物業(yè)管理實(shí)施方案(參考)

君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程屋面工程專項(xiàng)施工方案小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案

一、首語非常感謝貴單位給我們制定物業(yè)管理方案的機(jī)會(huì)，我們將全心投入，爭(zhēng)取這次和貴方合作的機(jī)遇，充分展示我們新生的實(shí)力，為貴單位提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。在管理方案中，我司根據(jù)專業(yè)的物業(yè)管理并集合本項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和要求，為小區(qū)提供一種操作性強(qiáng)、服務(wù)質(zhì)量高、有針對(duì)性的貨真價(jià)實(shí)的專業(yè)服務(wù)。本計(jì)劃書僅針對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目提出管理思路，它將作為以后物業(yè)管理工作中執(zhí)行依據(jù)；接管后，我們還會(huì)根據(jù)貴單位具體情況制定一套完善的物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書。XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司是經(jīng)國(guó)家職能部門批準(zhǔn)的合法企業(yè)。

公司主要業(yè)務(wù)范圍涉及寫字樓、商場(chǎng)、住宅小區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)管理，二手物業(yè)租售，電子監(jiān)控設(shè)備、通信工程維護(hù)，園林綠化裝修，清潔家政服務(wù)等。公司內(nèi)部下轄管理部（財(cái)務(wù)、人事、總務(wù)、采購(gòu)）、市場(chǎng)部（公關(guān)、客服質(zhì)檢、培訓(xùn)）、保安部、清潔部、綠化工程維修部。二、項(xiàng)目管理分析貴單位是實(shí)行24小時(shí)物業(yè)服務(wù)管理，為保證物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，我公司將由培訓(xùn)課招取保安人員（以退役軍人為主，高中以上學(xué)歷）進(jìn)行嚴(yán)格培訓(xùn)；并對(duì)進(jìn)出車輛、人員、貨物進(jìn)行嚴(yán)格檢查、演練；同時(shí)要求每個(gè)保安都要學(xué)會(huì)全天候?qū)π^(qū)進(jìn)行監(jiān)控，消防檢查，真正做到學(xué)有所用，以達(dá)到保證小區(qū)安全。同時(shí)將由我司客服質(zhì)檢課進(jìn)行監(jiān)督檢查。物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后，我司結(jié)合貴小區(qū)具體要求，全面配合小區(qū)工作確保本項(xiàng)目無消防事故、偷盜事故和其它事故發(fā)生。四、物業(yè)管理初步方案說明本計(jì)劃書僅為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面。在順利進(jìn)場(chǎng)接管貴單位后，我們將根據(jù)實(shí)際情況，遵照國(guó)際的質(zhì)量體系和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊(cè)進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，以便更有效的管理此項(xiàng)目，為客戶提供超值服務(wù)。4.2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。設(shè)客戶服務(wù)、保安、保潔綠化和維修四個(gè)部門，共需配置至少7

人。保安、保潔和綠化由我司區(qū)域主管進(jìn)行歸口管理，各部門日常工作任務(wù)執(zhí)行由各部門隊(duì)長(zhǎng)在項(xiàng)目經(jīng)理的指導(dǎo)下開展工作。4.2.3項(xiàng)目部根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目部需設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1

人，管理員

4人，每天正常上班，周六，周日輪流休息。4.2.3.1服務(wù)時(shí)間及人員分配

人員時(shí)

間周一周二周三周四周五周六周日經(jīng)理08:30-18:001111101管理員08:00-17:001111110夜班安排管理人員輪流值班

4.2.3.2崗位安排

崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注經(jīng)理

管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù)，處理投訴。項(xiàng)目部

管理員

安排小區(qū)的日常物業(yè)服務(wù)的開展，監(jiān)督檢查，客戶服務(wù)。項(xiàng)目部

4.2.4保安隊(duì)4.2.1概述根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況及嚴(yán)格按照國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目部保安隊(duì)需設(shè)領(lǐng)班1人，3名隊(duì)員，負(fù)責(zé)小區(qū)巡邏、門崗、監(jiān)控，露天停車場(chǎng)管理等職責(zé)。實(shí)行24小時(shí)保安運(yùn)作。4.2.4.2服務(wù)時(shí)間及人員分配人員時(shí)間周一周二周三周四周五周六周日領(lǐng)班08：00-17：00

巡邏崗08：00-18：00

18：00-08：00

門崗保安08：00-18：00

18：00-08：00

說明：如果在特殊情況下需要增加人員，我司將由保安部統(tǒng)一調(diào)派，以保證所有工作的順利進(jìn)行。

4.2.4.3崗位安排

部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注領(lǐng)班領(lǐng)班

管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)各區(qū)域

門崗保安員

人、物、車出入檢查門崗內(nèi)外

巡邏崗保安員

小區(qū)內(nèi)外巡邏安全檢查各區(qū)域

4.2.5保潔綠化隊(duì)4.2.5.1概述根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，保潔隊(duì)需設(shè)領(lǐng)班1人，保潔員2人，共計(jì)3人。4.2.5.1服務(wù)時(shí)間及人員分配人員時(shí)

間周一周二周三周四周五周六周日領(lǐng)班08：00-17：00

保潔員06：30-16：30

注：每天正常有1人工作。當(dāng)有重大活動(dòng)需增加人員時(shí)由公司保潔部調(diào)派。4.2.5.2崗位安排部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注保潔綠化隊(duì)領(lǐng)班

管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)。室內(nèi)及室外區(qū)域

保潔隊(duì)員

室外地面公共車庫、樓道、臺(tái)階樓梯、公共衛(wèi)生間、公共綠化及所有公共區(qū)域。室內(nèi)及室外區(qū)域

4.2.6

維修隊(duì)4.2.6.1概述根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，維修隊(duì)需設(shè)領(lǐng)班

1人，維修工

2

人，實(shí)行8小時(shí)工作制。星期六日采用輪休制。4.2.6.2服務(wù)時(shí)間及人員分配人員時(shí)

間周一周二周三周四周五周六周日領(lǐng)班08：00-17：00

維修工08：00-17：00

注：維修員休息或有重大維修任務(wù)時(shí)由工程部提供人員支持。4.2.6.3崗位安排部門崗位名稱人數(shù)工作內(nèi)容工作區(qū)域備注維修隊(duì)領(lǐng)班

管理本部門員工處理本部門日常保修、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目部，各層公共區(qū)域、辦公室

維修員

完成每天的日常的工作，對(duì)公共設(shè)備每天的檢查，以及完成小區(qū)業(yè)主需要的服務(wù)小區(qū)各區(qū)域

4.2.7從業(yè)人員的素質(zhì)要求部門崗位人數(shù)職責(zé)具體條件項(xiàng)目部經(jīng)理

全面負(fù)責(zé)小區(qū)項(xiàng)目部工作及與客戶聯(lián)絡(luò)大專以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，3年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。管理員

費(fèi)用結(jié)算，客戶回訪，檔案管理高中以上文化，品德高尚，普通話標(biāo)準(zhǔn)，有工作經(jīng)驗(yàn)。維修班維修工

處理日常報(bào)修及設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與巡檢四級(jí)以上技術(shù)等級(jí)，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)保安隊(duì)保安員

安全保衛(wèi)，巡邏22周歲以上46周歲以下，高中以上學(xué)歷身高1.70-1.80CM雙眼裸視力1.2以上身體健康，反應(yīng)敏捷。有安保經(jīng)驗(yàn)。清潔綠化部清潔工

