當(dāng)代五對(duì)眼睛v

當(dāng)代集團(tuán)五個(gè)三工作共同體

“五對(duì)眼睛”運(yùn)營(yíng)管理流程2007年6月20日當(dāng)代集團(tuán)導(dǎo)讀1、五個(gè)三工作共同體綜述

2、“五對(duì)眼睛”的運(yùn)營(yíng)法則

3、“五對(duì)眼睛”的操作流程

4、“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程五個(gè)三工作共同體是：

當(dāng)代集團(tuán)高效的資源運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)當(dāng)代集團(tuán)構(gòu)筑以“五個(gè)三”體系為工作原則，以計(jì)劃預(yù)算為控制目標(biāo)，以職責(zé)授權(quán)為控制手段，以房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)為核心內(nèi)容，以八個(gè)模型為支撐的，達(dá)到利潤(rùn)、速度、規(guī)模協(xié)調(diào)一致發(fā)展的管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資源運(yùn)營(yíng)的規(guī)范化、專業(yè)化、高效化的成長(zhǎng)目標(biāo)。能力素質(zhì)模型激勵(lì)機(jī)制模型企業(yè)效益模型八個(gè)模型集團(tuán)五個(gè)三工作共同體房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理研發(fā)設(shè)計(jì)工程承包經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)五心服務(wù)計(jì)劃預(yù)算管理職責(zé)授權(quán)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是價(jià)值鏈的鏈主、唯一責(zé)任主體計(jì)劃預(yù)算采購(gòu)管理審批權(quán)限職責(zé)分工智業(yè)文化客戶模型智業(yè)信息化運(yùn)營(yíng)模型財(cái)務(wù)管理模型國(guó)際化戰(zhàn)略模型金融資本操作模型客戶客戶商業(yè)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其他服務(wù)業(yè)態(tài)酒店科技地產(chǎn)寓所中檔、普通住宅藝術(shù)影院空中連廊會(huì)所社區(qū)商業(yè)......共建綠色酒店酒店節(jié)能技術(shù)支持酒店管理集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是：依據(jù)科技地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，重點(diǎn)發(fā)展酒店、商業(yè)和其他相關(guān)服務(wù)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)為我們的客戶創(chuàng)造超值產(chǎn)品和超值服務(wù)的企業(yè)發(fā)展使命。我們的產(chǎn)品分類高端寓所系列中端住宅系列綜合地產(chǎn)系列強(qiáng)調(diào)以藝術(shù)和電影為主題的商業(yè)地產(chǎn)，以科技和服務(wù)為主題的商業(yè)酒店，讓科技綠色節(jié)能建筑技術(shù)更多的應(yīng)用在商業(yè)地產(chǎn)上.二線城市/新興區(qū)域的中端住宅和普通住宅，關(guān)注科技對(duì)建筑帶來(lái)的節(jié)能和相對(duì)舒適度居住體驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)科技地產(chǎn)的社會(huì)性，讓科技綠色節(jié)能建筑技術(shù)更多的應(yīng)用在普通住宅上。城市中心或區(qū)域中心的的高級(jí)寓所，強(qiáng)調(diào)MOMA技術(shù)帶來(lái)的恒溫恒濕、高舒適度、微能耗的生活體驗(yàn)。包括當(dāng)代MOMA、上第MOMA、MOMA萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)等。以綠色、智能化的建筑技術(shù)系統(tǒng)為核心，打造當(dāng)代集團(tuán)精良的當(dāng)代集團(tuán)產(chǎn)品線。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等級(jí)寓所：高檔系列住宅：中檔系列、普通住宅綜合地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)、酒店我們的產(chǎn)品系列導(dǎo)讀1、五個(gè)三工作共同體綜述

2、“五對(duì)眼睛”的運(yùn)營(yíng)法則

3、“五對(duì)眼睛”的操作流程

4、“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程

“五對(duì)眼睛”的運(yùn)營(yíng)法則當(dāng)代集團(tuán)的“五對(duì)眼睛”是什么？當(dāng)代集團(tuán)的“五對(duì)眼睛”是從土地到產(chǎn)品，從產(chǎn)品到客戶，循環(huán)判斷項(xiàng)目可行性的運(yùn)營(yíng)策略；是各個(gè)專業(yè)，在產(chǎn)品解決方案的過(guò)程中反復(fù)討論，最終確定客戶需要的多方共同認(rèn)同的產(chǎn)品的過(guò)程。產(chǎn)品客戶土地中間融合件直接建立土地和客戶的鏈接需要具備相對(duì)完整的產(chǎn)品線導(dǎo)讀1、五個(gè)三工作共同體綜述

