丹陽地塊前期定位報告

謹呈：中洲置業(yè)2012年7月丹陽地塊前期定位報告調(diào)研分析2.本體解讀3.項目定位4.項目發(fā)展建議5.丹陽概況1.丹陽概況1.丹陽背景丹陽市位于江蘇省南部，地處長三角腹地，東距上海200公里，西距南京68公里，東鄰常州市武進區(qū)、新北區(qū)，西接鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)、句容市，南與金壇市接壤。全市總面積1059平方公里，戶籍人口80.8萬人，轄13個鎮(zhèn)，1個省級開發(fā)區(qū)。全市共有13個鎮(zhèn)（界牌鎮(zhèn)、后巷鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、云陽鎮(zhèn)、司徒鎮(zhèn)、陵口鎮(zhèn)、呂城鎮(zhèn)、訪仙鎮(zhèn)、導(dǎo)墅鎮(zhèn)、埤城鎮(zhèn)、皇塘鎮(zhèn)、珥陵鎮(zhèn)、延陵鎮(zhèn)）、1個開發(fā)區(qū)。地處長江三角洲的長江南岸，是蘇南地區(qū)的城市交通樞紐。京滬鐵路、滬寧高速公路、312國道、京杭大運河橫貫市區(qū)。丹陽距常州機場半小時車程，距南京祿口機場為1小時車程，距上海浦東機場2個小時車程。對外開放的長江第三大港──大港港口離丹陽市區(qū)18公里。丹陽經(jīng)濟丹陽產(chǎn)業(yè)特色鮮明，眼鏡、五金工具、汽配、木業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大。在全國享有“眼鏡之都”、“燈具世界”、“鉆頭王國”、“木業(yè)航母”等美稱。2011經(jīng)濟指標計量單位20112010增幅（%）總?cè)丝谌?128758087570.5GDP總額億元724.9607.6712.7服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重%40.238.73.9人均GDP元894047516113第一產(chǎn)業(yè)億元38.8031.925.1第二產(chǎn)業(yè)億元400.19345.1913.5第三產(chǎn)業(yè)億元285.91230.5612.5職工平均工資元407763423919.1城鎮(zhèn)人均可支配收入元266312301515.7丹陽為典型的工業(yè)城市，工業(yè)占GDP總值的55%，服務(wù)業(yè)占39%。經(jīng)濟發(fā)展趨勢較好，人均GDP產(chǎn)值高，城市人口較為富裕。丹陽產(chǎn)業(yè)丹陽眼鏡已成為城市名片，。丹陽已從傳統(tǒng)的冶金、化工、紡織逐漸轉(zhuǎn)向眼鏡、汽配、五金等特色產(chǎn)業(yè)。其中后巷、新橋、界牌等鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)較為集中。產(chǎn)業(yè)名稱生產(chǎn)企業(yè)個數(shù)銷售額（億元）眼鏡60097汽配800195五金工具400286木業(yè)40158鄉(xiāng)鎮(zhèn)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)地區(qū)生產(chǎn)總值后巷9761778348128257916366新橋5738249131127271382140界牌6807276520164669447996埤城1037027260968041351020單位：萬元不完全統(tǒng)計，丹陽從事以上特色產(chǎn)業(yè)的人口基數(shù)近20萬人，產(chǎn)業(yè)化支撐推動城市迅速城鎮(zhèn)化，城市發(fā)展條件優(yōu)越。擁有較好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的四鎮(zhèn)中，均以工業(yè)為主。其中后巷的工業(yè)產(chǎn)值占85%。城市規(guī)劃一個休閑環(huán)依托圍繞舊城的西門運河、香草河、京杭大運河等水綠外環(huán)，打造最具特色的以休閑功能為主的空間，成為城市休閑生活的紐帶十個標志性空間舊城中心、西門歷史街區(qū)、兩個軌道站、城東新城、城南片區(qū)、城西片區(qū)、蓮湖及南湖四條特色街道新民路、中山路、丹鳳路及城河路丹陽目前城市的板塊發(fā)展趨勢為東西橫向拉伸。東為開發(fā)區(qū)，西則以云陽鎮(zhèn)為中心。地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r老城區(qū)云陽片區(qū)開發(fā)區(qū)丹陽城區(qū)物業(yè)主要以住宅為主，均集中在開發(fā)區(qū)和云陽片區(qū)，而商業(yè)物業(yè)偏少。商業(yè)形式以社區(qū)沿街為主。其中體量稍大的有三個，為天華城市購物廣場、賢橋廣場及御瓏灣。天華城市購物廣場賢橋廣場御瓏灣住宅的發(fā)展分布趨勢，也意味著城市商圈的分布特征。當(dāng)前丹陽主要人群集中區(qū)即為上述三個區(qū)域。天華城市購物廣場此項目為當(dāng)前丹陽唯一在售的純商業(yè)。地理位置較好，但其銷售情況并不理想，市場反映價格偏高。項目名稱天華城市購物廣場位置西環(huán)二路與水關(guān)西路交叉口占地面積30000㎡總建筑面積64681㎡規(guī)劃1棟產(chǎn)權(quán)式酒店、其他二層及四層展廳商鋪。其中C、D棟為自持物業(yè)。開盤時間2011年10月30日銷售狀況共計推出商鋪80套，產(chǎn)權(quán)酒店280套。