(shè)計、施施工圖設(shè)計）。每每一階段都必必須要求設(shè)計計單位出具《設(shè)設(shè)計概（預(yù)）算算》，并在與與上一階段的的概（預(yù)）算算進行認真分分析、比較的的基礎(chǔ)上，編編制我方的《建建造成本概（預(yù)預(yù)）算》，確確定各成本單單項的控制目目標，并以此此控制下一階階段的設(shè)計。3施工圖設(shè)計合同應(yīng)應(yīng)具備有關(guān)鋼鋼筋、混凝土土等建材用量量要求的條款款，并載明：：設(shè)計單位的的《施工圖預(yù)預(yù)算》原則上上不得突破我我方編制的《建建造成本預(yù)算算》。4設(shè)計、工程、預(yù)算算人員應(yīng)會同同監(jiān)理人員組組成聯(lián)合小組組，對施工圖圖的技術(shù)性、安安全性、周密密性、經(jīng)濟性性（包括建成成后的物業(yè)管管理成本）等等進行會審，提提出明確的書書面審查意見見，并督促設(shè)設(shè)計單位進行行修正，避免免或減少設(shè)計計不合理甚至至失誤所造成成的投資損失失浪費。（三）施工招標環(huán)環(huán)節(jié)的成本控控制1除壟斷性質(zhì)的工程程項目外，其其他工程的施施工或作業(yè)單單位，不得指指定。2主體施工單位的選選擇，必須采采取公開或邀邀請招標方式式進行。3應(yīng)組織設(shè)計、工程程、預(yù)算、財財務(wù)四大專業(yè)業(yè)人員聯(lián)合組組成招標工作作小組，就招招標范圍、招招標內(nèi)容、招招標條件等進進行詳細、具具體的策劃，擬擬訂標書，開開展招標活動動；對投標單單位應(yīng)就其資資質(zhì)、經(jīng)濟實實力、技術(shù)力力量、以往施施工項目和施施工管理水平平等進行現(xiàn)場場考察，提出出書面考察意意見；對投標標情況進行評評估，提出書書面評估意見見及時報總經(jīng)經(jīng)理和戰(zhàn)略委委員會。4同等條件下，應(yīng)盡盡量選擇企業(yè)業(yè)類別或工程程類別高而取取費較低的單單位。5凡投資額超過人民民幣-----------萬元的工程程項目若采取取邀請招標方方式，應(yīng)事后后向總經(jīng)理提提交有關(guān)招標標、評標等工工作的文字備備忘。6零星工程應(yīng)當在兩兩個以上的施施工單位中，綜綜合考察其技技術(shù)力量、報報價等進行選選擇。7壟斷性質(zhì)的工程項項目（如水、電電、氣等）應(yīng)應(yīng)盡力進行公公關(guān)協(xié)調(diào)，最最大程度降低低造價。8施工合同談判人員員至少應(yīng)包括括工程、預(yù)算算兩方面的專專業(yè)人員，合合同條件必須須符合招標條條件，合同條條款及內(nèi)容概概念應(yīng)清晰，不不得因工程緊緊而不簽合同同就開工。9應(yīng)建立健全施工隊隊伍檔案，跟跟蹤評估其資資信、技術(shù)力力量等。10總包工程嚴禁禁擅自轉(zhuǎn)包。（四）施工過程的的成本控制現(xiàn)場簽證1現(xiàn)場簽證要反復(fù)對對照合同及有有關(guān)文件規(guī)定定慎重處理。2現(xiàn)場簽證必須列清清事由、工程程實物量及其其價值量，并并由專業(yè)工程程師和預(yù)算人人員以及監(jiān)理理單位現(xiàn)場管管理人員共同同簽名，其中中預(yù)算人員必必須對工程量量、單價、用用工量負責(zé)把把關(guān)?，F(xiàn)場簽簽證的具體審審批程序與權(quán)權(quán)限，由公司司制定。3現(xiàn)場簽證必須按當當時發(fā)生當時時簽證的原則則，在事后五五日內(nèi)辦理完完畢，嚴禁事事后補簽。簽簽證內(nèi)容、原原因、工程量量必須清楚明明了，涂改后后的簽證及復(fù)復(fù)印件不得作作為結(jié)算依據(jù)據(jù)。4凡實行造價大包干干的工程和取取費系數(shù)中已已計取預(yù)算包包干費或不可可預(yù)見費的工工程項目，在在施工過程中中不得辦理任任何簽證。5因小業(yè)主要求或者者因設(shè)計不當當，確實需要要變更設(shè)計的的，應(yīng)填寫《設(shè)設(shè)計變更審批批表》并編制制預(yù)算，經(jīng)設(shè)設(shè)計、監(jiān)理單單位和我方認認可后，方可可辦理，辦理理過程中必須須對照有關(guān)設(shè)設(shè)計、施工或或售樓合同，明明確經(jīng)濟責(zé)任任，杜絕盲目目簽證。我方方設(shè)計變更的的審批權(quán)限由由公司根據(jù)自自身實際情況況確定。工程質(zhì)量與監(jiān)理1項目開工前，原則則上應(yīng)通過招招標方式擇優(yōu)優(yōu)選擇具有合合法資格與有有效資質(zhì)等級級的監(jiān)理單位位。監(jiān)理單位位應(yīng)與所監(jiān)理理工程的施工工單位和供貨貨商無利益關(guān)關(guān)系。2工程質(zhì)量監(jiān)控人員員應(yīng)要求監(jiān)理理單位密切配配合，嚴格把把關(guān)。一旦發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故故，必須組織織有關(guān)部門詳詳細調(diào)查、分分析事故原因因，提交事故故情況報告及及防患措施，明明確事故責(zé)任任并督促責(zé)任任單位，按照照質(zhì)檢部門認認可的書面處處理方案予以以落實。事故故報告與處理理方案應(yīng)一并并存檔備案。3應(yīng)特別重視隱蔽工工程的監(jiān)理和和驗收。隱蔽蔽工程的驗收收，必須由工工程、預(yù)算人人員聯(lián)合施工工單位、質(zhì)檢檢部門共同參參加并辦理書書面手續(xù)。凡凡未經(jīng)驗收簽簽證的，要求求施工單位不不得隱蔽和進進入下道工序序施工。隱蔽蔽工程驗收記記錄按順序進進行整理，存存入工程技術(shù)術(shù)檔案。工程進度款1原則上不向施工單單位支付備料料款。確需支支付者，應(yīng)不不超過工程造造價的10%，并在工程程進度款支付付到工程造價價30%時開始抵抵扣預(yù)付備料料款。2工程進度款的撥付付應(yīng)當按下列列程序辦理：：◆施工單位按月報送送施工進度計計劃和工程進進度完成月報報表；◆工程、預(yù)算部門會會同監(jiān)理人員員，對照施工工合同及進度度計劃，審核核工程進度內(nèi)內(nèi)容和完工部部位（主體結(jié)結(jié)構(gòu)及隱蔽工工程部分須提提供照片）、工工程質(zhì)量證明明等資料；◆商務(wù)部整理復(fù)核工工程價值量；；◆經(jīng)審核后按有關(guān)批批準程序付款款并登記付款款臺帳。