2、“五對(duì)眼睛”的運(yùn)營(yíng)法則

3、“五對(duì)眼睛”的操作流程

4、“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程

“五對(duì)眼睛”的操作流程可研階段前期階段開(kāi)發(fā)階段使用階段五對(duì)眼睛評(píng)審會(huì)項(xiàng)目決策會(huì)研發(fā)設(shè)計(jì)小組成立并開(kāi)始運(yùn)行項(xiàng)目公司成立并運(yùn)行項(xiàng)目管理上第MOMA萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)MOMA當(dāng)代MOMA項(xiàng)目管理為主湖南項(xiàng)目集團(tuán)五個(gè)三工作共同體集中管理物業(yè)公司管理取得土地證取得施工證項(xiàng)目入住土地屬性分析、客戶需求、設(shè)計(jì)草圖分析研發(fā)設(shè)計(jì)的眼睛計(jì)劃預(yù)算的眼睛五個(gè)三中心合約法律的眼睛人力資源的眼睛多組合方案成本分析合規(guī)性分析人力保障分析研發(fā)設(shè)計(jì)小組協(xié)調(diào)管理國(guó)利土地聯(lián)合判斷可研報(bào)告國(guó)利土地是可研階段的責(zé)任主體市場(chǎng)客戶的眼睛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析客戶需求分析導(dǎo)讀1、五個(gè)三工作共同體綜述

2、“五對(duì)眼睛”的運(yùn)營(yíng)法則

3、“五對(duì)眼睛”的操作流程

4、“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程

“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程產(chǎn)品客戶土地第一個(gè)階段：建立從土地到客戶的鏈接項(xiàng)目位置周邊配套小區(qū)環(huán)境房屋特性區(qū)域、城市客戶地圖產(chǎn)品品類地圖城市地圖客戶導(dǎo)向地產(chǎn)戰(zhàn)略地圖終極目標(biāo)現(xiàn)在逐漸過(guò)渡到探索階段“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-土地拓展主體項(xiàng)目可行性研究國(guó)利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任；經(jīng)營(yíng)——對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開(kāi)發(fā)——具體對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等的要求。確立投資范圍策略要素城市——項(xiàng)目所在城市的投資價(jià)值；區(qū)位——項(xiàng)目周邊環(huán)境；當(dāng)代集團(tuán)的產(chǎn)品特性是建立從土地到客戶鏈接的過(guò)渡，因此，完成從土地到客戶的指向，必須首先完成從土地到產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系。土地拓展主體明確投資價(jià)值市場(chǎng)主管市場(chǎng)——同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)表現(xiàn)；客戶——目標(biāo)客戶的需求；客戶土地產(chǎn)品“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-土地拓展主體產(chǎn)品類別高端寓所中端寓所綜合地產(chǎn)萬(wàn)國(guó)城MOMAPOPMOMAMOMA萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)上第MOMA長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城普通住宅酒店商業(yè)地產(chǎn)其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)土地參數(shù)-面積-位置………對(duì)應(yīng)分析依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略、產(chǎn)品土地對(duì)應(yīng)邏輯，確定土地的綜合屬性國(guó)利土地土地拓展人員提交：《宗地概況》《經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析》、《合作條件及風(fēng)險(xiǎn)》【成果文件】土地拓展主體任務(wù)：回答什么樣的土地可以匹配當(dāng)代集團(tuán)的產(chǎn)品品類？支持工具：【集團(tuán)戰(zhàn)略白皮書】、【科技地產(chǎn)產(chǎn)品與土地對(duì)應(yīng)關(guān)系】MGXM-CPTD-06“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第一對(duì)眼睛項(xiàng)目可行性研究國(guó)利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任；經(jīng)營(yíng)——對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開(kāi)發(fā)——具體對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等的要求?？蛻敉恋赝瓿赏恋貙傩缘姆治龊?，市場(chǎng)客戶人員結(jié)合其成果，完成市場(chǎng)客戶到產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系分析。明確投資價(jià)值市場(chǎng)客戶市場(chǎng)——同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)表現(xiàn)；客戶——目標(biāo)客戶的需求；第一對(duì)眼睛市場(chǎng)、客戶需求分析產(chǎn)品以客戶為導(dǎo)向是“五對(duì)眼睛”的精髓理智事業(yè)族(7.34%)上層(7.34%)經(jīng)濟(jì)頭腦族（6.20%）個(gè)性表現(xiàn)族（6.98%）中上層（12.9%）工作成就族(6.70%)平穩(wěn)求進(jìn)族（6.45%）中層（48.18%）工作堅(jiān)實(shí)族（6.00%）隨社會(huì)流族(13.95%)經(jīng)濟(jì)時(shí)尚族(8.54%)平穩(wěn)小康族（6.26%）中下層（18.27%）傳統(tǒng)生活族(6.31%)求實(shí)穩(wěn)健族(5.17%)現(xiàn)實(shí)生活族(6.79%)下層（13.31%）消費(fèi)節(jié)省族（6.46%）勤儉生活族（6.85%）積極形態(tài)派（40.69%）求進(jìn)務(wù)實(shí)派(40.26%)平穩(wěn)現(xiàn)實(shí)派(19.05%)心理導(dǎo)向N=69,523以客戶為導(dǎo)向是“五對(duì)眼睛”的精髓理智事業(yè)族【特征描述】高收入，社會(huì)所認(rèn)同的成功人士?！举?gòu)房動(dòng)機(jī)】