公共區(qū)域衛(wèi)生清潔，綠化保養(yǎng)能吃苦耐勞，工作兢兢業(yè)業(yè)。4.2.8

員工培訓(xùn)詳見員工培訓(xùn)計(jì)劃表和培訓(xùn)記錄。

4.2.9員工日?？己嗽斠妴T工日?？己酥贫?。4.2.10獎(jiǎng)懲詳見員工獎(jiǎng)懲制度。4.3

崗位職責(zé)4.3.1

項(xiàng)目經(jīng)理一、

主持

XX物業(yè)的日常管理工作。根據(jù)小區(qū)各時(shí)期的實(shí)際狀況，提出改進(jìn)和提高物業(yè)管理工作水平的意見措施。二、對(duì)公司和業(yè)主雙方負(fù)責(zé)和匯報(bào)工作，按時(shí)向公司和業(yè)方提交工作計(jì)劃和小結(jié)，聽取業(yè)主的意見和要求，并在規(guī)定期限內(nèi)落實(shí)執(zhí)行。三、負(fù)責(zé)召集員工每月例會(huì)，檢查工作落實(shí)情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)員工關(guān)系，就項(xiàng)目物業(yè)管理執(zhí)行中的問題提出解決方案。若發(fā)生重大事件或超出崗位職責(zé)權(quán)限的應(yīng)立即向公司和業(yè)主匯報(bào)。四、進(jìn)行巡視，對(duì)設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)、安保、保潔和綠化等方面的服務(wù)情況進(jìn)行了解，每天檢查各個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。五、發(fā)生緊急事件時(shí)，立即組織相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理，按應(yīng)急方案制定的措施執(zhí)行。對(duì)發(fā)生的緊急事件應(yīng)在事后組織相關(guān)責(zé)任人員總結(jié)、學(xué)習(xí)，分析原因并寫出的告向公司和業(yè)主匯報(bào)。六、每月組織一次對(duì)機(jī)電設(shè)備、建筑物、公共設(shè)施和環(huán)境等方面的綜合性檢查，及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問題，或書面通知有關(guān)員工，要求整改。七、監(jiān)管財(cái)務(wù)各類款項(xiàng)的收支督促帳目日結(jié)日清，控制成本、編制預(yù)算。八、統(tǒng)一協(xié)調(diào)各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實(shí)情況。九、負(fù)責(zé)對(duì)分包合同相應(yīng)條款的審核、修改，并對(duì)員工的工作情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、評(píng)定。十、負(fù)責(zé)參與、組織每季的物業(yè)管理質(zhì)量大檢查及配合做好質(zhì)量管理體系認(rèn)定的前期有關(guān)工作。十一、負(fù)責(zé)外部的溝通和聯(lián)系，及時(shí)處理投訴，并向當(dāng)事人通報(bào)處理意見和結(jié)果。

4.3.2

項(xiàng)目助理一、

協(xié)助經(jīng)理做好部門日常工作。二、

分管前臺(tái)服務(wù)、清潔工作及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，對(duì)小區(qū)每日實(shí)施全面檢查。三、

協(xié)助經(jīng)理做好定期回訪及對(duì)客戶投訴的處理。四、

負(fù)責(zé)短期服務(wù)工作，包括：客戶接待、收費(fèi)、檢查等。五、

每周房況表統(tǒng)計(jì)及住戶檔案的及時(shí)修改。

4.3.3

客戶服務(wù)主管一、

負(fù)責(zé)制定貴單位管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、服務(wù)人員的配置。二、

協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)對(duì)客戶服務(wù)質(zhì)量的檢查、督導(dǎo)、評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及時(shí)整改。三、

負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)人員的技能，態(tài)度，禮儀的培訓(xùn)，考核，并保存考核記錄。四、

負(fù)責(zé)前臺(tái)服務(wù)管理的質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)及時(shí)處理，督導(dǎo)。五、

征詢客戶建議、意見、服務(wù)信息反饋，收集整理，處理解決。六、

負(fù)責(zé)延伸服務(wù)項(xiàng)目的開發(fā)和延伸用收費(fèi)管理。七、

完成項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其他工作。

4.3.4

工程維修領(lǐng)班一、

制定設(shè)備設(shè)施管理計(jì)劃，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、修理、維保的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。二、

檢查、監(jiān)督設(shè)備、設(shè)施用管理，發(fā)現(xiàn)情況立即采取措施。三、

負(fù)責(zé)維保人員的合理配置、培訓(xùn)和考核評(píng)價(jià)。四、

制定并執(zhí)行維修服務(wù)承諾制度，認(rèn)真聽取各部門及客戶對(duì)維修人員的意見，并采取相應(yīng)措施解決存在的問題。五、

對(duì)設(shè)備實(shí)行三級(jí)保養(yǎng)制度，如有改造更新計(jì)劃，報(bào)經(jīng)理審核后實(shí)施。六、

按公司程序做好各類備品備件的采購(gòu)管理工作，并做好相應(yīng)的報(bào)表:七、

完成項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其他工作。

4.3.5保安領(lǐng)班一、

負(fù)責(zé)制定各保安崗位的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;二、

負(fù)責(zé)消防管理、培訓(xùn)、義務(wù)消防隊(duì)伍的訓(xùn)練，不定期檢查消防器材，確保完好;三、

負(fù)責(zé)對(duì)保安人員的崗位培訓(xùn)、考核、并做好記錄；；四、

巡視門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗和車管崗的保安服務(wù)質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)不合格及時(shí)處理;五、

負(fù)責(zé)停車場(chǎng)等保安服務(wù)巡查、標(biāo)志牌完整，并管理停車費(fèi)收繳;六、

檢查監(jiān)控中心的設(shè)備系統(tǒng)管理、服務(wù)狀態(tài);七、

制定治安、火警應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生應(yīng)急服務(wù)應(yīng)第一時(shí)間投入應(yīng)急服務(wù)管理;八、

完成項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其他工作.

4.3.6清潔綠化隊(duì)長(zhǎng)一、

制定小區(qū)的保潔計(jì)劃、操作標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，并負(fù)責(zé)實(shí)施;二、

巡視保潔區(qū)域，保持小區(qū)環(huán)境整潔，無垃圾，無堆物，地面清潔，發(fā)現(xiàn)不合格及時(shí)處理;三、

巡視綠化養(yǎng)護(hù)區(qū)域，綠化養(yǎng)護(hù)良好，花木生長(zhǎng)保持美觀，無雜草、無垃圾、無枯枝落葉;四、

室內(nèi)擺設(shè)優(yōu)美，使客戶滿意;五、

巡查停車場(chǎng)清潔，通道暢通;六、

完成項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其他工作。

4.4

各部門工作內(nèi)容

4.4.1客戶服務(wù)工作詳見客戶服務(wù)工作作業(yè)指導(dǎo)書

4.4.2保安工作詳見保安作業(yè)指導(dǎo)書

4.4.3工程維修工作詳見工程維修作業(yè)指導(dǎo)書

4.4.4保潔工作詳見保潔作業(yè)指導(dǎo)書

五、管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)5.1

客戶服務(wù)

5.1.1

接待服務(wù)一、儀表儀容端莊整潔。二、按規(guī)定著裝，服裝整潔，頭發(fā)梳理整齊，淡妝，不留長(zhǎng)指甲，不涂抹指甲油。三、接聽電話，做好來電記錄。四、為客戶提供貴重物品保險(xiǎn)箱期寄存服務(wù)。5.1.2

問訊服務(wù)一、接受問訊及查詢。二、

處理客戶的郵件。三、函件、雜志收發(fā)管理。5.1.4票務(wù)服務(wù)一、客戶至總臺(tái)或電話預(yù)定酒店及汽車、火車、飛機(jī)和其它票務(wù)。二、經(jīng)確認(rèn)后給予辦理。三、預(yù)定成功后上門服務(wù)。