截止到目前，商鋪銷售約20套，產(chǎn)權(quán)酒店銷售約15套銷售方式15年包租，每年固定7%回報，15年后承諾以150%回購。銷售價格（元/平米）1F均價35000，沿街68000；2F均價20000ABCD賢橋廣場及御瓏灣賢橋廣場位于市中心，但此項目已處于停工狀態(tài)，呈闌尾樓狀。御瓏灣擁有12萬平米商業(yè)，但尚未銷售。賢橋廣場賢橋廣場御瓏灣御瓏灣商業(yè)總面積為12萬平米，包含1棟辦公、1棟酒店及四層的商業(yè)展廳。現(xiàn)規(guī)劃1層為超市，2層以上為購物中心。項目進度目前已進行樁基工程。專業(yè)市場現(xiàn)狀當(dāng)前丹陽已開業(yè)經(jīng)營的建材類相關(guān)專業(yè)市場有華東建材城及森林家居廣場。華東建材城森林家居廣場華東建材城華東建材城位于老312國道西側(cè)，老市場于1998年開業(yè)，目前為擴建后的新市場，于去年開業(yè)。項目名稱華東建材城經(jīng)營業(yè)態(tài)建材、家居總建筑面積220000㎡（倉儲面積：50000㎡）1F租金1.37元/平米/天備注：商家總數(shù)約300左右，該項目擁有政府背景，政府重點打造。由于市場基礎(chǔ)牢固，目前經(jīng)營狀況較好。地址老312國道西側(cè)占地面積166000㎡開業(yè)時間2011年8月25日開發(fā)模式只租不售森林家居廣場該項目位于滬寧高速出口附近，地理位置較好。于2008年開業(yè)，市場基本無空置，但經(jīng)營狀況很一般。該項目總建筑面積12萬平米，其中展廳約4—5萬平米，商家總數(shù)約500。其中家居展廳裝修豪華，進駐品牌檔次也較高，但整個商場內(nèi)幾乎無人流，經(jīng)營狀況非常一般。城市小結(jié)2.丹陽人民生活水平較為富裕，消費力旺盛。1.丹陽擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，尤以眼鏡聞名，城市經(jīng)濟活躍。3.丹陽地產(chǎn)市場以住宅為主，且均分布于新興城區(qū)，商業(yè)項目偏少。4.丹陽市民對于商業(yè)項目的認知水平尚淺。喜好投資沿街型商鋪。調(diào)研分析2.本次調(diào)研共經(jīng)歷了丹陽東北角及常州新北區(qū)北側(cè)共12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。以本地塊為中心，調(diào)研其中丹陽5個，新北區(qū)7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。調(diào)研區(qū)域后巷鎮(zhèn)新橋鎮(zhèn)界牌鎮(zhèn)埤城鎮(zhèn)訪仙鎮(zhèn)小河鎮(zhèn)孟河鎮(zhèn)魏村鎮(zhèn)安家鎮(zhèn)百丈鎮(zhèn)圩塘鎮(zhèn)西夏墅鎮(zhèn)本案常州丹陽調(diào)研內(nèi)容本次調(diào)研的主要內(nèi)容：各地產(chǎn)業(yè)特征、消費力水平、物業(yè)開發(fā)狀況、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。產(chǎn)業(yè)特征——產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟，帶動區(qū)域繁榮，提高人民生活水平。消費力水平——由相關(guān)商業(yè)形態(tài)判斷區(qū)域內(nèi)的消費是否活躍，消費檔次如何。物業(yè)開發(fā)狀況——判斷當(dāng)前區(qū)域的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，直接作為項目開發(fā)的參考依據(jù)。商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r——觀察商業(yè)形式的特征，判斷機會及威脅。數(shù)據(jù)分析后巷鎮(zhèn)：“中國工具之鄉(xiāng)”。該鎮(zhèn)主要以電動工具為主要產(chǎn)業(yè)，外來人口較多，但以打工為主。人口數(shù)量約4萬。小老板較多。業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾11927%餐飲6414.5%賓館112.5%美容美發(fā)153.4%五金317%煙酒雜貨245.5%超市71.6%家電122.7%汽配102.3%休閑娛樂61.4%裝潢153.4%共統(tǒng)計后巷鎮(zhèn)共計440家店鋪。其中服飾類及餐飲商家較多。一層租金水平約2.5—3.5元/平米/天。后巷鎮(zhèn)數(shù)據(jù)分析后巷鎮(zhèn)目前后巷鎮(zhèn)已開發(fā)的物業(yè)有濱江新城及前巷商業(yè)街。目前，該區(qū)域區(qū)分大產(chǎn)權(quán)及小產(chǎn)權(quán)的物業(yè)類型，一般小產(chǎn)權(quán)的物業(yè)價格要比大產(chǎn)權(quán)的低一倍左右。濱江新城前巷商業(yè)街濱江新城：有產(chǎn)權(quán)。住宅均價4000元/平米；沿街底商，120平米，一托二，有產(chǎn)權(quán)，150萬。均價：12500元/平米。后期還有一個展廳待售，總面積約2萬平，正規(guī)劃中。前巷商業(yè)街：無產(chǎn)權(quán)。1、2層均價6500元/平米；3、4層均價3500元/平米。單鋪面積約為50平米。目前1、2層已售完。數(shù)據(jù)分析埤城鎮(zhèn)：“新型機械之鄉(xiāng)”。該鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)較為落后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌較差，消費人群較少。鎮(zhèn)區(qū)主街為338省道延續(xù)段，人流較少。鄉(xiāng)鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù)量約4萬。業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾10.7%餐飲1712.5%賓館75%美容美發(fā)85.9%五金1913.7%煙酒雜貨1511%超市10.7%家電64.4%汽配75%休閑娛樂10.7%裝潢1813.2%共統(tǒng)計埤城鎮(zhèn)共計136家店鋪。其中五金裝飾類商家較多，逛街人群較少。一層租金水平約0.75—0.99元/平米/天。埤城鎮(zhèn)數(shù)據(jù)分析丁崗鎮(zhèn)：該鎮(zhèn)位于丹徒新區(qū)內(nèi)，隸屬鎮(zhèn)江。鎮(zhèn)區(qū)店鋪較少，發(fā)展落后。鎮(zhèn)東側(cè)為開發(fā)中的平昌新城。鄉(xiāng)鎮(zhèn)總?cè)丝跀?shù)量約2萬。業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾33.5%餐飲1112.8%賓館22.3%美容美發(fā)11.2%五金22.3%煙酒雜貨11.2%超市55.9%家電22.3%汽配55.9%休閑娛樂00裝潢1011.6%共統(tǒng)計丁崗鎮(zhèn)共計86家店鋪。其中餐飲裝潢類商家較多，過路型鎮(zhèn)區(qū)以流動人群為主。一層租金水平約0.66—0.8元/平米/天。丁崗鎮(zhèn)數(shù)據(jù)分析丁崗鎮(zhèn)丁崗鎮(zhèn)東側(cè)，大港地區(qū)規(guī)劃平昌新城，總建面150萬平米，未來規(guī)劃約10萬人的大型安置社區(qū)。平昌新城玖瓏城項目名稱玖瓏城位置鎮(zhèn)江新區(qū)五峰山路與南環(huán)路交匯處（平昌新城旁）占地面積80000平米總建筑面積220000平米項目規(guī)劃6萬平米住宅；8萬平米展廳商業(yè)；8萬平米商業(yè)廣場。業(yè)態(tài)規(guī)劃主題百貨、經(jīng)典餐飲、大型購物超市、休閑洗浴中心、國際知名院線、五星級酒店項目進度目前為凈地待開工玖瓏城目前旁邊已有兩棟開業(yè)1年的智仁建材城，未來將改建做餐飲。該項目整體尚未動工，但其對本地塊為重要威脅。智仁建材城數(shù)據(jù)分析玖瓏城首批推出本案玖瓏城本項目離玖瓏城約8—10公里。該項目主要以平昌新城及丁崗、大港新區(qū)人群為支撐，其位置處于丹陽與丹徒交界點。據(jù)稱目前已有登記客戶500組。項目名稱玖瓏城項目進度預(yù)計9月開放誠意金。年底開盤。建筑結(jié)構(gòu)三層商業(yè)；單鋪面積約20—40平米。對比項本項目玖瓏城地段位置S338省道與丹界線交匯處平昌新城西側(cè)屬性對比產(chǎn)業(yè)市場內(nèi)的復(fù)合型商業(yè)側(cè)重商業(yè)的城市綜合體輻射人群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及過路人群平昌新城及大港新區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)街區(qū)商業(yè)，單鋪面積較大分層銷售，單鋪面積較小項目進度待定即將動工，預(yù)計年底開盤從地段出發(fā)，與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的距離看，本項目優(yōu)于玖瓏城，同時需要從商業(yè)特色中提取本項目的競爭力。智仁建材城數(shù)據(jù)分析孟河鎮(zhèn)業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾493.5%餐飲1612.8%賓館42.3%美容美發(fā)121.2%五金142.3%雜貨231.2%超市65.9%家電02.3%汽配35.9%休閑娛樂20裝潢211.6%孟河鎮(zhèn)：“中國汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地”?，F(xiàn)將孟河及小河兩鎮(zhèn)合并，合并后鎮(zhèn)區(qū)人口約8萬人.孟河經(jīng)濟不及小河。共統(tǒng)計孟河鎮(zhèn)共計230家店鋪。其中服飾雜貨類商家較多，鎮(zhèn)區(qū)人口偏老齡化。一層租金水平約0.68—0.86元/平米/天。數(shù)據(jù)分析小河鎮(zhèn)業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾9024.9%餐飲349.4%賓館92.5%美容美發(fā)256.9%五金7921.8%煙酒雜貨204.5%超市10.2%家電51.4%汽配51.4%休閑娛樂113%裝潢82.2%小河鎮(zhèn)：合并后鎮(zhèn)政府已搬入小河，擁有發(fā)展導(dǎo)向優(yōu)勢。五金門店較多。共統(tǒng)計小河鎮(zhèn)共計362家店鋪。其中服飾五金類商家較多，一層租金水平約1.2—2元/平米/天。