雅居樂分析報告

目錄、雅居樂簡介（一）雅居樂概況（二）企業(yè)文化（三）組織機構(gòu)（四）核心業(yè)務(wù)二、發(fā)展歷程三、財務(wù)風(fēng)險分析（一）綜合實力分析（二）近期股價走勢（三）償債能力、財務(wù)風(fēng)險分析四、企業(yè)戰(zhàn)略（一）戰(zhàn)略之定位篇（二）戰(zhàn)略之品牌篇（三）戰(zhàn)略之經(jīng)營管理篇（四）戰(zhàn)略之多元化發(fā)展篇（五）戰(zhàn)略之多元化籌資篇（六）戰(zhàn)略之全國布局篇（七）戰(zhàn)略之攻城掠地篇五、開發(fā)策略（一）“農(nóng)村包圍城市”與“郊區(qū)包圍中心”（二）低成本、大規(guī)模開發(fā)（三）多樣化產(chǎn)品開發(fā)六、產(chǎn)品體系（一）商業(yè)項目（二）酒店……（三）住宅項目（四）旅游物業(yè)七、海南項目分析（一）清水灣項目…（二）澄邁商住項目雅居樂地產(chǎn)企業(yè)研究一、雅居樂簡介（一）雅居樂概況雅居樂地產(chǎn)控股有限公司（股份代號：3383）是一家香港上市企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主，廣泛涉足物業(yè)管理、酒店、裝修服務(wù)等多個領(lǐng)域，品牌知名度享譽全國，是為數(shù)不多的被納為恒生綜合指數(shù)、恒生流通綜合指數(shù)及摩根士丹利中國指數(shù)成份股的房地產(chǎn)企業(yè)之一。雅居樂自1992年在中山開發(fā)第一個房地產(chǎn)項目以來，始終致力于國際人居價值的探索，追求卓越的步伐從未懈怠。從世界建筑視野，到“遠見、心建、共建未來”的全新理念，折射出雅居樂對打造高品質(zhì)人居環(huán)境的遠見和信念。公司多年來在激烈的市場競爭中建立了良好的品牌優(yōu)勢，積淀了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，目前已成為中國領(lǐng)先市場的房地產(chǎn)企業(yè)。截止2010年6月，雅居樂項目廣泛分布于中山、廣州、佛山、河源、惠州、上海、南京、常州、成都、西安、重慶、沈陽及海南等22個城市及地區(qū)，土地儲備總建筑面積合計約3215萬平方米。憑借科學(xué)的管理和優(yōu)異的經(jīng)營業(yè)績，雅居樂屢獲世界級和國家級各種殊榮，如榮居“2009年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜”第三名，榮獲美國《商業(yè)周刊》“亞洲50家最佳表現(xiàn)公司”、《福布斯》“亞洲最佳上市公司50強”、“全球最具成長性華商上市公司”，“全球人居環(huán)境示范社區(qū)綜合大獎”、“中國房地產(chǎn)品牌企業(yè)”、“國家小康住宅示范小區(qū)”、“資本中國杰出房地產(chǎn)及物業(yè)管理雅居樂獎”、“最具領(lǐng)導(dǎo)力公司”、“最具融資能力開發(fā)商”等殊榮；陳卓林主席榮獲2007年度“世界杰出華人獎”，并被中華慈善總會授予“中華慈善突出貢獻人物獎”；陸倩芳副主席榮獲“第二屆中國十大卓越CBO”獎，陳卓林先生、陸倩芳女士還榮獲“中山市榮譽市民”等稱號。雅居樂在高速發(fā)展的同時，積極承擔(dān)社會責(zé)任，投身于公益慈善事業(yè)，在弘揚中華文化、賑災(zāi)扶貧、環(huán)境保護、醫(yī)療、教育、文體等多個社會公益領(lǐng)域積極做出貢獻。截止2010年6月，雅居樂及其大股東陳氏兄弟歷年累計捐款捐物已經(jīng)超過3億元，其中包括向5〃12汶川地震四川災(zāi)區(qū)捐款1.55億元、向中國華文教育基金會累計捐款5000萬元、向青海玉樹地震災(zāi)區(qū)捐款2000萬元等。正因為如此，雅居樂獲得了中國慈善領(lǐng)域的最高政府獎項——“中華慈善獎”，先后榮獲“最具社會責(zé)任感企業(yè)”、“中華慈善突出貢獻企業(yè)獎”等稱號，并榮登《福布斯》中文版“中國慈善榜”、《胡潤慈善榜》等榜單。展望未來，雅居樂將秉承“遠見、心建、共建未來”的全新理念，繼續(xù)拓展新的業(yè)務(wù)增長機會，為打造最具競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而不懈努力，為股東和客戶創(chuàng)造更大的價值。（二）企業(yè)文化1、企業(yè)使命：構(gòu)建未來地標，締造優(yōu)質(zhì)生活。2、企業(yè)愿景：國際領(lǐng)先的城市營運者3、企業(yè)精神：遠見心建共建未來；遠見，秉承卓越的品牌理念，關(guān)注企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，堅持人本的經(jīng)營管理，提供創(chuàng)新的產(chǎn)品和服務(wù)；心建，用心關(guān)懷員工，搭建廣闊的事業(yè)發(fā)展平臺；用心感動客戶，真誠聆聽客戶需求，提供無縫服務(wù)；共建未來，與社會和諧共進，與行業(yè)互動共存，與合作伙伴互惠共贏，與客戶喜悅共享，與員工共建未來；4、經(jīng)營理念：以人為本，誠信經(jīng)營，規(guī)范管理，持續(xù)發(fā)展5、開發(fā)理念：精品綠色人文未來（三）組織機構(gòu)1、董事會成員：陳卓林（董事局主席）、陳卓賢（副主席、總裁）、陸倩芳（副主席、總裁）、陳卓雄（董事）、陳卓喜（董事）、陳卓南（董事）、鄭漢鈞（獨立董事）、鄺自強（獨立董事）、張永銳（獨立董事）。