某房地產建設項目市場調研報告

xx項目市場調研報告第一部分xx房地產市場調研報告第一節(jié)調研目的通過了解xx市房地產市場現(xiàn)時和潛在的供應量、現(xiàn)時營銷狀況及項目周邊的交通狀況、配套設施、市場消費能力等方面的信息，分析掌握項目片區(qū)房地產及商業(yè)發(fā)展趨勢，對目標項目進行可行性分析，風險分析等，為開發(fā)商投資決策提供準確、有效的依據(jù)。第二節(jié)調研區(qū)域界定本項目位于廬山區(qū)前進東路以南200米處；調研區(qū)域包含xx市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個區(qū)域。住宅調研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、xx市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路（步行街）、前進路等商業(yè)繁華路段。第三節(jié)片區(qū)概況一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀xx地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依著名避暑勝地、世界級風景區(qū)廬山，是集名山（廬山）、名江（長江）、名湖（鄱陽湖）于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，xx就是對外通商口岸，1992年被國務院批準為長江沿岸開放城市，經濟相對發(fā)達，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通為xx投資環(huán)境的改善，經濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在xx市區(qū)交匯，xx成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點。長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經濟發(fā)展水平上，長虹大道南北兩個片區(qū)（以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū)）也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經濟發(fā)展水平較高；而廬山區(qū)由于遠離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經濟水平相對潯陽區(qū)來說較為落后。二、片區(qū)配套設施狀況隨著xx市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設施也逐步跟進，日趨完善。具體情況如下：（一）交通配套本項目位于十里大道右側，前進東路以南200米處。由于十里大道是連接潯陽區(qū)和廬山區(qū)的紐帶，具有成熟的交通體系，交通便利，特別是往返于市中心的車輛較多，發(fā)車頻率較高，約每5分鐘就有一班。具體情況如下表：項目片區(qū)公交車配套統(tǒng)計表車號起點站終點站車號起點站終點站1路(101)師專五七二七2汽車站蓮花洞1路(102)火車站輕機7汽車站通遠1路(103)火車站昌河公司13新橋頭江氧（二）生活、商業(yè)配套由于前進路段是廬山區(qū)的中心區(qū)域，廬山區(qū)區(qū)政府、廬山區(qū)地稅局、廬山區(qū)人民檢察院等各行政事業(yè)單位及家屬區(qū)都位于此，另外，周邊住宅項目的啟動聚集了片區(qū)內的人氣，帶旺了片區(qū)的商業(yè)。