3應(yīng)要求施工單位在在我方開戶銀銀行開具結(jié)算算帳戶，以便便為我方融洽洽銀企關(guān)系和和監(jiān)督工程款款項的使用提提供便利。4工程進度款支付達達到工程造價價75%時，原則上上應(yīng)停止付款款，預(yù)留至少少20%工程尾款款和5%保修款，以以便掌握最終終結(jié)算主動權(quán)權(quán)。（五）工程材料及及設(shè)備管理1項目開工前，總工工程師或項目目經(jīng)理應(yīng)及時時列出所需材材料及設(shè)備清清單，按照原原則決定甲供供、甲定乙供供和乙供，并并在工程施工工承包合同中中加以明確：：2甲方能找到一級建建材市場的、有有進口免稅計計劃指標的、有有特殊質(zhì)量要要求和價格浮浮動幅度較大大的材料和設(shè)設(shè)備，應(yīng)實行行甲供或甲定定乙供，其余余實行乙供；；3實行甲供或甲定乙乙供的材料和和設(shè)備應(yīng)盡量量不支付采購購保管費。4按工程實際進度合合理安排采購購數(shù)量和進貨貨時間，防止止積壓或造成成窩工現(xiàn)象。5甲供材料、設(shè)備的的采購必須進進行廣泛詢價價，貨比三家家，也可在主主要設(shè)備和大大宗建材采購購上采用招標標方式。在質(zhì)質(zhì)量、價格、供供貨時間均能能滿足要求的的前提下，應(yīng)應(yīng)比照下列條條件擇優(yōu)確定定供貨單位：：◆能夠?qū)嵭匈d銷或定定金較低的供供貨商；◆愿意以房屋抵材料料款，且接受受正常樓價的的供貨商；◆能夠到現(xiàn)場安裝，接接受驗收合格格后再付款的的供貨商；◆售后服務(wù)和信譽良良好的供貨商商。6項目部對到貨的甲甲供材料和設(shè)設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)質(zhì)量及規(guī)格，要要當場檢查驗驗收并出具檢檢驗報告，辦辦理驗收手續(xù)續(xù)，妥善保管管。對不符合合要求的，應(yīng)應(yīng)及時退貨并并通知商務(wù)部部和財務(wù)部拒拒絕付款。7采購合同》中必須須載明：因供供貨商供貨不不及時或質(zhì)量量、數(shù)量等問問題對工程進進度、工程質(zhì)質(zhì)量造成影響響和損失的，供供貨商必須承承擔索賠責(zé)任任。8必須建立健全材料料的詢價、定定價、簽約、進進貨和驗收保保管相分離的的內(nèi)部牽制制制度，不得促促成由一人完完成材料采購購全過程的行行為。9對于乙供材料和設(shè)設(shè)備，我方必必須按認定的的質(zhì)量及選型型，在預(yù)算人人員控制的價價格上限范圍圍內(nèi)抽取樣板板，進行封樣樣，并盡量采采取我方限價價的措施。同同時在材料和和設(shè)備進場時時應(yīng)要求出具具檢驗合格證證。10材料的代用應(yīng)應(yīng)由項目部書書面提出，設(shè)設(shè)計單位和監(jiān)監(jiān)理單位通過過，商務(wù)部同同意，領(lǐng)導(dǎo)批批準。11甲供材料、設(shè)設(shè)備的結(jié)算必必須憑供貨合合同、供貨廠廠家或商檢部部門的檢驗合合格證和我方方商務(wù)部的驗驗收檢驗證明明以及結(jié)算清清單，經(jīng)商務(wù)務(wù)部、財務(wù)部部門審核無誤誤后，方能辦辦理結(jié)算。（六）竣工交付環(huán)環(huán)節(jié)的成本控控制1單項工程和項目竣竣工應(yīng)經(jīng)過自自檢、復(fù)查、驗驗收三個環(huán)節(jié)節(jié)才能移交。2總工程師或項目經(jīng)經(jīng)理、工程、商商務(wù)、銷售和和物業(yè)管理部部門必須參加加工程結(jié)構(gòu)驗驗收、裝修驗驗收及總體驗驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單單位、監(jiān)理單單位和物業(yè)公公司同時簽署署。3凡有影響使用功能能和安全及不不合設(shè)計要求求的結(jié)構(gòu)部位位、安裝部位位、裝飾部位位和設(shè)備、設(shè)設(shè)施，均應(yīng)限限期整改直到到復(fù)驗合格。因因施工單位原原因延誤工程程移交，給我我方造成經(jīng)濟濟損失的，要要按合同追究究其責(zé)任。4工程移交后，應(yīng)按按施工合同有有關(guān)條款和物物業(yè)管理規(guī)定定及時與施工工單位簽訂《保保修協(xié)議書》，以以明確施工單單位的保修范范圍、保修責(zé)責(zé)任(包括驗收后后出現(xiàn)的質(zhì)量量問題的保修修責(zé)任的約定定)及處罰措施施等。5.采取一次性扣留保保修金、自行行保修的開發(fā)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對對保修事項及及其費用有充充分的預(yù)計，留留足保修費用用。6按租售承諾先行墊墊付的屬保修修范圍的費用用，應(yīng)在工程程承包合同中中便明確有乙乙方承擔。（七）工程結(jié)算管管理工程竣工結(jié)算應(yīng)具具備以下基本本條件：◆符合合同（協(xié)議）有有關(guān)結(jié)算條款款的規(guī)定；◆具備完整有效的質(zhì)質(zhì)量評定結(jié)果果和符合規(guī)范范要求的竣工工驗收資料；；◆項目設(shè)計變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證及其其他有關(guān)結(jié)算算的原始資料料齊備；◆工程遺留問題已處處理完畢；◆施工單位結(jié)算書按按要求編制，所所附資料齊全全。2工程結(jié)算要以我方方掌握的設(shè)計計變更和現(xiàn)場場簽證為準，施施工單位提供供的設(shè)計變更更和現(xiàn)場簽證證，一般只能能作為參考。3“點工”必須按照定額價計計取、結(jié)算。4商務(wù)部應(yīng)詳細核對對工程量，審審定價格、取取費標準，計計算工程總造造價，做到資資料完整，有有根有據(jù)，數(shù)數(shù)據(jù)準確，也也可聘請有關(guān)關(guān)部門進行復(fù)復(fù)審。5編制的預(yù)、結(jié)算書書，應(yīng)當有工工費、材料、設(shè)設(shè)備和有關(guān)經(jīng)經(jīng)濟指標的計計算過程及詳詳細的編制說說明，扣清甲甲供材料款項項。