2、前十大股東，（四）核心業(yè)務(wù)，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理、酒店二、發(fā)展歷程1985年，雅居樂集團的前身——時代家具有限公司成立，奠定了雅居樂集團的發(fā)展基礎(chǔ)。1992年，成立中山市雅居樂房地長開發(fā)有限公司，實現(xiàn)集團的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。并成功開發(fā)中山雅居樂花園項目，深受港澳人士推崇，成為珠三角地區(qū)著名外銷樓盤。1993年，成立雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司，引入港式物業(yè)管理模式。1997年，成立中山市雅居樂集團有限公司。開發(fā)雍景園，成功邁向高端產(chǎn)品市場。1999年，雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司全面通過ISO9002質(zhì)量體系認證，管理服務(wù)水平邁上新臺階。開發(fā)凱茵豪園，全面實踐綠色建筑理念。2000年，開發(fā)廣州雅居樂花園、南湖半島花園、南海雍景園、花都雍華庭，并陸續(xù)于2002年、2003年推出市場。2001年，雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司成為國家一級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)。2003年，雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成為房地產(chǎn)開發(fā)國家一級資質(zhì)企業(yè)。2005年，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。截至05年底，雅居樂旗下房地產(chǎn)項目已達18個。2006年，雅居樂啟動ERP系統(tǒng)項目，以先進的信息技術(shù)提升公司管理水平?！?006年中國房地產(chǎn)上市公司10強研究”報告顯示，雅居樂地產(chǎn)位列香港上市中國內(nèi)地房地產(chǎn)公司綜合實力第四位。雅居樂分兩次編撰發(fā)布各系統(tǒng)營運管理手冊，進一步深化公司基礎(chǔ)管理，規(guī)范運作流程。雅居樂地產(chǎn)陸續(xù)競得南京、河源、大涌、成都、沙溪、海南、珠江新城、惠州、三水、花都、西安等地塊的土地使用權(quán)。雅居樂地產(chǎn)分別被納入為摩根士丹利資本國際中國指數(shù)成分股和恒生綜合指數(shù)和恒生流通綜合指數(shù)成分股。2007年，雅居樂地產(chǎn)陸續(xù)競得海南、上海、順德、中山西區(qū)、南海西樵、重慶、沈陽、中山東區(qū)、廣州增城、恩平、南京、花都等地塊的土地使用權(quán)。2008年，海南清水灣雅居樂萊佛士度假酒店奠基儀式隆重舉行。雅居樂與國際知名投資機構(gòu)摩根士丹利達成協(xié)議，共同開發(fā)涉及超過人民幣200億元資金投入的海南清水灣項目，并將其發(fā)展成大型綜合旅游度假區(qū)。南京雅居樂花園開盤盛典隆重舉行。上海雅居樂國際廣場萬豪酒店管理合同正式簽署。雅居樂通過掛牌出讓方式，以人民幣9億元取得位于海南陵水縣英州鎮(zhèn)占地面積290萬平方米，總建筑面積435萬平方米的三幅相鄰地塊的土地使用權(quán)。以人民幣5億元取得位于海南陵水縣英州鎮(zhèn)占地面積170萬平方米，總建筑面積255萬平方米的兩幅地塊。2009年，海南清水灣、西安雅居樂花園、順德雅居樂花園、廣州雅居樂劍橋郡相繼正式開售，市場反應(yīng)熱烈?；葜莅樅啪訕废瞾淼嵌燃倬频?、海南清水灣萊佛士酒店、海南清水灣雅居樂豪瑞閣酒店、海南清水灣、JW萬豪度假酒店、海南清水灣雅居樂希爾頓酒店、海南清水灣卓美亞雅居樂度假酒店先后簽署管理合同。廣州雅居樂劍橋郡、花都區(qū)107一期、中山庫充項目、廣州珠江新城B1-7項目、南海區(qū)西樵商貿(mào)廣場項目先后正式動工。上海雅居樂國際廣場完成結(jié)構(gòu)工程。雅居樂先后通過拍賣或掛牌競得佛山市南海鹽步區(qū)、沈陽市瀋北新區(qū)、番禺南區(qū)、花都區(qū)107國道、中山市南朗鎮(zhèn)翠亨村、中山市坦洲鎮(zhèn)裕洲村、順德區(qū)樂從鎮(zhèn)、從化市街口鎮(zhèn)、江蘇省常州市市中心龍城大道、廣州市科學(xué)城等地塊，并與碧桂園控股有限公司及廣州富力地產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合通過拍賣方式取得廣州市亞運城地塊的土地使用權(quán)。雅居樂成功發(fā)行總值3億美元7年期的優(yōu)先票據(jù)。2010年，雅居樂先后成功購得南京市江寧區(qū)地塊，并再次取得沈陽市沈北區(qū)蒲河新城項目相連地塊，取得海南澄邁商住地塊。三、財務(wù)風(fēng)險分析（一）綜合實力分析股價市值總資產(chǎn)10年銷售額雅居樂12.70126,999,998,100.0044,178,180,00.00323億碧桂園3.03302,999,990,900.0063,698,540,000.00329億雅居樂地產(chǎn)上市以來連續(xù)幾年位列中國房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力前十， 以其強大的資本實力，先進的管理模式，卓爾精致的產(chǎn)品建筑質(zhì)量及寬厚感恩的社會責(zé)任心得到了社會的廣泛認同，在行業(yè)內(nèi)具有重大的影響力。