LOFT產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié)

LoFT產(chǎn)品總結(jié)無(wú)錫公司設(shè)計(jì)部目錄LOFT起源與發(fā)展LOFT優(yōu)劣勢(shì)分析LOFT政策分析無(wú)錫花樣年LOFT分析總結(jié)其他LOFT案例賞析一、LoFT起源與發(fā)展起源——20世紀(jì)50年代，紐約soho區(qū)的許多年輕藝術(shù)家因無(wú)法承擔(dān)高額的房租，轉(zhuǎn)而利用那些租金低廉、空間巨大、光線充足的廢舊廠房和倉(cāng)庫(kù)，從中分離出居住、工作、社交、娛樂(lè)、收藏等空間，變成自己的生活空間和藝術(shù)工作室。20世紀(jì)后期，逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式，2000年作為地產(chǎn)產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)。建筑風(fēng)格為高大開(kāi)敞的空間，較強(qiáng)開(kāi)放性和透明性。一、LoFT起源與發(fā)展LOFT從國(guó)外傳入，到國(guó)內(nèi)逐漸演變成為居住，居住辦公以及辦公的產(chǎn)品。時(shí)間地區(qū)案例產(chǎn)品形態(tài)使用人群市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)20世紀(jì)40年代國(guó)外紐約soho區(qū)廢棄的工業(yè)廠房為逃避昂貴的資金的設(shè)計(jì)師或者藝術(shù)家租金低廉，空間寬敞20世紀(jì)90年代國(guó)內(nèi)北京798廠房區(qū)藝術(shù)家，設(shè)計(jì)師，文化工作者租金低廉，空間寬敞上海蘇州河春明藝術(shù)中心大型倉(cāng)庫(kù)區(qū)藝術(shù)家租金低廉，空間寬敞國(guó)內(nèi)居住與工作結(jié)合厭倦傳統(tǒng)居住，追求前衛(wèi)生活商住兩用至今北京西海國(guó)際中心居住、辦公I(xiàn)T白領(lǐng)商業(yè)辦公一體，地處關(guān)村上海創(chuàng)智坊，海上海居住、辦公自由職業(yè)者，設(shè)計(jì)師地處楊浦區(qū)教育產(chǎn)業(yè)地段LOFT是一種因地制宜，適宜在公建土地上開(kāi)發(fā)的小眾產(chǎn)品。賣點(diǎn)為雙層面積單層計(jì)算。適宜層高為4.8米及以上，最佳面積為40平方米左右。LOFT隨著國(guó)家的調(diào)控政策加強(qiáng)，生存空間將越來(lái)越小。發(fā)展趨勢(shì)：二、LOFT優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比優(yōu)勢(shì)1.可以將公建用地開(kāi)發(fā)成為匯款相對(duì)較快的住宅產(chǎn)品，使公建用地“住宅化”。2.可以針對(duì)性的滿足細(xì)分市場(chǎng)中小戶型群體的需求。3.LOFT戶型面積小，總價(jià)低。4.LOFT產(chǎn)品采取精裝修可以模糊“價(jià)格”，避免競(jìng)爭(zhēng)。5.LOFT產(chǎn)品復(fù)式產(chǎn)品單層計(jì)算面積利用銷售推廣。6.立體感及藝術(shù)氣息容易打動(dòng)追求時(shí)尚生活的年輕人。二、LOFT優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比劣勢(shì)1.舒適度差。單層戶數(shù)密度大。沒(méi)有強(qiáng)制性日照規(guī)定，導(dǎo)致日照往往較住宅差。電梯配比較低。廚房較多為敞開(kāi)式的。大部分戶型不設(shè)置陽(yáng)臺(tái)。2.土地性質(zhì)為辦公或者商業(yè)，審批環(huán)節(jié)較多。層高受限。戶內(nèi)有噴淋管。3.產(chǎn)權(quán)原因，銷售較住宅比抗性較大。首付5成，貸款利率高。不能使用公積金貸款。同總價(jià)產(chǎn)品，可選擇產(chǎn)品較多。水電費(fèi)較住宅貴，大部分產(chǎn)品不能裝燃?xì)?。不能落戶口?.政策監(jiān)管趨向細(xì)化，未來(lái)附加值（贈(zèng)送面積）的優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越小。二、LOFT優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比住宅用地不建議做LOFT的原因：1.在總高度一定的情況下，LOFT層數(shù)少，單位土地出房率較住宅低。2.單層面積一定，LOFT得房率低。3.LOFT土建成本高，但在很多三產(chǎn)不發(fā)達(dá)、且創(chuàng)意客群不多的城市售價(jià)較住宅比沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。4.LoFT戶型密度大，很多時(shí)候無(wú)陽(yáng)臺(tái)、朝向及日照保證，舒適度沒(méi)有一般板式住宅高。三、LOFT各地政策分析城市規(guī)范戶型容積率執(zhí)行時(shí)間和印發(fā)部門LOFT可行性重慶《重慶市小套型住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》建筑面積在60平米以下的小套型限制建夾層。小套型住宅（面積在37至60平米以內(nèi)），使用面積不大于22平米，層高宜為2.8米，不應(yīng)大于3.6米。2008年9月不可行杭州《關(guān)于建筑層高及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》住宅大于等于4.5米，容積率計(jì)1.5倍。