核心價(jià)值觀：簡(jiǎn)約、后現(xiàn)代主義，注重居住品質(zhì)；社會(huì)地位提升：希望跟社會(huì)地位相當(dāng)?shù)娜俗∫黄?；生活功能：希望生活空間更加豐富；【對(duì)房子的態(tài)度】社會(huì)標(biāo)簽：是我事業(yè)成功的標(biāo)志、可以給我家掙得面子、體現(xiàn)我家社會(huì)地位；【房屋特征需求】房屋帶有明顯地區(qū)標(biāo)志性的特征。周邊小區(qū)的環(huán)境、商業(yè)環(huán)境也要很好、有名氣的開(kāi)發(fā)商等；【價(jià)格敏感度】不高

以客戶為導(dǎo)向是“五對(duì)眼睛”的精髓經(jīng)濟(jì)頭腦族【特征描述】中高收入者，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)意思強(qiáng)，貨比三家，具有冒險(xiǎn)性?！举?gòu)房動(dòng)機(jī)】

核心價(jià)值觀：追求高附加值，超值享受；【對(duì)房子的態(tài)度】性價(jià)比最高：對(duì)現(xiàn)有的住宅的明顯改善，在相對(duì)范圍內(nèi)，居住性能和價(jià)格最合適；【房屋特征需求】生活、工作便利，配套設(shè)施齊全，小區(qū)的環(huán)境優(yōu)異【價(jià)格敏感度】一般

以客戶為導(dǎo)向是“五對(duì)眼睛”的精髓工作成就族【特征描述】追求工作成績(jī)比金錢更重要。情感行為積極，有娛樂(lè)活動(dòng)。喜歡購(gòu)買具有獨(dú)特風(fēng)格的產(chǎn)品。注意廣告、健身。成就欲強(qiáng)?！举?gòu)房動(dòng)機(jī)】

核心價(jià)值觀：追求成就感；【對(duì)房子的態(tài)度】社會(huì)屬性：房屋是工作的一部分，可以在享受工作成就之余有一個(gè)舒適、安靜的休息環(huán)境；興趣：房屋也是一個(gè)和朋友聚會(huì)的娛樂(lè)場(chǎng)所；【房屋特征需求】環(huán)境舒適、交通便利；【價(jià)格敏感度】承受力范圍內(nèi)不敏感；

“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第一對(duì)眼睛市場(chǎng)分析第一部分第二部分第三部分市場(chǎng)定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品、位置、價(jià)格、開(kāi)發(fā)商、結(jié)構(gòu)、主力客戶）價(jià)格定位目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶主力延展客戶輻射客戶理智事業(yè)族經(jīng)濟(jì)頭腦族工作成就族個(gè)性表現(xiàn)族經(jīng)濟(jì)時(shí)尚族理智1理智2經(jīng)濟(jì)貴族富裕持家單身貴族幸福之家祖孫三代以容積率形式表達(dá)產(chǎn)品形態(tài)及大約的戶型面積25000-3000020000-2500015000-2000015000-2000010000-1500010000-1500010000-150008000-120006000-8000√√ⅹⅹⅹ√√建立從客戶到產(chǎn)品的邏輯市場(chǎng)客戶提交：《市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析》【成果文件】