（二）近期股價走勢優(yōu)秀的建筑質(zhì)量帶來的很好的市場口碑、 良好的業(yè)績支撐、及市場對雅居樂樂觀的預(yù)期下，公司股價從2010年5月到20n年2月份平穩(wěn)上升。（三）償債能力、財務(wù)風(fēng)險分析06年07年08年09年總資產(chǎn)17,483,75萬元28,705,90萬元34,977,78萬元44,178,18萬元總負債10,099,56萬元19,672,20萬元21,183,15萬元29,105,00萬元流動負債4,811,65萬元12,191,59萬元13,600,68萬元18,244,71萬元長期負債5,278,91萬元7,480,61萬元7,582,47萬元10,860,30萬元股東資金7,369,53萬元9,014,90萬元12,915,95萬元14,061,76萬元流動資產(chǎn)13,989,27萬元23,157,44萬元27,591,33萬元31,219,80萬元資產(chǎn)負債率（％）57.7768.5360.5665.88流動比率（倍數(shù)）2.911.902.031.71長期負債/股東資金（％）71.7582.9858.7177.23償債能力指標是地產(chǎn)開發(fā)商非常注重的的財務(wù)數(shù)據(jù)，是衡量企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的非常直觀、重要的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中必須嚴格控制好其償債能力指標，規(guī)避風(fēng)險才能給企業(yè)一個安全的經(jīng)營環(huán)境。從以上財務(wù)數(shù)據(jù)我們可以看出雅居樂地產(chǎn)公司的一些償債能力， 或者說是經(jīng)營風(fēng)險上的情況?？v觀企業(yè)本身，隨著企業(yè)的不斷擴張、發(fā)展，在公司財務(wù)上，企業(yè)嚴格控制好了資產(chǎn)負債率、流動比率、長期負債/股東資金三項指標，從2006年到2009年三項償債能力指標穩(wěn)定的保持在較優(yōu)的水平。與行業(yè)平均水平相比，資產(chǎn)負債率保持在 65%左右與行業(yè)平均水平（70左右，萬科資產(chǎn)負債率為 75%）相比具有很大的優(yōu)勢，公司可以適當(dāng)以借貸或發(fā)行債券的方式募集資金用于公司的戰(zhàn)略發(fā)展，擴大規(guī)模；流動比率從06年的2.91倍到09年的1.71倍液驗證了公司這幾年來的發(fā)展速度，現(xiàn)在的流動比率為1.7倍左右跟行業(yè)均值相當(dāng)（萬科流動比率為1.65倍），公司在募集資金用于戰(zhàn)略發(fā)展時應(yīng)當(dāng)以長期負債為方向。長期負債與股東資金的比數(shù)據(jù)指標安全。總的來看，雅居樂地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險較小，公司把各項指標都控制在一個很好的范圍內(nèi)，給公司的經(jīng)營提供了一個很好的財務(wù)環(huán)境，另外的一個就是公司目前還可以利用些償債能力指標，比如說資產(chǎn)負債率，公司可以適當(dāng)?shù)哪技Y金用于項目的開發(fā)，公司2010年的一系列的募集資金及拿地動作也表明了這一點。四、企業(yè)戰(zhàn)略（一）戰(zhàn)略之定位篇雅居樂地產(chǎn)的企業(yè)愿景和使命：建未來地標，締造優(yōu)質(zhì)生活，成為國際領(lǐng)先的城市運營者。雅居樂以珠三角為核心布局全國，以精品、綠色、人文、未來作為產(chǎn)品的開發(fā)理念，以人為本服務(wù)社會。（二）戰(zhàn)略之品牌篇優(yōu)質(zhì)的品質(zhì)和服務(wù)及感恩回報的社會責(zé)任心打造雅居樂品牌優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)是企業(yè)生存和發(fā)展的基石。雅居樂十八年，開發(fā)的樓盤產(chǎn)品一直以“建筑大家”的風(fēng)范精雕細琢，樓盤產(chǎn)品不僅精致而且融入更多國際文化的元素，更加洋氣。雅居樂一直追求：精品建筑-追求設(shè)計與工程的精益求精，全力打造優(yōu)質(zhì)精品建筑；綠色建筑-追求建筑與自然的和諧契合，構(gòu)建環(huán)保節(jié)能的人居空間；人文建筑-追求建筑以人為依歸，體現(xiàn)人文終極關(guān)懷；未來建筑-追求建筑與科技相融，面向未來的建筑風(fēng)格、建筑藝術(shù)，唯美與現(xiàn)實完美結(jié)合，規(guī)劃與城市化進程完美結(jié)合。雅居樂的所有項目，一直灌輸并被執(zhí)行得非常堅決的是，物管不是“管”，而是服務(wù)，保安不叫保安，叫安全管理員；向物管灌輸?shù)氖恰皹I(yè)主才是我們真正的老板，要懷著對業(yè)主感恩的心來對待自己的工作，沒有業(yè)主，也就沒有他們的那份工作”。雅居樂并沒有因為規(guī)模做大而忽略放棄了細節(jié)，相反從許多細小之處我們看到了雅居樂的踏實與用心。品質(zhì)、服務(wù)，始終是房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展的根本所在。