該片區(qū)周邊生活配套基本能滿足日常生活所需，由于該片區(qū)居民收入水平普遍較低，除派拉蒙和沃爾得兩個大型超市外，其余大多為小商鋪經營，檔次較低，極少有品牌專賣店。該片區(qū)內還有廬山區(qū)小商品市場和xx城南綜合市場兩個具有一定規(guī)模的市場，由于市場整體形象較差，目前處于經營狀況不太理想。該片區(qū)目前休閑娛樂和康體健身配套設施極其匱乏，周邊居民對這類配套設施需求程度較高。（三）金融配套項目周邊有中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行、十里信用社、信用合作社、十里郵政支局，金融配套較為完善。（四）教育及醫(yī)療配套項目周邊現(xiàn)有廬山區(qū)中心幼兒園、海后幼兒園、船校幼兒園、希望幼兒園、小天使幼兒園、廬山區(qū)實驗小學、廬山區(qū)中學、xx職工學校、xx財經高專、新華書店等教育設施，能基本滿足該片區(qū)居民子女就讀的要求。醫(yī)療配套有廬山區(qū)人民醫(yī)院、中西醫(yī)療門診部、xx廬山區(qū)血防醫(yī)院門診部、空軍xx?？漆t(yī)院，完全可以滿足該片區(qū)居民的醫(yī)療保健要求。片區(qū)配套設施一覽表（主要針對項目周邊配套）配套類別配套項目商業(yè)配套派拉蒙超市、沃爾爾得超市、廬廬山區(qū)小商品品市場、xxx城南綜合市市場餐飲老字號、三味火鍋鍋、實力飲食食中心、十里里大酒店金融工商銀行、建設銀銀行、中國銀銀行、交通銀銀行、十里信信用社教育中心幼兒園、海后后幼兒園、船船校幼兒園、廬廬山區(qū)實驗小小學、廬山區(qū)區(qū)中學、xxx職工學校、xxx財經高專專醫(yī)療保健廬山區(qū)人民醫(yī)院、中中西醫(yī)療門診診部、xx廬山區(qū)血血防醫(yī)院門診診部、空軍xxx?？漆t(yī)院院其它藍橋酒吧、十里郵郵政支局第四節(jié)xx各片區(qū)現(xiàn)狀分析xx市主要包括潯陽區(qū)、廬山區(qū)、開發(fā)區(qū)三個區(qū)，主要通過十里大道、九瑞大道、潯陽路等幾條重要道路緊密地聯(lián)系在一起。由于地理位置、建設時間等存在著差異，使得各區(qū)在經濟發(fā)展水平上存在著明顯差異，從而導致了各區(qū)房地產市場發(fā)展程度也不同。一、潯陽區(qū)及開發(fā)區(qū)房地產概況潯陽區(qū)自古以來就是人口聚集區(qū)，市區(qū)內大部分常住居民都集中于此。人氣的聚集，使得該區(qū)的房地產市場快速升溫。目前，在建在售項目主要集中在九龍街、廬峰東路、廬山南路、長虹大道及濱江路，特別是九龍街，由于政府將其規(guī)劃為xx市第三條商業(yè)街，引起一股開發(fā)熱潮，目前在建項目共有9個。開發(fā)區(qū)由于建設時間不太長，交通、生活、商業(yè)等各種配套設施等都不太完善，因而制約了房地產的發(fā)展，目前在售的具有一定規(guī)模的項目只有弘雅花園。(具體情況見下表)樓盤名稱發(fā)展商位置總建面積（M2）戶型結構戶型面積（M2）建筑類別三興花園三興房產新橋頭兩房兩廳93~104多層三房兩廳118~135四房兩廳144復式147~203龍躍花園民生集團九龍街三房兩廳122~151多層學洲城(東盟3期)東盟實業(yè)集團九龍街兩房兩廳73~110.