6商務(wù)部應(yīng)對主體工工程成本進行行跟蹤分析管管理，進行“三算”對比，找出出工程成本超超、降的因素素，并提出改改進措施和意意見。7在商務(wù)部提供的結(jié)結(jié)算資料基礎(chǔ)礎(chǔ)上，財務(wù)部部門應(yīng)當結(jié)合合預(yù)付備料款款、代墊款項項費用等債權(quán)權(quán)、債務(wù)，對對照合同詳細細審核并編制制工程財務(wù)決決算書。（八）其他環(huán)節(jié)的的成本控制1正式發(fā)售前，組織織銷售、設(shè)計計、工程和預(yù)預(yù)算人員擬訂訂詳細的《銷銷售承諾事項項清單》，逐逐項測算其建建設(shè)成本，并并對照原成本本預(yù)算逐項審審核；對學(xué)校校、交通、水水塔等配套，測測算其運行成成本，并列入入項目完全成成本范圍內(nèi)?！朵N銷售承諾事項項清單》及有有關(guān)成本測算算，須報總經(jīng)經(jīng)理審查通過過。2銷售過程中為增加加“賣點”需增加或調(diào)調(diào)整綠化、公公建配套等項項目時，應(yīng)事事先編制預(yù)算算并報總經(jīng)理理批準后方可可實施。3盡可能縮短項目開開發(fā)經(jīng)營周期期，減少期間間費用。應(yīng)保保證向業(yè)主承承諾的交工日日期，以避免免趕工成本和和延期賠償；；在市場和經(jīng)經(jīng)營條件許可可的情況下，注注意加快項目目開發(fā)節(jié)奏；；減少現(xiàn)房積積壓時間，減減少利息費用用等成本。4按回避、競爭、平平等、服務(wù)、距距離、雙贏、公公正、團隊合合作的原則，正正確處理與合合作伙伴的關(guān)關(guān)系。五．項目成本核算算（討論稿）第一章總則1-1為了加強強成本管理，規(guī)規(guī)范項目成本本核算，正確確計算項目成成本，便于成成本資料的比比較和分析制制定本指導(dǎo)。1-2項目成本本核算的任務(wù)務(wù)是：建立和和完善成本核核算基礎(chǔ)工作作，嚴格遵守守成本開支范范圍，合理確確定成本計算算對象，正確確歸集和分配配開發(fā)成本及及費用，及時時、準確、完完整地提供成成本核算資料料，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)成本管理中中存在的問題題，以便尋求求降低成本的的途徑。1-3公司必須須建立成本核核算責(zé)任制，嚴嚴格按照項目目開發(fā)成本管管理的要求，正正確組織成本本核算工作，并并自覺接受監(jiān)監(jiān)督。第二章成本核算算的基本程序序成本核算的一般步步驟：第一步：根據(jù)成本本核算對象的的確定原則和和項目特點，確確定成本核算算對象。第二步：按成本核核算及管理的的要求，設(shè)置置有關(guān)成本核核算會計科目目和帳簿，按按成本核算對對象歸集開發(fā)發(fā)成本費用。第三步：按受益原原則和配比原原則，確定應(yīng)應(yīng)分攤成本費費用在各成本本核算對象之之間的分配方方法、標準。第四步：將歸集的的開發(fā)成本費費用按確定的的方法、標準準在各成本核核算對象之間間進行分配。第五步：編制項目目開發(fā)成本計計算表，計算算各成本核算算對象的開發(fā)發(fā)總成本。第六步：正確劃分分完工和在建建開發(fā)產(chǎn)品之之間的開發(fā)成成本，分別結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本，按按建筑面積計計算完工產(chǎn)品品單位成本。第七步：正確劃分分可售面積、不不可售面積，根根據(jù)有關(guān)規(guī)定定分別計算可可售面積、不不可售面積應(yīng)應(yīng)負擔的成本本，按與結(jié)算算銷售收入配配比的原則正正確結(jié)轉(zhuǎn)完工工開發(fā)產(chǎn)品的的銷售成本。第八步：編制成本本報表，根據(jù)據(jù)成本管理和和核算要求，總總括反映各成成本核算對象象的成本情況況。第三章成本核算算對象的確定定3-1成本核算算對象的確定定原則：應(yīng)滿滿足成本計算算的需要；便便于成本費用用的歸集；利利于成本的及及時結(jié)算；適適應(yīng)成本監(jiān)控控的要求。3-2可根據(jù)上上述原則，參參照下列條件件，結(jié)合項目目開發(fā)地點、規(guī)規(guī)模、周期、方方式、功能設(shè)設(shè)計、結(jié)構(gòu)類類型、裝修檔檔次、層高、施施工隊伍等因因素和管理需需要等當?shù)貙崒嶋H情況，確確定具體成本本核算對象?！制冢▍^(qū)）開發(fā)的的項目，可以以以各期(區(qū))為成本核算算對象。▲同一項目有不同功功能的，在按按期(區(qū))劃分成本核核算對象的基基礎(chǔ)上，還應(yīng)應(yīng)按功能劃分分成本核算對對象?！恍^(qū)、同一期期有不同結(jié)構(gòu)構(gòu)的，還應(yīng)按按結(jié)構(gòu)劃分成成本核算對象象。(4)根據(jù)核核算和管理需需要，對獨立立的設(shè)計概算算或施工圖預(yù)預(yù)算的配套設(shè)設(shè)施，不論其其支出是否攤攤?cè)敕课莸乳_開發(fā)產(chǎn)品成本本，均應(yīng)單獨獨作為成本核核算對象。對對于只為一個個房屋等開發(fā)發(fā)項目服務(wù)的的、應(yīng)攤?cè)敕糠课莸乳_發(fā)項項目成本且造造價較低的配配套設(shè)施，可可以不單獨作作為成本核算算對象，發(fā)生生的開發(fā)費用用直接計入房房屋等開發(fā)項項目的成本。3-3成本核算算對象一般應(yīng)應(yīng)在開工前確確定。一旦確確定，不得隨隨意改變，以以保證成本核核算的準確性性。第四章成本費用用項目及核算算內(nèi)容4-1開發(fā)產(chǎn)品品成本核算應(yīng)應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品品的具體情況況，按制造成成本法設(shè)置成成本項目。成成本項目一般般包括下列六六項：1)土地征用及及拆遷補償費費2)前期工程費費3)基礎(chǔ)設(shè)施費費4)建筑安裝工工程費5)配套設(shè)施費費6)開發(fā)間接費費4-2各成本項項目的開支范范圍如下：土地征用及拆遷補補償費指為取得土地開發(fā)發(fā)使用權(quán)而發(fā)發(fā)生的各項費費用，主要包包括以下內(nèi)容容：(1)土地征征用費：支付付的土地出讓讓金、土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費、土地地效益金、土土地開發(fā)費，交交納的契稅、耕耕地占用稅，土土地變更用途途和超面積補補交的地價、補補償合作方地地價、合作項項目建房轉(zhuǎn)入入分給合作方方的房屋成本本和相應(yīng)稅金金等。