無論是巨頭萬科，還是“為您想得更多，為您做得更好”的成都谿信、“善待您一生”的龍湖等，無不是通過產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)為雙重保障，從而打造出雅居樂獨特的品牌，成就了企業(yè)的品牌號召力。近年來雅居樂地產(chǎn)以一顆感恩的心積極回報社會、為中國福利事業(yè)做出了重大的貢獻，給社會留下良好的口碑。（三）戰(zhàn)略之經(jīng)營管理篇——扁平式經(jīng)營管理扁平式管理是不同于傳統(tǒng)企業(yè)金字塔型結(jié)構(gòu)的一種企業(yè)管理結(jié)構(gòu)。想象金字塔只有塔尖和塔基，那就是扁平結(jié)構(gòu)了。這種結(jié)構(gòu)是最高管理層的指令更容易達到真雅居樂在決策正做事的人，提高了管理效率。正是由于有著這樣一套管理理念，雅居樂在決策和管理過程中都能從企業(yè)最根本的因素出發(fā)，第一時間的將指令和決策策下達到第一線，提高了企業(yè)的運行和管理效率。而且可以說，雅居樂不僅是企業(yè)的成功，更是個人和家族的成功——有人批評中國的家族企業(yè)往往能共患難，卻難共富貴，相當(dāng)部分家族企業(yè)在取得一定成功后，便出現(xiàn)利益矛盾沖突甚至解體。陳氏家族的雅居樂卻有著驚人的凝聚力，也有著與時俱進的經(jīng)營理念，僅憑這一點，已足夠使其在眾多私營企業(yè)中脫穎而出。（四）戰(zhàn)略之多元化發(fā)展篇雅居樂以地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、酒店為主營業(yè)務(wù)同時注重做企業(yè)的“多元化加法”，以分散經(jīng)營風(fēng)險。不僅住宅、商業(yè)全面開花，還涉及酒店、高爾夫球場等旅游地產(chǎn)。雅居樂業(yè)務(wù)范圍已拓展至房地產(chǎn)、高爾夫球、物業(yè)管理、酒店管理、國際貿(mào)易、家具產(chǎn)銷、飲食娛樂、裝飾工程、苗圃種植等多個行業(yè)。雅居樂長江高爾夫球場現(xiàn)已建成36洞占地3200畝的具國際標準的頂級球場；雅居樂物業(yè)管理服務(wù)有限公司已通過了ISO9000質(zhì)量體系認證，其管理和服務(wù)到了國際水平。屬下的雅居樂酒店、百樂城以及各項目的會所均以一流的服務(wù)贏得了良好的聲譽。集團自建的大型苗圃種植場，占地逾500畝，種植花卉植物繁多。多元化發(fā)展的戰(zhàn)略體現(xiàn)在物業(yè)開發(fā)的則是多元化的產(chǎn)品，除了住宅外，雅居樂自上市以來就開始了進軍商業(yè)地產(chǎn)、酒店業(yè)務(wù)及旅游物業(yè)的，并取得了良好的業(yè)績。上海雅居樂廣場、珠江新城是著名的寫字樓項目；惠州白鷺湖、海南清水灣更是在旅游物業(yè)內(nèi)具有絕對影響力的作品；開發(fā)的自營酒店和外管酒店提高公司品牌知名度的同時為公司帶來了很好的收益。雖然有人認為雅居樂“大而全產(chǎn)業(yè)鏈”、“多元化的產(chǎn)品”與萬科專業(yè)化、工廠化模式相比，將會降低效率，不利于企業(yè)的全國性拓張，不利于的競爭力提升。但雅居樂“多元化發(fā)展”并不是偶然，而是其“郊區(qū)包圍中心”戰(zhàn)略的必然——他們造的都是大規(guī)模的“城”，而不是一個“樓盤”，并且都在郊區(qū)，配套不足，交通不便，惟一出路便是自力更生。由此看來，雅居樂在多元化拓張的道路上，到目前為止都是相當(dāng)成功的。（五）戰(zhàn)略之多元化籌資篇雅居樂作為一個知名品牌的香港上市公司，除了銀行額度貸款、公開發(fā)行股票、非公開發(fā)行股票等籌資方式、債券外，公司還可以通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、引進其他投資者共同開發(fā)等多樣化的籌資的方式，在公司貸款、債券到期、開發(fā)資金鏈受到威脅時應(yīng)對危機。2010年4月發(fā)行6.5億美元2017年到期的優(yōu)先票據(jù)；2010年6月獲東亞銀行8億港元的為期24個月的定期貸款額度；9月獲15.925億元定期貸款；以及在成都雙流縣地塊，在銷售情況不是理想的情況下與星河灣聯(lián)動開發(fā)。這些多樣化的籌資方式是建立在雅居樂良好的財務(wù)狀況、知名的品牌、優(yōu)秀的經(jīng)營狀況下的，這是其他一些公司所不具有的待遇。（六）戰(zhàn)略之全國布局篇雅居樂以珠三角為大本營進軍粵東地區(qū)、長三角地區(qū)、華西地區(qū)、東北地區(qū)、海南島區(qū)，遍布廣州、中山、河源、惠州、南京、常州、上海、成都、西安、重慶、海南陵水、海南澄邁、沈陽等二十多個城市。酒店業(yè)務(wù)遍布全國：自營廣州雅居樂酒店、自營佛山雅居樂酒店、自營佛山雅居樂酒店、外管上海雅居樂萬豪酒店、外管惠州白鷺湖雅居樂喜來登度假酒店、外管海南清水灣萊佛士度假酒店、外管海南清水灣卓美亞雅居樂度假酒店、 外管海南清水灣JW萬豪度假酒店、外管海南清水灣雅居樂希爾頓酒店、外管海南清水灣雅居樂豪瑞閣酒店。一 7°:項卜I分布-二門渣紇整■■T_. *"I 一..雅居樂地產(chǎn)發(fā)家于廣東省中山市，于2000年進軍廣州市場在廣州開發(fā)眾多項目，與恒大地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展合稱廣東地產(chǎn)行業(yè)“五虎”，在廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有很大的影響力，開發(fā)的樓盤深受歡迎。雅居樂全國典型項目一覽區(qū)域城市項目名稱項目基本指標備注物業(yè)類型物業(yè)地址價格占地面積珠角廣州雅居樂花間集花園洋房花都區(qū)6200起57059平方米珠角廣州雅居樂劍橋郡?佰利山別墅、洋房番禺區(qū)均價620181平方米珠角廣州雅居樂十年小雅花園洋房番禺區(qū)均價55700平方米