多層三房兩廳102~137鉆石名苑安美達房產九龍街38000兩房兩廳94~1039棟/多層三房兩廳116~123向陽苑安居房產九龍街53000兩房兩廳90~1108棟/多層三房兩廳130~160廬峰小區(qū)經濟適用住房發(fā)展展中心廬峰東路150000一房一廳64多層兩房兩廳83~115三房兩廳118~151廬峰南小區(qū)振興房產廬峰東路65000兩房79~9112械/多層三房91~156四房兩廳131~155復式227~279湖濱花園（中心區(qū)、東區(qū)）信華集團廬山南路35000兩房兩廳92~120多層、小高層三房兩廳127~169四房兩廳153~161六房三廳179~224龍鑫花園華龍房產長虹大道120000兩房兩廳83／93多層三房兩廳99／119四房兩廳138／169五房二廳145濱江現(xiàn)代城新華新房產濱江路兩房兩廳112~126高層三房兩廳150~161弘雅花園北方房產九瑞大道120000二房兩廳88~102多層三房兩廳124~126潯陽區(qū)及開發(fā)區(qū)主要在售樓盤情況一覽表二、廬山區(qū)房地產概況廬山區(qū)由于距離市中心較遠，且為工業(yè)集中區(qū)，常住居民較少，房地產起步較晚，大多數(shù)樓盤開發(fā)仍處于零星開發(fā)狀態(tài)，具有規(guī)模的樓盤較少。由于交通便捷、周邊縣區(qū)人口的遷移、市區(qū)范圍的擴大等因素的刺激，使得該區(qū)房地產有一定的升溫，特別是潯海花園的大規(guī)模開發(fā)，對該片區(qū)的房地產開發(fā)與需求起到了一定的拉動作用。項目周邊在售樓盤主要有潯海花園、廬林花園等，具體情況如下：項目片區(qū)在售樓盤情況一覽表樓盤名稱發(fā)展商位置總建面積（M2）戶型結構戶型面積（M2）建筑類別潯海花園潯海實業(yè)前進西路100000兩房兩廳88多層聯(lián)體別墅三房兩廳100~119四房三廳168/180廬林花園鴻昌房產前進東路32000兩房兩廳79~96多層(8棟)三房兩廳107~142龍洲花園龍洲房產前進東路兩房64/88/933多層三房兩廳120四房兩廳149新中商住樓前進東路兩房兩廳多層三房兩廳153第五節(jié)xx現(xiàn)時物業(yè)分析一、建筑形式分析從調查資料顯示，目前xx在售樓盤建筑形式主要以多層為主，高層項目較少，僅有濱江現(xiàn)代城、年豐大廈、錦湖豪庭、濱江花園幾個樓盤。主要有以下幾個原因：（一）價格因素：目前xx市整體購房能力有限，而高層價格相對較高，均價大多在1800元／m2以上，相對而言，多層均價大多在1200元／m2左右。所以市民更容易接受多層的價格。（二）物業(yè)管理費：高層由于管理成本較高，因而物業(yè)管理費較高，大多在0.8元／m2，而多層物業(yè)管理費僅為0.2元／m2左右。二、項目規(guī)模分析目前xx市在建在售項目有60多個，但開發(fā)規(guī)模都較小，總建筑面積大多在3～6萬平方米，10萬平方米以上的項目僅有少數(shù)幾個，如龍鑫花園、廬峰小區(qū)、弘雅花園，其總建筑面積分別為12萬平方米和15萬平方米。項目周邊樓盤大多屬小規(guī)模開發(fā)，只有號稱“xx第一社區(qū)”潯?；▓@開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積為10萬平方米。部分樓盤規(guī)模具體情況見下表：部分樓盤規(guī)模情況表樓盤名稱總建筑面積（m22）鉆石名苑38000向陽苑53000廬峰小區(qū)150000廬峰南小區(qū)65000湖濱花園（中心區(qū)區(qū)、東區(qū)）35000龍鑫花園120000弘雅花園120000潯?；▓@100000廬林花園32000三、戶型、面積分析從調查資料顯示，戶型供給以兩房和三房為主，并有少量的四房和五房，一房的供給較少，僅有廬峰小區(qū)推出了64m2的一房一廳。形成這種戶型供給結構的主要原因，與主要客戶為居家自住型為主有一定的關系，目前xx市購房作為投資的較少。