(2)拆遷補補償費：有關(guān)關(guān)地上、地下下建筑物或附附著物的拆遷遷補償支出，安安置及動遷支支出，農(nóng)作物物補償費，危危房補償費等等；拆遷舊建建筑物回收的的殘值應(yīng)估價價入帳，分別別沖減有關(guān)成成本。(3)市政配配套費：指向向政府部門交交納的大市政政配套費，征征用生地向當當?shù)厥姓舅窘患{的紅線線外道路、水水、電、氣、熱熱、通訊等的的建造費、管管線鋪設(shè)費等等。(4)其他：：如土地開發(fā)發(fā)權(quán)批復(fù)費、土土地面積丈量量測繪費等。前期工程費指在取得土地開發(fā)發(fā)權(quán)之后、項項目開發(fā)前期期的籌建、規(guī)規(guī)劃、設(shè)計、可可行性研究、水水文地質(zhì)勘察察、測繪、“三通一平”等前期費用用。主要包括括以下內(nèi)容：：(1)項目整整體性批報建建費：項目報報建時按規(guī)定定向政府有關(guān)關(guān)部門交納的的報批費。如：人防工程建設(shè)設(shè)費、規(guī)劃管管理費、新材材料基金(或墻改專項項基金)、教師住宅宅基金(或中小學(xué)教教師住宅補貼貼費)、拆遷管理理費、招投標標管理費等。(2)規(guī)劃設(shè)設(shè)計費：項目目立項后的總總體規(guī)劃設(shè)計計、單體設(shè)計計費、管線設(shè)設(shè)計費、改造造設(shè)計費、可可行性研究費費(含支付社會會中介服務(wù)機機構(gòu)的市場調(diào)調(diào)研費)，制圖、曬曬圖費，規(guī)劃劃設(shè)計模型制制作費，方案案評審費。(3)勘測丈丈量費：水文文、地質(zhì)、文文物和地基勘勘察費，沉降降觀測費，日日照測試費、撥撥地釘樁驗線線費、復(fù)線費費、定線費、放放線費、建筑筑面積丈量費費等。(4)“三通通一平”費：接通紅紅線外施工用用臨時給排水水(含地下排水水管、溝開挖挖鋪設(shè)費用)、供電、道道路(含按規(guī)定應(yīng)應(yīng)交的占道費費、道路挖掘掘費)等設(shè)施的設(shè)設(shè)計、建造、裝裝飾和進行場場地平整發(fā)生生的費用(包括開工前前垃圾清運費費)等。(5)臨時設(shè)設(shè)施費：工地地甲方臨時辦辦公室，臨時時場地占用費費，臨時借用用空地租費，以以及沿紅線周周圍設(shè)置的臨臨時圍墻、圍圍欄等設(shè)施的的設(shè)計、建造造、裝飾等費費用。臨時設(shè)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)產(chǎn)，如空調(diào)、電電視機，家具具等不屬于臨臨時設(shè)施費。(6)預(yù)算編編、審費：支支付給社會中中介服務(wù)機構(gòu)構(gòu)受聘為項目目編制或?qū)彶椴轭A(yù)算而發(fā)生生的費用。(7)其他：：包括擋光費費、危房補償償鑒定費、危危房補償鑒定定技術(shù)咨詢費費等?；A(chǔ)設(shè)施費指項目開發(fā)過程中中發(fā)生的小區(qū)區(qū)內(nèi)、建筑安安裝工程施工工圖預(yù)算項目目之外的道路路、供電、供供水、供氣、供供熱、排污、排排洪、通訊、照照明、綠化等等基礎(chǔ)設(shè)施工工程費用，紅紅線外兩米與與大市政接口口的費用，以以及向水、電電、氣、熱、通通訊等大市政政公司交納的的費用。主要要包括以下內(nèi)內(nèi)容：(1)道路工工程費：小區(qū)區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)設(shè)費。(2)供電工工程費：變（配配）電設(shè)備的的購置費，設(shè)設(shè)備安裝及電電纜鋪設(shè)費，供供（配）電貼貼費、電源建建設(shè)費，交納納的電增容費費等。(3)給排水水工程費：自自來水、雨（污污）水排放、防防洪等給排水水設(shè)施的建造造、管線鋪設(shè)設(shè)費用，以及及向自來水公公司交納的水水增容費等。(4)煤氣工工程費：煤氣氣管道的鋪設(shè)設(shè)費、增容費費、集資費，煤煤氣配套費，煤煤氣發(fā)展基金金、煤氣掛表表費等。(5)供暖工工程費：暖氣氣管道的鋪設(shè)設(shè)費、集資費費。(6)通訊工工程費：電話話線路的鋪設(shè)設(shè)、電話配套套費，電話電電纜集資費，交交納的電話增增容費等。(7)電視工工程費：小區(qū)區(qū)內(nèi)有線電視視(閉路電視)的線路鋪設(shè)設(shè)和按規(guī)定應(yīng)應(yīng)交納的有關(guān)關(guān)費用。(8)照明工工程費：小區(qū)區(qū)內(nèi)路燈照明明設(shè)施支出。(9)綠化工工程費：小區(qū)區(qū)內(nèi)人工草坪坪、栽花、種種樹等綠化支支出；綠地建建設(shè)費。(10)環(huán)衛(wèi)衛(wèi)工程費：指指小區(qū)內(nèi)的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施施支出。如垃垃圾站(箱)、公廁等支支出。(11)其他他：小區(qū)周圍圍設(shè)置的永久久性圍墻、圍圍欄支出、園園區(qū)大門、園園區(qū)監(jiān)控工程程費、自然下下沉整改費等等。建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中中發(fā)生的列入入建筑安裝工工程施工圖預(yù)預(yù)算項目內(nèi)的的各項費用(含設(shè)備費、出出包工程向承承包方支付的的臨時設(shè)施費費和勞動保險險費)，有甲供材材料、設(shè)備的的，還應(yīng)包括括相應(yīng)的甲供供材料、設(shè)備備費。發(fā)包工工程應(yīng)依據(jù)承承包方提供的的經(jīng)甲方審定定的“工程價款結(jié)結(jié)算單”來確定。主主要包括以下下內(nèi)容：(1)土建工工程費①基礎(chǔ)工程費：土石石方、樁基、護護壁(坡)工程費，基基礎(chǔ)處理費、樁樁基咨詢費。②主體工程費：即土土建結(jié)構(gòu)工程程費（含地下下室部分）。