珠角廣州廣州雅居樂花園.歐洲故事別墅番禺區(qū)均價7143400000平方米珠廣廣州雅居公寓番禺區(qū)均價75343平方三州樂花園.11574米角上善若水珠中雅居樂新公寓三鄉(xiāng)鎮(zhèn)27000平方三山城米角珠中大涌雅居別墅大涌鎮(zhèn)均價00122000平方三山樂豪園米角珠中世紀新城公寓沙溪鎮(zhèn)均價1070000平三山5500方米角珠佛三水樂花別墅、花三水均價600000平方三山園園洋房6800米角珠佛佛山雅居別墅、花禪城綠景三路8號均價276000平方三山樂花園園洋房9800米角粵惠惠州白鷺別墅、公惠城區(qū)均價10666666平東州湖寓、酒店8000方米長上上海雅居由美國三海樂萬豪酒萬豪國角店際集團管理長上雅居樂國寫字樓三海際廣場角長南雅居樂花酒店式秦淮龍蟠南路33號均價141177平三京園公寓22000方米角長南雅居樂門別墅秦淮門東長樂渡地塊59899平方三京東項目米角長南雅居樂九江寧西至清水亭西路114019平尚未規(guī)三京龍湖項目方米劃好角長南雅居樂臨185849平尚未規(guī)三京江路以東方米劃好角項目長南雅居樂臨113608平尚未規(guī)三京江路以西方米劃好

角項目長角常州常州新北區(qū)泰山路西、龍城大道北223900平方米新取得商住華西成都成都雅居樂花園公寓雙流縣麓山大道2段19號均價華西成都成都雅居樂花園香草山別墅雙流縣麓山獨棟均價15000、聯(lián)排均價9000華西重慶雅居樂花園公寓南岸經(jīng)開區(qū)均價8600320000平方米華西西安西岸雅居樂公寓長安紫薇田園都市東南角100667平方米海南省陵水縣清水灣項目別墅、酒店陵水縣英州鎮(zhèn)18000起10005000平方米在海南大型旅游地產(chǎn)項目、項目規(guī)劃多家高檔星級度假，華北沈陽沈北新區(qū)53.3萬平方米的商住用地正在規(guī)劃開發(fā)（七）戰(zhàn)略之攻城掠地篇雅居樂的發(fā)展軌跡和碧桂園有許多相似之處，拿城鄉(xiāng)結(jié)合處的廉價地塊、大面積的造成雅居樂地產(chǎn)是"農(nóng)村包圍城市”的開發(fā)商典范。雅居樂1992年開始涉足地產(chǎn)業(yè)，在中山相繼開發(fā)的雅居樂花園、中山雍景園、雍逸廷、凱茵豪園、凱茵新城、傲云峰半山別墅不僅托起了中山房地產(chǎn)在香港的知名度，而且成為中山擁有絕對70%壟斷勢力的房產(chǎn)商。據(jù)說，最厲害的時候，雅居樂占據(jù)了中山房地產(chǎn)市場70%的份額，其中雍景園更是成為中山市第一個真正意義上的豪宅。 但隨后雅居樂即將重點向廣州拓展，2002年開始，廣州雅居樂花園、南湖半島花園、南海雍景豪園、花都雍華廷四個超大型房地產(chǎn)項目全面啟動。而今，雅居樂正在向中心城市靠近，但顯然，至今也仍未真正打入中心城市的中心位貉，還只能在中心城市的邊緣位貉等待時機。在這一點上，可以看做是"郊區(qū)包圍中心”的策略，其特點就是占地規(guī)模大、拿地成本低、高速度造城。如廣州的番禺區(qū)、成都的雙流縣、南京的浦口區(qū)、海南的澄邁縣、西安的長安區(qū)、重慶的南岸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等都是拿的一些遠離市中心或者是郊區(qū)的地塊。正是憑借"郊區(qū)包圍城市”的策略，雅居樂可以大規(guī)模成片的開發(fā)，降低開發(fā)成本，同時"造城"也容易形成品牌效應(yīng)，支持滾動開發(fā)，同時，物美價廉的房子可以大規(guī)?？焖俚匿N售，回收資金，為支持雅居樂的滾動開發(fā)提供了足夠的資金。其實，"郊區(qū)包圍城市”也是另外幾家開發(fā)商選擇的道路，比如合生創(chuàng)展、萬科。雅居樂地產(chǎn)2010年下半年新取得的地塊。地區(qū)面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）總價（億元）樓面價（元/平方米）備注廣州花都區(qū)12.6917.54.42515商業(yè)金融業(yè)地塊海南澄邁縣9.9124.781420商住地塊浦口區(qū)七里河西側(cè)11.3628.421.057411住宅用地，將開發(fā)江景豪宅，售價20000浦口區(qū)七里河西側(cè)18.584636.27813住宅用地，將開發(fā)江景豪宅，售價20000佛山市中心2.97.45.37122商住地塊佛山市三水高豐村6.6718.53.51891商住地塊中山市五桂山秀麗湖東岸11.16.6657564商住地塊截止2010年6月份雅居儲備地3n5萬平方米，加上下半年拿地73.21萬平方米，雅居樂共有儲備地3188.21萬平方米（八）戰(zhàn)略之上市篇一一上市給雅居樂發(fā)展帶來的重要意義上市涉足資本市場是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，上市帶來的直接效益是資金實力的大幅增強，企業(yè)可以大量的儲備土地，全面布局全國區(qū)域。