《目標(biāo)客戶定位分析》【成果文件】第一對(duì)眼睛任務(wù)：回答什么客戶愿意選擇此地購(gòu)房？支持工具：【科技地產(chǎn)產(chǎn)品與土地對(duì)應(yīng)關(guān)系】【城市地圖】、【城市客戶細(xì)分報(bào)告】MGXM-Marketing-04MGXM-KHDW-05“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第二對(duì)眼睛項(xiàng)目可行性研究國(guó)利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任；經(jīng)營(yíng)——對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開(kāi)發(fā)——具體對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等的要求?？蛻敉恋赝瓿墒袌?chǎng)客戶到產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系分析后，研發(fā)設(shè)計(jì)主管需要依據(jù)土地屬性、客戶需求等分析成果，完成土地環(huán)境與規(guī)劃設(shè)計(jì)之間的聯(lián)動(dòng)分析、并畫出設(shè)計(jì)草圖；研發(fā)設(shè)計(jì)宗地分析——宗地環(huán)境與規(guī)劃設(shè)計(jì)的互動(dòng)分析；設(shè)計(jì)草圖——依據(jù)目標(biāo)客戶的需求，提出設(shè)計(jì)草圖；第二對(duì)眼睛研發(fā)設(shè)計(jì)初步分析產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)提交：《一張草圖》【成果文件】

《宗地分析表》【成果文件】第二對(duì)眼睛任務(wù)：按照目標(biāo)客戶的要求提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；山、水景觀資源最高區(qū)位：理智1地勢(shì)較緩，舒適安逸區(qū)位：富裕持家山水資源次優(yōu)區(qū)位：理智2入口商業(yè)區(qū)位：經(jīng)濟(jì)時(shí)尚“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第二對(duì)眼睛宗地屬性建筑密度生活配套土地個(gè)性自然、人文環(huán)境市政配套細(xì)分對(duì)設(shè)計(jì)影響MGXM-ZDSJ-07“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第三對(duì)眼睛項(xiàng)目可行性研究國(guó)利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任；經(jīng)營(yíng)——對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開(kāi)發(fā)——具體對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等的要求?？蛻敉恋赝瓿墒袌?chǎng)客戶到產(chǎn)品的對(duì)應(yīng)關(guān)系分析后，財(cái)務(wù)預(yù)算人員須結(jié)合以上的成果進(jìn)行成本分析。明確投資成本計(jì)劃預(yù)算—成本預(yù)測(cè)；—經(jīng)濟(jì)效益分析；—稅務(wù)分析；—資金分析；—盈虧平衡分析；—敏感性分析；產(chǎn)品成本預(yù)測(cè)、資金分析，明確各種因素的敏感程度以及盈虧平衡點(diǎn)第三對(duì)眼睛計(jì)劃預(yù)算-1第三對(duì)眼睛提交：《投資收益分析》【成果文件】任務(wù)：按照目標(biāo)客戶的要求提出成本分析報(bào)告；“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第三對(duì)眼睛項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）土地獲得價(jià)款開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)投資收益分析MGXM-TZSY-08計(jì)劃預(yù)算-2第三對(duì)眼睛涵蓋：《利潤(rùn)分期分析》【成果文件】

《敏感度分析》、《盈虧分析》、《資金預(yù)測(cè)》任務(wù)：按照目標(biāo)客戶的要求提出成本分析報(bào)告；“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第三對(duì)眼睛經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年20××年合計(jì)上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)敏感度分析成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化盈虧平衡點(diǎn)分析保本售價(jià)：S=C/(1-T1)保本銷售率：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]

T2：表示所得稅率C：表示單位投資額R：表示保本銷售率S：表示單位售價(jià)T1：表示營(yíng)業(yè)稅率項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)資金投入計(jì)劃資金回款計(jì)劃資金需求計(jì)劃啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額利潤(rùn)分期分析MGXM-TZSY-08“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第四對(duì)眼睛項(xiàng)目可行性研究國(guó)利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任；經(jīng)營(yíng)——對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開(kāi)發(fā)——具體對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等的要求?？蛻敉恋匚鍌€(gè)三工作中心對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。；規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)五個(gè)三工作中心—項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述；—合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