各戶型面積見下表：主要在售樓盤戶型面積統(tǒng)計表戶型結構面積主力面積暢銷面積一房一廳646464兩房64～12690～11090～100三房兩廳91～160110～150130～150四房兩廳131～180130～160五房兩廳145145六房三廳179～224179～224四、現(xiàn)時價格水平分析從上表可以看出，xx各片區(qū)現(xiàn)時價格水平主要集中在720～1300元／m2，價格由于地段、小區(qū)環(huán)境、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商實力等不同而有著較大的差異。（一）九龍街片區(qū)：位于九龍街首段的龍躍花園憑借其優(yōu)越的地理位置使其均價達到1200元／m2；位于中段的學洲城（東盟城中城3期）雖然其地理位置不及龍躍花園，但由于其開發(fā)商具有一定的實力以及一、二期的成功開發(fā)，均價也達到了1200元／m2；位于尾段的向陽苑由于位置相對較偏，且具有經濟適用房的性質，因此價格相對較低，為980元／m2。（二）前進路片區(qū)前進路片區(qū)由于離市中心較遠，且片區(qū)整體形象較差，從而導致其物業(yè)價格較低，大多都在700元／m2左右，如廬林花園和龍洲花園，均價分別為740元／m2和720元／m2。潯?；▓@由于規(guī)模較大，且一期的成功開發(fā)，均價達到了該片區(qū)最高，為800元／m2。（三）其它片區(qū)：位于廬山南路的湖濱花園憑借其開發(fā)商信華集團的品牌效益、成熟的配套、優(yōu)美的環(huán)境、湖濱花園南北兩區(qū)的成功開發(fā)，使其均價達到了1300元／m2；位于廬峰東路的廬峰小區(qū)和位于開發(fā)區(qū)的弘雅花園雖然位置較偏，但由于開發(fā)規(guī)模較大，對價格起到了一定的拉動作用，均價分別達到了925元／m2和1000元／m2；位于長虹大道旁的龍鑫花園，由于交通方便，離市中心較近，規(guī)模較大，均價達到了1200元／m2。五、銷售情況分析從上表可以看出，潯陽片區(qū)樓盤銷售情況不及前進路片區(qū)，主要由于目前在建在售項目共有60多個，市場供應量較大，特別是九龍街片區(qū)在建在售項目共有10個（包括新橋頭片區(qū)），且多為同質性樓盤，競爭比較激烈，大多為期房，因此銷售率大多在40％左右，如學洲城、向陽苑銷售率均在40％，龍躍花園由于集團購買，銷售率達到了80％。相對而言，前進路片區(qū)目前開發(fā)項目較少，且樓盤的檔次普遍不太高，因此價格較低，具有較強的價格優(yōu)勢，現(xiàn)樓或準現(xiàn)樓的銷售率大多在60％以上，如廬林花園由于價格較低，銷售率達到了80％，潯海花園雖然價格相對較高，但由于其規(guī)模較大，且為歐式建筑風格，銷售情況也較好，達到了70％。六、客戶層面分析從調研情況及戶型供給上看，目前住宅的客戶群主要以居家自住型為主，投資型客戶較少。由于樓盤檔次、周邊環(huán)境等方面存在著不同，因此各片區(qū)的客戶群具體來看又有所不同。（一）潯陽片區(qū)：潯陽片區(qū)的主要客戶主要以行政企事業(yè)單位的職工為主。這類群體收入水平較高而且比較穩(wěn)定，且大多已有一套住房，再次置業(yè)主要為了提高居住檔次，對樓盤檔次、環(huán)境等要求較高。由于居住習慣及廬山片區(qū)樓盤的檔次較低，因此這類客戶多選擇在潯陽區(qū)購房。（二）項目片區(qū)：項目片區(qū)的客戶主要有以下幾類：1、潯陽區(qū)中低收入群體。這類客戶有改善居住環(huán)境的愿望，但由于經濟條件的限制，只能選擇價格較低的樓盤，廬山區(qū)特別是前進路片區(qū)相對較繁華，且價位較低，正符合其購買需求。2、周邊廠礦企業(yè)職工。這類客戶由于長期居住于此，已經形成居住習慣，并且比較注重子女教育問題，項目片區(qū)較為完善的教育配套和低價位是促成其購買的重要因素。3、周邊區(qū)縣的生意人。