5.1.5叫車、洗車服務(wù)一、

為客戶聯(lián)系預(yù)定出租車或其它用車服務(wù)。二、

代客戶到洗車場(chǎng)洗車。

5.1.6引導(dǎo)服務(wù)一、

門崗保安提供引導(dǎo)客戶至小區(qū)單元服務(wù)。

5.1.7

收費(fèi)、繳費(fèi)服務(wù)一、

代客戶繳水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣費(fèi)等各類費(fèi)用。一、

在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，為業(yè)主辦理銀行卡，物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)，煤氣費(fèi)等各類費(fèi)用業(yè)主預(yù)存，銀行按時(shí)代扣，省卻業(yè)主繳費(fèi)的麻煩。

5.1.8

信息服務(wù)一、

交通方面信息。二、主要娛樂休閑，購(gòu)物，體育信息。三、旅游觀光場(chǎng)所信息。

5.1.9

代辦服務(wù)一、

為客戶提供訂閱報(bào)刊雜志的信息。二、根據(jù)客戶要求代訂各類報(bào)刊雜志。三、為客戶開通有線電視，電話，寬帶，煤氣。

5.1.11家政服務(wù)

生活篇服務(wù)項(xiàng)目說明收費(fèi)免費(fèi)訪客的接待與引導(dǎo)為住戶招待客人，同時(shí)管制陌生人進(jìn)出

√留言服務(wù)為不在住家內(nèi)的住戶留話及傳達(dá)

√掛號(hào)包裹代收代客服務(wù)為住戶代收取郵件

√銀行保險(xiǎn)事務(wù)洽談洽請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)來小區(qū)服務(wù)

√代辦各種訂購(gòu)服務(wù)代訂國(guó)內(nèi)外機(jī)票，車票，蛋糕，鮮花

√衣物送洗代辦服務(wù)聯(lián)絡(luò)合作洗衣店為住戶提供服務(wù)

√住戶室內(nèi)裝修代辦服務(wù)安排相關(guān)業(yè)主執(zhí)行住家各項(xiàng)修繕業(yè)務(wù)

√住家清洗服務(wù)提供清掃服務(wù)√

垃圾清潔收集統(tǒng)一清運(yùn)住戶

√計(jì)程車的安排解除住戶行的煩惱，代叫計(jì)程車來小區(qū)接送

√影印，傳真服務(wù)為客戶提供影印，傳真服務(wù)√

健康休閑篇服務(wù)項(xiàng)目說明收費(fèi)免費(fèi)健康體操服務(wù)定期引導(dǎo)住戶舒活筋骨

√社團(tuán)活動(dòng)服務(wù)協(xié)助住戶成立社團(tuán)

√各種休閑活動(dòng)服務(wù)為住戶提供生活情趣提升人際交流

√緊急事故一般處理提供住戶緊急協(xié)助服務(wù)

√緊急疾病送醫(yī)處理住戶有急迫生命危險(xiǎn)救護(hù)

√

5.1.12社區(qū)文化服務(wù)一、

管理處將結(jié)合貴單位的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。二、管理處將積極組建社區(qū)文化基層組織，適時(shí)舉辦由業(yè)主參加的節(jié)日慶典晚會(huì)，棋類比賽，卡拉OK演唱會(huì)，趣味體育比賽，少兒書畫比賽等，使住戶真正享受到生活的樂趣。

5.2保安服務(wù)

5.2.1

大門崗服務(wù)一、外來人員，車輛進(jìn)出管理檢查。二、物品出入管理檢查。三、小區(qū)的安全防范。

5.2.2

巡邏崗服務(wù)一、

小區(qū)公共區(qū)域安全防范管理（防盜防火）二、業(yè)主裝修狀況巡視管理（裝修施工，裝修時(shí)間，垃圾清運(yùn)，）5.2.3監(jiān)控服務(wù)一、

24小時(shí)監(jiān)控服務(wù)。二、異常情況及時(shí)處理。三、小區(qū)的安全防范。

5.2.4

車管服務(wù)一、

車輛停放管理。二、機(jī)動(dòng)車泊位使用管理。

5.3

清潔綠化服務(wù)

5.3.1清潔服務(wù)一、

維護(hù)公共區(qū)域清潔。（包括水池噴泉池）二、負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)。5.3.2

綠化服務(wù)一、公共綠化養(yǎng)護(hù)。修剪補(bǔ)種。二、室內(nèi)外花木擺放。養(yǎng)護(hù)，更換。

5.3.3住戶特約清潔服務(wù)一、代辦家庭單位保潔服務(wù)。二、代請(qǐng)清洗地毯，地板打蠟。

5.4

維修服務(wù)

5.4.1

設(shè)備運(yùn)行一、

設(shè)備的日常檢查。二、設(shè)備日常與定期維護(hù)保養(yǎng)。

5.4.2維修保養(yǎng)一、公用設(shè)施的檢查。二、公用設(shè)施的維護(hù)與修理。三、入室維修服務(wù)。5.5

室內(nèi)維修24小時(shí)有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（部分）維修類別維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)維修類別維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通用維修水、電工20元/小時(shí)

窗、門、鎖更換執(zhí)手10元/只泥工20元/小時(shí)更換不銹鋼半圓鎖10元/只木工20元/小時(shí)其它更換12小時(shí)滑撐20元/副

水曖維修調(diào)換、修理臺(tái)盆落水20元/只更換14小時(shí)滑撐25/只副普通龍頭安裝、更換、修理5元/只更換滑輪10元/只高檔龍頭安裝、更換、修理15元/只更換窗紗20元/平方米更換金屬軟管5元/根裝橡皮條5元/米抽水馬桶水箱修理20元/只更換玻璃50元/平方米

水曖維修

角閥修理與更換10元/只

其它安裝窗簾15元/扇分戶水表更換20元/只掛畫、掛鏡框5元/個(gè)修理更換水閥10元/只安裝毛巾架5元/只熱水器安裝30元/臺(tái)安裝浴簾10元/個(gè)拆熱水器20元/臺(tái)更換信箱鎖15元/把熱水器維修150元/臺(tái)修理信箱鎖10元/把飲水器維修20元/只更換鐵門鎖(需電焊)30元/把油煙機(jī)維修50元/只更換木門鎖15元/把拆抽油煙機(jī)20元/只修理門鎖10元/把安裝抽油煙機(jī)30元/臺(tái)更換日光燈管、燈炮5元/次拆空調(diào)150元/臺(tái)修理、更換開關(guān)10元/個(gè)安裝空調(diào)(分體)250元/臺(tái)修理、更換插座10元/個(gè)安裝空調(diào)(窗計(jì))150元/臺(tái)修理、更換電話盒10元/個(gè)空調(diào)維修50元/只修理、更換電話盒10元/個(gè)安裝消毒機(jī)20元/臺(tái)更換空氣開關(guān)15元/個(gè)洗衣機(jī)維修30元/臺(tái)更換漏氣開關(guān)15元/個(gè)

管道疏通疏通蹲、座廁50元/只燈具修理15元/個(gè)疏通浴缸50元/只燈具安裝20元/個(gè)疏通地漏30元/只門鈴安裝5元/個(gè)疏通洗臉盆洗菜池下水30元/只排氣扇安裝修理15元/個(gè)疏通下水主管60元/次吊扇修理20元/只

更換電線6元/米

注：上述維修費(fèi)用為參考標(biāo)準(zhǔn)，接管后根據(jù)實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。

5.6

室內(nèi)保潔有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

保潔類別收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注鐘點(diǎn)工服務(wù)10元/小時(shí)

保姆服務(wù)750-1500元/月包吃住家教服務(wù)1000元/月

地板打蠟5元/平方米包工包料大理石拋光5元/平方米包工包料

小區(qū)接管之前我方將會(huì)提供更為詳盡的有償服務(wù)項(xiàng)目清單和價(jià)目表并上墻，總體目標(biāo)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)5％以及提供若干無償服務(wù)項(xiàng)目。八、管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算本計(jì)劃書中我司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)主要由管理，服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)，設(shè)備日常動(dòng)運(yùn)行，維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，安保費(fèi)，辦公費(fèi)，公司管理費(fèi)，法定稅費(fèi)等構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)所需辦公用房（小區(qū)總建筑面積的千分之二），商業(yè)用房（小區(qū)總建筑面積的千分之三）。一、物業(yè)管理成本及附加公共水電測(cè)算方法為：1.

