房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告中和~山水興城

中和·山水興城一、初步市場情況調(diào)查報(bào)告

二、可類比項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告及分析

三、SWOT分析

四、總體策劃思路

五、項(xiàng)目的核心價(jià)值體系六、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群“中和·山水興城”位于安寧新城區(qū)北濱河路迎賓大道上，與千畝原生態(tài)濕地公園為鄰，西與甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué)比肩，北接銀灘路安居小區(qū)，東面為574號規(guī)劃內(nèi)路，與雁京羅馬花園隔路相望，是蘭州中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在黃河岸上新城中心開發(fā)的一處城市精英社區(qū)。作為蘭州新城建設(shè)的啟動(dòng)區(qū)，“中和·山水興城”所處營門灘核心片建設(shè)規(guī)劃包括大劇院、科技館等文娛建筑和行政辦公建設(shè)、商業(yè)金融建筑以及世紀(jì)廣場等。由此經(jīng)銀灘黃河大橋沿南、北濱河路向東通往七里河區(qū)、城關(guān)區(qū)、往西至西固區(qū)，或直達(dá)機(jī)場都極為便捷。一、初步市場情況調(diào)查報(bào)告

中和山水興城占地47.33畝總建筑面積：13.9534萬㎡總投資：4.5億元設(shè)計(jì)容積率：3.79837.6%建筑綠地率建筑密度20%建筑密度項(xiàng)目戶型項(xiàng)目由7棟住宅樓和1棟商務(wù)綜合樓組成。樓位布局：沿河18+1層板式樓與27層商務(wù)大廈組成一字形，同其余六棟高層短板式樓圍合布局形成大的院落空間其余6棟高層短板式樓環(huán)繞庭院空間形成圍合，自南向北依次以18層、29層、34層遞進(jìn)排列。最大限度滿足了觀河需求。戶型面積：50-60平米，90-120平米。戶型設(shè)計(jì)坐北朝南，由精品戶型(約90㎡左右)、舒適性戶型(約120㎡左右)與高檔躍層戶型(約200㎡左右)組成。采用節(jié)能設(shè)計(jì)與客、臥、廚、餐、衛(wèi)五明設(shè)計(jì)，大大提升了居住品質(zhì)。住宅總戶數(shù)800余套，可供3000以上人居住。

中和·山水興城位于北濱河路迎賓大道，與千畝濕地公園為鄰，與燕京羅馬花園比肩，銀灘黃河大橋近在咫尺。區(qū)位安寧庭院安寧庭院位于黃河市場西側(cè)、七里河大橋西北。蘭州,安寧區(qū),安寧蘭州市市安寧區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)578號路銀灘大橋橋頭

區(qū)位區(qū)位中和·山水興城眾邦·金水灣二、可類比項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告及分析

安寧庭院

銀行：招商銀行，農(nóng)業(yè)銀行在小區(qū)門口設(shè)置專屬網(wǎng)點(diǎn)。精品商業(yè)步行街：品位咖啡廳、動(dòng)感酒吧、快餐店、精品服裝、流行飾品、書吧、網(wǎng)絡(luò)會所等。黃河商業(yè)廣場：小區(qū)東側(cè)擬建的20萬平方米黃河商業(yè)廣場，建成后將是蘭州最大的綜合型高檔購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)中心。學(xué)校：師大附中、師大二附中、交大附中、蘭石中學(xué)、師大附小、十里店小學(xué)等。醫(yī)院：陸軍總院、市人民醫(yī)院、省中醫(yī)院、省婦幼保健院等。交通：3路、15路、20路、103路、131路、142路、310路等。超市：西太華超市、北京華聯(lián)、電力超市等。

眾邦·金水灣中小學(xué):銀灘路標(biāo)準(zhǔn)化小學(xué)、萬里中小學(xué)、蘭飛中小學(xué)、師大附中、交大附中。幼兒園:內(nèi)部設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園綜合商場:北京華聯(lián)大型超市、金水灣項(xiàng)目自行配套的大型商業(yè)步行街、桃海市場醫(yī)院:蘭州軍區(qū)總醫(yī)院安寧分院（原蘭空醫(yī)院）

中和·山水興城小區(qū)內(nèi)部配套:設(shè)有銀行、郵政、商業(yè)購物區(qū)、物業(yè)管理中心、健身中心、老年活動(dòng)中心、醫(yī)療室等中小學(xué):銀灘路標(biāo)準(zhǔn)化小學(xué)、萬里中小學(xué)、蘭飛中小學(xué)、師大附中、交大附中醫(yī)院:蘭州軍區(qū)總醫(yī)院安寧分院（原蘭空醫(yī)院）其他:甘肅農(nóng)業(yè)大學(xué),雁京羅馬花園