然而隨著土地價格的不斷飆升，開發(fā)商也將面臨巨大的考驗，一方面是低價的不斷的上漲，另一方面又是國家政策對房價的打壓，在這種雙重的擠壓下房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營時刻面臨著風(fēng)險。雅居樂地產(chǎn)于1992年成立，起家于中山，扎根于廣州，布局于全國。5年上市之前公司的戰(zhàn)略是快速開發(fā)、精心打造項目，快速回籠資金。項目只是在地方城市中山和區(qū)域中心城市廣州。陳氏家族意識到在本土城市中山的發(fā)展畢竟是有限的，要想擴到規(guī)模，走出珠三角，布局全國就必須先選擇一個核心的城市，一個能給自己提供一個跳板的區(qū)域級城市， 于是他選擇了廣州。雅居樂地產(chǎn)于2000年開始進入廣州市場，采取的是一種“郊區(qū)包圍城市”戰(zhàn)略。開發(fā)了廣州“雅居樂花園”、等頗具影響力的大盤。 2005年的成功上市，標志著雅居樂地產(chǎn)正式布局全國的開始。2005年12月15日，雅居樂地產(chǎn)以內(nèi)地第二家民營地產(chǎn)企業(yè)的身份在港交所成功上市，發(fā)行價3.30港元，成功募集30多億港元。之后，先后在成都、南京、西安、重慶、海南等大規(guī)模的拍地。同時開發(fā)產(chǎn)品戰(zhàn)略也迅速的擴張，從之前單純的住宅開始多元化開發(fā)，進軍商業(yè)地產(chǎn)、酒店經(jīng)營、旅游物業(yè)，并取得驕人的成績。上市后雅居樂不再是像上市前的那樣快速的開發(fā)戰(zhàn)略，更加注重的是土地的儲備，以及戰(zhàn)略性的空間及多樣產(chǎn)品的布局。雅居樂拍的地都是一些城郊結(jié)合部具有很大升值潛力的地塊，這除了是企業(yè)的一種戰(zhàn)略意外還是迎合香港投資者的投資偏好，他們更關(guān)注的是房地產(chǎn)企業(yè)的儲備地有多少、資產(chǎn)負債率有多少而不是一年能開發(fā)出多少項目。除了空間區(qū)域的擴張外（上市后全面布局成都、重慶、西安、南京、上海、海南、沈陽、常州、廣東其他區(qū)域）、在產(chǎn)品開發(fā)上雅居樂也快速的擴張，商業(yè)地產(chǎn)（上海雅居樂國際廣場）、酒店（上海雅居樂萬豪酒店、廣州雅居樂萬豪酒店、海南清水灣JW萬豪酒店等）、旅游物業(yè)（海南清水灣項目、惠州白鷺湖項目）全面開花。五、開發(fā)策略（一）“農(nóng)村包圍城市”與“郊區(qū)包圍中心”開發(fā)策略雅居樂是“農(nóng)村包圍城市”開發(fā)的典范。雅居樂1992年開始涉足地產(chǎn)業(yè)，在中山相繼開發(fā)的雅居樂花園、中山雍景園、雍逸廷、凱茵豪園、凱茵新城、傲云峰半山別墅不僅托起了中山房地產(chǎn)在香港的知名度，而且成為中山具有絕對壟斷勢力的房產(chǎn)商，更重要的是為自己積累了“包圍城市”的資金。2000年雅居樂開始進入廣州房地產(chǎn)市場，邁開了雅居樂發(fā)展的重要一頁。雅居樂地產(chǎn)，陳氏家族清晰的意識到了“農(nóng)村包圍城市”策略的重要性，從雅居樂的發(fā)展史可以看出，在“農(nóng)村”掘得第一桶金后，便迅速將重點轉(zhuǎn)入中心城市，是一項非常具有意義的正確策略，這充分體現(xiàn)了陳氏家族的精明精準的頭腦和眼光，地方城市再大，也不足以承載企業(yè)長遠的發(fā)展，只有中心城市才具有帶動周邊、甚至全國的大，也不足以承載企業(yè)長遠的發(fā)展，只有中心城市才具有帶動周邊、甚至全國的輻射力，這不僅是企業(yè)成長的出路，而且是發(fā)展和眼光的較量。輻射力，這不僅是企業(yè)成長的出路，而且是發(fā)展和眼光的較量。雅居樂的成功也證明了這一點。雅居樂進入廣州，但是并沒有立刻在市中心圈地開發(fā)，而是采取了“郊區(qū)包圍中心”的策略，其特點就是占地規(guī)模大、拿地成本低、高速度造城。雅居樂在廣州的項目都是在比較偏一點的郊區(qū)，如番禺區(qū)的廣州雅居樂花園、劍橋郡〃佰利山、十年小雅、沙灣項目；花都區(qū)的花間集、2010年新取得的地塊；增城區(qū)的雅居樂增城花園等。在廣東省外的項目也同樣采取的是“郊區(qū)包圍中心”的戰(zhàn)略，項目所在地都非市中心地塊都為郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)、非中心區(qū)域。如，成都雙流縣的雅居樂花園、雅居樂花園香草山。南京江寧區(qū)的九龍湖項目；南京浦口區(qū)的臨江路項目。重慶南岸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的雅居樂國際花園項目。西安長安區(qū)的雅居樂花園。沈陽的沈北區(qū)地塊。所拿地塊均為偏離中心區(qū)甚至郊區(qū)、卻具有升值潛力的地塊?！敖紖^(qū)包圍中心”策略的精明之處在于：其一，可以大規(guī)模低成本的圈地，坐等土地升值；其二，可以大規(guī)模成片的開發(fā)降低開發(fā)成本，同時“造城”也容易形成品牌效應(yīng)，支持滾動開發(fā)；其三；物美價廉的房子容易大規(guī)?？焖俚匿N售，回收資金。萬科也是“郊區(qū)包圍中心”開發(fā)的典范。（二）低成本、大規(guī)模開發(fā)策略和碧桂園一樣，雅居樂同時也是大規(guī)模開發(fā)的典范案例1，廣州雅居樂花園。規(guī)劃面積：4800畝（約3,199,680平方米）；項目地址：廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)興南大道398號；開發(fā)產(chǎn)品：獨棟、聯(lián)排、公寓、花園洋房、商業(yè)；總居住人口：約10萬人。