③有甲供材料的，還還應(yīng)包括相應(yīng)應(yīng)的甲供材料料費。(2)安裝工工程費①電氣(強電)安裝工程費：主體體工程內(nèi)的照照明等電氣設(shè)設(shè)施安裝費，有有甲供材料、設(shè)設(shè)備的，還應(yīng)應(yīng)包括相應(yīng)的的甲供材料、設(shè)設(shè)備費。②電訊(弱電)安裝工程費：主體體工程內(nèi)的通通訊、保安監(jiān)監(jiān)視、有線電電視系統(tǒng)等電電訊設(shè)施安裝裝費。③給排水安裝工程費費：主體工程程內(nèi)的上下水水、熱水等給給排水設(shè)施安安裝費。④電梯安裝工程費：：主體工程內(nèi)內(nèi)的電梯及其其安裝、調(diào)試試費。⑤空調(diào)安裝工程費：：主體工程內(nèi)內(nèi)的換熱站、冷冷凍站、風(fēng)機機盤管控制、樓樓宇自控系統(tǒng)統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施施安裝費。⑥消防安裝工程費：：主體工程內(nèi)內(nèi)的自動噴灑灑、消防栓、消消防報警系統(tǒng)統(tǒng)等消防設(shè)施施安裝費。⑦煤氣安裝工程費：：主體工程內(nèi)內(nèi)的煤氣管線線等燃氣設(shè)施施安裝費。⑧采暖安裝工程費：：主體工程內(nèi)內(nèi)的水暖、汽汽暖等供熱設(shè)設(shè)施安裝費。⑨上述各項如有甲供供材料、設(shè)備備，還應(yīng)分別別包括相應(yīng)的的甲供材料、設(shè)設(shè)備費。(3)裝修工工程費：內(nèi)外外墻、地板(毯)、門窗、廚廚潔具、電梯梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費，有甲甲供材料的，還還應(yīng)包括相應(yīng)應(yīng)的甲供材料料費。(4)項目或或工程監(jiān)理費費：指支付給給聘請的項目目或工程監(jiān)理理單位的費用用。(5)其他：：工程收尾所所發(fā)生的零星星工程費和乙乙方保修期后后應(yīng)由開發(fā)商商承擔的維修修費（零星工工程費和乙方方保修期后應(yīng)應(yīng)由開發(fā)商承承擔的維修費費能夠歸類的的，應(yīng)按從屬屬主體原則歸歸類計入上述述相應(yīng)費用中中），現(xiàn)場垃垃圾清運費、工工程保險費等等。配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中中，根據(jù)有關(guān)關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)權(quán)及其收益權(quán)權(quán)不屬于開發(fā)發(fā)商，開發(fā)商商不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作自留固定定資產(chǎn)的公共共配套設(shè)施支支出。該成本本項目下按各各項配套設(shè)施施設(shè)立明細科科目，具體核核算內(nèi)容可區(qū)區(qū)別以下情況況：(1)發(fā)生的的不會產(chǎn)生經(jīng)經(jīng)營收入的不不可經(jīng)營性公公共配套設(shè)施施支出，如建建造消防、水水泵房、水塔塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派派出所、崗?fù)ね?、兒童樂園園、自行車棚棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街街心公園、涼涼亭等設(shè)施的的支出。(2)發(fā)生的的根據(jù)法規(guī)或或經(jīng)營慣例，其其經(jīng)營收入歸歸于經(jīng)營者或或業(yè)委會的可可經(jīng)營性公共共配套設(shè)施的的支出，如建建造幼托、郵郵局、圖書館館、閱覽室、健健身房、游泳泳池、球場等等設(shè)施的支出出。(3)城市規(guī)規(guī)劃中規(guī)定的的大配套設(shè)施施項目不能有有償轉(zhuǎn)讓和取取得經(jīng)營收益益權(quán)時，發(fā)生生的沒有投資資來源的費用用。(4)對于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、收入歸歸屬情況較為為復(fù)雜的地下下室、車位等等設(shè)施，應(yīng)根根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)發(fā)商的銷售承承諾等具體情情況確定是否否攤?cè)氡境杀颈卷椖?。如開開發(fā)商通過補補交地價或人人防工程費等等措施，得到到政府部門認認可，取得了了該配套設(shè)施施的產(chǎn)權(quán)，則則應(yīng)作為經(jīng)營營性項目獨立立核算。開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨立核核算單位為組組織和管理開開發(fā)產(chǎn)品的開開發(fā)建設(shè)而發(fā)發(fā)生的各項費費用。開發(fā)間間接費的內(nèi)容容包括：(1)現(xiàn)場管管理費用：項項目現(xiàn)場管理理的人員工資資及福利費、工工會經(jīng)費、職職工教育經(jīng)費費、修理費、辦辦公費、辦公公用水電費、差差旅費、市內(nèi)內(nèi)交通費、運運輸費、通訊訊費、業(yè)務(wù)交交際費、勞動動保護費、低低值易耗品攤攤銷、周轉(zhuǎn)房房攤銷等。(2)利息并并借款費用：：直接用于項項目開發(fā)所借借入資金的利利息支出、匯匯兌損失，減減去利息收入入和匯兌收益益的凈額。(3)固定資資產(chǎn)投資方向向調(diào)節(jié)稅：按按規(guī)定應(yīng)計繳繳的固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅。(4)物業(yè)管管理基金、公公建維修基金金或其他專項項基金：按規(guī)規(guī)定應(yīng)撥付給給業(yè)主管理委委員會的由物物業(yè)管理公司司代管的物業(yè)業(yè)管理基金、公公建維修基金金或其他專項項基金。(5)質(zhì)檢費費：包括按規(guī)規(guī)定支付給質(zhì)質(zhì)檢部門的質(zhì)質(zhì)量檢驗費，項項目發(fā)生的材材料、設(shè)備質(zhì)質(zhì)量檢驗費、工工程質(zhì)量自檢檢費、工程竣竣工驗收費等等質(zhì)量鑒定性性費用。