周邊情況交通狀況中和·山水興城:坐80路在銀灘大橋下車步行300米左右可到。乘坐121路車在甘肅農(nóng)大下車，穿過校園即到。

由此沿南、北濱河路向東通往七里河區(qū)、城關(guān)區(qū)，往西至西固區(qū)，或直達(dá)機(jī)場都極為快捷。眾邦·金水灣:共7條:乘坐121路、80路在銀灘大橋橋頭下車即到；乘坐3路、20路、72路，103路、310路在費(fèi)家營十字站下車再步行500米即到！安寧庭院：共9條公交20路，142路，3路，15路，72路，103路，121路，131路，310路到黃河市場下車即到。安寧庭院眾邦·金水灣中和·山水興城綠化率55%42%37.6%容積率2.52較高3.789建筑密度22.5%較高20%總建筑面積21.91萬㎡18.6萬㎡13.9534萬㎡項(xiàng)目戶型項(xiàng)目戶型安寧庭院眾邦·金水灣中和山水興城主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)生間二房二廳二衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)

三室兩廳兩衛(wèi)生間戶型面積134-141㎡99.4—368.53平方米

123㎡停車系統(tǒng)中和山水興城：觀光電梯全天候運(yùn)行，還有超大型智能陽光停車場，440個(gè)車位，地下停車場約10000平方米，停車位500余個(gè)，停車率41.8％。安寧庭院：停車位:800多個(gè)停車位,2009年11月中上旬發(fā)售。眾邦·金水灣：停車位:擁有超大地下停車場，400余個(gè)車位，地下車庫直接入戶。

紅外對射報(bào)警裝置槍式攝像機(jī)監(jiān)控LED電子屏安防遠(yuǎn)紅外對視裝置攝像頭防線是裝在偏僻角落的攝像頭緊急呼叫按鈕

中和·山水興城安寧庭院智能化系統(tǒng)緊急呼叫按鈕防盜系統(tǒng)攝像頭門禁卡系統(tǒng)眾邦·金水灣門禁可視對講系統(tǒng)單元防盜系統(tǒng)服務(wù)安寧庭院：1、服務(wù)模式：一體化服務(wù)模式，即管家服務(wù)模式。

2、服務(wù)理念：以人為本、科學(xué)管理、提供喜出望外的服務(wù)。3、服務(wù)宗旨：以

“愛心、誠心、熱心、耐心、細(xì)心”換取業(yè)主的“安心、順心、省心、開心、動(dòng)心”，讓業(yè)主感受到居住是享受，享受在安寧庭院。

眾邦·金水灣:“業(yè)主至上”是眾邦金水灣的開發(fā)宗旨和一向的服務(wù)理念中和·山水興城:六大服務(wù)。個(gè)性化定制服務(wù)24小時(shí)服務(wù)業(yè)主活動(dòng)組織服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督與管理信息服務(wù)平臺房屋質(zhì)量管理服務(wù)建材裝修安寧庭院眾邦·金水灣中和山水興城結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆框架,11-14層用現(xiàn)澆短肢剪力墻,17層以上用剪力墻65%的三步節(jié)能建筑，全剪力墻結(jié)構(gòu)

加氣混凝土外墻高級墻面涂料、外墻外保溫、干掛花崗巖外墻外保溫外墻外保溫、防水結(jié)構(gòu)、聚氨酯涂膜電梯“芬蘭”通力電梯原裝雙部奧迪斯高速電梯蒂森克虜伯電梯，世界最領(lǐng)先電梯技術(shù)門窗富新牌鋼制、鋼木結(jié)合防盜門，隔熱灰綠色彩噴鋁合金窗框，無色中空玻璃采用彩鋁中空玻璃；高級防盜、防火、防噪、保溫門。