由于周邊區(qū)縣的房價與項目片區(qū)的房價相差不大，但不及項目片區(qū)繁華，考慮到既可經營生意，又可將戶口遷入市區(qū)，多選擇在此購房。第六節(jié)項目片區(qū)物業(yè)發(fā)展趨勢分析一、xx市遠程規(guī)劃和發(fā)展方面政府規(guī)劃在2010年將xx市人口發(fā)展到80～100萬人，隨著人口數(shù)量的增加，必然會引起市區(qū)范圍的擴大。由于xx北面臨江，東面、西面臨湖，xx未來的發(fā)展必然是向南發(fā)展。項目片區(qū)集中了廬山區(qū)的主要政府機關單位，按城市發(fā)展規(guī)劃，xx市向南發(fā)展，項目片區(qū)將成為除目前市中心區(qū)外又一個人口集聚區(qū)。人口的聚集，必然會拉動住宅物業(yè)的發(fā)展。二、片區(qū)配套日臻完善項目片區(qū)的交通、生活、商業(yè)、金融、教育、醫(yī)療等各種配套設施已日臻完善，為該片區(qū)住宅物業(yè)的發(fā)展墊定了基礎。三、整體形象提升四、大盤帶動片區(qū)發(fā)展第七節(jié)小結從以上分析中可以看出，由于項目片區(qū)地處xx市向南發(fā)展的中心區(qū)，隨著人口的增加，商業(yè)的興旺，必將引起住宅物業(yè)的發(fā)展。但目前市場還不成熟，若目前開發(fā)存在著以下幾個問題：1、由于目前項目片區(qū)住宅的價格較低，若目前單一地開發(fā)住宅，無法使其價格得到提升。2、由于市場供應量較大，僅九龍街片區(qū)（包括新橋頭）到今年年底推出量接近于3000套，隨著各大型樓盤后期的陸續(xù)推出，市場競爭將會比較激烈，因此，必須通過差異性來確保銷售。項目片區(qū)甚至于整個xx市在適合大眾消費的休閑娛樂配套方面非常欠缺，因此，可通過建廣場來聚集人氣，增加居住氛圍，這樣不僅增加了項目的附加值，有利于價格的提升，而且體現(xiàn)了與其它樓盤的差異性——廣場物業(yè)。另外，在住宅小區(qū)銷售時，要注重商鋪規(guī)劃的宣傳。第二部分商鋪物業(yè)調研報告第一節(jié)主要路段商鋪物業(yè)調查一、市場現(xiàn)時供給量分析目前xx市商鋪供給主要集中在九龍街、前進路，由于大中路、潯陽路兩條商業(yè)街的商業(yè)格局早已形成，目前供給較少。以上四個路段商鋪供給總量約21000m2，具體情況見下表：重要路段商鋪供給情況表路段名稱供給量(m2)九龍街(包括新橋橋頭)14000潯陽路4000大中路800前進路2300從上表可以看出，由于政府擬將九龍街建成xx市的第三條商業(yè)街，從而引起了九龍街的開發(fā)熱潮，其商鋪供給量最大，達到了14000m2；潯陽路商鋪主要是由文化商廈和天強花園裙樓提供；大中路由于建成時間較長，商業(yè)格局已經形成，目前供給量較少，僅為800m2；前進路商鋪的供給主要集中在潯?；▓@小區(qū)內，投資者看中的是將來潯?；▓@建成后的人流量，整條商業(yè)街目前的供給量約2300m2。二、重要路段商鋪價格分析人氣是影響商鋪價格的重要因素，而成本因素的影響則相對較小。不同路段，由于人流量不同，從而導致商鋪的價格差別較大。（一）商鋪售價水平分析重要路段商鋪售價一覽表路段名稱售價(元/m2)九龍街7500～150000潯陽路15000～200000大中路20000～222000前進路3000～70000從上表可以看出，大中路、潯陽路商業(yè)街的格局已經形成，人氣較旺，商鋪經營情況較好，需求較大，而市場供給量較少，因而價格較高，均在15000元／m2以上，最高達到22000元／m2。九龍街為規(guī)劃中的第三條商業(yè)街，由于商業(yè)格局還未形成，價格還沒有完全得到提升，隨著其商業(yè)格局的逐漸形成，其價格必將會有一定幅度的提高，升值潛力較大，從其銷售情況來看，總體銷售率約在60％左右，個別樓盤如星輝豪庭、鉆石名苑商鋪已告磬。