辦公大于等于4.8米，容積率計(jì)1.5倍。商業(yè)大于等于5米，容積率計(jì)1.5倍。2005年6月可行小于4.8米上?！蛾P(guān)于加強(qiáng)對(duì)公寓式辦公層高規(guī)劃管理意見(jiàn)》公寓式辦公：商業(yè)用地上分隔成小戶型帶有獨(dú)立衛(wèi)生間入戶的寫(xiě)字樓所有公寓式辦公層高控制在4.5米以內(nèi)。即“買一層送一層”的公寓式辦公或酒店式辦公叫停。2008年5月12日不可行《關(guān)于加強(qiáng)公寓式辦公建筑規(guī)劃管理工作的通知》適用：帶獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備的較小空間的辦公建筑。層高小于4.4米。每個(gè)產(chǎn)權(quán)面積不小于150平米。2011年2月1日不可行北京《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》住宅大于等于4.9米，小于等于7.6米，容積率計(jì)2倍。住宅大于7.6米，容積率計(jì)3倍。辦公大于5.5米，容積率計(jì)2倍。辦公大于8.8米，容積率計(jì)3倍。2006年7月可行5.5米無(wú)錫《建筑面積與容積率計(jì)算規(guī)則》住宅H大于米，容積率計(jì)H/3倍。辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.6米，裙房層高大于6米，容積率計(jì)2倍。2008年7月可行4.6米三、LOFT政策分析各地相繼出臺(tái)LOFT政策，總結(jié)原因如下：1.消防隱患消防報(bào)批時(shí)按照單層面積計(jì)算疏散，夾層后消防設(shè)施滿足不了消防要求。2.使用的舒適度。使用面積的增大，致使走道寬度及電梯的配比數(shù)的舒適度降低。3.房屋結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。在設(shè)計(jì)時(shí)，梁柱未考慮到夾層后的荷載，導(dǎo)致夾層后結(jié)構(gòu)不安全。以上三項(xiàng)，在設(shè)計(jì)之初需給后期改造及使用留有余地。可見(jiàn)，LOFT產(chǎn)品受政策的影響極大，各個(gè)地方政府對(duì)LOFT的限制會(huì)越來(lái)越多，今后LOFT產(chǎn)品在每個(gè)城市的存活能力也各不相同。四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—總平及效果喜年中心花郡銷售推廣方式為辦公，從12年6月開(kāi)盤以來(lái)，LOFT銷售不到200套。銷售推廣方式為住宅，從6月15日開(kāi)始銷售以來(lái)，去化數(shù)量不足30套。四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—花郡樣板房（住宅方向）67平米，實(shí)得110平米四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—花郡樣板房（住宅方向）三房二廳一廚一衛(wèi)四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—喜年樣板房（辦公方向）66平米，實(shí)得95平米四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—喜年樣板房（辦公方向）四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—客戶反饋喜年中心客戶反饋：擔(dān)憂：衛(wèi)生間排風(fēng)不到位，影響室內(nèi)味道。多套打通，下水管道無(wú)法處理，管井嚴(yán)重影響使用。入戶門是否可以拓寬?？照{(diào)機(jī)位太窄，無(wú)法做中央空調(diào)。西邊干掛石材的裝飾條太寬，影響看太湖視野。梁下吊的太多，多套打通問(wèn)題太多。車位不夠。貨梯寬度不夠，沒(méi)有辦法運(yùn)貨。期待：大堂面積足夠?qū)挸?。公共部位裝修豪華。多套購(gòu)買，其中的隔墻可以不做，以免后期處理。商鋪動(dòng)線圖多樣化，北面規(guī)劃路可以直通隱秀路3F的屋頂花園足夠氣派。1F所有沿街商鋪都有煙道。四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—客戶反饋花郡客戶反饋：擔(dān)憂：每層戶數(shù)太多，客戶擔(dān)心公共休息區(qū)域無(wú)人打理。層高限制，加建二層空間家具不好布局。二層主臥橫梁太矮，影響房間采光。兩套之間高度800公分橫梁對(duì)于兩套打通有影響。南面的空調(diào)機(jī)位是否滿足主臥和客廳兩臺(tái)外機(jī)的擺放。三樓商鋪平臺(tái)如放置商鋪的空調(diào)機(jī)位會(huì)很不環(huán)保，有噪音影響。陽(yáng)臺(tái)是否考慮了排水管的位置。多套打通，下水管井影響空間。缺少陽(yáng)臺(tái)，客戶擔(dān)心通風(fēng)性差。期待：建筑面積在開(kāi)間、進(jìn)深保證合理的前提下，可控制在50平米左右。多套購(gòu)買，可以不受限制的打通。三樓商鋪平臺(tái)可設(shè)計(jì)空中花園，增加綠化感觀及提高產(chǎn)品調(diào)性；可將隔層加建好，并做菜單式簡(jiǎn)裝銷售。四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—定位結(jié)論從客反饋可以看出，LOFT定位為住宅方向或是辦公方向，對(duì)后期戶型設(shè)計(jì)以及水電暖的配套要求不盡相同：因此定位是關(guān)鍵！