(6)其他：：項目交付使使用后發(fā)生的的，按規(guī)定或或協(xié)議應(yīng)由開開發(fā)商承擔、補補貼給物業(yè)管管理公司的水水、電、煤氣氣、暖氣等價價差，以及其其他應(yīng)計入開開發(fā)間接費的的費用。4-3開發(fā)企業(yè)業(yè)期間費用的的開支范圍為為：營業(yè)費用指在開發(fā)產(chǎn)品銷售售環(huán)節(jié)發(fā)生的的各項費用。包包括：(1)已完開開發(fā)產(chǎn)品銷售售以前的改裝裝修復(fù)費，開開發(fā)產(chǎn)品看護護費及按規(guī)定定或協(xié)議應(yīng)交交物業(yè)管理公公司的空房物物業(yè)管理費，根根據(jù)規(guī)定或協(xié)協(xié)議應(yīng)承擔的的按單位、面面積分攤的空空房和自留、自自用物業(yè)水電電費等。(2)主體外外臨時樣板房房、售樓處的的設(shè)計、建造造、裝飾等費費用。樣板房房、售樓處內(nèi)內(nèi)的資產(chǎn)，如如空調(diào)、電視視機等資產(chǎn)性性購置支出不不得在銷售費費用列支。主主體內(nèi)臨時樣樣板房、售樓樓處的設(shè)計、建建造、裝飾等等費用在房屋屋開發(fā)成本中中列支。(3)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租過過程中發(fā)生的的廣告審批費費、廣告制作作費(含資料制作作費)、廣告宣傳傳費、展覽費費、銷售模型型(沙盤)制作費、代代銷手續(xù)費、銷銷售服務(wù)費、咨咨詢費、辦銷銷售許可證時時向政府部門門交納的物業(yè)業(yè)管理啟動金金、商品房注注冊登記費、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易費(或商品房交交易手續(xù)費）、房房屋面積審核核費、房屋評評估費、訴訟訟費、中介傭傭金、銷售許許可證、外銷銷費等。(4)專設(shè)銷銷售機構(gòu)的職職員工資、工工會經(jīng)費、福福利費、折舊舊費、修理費費、差旅費、辦辦公費、培訓(xùn)訓(xùn)費、業(yè)務(wù)交交際費以及其其他經(jīng)費。管理費用指行政、財務(wù)、人人事等行政管管理部門，為為組織和管理理房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營活動而而發(fā)生的各項項費用。包括括：(1)行政管管理部門人員員的工資、福福利費，辦公公費、差旅費費、運輸費（包包括駕駛員保保險費）、折折舊費、修理理費、低值易易耗品攤銷、辦辦公用水電費費等。(2)工會經(jīng)經(jīng)費和職工教教育經(jīng)費。(3)財產(chǎn)保保險費、勞動動保險費、待待業(yè)保險費、醫(yī)醫(yī)療保險費、失失業(yè)保險費。(4)稅金：：指按照規(guī)定定支付的房產(chǎn)產(chǎn)稅、車船使使用稅、土地地使用稅(金、費)、印花稅等等。(5)審計費費、咨詢費、聘聘請中介機構(gòu)構(gòu)費、訴訟費費、業(yè)務(wù)招待待費、董事會會費、公司活活動費等。(6)無形資資產(chǎn)及長期待待攤費用攤銷銷。(7)壞賬損損失及存貨盤盤虧、毀損損損失。(8)環(huán)境費費：支付清潔潔工的工資、擺擺花費、租花花費等(9)租金：：包括房屋租租金、車庫租租金等。(10)分攤攤上級管理部部門和總部的的管理費以及及其他管理費費等。財務(wù)費用指企業(yè)為籌集開發(fā)發(fā)經(jīng)營所需資資金而發(fā)生的的各項費用。包包括利息凈支支出（減去利利息資本化部部分）、匯兌兌凈損失、金金融機構(gòu)手續(xù)續(xù)費(含票據(jù)工本本費)，以及企業(yè)業(yè)籌集資金發(fā)發(fā)生的其他財財務(wù)費用。會計科目與帳簿設(shè)設(shè)置5-1“開發(fā)成成本”科目：核算算在房屋等產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程程中所發(fā)生的的各項費用。5-2“開發(fā)間間接費”科目：歸集集和分配在房房屋等產(chǎn)品開開發(fā)過程中，設(shè)設(shè)計、工程、預(yù)預(yù)算、材料等等業(yè)務(wù)部門為為組織與管理理開發(fā)項目建建設(shè)而發(fā)生的的各項費用。(這類費用由由本科目歸集集并按一定方方法、標準分分配后，再計計入各成本核核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目中中去)。5-3“預(yù)提費費用”科目：核算算按權(quán)責(zé)發(fā)生生制原則和受受益期限、對對象，應(yīng)由本本受益期、受受益對象承擔擔的尚未支付付的成本、費費用。本科目目一般應(yīng)按費費用的內(nèi)容設(shè)設(shè)置二級科目目進行核算。應(yīng)預(yù)提的費用一般般包括：配套套設(shè)施費；與與合作單位共共建項目應(yīng)負負擔的由合作作單位墊付的的費用；租金金；保險金；；借款利息；；修理費用及及應(yīng)由本受益益期、受益對對象承擔的尚尚未支付的地地價等。費用預(yù)提的時間：：應(yīng)由房屋等等開發(fā)產(chǎn)品負負擔的費用，應(yīng)應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋屋等開發(fā)產(chǎn)品品時預(yù)提。配套設(shè)施費的預(yù)提提范圍、條件件、依據(jù)和計計算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)設(shè)施將發(fā)生的的費用。能有有償轉(zhuǎn)讓的配配套設(shè)施將發(fā)發(fā)生的費用不不得預(yù)提。條件：配套設(shè)施費費的預(yù)提條件件為：房屋與與配套設(shè)施非非同步開發(fā)(有前有后、穿穿插進行)；先建房屋屋，后建配套套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)設(shè)施的預(yù)算成成本或計劃成成本。同時結(jié)合具體的做做法特就以下下幾個方面的的專項規(guī)定提提出相應(yīng)的意意見：一、準確編制標底底預(yù)算，嚴格格公正評定標標