前進路包括前進東路和前進西路，兩個路段由于人流量、商業(yè)繁華程度不同，價格也相差較大。前進東路人氣較旺，售價相對較高，價格在6000～7000元／m2，而前進西路則較差，商鋪售價在3000～4500元／m2。（二）商鋪租金水平分析重要路段商鋪租金水平一覽表路段名稱租金范圍（元/m2）主力段租金（元//m2）潯陽路、50～18080～120大中路50～18080～120前進路20～40從上表可以看出，客戶需求分析說明：調研區(qū)域：潯陽路、大中路、前進路、甘棠南路、廬山北路等商業(yè)繁華路段調研對象：商鋪老板調研方法：問卷調研回收問卷：有效問卷：227份有效率：分析方法：運用SPSS對數(shù)據(jù)進行頻數(shù)統(tǒng)計、描述性統(tǒng)計，并對數(shù)據(jù)進行交叉分析、相關分析片區(qū)了解程度片區(qū)了解程度統(tǒng)計表了解程度所占比例非常了解6％了解22％有一點了解35％不是很了解30％完全不了解7％在被訪者中對項目片區(qū)非常了解的占6％，了解的占22％，有一點了解的占35％，不是很了解的占30％，完全不了解的占7％。從上述結果中可以看出，對項目片區(qū)完全不了解的所占比例較小，大部分對項目片區(qū)都有不同程度的了解，因而確保了問卷結果的有效性和真實性。項目可行性項目可行性統(tǒng)計表項目可行性所占比例可行25％目前不行50%將來也不行3％不清楚22％從上表可以看出，認為可行的占25%，認為目前不行的占50%，認為將來不行占3%，不清楚的占22%。認為目前不行的所占比例最大，占了一半；認為將來也不行的所占最小，僅占3%，這說明了大部分人對項目片區(qū)將來的發(fā)展趨勢還是較為認同的，但由于目前項目片區(qū)的經濟發(fā)展水平較低、片區(qū)形象較差、購買力不足等因素的限制，使得目前建商業(yè)街的風險較大。購買情況從上表可以看出，作出完全肯定或否定答復的所占比例較小，如肯定購買的占4%，肯定不買的占2%?？辞闆r再說的所占比例最大，達到了43%，主要由于目前項目片區(qū)的商業(yè)格局還沒有形成，且目前經營檔次較低，對于商業(yè)街的未來大多數(shù)人還沒有把握，大多持觀望態(tài)度，這類群體可通過加強廣告宣傳力度、展示片區(qū)總體規(guī)劃等手段，增加其購買信心。在被訪者中，有27%的人選擇很可能購買，這類群體有大多對項目片區(qū)較為了解，對項目片區(qū)未來的發(fā)展有一定的信心，并有較強的購買需求，可通過比較合理的價格或比較優(yōu)惠的政策條件來增加其購買的可能性。購入后用途購入后用途統(tǒng)計表購入后用途所占比例自己經營67％出租以收取租金28%炒鋪4％看情況再說1％在被訪者中，購入后用于自己經營所占比例為67%；出租以收取租金的占28%；用于炒鋪的所占比例為4%；看情況再說的占1%。大多數(shù)購置商鋪主要是用于自己經營，其比例占到了67%；用于炒鋪的所占比例僅為4%，這主要是與項目片區(qū)商鋪的升值潛力有關，對于炒鋪這種短期的投資行為，看重的是商鋪的短期內的升值潛力，由于項目片區(qū)不如九龍街片區(qū)，沒有較為明確的總體規(guī)劃，要使商鋪價格在短期內有較大的提升不大可能，其價格是隨著項目片區(qū)的逐步發(fā)展而逐漸提升的。另外，由于商鋪物業(yè)現(xiàn)在可進行按揭，部分投資者采取了以租供鋪的投資方式，這樣不僅緩減了資金壓力，而且也較為靈活，從上述結果可以看出，這種投資方式接受程度較高，達到了28%。所需面積從上表可以看出，商鋪的面積最為集中的是21~30平方米、31~40平方米這兩個區(qū)段，均達到22%；另外，41~50平方米所占比例也占到了15%，相對較大。