具體組團如下開售日期組團物業(yè)類別開售時均價（元/m2）2003年御景峰、灝湖居別墅別墅4300-60002004年“挪威森林”半山洋房、“盛裝舞步”別墅、上善若水別墅、洋房洋房：5500別墅：100002005年花巷洋房、鄰居洋房、峰會半山別墅別墅、洋房洋房：4000別墅：150002006年時光九篇、天域首期公寓時光九篇：6200天域首期： 75002007年挪威森林2007公寓75002007年“天域”二期別墅獨立別墅：約 13000聯(lián)排9000-100002008年“新地”一期公寓87002008年“新地”二期公寓87002008年時光九篇之“雕刻時光”公寓80002008年“新地”三期公寓85002008年“天域”三期公寓130002008年“一尺山居” 一期公寓75002008年“一尺山居”二期公寓72002008年“淺山小筑”一期公寓72002009年“淺山小筑”二期公寓7200案例2，成都雙流縣項目。項目位貉：雙流縣麓山大道；占地面積：2008畝（139.2萬平方米）。具體組團如下組團物業(yè)類別均價（元/平方米）占地面積成都雅居樂花園香草山獨棟、聯(lián)排聯(lián)排12000獨方米雅居樂花園公寓6800139000平方米剩下土地還未開發(fā)據(jù)稱雅居樂或引進星河灣聯(lián)動開發(fā)案例3，南京市浦口區(qū)地塊，地塊東至七里河；西至臨江路；北至現(xiàn)狀；南至鎮(zhèn)南河。地塊面積61萬平方米，其中30萬平米為最新取得。地塊正在規(guī)劃中。雅居樂低成本、大規(guī)模的開發(fā)是其“郊區(qū)包圍中心”策略的一個延伸。除廣州的雅居樂花園項目（占地面積4800畝）、成都雙流縣的雅居樂花園項目（2008畝）、南京浦口區(qū)項目（1000畝）之外，雅居樂在海南陵水清水灣的旅游開發(fā)項目大概15000畝。廣州雅居樂花園歷經(jīng)6年時間目前已開發(fā)完成，項目容納10萬人的居住社區(qū)，奠定了雅居樂在廣州市場的影響力并得到了社會各界的廣泛好評，可以說是“揚了名”也“賺足了利”。成都地塊的話，成都雅居樂花園目前已經(jīng)開發(fā)出了兩期，銷售情況不是非常好，據(jù)悉剩下的地塊雅居樂地產(chǎn)打算與星河灣聯(lián)動開發(fā)。南京浦口區(qū)地塊屬商住地塊，目前還屬規(guī)劃期尚未進入開發(fā)階段。海南清水灣是雅居樂進入海南市場的第一個項目也是其成立以來最大的一個旅游地產(chǎn)項目。（三）多樣化產(chǎn)品開發(fā)策略與萬科的專業(yè)化開發(fā)住宅相比，雅居樂是一個熱衷多樣產(chǎn)品開發(fā)的企業(yè)，雅居樂除了開發(fā)一般住宅以外，還開發(fā)旅游物業(yè)（海南清水灣、惠州白鷺湖）、酒店（截止目前雅居樂已有超過十家的自營和外管商務(wù)酒店、豪華酒店及超豪華旅游度假酒店）、寫字樓（上海雅居樂國際廣場、廣州珠江新城）。多樣化的產(chǎn)品開發(fā)策略將給雅居樂地產(chǎn)帶來一個發(fā)展的新契機，公司開發(fā)旅游物業(yè)將作為公規(guī)模擴張的一個重大戰(zhàn)略?；葜莅樅椖俊⒑Ｄ锨逅疄?5000畝的超大型旅游地產(chǎn)項目必定帶來雅居樂發(fā)展的新紀元。目前為止雅居樂的多樣化開發(fā)策略是非常成功的，并且旅游物業(yè)開發(fā)將是雅居樂地產(chǎn)發(fā)展史上具有重大意義的一步，我們期待雅居樂帶給社會更好的居所更好的品質(zhì)生活。六、產(chǎn)品體系雅居樂地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品沒能像萬科一樣按客戶的特征（收入、關(guān)注問題）分的那么系統(tǒng)（萬科產(chǎn)品：golden系列、city系列town系列top系列），雅居樂開發(fā)的產(chǎn)品不管是別墅、公寓、酒店都按照其精品、人文、綠色、未來的開發(fā)理念精心打造。開發(fā)的產(chǎn)品體系：住宅、酒店、寫字樓、旅游物業(yè)典型項目分析（一）商業(yè)寫字樓項目，雅居樂上市后就開始了其產(chǎn)品區(qū)域上、產(chǎn)品品類上的整體戰(zhàn)略規(guī)劃。過去十幾年雅居樂專注于住宅開發(fā)，雅居樂在香港上市后，發(fā)展商越來越感受到財務(wù)的穩(wěn)健性不僅需要快速的住宅銷售以獲得資金的回籠，商業(yè)地產(chǎn)長期穩(wěn)定的租金收益以及穩(wěn)步的物業(yè)增值同樣不可或缺，做強商業(yè)地產(chǎn)是該公司對自身發(fā)展的新要求。代表項目：廣州珠江新城、上海雅居樂國際廣場。個案：上海雅居樂國際廣場項目簡介：上海雅居樂國際廣場坐落于上海市黃浦區(qū)西藏中路 14號街坊，地處西藏中路以西，鳳陽路以北，長沙路以東，牯嶺路以南。整個街坊占地13192平方米。雅居樂國際廣場是一幢集商場、酒店位一體的綜合性超高層建筑，建筑高度137.8米，塔樓共37層，其中包括地下室三層，裙房九層，總建筑面積大約11.4萬平方米。