嚴格編編標預(yù)算管理理的目的，在在于力求工程程編標預(yù)算準準確，合同造造價科學(xué)合理理。在決定工工程造價高低低的因素中，合合同造價是最最重要的一環(huán)環(huán)，為達到合合同造價的準準確合理，預(yù)預(yù)算編標中應(yīng)應(yīng)把住以下幾幾個關(guān)口。

1.

制定嚴密的的招標文件。

2.

編標人員要持證上崗，并專門從事相關(guān)專業(yè)，分工明確、責(zé)任到人，土建、裝飾、安裝編標人員積極配合、相互溝通，避免專業(yè)間的脫節(jié)。

標底預(yù)算編制人員要全過程參與圖紙會審，提前熟悉圖紙，同各專業(yè)人員一道審定答疑會議紀要并下發(fā)各投標單位，使之對圖紙形成共識，更加公正公平地參與工程編標、投標，防止施工和決算過程中，甲乙方相互扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。

3.

堅持嚴格的評標制度及評標程序。審查標底時要重點做到四審達到四防：審查工程量，防止多算錯算；審查分項工程內(nèi)容，防止重復(fù)計算；審查分項工程單價，防止錯算錯套；審查取費費率，防止高取多算。要堅持嚴格的評標制度，通過修訂標底造價，確定招標合同價。

二、抓好甲供設(shè)備、材料投資管理

甲供設(shè)備、材料投資也是左右工程造價的重要因素之一。在工程建設(shè)中，甲供設(shè)備、材料必須堅持以大渠道供貨為主，市場自行采購為輔。在自行采購時由商務(wù)部主管、項目部和財務(wù)共同參與，堅持三人同行、貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價廉，大型的設(shè)備訂貨可采取招標方式，在簽訂的合同中要明確質(zhì)量等級和雙方責(zé)任義務(wù)，設(shè)備材料進場后如有質(zhì)量問題，現(xiàn)場管理代表及施工單位有權(quán)拒收，以達到保證供貨質(zhì)量、節(jié)省設(shè)備材料投資的目的。

三、嚴格辦理設(shè)計變更簽證

（一）工程嚴格按成本計劃執(zhí)行，嚴禁擅自提高標準。有些對原設(shè)計影響很小的修改項目，只經(jīng)甲、乙雙方確認就可執(zhí)行，對某些有可能引起造價較大的變更，如設(shè)計不適合使用要求，平面布局、建筑結(jié)構(gòu)及裝修標準有大的變動，需要召開建設(shè)方、承建方和設(shè)計方三家參加的聯(lián)席會議，從技術(shù)、經(jīng)濟等方面進行論證商定，達成一致意見并形成文字紀要備案，報請建設(shè)方批準。

（二）嚴格設(shè)計變更簽證審批程序。一般性變更由甲方現(xiàn)場代表起草，交施工負責(zé)人及工程部領(lǐng)導(dǎo)審批，大項的變更，應(yīng)先做概算，報批準后實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設(shè)計，在滿足使用要求的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，可降低工程造價。

（三）加強對設(shè)計變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督。對于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進行現(xiàn)場抽項實測實量，以保證變更內(nèi)容的準確性。

制定統(tǒng)一的設(shè)計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時變更要準確及時。

四、竣工決算時嚴格設(shè)計變更單的審查

除在施工過程中嚴把設(shè)計變更簽證關(guān)外，在竣工決算時，決算人員須從專業(yè)角度對設(shè)計變更進行審查，主要包括以下幾個方面。

（一）審查設(shè)計變更內(nèi)容是否符合規(guī)定。查設(shè)計變更內(nèi)容與原工程標底預(yù)算是否重復(fù)列項，即設(shè)計變更增加的經(jīng)費是否已包含在合同造價中，如有上述情況，應(yīng)與簽證人員聯(lián)系補充修改，使其符合規(guī)定后，再進行調(diào)整修改。