從總體上來看，所需面積都不太大，除極個別對商鋪面積要求在150平方米以上外，大部分都在100平方米以下，特別是21～50平方米這個區(qū)段的比例達到了59％，這個面積區(qū)段基本能滿足一般商品經營對商鋪面積、開間、進深的需求。所需商鋪高度、寬度、深度1、所需高度所需高度統(tǒng)計表所需高度（米）所占比例3米以下14%3.0～3.541%3.6～4.021%4.1～4.59%4.5～5.013%5米以上2％從上表可以看出，3.0～3.5米所占比例最大，達到了41％；3.6～4.0米所占比例也較大，為21％；5米以上所占的比例最小，僅為2％。若商鋪的高度不超過5米，則無法滿足復式商鋪對高度的要求，因此只能做平面商鋪和加高商鋪，從另一方面也說明了平面商鋪和加高商鋪的接受程度較高。造成復式商鋪接受程度較低的原因主要是二層人流量相對一層來說要減少許多，若將二層作為商鋪，則經營情況可能不太好，若將二層作為存貨或自住，從成本角度來說則是一種浪費。而加高商鋪則在保證一層高度的情況下，可合理利用富余空間來作為存貨之用。所需寬度所需寬度統(tǒng)計表所需寬度（米）所占比例3米以下25%3.0～4.037%4.1～5.024%5.1～6.06%6米以上8％從上表可以看出，3米以下所占比例為25％；3.0～4.0米所占比例最大，達到了37％；4.1～5.0米所占比例為24％；5.1～6.0米所占比例最小，僅為6％；6米以上所占比例為8％。由于一般商品經營對開間需求不太大，從目前了解到的商鋪開間情況來看，大多數(shù)商鋪的開間集中在3～4米，特別是前進路片區(qū)，由于經營商品不是具有品牌，對大開間的展示作用要求不高，3～4米的開間已經能滿足經營的需求。所需深度從上表可以看出，所占比例最高的為9.1～10米區(qū)段；10米以上所占比例也較高，達到20％；所占比例最小的為8.1～9.0米區(qū)段，8米以下各區(qū)段所占比例均在10％上下浮動。單價從上表可以看出，被訪者對項目商鋪的心理價位主要集中在3000元以下、3001～3600元、3601～4000元這三個價格段，所占比例分別為50％、19％、12％，其中3000元以下所占比例最高，占了總數(shù)的一半。而目前前進東路主力段臨街商鋪的價格在6000～7000元／m2，相比而言，被訪者對本項目的心理價位偏低，主要是由于目前項目周邊整體形象較差、人氣不足、檔次較低等因素使其對項目缺乏信心，或由于希望價格越低越好等心理因素而作出較低的價格估計。要使價格得到進一步提升，必須通過改善周邊環(huán)境、以住宅開發(fā)拉動人氣、強調商業(yè)街的整體規(guī)劃等手段來增強購買信心。八、愿支付總價從上表可以看出，愿支付總價范圍主要集中在5萬元以下、5～10萬、11～15萬三個價格段，所占比例分別為25％、29％、19％，總價在16萬以上的接受程度較低，這主要是由于目前項目片區(qū)的商業(yè)格局還未形成，不及其它商業(yè)街，其商鋪總價大多在30萬元以上。對于在5萬元以下的總價，若以20平方米來計算，單價最高僅2500元／平方米，從成本角度來看，此價格參考性不大。因此，既具有購買群體又可行的總價主要在6～15萬元，特別是11～15萬元區(qū)段。九、經營種類從圖表可以看出，經營種類以服飾和飲食所占比例較大，分別為38%和19%，而皮具類、旅游紀念品也占有一定的比例。十、商鋪規(guī)格商鋪規(guī)格統(tǒng)計表商鋪規(guī)格所占比例一層平面商鋪27%加高商鋪40%復式商鋪33％從圖表可以看出，在商鋪的規(guī)格上，加高商鋪的需求較大，所占比例為40％。這主要是由于加高商鋪相對一層平面商鋪而言，可將頂部剩余空間做成閣樓用于存貨堆放雜物；相對復式商鋪而言具有一定的價格優(yōu)勢，盡管有的開發(fā)商針對復式商鋪采取“買一層送一層”的促銷手段，但從總價上來看，并沒有較大的優(yōu)惠，而且復式二層的利用率也較低。