產(chǎn)品第三對(duì)眼睛：成本預(yù)測(cè)、資金分析，明確各種因素的敏感程度以及盈虧平衡點(diǎn)第四對(duì)眼睛：五個(gè)三工作中心的合約合規(guī)性分析第四對(duì)眼睛五個(gè)三工作中心第四對(duì)眼睛提交：《法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

》【成果文件】任務(wù)：各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)；“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第四對(duì)眼睛內(nèi)容一內(nèi)容二項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)；立項(xiàng)主體是否能夠變更；立項(xiàng)變更條件和時(shí)間；有關(guān)立項(xiàng)的政府文件；合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等；合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)；主要合作條件、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屬；土地使用權(quán)歸屬；土地的用途；有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件；項(xiàng)目用地規(guī)劃規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬；規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬；規(guī)劃用地用途；有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估

取得土地使用權(quán)的程序描述；取得土地使用權(quán)需要的工作日；取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件；取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制；項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估土地性質(zhì)變更的程序描述和理由；土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙；土地性質(zhì)變更需要的工作日；有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件；政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估政府資源利用的評(píng)估；政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響；初判——高風(fēng)險(xiǎn)；——中風(fēng)險(xiǎn)；——低風(fēng)險(xiǎn)；—高風(fēng)險(xiǎn)；—中風(fēng)險(xiǎn)；—低風(fēng)險(xiǎn)；MGXM-FVZC-09“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第五對(duì)眼睛項(xiàng)目可行性研究國(guó)利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任；經(jīng)營(yíng)——對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開(kāi)發(fā)——具體對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等的要求?？蛻敉恋厝肆Y源中心就項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程中的管理資源配備進(jìn)行分析；管理資源的調(diào)配人力資源中心—機(jī)構(gòu)設(shè)置；—人力資源需求；—人力資源缺口及應(yīng)對(duì)措施；產(chǎn)品第三對(duì)眼睛：成本預(yù)測(cè)、資金分析，明確各種因素的敏感程度以及盈虧平衡點(diǎn)第四對(duì)眼睛：五個(gè)三工作中心的合約合規(guī)性分析第五對(duì)眼睛：人力資源中心的管理資源分析；第五對(duì)眼睛五個(gè)三工作中心第四對(duì)眼睛提交：《人力資源分析表

》【成果文件】任務(wù)：就項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程中的管理資源配備進(jìn)行分析；“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-第五對(duì)眼睛人力資源分析機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置及部門職能；人力資源需求啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理），能力素質(zhì)要求；人力資源缺口及解決方案現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）；初判——高風(fēng)險(xiǎn)；——中風(fēng)險(xiǎn)；——低風(fēng)險(xiǎn)；MGXM-HR-10“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-綜合分析提交：《項(xiàng)目可行性研究意見(jiàn)表

》【成果文件】任務(wù)：就項(xiàng)目“五對(duì)眼睛”的分析結(jié)果，綜合判斷項(xiàng)目可行性；結(jié)論和建議從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團(tuán)一貫發(fā)展思路等方面論述。機(jī)會(huì)劣勢(shì)初判從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合集團(tuán)一貫發(fā)展思路等方面論述。優(yōu)勢(shì)綜合分析國(guó)利土地整理有限公司跳出專業(yè)，關(guān)注戰(zhàn)略戰(zhàn)略要素品牌——品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任；經(jīng)營(yíng)——對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等；發(fā)展——土地、合作及可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系；開(kāi)發(fā)——具體對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等的要求。MGXM-KYFX-11流程：國(guó)利土地市場(chǎng)客戶研發(fā)設(shè)計(jì)計(jì)劃預(yù)算成果文件：