數(shù)據(jù)分析訪仙鎮(zhèn)業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾9024.9%餐飲349.4%賓館92.5%美容美發(fā)256.9%五金7921.8%煙酒雜貨204.5%超市10.2%家電51.4%汽配51.4%休閑娛樂113%裝潢82.2%訪仙鎮(zhèn)：訪仙鎮(zhèn)以輕工業(yè)類的紡織織造、汽車零部件、醫(yī)藥包裝為主要產(chǎn)業(yè)。鎮(zhèn)區(qū)人口約5萬。共統(tǒng)計小河鎮(zhèn)共計362家店鋪。其中服飾五金類商家較多，一層租金水平約1.2—2元/平米/天。數(shù)據(jù)分析新橋鎮(zhèn)業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾4812.6%餐飲7519.6%賓館41%美容美發(fā)246.3%五金328.4%煙酒雜貨184.7%超市51.3%家電215.5%汽配20.5%休閑娛樂71.8%裝潢205.2%新橋鎮(zhèn)：“全國汽配之鄉(xiāng)”，擁有近800家工業(yè)企業(yè)。鎮(zhèn)區(qū)人口約4萬。小產(chǎn)權(quán)住宅售價約2000元/平米。共統(tǒng)計小河鎮(zhèn)共計382家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，消費活躍。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)高檔車較多。一層租金水平約1.2—2元/平米/天。數(shù)據(jù)分析界牌鎮(zhèn)業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾9321.7%餐飲6916.1%賓館102.3%美容美發(fā)153.5%五金358.2%煙酒雜貨153.5%超市112.6%家電51.2%汽配102.3%休閑娛樂163.7%裝潢409.3%界牌鎮(zhèn)：“中國路燈之都”，私營企業(yè)超400家，個體工商超4000戶。為丹陽最富有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鎮(zhèn)區(qū)人口約4萬。共統(tǒng)計小河鎮(zhèn)共計429家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，鎮(zhèn)區(qū)已引入大型賣場、高檔酒店。富有人群較多。一層租金水平約1.88—2.35元/平米/天。數(shù)據(jù)分析界牌鎮(zhèn)界牌鎮(zhèn)當(dāng)前已開發(fā)有一個大產(chǎn)權(quán)的集住宅、商業(yè)于一體的項目，另有一小產(chǎn)權(quán)的集貿(mào)市場。同時未來還將開發(fā)汽配燈具城及裝飾城。項目名稱綠湖上海新城位置界牌鎮(zhèn)中心商業(yè)總建面75000平米（步行街加沿街）共計400套單鋪面積30—400平米價格（元/平米）1F：28000—300002F：15000—230003F：10000開盤及去化去年底開盤，目前銷售25%。業(yè)態(tài)規(guī)劃暫時無規(guī)劃，正在調(diào)整統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，目前停售?？蛻舴治銎髽I(yè)及界牌的私營老板為主。據(jù)稱，界牌有60%的人月收入近18000元。綠湖上海新城的住宅售價約4800—5200元/平米。汽配城目前仍處于拆遷中，裝飾城則尚不清晰土地位置。集貿(mào)市場的一層售價12000元/平米（二層以上為住宅）。綠湖上海新城數(shù)據(jù)分析西夏墅鎮(zhèn)業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾5520.8%餐飲207.6%賓館62.3%美容美發(fā)83%五金6825.8%煙酒雜貨228.3%超市62.3%家電10.4%汽配20.8%休閑娛樂72.6%裝潢93.4%西夏墅鎮(zhèn)：工具產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達，全鎮(zhèn)工具企業(yè)超500家。鎮(zhèn)區(qū)人口約4萬。共統(tǒng)計西夏墅鎮(zhèn)共計264家店鋪。其中五金服飾類商家較多，鎮(zhèn)區(qū)面貌較差，較為陳舊。一層租金水平約1—2.1元/平米/天。數(shù)據(jù)分析魏村鎮(zhèn)業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾6020.6%餐飲3612.4%賓館82.7%眼鏡237.9%五金186.2%煙酒雜貨124.1%超市51.7%家電62.1%汽配155.2%休閑娛樂20.7%裝潢186.2%魏村鎮(zhèn)：該鎮(zhèn)的眼鏡產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達。共統(tǒng)計魏村鎮(zhèn)共計291家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，該鎮(zhèn)眼鏡產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達。一層租金水平約2.2—3元/平米/天。