噴塑隔熱斷橋鋁合中空玻璃窗供水市政給水管網(wǎng)、二次供水分壓供水，獨(dú)立水表，卡式用水市政給水管網(wǎng)采暖天然氣集中供暖，分戶計(jì)量天然氣集中供暖，分戶計(jì)量（裝分戶計(jì)量表），地?zé)彷椛洳膳烊粴饧泄┡?，分戶?jì)量安寧庭院眾邦·金水灣中和山水興城物業(yè)管理公司蘭州黃河物業(yè)服務(wù)有限公司蘭州眾邦物業(yè)管理有限公司蘭州中和房物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)元/平方米·月1.501.3暫無物業(yè)管理安寧庭院眾邦·金水灣中和山水興城開發(fā)商蘭州正和房地產(chǎn)開發(fā)公司蘭州眾邦集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司蘭州中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位上海天夏城市景觀設(shè)計(jì)公司上海天夏景觀設(shè)計(jì)公司甘肅省建筑設(shè)計(jì)研究所上海海珠設(shè)計(jì)公司上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司南京城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院蘭州有色冶金設(shè)計(jì)院施建單位北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司蘭州眾邦集團(tuán)甘肅華威建筑安裝集團(tuán)有限責(zé)任公司甘肅中翰集團(tuán)建筑工程公司優(yōu)勢位處蘭州市安寧區(qū)，也是未來蘭州新城區(qū)建設(shè)的重要區(qū)域，周圍設(shè)施完善，大中小學(xué)校匯集，人文氣氛濃厚，居住舒適度較高。開發(fā)商實(shí)力雄厚，有較好的口碑及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有利于后期開發(fā)進(jìn)度順利進(jìn)行屬于河景樓盤，環(huán)境優(yōu)勢突出，價(jià)位適中，可以吸引不同的消費(fèi)者和投資商。三、SWOT分析

劣勢距離市中心有點(diǎn)遠(yuǎn)，乘車出行不是十分便利，只有兩趟公交車經(jīng)過。市場上同類型樓盤比較多，競爭差異化不明顯。周邊學(xué)校及政府機(jī)關(guān)較多，面向的購房者多為一般老師以及普通白領(lǐng)階層，難以吸引其他區(qū)域的購房者以及投資商。區(qū)域開發(fā)前景存在較大不穩(wěn)定因素，相對于市中心等已經(jīng)發(fā)展成熟的區(qū)域，還有很多基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱。機(jī)會受眾面較廣，購房門檻較低，市場推廣情況進(jìn)行順利。周邊發(fā)展空間較大，具有關(guān)闊升值空間。環(huán)境以及區(qū)位優(yōu)勢可能增加房子的價(jià)值，有利于進(jìn)行投資。威脅地理位置限制其銷售進(jìn)展。市場上以環(huán)境為主打的地產(chǎn)項(xiàng)目較多。未來不穩(wěn)定的因素的威脅可能會動(dòng)搖消費(fèi)者。時(shí)間段2010年05—06月營銷節(jié)奏積蓄客戶推廣階段起勢期主力價(jià)值河景樓盤，環(huán)境主打預(yù)期目標(biāo)吸引有意向的消費(fèi)群的關(guān)注階段主題綠色山水關(guān)鍵詞山·水實(shí)現(xiàn)方式戶外，紙媒，網(wǎng)絡(luò)平面：戶外、樓體、墻體、紙媒/網(wǎng)絡(luò)：增加熱議度，廣泛投放于“搜房網(wǎng)”，“甘房網(wǎng)”，“蘭州晨報(bào)”，“蘭州晚報(bào)”，“西部商報(bào)”等主流媒體。Step1四、總體策劃思路

時(shí)間段2010年07—08月營銷節(jié)奏鎖定客戶推廣階段亮相期主力價(jià)值地塊、資源預(yù)期目標(biāo)展示項(xiàng)目形象，順著公關(guān)勢頭對位目標(biāo)人群，形成項(xiàng)目認(rèn)知偏好。階段主題綠色山水關(guān)鍵詞山·水實(shí)現(xiàn)方式平面、網(wǎng)絡(luò)、公關(guān)活動(dòng)戶外：山·水融合報(bào)紙軟文炒作地塊/資源，放大未來的人文價(jià)值公關(guān)活動(dòng)：贊助為捐助地震災(zāi)區(qū)重建的文藝晚會，樹立良好的企業(yè)形象，提升知名度。Step2時(shí)間段2010年下旬營銷節(jié)奏贏得客戶推廣階段開盤期主力價(jià)值社區(qū)、產(chǎn)品、環(huán)境預(yù)期目標(biāo)全面剖析項(xiàng)目價(jià)值，加強(qiáng)偏好，促成購買階段主題綠色山水關(guān)鍵詞山·水實(shí)現(xiàn)方式戶外、網(wǎng)絡(luò)、物料、DM、售樓處現(xiàn)場、樓書戶外：環(huán)境宜人的河景住宅網(wǎng)絡(luò)：未來發(fā)展迅速的區(qū)域樓盤售樓處現(xiàn)場：樓書以及DM手冊，各種紀(jì)念品以及售樓處的展示。Step3時(shí)間段暫時(shí)未定營銷節(jié)奏維持客戶推廣階段持銷期主力價(jià)值社區(qū)、產(chǎn)品預(yù)期目標(biāo)持續(xù)性的形象演繹配合后續(xù)產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)實(shí)現(xiàn)方式線上：戶外線下：物料、售樓處線上媒體圍繞階段主題展開形象演繹線下媒體結(jié)合新產(chǎn)品亮點(diǎn)或未被有效感知的價(jià)值點(diǎn)，再整合，再傳播。渠道的更深入，根據(jù)成交客戶情況再跟蹤，再細(xì)分，物料刷新、跟進(jìn)。Step4廣告線Ⅰ.造聲勢（起勢期）：平面、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙同期宣傳Ⅱ.造焦點(diǎn)（亮相期）：各種媒體宣傳和公關(guān)活動(dòng)同時(shí)進(jìn)行，增加造勢。Ⅲ.造現(xiàn)場（開盤期）：售樓的跟進(jìn)報(bào)道Ⅳ.持銷銷售情況以及網(wǎng)絡(luò)普及推廣●●05—06月07—08月下半年●●一、地產(chǎn)價(jià)值：

蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是省內(nèi)唯一的國家級開發(fā)區(qū)，隨著新城區(qū)建設(shè)和市政中心西遷的加快，中和·山水興城所處地帶將成為核心地帶。未來幾年，這里將成為新城區(qū)行政中心、研發(fā)中心、高檔商務(wù)中心和高層次人才聚集的中心區(qū)域。五、項(xiàng)目的核心價(jià)值體系

二、房產(chǎn)價(jià)值：

1、建筑：外觀挺拔俊朗、270度旋轉(zhuǎn)觀景陽臺與大面積落地飄窗，開放式視線走廊，總體給人以輕盈通透之感。

2、戶型：所有戶型設(shè)計(jì)坐北朝南，由100㎡左右的精致戶型、140㎡左右的舒適性戶型及200㎡左右的躍層戶型三大類組成。采用節(jié)能設(shè)計(jì)與五明設(shè)計(jì)，大大提升了居住品質(zhì)。

3、

環(huán)境：強(qiáng)調(diào)山、水、綠、城的設(shè)計(jì)思路，黃河景觀和濕地公園近在咫尺，大園林與小園林相呼應(yīng)，非常適宜長期居住。

4、配套設(shè)施：“中和?山水興城”商務(wù)綜合樓，是蘭州市唯一的新城區(qū)濱河景觀綜合商務(wù)樓。一層設(shè)有咖啡廳、酒吧、銀行、郵政中心等。二樓有休息廳、會議室等，三樓設(shè)有大、小會議室、接待室及休息廳。四層設(shè)有多功能廳室、休息廳、管理用房以及專為小區(qū)業(yè)主打造的上千平米時(shí)尚會所，為時(shí)代精英創(chuàng)設(shè)專屬休閑空間與社交平臺。商務(wù)綜合樓5—9層為酒店式公寓，10—25層為開敞式辦公間，每層設(shè)有套房、辦公室及小會議室，26—27層為空中會所，中西餐飲及娛樂空間。周邊配套—就學(xué)周邊配套—交通

周邊配套—購物三、文化價(jià)值景觀住宅小區(qū)擁有陽光完整產(chǎn)權(quán)安寧地標(biāo)性建筑和標(biāo)志性示范小區(qū)我們在母親河的耳畔，憧憬美好未來惟一的濕地公園，成就惟一的山水名居把家安在城市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)帶上生活相近，綠色相親

周邊學(xué)校的老師。周邊政府機(jī)關(guān)的職員。剛剛結(jié)婚或者準(zhǔn)備結(jié)婚的，在周邊工作的人員購置新房。退休的老人。有一定積蓄的80后白領(lǐng)。為孩子結(jié)婚準(zhǔn)備的父母。一些地產(chǎn)投資商六、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群消費(fèi)者細(xì)分1：白領(lǐng)。擁有一定的身份和固定的收入，有教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的、從事腦力勞動(dòng)的階層。白領(lǐng)下班時(shí)間很少辦公，他們把自己的業(yè)余時(shí)間用來休閑充電，娛樂健身，很需要獨(dú)立的空間。特征一、追求生活的多樣化及高質(zhì)量。特征二、職業(yè)的高流動(dòng)性。特征三、強(qiáng)烈的務(wù)實(shí)主義精神。特征四、普遍具有緊張感