第一階段《項(xiàng)目立項(xiàng)可行性研究報(bào)告》涵蓋：（11張表）1、【國(guó)利土地】《宗地概況》《經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析》、《合作條件及風(fēng)險(xiǎn)》2、【市場(chǎng)客戶】《市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析》、《目標(biāo)客戶定位分析》3、【研發(fā)設(shè)計(jì)】《宗地分析表》、《一張草圖》4、【計(jì)劃預(yù)算】《投資收益分析》5、【五個(gè)三中心】《法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析》6、【人力資源】《人力資源分析表》7、【國(guó)利土地】《項(xiàng)目可行性研究意見(jiàn)表》第一階段成果：找到了目標(biāo)客戶、限定了設(shè)計(jì)準(zhǔn)則第一個(gè)階段總結(jié)：建立從土地到客戶的鏈接“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程五個(gè)三中心人力資源信息反饋召開(kāi)五對(duì)眼睛評(píng)審會(huì)“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程第二個(gè)階段：五對(duì)眼睛評(píng)審會(huì)五對(duì)眼睛評(píng)審會(huì)：集團(tuán)公司所有新項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過(guò)五對(duì)眼睛評(píng)審會(huì)。會(huì)務(wù)組織：集團(tuán)信息運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)決策會(huì)會(huì)務(wù)工作，收集整理各委員意見(jiàn)，交由會(huì)議主持人宣布表決結(jié)果。會(huì)議主持人：五個(gè)三工作共同體指定。評(píng)委成員：五對(duì)眼睛的責(zé)任主體、項(xiàng)目公司總經(jīng)理、相關(guān)法律人員。與會(huì)人員：評(píng)委、土地拓展人員、其他相關(guān)人員。會(huì)議形式：現(xiàn)場(chǎng)、遠(yuǎn)程會(huì)議?！拔鍖?duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程第二個(gè)階段：五對(duì)眼睛評(píng)審會(huì)項(xiàng)目決策會(huì)議事規(guī)則：實(shí)際到會(huì)評(píng)審委員達(dá)到應(yīng)到會(huì)評(píng)委三分之二以上，評(píng)審會(huì)才能召開(kāi)。國(guó)利土地負(fù)責(zé)在決策會(huì)召開(kāi)7個(gè)工作日前將《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》報(bào)送各位評(píng)審委員。評(píng)審委員應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和相關(guān)資料，在會(huì)議召開(kāi)前形成書面意見(jiàn)。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見(jiàn)。會(huì)議召開(kāi)時(shí)，國(guó)利土地可摘要介紹《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》內(nèi)容，主要工作是回答評(píng)審委員疑問(wèn)和意見(jiàn)評(píng)審委員應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，并于會(huì)議結(jié)束前填寫《當(dāng)代集團(tuán)新項(xiàng)目五對(duì)眼睛評(píng)審意見(jiàn)表》，詳細(xì)寫明項(xiàng)目評(píng)估意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建議和評(píng)估結(jié)論。信息運(yùn)營(yíng)中心應(yīng)于評(píng)審會(huì)結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)完成會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)送集團(tuán)董事會(huì)、國(guó)利土地公司和集團(tuán)職能部門責(zé)任主體。會(huì)議紀(jì)要應(yīng)包含各評(píng)審委員意見(jiàn)和建議，決策會(huì)表決結(jié)果。成立項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)小組審批通過(guò)“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程當(dāng)代集團(tuán)新項(xiàng)目五對(duì)眼睛評(píng)審意見(jiàn)表項(xiàng)目名稱位置區(qū)域位置所在區(qū)地段與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。土地所有權(quán)歸屬合作方土地性質(zhì)占地面積建筑面積其中：住宅容積率公建合作方式及條件合作方式土地成本其他要求市場(chǎng)周邊參照市場(chǎng)、具體樓盤，可能的售價(jià)估計(jì)。