數(shù)據(jù)分析安家鎮(zhèn)業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾2520.6%餐飲2112.4%賓館42.7%美容美發(fā)107.9%五金86.2%煙酒雜貨84.1%超市51.7%家電42.1%汽配55.2%休閑娛樂90.7%裝潢56.2%安家鎮(zhèn)：該鎮(zhèn)以農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)為主，經(jīng)濟并不發(fā)達，鎮(zhèn)區(qū)較為空曠，人流較少。全鎮(zhèn)人口約3萬。共統(tǒng)計安家鎮(zhèn)共計173家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，該鎮(zhèn)店鋪總量較少。一層租金水平約1.5—2元/平米/天。數(shù)據(jù)分析百丈鎮(zhèn)業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾5030%餐飲137.8%賓館21.2%美容美發(fā)42.4%五金42.4%煙酒雜貨95.4%超市10.6%家電74.2%汽配10.6%休閑娛樂10.6%裝潢53%百丈鎮(zhèn)：該鎮(zhèn)外來人口較少，處于自給自足的狀態(tài)，無特色產(chǎn)業(yè)。全鎮(zhèn)人口約2萬。共統(tǒng)計百丈鎮(zhèn)共計167家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，全鎮(zhèn)商店總量較少。一層租金水平約2—3元/平米/天。數(shù)據(jù)分析圩塘鎮(zhèn)業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾4629.3%餐飲1610.2%賓館95.7%美容美發(fā)53.2%五金42.5%煙酒雜貨63.8%超市31.9%家電42.5%汽配21.3%休閑娛樂106.4%裝潢21.3%圩塘鎮(zhèn)：該鎮(zhèn)為常州最北端臨港口，全鎮(zhèn)人口約2萬。區(qū)域內(nèi)開發(fā)一住宅項目，均價約4000元/平米。共統(tǒng)計圩塘鎮(zhèn)共計157家店鋪。其中服飾餐飲類商家較多，全鎮(zhèn)商店總量較少。一層租金水平約0.6—1.2元/平米/天。長宏名郡數(shù)據(jù)匯總業(yè)態(tài)數(shù)量占比服飾68120.7%餐飲43613.3%賓館812.5%美容美發(fā)1544.7%五金3229.8%煙酒雜貨2286.9%超市611.9%家電822.5%汽配772.3%休閑娛樂752.3%建材裝潢2808.5%共統(tǒng)計以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)計3288間商鋪，其中服飾與餐飲占比最多，此類生活配套在鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬于主要商業(yè)。周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍缺乏大型賣場，商業(yè)形式均為沿街散鋪。五金類店面十分充足。擁有特型產(chǎn)業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)均形成企業(yè)或作坊形式。以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)休閑娛樂類普遍不發(fā)達，多為洗浴、網(wǎng)吧、足浴形式存在。汽配類門店相比較少，被產(chǎn)業(yè)化替代。業(yè)態(tài)統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，均沒有大型集中式商業(yè)體。商業(yè)急需整合，后續(xù)已開發(fā)或待開發(fā)的商業(yè)項目有5、6個。商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀鄉(xiāng)鎮(zhèn)租金水平后巷2.5—3.5元/平米/天埤城0.75—0.99元/平米/丁崗0.66—0.8元/平米/天孟河0.68—0.86元/平米/天小河1.2—2元/平米/天訪仙1.2—2元/平米/新橋1.2—2元/平米/天界牌1.88—2.35元/平米/天西夏墅1—2.1元/平米/天魏村2.2—3元/平米/天安家1.5—2元/平米/天百丈2—3元/平米/天圩塘0.6—1.2元/平米/天玖瓏城前巷商業(yè)街城濱江新城綠湖上海新城汽配燈具城本項目地塊周邊目前共分布有大小產(chǎn)權(quán)商業(yè)項目約6個。需要我們重點關(guān)注的是玖瓏城及界牌的汽配燈具城。其中有產(chǎn)權(quán)的商鋪售價比無產(chǎn)權(quán)的高1倍以上。項目周邊租金水平相差不多。集貿(mào)市場調(diào)研小結(jié)2.服飾、餐飲類商業(yè)較多，但都較為低檔。1.地塊周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)租金偏低，暫缺乏大型商業(yè)整合。3.周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)的汽配、燈具、工具、五金十分發(fā)達，已形成產(chǎn)業(yè)鏈。4.鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)還處于街區(qū)形式，分布零散，急需升級。5.對于投資商鋪，普遍反映熱情較高。且格外喜好有產(chǎn)權(quán)項目。本體解讀3.項目位置本項目位于S338省道于丹界線交匯處西南角，為后巷于埤城的交界點。S338省道連接常州及鎮(zhèn)江丹徒。