水泵

72千瓦*5小時(shí)/天*365天*0.65/度=元/年2.

排風(fēng)風(fēng)機(jī)

商住樓：6千瓦*5.5小時(shí)/天*365天*0.67元/度=元/年

裙樓：22千瓦*5小時(shí)/天*365天*0.67元/度=2690003.

電梯15千瓦*--部*6小時(shí)*365天**0.67元/度=元/年4.

公共照明，公共用水元/年

二、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)方案物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)方案1為5.

多層住宅0.5元/月/平方，小高層0.6元/月/平方，6.

汽車露天車位管理費(fèi)：80元/月/位（最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）7.

以上測(cè)算按100％收繳率計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)方案2（待定）

停電事故處理程序

1.

如通知短時(shí)間停電，應(yīng)在停電前10分鐘，用緊急廣播系統(tǒng)通知用戶。2.

未預(yù)知的情況下突然停電，立即聯(lián)系工程部，盡快采取措施恢復(fù)供電。3.

使用緊急照明工具。保證公共地帶及主要通道的照明。派保安到各主要出入口維持秩序。4.

監(jiān)控本公司所轄區(qū)域和巡邏保安密切注視樓面情況，以防有人乘機(jī)制造治安問題。

可疑物品應(yīng)急處理程序1.

可疑物品的接報(bào)方式：接到公安機(jī)關(guān)，派出所通知出現(xiàn)可疑物品，保安巡查發(fā)現(xiàn)可疑物品，業(yè)主客人發(fā)現(xiàn)可疑物品。群眾員工發(fā)現(xiàn)可疑物品。2.

接到上述報(bào)告后，立即到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)，立即報(bào)告主管或保安經(jīng)理，主管或經(jīng)理到現(xiàn)場(chǎng)視具體情況，向公司領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)報(bào)告，使用適當(dāng)?shù)娜萜骰虬b物將可疑物品妥善保管

拾遺管理規(guī)定1.

員工在本公司所轄區(qū)域范圍內(nèi)拾到的任何物品，都應(yīng)立即上交本部進(jìn)行統(tǒng)一登記。2.

各部門在登記員工上交失物后，應(yīng)及時(shí)上交服務(wù)本公司所轄區(qū)域，移交時(shí)應(yīng)有簽收手續(xù)。3.

員工拾金（物）不昧，主動(dòng)上交的，公司將給予表揚(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)。4.

員工拾到物品隱瞞不報(bào)的，一經(jīng)查出，公司將給予嚴(yán)厲的處分。

重大事件報(bào)告制度1.

為及時(shí)妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制訂重大事件報(bào)告制度：重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、爆炸、突發(fā)性停電、水浸、盜竊、械斗、等破壞行為；刑事案件：客戶集體投訴；中央空調(diào)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等主要設(shè)備故障。2.

本公司所轄區(qū)域內(nèi)建筑物主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門的主管或當(dāng)值主管應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快向公司主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事件情節(jié)發(fā)展決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理。3.

參與事件處理的部門經(jīng)理在事件處理后填寫重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳述事件發(fā)生的、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。4.

重大事件報(bào)告表由部門經(jīng)理簽名后上報(bào)，如部門經(jīng)理不在而事件緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)。參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)內(nèi)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的處理結(jié)果，找出發(fā)生事故的主要原因，并提出避免重演的預(yù)防措施。緊急事件處理程序1.

遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、打架、鬧事、傷亡、或重大糾紛等），必須保持冷靜，采取措施，并報(bào)告主管或當(dāng)值領(lǐng)班。2.

要說明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征、損失價(jià)值。驅(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周圍情況。查看本部各類記錄、出入登記和電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。3.

對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控本公司所轄區(qū)域應(yīng)注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化。對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)。4.

對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和搶救工作，對(duì)明確已死亡的，應(yīng)報(bào)派出所調(diào)查處理并通知?dú)泝x館。5.

對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安，刑事案件引起的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)處理。6.

發(fā)生突發(fā)事件時(shí)保安經(jīng)理，主管應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大，并拍照留證。保安部經(jīng)理，主管除組織人員維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需要何等好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)派出所，有關(guān)部門及項(xiàng)目部經(jīng)理。

打架斗毆等暴力事件的處理程序1.

處理打架斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀，克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵。2.

巡查進(jìn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)，消防電話或其它最快的方法報(bào)告保安主管（或領(lǐng)班）簡(jiǎn)要說明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、程度、有無兇器等）。3.

如能處理的，及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待主管的指令和支援。保安主管接到報(bào)告后，視情況派出適當(dāng)數(shù)量的保安立即到現(xiàn)場(chǎng)制止，如場(chǎng)面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)派出所。斗毆事件中如本公司所轄區(qū)域的財(cái)產(chǎn)或人員受到傷害，應(yīng)拍照保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。4.

如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)盡快報(bào)派出所，事件中如有人員受傷要及時(shí)搶救并盡快送往醫(yī)院。

盜竊、破壞綠化等破壞事件的處理程序1.

巡查或接報(bào)本公司所轄區(qū)域范圍內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人，如力量不夠，用對(duì)講機(jī)，消防電話或其他方式盡快報(bào)告保安主管或領(lǐng)班，簡(jiǎn)要說明現(xiàn)場(chǎng)情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安支援。2.

保安主管接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量保安到場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，送交派出所。3.

事件中如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄象，并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，作詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任，落實(shí)賠償。如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交派出所立案處理。

電梯困人的處理程序1.

巡視發(fā)現(xiàn)或接報(bào)電梯困人，應(yīng)立即報(bào)告主管或保安經(jīng)理，組織保安員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助控制電梯和解救被困人員，同時(shí)將電梯位置、停留層等情況通知工程部和電梯公司。2.

監(jiān)控本公司所轄區(qū)域通過監(jiān)視屏幕觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作。3.

如遇特殊情況無法消除故障或被困人員中身材嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門或求助有關(guān)部門解決。部門經(jīng)理填定重大事故報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障情況及處理經(jīng)過。

水浸處理程序1.

各崗保安如發(fā)現(xiàn)本公司所轄區(qū)域范圍內(nèi)水浸，立即將出事地點(diǎn)和情況報(bào)告主管，同時(shí)盡快采用就近的防水設(shè)施保護(hù)受浸樓層的電梯口，以免電梯受損。2.

當(dāng)值班或主管接報(bào)后，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況，組織搶險(xiǎn)。3.

立即報(bào)工程部值班人員，組織當(dāng)值人員查明水浸原因，協(xié)助工程部采取有效措施對(duì)滲水阻截，如將電梯開高離開受浸范圍，關(guān)閉受浸區(qū)域電擎、在水蔓延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵，用吸水機(jī)吸水等，盡可能減少水浸所致的損失。4.