交通配套軌道交通：1號線2號線8號線10號線人民廣場站南京東路站人民廣場站人民廣場站南京東路站公共交通：584,980,864,14,167,20,37,49,1,454,934,983,123,455,921基本指標開工時間：2005-05-01開工時間：2005-05-01開盤時間：2010-07建筑面積：114000平方米開發(fā)商：雅居樂地產(chǎn)控股有限公司竣工時間：2009-12-01占地面積：13129平方米物業(yè)管理附加信息：待定承建商：浙江環(huán)宇建設(shè)集團有限公司綠化率：50%容積率：綠化率：50%建筑及園林設(shè)計單位：上海建筑設(shè)計研究院有限公司 標準層面積：3000平方米價格：待定（二）酒店項目酒店是雅居樂開發(fā)的產(chǎn)品中占比率較大的一塊、 緊次于住宅項目。目前開發(fā)有十多家酒店：一類是自營酒店；一類是外管酒店。類型星級客房數(shù)價格備注廣州雅居樂精品商務(wù)酒無126間標間自營酒店店568（含早）上海雅居樂高端豪華酒五星級720間外管、2011萬豪酒店店年1月開業(yè)惠州白鷺湖超五星級度超五星級438間外管、2011雅居樂喜來假酒店年1月開業(yè)登度假酒店（三）住宅項目1、廣州雅居樂十年小雅：處于廣州雅居樂花園內(nèi)，大規(guī)模開發(fā)、造城的典范基本指標地塊描述：雅居樂花園內(nèi)綠化率：32%物業(yè)費：地塊描述：雅居樂花園內(nèi)綠化率：32%物業(yè)費：2.50元/平方米〃月容積率：2.50總戶數(shù)：3000占地面積：55700平方米建筑面積：250000平方米樓層狀況：11棟31-33層交通規(guī)劃：開設(shè)有體育西路天河北、白云賓館、海珠廣場、黃埔開發(fā)區(qū)、機場賓館等線路；自駕車華南快速干線；地鐵三號線整體規(guī)劃：地處雅居樂花園內(nèi)，北向水景人文組團“上善若水”，南依充滿繽紛色彩的“花巷”組團，東接淺山、加拿大雙語幼兒園、優(yōu)游組團“ SUNNY”，西鄰20000疔巴厘島風(fēng)情會所、波光璀璨的千坪映逸湖。組團舉步即達社區(qū)巴士總站、400米風(fēng)情商業(yè)街、廣州雅居樂湖畔酒店、肉菜市場等生活配套設(shè)施。項目屬性：地處交通便利、遠離喧囂、生活配套完善、大盤中的組團、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良、宜居社區(qū)2、成都雅居樂花園香草山：別墅、生態(tài)森林、天然湖泊基本指標容積率：1.2物業(yè)地址：雙流縣麓山大道2段19號 容積率：1.2綠化率：30%價格：獨棟均價14000、聯(lián)排均價12000交通規(guī)劃：地鐵1號線、麓山大道、成仁快速路、新成仁路、雅居樂為業(yè)主專設(shè)的全天候通往市中心大巴整體規(guī)劃：歐陸建筑 ，經(jīng)典后現(xiàn)代簡歐風(fēng)格建筑，可傳承百年的建筑外立面，南加州風(fēng)情園貉身于雅居樂的每一幢風(fēng)格建筑，都宛如樂享歐陸的異國情調(diào)；林，保持原有的古樹，補植新型的異域植物。在成都雅居樂花園，一共種植有數(shù)百種南加州獨特植物，精巧細琢的高檔建筑伴著未經(jīng)過多修飾的大片綠地、森林、湖泊、花園；2.1萬平方米西南第一大頂級會所，成都雅居樂花園實現(xiàn)了足不出戶南加州風(fēng)情園就可以樂享豐富設(shè)施的愿望，社區(qū)內(nèi)設(shè)2.1萬平方米的西南第一大頂級會所，包括網(wǎng)球場、電影院、籃球場、咖啡館、露天茶座、大型游戲網(wǎng)吧、酒廊，2千平方米的泳池和室內(nèi)恒溫游泳池……讓每位業(yè)主的每一種不同樂趣都品牌名校直升教育；國家首批一級資質(zhì)港式物業(yè)管理項目屬性：遠離喧鬧的生態(tài)居所；交通便利；規(guī)模大盤、配套完善；精雕細作之產(chǎn)品。（四）旅游物業(yè)項目1、惠州白鷺湖項目項目簡介：惠州雅居樂白鷺湖項目占地16000畝，湖面面積：4000畝，距離惠州市中心9.2公里，開發(fā)公司雅居樂總投資額約為50億，將把白鷺湖建設(shè)集主題公園、會議中心、休閑度假居所及住宅于一體，發(fā)展以惠州為基點，輻射深圳、香港、東莞、廣州的集旅游、度假、休閑、商務(wù)、投資于一體綜合地產(chǎn)高端項目。整個項目建設(shè)專案包括：五星級酒店、游艇碼頭、人工沙灘、休閑生態(tài)園、拓展活動基地、馬術(shù)俱樂部、郊游經(jīng)營、娛樂購物區(qū)、休閑度假山莊等。 投資商：惠城區(qū)人民政府、雅居樂地產(chǎn)控股有限公司。交通：距廣州約100公里，距深圳約70公里，距大亞灣約50公里，廣汕高速公路從景區(qū)南部跨湖穿過，周邊先科大道、沿江大道、興湖大道分別與惠州市區(qū)、廣汕高速公路連接，每日有大巴通達廣州、深圳、汕頭、香港九龍等城市項目三大功能區(qū)：生活游覽區(qū)，本區(qū)位于白鷺湖南部區(qū)域，較接近城鎮(zhèn)聚居區(qū)，區(qū)域北端有高速公路跨湖橫穿，本區(qū)定位包含游覽、嬉戲、登高、森林探險、果木觀賞等內(nèi)容的生態(tài)旅游區(qū)；中央都會區(qū)，本區(qū)位于白鷺湖中心地帶，橫跨湖心，包括白鷺湖東岸大部分區(qū)域，湖心島和西岸部分區(qū)域。本區(qū)定位為以住宿、會議、園林賞景、水上活動等功能為主的中央都會區(qū)， 在周邊配套部分住宅區(qū)；高尚居住區(qū)，主要分布在湖區(qū)外圍，在北部建設(shè)一處山水高爾夫主題公園作為居住區(qū)的活動中心。雅居樂〃白鷺湖規(guī)劃有商業(yè)配套區(qū)， 規(guī)劃包括有“白金級”五星級酒店、交通中心、商務(wù)寫字樓區(qū)、名店街、不夜城、惠州新天地、惠州三里屯、荷里活夢世界3D電影院、漁人碼頭等商業(yè)配套區(qū)。項目內(nèi)部配套：喜來登白金五星級酒