丹界線則是連接丹陽、新橋及界牌的主要干道。項目位置條件優(yōu)越。后巷鎮(zhèn)本案埤城鎮(zhèn)丹界線新橋鎮(zhèn)界牌鎮(zhèn)地塊交通本地塊到達后巷約3公里，到達埤城約4公里，到達新橋約8公里，到達界牌約15公里，到達丹陽約40分鐘車程，同時可由338省道到達常州新北區(qū)，由239省道可通向常州機場，交通便利。后巷鎮(zhèn)本案埤城鎮(zhèn)丹界線新橋鎮(zhèn)界牌鎮(zhèn)地塊現(xiàn)狀東側(cè)西側(cè)南側(cè)北側(cè)項目東側(cè)S338省道目前仍在修建，路面已通車，正施工綠化。項目西側(cè)到達房屋位置，地塊內(nèi)存有電線桿需拆除。項目南側(cè)到達房屋所在位置，目前南側(cè)較為荒涼。項目東側(cè)S338省道目前仍在修建，路面已通車，正施工綠化。本地塊內(nèi)目前為凈地，東西兩側(cè)為主要干道，南面及西面較為封閉。周圍整體較為荒蕪，人煙稀少。地塊配套地塊周邊工廠較多，均分布于沿丹界線兩側(cè)。多為機械、五金類。地塊配套地塊東側(cè)已有一花鳥市場以及一個物流園，同時還分布了后巷的工業(yè)園區(qū)。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件優(yōu)越，物流則可保障商家的運營。項目北側(cè)存在一個老的京華市場，主要經(jīng)營五金工具,另有一超市。地塊指標本案本項目占地170畝（合113220平米），容積率1.3（總建面147186平米），地塊方正。兩面通透，西、南兩面封閉。S338省道丹界線長550米寬230米由于北側(cè)被京華廣場遮擋，因此項目實際展示面只有S338省道一側(cè)，且將影響未來出入口設(shè)置。京華廣場SWOT分析地塊交通條件較好，地空均可。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有人群較多，特別是小老板。丹界線為連接新橋、界牌與丹陽的主要干道，車流較密集。SWTO優(yōu)勢劣勢機會威脅地塊目前周圍較為荒涼。人口密度過低，主干道均為車行要道。丁崗東側(cè)的玖瓏城將是重要威脅。商家對于市場經(jīng)營顯得較為保守。項目周邊尚未開發(fā)大型商業(yè)。產(chǎn)權(quán)項目受到區(qū)域追捧。周邊人群對于地塊位置較為認可。本體小結(jié)2.地段位置為咽喉部位，過往人群來源廣。1.地塊周邊工廠較多，企業(yè)員工眾多。3.地塊周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)休閑娛樂類十分缺失。4.固定人群偏少，流動人群眾多。項目定位4.回顧?quán)l(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)員工年收入約為3—4萬元，消費力較強。周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有工具、汽配、機械、路燈等產(chǎn)業(yè)支撐，部分人口較為富有。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)大區(qū)域內(nèi)暫無集中的商業(yè)項目在開發(fā)。周圍休閑娛樂類商業(yè)缺失，餐飲類檔次普遍不高，急需升級。后巷鎮(zhèn)新橋鎮(zhèn)界牌鎮(zhèn)埤城鎮(zhèn)訪仙鎮(zhèn)小河鎮(zhèn)孟河鎮(zhèn)魏村鎮(zhèn)安家鎮(zhèn)百丈鎮(zhèn)圩塘鎮(zhèn)西夏墅鎮(zhèn)本案常州丹陽工具機械汽配路燈零部件輕工工具眼鏡產(chǎn)業(yè)分布如此優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，是否就此整合并突破？區(qū)域內(nèi)平昌新城及界牌新村未來將形成巨大建材需求；五金工具類在區(qū)域內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)均有較多門店；汽配門店在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中較少，主要原因為BtoB式貿(mào)易模式。有必要將產(chǎn)業(yè)進行整合并開發(fā)配套服務(wù)商業(yè)。猜想因地制宜，產(chǎn)業(yè)配套全部升級？出于純粹，將專業(yè)進行到底？利弊分析復(fù)合型專業(yè)市場純粹專業(yè)市場優(yōu)點優(yōu)點行業(yè)整合，觸發(fā)潛在消費體量可控，招商難度降低不容易產(chǎn)生內(nèi)部競爭項目純粹，利于宣傳規(guī)模化效應(yīng)，利于擴大影響力缺點缺點形象定義不純粹不利于產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)容易產(chǎn)生內(nèi)部競爭招商難度加大產(chǎn)品單一，不利于項目后續(xù)價值提升綜合判斷：我們認為本項目應(yīng)作為復(fù)合型專業(yè)市場。核心價值規(guī)模巨大，輻射力廣。輻射整個丹陽東北區(qū)域及常州新北兩條交通干道交錯，通行暢捷，方便貨運。出入新橋、界牌與丹陽的必經(jīng)之地，交錯常州、鎮(zhèn)江、丹陽三市眾多的私營企業(yè)養(yǎng)育了富有的老板。消費力旺盛，投資潛力巨大，且職工眾多。商業(yè)發(fā)展滯后。改變原有的沿街商業(yè)模式，集群化的共同經(jīng)營，達成共同繁榮。