水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，由工程部查明故障原因，修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)正常。

可疑物品應(yīng)急處理程序1.

可疑物品的接報(bào)方式：接到公安機(jī)關(guān)、派出所通知出現(xiàn)可疑物品，保安巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑物品，業(yè)主、客人發(fā)現(xiàn)可疑物品。群眾、員工發(fā)現(xiàn)可疑物品。2.

接到上述報(bào)告后，立即到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)，立即報(bào)告主管或保安主管或保安經(jīng)理，主管或經(jīng)理到現(xiàn)場(chǎng)視具體情況，向公司領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)報(bào)告，使用適當(dāng)?shù)娜萜骰虬b物將可疑物品妥善保管。3.

立即報(bào)派出所、公安局等上級(jí)機(jī)關(guān)，配合處理事件并做好事后工作。

質(zhì)量記錄保安交接班記錄

巡邏崗巡查記錄

保安日常工作檢查表

防火安全檢查表

重大事件報(bào)告表

動(dòng)用明火申請(qǐng)表

失物移交記錄消防器材月檢表

停車場(chǎng)進(jìn)出車輛記錄表目錄188_WPSOffice_Level1第一章編制依據(jù) 226583_WPSOffice_Level21.1編制 228100_WPSOffice_Level1第二章項(xiàng)目概況 2753_WPSOffice_Level1第三章施工準(zhǔn)備 31149_WPSOffice_Level23.1技術(shù)準(zhǔn)備 323252_WPSOffice_Level23.2材料要求 311343_WPSOffice_Level23.3工具 318956_WPSOffice_Level23.4項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé) 319254_WPSOffice_Level1第四章施工工藝 817860_WPSOffice_Level24.1工藝流程 829801_WPSOffice_Level24.2操作工藝 81087_WPSOffice_Level24.3防水層施工 923898_WPSOffice_Level24.4保溫層施工 1025697_WPSOffice_Level24.5西班牙瓦鋪貼 1021428_WPSOffice_Level1第五章質(zhì)量細(xì)部要求 141587_WPSOffice_Level25.1防水找平層質(zhì)量要求 141084_WPSOffice_Level25.2屋面質(zhì)量要求 1517602_WPSOffice_Level1第六章驗(yàn)收規(guī)范要求 158639_WPSOffice_Level26.1主控項(xiàng)目 15976_WPSOffice_Level26.2一般項(xiàng)目 1613429_WPSOffice_Level1第七章質(zhì)量保證措施 166188_WPSOffice_Level1第八章成品保護(hù) 1623940_WPSOffice_Level1第九章安全文明施工管理 16第一章編制依據(jù)1.建筑有關(guān)部門批準(zhǔn)的建筑紅線圖、設(shè)計(jì)要點(diǎn)及審批意見2.建設(shè)單位提供的使用要求及生產(chǎn)工藝等設(shè)計(jì)資料3.施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況4.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005)5.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2014)6.《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》房屋建筑部<2013版>7.《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）8.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-2011）9.《建筑防水工程技術(shù)規(guī)程》（DBJ15-19-2006）10.《屋面工程設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50345-2012）11.《預(yù)拌砂漿應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（JGI/T223-2010）12.《預(yù)拌砂漿》（GB/T25181）13.《干混砂漿應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》（DBJ/T15-36）第二章項(xiàng)目概況工程名稱：君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程建設(shè)單位：佛山市高明富逸灣實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：廣東名陽建筑設(shè)計(jì)有限公司監(jiān)理單位：廣東競(jìng)成工程項(xiàng)目有限公司勘察單位：佛山市順德區(qū)勘察有限公司施工單位：廣東一真建設(shè)有限公司君御海城東區(qū)八期Ⅰ區(qū)多層住宅及地下室工程項(xiàng)目由佛山市高明富逸灣實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司所擬建，擬建場(chǎng)地位于佛山市高明區(qū),項(xiàng)目包含14棟低層住宅、一層地下室和局部沿街商鋪、配套用房,用地面積20881.11平方米,總建筑面積17391.75平方米，是低層居住社區(qū)項(xiàng)目,最大高度17.5米,場(chǎng)地平均標(biāo)高為13.5m?；诱嫉孛娣e16837.5㎡，周長(zhǎng)631m，整平至11.3m標(biāo)高后開挖深度4.4m。建筑±0.000相對(duì)于絕對(duì)標(biāo)高12.5m。第三章施工準(zhǔn)備3.1技術(shù)準(zhǔn)備熟悉設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范。按照本方案要求，施工負(fù)責(zé)人做好技術(shù)交底、安全交底。3.2材料要求3.2.1材料瓦的固定方式主要有釘鋼釘、扎線及灰漿墊底三種，可依屋面情況配合選用，

其材料規(guī)格如下1.瓦釘:使用直徑約3.5mm鋼釘，長(zhǎng)度足以深入掛瓦條的厚度大約3/4的尺寸。檐口瓦、邊瓦每片均應(yīng)釘鋼釘。2.掛瓦條:使用寬3Omm、高15mm直紋杉木。(經(jīng)防腐處理為(佳)。3.絮線:使用直徑0·9mm(22#)防銹鐵線。4.灰漿:水泥、熟石灰和砂，按照1:3:5的比例加水調(diào)成糊狀;使用在屋脊部位，可加少許麻絨減少龜裂。5.色料:按瓦面顏色采購(gòu)色料，調(diào)配在白水泥灰漿內(nèi)，拌合成接近瓦的顏色，作抹縫灰漿使用。6.導(dǎo)水溝板:配合屋面交接惜況選用，以防銹金屬材料為佳。3.3工具