決策會(huì)審批意見(jiàn)項(xiàng)目評(píng)估意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建議和評(píng)估結(jié)論MGXM-JCPS-12-1“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程第三個(gè)階段：成立研發(fā)小組，深化產(chǎn)品解決方案項(xiàng)目位置周邊配套小區(qū)環(huán)境房屋特性區(qū)域、城市客戶土地產(chǎn)品預(yù)算人員：依據(jù)深化設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行總規(guī)的制定，周期為一周；研發(fā)設(shè)計(jì)小組負(fù)責(zé)深化產(chǎn)品的解決方案；研發(fā)設(shè)計(jì)小組組成：土地拓展人員、市場(chǎng)人員、預(yù)算人員、研發(fā)設(shè)計(jì)人員、招標(biāo)采購(gòu)人員；國(guó)利土地：負(fù)責(zé)獲得土地的相關(guān)手續(xù)的辦理，直至拿到土地；研發(fā)設(shè)計(jì)：產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案；市場(chǎng)客戶：《客戶產(chǎn)品需求清單》；深化產(chǎn)品、客戶需求的過(guò)程市場(chǎng)客戶提交：《客戶產(chǎn)品需求清單》【成果文件】任務(wù)：深化目標(biāo)客戶的產(chǎn)品需求？工作方法：【目標(biāo)客戶初步定位說(shuō)明】、客戶深訪“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-客戶產(chǎn)品需求清單舒適性主要回答目標(biāo)客戶在選擇時(shí)對(duì)舒適度的定義如溫度、濕度等；和對(duì)周圍舒適環(huán)境的判斷標(biāo)準(zhǔn)土地選擇小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)居室內(nèi)部基本環(huán)境設(shè)計(jì)價(jià)格主要回答目標(biāo)客戶對(duì)單價(jià)和總價(jià)的可接受區(qū)間應(yīng)用的技術(shù)選擇材料成本制造成本管理費(fèi)用設(shè)計(jì)中的成本平衡土地成本可感知價(jià)值主要從目標(biāo)客戶在如何顯示自己的身份和社會(huì)地位方面的取象。廣告主題裝修設(shè)計(jì)售樓中心的環(huán)境總價(jià)和單價(jià)定位品牌選擇便利性主要了解目標(biāo)客戶如何判定在居住環(huán)境的便利程度，如商業(yè)配套、交通等。土地選擇廣告主題市場(chǎng)策略小區(qū)內(nèi)場(chǎng)所設(shè)計(jì)物業(yè)選擇社會(huì)認(rèn)同度主要判斷目標(biāo)客戶的品牌趨同性。銷售策略廣告?zhèn)鞑ネ緩綇V告主題應(yīng)用的技術(shù)選擇品牌選擇實(shí)用性主要從目標(biāo)客戶的購(gòu)房用途來(lái)分析對(duì)于實(shí)用性的關(guān)注。戶型設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)廣告主題-服務(wù)設(shè)計(jì)可感知質(zhì)量主要回答目標(biāo)客戶判斷質(zhì)量的方法和標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)策略產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)裝修方案設(shè)計(jì)品牌選擇供應(yīng)商選擇信息渠道通暢性主要分析目標(biāo)用戶獲取購(gòu)房信息的主要渠道。市場(chǎng)策略廣告?zhèn)鞑ネ緩缴罨a(chǎn)品、客戶需求的過(guò)程市場(chǎng)客戶提交：《客戶產(chǎn)品需求清單》【成果文件】任務(wù)：深化目標(biāo)客戶的產(chǎn)品需求？工作方法：【目標(biāo)客戶初步定位說(shuō)明】、客戶深訪富裕家庭小區(qū)設(shè)計(jì)：1、綠化好；2、無(wú)障礙；3、人車組織安全；4、衛(wèi)生所；房子設(shè)計(jì)：1、采光通風(fēng)好，2、噪音少；3、景觀陽(yáng)臺(tái)大；4、空間不要浪費(fèi)面積；5、有一個(gè)小書房；6、一樓院子要大；7、多層有電梯；客戶價(jià)值觀：心情愉悅享受生活自然環(huán)境好社區(qū)環(huán)境好安全、安逸醫(yī)療服務(wù)商業(yè)服務(wù)交通條件娛樂(lè)社交

……“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-客戶產(chǎn)品需求清單可感知價(jià)值便利性實(shí)用性信息渠道通暢性社會(huì)認(rèn)同度價(jià)格可感知質(zhì)量舒適性價(jià)值觀分解到對(duì)產(chǎn)品的需求上價(jià)值排序分解到產(chǎn)品的語(yǔ)言計(jì)劃預(yù)算與以往定位過(guò)程不同，成本也否定了一些客戶。提交：《基于客戶定位的產(chǎn)品收益分析》、總規(guī)任務(wù)：按照目標(biāo)客戶的要求提出成本分析報(bào)告；“五對(duì)眼睛”的實(shí)施過(guò)程-產(chǎn)品收益分析客戶類別目標(biāo)客戶主力延展客戶輻射客戶理智事業(yè)族經(jīng)濟(jì)頭腦族工作成就族個(gè)性表現(xiàn)族經(jīng)濟(jì)時(shí)尚族客戶細(xì)分理智1理智2經(jīng)濟(jì)貴族富裕持家單身貴族幸福之家祖孫