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上的商業(yè)升級，整合化的經(jīng)營模式。產(chǎn)業(yè)升級式的資源整合，統(tǒng)一化的經(jīng)營模式，帶動經(jīng)濟繁榮。規(guī)模地段人群升級價值點分析占位策略產(chǎn)業(yè)亟需整合，商業(yè)消費一體化開發(fā)。由此誕生區(qū)域內(nèi)唯一特型商業(yè)標桿。后巷鎮(zhèn)新橋鎮(zhèn)界牌鎮(zhèn)埤城鎮(zhèn)訪仙鎮(zhèn)小河鎮(zhèn)孟河鎮(zhèn)魏村鎮(zhèn)安家鎮(zhèn)百丈鎮(zhèn)圩塘鎮(zhèn)西夏墅鎮(zhèn)本案常州丹陽工具機械汽配路燈零部件輕工工具眼鏡區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上的首個復(fù)合型商業(yè)體，一站式消費模式。以本區(qū)域為主要消費點，輻射常州西北及周邊。領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者一線品牌項目具有無可復(fù)制的資源產(chǎn)品核心優(yōu)勢明顯，大規(guī)模制造壟斷資源，引領(lǐng)市場潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力，市場新進者具有新型的操作模式改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者補缺者缺乏獨特資源大規(guī)模，規(guī)劃相對完善產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品力優(yōu)越規(guī)模中等，快速靈活資源獨特，挖掘細分市場價值抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機會主義者壟斷資源，不可復(fù)制的行業(yè)搭配，樹立區(qū)域內(nèi)唯一地位，與競爭項目進行差異化選擇。占位訴求定位依據(jù)建材五金汽配休閑娛樂餐飲酒店式公寓雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)可直接開發(fā)利用。專業(yè)市場的服務(wù)配套商業(yè)。周邊職工及市場內(nèi)部客戶的居住需求強大的產(chǎn)業(yè)支撐，進而整合；巨大的潛在消費需求，進而補充。本項目地塊內(nèi)固定人群稀少，不適合開發(fā)購物中心類隨機型消費商業(yè)，且玖瓏城16萬的商業(yè)體量已近飽和。人口基數(shù)后巷鎮(zhèn)新橋鎮(zhèn)界牌鎮(zhèn)埤城鎮(zhèn)訪仙鎮(zhèn)小河鎮(zhèn)孟河鎮(zhèn)魏村鎮(zhèn)安家鎮(zhèn)百丈鎮(zhèn)圩塘鎮(zhèn)西夏墅鎮(zhèn)本案常州丹陽4萬4萬4萬4萬8萬5萬平昌新城10萬本項目預(yù)計可覆蓋的固定人口約40萬。且鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費均較為閑散。以配套商業(yè)的人均需求初步計算，區(qū)域商業(yè)配套面積需28—36萬平米即滿足。隨機型消費商業(yè)支撐不足。人均商業(yè)服務(wù)面積：：0.7—0.9平米產(chǎn)品策略擁有產(chǎn)業(yè)支撐的商業(yè)整合，以目的型消費為主導(dǎo)的復(fù)合商業(yè)。以專業(yè)市場支撐服務(wù)類商業(yè)，以服務(wù)類商業(yè)提升項目檔次。開放式街區(qū)商業(yè)，資源互通，共同經(jīng)營，公平競爭，共同繁榮。行業(yè)商品、休閑服務(wù)一體化。區(qū)域內(nèi)享受不到的消費體驗。大眾化認知的商業(yè)類型，規(guī)避投資誤區(qū)，擴大項目影響力。公寓建材五金汽配餐飲休閑娛樂家居家電高檔餐飲，富有人氏商務(wù)聚會首選商業(yè)與公寓的中間產(chǎn)品，可投資可自主，靈活多變。產(chǎn)業(yè)延續(xù)，市場化機制集中運營，一鋪在手，生意就有。吃喝玩樂消費終端，消費檔次的全面提升，提供各階層人士的聚會場所。產(chǎn)品落地集專業(yè)市場、餐飲娛樂、公寓于一體的新型復(fù)合型商業(yè)廣場。另外可增加家居家電賣場。專業(yè)市場與特色商業(yè)的完美補充，增加商品多樣化。案名建議“中洲MALL”MALL代表了一種新的商業(yè)模式來臨MALL涵蓋了所有的商業(yè)類型MALL表達了一種渾厚的氣勢MALL提升了商業(yè)的形象與氣質(zhì)MALL詮釋了商業(yè)標桿的領(lǐng)袖氣度形象定位產(chǎn)業(yè)的強力支撐吃喝玩樂的優(yōu)越配套獨立產(chǎn)權(quán)的投資首選蘇南首個產(chǎn)業(yè)集群城市生活MALL！產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)內(nèi)核，多種商業(yè)組合為核心驅(qū)動力，助推銷售與招商穩(wěn)定運行。形象定位唯一精神消費領(lǐng)地！這里可以吃最好后丹陽人民最想去的地方！最高檔的餐飲最特色的餐飲放松消遣多選擇豐富的聚會場所專業(yè)產(chǎn)品聚集大型賣場專屬吃玩樂購這里聚會最合適這里特型產(chǎn)品最多這里最好玩后丹陽地區(qū)進入MALL時代地塊價值分析本案S338省道丹界線長550米寬230米京華廣場S338省道項目一側(cè)南北通暢，無遮擋，是項目主要形象面。項目北側(cè)靠京華廣場部分，只有東北角可視，此處價值次于東側(cè)。地塊西側(cè)及南側(cè)均封閉，道路不通，價值最差。