切割機(jī)、灰匙、水平尺、墨斗、工業(yè)布等。3.4項(xiàng)目管理結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)建立以項(xiàng)目經(jīng)理部為核心的施工管理機(jī)構(gòu)，定崗定員，建立施工項(xiàng)目管理工作體系，編制施工管理規(guī)劃，確定管理點(diǎn)和工作流程圖；項(xiàng)目經(jīng)理部的管理班子主要由業(yè)務(wù)精干、業(yè)績(jī)突出、責(zé)任感強(qiáng)與有類似施工管理經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、技術(shù)總工等。項(xiàng)目經(jīng)理由陳雄年擔(dān)任，授權(quán)全面負(fù)責(zé)組織實(shí)施施工管理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的合同、方案、質(zhì)量、安全、財(cái)務(wù)和進(jìn)度全面負(fù)責(zé)，在本項(xiàng)目實(shí)施全過程中，進(jìn)行高效的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制。因本工程施工工期緊、體量大、技術(shù)含量和標(biāo)準(zhǔn)高、社會(huì)關(guān)注與影響廣，特此，我們將充分發(fā)揮全司優(yōu)勢(shì)，全面整合人、財(cái)、物、機(jī)等各項(xiàng)資源，迅速組建一支管理嚴(yán)謹(jǐn)、技術(shù)精湛、辦事高效、善打硬仗的項(xiàng)目經(jīng)理部。項(xiàng)目經(jīng)理部主要工程技術(shù)和管理人員選派具有豐富類似工程施工經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技術(shù)和管理能力強(qiáng)的人員，做到分工明確、安排合理、工作飽滿。3.4.1項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目部除各部門的負(fù)責(zé)人外，每個(gè)部門均配多名技術(shù)管理人員，包括施工員、質(zhì)量員、安全員、材料員、機(jī)械員、資料員、預(yù)結(jié)算員等，本工程項(xiàng)目經(jīng)理部施工技術(shù)人員及管理人員為10人。項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)行統(tǒng)一計(jì)劃、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)一組織、統(tǒng)一行動(dòng)的“五統(tǒng)一”管理。通過落實(shí)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，達(dá)到機(jī)構(gòu)落實(shí)、職責(zé)分明、事事有人管、人人有專職的管理格局，為工程的順利進(jìn)行奠定扎實(shí)的組織基礎(chǔ)。3.4.2項(xiàng)目部管理職責(zé)1.執(zhí)行公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)本部門質(zhì)量目標(biāo)；2.組織編制、貫徹、落實(shí)施工組織設(shè)計(jì)，參與及組織圖紙會(huì)審工作。確保合同的履行；3.對(duì)施工管理人員進(jìn)行崗位分工，要特別明確質(zhì)量管理體系文件專（兼）職管理人員的職責(zé)，確保滿足質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的需要；4.在相關(guān)部門的指導(dǎo)下對(duì)施工員、技術(shù)員、質(zhì)檢員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，確保按國(guó)家規(guī)定的施工規(guī)范施工，按規(guī)定的施工工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。要特別注意到關(guān)鍵過程和特殊過程的監(jiān)控；5.負(fù)責(zé)具體工程新工人上崗前的教育和培訓(xùn)，確保所有施工人員持證上崗；6.承擔(dān)施工工程項(xiàng)目的工期、產(chǎn)量、產(chǎn)值、質(zhì)量和安全指標(biāo)，降低施工成本，確保公司的施工計(jì)劃和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；7.負(fù)責(zé)施工工程項(xiàng)目不符合項(xiàng)的糾正和糾正預(yù)防措施的實(shí)施；8.負(fù)責(zé)做好施工過程中的各種原始記錄，保證各種原始資料的完整、準(zhǔn)確和可追溯；9.組織施工工程項(xiàng)目竣工交付；10.對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行具體監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)；3.4.3項(xiàng)目部各組成人員的崗位職責(zé)（1）項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1.按有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及合同要求，參與編制施工組織方案，負(fù)責(zé)工程施工組織實(shí)施，安排人力、財(cái)力，負(fù)責(zé)工程施工進(jìn)度的控制。2.為該項(xiàng)目安全及質(zhì)量第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)該工程安全、文明施工，確保施工保證質(zhì)量按期竣工。3.領(lǐng)導(dǎo)管理項(xiàng)目部日常工作，對(duì)項(xiàng)目部人員進(jìn)行具體分工，確保項(xiàng)目安全，按期保質(zhì)完工。4.協(xié)調(diào)業(yè)主（甲方）關(guān)系，負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、資料提交和工程結(jié)算，負(fù)責(zé)催收工程款。5.定期或不定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)施工進(jìn)度資金回收情況。（2）項(xiàng)目副經(jīng)理（生產(chǎn)）崗位職責(zé)

1.項(xiàng)目副經(jīng)理是項(xiàng)目經(jīng)理的助手，為項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，受項(xiàng)目經(jīng)理委托，組織實(shí)施生產(chǎn)計(jì)劃。2.統(tǒng)籌項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃編織及落實(shí)，開展質(zhì)量安全教育，保證各項(xiàng)制度的正常進(jìn)行，協(xié)調(diào)和處理好各部門之間的關(guān)系。3.負(fù)責(zé)組織對(duì)所承擔(dān)的工程項(xiàng)目檢查，進(jìn)行分項(xiàng)、分部工程檢查和評(píng)定。4.深入現(xiàn)場(chǎng)解決問題，及時(shí)處理施工中的質(zhì)量問題和其它難題。5.組織有關(guān)人員參加項(xiàng)目承擔(dān)工程的交驗(yàn)工作。負(fù)責(zé)安全標(biāo)準(zhǔn)化工地的建設(shè)，搞好安全生產(chǎn)，對(duì)安全生產(chǎn)及文明施工負(fù)主要責(zé)任。6.負(fù)責(zé)項(xiàng)目宣傳教育工作，搞好后勤人保障工作，定期組織檢查項(xiàng)目的安全、質(zhì)量、進(jìn)度、文明施工，搞好評(píng)比獎(jiǎng)罰工作。7.主持、安排好生產(chǎn)任務(wù)保證施工進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行。8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