十一、經營模式經營模式統(tǒng)計表經營模式所占比例主題式經營模式46%自主式經營模式54％在經營模式的選擇上，自主式經營比主題式經營略勝一籌。主要是主題式經營由于經營品種的單一，商家間的競爭較激烈，且對于步行商業(yè)街而言，吸引人的就是其經營種類的多樣性，能滿足不同年齡段的需求，從項目本身而言，是集購物、休閑、飲食、娛樂、觀光為一體的商業(yè)街，主題式經營無法滿足這種要求。十二、交鋪標準交鋪標準統(tǒng)計表交鋪標準所占比例全坯34%簡單裝修42%無所謂24％在交鋪標準上，選擇簡單裝修的所占比例為42％，選擇全毛坯的占34％，持無所謂態(tài)度的占24％。從以上統(tǒng)計結果中可以看出，在交鋪標準上并沒有較為突出的選擇比例，大多數(shù)人對交鋪標準并不是十分在意，因此交鋪標準在購買時并不是促成購買行為的一個重要因素。十三、付款方式付款方式統(tǒng)計表付款方式所占比例一次性付款9%分期付款49%銀行提供按揭42％在付款方式的選擇上，銀行按揭和分期付款所占比例較大，分別占了42％和49％，而一次性付款所占比例僅為9％。由于商鋪既可進行五成十年按揭，又可分期付款，付款方式較為靈活，這樣大大緩減了投資者和經營者的資金壓力，因此選擇銀行按揭和分期付款的比例較大。另一方面，商鋪的價格較高，一間30平方米左右的商鋪最少也在10萬元左右，一次性付款壓力較大。十四、最佳經營種類從圖表可以看出，在商業(yè)街最佳經營種類上，服飾、飲食、旅游紀念品所占的比例相對較高，分別為35%、26%和11%。這一結果與購入商鋪后欲經營種類的結果大致相似。十五、整體裝修風風格整體裝修風格統(tǒng)計計表整體裝修風格所占比例現(xiàn)代風格57%仿古風格8%仿古與現(xiàn)代風格相相結合19%歐式風格16%在整體裝修風格方方面，現(xiàn)代風風格所占比例例最大為57％，依次為為仿古與現(xiàn)代代風格相結合合、歐式風格格、仿古風格格，所占比例例分別為19％、16％、8％。風險分析由于目前廬山區(qū)甚甚至包括整個個xx市，適合合大眾的休閑閑、娛樂配套套設施非常欠欠缺，特別是是廣場等市政政工程配套目目前還沒有，而而項目總體規(guī)規(guī)劃為三部分分：廣場、商商業(yè)步行街、住住宅，將集休休閑、購物、娛娛樂、飲食、觀觀光為一體，具具有唯一性；；所建的商業(yè)業(yè)步行街將有有別于現(xiàn)在的的大中路，注注重商業(yè)街的的整體裝修風風格，檔次較較高；另外，隨隨著xx市區(qū)范圍圍的逐漸南移移，必須會引引起廬山區(qū)經經濟的快速發(fā)發(fā)展，而項目目片區(qū)正好是廬山區(qū)的中中心位置，因因此具有較大大的發(fā)展?jié)摿αΑ５捎谀磕壳皬]山區(qū)的的經濟發(fā)展水水平及片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀，使得目目前做步行商商業(yè)街制約因因素較多，導導致風險較大大，主要有以以下幾個方面面：廬山區(qū)經濟發(fā)展水水平方面。由由于地理位置置、人口數(shù)量量、歷史發(fā)展展等因素，使使得廬山區(qū)的的經濟發(fā)展水水平較低，從從廬山區(qū)國民民經濟的統(tǒng)計計數(shù)據(jù)顯示，廬廬山區(qū)2001年財政總收收入為7000多萬元，城城鎮(zhèn)職工年平平均工資為7600元左右，由由于某些因素素的影響，其其平均工資實實際水平約在在7400元左右。項目片區(qū)整體商業(yè)業(yè)形象方面。由由于廬山區(qū)經經濟發(fā)展水平平較低，財政政收入水平有有限，使得其其市政配套建建設方面沒