（二）審查手續(xù)是否符合規(guī)定。凡設(shè)計變更都應(yīng)有建設(shè)單位和施工單位的蓋章及現(xiàn)場人員的簽字，比較重要的設(shè)計變更還應(yīng)有設(shè)計單位有關(guān)人員的簽字，方能生效，手續(xù)不全者不予計算。

（三）審查內(nèi)容是否清楚。設(shè)計變更都應(yīng)資料齊全，內(nèi)容表達清楚，有具體的變更部位、變更原因、變更項目、數(shù)量，以及特殊情況的技術(shù)處理意見等。設(shè)計變更應(yīng)滿足做增減預(yù)算的要求。如有的變更內(nèi)容不清楚或過于簡單，應(yīng)核實具體內(nèi)容情況，補充設(shè)計變更簽證。

（四）審查簽證是否準確。有無把不屬簽證范疇的內(nèi)容列入簽證參與決算的情況，諸如像施工單位自身原因返工的項目，施工現(xiàn)場臨時設(shè)施項目，及施工單位現(xiàn)場用工等。

五、抓好項目實施及竣工決算中審計制度的落實

目前在各施工企業(yè)經(jīng)濟獨立核算的情況下，乙方都以獲取最大限度利潤為目的。因此，要把好開標前審計，開標、評標審計，定標、合同審計，及決算審計關(guān)。開標、評標、定標、合同審計，主要是審查其合法性合理性，公正性及可操作性，而竣工決算審計是最后一道關(guān)口，主要目的是促進建設(shè)單位強化管理意識、完善管理制度、改進管理方法等，使工程建設(shè)投資達到最佳的經(jīng)濟性、效率性、效果性，審計人員須秉公辦事，堅持原則，從嚴把關(guān)；工作中應(yīng)堅持深入施工現(xiàn)場，了解工程變更內(nèi)容的具體做法，熟悉工程變更增減工程量情況，為決算審計打下基礎(chǔ)，同時要建立嚴格的審計制度，審減率直接和崗位責(zé)任、評功評獎等掛鉤，只有堅持嚴格的辦法和程序，才能保證決算的真實性、嚴肅性。嚴格堅持項目全程審計制度，對有效控制工程造價必將發(fā)揮巨大作用。六．成本控制要點點應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控控制所占權(quán)重重最大，具有有“一錘定音”的地位和作作用：在規(guī)劃劃環(huán)節(jié)進行成成本控制是實實現(xiàn)事前控制制的關(guān)鍵，可可以最大限度度的減少事后后變動帶來的的成本。所以以該環(huán)節(jié)控制制要點和控制制內(nèi)容相當復(fù)復(fù)雜，基本原原則是，周密密規(guī)劃，科學(xué)學(xué)討論，嚴格格審批?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計計市場信息搜集和分分析市政狀況信息分析析規(guī)劃要點確立可行性研究設(shè)計任任務(wù)書可行性性設(shè)計變更項目經(jīng)理，總工負負責(zé)，商務(wù)、審審算、銷售部部配合（2）方案評審組成可行性規(guī)劃評評審委員會，對對方案進行評評審、確定。未通過的方案進入入可行性設(shè)計計變更環(huán)節(jié)，再再重新評審。由項目、商務(wù)、工工程、審算、財財務(wù)、銷售等等各部門組成成評審委員會會，副總經(jīng)理理負責(zé)（3）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計計根據(jù)實際情情況進行細節(jié)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前前確定總工負責(zé)，項目部部經(jīng)理配合根據(jù)提交的設(shè)計成成果進行投資資估算商務(wù)部負責(zé)，工程程部配合2、報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營營的情況和市市場分析制訂訂設(shè)計任務(wù)書書總工負責(zé)，項目部部、銷售部協(xié)協(xié)作方案設(shè)計招投標設(shè)計部，商務(wù)部方案設(shè)計評審評審委員會（2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完完善自身報批批規(guī)范性，材材料完整項目部負責(zé)，商務(wù)務(wù)部配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件3、擴初設(shè)計（1）擴初設(shè)計要求對報批設(shè)計進一步步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核總工負責(zé)，知會各各部門（2）成本概算根據(jù)擴初設(shè)計招投投標方案和設(shè)設(shè)備選型、實實體研究、環(huán)環(huán)境方案等因因素對總成本本作出概算商務(wù)部與工程部負負責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書商務(wù)部負責(zé)（3）擴初設(shè)計圖根據(jù)擴初設(shè)計要求求招標專家評審內(nèi)部評審招投標評審委員會會設(shè)計調(diào)整項目經(jīng)理，總工負負責(zé)4、樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料料自己專業(yè)人員勘察察總工負責(zé)，工程部部協(xié)助（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上上形式由專家進行樁基形形式和樁基結(jié)結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整5、施工圖設(shè)計施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計計、樁基設(shè)計計、功能設(shè)計計及配套設(shè)施施等因素，在在擴初圖基礎(chǔ)礎(chǔ)上確立施工工圖設(shè)計要求求建安施工圖中結(jié)構(gòu)構(gòu)造價、建筑筑造價和環(huán)境境設(shè)施費等約約占總造價70%的部分屬于于設(shè)計方可控控部分，應(yīng)嚴嚴格審核。總工和工程部負責(zé)責(zé)，其他部門門協(xié)助報建政府部門報批費，按按政府有關(guān)政政策交納。商務(wù)部，項目部報施圖審圖施工配合互審互簽，明確修修改意見，設(shè)設(shè)計洽商總工負責(zé)，工程協(xié)協(xié)助，知會銷銷售部面積測算設(shè)計圖紙測算與實實際施工時檢檢驗相結(jié)合商務(wù)部負責(zé)，工程程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計結(jié)合營銷費用控制制施工招投標銷售部，工程部7、裝修方案設(shè)計方案設(shè)計要求根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)經(jīng)營指導(dǎo)書和和實體研究的的結(jié)果確定方方案設(shè)計要求求總工負責(zé)，銷售部部協(xié)助材料設(shè)備選型成本本方案市場信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計要求確定定裝修材料和和設(shè)備商務(wù)部負責(zé)制訂裝修設(shè)計目標標成本計劃明明細表裝飾綜合價格拆分分分析招投標制訂設(shè)計任務(wù)書總工負責(zé)，銷售部部協(xié)助評審招投標評審委員會會控制要點控制什么怎么控制誰