地塊價值整體趨勢為由東往西遞減，由北往南遞減。規(guī)劃設(shè)計建議本項目建筑形式為開放型街區(qū)，利于行業(yè)分類排布，各業(yè)態(tài)相對獨立又緊密聯(lián)系。使得整個市場整齊有序。公寓本項目最高建筑，應(yīng)建成區(qū)域地標性建筑，為本項目主要形象昭示物。餐飲本項目主要特色之一，增加高檔餐飲及特色餐飲，突出餐飲文化。休閑娛樂作為本項目主要的輔助型商業(yè)，且為項目主要形象昭示物，應(yīng)設(shè)置于S338省道一側(cè)。專業(yè)市場考慮到專業(yè)市場形象較差，應(yīng)放置于本地塊西南側(cè)封閉處。規(guī)劃設(shè)計各模塊間通過天橋緊密連接，通暢無阻。娛樂類應(yīng)緊靠餐飲區(qū)。增加部分家居、家電賣場補充業(yè)態(tài)。沿S338省道示意專業(yè)市場示意S338省道丹界線長550米寬230米京華廣場娛樂休閑特色餐飲街公寓家居家電高檔餐飲特色餐飲街示意建材建議汽配和五金由于形象較差，應(yīng)放置于地塊最西側(cè)。汽配五金業(yè)態(tài)配比本項目共有6大板塊，7大題材；考慮到復(fù)合型的主題，建議各板塊間體量均衡配置。專業(yè)市場占比50%。業(yè)態(tài)體量（㎡）占比業(yè)種內(nèi)容特色餐飲+高檔餐飲15000（街區(qū)10000，高檔餐飲5000）10%高檔酒樓、各種菜系餐飲、燒烤、火鍋、西餐公寓2000013%挑高復(fù)式多功能物業(yè)，可住可投資。休閑娛樂2000013%KTV、洗浴、足浴、美容SPA、網(wǎng)吧家居家電2000013%國美、蘇寧電器；家具、家紡、軟裝；旅館；超市建材3500023%建筑材料、結(jié)構(gòu)材料、裝飾材料五金2000013%五金工具、建筑五金、五金零部件、日用五金汽配2000013%汽車配件、汽車零件、汽車美容合計150000

客戶定位核心客戶區(qū)域內(nèi)私營企業(yè)老板各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營戶政府公務(wù)員重要客戶偶得客戶個體戶企事業(yè)單位員工外圍區(qū)域過路人群這類人氏經(jīng)濟實力雄厚，將成為投資主力。這部分人群將主要為跟風(fēng)型購買，容易受他人影響?？蛻舳ㄎ缓笙镦?zhèn)新橋鎮(zhèn)界牌鎮(zhèn)埤城鎮(zhèn)訪仙鎮(zhèn)小河鎮(zhèn)孟河鎮(zhèn)魏村鎮(zhèn)安家鎮(zhèn)百丈鎮(zhèn)圩塘鎮(zhèn)西夏墅鎮(zhèn)本案常州丹陽第一梯隊第二梯隊第三梯隊后巷、新橋及界牌將是本項目主要客戶來源，常州新北次之，其他將來源于丹陽市區(qū)及周邊區(qū)域。項目發(fā)展建議5.回顧產(chǎn)業(yè)集群、家居生活、餐飲娛樂、酒店公寓。復(fù)合型商業(yè)項目屬性建筑單體除公寓為高層塔樓，沿S338部分為4層建筑外，其他建筑層數(shù)為二層。公寓示意沿街建筑示意公共部位建議建議項目東北角設(shè)置一個休閑廣場，作為項目的主形象昭示，同時作為人行主要出入口。車行入口設(shè)置于東側(cè)沿S338省道一側(cè)。廣場示意車行主入口處寬度應(yīng)至少做到10米。各模塊之間為項目主通道，建議做到5—6米，可通車。內(nèi)部通道供行人步行，建議寬度為2—3米。S338省道丹界線長550米寬230米京華廣場娛樂休閑特色餐飲街公寓家居家電高檔餐飲廣場車行入口建材汽配五金商業(yè)性質(zhì)停車位配比（停車位/100㎡）購物中心0.6大型超市或批發(fā)市場1社區(qū)商業(yè)0.3四星以上酒店0.5—0.8餐飲娛樂2車位建議本項目可建設(shè)總建筑面積約為147186平米，按照1:100的車位配比，本項目車位約需1400個左右。建議本項目需在地塊附近單獨配置一個大型停車場，如果可以，地下應(yīng)分攤部分停車，減小地面土地占用。展示建議形象指示：于廣場處設(shè)置項目精神堡壘高炮：S338省道兩側(cè)設(shè)置高炮S338省道丹界線長550米寬230米京華廣場娛樂休閑特色餐飲街公寓家居家電高檔餐飲廣場車行入口將陣地包裝做到最大化，營造強烈的現(xiàn)場氛圍。建材汽配五金道旗：丹界線兩側(cè)設(shè)置道旗其他建議建議酒店式公寓做成挑高，一層隔兩層，空間多變，功能更加多樣。增加賣點。建議單套面積在40—50之間，單層套數(shù)在20—30之間，預(yù)計公寓塔樓做到20層左右。樓層示意價格建議本次定價將使用租金反推法、商鋪住宅對比法及項目類比法，綜合分析后，得出售價預(yù)值。

3.項目類比法

2.商鋪住宅對比法

1.租金反推法以后巷當(dāng)前租金為基準，匹配回報率后，得出售價。通過比對其他商業(yè)項目，進行評分，得出售價。以在售住宅和商業(yè)價格之比值，得出售價。備注：主要評定項目的一層價格價格建議租金反推法公式：售價=租金÷回報率當(dāng)前后巷的租金水平約為2.5—3.5元/平米，假設(shè)回報率為7%或8%（以后期返租點數(shù)而定）。假設(shè)商鋪面積為50平米售價（元/平米）租金2.5回報率7%13035租金2.5回報率8%11405租金3.5回報率7%18250租金3.5回報率8%15968以當(dāng)前租金水平計算，本項目一層售價將在11405—18250元/平米之間。價格建議商鋪住宅對比法由于項目有限，以后巷的濱江新城與界牌的綠湖上海新城為參考對象。濱江新城綠湖上海新城商鋪一層售價（元/平米）1562528000—30000住宅均價（元/平米）40005000商鋪/住宅售價比3.95