（3）項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目的生產(chǎn)、技術(shù)管理工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工組織編寫、質(zhì)量檢查及成果報(bào)告編寫、資料歸檔、送發(fā)。2.負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目表格的使用控制，指導(dǎo)監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)，正確及時(shí)填寫施工記錄表格。3.對(duì)承擔(dān)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任，確保其符合規(guī)范、設(shè)計(jì)要求。4.對(duì)承擔(dān)項(xiàng)目行使質(zhì)量否決權(quán)，解決項(xiàng)目實(shí)施中各類技術(shù)問題。5.對(duì)實(shí)施項(xiàng)目各階段形成的資料、成果負(fù)檢查、驗(yàn)收責(zé)任。6.負(fù)責(zé)妥善處理報(bào)告提交后顧客提出持疑、問題等；做好質(zhì)量信息反饋工作，經(jīng)常收集顧客對(duì)所提交報(bào)告、成果的意見。（4）施工員崗位職責(zé)1.在項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)施工過程中各工序、工藝參數(shù)、技術(shù)要求。2.按施工組織方案要求嚴(yán)格執(zhí)行、實(shí)施。3.全過程跟蹤、控制施工質(zhì)量、進(jìn)度。4.負(fù)責(zé)施工日志編寫、資料整理，協(xié)助安全員對(duì)工人安全生產(chǎn)管理。（5）質(zhì)量員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)工程及分項(xiàng)工程質(zhì)量的檢查及驗(yàn)收工作。2.負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行質(zhì)量計(jì)劃、及時(shí)制止不按施工組織設(shè)計(jì)要求和違反規(guī)范的操作行為開展QC小級(jí)活動(dòng)。3.負(fù)責(zé)對(duì)材料、成品、半成品的質(zhì)量檢查和鑒定。4.負(fù)責(zé)對(duì)質(zhì)量事故的調(diào)查和處理工作。5.負(fù)責(zé)收集、整理質(zhì)量檢查資料。6.參與工程交工驗(yàn)收工作。7.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作。（6）安全員崗位職責(zé)1.貫徹執(zhí)行國(guó)家、地方及公司頒發(fā)的各項(xiàng)安全管理、文明施工管理規(guī)章制度，完善管理臺(tái)帳、報(bào)表。2.參與制定施工措施，并監(jiān)督實(shí)施。3.負(fù)責(zé)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)人員的安全教育工作。堅(jiān)持執(zhí)行不教育不上崗、不安全不上崗制度。4.建立安全檢查值班制。5.建立安全臺(tái)帳，及時(shí)報(bào)送有關(guān)安全統(tǒng)計(jì)報(bào)表。6.做好現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備維修、維護(hù)保養(yǎng)。7.做好對(duì)安全事故的調(diào)查與處理。8.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的任務(wù)。（7）材料員崗位職責(zé)1.按計(jì)劃負(fù)責(zé)材料、半成品的保質(zhì)、保量、按時(shí)進(jìn)場(chǎng)。2.協(xié)助項(xiàng)目施工隊(duì)簽訂材料供應(yīng)、周轉(zhuǎn)材料及架料工具的租賃合同，并負(fù)責(zé)組織進(jìn)場(chǎng)、使用及退場(chǎng)工作。3.認(rèn)真貫徹執(zhí)行材料限額領(lǐng)料的管理工作。4.按上級(jí)主管部門授權(quán)，做好部分材料的采購(gòu)工作。5.按現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖的要求堆放各類材料，并隨進(jìn)保持整潔，做到文明施工。6.建立各類材料臺(tái)帳，按時(shí)向有關(guān)部門報(bào)送材料報(bào)表。7.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的工作。（8）機(jī)械員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)機(jī)械組固、建檔、報(bào)廢、報(bào)損等相關(guān)手續(xù)的辦理。2.負(fù)責(zé)機(jī)械報(bào)表的匯總統(tǒng)計(jì)。3.掌握項(xiàng)目經(jīng)理部機(jī)械分布動(dòng)態(tài)情況。4.進(jìn)行每月機(jī)械完好率、利用率的統(tǒng)計(jì)分析。5.參與機(jī)械設(shè)備的檢查與評(píng)比。6.參與機(jī)械事故的調(diào)查、分析與處理。7.負(fù)責(zé)機(jī)械設(shè)備臺(tái)帳、油水更換臺(tái)帳、維修臺(tái)帳的建立和更新。8.掌握和監(jiān)督設(shè)備定人定機(jī)、持證上崗情況，外租機(jī)械進(jìn)退場(chǎng)驗(yàn)收。負(fù)責(zé)施工區(qū)之間或施工區(qū)內(nèi)機(jī)械設(shè)備的協(xié)調(diào)及核算。9.組織機(jī)械保養(yǎng)計(jì)劃下達(dá)、監(jiān)督保養(yǎng)實(shí)施和維修的落實(shí)。10.進(jìn)行機(jī)械使用和維修成本的統(tǒng)計(jì)與分析。11.參與法律法規(guī)及其他要求的識(shí)別、評(píng)價(jià)和環(huán)境因素、危險(xiǎn)源的辨識(shí)。根據(jù)自己的工作流程，提出自己的意見和建議，并根據(jù)分工對(duì)評(píng)價(jià)出的重要環(huán)境因素、不可接受的風(fēng)險(xiǎn)制定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案、應(yīng)急預(yù)案。（9）測(cè)量員崗位職責(zé)1.聽從工作安排，按時(shí)完成各項(xiàng)施工測(cè)量、放線任務(wù)。2.熟悉施工圖紙，根據(jù)有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)的要求編制好測(cè)量方案，準(zhǔn)備好測(cè)量所需的工具的表格。3.測(cè)量時(shí)仔細(xì)認(rèn)真安設(shè)、調(diào)整儀器、讀數(shù)準(zhǔn)確，記錄整潔，并使用法定計(jì)量單位。4.熟悉所使用測(cè)量?jī)x器的性能，管好測(cè)量?jī)x器按時(shí)進(jìn)行儀器周檢。5.協(xié)助施工工長(zhǎng)做好測(cè)量方面的技術(shù)復(fù)核工作。第四章施工工藝4.1工藝流程坡屋面（有保溫）:基層處理→防水層→保溫層→細(xì)石砼找平層→鋪設(shè)掛瓦條→掛瓦→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收→淋水試驗(yàn)