1.戶型設(shè)計(jì)面積不一樣，住宅對(duì)面積的敏感度高（45平米左右），辦公對(duì)面積的敏感度底。

2.辦公對(duì)立面的要求較住宅高。

3.辦公對(duì)2戶打通的敏感度更高，對(duì)結(jié)構(gòu)要求較高。

4.辦公對(duì)空調(diào)設(shè)置的要求不一樣。

5.辦公和住宅對(duì)弱電配置不同。

6.辦公對(duì)電梯的井道寬度及裝修標(biāo)準(zhǔn)要求較高。結(jié)論：四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）外廊式戶型建議不留缺口，提高得房率以及戶內(nèi)的舒適度。廚房較局促四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—產(chǎn)品建議之平面布置（缺口）四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—產(chǎn)品建議之規(guī)劃及立面立面分割線條太多，影響戶內(nèi)看湖景效果太湖1.主樓盡可能遠(yuǎn)離高架噪聲干擾。2.立面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防噪聲處理，或者給業(yè)主統(tǒng)一封閉陽(yáng)臺(tái)，做成玻璃欄板。金城路高架位置主樓位置四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—產(chǎn)品建議之規(guī)劃及立面四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）辦公買2戶及以上的客戶較多，管井對(duì)使用的影響較大。住宅相對(duì)敏感度弱，但設(shè)置管井對(duì)住宅布置影響較大。四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—產(chǎn)品建議之平面布置（管井）因此管井建議在結(jié)構(gòu)處設(shè)置，在戶內(nèi)留設(shè)檢修井。并且可以為廚房（或茶吧）提供空間。四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）辦公2戶聯(lián)賣的客戶較多，因此中間梁建議取消，做成打板結(jié)果。板厚約25Cm,考慮到夾層的便利性，建議LOFT不小于4.8米的高度適用。四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—產(chǎn)品建議之平面布置（結(jié)構(gòu)）四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）預(yù)留平臺(tái)給定位為辦公的產(chǎn)品VRV空調(diào)機(jī)位。四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—產(chǎn)品建議之平面布置（空調(diào)）四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—喜年樣板房（住宅方向）四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—產(chǎn)品建議之平面布置（走廊夾層）1.紅線為強(qiáng)電井出來(lái)的強(qiáng)電橋架段。此段橋架必定和噴淋主管或消火栓管交叉。2.強(qiáng)弱電橋架交叉處弱電橋架取消，弱電穿管。3.消防主管外徑168，角鋼支架50?？紤]吊頂燈管，擱置，考慮角鋼下50為掉頂標(biāo)高綜上，由上圖可知，夾層頂板標(biāo)高最少為2.9米，才能保證吊頂最小凈高為2.3米，否則實(shí)際施工將很難實(shí)現(xiàn)。四、無(wú)錫LOFT項(xiàng)目案例分析—定位配套對(duì)比弱電配置LOFT住宅方向LOFT辦公方向?qū)拵ЬW(wǎng)絡(luò)住宅考慮到電視原因，申請(qǐng)電信IPTV居多。但會(huì)隨著移動(dòng)推出的網(wǎng)絡(luò)電視，壟斷地位將打破。對(duì)電視的需求不高，可選擇的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)商較多?？梢晫?duì)講及門禁須設(shè)置可視對(duì)講及門禁。對(duì)可視對(duì)講要求不高，但需設(shè)置門禁。電視監(jiān)控公共走道要求不高公共部位要求較高周界需設(shè)置報(bào)警，煤氣報(bào)警非強(qiáng)