坡屋面（無保溫）:基層處理→防水層→水泥砂漿保護(hù)層→細(xì)石砼找平層→鋪設(shè)掛瓦條→掛瓦→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收→淋水試驗(yàn)

不上人平屋面：基層處理→保溫層→水泥砂漿找平層→防水層→細(xì)石砼保護(hù)層→水泥砂漿保護(hù)層→嵌縫→細(xì)部處理→檢查驗(yàn)收上人平屋面：基層處理→防水層→保溫層→細(xì)石砼剛性層4.2操作工藝4.2.1基層處理將屋面結(jié)構(gòu)層上面的松散砂漿、混凝土、水泥漿及其他雜物清除干凈，對(duì)凸出表面的混凝土用鑿子鑿去，掃凈，用水沖洗干凈；露筋部位用1：2水泥砂漿抹壓，并澆水養(yǎng)護(hù)；女兒墻、煙道根部用1：2.5水泥砂漿粉刷壓光，所有陰陽角做半徑為5cm的圓?。还艿乐睆?00mm范圍內(nèi)做高度不小于30mm的圓臺(tái)；女兒墻水平留槽高度為500mm；水落口安裝正確，不倒返水；出屋面管道套管高度不低于300mm。4.2.2找平層施工工藝1.基層清掃：將表面的松散雜物清掃干凈，凸出基層表面的灰渣等粘結(jié)雜物要鏟平，不得影響找平層的有效厚度。2.灑水濕潤(rùn)：抹找平層水泥砂漿施工前，適當(dāng)灑水濕潤(rùn)基層表面，主要是利于基層與找平層的結(jié)合，但不可灑水過量，以免影響找平層表面的干燥，防水層施工后窩住水氣，使防水層產(chǎn)生空鼓。3.砂漿拌制：找平層水泥砂漿配合比為1∶3，采用砂漿攪拌機(jī)攪拌，拌合稠度控制在7cm。貼餅沖筋：根據(jù)屋面找平厚度要求，拉線貼點(diǎn)標(biāo)高（貼灰餅，間距不大于2m），鋪抹找平砂漿時(shí)，先按流水方向以間距不大于2m沖筋，并設(shè)置找平層分格縫，縫寬一般為20mm，分格縫最大間距為6m。4.鋪攤砂漿：根據(jù)標(biāo)高控制點(diǎn)鋪水泥砂漿，用鋁合金刮尺刮平，木抹子搓揉、壓實(shí)。為避免氣溫過高影響施工質(zhì)量，夏季施工找平層時(shí)宜于夜間施工。砂漿鋪抹稍干后，用鐵抹子壓實(shí)三遍成活。頭遍提漿拉平，使砂漿均勻密實(shí)；當(dāng)水泥砂漿開始凝結(jié)，人踩上去有腳印但不下陷時(shí)，用鐵抹子壓第二遍，將表面壓平整、密實(shí)；注意不得漏壓，并把死坑、死角、砂眼抹平；當(dāng)水泥開始終凝時(shí)，進(jìn)行第三遍壓實(shí)，將抹紋壓平、壓實(shí)，略呈毛面，使砂漿找平層更加密實(shí)，切忌在水泥終凝后壓光。5.養(yǎng)護(hù)：水泥砂漿找平層抹平壓光后，一般過12h進(jìn)行灑水養(yǎng)護(hù)，視用料和氣溫作調(diào)整，以達(dá)到表面不出現(xiàn)裂縫和不受養(yǎng)護(hù)水沖刷為準(zhǔn)。養(yǎng)護(hù)期7d，在養(yǎng)護(hù)期間保持表面潮濕。4.3防水層施工4.3.1鋪貼前在基層面上排尺彈線，作為掌握鋪貼的標(biāo)準(zhǔn)線，使其鋪設(shè)平直。4.3.2卷材粘貼面涂膠：將卷材鋪展在干凈的基層上，用長(zhǎng)把滾刷蘸膠涂勻，應(yīng)留出搭接部位不涂膠。晾膠至膠基本干燥不粘手。4.3.3基層表面涂膠：底膠干燥后，在清理干凈的基層面上，用長(zhǎng)把滾刷蘸膠均勻涂刷，涂刷面不宜過大，然后晾膠。4.3.4卷材粘貼：在基層面及卷材粘貼面已涂刷好膠的前提下，將卷材用Φ30mm、長(zhǎng)1.5m的圓心棒（圓木、或塑料管）卷好，由二人抬至鋪設(shè)端頭，注意用線控制，位置要正確，粘結(jié)固定端頭，然后沿彈好的標(biāo)準(zhǔn)線向另一端鋪貼，操作時(shí)卷材不要拉太緊，并注意方向沿標(biāo)準(zhǔn)線進(jìn)行，以保證卷材搭接寬度。1.卷材不得在陰陽角處接頭，接頭處應(yīng)間隔錯(cuò)開。2.操作中排氣：每鋪完一張卷材，應(yīng)立即用干凈的滾刷從卷材的一端開始橫向用力滾壓一遍，以便將空氣排出。3.滾壓：排除空氣后，為使卷材粘結(jié)牢固，應(yīng)用外包橡皮的鐵輥滾壓一遍。4.接頭處理：卷材搭接的長(zhǎng)邊與端頭的短邊100mm范圍，用丁基膠粘劑粘結(jié)，將甲、乙組份料，按1：1重量比配合攪拌均勻，用毛刷蘸丁基膠粘劑，涂于搭接卷材的兩個(gè)面，待其干燥15-30min即可進(jìn)行壓合，擠出空氣，不許有皺折，然后用鐵輥滾壓一遍。凡遇有卷材重疊三層的部位，必須用聚氯酯嵌縫膏填密封嚴(yán)。5.收頭處理：防水層周邊用SBS改性瀝青嵌縫，并在其上涂刷一層SBS改性瀝青涂層。4.4保溫層施工4.4.1基層清理：將混凝土屋面上的雜物、垃圾等清理干凈，保持干燥，基層驗(yàn)收合格并作隱檢記錄。4.4.2保溫層鋪設(shè)：將60mm硬泡聚氨酯板板鋪設(shè)在屋面上，鋪平墊穩(wěn)，排列緊密，當(dāng)保溫板需要裁切時(shí)，邊角一定要順直、整齊，保溫板之間拼縫一定要密實(shí)，相鄰兩板面高度一致。4.4.3保溫板鋪設(shè)過程嚴(yán)禁有明火，施工現(xiàn)場(chǎng)不得吸煙，在已鋪完的板狀保溫層上行走或用膠輪車運(yùn)輸材料時(shí)，應(yīng)在其上鋪腳手板。保溫層施工完成后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行下一道工序，以減少破壞和雨水進(jìn)入，使保溫層含水。4.5西班牙瓦鋪貼4.5.1施工前的準(zhǔn)備工作1.山墻上的人字板高度，應(yīng)與掛瓦條的背面一般高。2.在鋪設(shè)屋面瓦之前，須沿排水溝（斜溝）裝置好水槽及其它通道。3.清除一切障礙，如完成所有水泥砂漿的工序、拆除腳手架、木板模子等。4.灌好鋼筋水泥檐口翼，并修抹整齊。4.5.2掛瓦條安裝1.先在順?biāo)畻l頂端兩側(cè)各安裝一根掛瓦條，使掛瓦條頂端間距為4cm。掛瓦條規(guī)格不小于25×25mm，在開放式及木板鋪設(shè)屋面上要有油氈襯墊，且至少伸過屋脊頂處150mm。2.中間部分：從第一根掛瓦條開始往下，每間隔332mm-356mm便裝掛瓦條(要求詳見技術(shù)要點(diǎn)之“掛瓦間距”)。確保面瓦用量不少于9.5片／平方米。3.安裝檐口最后一根掛瓦條：讓它緊貼著檐邊，高度跟檐口壓板齊，但須比其它掛瓦條高出一寸。4.掛瓦條的連接點(diǎn)，應(yīng)放在順?biāo)畻l的中線上，并要相互錯(cuò)開。5.用卡條調(diào)整掛瓦條，使各行均勻、平齊。必要時(shí)，只能轉(zhuǎn)動(dòng)順?biāo)畻l來調(diào)節(jié)，而不應(yīng)輕易斧削掛瓦條。4.5.3屋面瓦的安裝1.從屋檐右下角開始鋪第一張瓦，自右向左排列，至鋪滿第一排，注意左右兩端的瓦片，必須保持在瓦楞突起的部位。否則，須重新調(diào)整瓦片的排列。2.鋪第二排瓦時(shí)，將瓦片更第一排瓦片交錯(cuò)搭接，使整個(gè)屋面更牢固，雨水的排泄更有效。再用卡條從邊至屋脊，每十片瓦的距離固定一次，以保持瓦片邊緣連接成一直線。3.固定瓦片：用2寸半長(zhǎng)的鍍鋅鋼釘或18號(hào)鍍鋅鐵絲，根據(jù)屋面的坡度，將瓦固定在掛瓦條上，原則是：

屋面坡度<35度空兩排固定一排；

屋面坡度35度-45度空一排固定一排；

屋面坡度45度以上，每排都要固定；

屋檐處理：在屋檐處所有孔隙都必須采用水泥漿、木板或裝飾物并打部分通氣孔，讓積聚在瓦下面的水分排出揮發(fā)掉。

如設(shè)排水溝或檐溝，瓦頭伸出檐口一般為50-70mm。4.5.4脊瓦的安裝1.在開放式及木板鋪設(shè)屋面上必須保證襯墊至少伸過屋脊頂處150mm。2.將脊瓦有釘孔的一面朝向風(fēng)雨方向安裝，并從山墻頂三角形周圍的一邊開始鋪至另一邊。3.將第二片脊瓦疊放在第一片脊瓦的頭部，搭接部分為70-100mm。確保每米用量不少于2．8片。4.用水泥沙漿固定脊瓦，施工時(shí)必須注意，防止砂漿超越脊瓦頭部，弄臟瓦面，在每一片波浪形瓦的波(向上仰處)，鉆一個(gè)直徑l／4寸的排水孔，并在脊瓦下勾出點(diǎn)兒水泥溝。通用排水溝瓦的安裝1.通用排水溝經(jīng)過特別設(shè)計(jì)以適應(yīng)中國(guó)的具體施工情況。(一般亦可用鍍鋅鋼板自制排水槽。)2.在坡度為20度-40度之間使用掛瓦條的屋面上與伯林蓋姆型、s型瓦均可以搭配使用，但排水溝兩側(cè)傾角必須一樣。在檐子側(cè)面釘一些小木條，用以支撐放排水溝瓦的木板，在木板上鋪上1米寬的油氈并壓在相鄰的屋面上鋪的油氈下，然后再放上排水溝瓦。3.在排水溝與其它屋面接合處需用鉛制擋雨板罩在下面的瓦上。(參考垂直結(jié)合部六)水流量的計(jì)算決定排水溝的規(guī)格，其寬度最小為125mm，最大為140mm。4.5.5檐口脊瓦的安裝1.持瓦條在離檐口40mm處截止，檐口需固定一條30×60mm順?biāo)畻l。2.鋪好的主瓦距檐口50mm。3.裝檐口封瓦以水泥砂漿坐實(shí)及以釘子在屋檐處固定，并封住與其搭接的主底部。4.檐口瓦間的上下搭接不得小75mm。確保每米用量不少于2.8米。屋檐結(jié)合處和檐口瓦應(yīng)固定在最上一排瓦上。5.脊瓦封頭應(yīng)覆蓋檐口瓦的連接處。注：檐口有時(shí)也稱“山墻”．檐口瓦也稱“封山脊”4.5.6垂直結(jié)合部1.油氈基層在交接處須上翻不小于50mm。2.在接合部使主瓦緊貼墻體或切割后緊貼墻體。3.確保擋雨板(鉛板或鍍鋅板)與瓦面嚴(yán)合，并且覆蓋一個(gè)完整的瓦拱和排水槽。4.鉛制擋雨板外露的邊沿須固定。屋面坡度建議最小搭接17.5度290mm20度220mm30度150mm5.如屋面為現(xiàn)